Zaaknummer: AVGLvW33 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Collegevoorstel Inleiding Op 19 april 2010 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki Dezzaz, Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de oprichting van een multifunctionele accommodatie en 42 woningen mogelijk zijn gemaakt op het perceel aan de Nassaulaan te Vlijmen. Feitelijke informatie Deze aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam ( SAOZ ). Op 5 oktober 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen maar hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Op 17 november 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht. Afweging Op de te beoordelen gronden vigeerden op het moment van het verlenen van de vrijstelling de bepalingen van het bestemmingsplan 1 e partiële herziening Vliedberg-I-1985. De te beoordelen gronden, gelegen direct ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, hadden in dit bestemmingsplan de bestemming Bijzondere doeleinden, met de aanduiding II. Bij besluit van 2 oktober 2008 heeft het college een vrijstelling ex artikel 19 WRO en een bouwvergunning verleend voor de oprichting van een zogenaamde multifunctionele accommodatie bestaande uit een brede school, een buurthuis, een gymzaal, zorgvoorzieningen en 42 appartementen, op het perceel aan de Nassaulaan te Vlijmen. Voorts zijn de ten zuiden gelegen gronden gewijzigd naar parkeervoorzieningen. De bouwvergunning is op of omstreeks 21 april 2009 onherroepelijk geworden. Voorgeschiedenis planvorming Reeds sinds 18 september 2001 wordt gesproken over de vestiging van een brede school in de Vliedberg. Bij besluit van 18 september 2001 heeft het college kennis genomen van de rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school in de Vliedberg en is besloten tot een verdere uitwerking van de onderzoeksresultaten. In vermelde rapportage wordt aangegeven dat er behoefte bestaat aan het realiseren van een brede school waarin de basisschool t Palet, Sphinx, Kinderopvang en Peuterspeelzaalwerk participeren. Tevens zouden diverse medegebruikers gebruik maken van de faciliteiten. In de rapportage wordt voorts aangegeven dat nieuw te ontwikkelen woningbouw eveneens onderdeel uit zal maken van de ontwikkeling. Vermeld rapport is in de openbare raadsvergadering van 30 oktober 2001 vastgesteld. Bij besluit van 10 februari 2004 heeft de gemeenteraad voorts besloten in te stemmen met de nadere visie op de Brede School in De Vliedberg. 1
Zaaknummer: AVGLvW33 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan 1 e partiële herziening Vliedberg-I-1985 mochten de te beoordelen gronden, gelegen ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, in planologische zin worden aangewend ten behoeven van diverse ruimtelijke functies, waaronder educatieve, sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen. Ten behoeven van deze functies mocht in planologische zin, deels op een afstand van circa 13 meter tot de perceelsgrens van aanvragers en deels op een afstand van 25 meter tot de perceelsgrens van aanvragers, een aaneengesloten gebouw worden opgericht met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De ten zuiden gelegen gronden mochten worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en recreatieve voorzieningen. Thans is, ten oosten van het object van aanvragers, op een afstand van circa 15 meter tot de perceelsgrens van aanvragers een aaneengesloten gebouw opgericht met een maximale bouwhoogte van deels circa 4 meter en deels circa 10 meter. Dit gebouw wordt gebruikt voor diverse ruimtelijke functies zoals onderwijs, een buurthuis, een gymzaal, diverse zorgvoorzieningen en 42 appartementen. De ten zuiden van het object van aanvragers gelegen gronden hebben thans een verkeers- en parkeerfunctie. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is het daardoor mogelijk gemaakte gebouw deels circa 1 meter hoger geworden en staat dit, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, op enigszins kortere afstand tot de woning van aanvragers. SAOZ oordeelt dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied in geringe mate verdergaand is verslechterd, met name vanuit de voorzijde van de woning en in zuidoostelijke richting. Vanwege de verleende vrijstelling zijn de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden in beperkte mate, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, toegenomen, waardoor sprake is van een beperkte verdergaande verstening van de omgeving van de woning van aanvragers. SAOZ is van oordeel dat de situering van de woning van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling in zeer beperkte mate verdergaand is verslechterd. In planologische zin dienden aanvragers reeds rekening te houden met een niet onaanzienlijke gebruiksdruk op hun woning en de daarbij behorende hinder en overlast. Naar het oordeel van SAOZ zal uitsluitend de verkeer/parkeerfunctie leiden tot een zeer beperkte toename van de gebruiksdruk op de woning van aanvragers, waardoor sprake zal zijn van een zeer beperkte toename van de hinder en overlast van aanvragers. De privacy van aanvragers werd reeds beïnvloed door de toegestane gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van onder meer een verzorgingstehuis of een ziekenhuisfunctie. Vanwege de verleende vrijstelling is een reguliere woonfunctie toegestaan op deze gronden. SAOZ is van oordeel dat rekening houdend met de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden - hierdoor de privacy van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is beïnvloed. SAOZ concludeert dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. 2
Zaaknummer: AVGLvW33 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Risicoaanvaarding SAOZ heeft vastgesteld dat reeds vanaf 18 september 2001/30 oktober 2001 in voldoende mate concreet bekend was dat op deze gronden een brede school, met ondersteunende faciliteiten en met wooneenheden, zou worden gerealiseerd. Verwezen wordt naar de rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden voor een brede school in de Vliedberg die op 30 oktober 2001 in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Heusden is vastgesteld. Het beleidsvoornemen om op deze locatie een brede school te realiseren is voorts in de raadsvergadering van 10 februari 2004 bevestigd. Aanvragers hebben de eigendom van de onroerende zaak verkregen op 2 juli 2004. De daartoe benodigde koopovereenkomst is gesloten op 19 mei 2004. Beide data zijn gelegen na de raadsvergaderingen van 30 oktober 2001 en 10 februari 2004. Volgens bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is er sprake van voorzienbaarheid indien ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die, van overheidswege, openbaar zijn gemaakt. Hierbij is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Op basis hiervan overweegt SAOZ dat aanvragers ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak hadden kunnen weten dat op de naastgelegen gronden een brede school met ondersteunende faciliteiten en wooneenheden planologisch mogelijk gemaakt zou worden. SAOZ is van oordeel dat aanvragers met de aankoop van hun woning actief het risico op een mogelijke waardevermindering hebben aanvaard, waardoor de waardevermindering van hun woning, onverminderd de vraag of deze het normaal maatschappelijk risico heeft overstegen, geheel voor rekening van aanvragers dient te blijven. SAOZ adviseert uw college dan ook de door de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki Dezzaz ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding. Voor de volledigheid verwijs ik het college naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep. Procedure Vervolgstappen Besluit kenbaar maken aan aanvragers. Voorgenomen besluit 3
Zaaknummer: AVGLvW33 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 6 december 2011; gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: het door de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki Dezzaz ingediende verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen, af te wijzen vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4
Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VLlJMEN SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN en wethouders INGEKOMEN 1 8 NOV 2011 Gemeente Heusden Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp: 17 november 2011 3133230 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866 p.v.bragt@saoz.nl definitief advies Jacob van RUijsdaelstraat19 te Vlijmen Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 28 maart 2011, met kenmerk 00202374, m behandeling bij mevrouw L. van Wingerden, zenden wij u het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben aanvrager eveneens een definitief advies gezonden. Hoog achtend, mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directeu Bijlagen: advies in tweevoud STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 301<\ DB ROTTERDAM POST8US 29196.3001 GD ROTTERDAM T 010-4693899 F 010-4136768 INFO@SAOZ.NL. WWW.SAOZ.NL. ING 508019 BTW NL002767661BOl KVK 41126679 PlANSCHAOE RISICOANALYSE NAOEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONOVERWERVING ONTEIGENING MILlEUSCHAOE GRONDBELEID
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding af te wijzen. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: 3133230 november 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt 2011-01 STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 3014 DB ROTTERDAM POSTBUS 29196 3001 GD ROTTERDAM T 010 4693899 F 010 4136768 INFO@SAOl.NL WWW.SAOZ.NL ING 508019 8TW NL002767661 801 KVK 41126679 PlANSCHAOE. RISICOANALYSE NADEELCOMPENSATIE TAXATIE GRONOVERWERVING ONTEIGENING MllIEUSCHADE GRONDBELEIO
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 3 1.1 Opdracht 3 1.2 Procedure 3 1.3 De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen 3 1.4 Gebruikte informatie 4 1.5 Toepasselijke procedureverordening.4 1.6 Conceptadvies 5 2 PLANOLOGIE 6 2.1 Planologisch regime bestemmingsplan "1 e partiele herziening Vliedberg-I- 1985" 6 2.2 Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008 7 2.2 Voorgeschiedenis planvorming 9 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 11 3.1 Rechtsbetrekking 11 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 12 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID 14 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 16 6.1 Grondslag beoordeling 16 6.2 Gerechtigde-begrip 16 6.3 Planologische vergelijking 16 6.4 Uitkomst planologische vergelijking ~ 19 7 OPNAMEVERSLAG 20 7.1 Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving 20 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 21 8.1 Risicoaanvaarding 21 9 CONCLUSIE 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij brief van 28 maart 2011 (verzonden 1 april 2011) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade van de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki- Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. 1.2 Procedure De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 21 september 2011. Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw mr. L. van Wingerden. Oe heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, nader te noemen: "aanvragers", hebben de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. 1.3 De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 19 april 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade ingekomen. Samengevat wordt in de aanvraag gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008 op basis waarvan de oprichting van een multifunctionele 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraal19 3 van 23
ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN accommodatie en 42 woningen zijn mogelijk gemaakt op het perceel Nassaulaan te Vlijmen. Van de zijde van de gemeente is tijdens de mondelinge behandeling in hoofdzaak informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt. Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag. In aanvulling daarop hebben aanvragers nader aangegeven welke vormen van hinder en overlast zij ondervinden van de nieuwe woningen. Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge behandeling een uiteenzetting gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Gebruikte informatie Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt: het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2); kadastrale informatie (bron: kadaster online). 1.5 Toepasselijke procedureverordening Oe gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Oe oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadevergoedingsaanvragen op grond van artikel49 WRO (oud). Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 4 van 23
ADVISEUR IN DNROERENOE ZAKEN Deze verordening schrijft vervolgens voor, dat het definitieve advies - waarin de zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester en wethouders wordt uitgebracht. Van de zijde van de adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden. In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen. 1.6 Conceptadvies Op 5 oktober 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven. Van de zijde van de gemeente is op 7 oktober 2011, onder het maken van enkele redactionele opmerkingen, ingestemd met het advies. De redactionele opmerkingen zijn in het advies verwerkt. Van de zijde van aanvrager is geen reactie ontvangen. Evenmin is tijdig verzocht om uitstel van de reactietermijn. Wij hebben derhalve het advies ongewijzigd definitief vastgesteld. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 5 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2 PLANOLOGIE 2.1 Planologisch regime bestemmingsplan "1 e partiele herziening Vliedberg-I- 1985" Bestemmingsplan "1 e partlele herziening Vliedberg-I-1985" Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan "1 e partiele herziening Vliedberg-I-1985" zoals dat op 24 februari 1986 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 15 juli 1986 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Het bestemmingsplan is nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden. De te beoordelen gronden, gelegen direct ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, hebben in dit bestemmingsplan de bestemming "Bijzondere doeleinden", met de aanduiding "11". 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 6 van 23
ADVI5EUR IN ONROERENDE ZAKEN Op deze gronden, bedoeld voor overheidsinstellingen, educatieve en/of sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen, mogen, binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken, en ten dienste van de bestemming, gebouwen worden opgericht met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte 9 meter. Het maximaal bebouwingspercentage bedraagt 80. Buiten de aangegeven bebouwingsvlakken mogen tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht, zoals erfafscheidingen met een maximale hoogte van 2 meter en overige bouwwerken met een hoogte van 3,5 meter. Oe ten zuiden van de woning van aanvragers gelegen gronden hebben de bestemming "Groenvoorzieningen", bedoeld voor openbare groenvoorzieningen, en bij wonen horende recreatieve voorzieningen. 2.2 Planologisch regime vrijstelling ex artikel19 WRO d.d. 2 oktober 2008 Bij besluit van 2 oktober 2008 hebben burgemeester en wethouders met toepassing van artikel 19 vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan "1e partiele herziening Vliedberg-I-1985" en bouwvergunning verleend voor de oprichting van een zogenaamde multifunctionele accommodatie bestaande uit een brede school, een buurthuis, een gymzaal, zorgvoorzieningen en 42 appartementen, op het perceel Nassaulaan te Vlijmen. Voorts zijn de ten zuiden gelegen gronden gewijzigd naar parkeervoorzien ingen. 3133230 Jacob van RUijsdaelstraat 19 7 van 23
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN De vrijstelling en bouwvergunning zijn op dezelfde datum verzonden en in werking getreden. Tegen de bouwvergunning is geen bezwaar aangetekend zodat deze op of omstreeks 21 april 2009 onherroepelijk is geworden. Het thans mogelijk gemaakte gebouw heeft een getrapte bouwhoogte van circa 4 meter en circa 10 meter. Uitsluitend op de hoek Nassaulaan/Jan Steenstraat heeft het een bouwhoogte van circa 13,5 meter. t 1. _ LL.. _.. c I 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 8 van 23
AOVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2.2 Voorgeschiedenis planvorming Op basis van de door de gemeente verstrekte informatie hebben wij geconstateerd dat reeds sinds 18 september 2001 wordt gesproken over de vestiging van een brede school in de Vliedberg. Bij besluit van 18 september 2001 hebben burgemeester en wethouders kennis genomen van de "rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school in de Vliedberg" en is besloten tot een verdere uitwerking van de onderzoeksresultaten. In de "rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school in de Vliedberg" wordt aangegeven dat er behoefte bestaan aan het realiseren van een brede school, waarin de basisschool 't Palet, Sphinx, Kinderopvang en Peuterspeelzaalwerk participeren. Tevens zouden diverse medegebruikers, zoals Allochtonen Platform, Thuiszorg/Consultatiebureau, Bureau Jeugdzorg en GGD gebruik maken van de faciliteiten. In de rapportage wordt voorts aangegeven dat nieuw te ontwikkelen woningbouw eveneens onderdeel uit zal maken van de ontwikkeling. Ten aanzien van de locatie wordt in de rapportage opgemerkt dat de huidige locatie van de basisschool 't Palet geen belemmeringen met zich meebrengt. De locatie is voorts weergegeven in bijlage 6 van de rapportage 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 9 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN. ;t - I~ I tli. _1 I, 1 -~~.;~... -- lu<l"n',.., :J :_ly~ \ ""'_..J I -:._ "\ 1.: ~l; " -,-\,.- ~....,--... -- r;':;;"":_'- -- ~ -~ -,1 "',...i J:,..--=~ ---- I T 1 f, I ~01 I»,~: I J1~11-'~QDI I ~ri-,!.,,.--]-- f1~ r olf Mm., {ffinj( I... ~rr-i sim Z t. '.. / $ _-- "i J 1_' 1 s:,... J t..-o '", ' '1 I~ 1, _L..i ~... L_~ I~J - ~ I '- /" I~, '~ ft~c,~... I~ vtjatsf1tl,at... S~iJJ5 p;... '-..- MtII 1,...-.. --- '" ;' >4.....1;,..., ~... \/r d.. 41,69 ~ i!i.. -' - PAU,!5 "pm -- la.1 - \ I :1 Ro&ultaat Ylf!1'I - t ondenoei: De grotb bet'eidheid tot samenwel1ci1g VJm rtlog&lijke partiei~nten e:n het dra~ak voor ee QnlW1'kke-llr19 V3n -de brede school fn de Vll!dbet9 vjiln de ~!lelijke hoo dgebrulkej'$ 91'1de mogetipre rnedegebruihefs ~n da ba5ls vootdu 00' _ 9 ViIll eenbrooe 5thcot op he vlak van RO 2i~ngeen belemrneriogen om Op de beoogde IOcabe rondorn 't Palet een brede luloo1 t,o I'fjs!isemn Bemmm 1m %1" QP(llt momeot W411 aanwezig 'n - bhltmm 9$f.Ilao1a \1, wonlngbouw. Patticipatie \l'~n Woonvesteln hel prqject is zeer wense:lik, Daarom za,ir'l de ont"..lkkellng \I'C1l"1 een n 'JW bestemmingsplm moger e wo.nirtg'bouwword.(1 opgeool1wl. ~ bij1ageb, sitljatiesc E. Voornoemd rapport is in openbare raadsvergadering van 30 oktober 2001 vastgesteld. Bij besluit van 10 februari 2004 heeft de gemeenteraad de nadere visie op de Brede School in De Vliedberg. voorts besloten in te stemmen met 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 10 van 23
ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 3.1 Rechtsbetrekking Oe aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Vlijmen, sectie H, nummer 3974, plaatselijk bekend, Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. I,!) I L, ~ ~ 3999 4000 4001 J ~ ~ ~ ;0 IrC;C 7 1-. 3976 3975 3974... j 15 1- ~ " 11 '9 :> :;: '" 3 ~ "!":l n, J r - s... 1--- '::::. l:il 1-- ~ '" '"e el Aanvragers zijn op 2 juli 2004 eigenaar geworden van de onroerende zaak. Oe daartoe benodigde koopovereenkomst is gesloten op 19 mei 2004. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 11 van 23
ADVI5EUR IN ONROERENOE ZAKEN 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Op een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Ingevolge artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag te worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime worden ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden v66r 1 juli 2008. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 12 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 13 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming in planschade alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er zijn met betrekking tot dit onderwerp vier deelonderwerpen te onderscheiden: passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Actieve risicoaa nvaa rding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 14 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casuistiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro. Normaal maatschappelijk risico Artikel6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 6.2 Wro zien wij, mede gelet op het ontbreken van jurisprudentie op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen, dat het maatschappelijk risico op een hoger percentage dan twee zou moeten worden gesteld. 3133230 Jacob van Ruijsdaeistraat 19 15 van 23
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 6.1 Grondslag beoordeling Gesteld wordt dat door de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008, het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 6.2 Gerechtigde-begrip Aanvragers stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.3 Planologische vergelijking In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het planologische regime van het bestemmingsplan "1 e herziening Vliedberg-I-1985" enerzijds en de planologische situatie vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008 anderzijds. Ten aanzien hiervan hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "bestemmingsplan "1e herziening Vliedberg-I-1985" mogen de te beoordelen gronden, gelegen ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, in planologisch zin worden aangewend ten behoeve van diverse ruimtelijke functies, waaronder educatieve, sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen. Ten behoeve van deze functies mag in planologische zin, deels op een afstand van circa 13 meter tot de perceelsgrens van aanvragers en deels op een afstand van 25 meter tot de perceelsgrens van aanvragers, een aaneengesloten gebouw worden opgericht met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De ten zuiden gelegen gronden mochten worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en recreatieve voorzieningen. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 16 van 23
ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN Thans is, ten oosten van het object van aanvragers, op een afstand van circa 15 meter tot de perceelsgrens van aanvragers een aaneengesloten gebouw opgericht met, voor zover relevant voor de beoordeling van deze aanvraag, een maximale bouwhoogte van deels circa 4 meter en deels circa 10 meter. Dit gebouw wordt gebruikt voor diverse ruimtelijke functies, zoals onderwijs, een buurthuis, een gymzaal, diverse zorgvoorzieningen en 41 appartementen, De ten zuiden van het object van aanvragers gelegen gronden hebben thans een verkeers- en parkeerfunctie. Op basis van het bovenstaande hebben wij overwogen dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden reeds in belangrijke mate werd bepaald door de planologische mogelijkheid tot oprichting van een aaneengesloten gebouw met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Vanwege de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO is het thans mogelijk gemaakte gebouw deels circa 1 meter hoger geworden, en staat deze, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, op enigszins kortere afstand tot de woning van aanvragers. Wij hebben ter zake overwogen dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied, rekening houdende met de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, in geringe mate verdergaand is verslechterd, met name vanuit de voorzijde van de woning en in zuidoostelijke richting. De aard en het karakter van de omgeving van de woning van aanvragers, en de ligging van de woning daarin, werd voorheen in planologische zin bepaald door de aanwezigheid van een gebouw met een bijzondere doeleindenfuncties, met de bijbehorende aanwendingsmogelijkheden, voorzieningen en bebouwingsmogelijkheden, alsmede door de overige aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden in de onmiddeliijke omgeving. De omgeving van de woning van aanvragers kon op basis hiervan worden getypeerd als een verstedelijkte omgeving, met dien verstande dat ten zuiden van de woning van aanvragers een groenvoorziening was gelegen. Vanwege de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO zijnde de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden in beperkte mate, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, toegenomen, waardoor sprake is van een beperkte verdergaande verstening van de omgeving van de woning van aanvragers. Tevens zijn de gronden ten zuiden van de woning van aanvragers thans verhard ten behoeve van onder meer parkeren. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 17 van 23
ADVISEUR IN DNROERENOE ZAKEN Gegeven de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van het plangebied, alsmede rekening houdende met de voorheen reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden zijn wij van oordeel dat de situering van de woning van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO in zeer beperkte mate verdergaand is verslechterd. De gebruiksmogelijkheden van de te beoordelen gronden werden voorheen in planologische zin bepaald door de verschillende aanwendingsmogelijkheden, welke waren gerelateerd aan de bebouwingsmogelijkheden en de overige voorzieningen. Hierbij kan worden gedacht aan onder meer een school, een ziekenhuis of een verzorgingstehuis, maar ook aan een combinatie van de toegestane educatieve, sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen. De gronden ten zuiden van de woning van aanvragers konden onder meer worden gebruikt ten behoeve van speelvoorzieningen. Dit betekent in planologische zin dat aanvragers reeds rekening dienden te houden met een niet onaanzienlijke gebruiksdruk op hun woning en de daarbij behorende hinder en overlast, zoals geluidhinder, lichthinder en verkeersbewegingen. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO mogen deze gronden thans worden aangewend ten behoeve van diverse functies, welke in beginsel in planologische zin vergelijkbaar zijn met de reeds toegestane planologische functies op basis van het vigerende bestemmingsplan. Daartegenover staat dat op de gronden gelegen ten oosten van de woning van aanvragers, een aanvullende ruimtelijke functie is toegevoegd, namelijk de functie wonen en op de gronden gelegen ten zuiden, de functie verkeer en parkeren is toegevoegd. Naar ons oordeel zal uitsluitend de verkeeriparkeerfunctie leiden tot een zeer beperkte toename van de gebruiksdruk op de woning van aanvragers, waardoor sprake zal zijn van een zeer beperkte toename van de hinder en overlast van aanvragers. De privacy van aanvragers werd, met name in de achtertuin reeds bemvloed door de toegestane gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden, ten behoeve van onder meer een verzorgingstehuis of een ziekenhuisfunctie. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is thans een reguliere woonfunctie toegestaan op deze gronden. Rekening houdende met de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden zijn wij van oordeel dat hierdoor de privacy van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is beinvloed. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 18 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6.4 Uitkomst planologische vergelijking De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Gelet op hetgeen wij hierna hebben overwogen en geconcludeerd komen wij evenwel niet toe aan een waardering van de toerekenbare waardevermindering. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraal19 19 van 23
'1, \" SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 OPNAMEVERSLAG 7.1 8eschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Het object van aanvragers betreft een hoekwoning c.a. met bijgebouw, tuin, erf en ondergrond, staande en gelegen aan de Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. De indeling van de woning (ten tijde van de peildatum) is als volgt: 8egane grond Hal, toilet, woonkamer, dichte keuken. 1 e Verdieping Overloop, drie slaapkamers, badkamer voorzien van bad en wastafel. 2 e Verdieping Voorzolder, zolderkamer. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 20 van 23
ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 8.1 Risicoaanvaarding Op basis van de beschikbare informatie hebben wij vastgesteld dat reeds vanaf 18 september 2001/30 oktober 2001 in voldoende mate concreet bekend was dat op deze gronden een brede school, met ondersteunende faciliteiten en met wooneenheden, zou worden gerealiseerd. Wij verwijzen hierbij naar de rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden voor een brede school in de Vliedberg die op 30 oktober 2001 in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Heusden is vastgesteld. Het beleidsvoornemen om op deze locatie een brede school c.a. te realiseren is voorts in de raadsvergadering van 10 februari 2004 bevestigd. Aanvragers hebben de eigendom van de onroerende zaak verkregen op 2 juli 2004. De daartoe benodigde koopovereenkomst is gesloten op 19 mei 2004. Beide data zijn gelegen na zowel de raadsvergadering van 30 oktober 2001 als de raadsvergadering van 10 februari 2004. Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is er, volgens bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State sprake van voorzienbaarheid indien ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die, van overheidswege, openbaar zijn gemaakt. Het is voorts voor de beoordeling van dit aspect niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft (zie onder meer ABRS 21 oktober 2009, 200900755/1/H2 op www.raadvanstate.nl). Ten slotte is het niet nodig dat zekerheid bestaat over de (reikwijdte) van de voorzienbare planologische wijziging (ABRS 26 september 2001 inzake Crevecoeur en Van Nee - gemeente Westerveld en ABRS 2 januari 2002 inzake (gemeente Tilburg - Van Beurden c.s). Op basis van het vorenstaande hebben wij dan ook overwogen dat aanvragers, ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak hadden kunnen weten dat op de naastgelegen gronden een brede school met ondersteunende faciliteiten en wooneenheden planologisch mogelijk gemaakt zou worden. 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 21 van 23
ADVI5EUR IN ONROERENDE ZAKEN Wij zijn dan ook van oordeel dat aanvragers met de aankoop van hun woning actief het risico op een mogelijke waardevermindering hebben aanvaard, waardoor de waardevermindering van hun woning, onverminderd de vraag of deze het normaal maatschappelijk risico heeft overstegen, geheel voor rekening van aanvragers dient te blijven. 3133230 Jacob van RUijsdaelstraat 19 22 van 23
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 9 CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding af te wijzen. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, 3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat 19 23 van 23