Bijlage 1 - Aanvullend advies SAOZ Langestraat 37-39, W.F.K. Vermeulen (20 december 2013)

Transcriptie

1 Bijlage 1 - Aanvullend advies SAOZ Langestraat 37-39, W.F.K. Vermeulen (20 december 2013)

2

3 rh s A o z " ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maasdriel t.a.v. mevrouw A. Zweerus Postbus GA KERKDRIEL Rotterdam, 20 december 2013 Opdracht: Adviseur: ing. P.J.A.A. Lemmers Telefoon: p.lemmers(3>saoz.nl Onderwerp: Aanvullend advies Langestraat 37/37A/39 te Heerewaarden Geacht college, geachte mevrouw Zweerus, Naar aanleiding van uw opdracht van 9 oktober 2013, ingekomen 14 oktober 2013, met betrekking tot het uitbrengen van een aanvullend advies ten aanzien van de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade van de heer W.K.F. Vermeulen, hierna te noemen "aanvrager", ter zake van het object Langestraat 37/37A/39 te Heerewaarden, delen wij u het volgende mee. U heeft het voornemen om ons advies in deze zaak van april 2011 alsnog over te nemen, doch daarbij te besluiten om de schade te compenseren door de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein te verhogen naar 3.1 van de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' en op het westelijk deel te verhogen naar categorie 3.2 van de VNG handreiking en eventuele restschade te vergoeden. Gelet hierop heeft u ons gevraagd te beoordelen of er sprake is van restschade, en zo ja hoeveel? In ons advies in deze zaak van april 2011 hebben wij geconcludeerd dat sprake was van de volgende voor- en nadelen: Voordelen een vergroting van het bestemmingsvlak bedrijven in zuidelijke richting met circa 276 m 2 ; een vergroting van het bebouwingsoppervlak voor bedrijfsgebouwen met circa 788 m 2 ; STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ.NL IBAN NL21INGB BTW NL IB01 KVK PLANSCHADE RISICOANAtYSE NAOEELCOMPENSATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MILIEUSCHADE GRONDBELEID

4 ra S A o z ^ jj^t ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN een vergroting van de toegestane maximale bouwhoogte van een goothoogte van 6 m 1 en een nokhoogte van 10 m 1 naar een maximale bouwhoogte van 12 m 1 met platdak. Nadelen het vervallen van de mogelijkheid om de litigieuze gronden te gebruiken ten behoeve van nieuwe bedrijven in milieucategorie 3, waarbij het oostelijke deel van het object van aanvrager uitsluitend voor bedrijven in maximaal milieucategorie 3.1 en niet in categorie 3.2 kon worden gebruikt; het vervallen van de mogelijkheid om een tweede bedrijfswoning op te richten. Indien de gemeente overgaat tot het verhogen van de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein van aanvrager naar 3.1 van de VNG handreiking en voor het westelijk deel te verhogen naar categorie 3.2 resteert uitsluitend nog het nadeel van het vervallen van de mogelijkheid een tweede bedrijfswoning op te richten en blijven voornoemde voordelen van toepassing. De waarde in de oude planologische situatie van het object van aanvrager per peildatum 21 december 2006 hebben wij in ons eerder advies getaxeerd in de orde van grootte van ,-- (afgerond). Deze waarde is als volgt onderbouwd: Bedrijfsbebouwing, cat. 1 t/m 3, gh 6 m 1 nh 10 m 1 Hal Langestraat 37A: Kantoor circa 650 m 2 bvo x 80,-- = ,- x10: ,-- Hal circa m 2 x 60,-- = ,- x 10: Hal Langestraat 37: Kantoor circa 250 m 2 bvo x 75,-- = ,-- x 10: Hal circa m 2 x 55,-- = ,-- x 10: ,- 500 m 2 x 150,- (kavel voor bedrijfswoning): Bestaande bedrijfswoning Langestraat 39 met daaraan gerelateerde kavel: , m 2 x 85,- (bedrijfsterrein bebouwbaar): , m 2 x 25,- (bedrijfsterrein niet bebouwbaar): , m 2 x 6,~ (agrarisch onbebouwd): ,- Totaal ,- 2

5 fa S A O Z ' gi0f M)VI5I:UR IN ONROERENDE ZAKEN Het object van aanvrager is naar ons oordeel, na het gedeeltelijk herstel van de oude planologische mogelijkheden zoals hiervoor bedoeld, als gevolg van de hiervoor beschreven voor- en nadelen per saldo met een bedrag van ,- gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,- (afgerond). Dit bedrag is als volgt onderbouwd: Bedrijfsbebouwing, cat. 1, 2 en 3 bestaand, h 12 m 1 Hal Langestraat 37A: Kantoor circa 650 m 2 bvo x 80,- = ,- x 10 Hal circa m 2 x 60,- = ,- x 10: Hal Langestraat 37: Kantoor circa 250 m 2 bvo x 75,- = ,- x 10 Hal circa m 2 x 55,- = ,- x 10: Bestaande bedrijfswoning Langestraat 39 met daaraan gerelateerde kavel: m 2 x 85,- (bedrijfsterrein bebouwbaar): m 2 x 25,-- (bedrijfsterrein niet bebouwbaar): m 2 x 6,- (agrarisch onbebouwd): , , , , , ,- Totaal ,-- Conclusie Dit betekent derhalve dat het gedeeltelijke herstel van de oude planologische mogelijkheden, zijnde het verhogen van de milieucategorie voor het oostelijk deel van het terrein van aanvrager naar 3.1 van de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' en op het westelijk deel van het terrein van aanvrager te verhogen naar categorie 3.2 van de VNG handreiking, leidt tot een te vergoeden restschade van ,-. Aanvullend merken wij overigens op dat de gemeente zich bewust dient te zijn van een eventueel planschaderisico voor omliggende objecten (indirecte planschade). 3

6 ra S A o z *' L'/-"' ADVI5EUR IN ONROERENDE ZAKEN Reacties op concept aanvullend advies Reactie gemeente Voor wat betreft het weg nemen van de mogelijkheid om een tweede bedrijfswoning te realiseren mist de gemeente de verwijzing naar de inmiddels vaste jurisprudentie op het gebied van "risicovol stilzitten". Sinds 1995 (Streekplan) was het volgens de gemeente duidelijk welk beleid de provincie hanteerde ten aanzien van het toevoegen van bedrijfswoningen op bedrijventerreinen met een milieucategorie hoger dan categorie 2. Het is volgens de gemeente algemeen bekend dat de raad elke 10 jaar het bestemmingsplan moet herzien en daarbij uit moet gaan van een goede ruimtelijke ordening. De eigenaar van het bedrijventerrein heeft vanaf bekendmaking van het streekplan 1995 tot het moment dat een voorbereidingsbesluit werd genomen volgens de gemeente de gelegenheid om de tweede bedrijfswoning te realiseren en heeft dit niet gedaan. Dat ook een streekplan de basis kan vormen voor voorzienbaarheid is recentelijk volgens de gemeente nog gebleken in de uitspraak Vianen /1/A2. Hierover merken wij het volgende op. In ons advies in deze zaak van april 2011 ( ) in hoofdstuk 9 hebben wij hierover het volgende overwogen. "Gelet op de formuleringen 'in beginsel' en 'wordt aanbevolen' kan uit de aangehaalde passage uit de Handreiking bestemmingsplannen naar ons oordeel niet worden afgeleid dat sprake is van een dwingende beleidslijn die in alle voorkomende gevallen onverkort toegepast zou moeten worden. Daarnaast Iijkt de passage betrekking te hebben op nieuwe bedrijventerreinen en/of bestaande bedrijventerreinen waarbij nieuwe bedrijfswoningen worden toegelaten, terwijl in het onderhavige geval sprake is van een reeds bestaande bedrijfswoning. Gelet hierop kan aan voornoemde passage uit de Handreiking bestemmingsplannen naar ons oordeel niet de betekenis toekomen die de gemeente daaraan geeft." Voorts kan de leeftijd van het voorheen geldende bestemmingsplan op zichzelf beschouwd geen voorzienbaarheid opleveren (zie onder andere LJN-BA7573, ABRS , inzake Haaksbergen, /1). Ten aanzien van de opmerking van de gemeente dat een streekplan in beginsel de basis kan vormen voor voorzienbaarheid merken wij het volgende op. Dit is inderdaad het geval. De inhoud van dat streekplan moet echter wel voldoende concreet en dwingend zijn om voorzienbaarheid op te kunnen baseren. Dit is in het onderhavige geval, naar ons oordeel, niet het geval. 4

7 ra S A o z 5 : '' ADVISt'UR IN ONROERENDE ZAKEN De gemeente vraagt aandacht voor het gegeven dat de grond welke nu niet meer beschikbaar is voor de bedrijfswoning, nu wel weer beschikbaar is voor bedrijfsbebouwing. Het wegvallen van de mogelijkheid is volgens de gemeente wel meegenomen in het planvergelijk maar het terugkomen van die gronden voor andere doeleinden wordt daar gemist. Hierover merken wij het volgende op. In de planvergelijking wordt melding gemaakt van het nadeel van het vervallen van de mogelijkheid een tweede bedrijfswoning op te richten. Dit betekent in het onderhavige geval inderdaad dat deze gronden thans voor bedrijfsterrein bebouwbaar gebruikt kunnen worden. Dit is in de planvergelijking niet expliciet genoemd. In de taxaties van de waarde oud en waarde nieuw is dit aspect echter volledig meegewogen aangezien in de taxatie van de oude waarde een kavel voor een bedrijfswoning van 500 m 2 is opgenomen en deze 500 m 2 in de taxatie van de nieuwe waarde onderdeel uitmaakt van de gronden (9.372 m 2 ) 'bedrijfsterrein bebouwbaar'. Juist omdat de milieucategorie verhoogd wordt naar 3.1. en 3.2, is het volgens de gemeente onlogisch en strijdig met een goede ruimtelijke ordening om nieuwe bedrijfswoningen toe te staan. Ingevolge het Streekplan wordt gestreefd naar geen gevoelige objecten bij bedrijventerreinen met milieucategorie 3.2. Hierover merken wij het volgende op. Wat er van deze opmerking ook zij, dit laat onverlet dat bij de beoordeling van het onderhavige verzoek om tegemoetkoming in planschade dient te worden beoordeeld welke bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het object van aanvrager zijn komen te vervallen. Reactie aanvrager - Aanvrager stelt dat zowel burgemeester en wethouders als de gemeenteraad van Maasdriel vooralsnog geen besluit hebben genomen over een eventuele planologische aanpassing. Ook het standpunt van de provincie hierover is volgens aanvrager niet bekend en het is volgens aanvrager maar de vraag of het herstellen van de oude planologische mogelijkheden draagvlak zal vinden bij de provincie. Hierover merken wij het volgende op. Wat er van de stelling van aanvrager ook zij, dit neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat te kiezen voor gedeeltelijk herstel van de oude planologische mogelijkheden. 5

8 ra S A o z '''.' ADVISEUR IN LI N H 0 trende ZAKEN Volgens aanvrager wordt voorbij gegaan aan het feit dat hij vanaf 21 december 2006 reeds (bedrijfs)schade ondervindt als gevolg van de onderhavige planologische maatregel. Van compensatie is middels het aanvullend advies, nagenoeg 7 jaar na de inwerkingtreding van de planologische maatregel, volgens aanvrager in deze vorm geen sprake. Hierover merken wij het volgende op. Aanvrager heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel" daadwerkelijk bedrijfsschade is ontstaan. Resumerend De reacties van de gemeente en aanvrager leiden niet tot aanpassing van het onderhavige aanvullend advies. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd. Hoogachtend, Brf.: