PROVINCIE GEMEENTE OOST-VLAANDEREN DESTELBERGEN ONTWERP BPA PANHUISSTRAAT Opdrachtgevend bestuur HET GEMEENTEBESTUUR STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Aanpassing groenzone na advies gecoro dd. 10/01/2007 2004-09 5 Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 1
GEMEENTE DESTELBERGEN BPA PANHUISSTRAAT STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van... Op bevel de secretaris de burgemeester Het College van Burgemeester en Schepenen bevestigt dat onderhavig plan inzage van het publiek op het gemeentehuis werd neergelegd van.. tot. ter de secretaris de burgemeester Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van:.. op bevel de secretaris de burgemeester Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 2
GEMEENTE DESTELBERGEN BPA PANHUISSTRAAT STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN INHOUD DEEL I: Algemene stedenbouwkundige voorschriften DEEL II: Bijzondere stedenbouwkundige voorschriften 1. Lokaal bedrijventerrein 2. Zone voor gemeenschappelijke parkeerplaatsen 3. Bufferzone 4. Groenzone 5. Fiets- en voetgangersverbinding 6. Zone voor wegenis Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 3
DEEL I: ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 1.1 Hoofd- en nevenbestemmingen Alle hoofdbestemmingen van de zones zijn voorgesteld op het plan door middel van een bepaalde kleur. Nevenbestemmingen zijn alleen toegestaan wanneer de hoofdbestemming reeds gerealiseerd is of indien ze samen met de hoofdbestemmingen gerealiseerd worden. De verhouding van de hoofdbestemming en de nevenbestemming wordt bepaald per zonering. De specifieke voorschriften worden in het hoofdstuk bijzondere stedenbouwkundige voorschriften bepaald. 1.2 Terreinbezetting en volume De terreinbezetting wordt uitgedrukt in een procent (%) ten opzichte van de betrokken totale perceelsoppervlakte ofwel uitgedrukt in m² maximum in te nemen grondvlak van de gebouwen. Het volume is afhankelijk van de bijzondere stedenbouwkundige voorschriften en wordt bepaald door de maximale terreinbezetting in combinatie met de afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen, de bouwdiepte en de bouwhoogten. 1.3 Bouwhoogte 1. De maximale bouwhoogte wordt bepaald voor de kroonlijsthoogte en de nokhoogte met uitzondering van de uitbouwen zoals voor technische ruimten en voor schouwkanalen. 2. De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot aan de bovenkant van de kroonlijst. Dit aanzetpeil kan maximum 0.35m hoger liggen dan de as van de voorliggende straat. 1.4 Nuts- en gemeenschapsvoorzieningen Bijkomende gebouwen / constructies specifiek voor openbaar nut zijn in iedere zone toegelaten indien zij geen fundamentele afbreuk doen aan of hinderend zijn voor de omgeving. De noodzaak moet om technische of sociale redenen aangetoond kunnen worden door een toelichtingsnota die bij de vergunningsaanvraag wordt toegevoegd. 1.5 Waterhuishouding: Door de mogelijke toename van de verharde oppervlakten wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit zal moeten gecompenseerd worden door de plaatsing van hemelwaterputten of andere efficiënte oplossingen. In alle bestemmingszones is het, naast de hoofdbestemming, toegelaten waterpartijen en afwateringsgrachten te voorzien ten behoeve van de waterhuishouding in het gebied, indien dit niet gepaard gaat met het voorzien van constructies. Bij de aanleg van verhardingen dient ermee rekening gehouden te worden dat het niet-verontreinigd regenwater de mogelijkheid moet krijgen om maximaal door te dringen in de ondergrond door middel van waterdoorlatende materialen te gebruiken en/of door afleiding naar niet verharde delen. Het regenwater afkomstig van verharde delen dient op een gepaste manier afgevoerd te worden zonder de aanpalende percelen te bezwaren. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 4
Bij elke oprichting van een constructie waarvoor een stedenbouwkundige aanvraag noodzakelijk is, dient de aanvrager uitvoerig en gemotiveerd aan te tonen op welke plaatsen water-infiltrerende maatregelen kunnen worden genomen. Vanuit een duurzaam ontwikkelingsperspectief dient het hergebruik van hemelwater steeds te worden nagestreefd. Deze richtlijnen wijken niet af van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 5
GEMEENTE DESTELBERGEN BPA PANHUISSTRAAT DEEL II BIJZONDERE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 6
Zone 1 Lokaal bedrijventerrein Bestemming Kleinhandel is een economische functie die verwijst naar kleinhandelsbedrijvigheid of kleinhandelsactiviteiten. Het KB van 31augustus 1964 tot vaststelling van de lijst van de in het handelsregister te vermelden handelsbedrijvigheden bepaalt dat als kleinhandelsbedrijvigheid wordt beschouwd het wederverkopen op gewone wijze in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan verbruikers en kleine gebruikers, zonder deze goederen behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Kleinhandel betekent hier alle vormen van commerciële activiteit met verkoopsoppervlakte en kan zich ruimtelijk uitdrukken in verschillende types. Zo kunnen volgende types onderscheiden worden zoals winkels, baanwinkels - Hoofdbestemming De zone is bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, de te herlokaliseren zonevreemde (handels)bedrijven, KMO s en kleinhandel die voor de omgeving geen abnormale hinder veroorzaken. Tevens mag de bedrijvigheid geen water-, bodem- of luchtvervuiling veroorzaken en moet zij beantwoorden aan de normen die hieromtrent opgelegd kunnen worden. - Nevenbestemming Een bedrijfswoning van max. 1000m³ wordt toegelaten mits zij in het hoofdvolume van de bedrijfsvoering wordt opgenomen. Groenvoorzieningen op de perceelsgrenzen en in de voortuinstroken. Nutsvoorzieningen in functie van de bedrijvenzone. - Uitgesloten Grootwarenhuizen, shoppingcentra Stapelen van (afgewerkte en niet afgewerkte) goederen in open lucht. Inrichtingsvoorschriften Er mogen vanuit de bedrijvenzone geen rechtstreekse in- of uitritten naar de Dendermondesteenweg voorzien worden. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 7
Zone 1 Lokaal bedrijventerrein - Bezettingsgraden - Inplanting Omwille van brandoverslag en brandveiligheid kan een voorafgaandelijk advies van de brandweer interessant zijn - De maximale grondinname binnen de bebouwbare perceelsoppervlakte bedraagt maximum 4000m² rekening houdend met de bouwvrije afstanden. - Binnen deze zone dienen minimum 4 bedrijven ondergebracht te worden. - T.o.v. de rooilijn: - van de Dendermondesteenweg: minimum 8.00m. - van de parking: minimum 6.00m - van de toegangsweg: minimum 6.00m - De zijdelingse afstand tot aan de zijkavelgrens moet minimum 5.00m bedragen. - De afstand tot aan de bufferzone en groenzone is minimum 4.00m - In gemeenschappelijk overleg met de eigenaar van het aanpalende perceel, kunnen de bedrijfsgebouwen gekoppeld worden. In dit geval dient er een gemeenschappelijk ontwerp ingediend te worden. - De zone tussen de rooilijn en de bouwlijn mag enkel aangewend worden als groenzone of als parkeerzone. - Afmetingen - Kroonlijsthoogte: maximum 8.00m - Nokhoogte 12.00m - Dakvorm - Vrij, in geval van hellende daken bedraagt de dakhelling maximum 45. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 8
Zone 1 Lokaal bedrijventerrein - Materialen Om blokkendoosarchitectuur te vermijden worden volledig gesloten wanden ter hoogte van de straten niet toegelaten en dient men voldoende aandacht aan de architectuur te besteden. - De gebouwen moeten worden opgetrokken in duurzame gevelmaterialen, die esthetisch en harmonieus moeten passen in het straatbeeld. Er dient een evenwicht te zijn tussen enerzijds de functionaliteit en anderzijds de esthetische waarde. - De gevels aan de straatwanden mogen geen gesloten gevels vormen. De gebouwen dienen een architecturale uitstraling te hebben - Bepalingen met betrekking tot publiciteit Uithangborden en reclame-inrichtingen: - Mogen nooit tot een daling van de leef- en woonkwaliteit leiden. Er dient zorgvuldig met de plaatsing en de oppervlakte omgegaan te worden; - Moeten zich op een kwaliteitsvolle wijze inpassen in het architecturaal geheel van de gevel, de straatwand ; - Moeten een duidelijke en herkenbare relatie hebben met het gebouw, de functie van de activiteit en de plaats waar ze worden aangebracht; - Mogen niet bevestigd in de groenzone. - Maximum hoogte is 6.00m Aanvragen tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning met betrekking tot reclame-inrichtingen en uithangborden worden beoordeeld op basis van volgende afwegingskaders: - De schaal van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; - De situering ten opzichte van andere functies; Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 9
Zone 1 Lokaal bedrijventerrein - De inplanting (locatie), de aard van de bedrijvigheid, de oppervlakte - Afsluitingen Materialen: Langs de perceelsgrenzen en in de voortuinzone zijn levende hagen of een combinatie van levende hagen en afsluitingsmaterialen toegelaten. In geval van een afsluiting aan de straatzijde dienen de bijkomende afsluitingen aan de binnenkant achter de haag te worden te worden aangebracht. Hoogte: - Voor levende hagen en struiken: 2.00m; - Voor een draadafsluiting: 2.00m; - Indien specifieke eisen, ten aanzien van de zichtbaarheid in het openbaar domein, noodzakelijk zijn, kunnen beperkende verplichtingen opgelegd worden; - Betonplaten worden enkel toegelaten tot een hoogte van 0.40 m, gemeten vanaf het maaiveld. - Inrichting van de groenvoorzieningen Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 10 Voortuinstrook De zone tussen de openbare wegenis of parking en de bouwlijn is bestemd voor de aanleg van voortuinen, parkeergelegenheid en opritten. Maximum 70% van de oppervlakte van deze strook mag verhard worden. De verharding van de parkings moet bestaan uit waterdoorlatende materialen. De resterende oppervlakten die niet gebruikt worden als parking of oprit zijn bestemd voor de aanleg van tuinen en groen. Waterpartijen in functie van de waterbuffering worden toegelaten.
Zone 1 Lokaal bedrijventerrein Groene strook langs de zijdelingse perceelsgrenzen Deze groenvoorzieningen zitten vervat in de minimale bouwvrije zone van 5.00m langs de zijdelingse perceelsgrenzen. De beplantingen dienen zo aangelegd te worden dat minimaal de doortocht voor brandweerwagens verzekerd blijft. De groenaanplant bestaat uit lage heesters, laagstammige boomsoorten en struiken, rekening houdend met de wettelijke bepalingen terzake. Er zal bij de aanplant van bomen, struiken, en/of hagen zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van inheemse soorten. De beplantingen worden ten laatste één jaar na het voltooien van de ruwbouw aangelegd. - Parkeerplaatsen De bijkomende parkeerplaatsen dienen ingericht op de private eigendom en buiten de groene zones met een maximum van 50 wagens. Bedrijfsvoertuigen mogen niet op de openbare weg gestationeerd worden evenmin als de afgewerkte producten of grondstoffen. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 11
Zone 2 Gemeenschappelijke parkeerplaatsen Bestemming In deze zone kunnen ongeveer 75 wagens geparkeerd worden Het grootste bestemmingsverkeer dient binnen deze zone opgevangen te worden. Inrichtingsvoorschriften Deze zone dient ingericht te worden voor parkings en circulatieruimte en heeft een oppervlakte van maximum 80% per aangeduide zonering. De overige 20% van de zonering dient met groen aangelegd te worden. Enkel de circulatieruimte mag verhard worden. De parkeerplaatsen zelf dienen te bestaan uit waterdoorlatende materialen. Ter hoogte van de straat dient over minimum 1.00m breedte en over de gehele lengte (met uitzondering van de ontsluitingen en toegangen) een groenaanplant te gebeuren. Deze strook wordt niet in de 20% gerekend. Per 150m² parking dient minimum één streekeigen hoog- of laagstam in de groenaanplant voorzien te worden. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 12
Zone 3 - Bufferzone Bestemming De bufferzone is bestemd als overgangsgebied tussen gebieden die door hun bestemming niet te verenigen zijn. Zij vormt zowel een visueel als een akoestisch scherm. In deze zone mogen geen gebouwen of andere constructies ingeplant worden. Bijkomend toegelaten: - Draadafsluitingen en hagen op de perceelsscheiding met een maximale hoogte van 2.50 m. - Alle handelingen en werken tot bescherming, verbetering, instandhouding, hernieuwing en onderhoud van de aanplantingen; - Waterbuffers onder de vorm van een gracht parallel aan de bufferzone. Inrichtingsvoorschriften Deze zone dient met een mengeling van streekeigen buffergroen, zowel met hoog-, laagstammen als met struikgewas beplant te worden, geen hagen. Streekeigen groen: - Hogere boomsoorten: zomereik, es, wilgen - Struiksoorten en lager blijvende boomsoorten: zwarte els, wilg, éénstijlige meidoorn, sleedoorn, hazelaar, rode kornoelje, Gelderse roos. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 13 De aangeduide breedte is een strikt minimum. Reliëfwijzigingen i.f.v. de aanleg van een berm worden toegelaten. De talud dient met groen beplant te worden.
Zone 4 Groenzone met beperkte bebouwing Bestemming Inrichtingsvoorschriften De verhardingen dienen tot een minimum te worden beperkt. Deze deelzone is een overdruk op zone 4 groenzone waardoor de optie van beperkte bebouwing in een groene omgeving benadrukt wordt. De aanplant en onderhoud van de groenzone vallen onder de verantwoordelijkheid van de bouwheer (kantoor) binnen diezelfde zone. Het inrichtingsplan betreft de volledige zonering. Deze zone is bestemd voor de aanleg van beplantingen van hoog- en laagstammig groen, struiken en hagen. Eveneens is toegelaten de noodzakelijk verharding, nodig voor de toegang tot het kantoorgebouw. Deelzone voor bebouwing en noodzakelijke infrastructuren Deze deelzone is door middel van een arcering op zone 4 getekend. Binnen onderhavige deelzone is beperkte bebouwing toegelaten, met als bestemming: gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, en de daarbij horende noodzakelijke infrastructuren. Bij de aanplant van bomen, struiken en/of hagen mag enkel gebruik gemaakt worden van inheemse soorten. De groenzone moet ten laatste het plantseizoen na het beëindigen van de bouwwerken worden aangeplant. De ontwikkeling van deze zone dient te gebeuren door middel van een totaalinrichtingsplan dat als bijlage aan de stedenbouwkundige vergunning wordt toegevoegd. Bouwwerken binnen de deelzone en aanleg groen dienen als één landschappelijk-architecturaal geheel gezien te worden en dienen dan ook in deze geest ontworpen te worden. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 14
Zone 4 Groenzone met beperkte bebouwing Elke toegang naar de Dendermondesteenweg is verboden De toegang tot deze zone dient verplicht genomen te worden vanaf de Panhuisstraat. Deze toegangsweg met een breedte van maximaal 5.00m, is indicatief op het bestemmingsplan aangeduid en mag over een afstand van maximaal 15.00m verschoven worden. Deelzone voor bebouwing en noodzakelijke infrastructuren Voor de bebouwing gelden volgende voorschriften: De bebouwing heeft een grondoppervlakte van max. 350m 2 en bestaat uit maximaal 2 bouwlagen. Afstand t.o.v. de rooilijnen minimum 15.00m. Afstand t.o.v. de andere zonegrenzen: minimum 10.00m Dakvorm: visueel platte bedaking Kroonlijsthoogte: maximaal 6,50m. Het niet bebouwde deel binnen de deelzone mag voor max. 70% verhard worden. De resterende 30% van het niet bebouwde deel dient met groen aangeplant te worden. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 15
Zone 5 FIETS- en VOETGANGERSVERBINDING Bestemming Behoud van de bestaande verbinding tussen de Dendermondesteenweg en de nog te ontwikkelen service-flats. Zone enkel bestemd voor een fietspad en voetweg. Nevenbestemming: - Voorzieningen voor het normaal functioneren van het niet mechanisch verkeer, straatmeubilair; - Groenvoorzieningen. Inrichtingsvoorschriften Verhardingen worden toegelaten. Indien een verharding gelegd wordt zal dit gebeuren met waterdoorlatende materialen. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 16
Zone 6 - Wegenis Bestemming De wegenis bestaat uit een centrale as en een pijpekop De hoofdfunctie blijft verkeer en ontsluiting van het bedrijventerrein met de daarbijhorende vrije ruimten en uitrustingen. Inrichtingsvoorschriften Door het planten van hoogstammige bomen zal zowel het groenaspect als een laaneffect verkregen worden - De niet-verharde delen van de zone dienen aangelegd te worden als grasbermen waarin grachten voor de waterbuffering van het openbaar domein kunnen voorkomen; - Bijzondere voorzieningen zoals verkeerssignalisatie en straatmeubilair zijn toegelaten. - Op de middenzone dienen hoogstammige bomen aangeplant te worden.. Er zal bij de aanplant van deze bomen enkel gebruik gemaakt worden van inheemse soorten. Dossier: 2004_09 BPA Panhuisstraat: stedenbouwkundige voorschriften 17