maart 2011 #39 Onderzoeks naar stedelijke woonmilieus
inhoud maart 2011 naw #39 Colofon Dit is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Redactie: Anne Luijten van Studio-RO, Han Joosten, Karin Alves en Hans Wisman van de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds. Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 94 71 04 08 12 In debat: goed beslagen ten ijs Het debat over binnenstedelijk ontwikkelen heeft de laatste tijd een forse impuls gekregen. Er zijn onder hand veel meningen over de do s-anddon ts van binnenstedelijk ontwikkelen. Maar empirische onderbouwing is schaars. Daarom heeft Bouwfonds vier onderzoeken verricht die nieuw licht werpen op de materie en de eisen die woonconsumenten stellen aan de kwaliteit van binnenstedelijke woonmilieus in kaart brachten. Onderzoek naar toekomst van stedelijke woningbouw Op verzoek van Bouwfonds heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan vanuit de kwantitatieve en kwalitatieve kant naar binnenstedelijk ontwikkelen. Hoe verhoudt het verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid zich tot de werkelijke vraag in de markt? Interview met Geurt Keers, partner RIGO Research en Advies, over kansrijke stedelijke woonmilieus. 18 22 Onderzoek naar de beleving van de woonomgeving Strat0loog Pim van den Berg heeft op verzoek van Bouwfonds uiteenlopende binnenstedelijke projecten bezocht en ondervroeg de bewoners over hun bele ving van de woonomgeving. Door te kijken met de ogen van de gebruiker kunnen er verschillende soorten DNA van de wijk worden bepaald en met deze informatie kan gekeken worden wat er ontwikkeld kan worden in het gebied. Als je uitgaat van het DNA van een wijk, van wat mensen echt willen, dan kan je duurzaam ontwikkelen. Onderzoek naar woonwensen van jongeren Een kwalitatief onderzoek naar de woonwensen van studenten, oftewel een groep woonconsumenten die over pakweg tien jaar op de markt komt. Hoe kijken zij tegen het wonen in de stad aan en aan welke eisen moeten worden voldaan voor een aantrekkelijke woonomgeving? 14 Onderzoek naar leefruimte in steden Bouwfonds heeft onderzoek gedaan naar welke afwegingen consumenten maken in de keuze voor een woning in de stad. Is hij of zij bereid om vierkante meters woonruimte te ruilen voor een betere woonomgeving? Een onderzoek naar hoe consumenten diverse aspecten van het wonen in de stad tegen elkaar afwegen. 26 De conclusies: acht lessen voor de toekomst De vier onderzoeken werpen, ieder door hun eigen aanpak, nieuw licht op de eisen die consumenten van nu en morgen stellen aan de kwaliteit van binnenstedelijk wonen. In de synthese een samenvatting van de lessen die Bouwfonds Ontwikkeling uit de vier onderzoeken haalt. 28 Mening Bert van Delden, plaatsvervangend directeurgeneraal van het ministerie van het BZK, over de resultaten van de vier onderzoeken van Bouwfonds Ontwikkeling.
4 maart 2011 naw #39 5 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Goed beslagen ten ijs In debat over binnenstedelijk wonen Het debat over binnenstedelijk ontwikkelen heeft de laatste tijd een forse impuls gekregen. Onder invloed van publicaties als die van architect Rudy Uytenhaak en het College van Rijksadviseurs is het thema opnieuw met stip binnengekomen in de vakwereld. Met de nadruk op opnieuw, omdat eens in de zoveel jaar het bouwen in de stad terugkeert op de agenda s. Veelal aangemoedigd vanuit rijkszijde en de kant van ontwerpers en vervolgens weer terug op aarde gebracht door consument en markt. Om die steeds terugkerende impasse te doorbreken, wil Bouwfonds Ontwikkeling nu een slag verder komen. Door zelf een aantal onderzoeken uit te laten voeren die meer licht op de materie laten schijnen en daarmee het debat van empirische voeding te voorzien. Want meningen zijn er inmiddels wel genoeg. Princehaven in Katwijk aan zee De plank met publicaties over binnenstedelijk bouwen wordt langer en zwaarder. Ging het een aantal jaren geleden over thema s als intensief ruimtegebruik en ondergronds bouwen, anno 2011 staat de binnenstedelijke herstructurering bovenaan op de agenda. Aan publieke zijde heeft de rijksoverheid aangegeven dat 40 procent van de bouwproductie tussen 2010 en 2020 in het bestaande stedelijke gebied moet plaatsvinden. Oftewel 200.000 nieuwe woningen binnen de rode contouren. In de Structuurvisie Randstad 2040 worden daar voorstellen voor gedaan, inclusief een eerste vertaling in concepten (de bekende hoogbouw in het groen ). Het College van Rijksadviseurs (CRA), onder aanvoering van rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, legt deze lat in Prachtig Compact Nederland nog een stuk hoger. Het CRA geeft aan dat een veel groter deel van de nieuwe woningen in de bestaande stad kan worden gebouwd. Daarmee blijven onze steden vitaal, wordt het landschap gespaard, loopt de mobiliteit terug en kunnen allerhande duurzaamheidsambities worden gerealiseerd. Ook sommige gemeenten en provincies hebben aangegeven dat het concept van de compacte stad nog aanzienlijk kan worden geïntensiveerd. De publieke partijen hebben dus volop ambities en aan de private kant hebben met name de ontwerpers zich laten horen. Hetzij in publicaties zoals die van Rudy Uytenhaak, hetzij met nieuwe concepten zoals het stedelijk gezinsappartement van Heren 5 Architecten. De markt is tot op heden vrij stil gebleven. Met dit komt daar als het aan Bouwfonds Ontwikkeling ligt verandering in. Scherper aansluiten Aan interessante concepten bestaat namelijk geen gebrek. Het probleem van veel studies die van overheids- dan wel ontwerperszijde op ons worden losgelaten, is echter dat de planeconomische en markttechnische onderbouwing compleet ontbreken. Op rijks - niveau is dat door de NEPROM bij het verschijnen van de Nota Ruimte al klip en klaar vastgesteld: op jaarbasis bestaat er een gat van twee miljard euro tussen de ambities enerzijds en de beschikbare financiële middelen anderzijds. Bij de Structuurvisie Randstad 2040 ontbrak evenzeer een financiële paragraaf. Het gevolg is dat dergelijke nota s zeker in veranderende tijden een weinig realistisch gehalte hebben. Want één ding is zeker: de complexiteit van de locaties neemt de komende jaren alleen maar toe. Konden de afgelopen twintig jaar nog de relatief gemakkelijke locaties opgevuld worden (denk aan leegkomende havengebieden), de komende decennia staan in het teken van het aanpakken van veel lastiger gebieden. Denk bijvoorbeeld aan de Amsterdamse Zuidas, waar weliswaar een begin mee is gemaakt door sportterreinen aan de kant te schuiven, maar waar de werkelijke kwaliteitsslag pas gemaakt kan worden als de infrastructuur is weggewerkt. Maar er zijn meer lastige locaties. Denk aan de Cartesiusdriehoek in Utrecht, Stadshavens in Rotterdam, Binckhorst in Den Haag en Belvédère in Maastricht. Veel van deze locaties kennen een versnipperd grondeigendom en deels zwaardere categorieën bedrijven (en vervuiling). Ander decor In het ontwikkelen van interessante concepten ligt ook niet de werkelijke uitdaging voor de komende jaren. Die uitdaging spitst zich toe op drie andere punten: het verbeteren van de financiële haalbaarheid van binnenstedelijk ontwikkelen, het opruimen van het procedurele mijnenveld dat hiermee verbonden is en last but not least het veel scherper aansluiten bij de wensen van de consument/eindgebruiker. Op jaarbasis bestaat er een gat van 2 miljard euro tussen ambities en beschikbare financiële middelen. Het zijn punten die ook onderling nauw samenhangen: zo kan bijvoorbeeld een betere consumentoriëntatie de haalbaarheid van projecten verbeteren. Hetzelfde geldt voor kortere procedures en daarmee een snellere time-to-market; ook dat vertaalt zich in een betere haalbaarheid. Deze driedubbele opgave is nog veel pregnanter geworden doordat het decor voor binnenstedelijk ontwikkelen in korte tijd enorm is veranderd. Veel van de bovengenoemde ambities werden nog geformuleerd in de gouden tijden, inmiddels is duidelijk dat die niet meer terugkeren. Conjunctureel is sprake van een forse vraaguitval en een nog steeds gering consumentenvertrouwen. Structureel lijkt een einde gekomen te zijn aan een periode van een voortdurende groei, zowel economisch als demografisch. Als kers op de taart kwam daar eind vorig jaar het regeerakkoord bij, waarin het woord stad welgeteld drie keer voorkomt en het woord verstedelijking ten enenmale ontbrak. Doorvertaald naar rijksbijdragen is de boodschap pijnlijk maar helder: het Rijk trekt zich nog verder terug uit de ruimtelijke ordening en laat de verstedelijkingsopgave over aan provincies en gemeenten. Alle subsidies (ISV, BLS) worden geschrapt. Op lokaal niveau is het beeld niet veel rooskleuriger: gemeenten moeten bezuinigen en grondbedrijven kampen met tekorten. En vanuit de hoek van de woningcorporaties vallen evenmin extra bijdragen te verwachten. Deze compleet nieuwe context maakt de urgentie van een zorgvuldige analyse alleen maar groter. Goed luisteren De inzet van Bouwfonds Ontwikkeling is erop gericht om de discussie over binnenstedelijke woningbouw uit de sfeer van
6 maart 2011 naw #39 7 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Het gaat erom zicht te krijgen op de werkelijke behoefte aan stedelijke woonmilieus. welles-nietes en de al dan niet gefundeerde meningen en persoonlijke voorkeuren te krijgen. Met die discussie komen we namelijk niet verder. Het gaat erom zicht te krijgen op de werkelijke behoefte aan stedelijke woonmilieus. Dat betekent dat de vakwereld even de vakwereld moet worden gelaten en dat het oor te luisteren moet worden gelegd bij de partij die bepaalt of binnenstedelijk bouwen al dan niet een succes wordt: consumenten. Dat luisteren kan op heel verschillende manieren gebeuren, zoals in dit wordt aangetoond. Niet lukraak vragen aan consumenten wat voor woning hij of zij in de stad zou willen hebben (het bekende huis op de Dam ), maar veel preciezer kijken welke afwegingen er door consumenten worden gemaakt. En hoe bijvoorbeeld woning en woonomgeving zich daarbij tot elkaar verhouden. Daarbij wordt door Bouwfonds het begrip binnen stedelijk breed gedefinieerd: van de hoogstedelijke centra tot en met de verouderde havengebieden en de naoorlogse woonwijken aan de rand van de stad. In elk van deze gebieden manifesteert de vraag van consumenten zich op een eigen manier en vraagt daarmee om maatwerk per locatie. De uitkomsten van in totaal vier onderzoeken vormen voor Bouwfonds Ontwikkeling een onderbouwing van de organisatiestrategie. In die strategie is binnenstedelijk ontwikkelen als een van de pijlers benoemd, naast onder andere duurzaam ontwikkelen. Elk van deze strategische pijlers vraagt om de beste kennis en kunde en daarin wordt bij Bouwfonds volop geïnvesteerd. Daarbij moet niet worden vergeten dat voor Bouwfonds Ontwikkeling het ontwikkelen van stedelijke woonmilieus geen nieuwe activiteit is. Een kwart van de jaarlijkse productie wordt binnen de stad gerealiseerd en dat gebeurt al jaren achtereen. Die inzet heeft volop bijzondere projecten opgeleverd, zoals Parkhaven in Utrecht, Westerdokseiland in Amsterdam en Céramique in Maastricht om er maar enkele te noemen. En er komen nog vele tientallen projecten aan. Opzet In het laatste artikel in dit gaan we nader in op de lessen voor de toekomst bij binnenstedelijk ontwikkelen. Eerst worden achtereenvolgens de vier onderzoeken besproken, de opzet en de belangrijkste uitkomsten. Vanuit de optiek van het Rijk zal programmadirecteur Verstedelijking Bert van Delden, werkzaam bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu, hier eveneens op reageren. Want zowel voor publiek als privaat ligt er de komende tijd een belangrijke taak om gevoed met de inzichten vanuit de markt het binnenstedelijk ontwikkelen hernieuwd handen en voeten te geven. Niet op basis van verouderde dogma s en denkbeelden, maar met de werkelijke voorkeuren van de eindgebruikers als uitgangspunt. De vier onderzoeken 1 Toekomst voor stedelijke woningbouw. Hoe verhoudt het verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid zich tot de werkelijke vraag in de markt? Op verzoek van Bouwfonds heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan vanuit kwantitatief en kwalitatief oogpunt. 2 Leefruimte in steden. Bouwfonds deed onderzoek naar welke afwegingen de consument maakt in de keuze voor een woning in de stad. Is hij of zij bijvoorbeeld bereid om vierkante meters woonruimte te ruilen voor een extra hoogwaardig ingerichte openbare ruimte? Waar worden de accenten en prioriteiten gelegd? 3 Beleving van de woonomgeving. Stratoloog Pim van den Berg bezocht uiteen lopende projecten en gebieden en ondervroeg de bewoners met betrekking tot hun beleving van de woonomgeving. 4 Vragers van de toekomst. Een kwalitatief onderzoek naar de wensen van studenten, oftewel een groep woonconsumenten die over pakweg tien jaar op de markt komt. Hoe kijken zij tegen het wonen in de stad aan en aan welke eisen moet worden voldaan voor een aan trekkelijke propositie? De achtergronden van de onderzoeken zijn te downloaden via www.naw.nl of www.bouwfonds.nl.
8 maart 2011 naw #39 9 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Onderzoek 1: RIGO brengt vraag en aanbod in beeld Toekomst voor stedelijke woningbouw De ambities zijn groot, maar hoe kansrijk is de uitvoering van het verstedelijkingsbeleid dat voor de komende twee decennia is uitgezet? De bundeling van wonen en werken in stedelijke regio s heeft ontegenzeggelijk voordelen, de vraag is echter onder welke condities vraag en aanbod het beste bij elkaar komen. Met andere woorden: welke wensen hebben beoogde doelgroepen en welk aanbod moet daartegenover worden gezet, in termen van woning én woonomgeving? In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling zette RIGO Research en Advies de zaken op een rij. Conclusie: er moet veel meer marktconform worden gebouwd, anders stemmen consumenten met de voeten (en de verhuiswagen). Hart van Hoograven in Utrecht De vraagstelling voor het RIGO-onderzoek begint bij de ambities die het Rijk heeft neergelegd voor de verstedelijkings pgave tot 2020. Hoewel de rijksoverheid via steeds minder gouden koorden aan de volkshuisvesting in Nederland is verbonden, zet zij ophet gebied van ruimte lijke ordening nog wel de nodige lijnen uit. De Nota Ruimte legde de verantwoordelijkheid voor de inrichting van Nederland in belangrijke mate op lokaal en regionaal niveau, maar verbond daar wel een ambitie aan voor het binnen stedelijk bouwen: 25 tot 40 procent van de bouwproductie zou in bestaand bebouwd gebied moeten worden gerealiseerd. Met een toevoeging: al naar gelang er voldoende ruimte en markt beschikbaar is. Bundeling van de verstedelijking zou het beslag op de open ruimte moeten verminderen, de groei van de mobiliteit moeten beperken en het draagvlak voor stedelijke voorzieningen moeten ver stevigen. Duurzame verstedelijking dus. In de Verstedelijkingsafspraken die het Rijk met 21 stedelijke regio s heeft gesloten werd eerder op de bovenkant dan op de onderkant van deze bandbreedte ingezet: 40 procent of meer. Over de kwalitatieve ken merken van de binnenstedelijke-ontwikkelingsproductie doet het Rijk geen uitspraak. Gemeentelijke ambities Sommige gemeenten en regio s formuleren voor de komende jaren stevige bin nen stedelijke ambities. In een stad als Den Haag mikt de gemeente voor de periode 2010 2020 op 60 procent appartementenbouw. De omliggende provincie Zuid-Holland streeft in haar Ontwerp Provinciale Structuurvisie naar 80 procent binnenstedelijke productie. Zelfs een provincie met een ruime en ont spannen woningmarkt als Zeeland kiest voor 75 procent bouwen in bestaand stedelijk gebied. Krimpregio Limburg houdt een slag om de arm, terwijl in het noorden (Groningen-Assen, Emmen) wel de 40 procentnorm wordt gehanteerd, maar met meer aandacht voor de woonwensen van consumenten. De argumentatie voor deze lokale doelstellingen wordt gevonden in zaken als het rijksbeleid, dat inzet op verdichting, het bouwen van appartementen om aan te sluiten bij de stedenbouwkundige structuur van steden en de financiering van bouwlocaties die hierdoor mogelijk wordt. Kwalitatieve aandachtspunten die de steden verder noemen zijn energiebe sparing in de woningen, het minimaliseren van milieuknelpunten, het klimaatbestendig inrichten van locaties (met groen en blauw) en soms het parkeren. Veel meer aan programmatische invulling is aan gemeentelijke zijde niet bekend, met uitzondering van een stad als Groningen, die al enkele jaren inzet op intensieve hoogen laagbouw. Elders loopt men echter om de hete brij heen, zo concludeert RIGO: de regio s willen niet aangeven met welke woningtypen en woonmilieus zij denken de binnenstedelijke-ontwikkelingsopgave te realiseren. Vaagheid en mist zijn troef. Ruimte en vraag In termen van locatiecapaciteit is het in ieder geval goed mogelijk de 40 procents-ambitie te realiseren, zo heeft RIGO in kaart gebracht. De planologische capaciteit is nog niet overal zeker gesteld zoals bijvoorbeeld in de regio Rotterdam maar in principe is er voldoende ruimte. Die constatering wordt direct
10 maart 2011 naw #39 11 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus De haalbaarheid van stedelijke bouwvoornemens wordt bepaald door het juiste aanbod en financiële uitvoerbaarheid Saldo vraag en aanbod naar koop, huur en woningtype, Nederland 2009 units 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 koopwoningen huurwoningen Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, huur/koop en woningtype, Nederland 2009 centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps units koopw. huurw. koopw. huurw. koopw. huurw. koopw. huurw. 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 landelijk wonen koopw. huurw. 150.000 60.000 100.000 40.000 50.000 20.000 0 Eengezins Appartement Eengezins Appartement 0 eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg eg mg Vraag starter Vraag doorstromers Aanbod Vraag starter Vraag doorstromers Aanbod koopw.: koopwoningen huurw.: huurwoningen eg: eengezinswoningen mg: meergezinswoningen gevolgd door de vraag of alle stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn. Volgens de onderzoekers wordt dat bepaald door de mate waarin het aanbod voldoet aan de vraag en door de financiële uitvoerbaarheid van individuele locaties. Dit laatste aspect staat in toenemende mate onder druk door het duurder worden van binnenstedelijke locaties, bij minder of geen subsidies vanuit de overheid (wegvallen van locatiesubsidies en ISV-budgetten), en door een stapeling van ambities. Het onderzoek spitst zich met name toe op het eerste aspect: de behoefte aan woningen in de stad en de confron tatie met het geplande woningaanbod. In 2009 betrof de vraag naar nieuwbouw in Nederland voor 45 procent eengezins woningen, voor 21 procent meer gezins huurwoningen, voor 19 procent koop ap partementen en voor 15 procent eengezinshuurwoningen. Om tegemoet te komen aan de vraag van consumenten moet een kleine twee derde van alle nieuwbouwwoningen uit eengezinswoningen bestaan. Binnen de koopsector ligt dit percentage zelfs op 70. Sinds 1995 is de vraag naar koopappartementen nauwelijks toegenomen, concluderen de onderzoekers. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens (bijvoorbeeld meer een- en tweepersoonshuishoudens) hebben hier vrijwel geen invloed op. Zelfs de vergrijzing, die toch al enige tijd aan de gang is, doet de vraag naar appartementen niet substantieel toenemen. Senioren kiezen er eerder voor langer in hun vertrouwde woning en woonomgeving te blijven wonen. Vooral grondgebonden Wanneer de nieuwbouwvraag meer wordt uitgesplitst naar een aantal kwalitatieve kenmerken, blijkt dat de recessie duidelijk wél haar invloed doet gelden. De nieuwbouwbehoefte spitst zich toe op de goedkopere segmenten. In termen van woonmilieus scoort de vraag naar wonen in het centrummilieu 37 procent en naar het buitencentrummilieu 11 procent. Wanneer deze percentages worden opgeteld is er in principe voldoende vraag voor de 40 procentsambitie. Binnen deze milieus ligt het accent bij de woonconsument echter niet op de gestapelde bouw; de meeste vraag gaat uit naar eengezinswoningen. In het buitencentrummilieu is deze vraag zelfs 100 procent. Wat er in dit milieu aan vraag naar appartementen bestaat, kan goed worden opgevangen met de verkoop van bestaande huurappartementen, aldus RIGO. De overige nieuwbouw kan dan in zijn geheel in grondgebonden sfeer worden gerealiseerd. Resumerend: voor centrum-stedelijk en buitencentrum-stedelijk komt de nieuwbouwbehoefte neer op ongeveer 70 procent eengezinswoningen en 30 procent appartementen, ook in de koopsector. Inzoomend op de vier grote steden: Rotterdam en Den Haag kennen een uitgesproken stedelijke laagbouwbehoefte, in Amsterdam en Utrecht is de vraag naar (koop)appartementen groter. Maar ook hier is de druk op de markt ten spijt de behoefte aan grondgebonden woningen in de stad groot. Groot knelpunt In kwantitatief opzicht is de beleidsambitie om 40 procent van alle nieuwe woningen binnen de bestaande stad te bouwen geen probleem, zo concludeert RIGO. Het grote knelpunt ligt echter bij de kwalitatieve in vulling die de steden voor ogen hebben. Het pijnpunt zit hem vooral in het woning type: er worden in grote aantallen appartementen gebouwd, terwijl de vraag vooral bestaat uit grondgebonden typen woningen. Hierdoor wordt het aanbod in de steden steeds eenzijdiger: gestapeld, in stedelijke milieus. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen van consumenten, die terecht steeds kritischer worden. De laatste jaren is er te eenzijdig ontwikkeld, met weinig ruimte voor aantrekkelijke architectuur (in de ogen van consumenten althans), woninggrootte en buitenruimten met privacy. De nadruk lag, aldus de onderzoekers, op vrij saaie blokken die wijzen op het moeten volbouwen van de bouwenvelop. Dit speelt vooral in gebieden met een grote druk op de woningmarkt.de eerste conclusie van RIGO luidt dan ook: binnenstedelijk bouwen heeft wel degelijk kansen in de markt, maar dan moet er veel meer marktconform worden gebouwd. In de plannen van de stedelijke regio s wordt onvoldoende rekening gehouden met woonwensen, waardoor plannen stagneren. Vooral in de Randstedelijke regio s waar de markt al enigszins ontspant wordt zichtbaar dat consumenten producten met een slechte prijs-kwaliteitverhouding niet meer afnemen. Conclusie twee: gemeenten zijn nadrukkelijk aan zet om een creatieve slag te maken in het aanbieden van gewenste woningen en woonmilieus in stedelijk gebied. Dat alles moet ook financieel uitvoerbaar zijn. Kortom: er moet in de stad veel gedifferentieerder worden gebouwd. Oftewel stedelijke laagbouwmilieus, in combinatie met appartementen mits in specifieke marktsegmenten en voorzien van bijzondere functionele en architectonische kwaliteiten. Negatieve gevolgen Steden die dit knelpunt negeren en doorgaan op de ingeslagen weg, moeten rekening houden met ongewenste gevolgen. Zo kan de woningproductie lager uitvallen. Veel ingrijpender is het verlies aan middengroepen die van belang worden geacht voor het sociale cement van de stad. Een deel van deze groep zal uitwijken naar verder gelegen gebieden, om daar de gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen
12 maart 2011 naw #39 13 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Cruciaal is het aanbieden van andere woonkwaliteiten in steden: appartementen met hoge kwaliteiten, tussenvorm tussen appartement en stadswooning (urban villa s) en grondgebonden woningen. Toekomst stedelijke woningbouw: de belangrijkste conclusies Rijk legt de lat hoog, maar sommige steden en regio s schroeven ambities binnenstedelijke productie nog verder op. Ambities overheden zijn alleen kwantitatief van aard, een kwalitatieve onder bouwing ontbreekt veelal. Locaties zijn er in principe voldoende voor 40 procentsambitie. Sinds 1995 is vraag naar koopappartementen in de stad niet toegenomen. Meeste vraag van woon consumenten gaat uit naar grond gebonden wonen. Laatste jaren is er eenzijdig ontwikkeld, met te weinig oog voor consumentenwensen. Oplossingen: meer diversiteit aanbieden en creatiever gemeentelijk beleid. vinden. Een grotere woon-werkafstand (die volgens de OESO in Nederland toch al tot de langste ter wereld behoort) wordt daarbij voor lief genomen. Een ander deel van de woonconsumenten blijft zitten waar het zit en geeft een deel van zijn mogelijke woonbudget aan consumptieve uitgaven zoals vakanties uit of aan een tweede woning in het buitenland. Al met al dragen deze ontwikkelingen bij aan een verdere selectieve bewoning van de stad, meer mobiliteit en een groter ruimtebeslag buiten de stad. Kansen genoeg In welke hoek moeten oplossingen gevonden worden om de kloof tussen droom en daad te dichten? Cruciaal is het aanbieden van andere woonkwaliteiten dan die tot nu toe gebruikelijk zijn, zo stelt RIGO. In woningtypologisch opzicht bestaan voldoende kansen om het tij te keren. Als er al appartementen worden gebouwd, moet de kwaliteit aanzienlijk omhoog: betere vormgeving, royale buitenruimtes, meer woonoppervlakte en gecombineerd met op de doelgroep toegesneden voorzieningen. Verder liggen er kansen in het aanboren van niches binnen de appartementenmarkt. Dit geldt vooral voor tussenvormen tussen appartementen en de stadswoning, zoals gestapelde urban villa s met grote woonoppervlaktes en dakterrassen. Het zijn types die in het buitenland veel gebruikelijker zijn zie bijvoorbeeld Duitsland en Italië en daar ook veel door gezinnen worden bewoond. Het woningaanbod dat echter op de meeste belangstelling kan rekenen is de grondgebonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus gemaakt moeten worden, met een goed oog voor de ruimtelijke kwaliteit (groen, speelvoorzieningen) en de mogelijkheden van gebouwd parkeren. Gemeentelijk beleid De effecten van meer laagbouw in de steden door het bouwen van grondgebonden stadswoningen voor de omgeving vallen mee. Er zal niet direct meer beslag op het landelijk gebied rond de steden worden gelegd. Er is nog betrekkelijk veel plancapaciteit in stedelijk gebied voorhanden; capaciteit die door de recessie aanmerkelijk minder snel gevuld zal worden dan enkele jaren geleden. Op langere termijn vormt de beschikbare ruimte binnen de stad mogelijk een knelpunt, ook omdat niet eindeloos groengebieden en sportvelden kunnen worden bebouwd. Sterker nog: deze bepalen juist de kwaliteit van het stedelijk leven en moeten daarom gekoesterd worden. Mogelijk biedt het bouwen in het bestaande bebouwde gebied in kleinere gemeenten soelaas om aan de ruimtevraag op termijn te voldoen, aldus RIGO. In termen van financiën zullen gemeenten eveneens een grotere creativiteit aan de dag moeten leggen, zo sluit RIGO het onderzoek af. Om de grotere variatie in het woningaanbod mogelijk te maken, moet het grondprijsbeleid worden aangepast. Bij een minder rigide residuele grondprijsbepaling worden hogere bouwkosten mogelijk en daarmee meer woningkwaliteit. Lagere dichtheden met meer grondgebonden woningen zijn goed voorstelbaar en hebben niet per se altijd negatieve gevolgen voor de grondexploitatie. Dat is sterk locatie-afhankelijk. Als er minder of geen overheidsgeld beschikbaar is om het negatieve saldo af te dekken, zijn er minder gebruikelijke maatregelen denkbaar, zoals verlaging van het aandeel sociale woningbouw. Stedelijke laagbouw is overigens ook prima in hogere dichtheden mogelijk, wat weer een positief effect kan hebben op de haalbare grondopbrengsten. Bij de ontwikkeling van meer gewilde woonproducten mag verwacht worden dat de afzet van bouwgrond sneller verloopt. Ten slotte vormt beheersing van plankosten een optie om de verhouding tussen opbrengsten en kosten te verbeteren, aldus RIGO. Vraag-aanbodverhouding G4-regio s naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009 centrumstedelijk buitencentrum groenstedelijk centrumdorps landelijk wonen Utrecht ROA Haaglanden Rijnmond Totaal Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling koop grondgebonden -1.930 18 % -3.550 21 % -1.100 19 % -2.930 39 % -9.520 23 % koop appartement -1.670 16 % -5.490 32 % -1.050 18 % -1.710 23 % -9.920 24 % huur grondgebonden -1.250 12% -2.230 13 % -1.800 32 % -540 7 % -5.820 14 % huur appartement -5.710 54 % -5.700 34 % -1.720 30 % -2.330 31 % -15.460 38 % Totaal -10.560 100 % -16.970 100 % -5.670 100 % -7.510 100 % -40.710 100 % koop grondgebonden -2.960 46 % -5.700 54 % -5.830-332% -3.480 147 % -17.970 102 % koop appartement 580-9% -4.250 40 % 2.230 127 % -2.290 97 % -3.720 21 % huur grondgebonden -2.970 46 % -5.710 54 % -2.910-166 % -4.760 202 % -16.350 93 % huur appartement -1.120 17 % 5.120-49% 8.260 471 % 8.160-346% 20.420-116 % Totaal -6.470 100 % -10.550 100 % 1.760 100 % -2.360 100 % -17.610 100 % koop grondgebonden -1.750 61 % -910 11 % -1.790 33 % -3.540 60 % -7.980 35 % koop appartement 560-20% -2.100 25 % -1.600 29 % -1.700 29 % -4.850 21 % huur grondgebonden -1.060 37 % -2.220 26 % -650 12 % 1.420-24% -2.500 11 % huur appartement -600 21 % -3.150 38 % -1.430 26 % -2.080 35 % -7.270 32 % Totaal -2.840 100 % -8.380 100 % -5.470 100 % -5.910 100 % -22.600 100 % koop grondgebonden -760 86 % -1.210 47 % 330-19 % 460-19 % -1.180 16 % koop appartement -620 70 % -500 19 % -1.140 68 % -990 41 % -3.250 43 % huur grondgebonden 1.410-162 % 40-1 % 510-30% -1.490 61 % 460-6% huur appartement -920 105 % -910 35 % -1.370 81 % -410 17 % -3.600 48 % Totaal -870 100 % -2.580 100 % -1.680 100 % -2.430 100 % -7.570 100 % koop grondgebonden -2.180 49 % -900 59 % -1.010 50 % -2.420 71 % -6.510 57 % koop appartement -1.210 27 % -230 15 % -340 17 % -380 11 % -2.160 19 % huur grondgebonden -590 13 % -110 7 % -360 18 % -470 14 % -1.530 13 % huur appartement -510 11 % -290 19 % -320 16 % -140 4 % -1.250 11 % Totaal -4.480 100 % -1.530 100 % -2.030 100 % -3.400 100 % -11.440 100 %
14 maart 2011 naw #39 15 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Geurt Keers (RIGO) over kansrijke stedelijke woonmilieus Neem wensen stedelijke woonconsument serieus Mensen willen best in de stad wonen, maar dan wel in een aangename setting met veel stedelijke laagbouw. RIGO-partner Geurt Keers volgt het bouwen in de stad al sinds de stadsvernieuwing en ziet bepaalde ambities met regelmaat weer terugkomen in het debat. De uitkomsten van het marktonderzoek dat zijn bureau uitvoert staan soms haaks op alle mooie intenties die met name door overheden worden uitgesproken. Hij pleit dan ook voor realisme, maar ziet tegelijkertijd wel degelijk kansen om de steden te versterken met aantrekkelijke woonmilieus. Dat vraagt echter wel een stevige portie omdenken. Te beginnen met het laten vallen van de focus op percentages en kwantiteiten. Zijn advies: Neem de gevarieerde wensen van de stedelijke woonconsumenten serieus en ga per plek heel precies kijken wat daar kan. Dan komen die aantallen vanzelf. D e eerste vraag die we Geurt Keers voorleggen heeft betrekking op zijn visie op de soms huizenhoge ambities die overheden landelijk, regionaal en lokaal tentoonspreiden waar het de binnenstedelijke bouwproductie betreft. Hij is daar, gewapend met de uitkomsten uit diverse onderzoeken, niet mals over: De oogkleppen die men opheeft zijn bijzonder hardnekkig. Zo n studie als Prachtig Compact: het is buiten de werkelijkheid en vrij naïef. Er komt weinig wetenschap bij kijken. Het is net een kerk, waar het geloof van de compacte stad fanatiek wordt beleden. En waar bijvoorbeeld maar weinig wordt gekeken naar de gevolgen die dat met zich meebrengt. Binnenstedelijke woningbouw vindt vaak plaats op verouderde bedrijventerreinen, waarvan de ondernemers moeten worden verplaatst. Maar die bedrijven nemen de wijk naar de heilige weidegronden aan de stadsrand of naar een snelweglocatie, wat daar weer vaak extensief gebruikte ruimte vraagt. Het geldt eveneens voor verplaatsing van sportvelden: ze verdwijnen voor woningbouw uit woonwijken en dragen zo niet meer bij aan de leefbaarheid van de wijk. Verplaatst naar het buitengebied bij de stad souperen de sportterreinen met hun uitstraling van parkeervelden en lichtmasten bovendien de sfeer van het open en groene landschap rond de steden op. Bewoners die in de stad dicht op elkaar wonen gaan in de weekenden vaak voor recreatie naar buiten, dikwijls ook naar een tweede woning. Wat dat betekent voor mobiliteit en het totale nettoruimtegebruik: die sommen worden door de aanhangers van binnenstedelijk bouwen niet gemaakt. Zij gaan voor een hoger doel; het is hun raison d être. Maar als je meer naar de feiten kijkt, kom je tot heel andere conclusies. Verkeerd medicijn Begrijp Keers niet verkeerd: hij is geen tegenstander van binnenstedelijk wonen. Het mag wat hem betreft alleen wel stukken luchtiger: Laten we wel wezen, als je dat hogere doel niet bereikt of het heeft allerlei ongewenste bijwerkingen, dan heb je gewoon het verkeerde medicijn te pakken. Er worden nu door sommige steden bouwprogramma s voorgesteld die de werkelijke vraag verre overstijgen; de aanbodplanologie ten top. Laten we Amsterdam nemen, met een voorgenomen productie van 50.000 woningen tot 2030. Die aantallen zul je misschien halen, maar daar moet je dan wel langer over doen. Daar komt bij dat wat er geprogrammeerd wordt, behoorlijk eendimensionaal van karakter is: vooral koopappartementen in hogere segmenten in hoge dichtheden. Keers hierover: De vraag naar dat product is niet zo groot en neemt ook niet toe. Dan moet je daar reëel over zijn. De vraag naar appartementen in stadscentra is niet veel groter dan 50 tot 60 procent en buiten het centrum daalt die vaak al snel naar nul, zo blijkt uit de studie Toekomst voor stedelijke woningbouw die Bouwfonds onlangs door RIGO heeft laten uitvoeren. Destijds heeft men dat bij de ontwikkeling van het Oostelijk Havengebied in Amsterdam waar Bouwfonds het eerste koopappartementenproject op de markt bracht ook gemerkt. De opname van die appartementen duurde gewoon twee keer zo lang als verwacht. Het niet bouwen van wat de markt vraagt leidt er volgens Keers toe dat de trek van gezinnen uit de stad onverminderd doorgaat en mensen nog verder van hun werk gaan wonen. Keers wijst in dit verband op een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), waaruit blijkt dat de compacte stad alleen maar verder uitdijt. Er is een duidelijke trek gaande van inwoners vanuit de stad naar de randen en ook de bedrijvigheid groeit het sterkst buiten het bestaande bebouwde gebied. De verdichting neemt af en in sommige steden is eerder sprake van verdunning, aldus het PBL. Hete brij Het eenzijdige programma leidt er ook toe dat plannen eenvoudigweg niet gerealiseerd worden: We zagen al voor de crisis dat er een enorme prop in de pijplijn ontstond van projecten met koopappartementen. Die werden niet verkocht, ook niet in goede tijden. Het is een van de redenen waarom het initiatief van Far West in de Westelijke Tuinsteden ten gronde is gegaan: het verkeerde product op de verkeerde plek. In een gebied met toch al een eenzijdig gestapeld woningaanbod ging men verder verstedelijken. Dat pakt niet goed uit. Wat dat betreft is het in de Bijlmer een stuk beter gedaan, of bij een project als dat van Rob Krier aan de Sloterplas. Maar met dergelijke projecten mag je in de kerk van de gelovigen niet aankomen. Een manco dat zich in dit verband doet voelen, is dat de stedelijke woningdiensten in veel gemeenten zwaar zijn uitgekleed, aldus Keers. Ik was laatst in een middelgrote gemeente en daar bestond de afdeling wonen nog maar uit 1,4 fte. Dat leidt ertoe dat bouwprogramma s vaak door grondbedrijf en ruimtelijke ordening worden bepaald en dat niemand meer het grote overzicht bewaakt. We hebben dat in het onderzoek Toekomst voor stedelijke woningbouw ook geconstateerd: gemeenten en regio s maken niet duidelijk met welke woonmilieus en woningtypen ze hun ambities gaan waarmaken. Het is allemaal erg mistig en ze draaien om de hete brij heen. Het gevolg is dat er verkeerd wordt geprogrammeerd, aldus Keers: Overheden zetten niet alleen zichzelf op het verkeerde been, ze sturen ook opdrachtgevers als corporaties en marktpartijen de verkeerde kant uit. Een enkele uitzondering daargelaten, zoals de gemeente Groningen, die zich wel verdiept in de programmatische kant van de zaak en studies naar intensieve laagbouw uitrolt. Goede buitenruimte Zeggen hoe het niet moet is een, alternatieven aanreiken is twee. De RIGO-partner onderscheidt diverse knoppen waaraan gedraaid kan worden om het tij te keren. Je zou bijvoorbeeld de kostprijs van de woningen kunnen verlagen. Aan appartementen kleeft vaak een behoorlijke prijs; ga onderzoeken of het slimmer en sneller kan. Het is toch van de gekke dat er soms locaties jarenlang braak liggen omdat er allerlei procedures niet zijn doorlopen. Een andere knop is die van de kwaliteit. Keers wijst in de richting van de Oostelijke Handelskade, niet ver van zijn bureau: Ga kijken wat daar gebouwd is. Veelal appartementen zonder goede buitenruimte, terwijl uit onderzoek al sinds jaar en dag blijkt dat mensen daar behoefte aan hebben. Er zijn geen balkons of ze zijn te klein en zonder privacy en terrassen worden al helemaal niet gemaakt. Opdrachtgevers bezuinigen ze vaak weg en architecten vinden ze te vaak alleen maar lastig en hebben dus geen oog voor de gebruikskwaliteit. Terwijl in landen om ons heen er prima voorbeelden zijn van hoogwaardige buitenruimtes. Daar heeft men veel meer die traditie. Extra kwaliteiten Een andere mogelijkheid is de introductie van andere woningtypen. Het genoemde Oostelijk Havengebied dient opnieuw als voorbeeld: Een groep opdrachtgevers zag in dat de verkoop van appartementen niet opschoot. Zij namen toen, verenigd in het samenwerkingsverband New Deal, het initiatief voor een compleet ander plan: Borneo Sporenburg, dat grotendeels met grondgebonden woningen is ontwikkeld. En dat liep als een trein! Ook omdat er extra compenserende kwaliteiten werden geboden, zoals plafondhoogte, een dakterras en een zekere overmaat in woonoppervlak die niet direct met hogere grondprijzen werd afgeroomd. Het gevolg: een woonmilieu waar stedelijke gezinnen en masse op afkwamen. Een studie die RIGO eerder, nog voor de hoogtijdagen van de Vinex, maakte naar geliefde binnenstedelijke woonmilieus maakte hetzelfde duidelijk. Keers: Mensen willen best in de stad wonen, maar dan wel in een aangename setting met veel stedelijke laagbouw. Het veelgehoorde argument dat appartementen beter zouden zijn om de omvang van de stedelijke bevolking op peil te houden, snijdt wat hem betreft weinig hout. Hoeveel mensen wonen er in die appartementen? Hooguit een of twee. Daar schiet je als stad niet altijd meer mee op dan met de bouw van gezinswoningen. Ontspannen mixen Meer in algemene zin pleit Keers ervoor de nadruk op aantallen te vervangen door een locatiegerichte aanpak, met oog voor de gevarieerde wensen van stedelijke woonconsumenten. Een aanpak waarbij stedelijke functies op een ontspannen manier worden gemixt: Druk een sportveld bijvoorbeeld niet weg naar de stadsrand maar integreer dit, zoals Bouwfonds nu bijvoorbeeld doet bij Laan van Spartaan in Amsterdam-West, met nieuwe woningen. Leg een kunstgrasveld dat intensief gebruikt kan worden, streef naar dubbelgebruik in het parkeren, benut het grote groen dat hier vaak al aanwezig is; dat soort slimme formules. En voeg daar de woningen aan toe die de midden- en hogere inkomensgroepen graag zien. Want dat zijn wel de groepen die zich verantwoordelijk voelen voor de stad en actief willen worden in scholen, verenigingen en de politiek. Die wil je behouden voor de stad. Hij noemt het Westergasfabriek-terrein als een lichtend voorbeeld: In het weekend is dat één groot kinderfeest. Die mensen komen allemaal uit de omgeving, zoals het GWL-terrein. Wat we daaruit leren: als je het goede bouwt, dan blijven mensen wel. Een argument dat deze stelling ondersteunt is het feit dat onze binnensteden van oudsher al ontspannen zijn bebouwd, aldus Keers. Veel van de oude huizen in de binnensteden zijn grondgebonden, al dan niet met een klein stadstuintje erachter. Dat is onze cultuur en die kan per saldo wel eens duurzamer zijn dan die in Parijs bijvoorbeeld. Dat is misschien wel veel grootstedelijker met een zee aan appartementen, maar een derde van alle Parijzenaars heeft een tweede woning in de campagne. Waar schieten we dan per saldo het meeste mee op?
16 maart 2011 naw #39 17 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Onderzoek 2: leefruimte in steden Stedelijk wonen: de afwegingen van consumenten In traditioneel marktonderzoek werd woonconsumenten vaak naar hun ideale woning gevraagd. Minpunt van dergelijk onderzoek is dat de reallife-afwegingen van huishoudens er niet in werden meegenomen. Bouwfonds ontwikkelde in samenwerking met de Rijksuniversiteit Groningen een nieuwe onderzoeksmethode, die inzichtelijk maakt hoe consumenten diverse aspecten van het wonen in de stad tegen elkaar afwegen. Zijn consumenten bereid om concessies te doen aan de wooneisen ten gunste van de leefomgeving? Mariastichting in Haarlem Binnenstedelijk ontwikkelen staat hoog op de agenda van de overheid. Tegelijkertijd is de binnenstedelijke opgave kostbaar en kleven er hoge ontwikkelingsrisico s aan. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat consumentenvoorkeuren wijzen richting woningen met tuin in een groenstedelijke of suburbane omgeving. De compacte ambities van de overheid lijken daarmee in contrast te staan met de vraagkant van de woningmarkt, zowel wat betreft woonomgeving (binnenstedelijk versus groenstedelijk/suburbaan) als woningtype (appartement versus eengezinswoning met tuin). Hoewel de overheid de vraag naar binnenstedelijk wonen als een vaststaand gegeven beschouwt, wordt voorbijgegaan aan de vraag hoe mensen binnenstedelijk willen wonen. Juist hier is de markt een kritische factor. Consumenten wensen ten aanzien van producttype, veiligheid, bereikbaarheid, parkeer gelegenheid en samenstelling van de buurt maken de binnenstedelijke opgave in ieder geval tot een lastige opgave, die zeer zorgvuldig zal moeten worden opgepakt om ontwikkelingsrisico s tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. De afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling entameerde daarom samen met de Rijksuniversiteit Groningen een onderzoek naar consumentenwensen ten aanzien van woon- en leefruimte in de steden. Centraal in het onderzoek staat de vraag in hoeverre woonconsumenten bereid zijn concessies te doen aan wooneisen ten opzichte van leefruimte. Zijn consumenten bijvoorbeeld bereid om bepaalde wooneisen te laten varen als daar de nabijheid van voorzieningen of een aantrekkelijke openbare ruimte tegenover staat? Kortom, wat is volgens huishoudens met een stedelijke oriëntatie de optimale verhouding tussen woonruimte, buitenruimte en voorzieningen in de openbare ruimte in de stedelijke woonomgeving? Optimaal benutten van de ruimte In het onderzoek zijn factoren als gebruik en privacy in de buitenruimte, gebruik van stedelijke voorzieningen en waardering van stedenbouwkundige opzet en architectuur betrokken. De achter liggende doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in het vormgeven van aantrekkelijke stedelijke woonmilieus, om een dreigende discrepantie tussen aanbod en vraag te voorkomen. Hoe kan de beperkte ruimte in stedelijke woongebieden zo optimaal mogelijk worden benut ten gunste van de woon- en leefkwaliteit? Voor het onderzoek zijn tien buurten in de metropoolregio Amsterdam geselecteerd waarvan zeven in de stad Amsterdam en drie in omliggende gemeenten. Deze buurten zijn geselecteerd op basis van een analyse van de mate van stedelijkheid en de opzet van de woonmilieus. Gekozen is voor een grote mate van diversiteit van buurten. Er is onder meer gekeken naar mate van dichtheid (aantal woningen per hectare), type bebouwing en afstand tot het centrum. De buurten variëren van een hoogstedelijk woonmilieu (Olympisch Kwartier, Ecowijk, Het Funen, Oostelijk Havengebied) tot een laagstedelijk woonmilieu (Park de Meer, Haveneiland Noord-West) en een suburbaan woonmilieu (Middelveldsche Akerpolder, Amerika Purmerend, Floriande-West Hoofddorp, Parkrijk Zaanstad). In elk van de onderzochte wijken is sprake van nieuwbouwwoningen. De respondenten reageerden via een online-enquête en vormen een representatieve doorsnede van de gewenste doelgroep van stedelijk georiënteerde huishoudens. Te kleine woningen In de onderzochte wijken komen alle uitersten samen voor wat betreft hoogbouw en laagbouw. In het hoogstedelijke milieu bestaat de woningvoorraad voor ongeveer 85% uit appartementen, terwijl de suburbane gebieden voor zo n 90% bestaan uit grondgebonden woningen. De hoeveelheid woonruimte waarover men kan beschikken in de stad verschilt sterk tussen de verschillende wijken en woonmilieus. Dit hangt voor een belangrijk deel samen met de bebouwingsstructuur van steden: compact in het centrum en ruimer opgezet naar de randen. De bewoners nemen daar echter niet altijd zonder morren genoegen mee. Hoe stedelijker men woont, hoe groter de behoefte blijkt te zijn aan vierkante meters woonruimte. Onafhankelijk van de gezinssamenstelling is men in hoogstedelijke woonmilieus minder tevreden over de grootte van de woning dan in de andere onderzochte wijken. Bijna de helft van de bewoners in hoogstedelijke woonmilieus vindt hun woonruimte te klein. Ook alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens wensen vaak méér woonruimte. Een mogelijke verklaring voor de grote behoefte aan woonruimte in de meer verdichte milieus is dat men in de openbare ruimte al veel leefruimte moet delen met andere bewoners. De een- en tweepersoonshuishoudens in laagstedelijke woonmilieus zijn vaak nog wel tevreden met het woonoppervlak. In de suburbane milieus buiten Amsterdam is twee derde van de bewoners tevreden over de grootte van de woning. Met de blik op de toekomst geven deze onderzoeksconclusies te denken. De demografische ontwikkeling wijst in de richting van verdergaande vergrijzing en individualisering. Die trends betekenen daarmee een forse toename van de ruimtebehoefte. Voor wat betreft de geplande verdichting van de steden is dat een factor om rekening mee te houden. De krapte wat betreft leefruimte komt in de stad ook tot uitdrukking in de buitenruimte van de woning waarover men kan beschikken. Zeker als dit wordt gecorrigeerd voor de grootte van het huishouden. Voor een belangrijk deel is dit ook terug te voeren op het type buitenruimte: het balkon of terras in de stedelijke woonmilieus versus de tuin in de suburbane milieus. Een grotere buitenruimte (balkon/dakterras) in hoogstedelijke gebieden vergroot de tevredenheid in dit type woonmilieu.
18 maart 2011 naw #39 19 naw Onderzoeks stedelijke woonmilieus Meer woonruimte gewenst in de stad Bezit aan ruimte in de stad Gebruik stadspark als alternatief voor buitenruimte Concessies Huishoudens in % % Eigen balkon Eigen tuin Huishoudens in % 70 100 80 60 50 40 30 20 10 0 Conform wensen Iets te klein, wens meer woonruimte Veel te klein, wens veel meer woonruimte suburban woonmilieu laagstedelijk woonmilieu hoogstedelijk woonmilieu Gemiddelde woon oppervlakte Gemiddelde woonoppervlakte per persoon Gemiddelde buitenruimte Gemiddelde buiten ruimte per persoon 0 20 40 60 80 100 120 140 m² suburban woonmilieu laagstedelijk woonmilieu hoogstedelijk woonmilieu 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 33 % 34 % 32 % 21 % 63 % 15 % 27 % 52 % 21 % < 6 m² 7 10 m² > 11 m² Geen gebruik van stadsparken Minder intensief gebruik van stadsparken Intensief gebruik van stadsparken 32 % 57 % 10% < 30 m² 20 % 46 % 48 % 34 % 32 % 18 % 31 60 m² > 61 m² 70 60 50 40 30 20 10 0 Iets opgeven voor horeca/ cultuurele voorzieningen Iets opgeven voor gewenst groenstadspark Iets opgeven voor meer buitenruimte Iets opgeven voor ander type buitenruimte (n. b. tuin i. p. v. balkon) Iets opgeven voor meer woonruimte suburban woonmilieu laagstedelijk woonmilieu hoogstedelijk woonmilieu Echte stedelingen Het profiel van de sterk stedelijke consument verschilt op vrijwel alle onderzochte kenmerken ten opzichte van het profiel van de bewoners van de andere milieus. De echte stedeling geeft vaker de voorkeur aan een mix van wonen en andere functies, een mix van woningtypen, een mix van architectuurstijlen en een meer diverse samenstelling van de wijk wat betreft leefstijlen. Kortom, de stadsmens houdt meer van heterogeniteit. Het is wél de vraag of deze voorkeur samenhangt met de levensfase of dat dit een min of meer onveranderlijk gegeven is. In het eerste geval zal het moeilijk zijn om ouderen te verleiden terug te keren naar de stad, in het laatste geval zal het moeilijk zijn om huishoudens die geen stedelijke oriëntatie hebben vast te houden in de stad. Voor wat betreft de waardering van het eigen woonmilieu komen de uitkomsten overigens overeen voor alle stedelijke varianten: de meeste respondenten waarderen het eigen woonmilieu het hoogst. De keuze voor een stedelijk woonmilieu hangt nauw samen met de aanwezigheid van voorzieningen en sociale netwerken. Verrassend is de hoge score van de factoren stedenbouwkundige opzet en architectuur. Buurten die goed scoren bij stedelingen zijn het Oostelijk Havengebied, de Ecowijk, Het Funen en het Olympisch Kwartier. Ook uitzicht vanuit de woning is in de hoogstedelijke milieus van belang, vooral op groen of water. Wellicht is dit laatste een vorm van compensatie voor de geringe hoeveelheid beschikbare privébuitenruimte. Indien respondenten mogen kiezen voor een stedenbouwkundige opzet, dan kiezen zij eerder voor een rijbebouwing (zoals in de Ecowijk en Haveneiland) dan een blokbebouwing. Concessies doen Stadsparken worden intensiever gebruikt naarmate de woonmilieus stedelijker zijn. Het bezoek aan een stadspark blijkt niet samen te hangen met het gebrek aan buitenruimte of de wens naar meer buitenruimte. Stadsparken lijken eerder een aanvulling dan een vervanging van de eigen buitenruimte. Het intensieve gebruik van stadsparken in de hoogstedelijke milieus is daarmee eerder onderdeel van een lifestyle. Voor huishoudens die in het hoogstedelijke woonmilieu wonen is ook het type buitenruimte van minder groot belang. Zij zien een (groot) balkon eerder als vervanger van groen, water of een speelgebied dan huishoudens in suburbane woonmilieus. Een andere afweging is die tussen privéruimte en openbare ruimte. Uit het onderzoek blijkt dat bewoners van stedelijke milieus meer bereid zijn concessies te doen voor hun privé ruimte dan voor de openbare ruimte in de omgeving. Voor een grotere woning en een betere buitenruimte neemt men eventueel nog wel genoegen met minder voorzieningen op loopafstand. Daarna houdt het echter snel op. Ten aanzien van de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte wil men geen concessies doen. Hooguit is de groep huishoudens zonder kinderen bereid afstand te doen van een speeltuin in de buurt. Leefruimte in de steden: de belangrijkste conclusies Woonconsumenten kiezen voor stedelijke woonmilieus vanwege de aanwezigheid van culturele voor zieningen, maar ook vanwege de stedenbouwkundige opzet van de wijk, de architectuur, het uitzicht uit de woning en de sfeer in de buurt. Zij doen hier niet graag concessies in. Hoe stedelijker men woont, hoe groter de behoefte aan vier kante meters woonruimte. Vooral alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in de stedelijke milieus wensen een groter woonoppervlak. De vergrijzing en individualisering zorgen daarmee voor een forse toename van de ruimtebehoefte. Van de bewoners in suburbane milieus is twee derde tevreden over de grootte van de woning. Een grotere privébuitenruimte vergroot de tevredenheid van bewoners in een hoogstedelijk woonmilieu. Stadsbewoners in de sterk stedelijke milieus geven een voorkeur aan een mix van wonen met andere functies en een meer heterogene samenstelling van de wijk. Wijken die vanwege hun stedenbouwkundige opzet en architectuurstijl hoog scoren in het onderzoek zijn het Oostelijk Havengebied, de Ecowijk, Het Funen en het Olympisch Kwartier. Uitzicht op en/of de aanwezigheid van groen en water scoren hoog bij de bewoners in stedelijke woonmilieus. Dit wellicht ter compensatie voor de geringe hoeveelheid beschikbare privébuitenruimte. In stedelijke woonmilieus worden stadsparken intensief benut. Opvallend is dat stadsparken niet zozeer gelden als vervanging van de privébuitenruimte, maar als onderdeel van de stedelijke lifestyle en als aanvulling op privébuitenruimte worden gebruikt.