C*A S A O Z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN

Transcriptie

1 C*A S A O Z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot de voorgenomen huisvesting van asielzoekers op het kazerneterrein Kranenburg in Harderwijk. CONCLUSIE De te vergoeden indirecte planschade taxeren wij op: NIHIL. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: november 2015 mr. J.H.J. van Erk rentmeester NVR indirecte planschade STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN DB ROTTERDAM - POSTBUS ' 3001 GD ROTTERDAM ' T F INFO@SAOZ.NL ' WWW SAOZ.NL ' IBAN NL21INGB BTW NL IB01 ' KVK PLANSCHADE» RISICOANALYSE - NAOEELCOMPENSATIE TAXATIE - GRONDVERWERVING ONTEIGENING - MILIEUSCHADE - GRONDBELEID

2 ŗh s A o z ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 UITGANGSPUNTEN Opdracht Gesprek Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen 3 2 PLANGEBIED 4 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE Wet ruimtelijke ordening Rechtspraak 8 4 VIGERENDE PLANOLOGIE 9 5 NIEUWE PLANOLOGIE 11 6 VERGOEDBAARHEID 12 7 PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER Planologische uitgangspunten Selectie van relevante aspecten Uitkomst planvergelijking 17 8 CONCLUSIE 18

3 ra S A O z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 1 UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdracht Op 21 oktober 2015 heeft mevrouw mr. G. Sterenborg van de gemeente Harderwijk de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot de voorgenomen huisvesting van maximaal 800 asielzoekers op het kazerneterrein Kranenburg in Harderwijk. De gemeente is voornemens daartoe een omgevingsvergunning te verlenen voor het tijdelijk (voor een periode van maximaal 10 jaar) afwijken van het vigerende bestemmingsplan "Tweelingstad-Slingerbos". 1.2 Gesprek Op 5 november 2015 zijn de relevante gegevens doorgenomen. Namens opdrachtgever was de heer P. Mulder aanwezig. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundige de heer mr. J.H.J. van Erk. Daarbij heeft de heer Mulder de plannen nader uiteengezet. Er wordt voor de eigenlijke huisvesting voorzien in een vijftal tijdelijke units circa 15 m 1 x 45 m 1 die elk twee bouwlagen omvatten. De centrale voorzieningen, kantoren en dergelijke worden in bestaande bebouwing ondergebracht. De ontsluiting zal waarschijnlijk plaats gaan vinden op de Graaf Ottolaan. 1.3 Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de plankaart en voorschriften van het vigerende bestemmingsplan ontvangen, alsmede een kaart met de aanduiding van het gedeelte van het terrein dat voor de opvang van asielzoekers gebruikt zal gaan worden. Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd:» Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers; «Google maps;» website Ruimtelijkeplannen.nl van 18

4 1 SAOZ ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 2 PLANGEBIED Het plangebied is op 5 november 2015 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. De medewerker van SAOZ heeft niet met eigenaren en/of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken gesproken. v--v.-^-, -Tļ V Oranjeo3rfc i i ~- İL Ŵ^/ATÁ-. 7. L ---' Figuur 1: Fragment van de kadastrale kaart. De locatie wordt begrensd door de Prins Frederik Hendriklaan in het noorden, de Graaf Ottolaan in het oosten, de Mecklenburglaan in het zuiden en door de achterzijde van overwegend woonpercelen aan de Oranjelaan in het westen. Het is echter alleen de bedoeling om het noordelijke deel van het terrein voor de opvang te gaan gebruiken. Het betreft het op onderstaande afbeelding in groen weergegeven deel. De zuidelijke helft van het terrein (in geel aangegeven) blijft net als thans in gebruik bij ROC Landstede van 18

5 CA S A O Z ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN ar» , - i k N f m 1 V. k. 4 : T e n tijde v a n de o p n a m e wat het in c a s u relevante plangedeelte o p e n k e l e b e s t a a n d e g e b o u w e n na grotendeels o n b e b o u w d en w a s met n a m e a a n d e oost- e n westelijke r a n d e n sprake van veel o p g a a n d g r o e n. Rk;V:J Het terrein gezien vanaf de huidige t o e g a n g aan de Graaf Ottolaan van 18

6 ra SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Wij hebben op 26 oktober 2015 van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers, de kadastrale gegevens ontvangen. Het plangebied is kadastraal bekend als: Gemeente Sectie Nummer Grootte in m 2 Harderwijk D Voor zover niet nader omschreven heeft deskundige, behalve door het opvragen van de getoonde kadastrale informatie, geen nader titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten, zoals met name mandeligheid, erfdienstbaarheden, erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik van 18

7 ra SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 3 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. 3.1 Wet ruimtelijke ordening De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a) een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening; b) een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis; c) een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan; d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning; e) een specifieke bepaling van een provinciale verordening; f) een specifieke bepaling van een exploitatieplan; g) een bepaald koninklijk besluit. In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan:» het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2); «de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3); «het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van C 100,- tot 6 500,- (6.4); «de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a); «de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5) van 18

8 ra SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 3.2 Rechtspraak Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn:» bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer /1/A2);» overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer /1);» de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer /1);» planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer /1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer /1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer /1; ABRS 18 januari 2012, gemeente Schijndel, zaaknummer /1/H2);» de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr /1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer /1/A2);» de actieve risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer /1/A2) van 18

9 SAOZ ADVISEUR 4 VIGERENDE PLANOLOGIE Het vigerende ontheffingen, de bestemmingsplan basis voor onze IN ONROERENDE vormt, ZAKEN samen planologische met eventuele vrijstellingen vergelijking. V o l g e n s de informatie geldt voor het plangebied het bestemmingsplan " T w e e l i n g s t a d - en/of verstrekte Slingerbos", zoals v a s t g e s t e l d op 12 mei 2011 e n nadien onherroepelijk g e w o r d e n. 4- Figuur 2: Fragment van de plankaart. In dit plan zijn de g r o n d e n in kwestie b e s t e m d tot "Maatschappelijk - D e f e n s i e t e r r e i n ". D a a r m e e zijn de g r o n d e n a a n g e w e z e n voor landverdediging e n d e d a a r a a n g e l i e e r d e instellingen met bijbehorende v o o r z i e n i n g e n van 18

10 SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwperceel mag daarbij voor maximaal o worden bebouwd en de bouwhoogte mag maximaal 15 m 1 bedragen, dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer bedraagt. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3,50 m 1 hoog worden, met dien verstande dat vlaggenmasten niet hoger mogen worden dan 6 m 1 en erf- en terreinafscheidingen 1 m 1 (vóór) dan wel 2 m 1 (achter de naar de weg gekeerde gevel). De gronden tussen het noordelijk deel van het plangebied en de Graaf Ottolaan zijn bestemd tot "Groen" en daarmee aangewezen gronden voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, bermen en beplantingen, speelvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen van 18

11 ra SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 NIEUWE PLANOLOGIE Ten tijde van het uitbrengen van deze risicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een omgevingsvergunning voor het tijdelijk gedurende een periode van maximaal 10 jaar afwijken van het bestemmingsplan. Voorzien wordt in huisvesting van maximaal 800 asielzoekers. Daartoe wordt thans aan tijdelijke bebouwing gedacht in de vorm van een vijftal units van circa 15 m 1 x 45 m 1 die elk twee bouwlagen omvatten. De bijbehorende voorzieningen worden in bestaande gebouwen ondergebracht. De ontsluiting is voorzien op de Graaf Ottolaan. Overwogen wordt nog om een aparte dan wel een extra ontsluiting te maken op deze weg ter hoogte van de gemeentewerf (Graaf Ottolaan 11) van 18

12 ŗh saoz ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6 VERGOEDBAARHEID Onderdelen vergoedbaarheid Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen. Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid in casu vier deelonderwerpen te onderscheiden:» anderszins verzekerd;» mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken;» normaal maatschappelijk risico;» actieve risicoaanvaarding. Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Door geen van de eigenaren van de omliggende objecten is of wordt grond verkocht ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling en ook anderszins is thans niet voorzien in mogelijke compenserende voorzieningen, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet relevant is. Mogelijkheden om schade te voorkomen ofte beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen ofte beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten. Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro dient onderzocht te worden of en zo ja, in hoeverre de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor van 18

13 CA SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2 0 Zo van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak (zie bijvoorbeeld ABRS 5 september 2012, zaak , Heiloo, ABRS 10 juli 2013, Horst aan de Maas, zaken /1/A2 en /1IA2 en ABRS 28 augustus 2013, Heiloo, zaak /1/A2) valt af te leiden dat afweging van alle relevante omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. De thans voorgestane ontwikkeling is zodanig recent dat de beoordeling van het onderwerp risicoaanvaarding thans niet aan de orde is van 18

14 ra SAOZ ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER 7.1 Planologische uitgangspunten In dit advies beoordelen wij de mogelijk te verwachten indirecte planschade. Deze schade doet zich voor indien in de omgeving van het te beoordelen object ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Indirecte planschade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van één of meer van de volgende aspecten:» karakter van het gebied;» uitzicht;» schaduwwerking;» privacy;» hinder;» ontsluiting en verkeersbewegingen;» behoefte aan parkeergelegenheid. Of hiervan sprake is wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het huidige en het nieuwe planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd. De huidige planologische situatie De huidige planologische situatie, ongeacht of het ooit tot daadwerkelijke realisatie is of zou zijn gekomen, voorziet in een groot bestemmings- en bouwvlak voor de landsverdediging en daaraan gelieerde instellingen. Het bouwperceel mag daarbij voor öfp/o worden bebouwd met gebouwen die 15 m 1 hoog mogen worden. De nieuwe planologische situatie De nieuwe planologische situatie voorziet in de nieuwbouw van een vijftal units van elk zo'n 15 m 1 bij 45 m 1 en twee bouwlagen hoog. Hierin worden maximaal 800 asielzoekers gehuisvest. Ondersteunende voorzieningen zijn in bestaande bebouwing voorzien. De planologische afwijking is bedoeld voor een periode van tien jaar. Mogelijk wordt hiervoor ook een (aparte dan wel extra) ontsluiting gecreëerd op de Graaf Ottolaan tegenover de gemeentewerf aan de Graaf Ottolaan van 18

15 ŗh saoz ^ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7.2 Selectie van relevante aspecten Hierna beoordelen wij of als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling ten aanzien van de genoemde aspecten een planologische verandering zal optreden. Waar het gaat om de door de omgevingsvergunning toe te laten bebouwing merken wij op dat deze qua oppervlakte en hoogte ruimschoots past binnen de bebouwingsmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan ter plekke biedt. Deze bouwmogelijkheden zijn namelijk royaal: het bouwperceel mag voor o worden bebouwd (hetgeen in casu neerkomt op m 2 voor het gehele terrein, inclusief het gedeelte in gebruik bij Landstede) en tot een hoogte van 15 m 1. Dit betekent dat er in vergelijking met de feitelijk aanwezige bebouwing nog een zeer forse uitbreiding mogelijk is, zowel qua oppervlakte als qua bouwhoogte, zodat de (capaciteit van de) kazerne ca. aanmerkelijk uitgebreid kan worden. De thans door de omgevingsvergunning beoogde tijdelijke units (vijf stuks van elk zo'n 15 m 1 x 45 m 1 ) vallen met een bebouwd oppervlak van zo'n m 1 dus ruim binnen hetgeen thans al toegestaan is en ook qua hoogte (twee bouwlagen) is dat het geval. Dit betekent ook dat de omgevingsvergunning niet zal gaan leiden tot enige verslechtering wat betreft het bebouwde karakter van de omgeving, het uitzicht van omwonenden of de (zon)lichttoetreding. Wat betreft de gebruiksmogelijkheden en de gevolgen daarvan, constateren wij dat het plangebied op basis van het bestemmingsplan onder meer gebruikt mag worden voor een militaire kazerne met bijbehorende faciliteiten, waarbij ook dienstwoningen niet zijn uitgesloten. Er is in het bestemmingsplan geen maximum aantal bewoners annex gebruikers van het complex bepaald. Op basis van voorgestane omgevingsvergunning kunnen de gronden in kwestie en daartoe op te richten opstallen voor een periode van maximaal 10 jaar worden gebruikt voor de opvang van maximaal 800 asielzoekers. Dit gebruik komt in de plaats van het toegestane militaire gebruik van de betreffende gronden. De huidige bestemming verzet zich niet tegen het constant op het complex verblijven van militairen of tegen het gebruik van het terrein voor bijvoorbeeld oefeningen. Bovendien kan de bestaande capaciteit van het kazernecomplex op grond van het bestemmingsplan nog fors uitgebreid worden. Daarmee kan thans al zeer intensief gebruik van de gronden van 18

16 SAOZ ~ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN en opstallen worden gemaakt met een grote druk op de directe (woon)omgeving, met alle negatieve gevolgen van dien, waaronder qua geluid en verkeer. Ook kan van dat gebruik al een verdergaande nadelige invloed uitgaan op de privacy van omwonenden, zeker gezien de grote hoogte van de toegestane gebouwen en de mogelijke afstand daarvan tot omliggende woonpercelen. Een ontsluiting op de Graaf Ottolaan is thans al mogelijk en ook feitelijk aanwezig (nabij de kruising met de Boerhaavelaan). Een eventuele nieuwe ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ter hoogte van de gemeentewerf is overigens niet mogelijk op en over de gronden langs de noordoostelijke zijde van het terrein, gezien de hier tussenliggende bestemming "Groen". Wel laat deze bestemming al een ontsluiting voor voetgangers en fietsers toe. Op zich kan het eventueel toelaten van een nieuwe ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer nog wel enigszins nadelig zijn voor nabijgelegen woningen. Rekening houdend echter met de situering daarvan tegenover de al op een bedrijventerrein gelegen gemeentewerf en niet direct bij of tegenover woningen, levert dit naar ons oordeel in redelijkheid geen planologisch nadeel van betekenis voor omwonenden op. Dat het in de nieuwe situatie niet meer om verblijf en huisvesting van militairen gaat, maar om asielzoekers, kan aan het voorgaande niets toe- of afdoen. Bij planschade mag volgens constante rechtspraak enkel en alleen worden beoordeeld of sprake is van als nadelig aan te merken ruimtelijk relevante gevolgen van de gewijzigde planologie en moet voorts worden uitgegaan van normaal gebruik. Zo kan en mag geen rekening worden gehouden met misdragingen en ander normafwijkend gedrag. Zaken als ongewone burenoverlast, hangjongeren en het niet naleven van milieuregels en dergelijke gelden als normafwijkend en eventueel nadeel daarvan kan niet leiden tot planschade. De mogelijke komst van een opvangvoorziening voor asielzoekers blijkt geregeld te zorgen voor gevoelens van maatschappelijke onrust, vanwege de negatieve gevoelswaarde die dit voor sommigen heeft. Met een dergelijke negatieve gevoelswaarde mag bij de beoordeling van planschade echter geen rekening worden gehouden. In dat verband wijzen wij op de uitgebreide jurisprudentie over de vestiging van andere functies waaraan voor sommigen een bepaald stigma kleeft, zoals de opvang van verslaafden, mensen met psychische problemen of dak- en thuislozen, de komst van een woonwagencentrum, de vestiging van een bordeel of de oprichting van een mast voor mobiele telefonie. De heldere lijn uit deze uitspraken is dat subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, bij de planschadebeoordeling geen rol van 18

17 ra SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN mogen spelen. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 januari 2007, zaak /1, 's-hertogenbosch (24 uursopvang van verslaafden), 30 mei 2007, zaak /1, Drimmelen (bordeel), 13 februari 2013, zaak /1/A2, Opsterland (kortverblijf huis voor personen met een verstandelijke beperking of met psychische problemen), 27 november 2013, zaak /1/A2, Oisterwijk (parenclub), 13 augustus 2014, zaak /1/A2, Brielle (grote scholengemeenschap) en 25 maart 2015, zaak /1/A2, Eindhoven (mast voor mobiele telefonie). Daaraan doet niet af dat dergelijke ontwikkelingen 'in de markt' wel degelijk een nadelig prijseffect kunnen hebben. Enkel en alleen als de vestiging van het asielzoekerscentrum in ruimtelijk opzicht onmiskenbaar een nadelige invloed op zijn omgeving zou hebben, is mogelijke planschade aan de orde. Daarvan is in casu, zoals hiervoor overwogen, geen sprake nu de voorgenomen omgevingsvergunning geen nadelige verruiming zal opleveren van de bestaande bebouwingsmogelijkheden en in planologische zin evenmin zal leiden tot een merkbare toename van de gebruiksintensiteit voor de directe woonomgeving. 7.3 Uitkomst planvergelijking In deze zaak onderscheiden wij geen voor de (woon)omgeving negatieve planologische effecten, zodat geen sprake zal zijn van planologisch nadeel van 18

18 SAOZ ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 8 CONCLUSIE De voorgenomen omgevingsvergunning voor de tijdelijke huisvesting van 800 asielzoekers zal naar ons oordeel niet leiden tot een planologisch nadeliger situatie voor de omgeving en daarmee ook niet tot planschade. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, y mr. J Geleijns RT Directeur van 18

19 STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25N DB ROTTERDAM. POSTBUS GD ROTTERDAM T INFOBSAOZ.NL - NL - I BAN N L2 1 I N G B BTW N L B 0 1. KVK GRONDZAKEN - RISICOMANAGEMENT. PLANSCHADE NADEELCOMPENSATIE BEZWAAR EN BEROEP. KENNISDELING