College van Burgemeester en wethouders gemeente Tynaarlo Vergadering d.d. Agendapunt: 5 februari 2019 Zaaknummer: 584765 Portefeuillehouder : R.A. Kraaijenbrink Openbaar Besloten Team : Team Ruimte en Ontwikkeling Adviseur : F.A. Rozema Toestelnummer [Nr.] 812 Collegevoorstel besproken in PHO van: R.A. Kraaijenbrink D.d. 28 januari 2019 Paraaf Burgemeester Kraaijenbrink Gopal Vemer Lammers de Graaf Secretaris Manager akkoord (kwaliteitscheck) W.B. Aardema Conform Paraaf: Bespreken Onderwerp (Her)ontwikkeling locatie Tynaarlosestraat te Vries door Woonborg Samenvatting Onderhavige locatie aan de Tynaarlosestraat in Vries is in het verleden door Woonborg aangekocht, met de bedoeling hier een appartementengebouw te realiseren. Tot realisatie is het echter nooit gekomen. Inmiddels zijn zowel de economische en financiële, maar ook maatschappelijke omstandigheden behoorlijk gewijzigd. Van de ontwikkeling van (koop)appartementen is echter geen sprake meer. Enerzijds vanwege het ontbreken van de vraag en behoefte hieraan in Vries. Anderzijds omdat corporaties zich alleen nog mogen bezighouden met de ontwikkeling van sociale volkshuisvesting. Er is beperkte ruimte voor nieuwe sociale woningbouw in Vries, als deze wordt beschouwd in relatie tot de kwalitatieve opgave tot verduurzaming en levensloopbestendigheid in de bestaande sociale huurvoorraad. De locatie Tynaarlosestraat speelt hierin een cruciale rol. Met de realisatie van sociale huurwoningen op deze locatie ontstaat er ruimte om mensen vanuit andere complexen te doen verhuizen, waarna daar de noodzakelijke kwaliteitsslag gemaakt kan worden. Samen met Woonborg is in het najaar 2018 de mogelijke programmatische stedenbouwkundige invulling van de locatie Tynaarlosestraat verkend, wat heeft geleid tot de bijgevoegde stedenbouwkundige schets. Dit voorstel voorziet erin om in beginsel medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van dit plan en het opstarten van de daarvoor benodigde ruimtelijke procedure. Voorstel 1. Medewerking te verlenen aan het opstarten van een ruimtelijke procedure voor de herontwikkeling van de locatie aan de Tynaarlosestraat te Vries met 13 15 grondgebonden sociale huurwoningen. 2. De bijgevoegde stedenbouwkundige verkenning (Herontwikkeling ontwikkeling Tynaarlosestraat / 2019.01.17) als ruimtelijk kader te benoemen voor de verdere uitwerking van de plannen. 3. De procedurekosten (niet zijnde bouwleges) niet in rekening brengen bij Woonborg, maar ten laste brengen van de post incidenteel beleid Stimulering Sociale Volkshuisvesting Tynaarlo. pagina 1 van 5
Besluit: TOELICHTING B&W-ADVIES 1. Onderwerp (Her)ontwikkeling locatie Tynaarlosestraat te Vries door Woonborg 2. Voorstel 1. Medewerking te verlenen aan het opstarten van een ruimtelijke procedure voor de herontwikkeling van de locatie aan de Tynaarlosestraat te Vries met 13 15 grondgebonden sociale huurwoningen. 2. De bijgevoegde stedenbouwkundige verkenning (Herontwikkeling ontwikkeling Tynaarlosestraat / 2019.01.17) als ruimtelijk kader te benoemen voor de verdere uitwerking van de plannen. 3. De procedurekosten (niet zijnde bouwleges) niet in rekening brengen bij Woonborg, maar ten laste brengen van de post incidenteel beleid Stimulering Sociale Volkshuisvesting Tynaarlo. 3. Inleiding en perspectief Onderhavige locatie aan de Tynaarlosestraat in Vries is in het verleden door Woonborg aangekocht, met de bedoeling hier een appartementengebouw te realiseren. Hiervoor is medio 2012 een bestemmingsplan vastgesteld dat voorzag in de realisatie van 23 appartementen in de koopsector en 16 appartementen voor de sociale huur. Tot realisatie is het echter niet gekomen, ondermeer door een gebrek aan belangstelling voor de koopappartementen en financiële onzekerheid binnen corporatie Woonborg, vanwege de vele veranderingen die volgden in de sociale volkshuisvesting in Nederland. Het betreffende bestemmingsplan met de daarin opgenomen ontwikkelmogelijkheden is echter nog van kracht. Inmiddels zijn zowel de economische en financiële, maar ook maatschappelijke omstandigheden behoorlijk gewijzigd. Ontwikkeling van koopappartementen is geen passende invulling meer. Enerzijds vanwege het ontbreken van de vraag en behoefte hieraan in Vries. Anderzijds omdat corporaties zich alleen nog mogen bezighouden met de ontwikkeling van sociale volkshuisvesting. Binnen de gemeente Tynaarlo leeft een beleidsmatige en politieke wens om in het dorp Vries nieuwe woningbouw te realiseren. Dit betreft ondermeer de locaties Ontmoetingskerk, Tynaarlosestraat en een uitbreidingslocatie Vries-Zuid (zie dorpsagenda Vries). Onderdeel hiervan is de wens om hierin nieuwbouw van sociale huurwoningen op te nemen (zie motie raad 7 maart 2017). Hierom hebben wij de mogelijkheden laten onderzoeken voor ontwikkeling van een uitbreidingslocatie voor woningbouw en in combinatie hiermee hoe hierin de beleidsmatige wens tot nieuwbouw van sociale huurwoningen in Vries kan worden gerealiseerd. Het door Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek geeft blijk van (beperkte) ruimte voor nieuwbouw in Vries, met name wanneer deze wordt beschouwd in relatie tot de kwalitatieve opgave tot verduurzaming en levensloopbestendigheid in de bestaande sociale huurvoorraad. De locatie Tynaarlosestraat speelt hierin een cruciale rol. Met de realisatie van sociale grondgebonden huurwoningen op deze locatie ontstaat er ruimte om mensen vanuit andere complexen te doen verhuizen, waarna hier de noodzakelijke kwaliteitsslag gemaakt kan worden. Samen met Woonborg is in het najaar 2018 de mogelijke programmatische en stedenbouwkundige invulling van de locatie Tynaarlosestraat verkend, wat heeft geleid tot de bijgevoegde stedenbouwkundige schets. gemeente Tynaarlo pagina 2 van 5
4. Argumenten 1.1 De herontwikkeling van de locatie Tynaarlosestraat Vries sluit aan op de dorpsagenda Vries De beoogde herontwikkeling van onderhavige locatie aan de Tynaarlosestraat sluit aan op de dorpsagenda Vries. In de dorpsagenda Vries is te lezen dat de inwoners van Vries over het algemeen redelijk tevreden zijn over hun dorp. Het dorp is altijd behoorlijk in trek geweest. In de vorige eeuw is Vries fors gegroeid. De uitbreidingswijken hebben zich altijd vrij eenvoudig gevuld met bewoners uit het dorp en de regio. De laatste 20 jaar is Vries echter qua uitbreiding tot stilstand gekomen. Er zijn weinig nieuwe woningen gerealiseerd. Dit heeft zijn weerslag op de het dorp (o.a. vergrijzing en voorzieningen staan onder druk). Er is daarom de opgave om Vries als woondorp aantrekkelijk te houden. Dit kan onder meer door een gerichte uitbreiding van de woningvoorraad. Doel hiervan is dat bestaande en nieuwe inwoners er prettig kunnen (blijven) wonen. Net zoals in de meeste andere dorpen in onze gemeente zetten wij hierbij in op een gemengde uitbreiding. In de dorpsagenda Vries is verder benoemd dat inbreiding voor uitbreiding gaat en dat er jaarlijks ruimte is voor circa 10 woningen in Vries. 1.2 Het medio 2018 door Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek geeft blijk van ruimte voor deze nieuwbouw in Vries. Het door Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek geeft blijk van (beperkte) ruimte voor nieuwbouw in Vries. De sociale huurvoorraad hoeft per saldo niet uit te breiden. Echter ligt er een kwalitatieve opgave; de kwaliteit van de bestaande sociale huurvoorraad is bij een aantal complexen onvoldoende waardoor nu of op termijn vraaguitval zal ontstaan. Door nieuwbouw te plegen op de locaties Tynaarlosestraat (en Vries Zuid) kunnen enerzijds huurders vanuit de aandachtcomplexen verhuizen zodat renovatie en/of herstructurering kan plaatsvinden en anderzijds op de nieuwbouwlocaties gevarieerde woonwijken worden gerealiseerd (naast koop- ook huurwoningen). Bovendien wordt er met de nieuwbouw kwaliteit aan de bestaande huurvoorraad in Vries toegevoegd (mogelijkheden voor meer variatie in huuraanbod, maar ook betere energetische kwaliteit, betere levensloopbestendigheid). 2.1 De beoogde ontwikkeling levert ruimtelijk en stedenbouwkundig een positieve impuls aan deze locatie en het dorp Vries. De stedenbouwkundige inpassing met het dorp Vries en de lintbebouwing langs de Tynaarlosestraat wordt op een goede en verantwoorde manier gerealiseerd. De schaal en korrel van de beoogde woonbebouwing is passend bij hetgeen in de directe omgeving voor grondgebonden woningen gebruikelijk is. 2.2 Duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Op 1 juli 2017 is een wijziging van dit artikel in werking getreden. De nieuwe regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, op een locatie waarop al een ruim bouwvlak van toepassing is, ten behoeve van de bouw van 39 appartementen. De beoogde ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, hoeft op basis van eerdere jurisprudentie niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van het Bro te worden gekwalificeerd. gemeente Tynaarlo pagina 3 van 5
3.1 De gemeente heeft in haar begroting voor 2019 een budget gereserveerd ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds. De ontwikkeling van sociale woningbouw op de locatie Tynaarlosestraat te Vries past binnen de doelomschrijving van dit budget. Het budget kan worden aangewend als impuls voor de ontwikkeling en een betere spreiding van de sociale woningbouw in de gemeente Tynaarlo. 3.2 Medewerking aan de herontwikkeling van de locatie aan de Tynaarlosestraat ten behoeve van sociale woningbouw is overeenkomstig de prestatieafspraken sociale volkshuisvesting Tynaarlo 2019. In het kader van prestatieafspraken 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders met Woonborg afgesproken dat Bovendien is Woonborg welwillend om in de komende jaren nieuwe sociale huurwoningen te realiseren in Vries. Op de korte termijn op haar eigen bouwgrond aan de Tynaarlosestraat, maar ook een aandeel in de locatie Vries Zuid. Woonborg voert in 2019 een onderzoek uit waarin de kwaliteit van haar huidige woonportefeuille in het hele werkgebied in beeld wordt gebracht, inclusief de maatregelen die nodig zijn om haar portefeuille op orde te houden (zowel kwantitatief als kwalitatief). Als deze inventarisatie is uitgevoerd (planning eind 2019), kan Woonborg concreet aangeven hoe haar bijdrage op de nieuwbouwlocatie Vries Zuid eruit zal zien. 5. Kanttekeningen 1.1 Draagvlak bij omwonenden nog niet verkend Omwonenden zijn in het verleden door Woonborg geïnformeerd dat de eerder beoogde ontwikkeling van een appartementengebouw op deze locatie niet meer zal plaatsvinden. De voorgenomen ontwikkeling met 13-15 grondgebonden woningen is ruimtelijk en stedenbouwkundig een aanzienlijk vermindering van het programma dat op deze locatie mag worden gerealiseerd. Echter zijn deze concrete plannen vooralsnog niet door Woonborg met omwonenden gedeeld. Woonborg wil eerst weten of de gemeente in beginsel achter dit plan wil gaan staan en zal z.s.m. daarna omwonenden hierover informeren. Overigens verwachten wij geen grote weerstand onder omwonenden, gezien de afname van het stedenbouwkundige programma. 6. Advies Financiën Ja Nee Met het vaststellen van de najaarsbrief 2018 heeft de raad ingestemd met het meenemen van de incidentele middelen impuls volkshuisvesting sociale woningbouw naar 2019. Afhankelijk van de daadwerkelijke uitgaven in 2018 gaat het maximaal om een bedrag van 363.000 wat meegenomen wordt naar 2019. De definitieve hoogte van het mee te nemen bedrag is pas bekend bij de jaarrekening 2018. Wij verwachten dat het mee te nemen bedrag niet substantieel afwijkt van het maximaal mee te nemen bedrag. De ontwikkeling van sociale woningbouw op de locatie Tynaarlosestraat te Vries past binnen de doelomschrijving van het voornoemde budget. Namelijk deze gelden kunnen worden aangewend als impuls voor de ontwikkeling en een betere spreiding van de sociale woningbouw in de gemeente Tynaarlo. Wij schatten in dat de procedurekosten (niet zijnde de bouwleges) maximaal 20.000 zullen bedragen. Dat bedrag kan gedekt worden uit de naar 2019 mee te nemen gelden impuls volkshuisvesting sociale woningbouw (kostenplaats Volkshuisvesting 4803300/4380000). Juridische Zaken Ja Nee HRM Ja Nee Communicatie Ja Nee Derden Ja Nee gemeente Tynaarlo pagina 4 van 5
7. Uitvoering Indien uw college instemt met dit voorstel zal Woonborg met omwonenden in gesprek gaan om hiervoor het benodigde draagvlak te verkrijgen. Vervolgens zal op de korte termijn een start worden gemaakt met de ruimtelijke procedure, door het (laten) opstellen van een voorontwerpbestemmingsplan en het doen van de benodigde ruimtelijke onderzoeken. Het voorontwerpbestemmingsplan zal vervolgens met een verslag van het overleg met omwonenden aan de gemeenteraad kunnen worden voorgelegd, met het voorstel de ruimtelijke procedure feitelijk te starten. 8. Besloten behandelen Nvt. 9. Bijlage(n) Stedenbouwkundige verkenning (Herontwikkeling ontwikkeling Tynaarlosestraat / 2019.01.17) Handtekening adviseur. F.A. Rozema gemeente Tynaarlo pagina 5 van 5