Bijlage 5 - Advies SAOZ planschade op omgeving (maart 2014)

Transcriptie

1 Bijlage 5 - Advies SAOZ planschade op omgeving (maart 2014)

2

3 ra S A O z RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het voorgenomen bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg" gemeente Maasdriel. CONCLUSIE De te vergoeden indirecte planschade taxeren wij op: NIHIL. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: maart 2014 mr. ir. P.F. Schreiber indirecte planschade STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 30U DB ROTTERDAM POSTBUS GD ROTTERDAM T F INFO@SAOZ NL WWW SAOZ NL PLANSCHADE RISICOANALYSE N A D E E L C O M P E N S A T I E TAXATIE GRONDVERWERVING ONTEIGENING MILIEUSCHADE GRONDBELEID

4 rh SAOZ INHOUDSOPGAVE 1 UITGANGSPUNTEN Opdracht Gesprek Wijze van rapporteren 6 2 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE Wet ruimtelijke ordening Rechtspraak 10 3 VERGOEDBAARHEID Onderdelen vergoedbaarheid Anderszins verzekerd Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Normaal maatschappelijk risico Passieve risicoaanvaarding Actieve risicoaanvaarding 12 4 OVERWEGINGEN TAXATIES Definitie waardebegrip Peildatum De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld Geldigheid en geldigheidsduur Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau 15 5 BEOORDELING BEDRIJVENTERREIN DE HOGEWAARD Het plangebied Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Beoordelingstabel 17 6 BEOORDELING BEDRIJVENTERREIN VAN HEEMSTRAWEG Het plangebied Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Beoordelingstabel 24 7 CONCLUSIE 31

5 ra SAOZ 1 UITGANGSPUNTEN 1.1 Opdracht Bij schrijven van 10 februari 2014, verzonden 11 februari 2014, heeft het college van burgemeester en wethouders van Maasdriel de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot het voorgenomen bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg" (ook te noemen "het nieuwe bestemmingsplan"). In het nieuwe bestemmingsplan wordt voor de betreffende bedrijventerreinen de toe te laten milieucategorieën bedrijven verhoogd, daar waar de toegestane milieucategorieën aanvankelijk waren verlaagd in het bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" (ook te noemen "het oude bestemmingsplan"). Het bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" heeft geleid tot vaststelling van onevenredig hoge planschade voor de eigenaren van de betreffende bedrijventerreinen "De Hogewaard" respectievelijk "Van Heemstraweg". Het nieuwe bestemmingsplan heeft als doel de gebruiksmogelijkheden van de betreffende bedrijventerreinen zodanig te herstellen dat de onevenredig hoge directe planschade in natura wordt vergoed. Onderzocht dient te worden of het weer verhogen van de toe te laten milieucategorieën bedrijven voor objecten in de omgeving risico op indirecte planschade zou kunnen opleveren. 1.2 Gesprek In de periode 12 februari 2014 tot en met 20 februari 2012 heeft de heer mr. ir. P.F. Schreiber, adviseur werkzaam bij SAOZ, per aanvullende informatie verzameld onder meer via de heer A.G. van Liempt, beleidsadviseur Ruimte van de gemeente Maasdriel. Op 20 februari 2014 heeft mr. ir. P.F. Schreiber, de relevante gegevens telefonisch doorgenomen met de heer A.G. van Liempt. In het gesprek is bevestigd dat het onderzoek zich richt op het vaststellen van risico op planschade voor objecten in de omgeving van de bedrijventerreinen "De Hogewaard" respectievelijk "Van Heemstraweg" te Heerewaarden, als gevolg van het verhogen van de toe te laten milieucategorieën bedrijven van 31

6 ra SAOZ Van de zijde van SAOZ is uitgelegd dat het onderzoek zich daarom richt op het vaststellen van zgn. indirecte planschade, zijnde schade als gevolg van een planologische mutatie buiten het perceel van een aan te wijzen risico-object. Wat betreft de aan te wijzen risico-objecten is besloten te kijken naar milieugevoelige objecten binnen een afstand van 200 meter, gemeten vanaf de perceelgrenzen van de onderhavige bedrijventerreinen "De Hogewaard" respectievelijk "Van Heemstraweg". Om te kunnen bepalen of een risico-object binnen de invloedsfeer van de onderhavige bedrijventerreinen ligt, wordt, voor de situatie ten tijde van het bestemmingsplan "Buitengebied Binnendijks deel", uitgegaan van de toetsingsafstanden volgens de toentertijd geldende VNG publicatie "Bedrijven en milieuzonering", die uitging van de SBI codering Voor de situatie ten tijde van het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014 bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg" moet worden uitgegaan van de toetsingsafstanden van de meest recente VNG publicatie "Bedrijven en milieuzonering", die uitgaat van de SBI codering SAOZ heeft uitgelegd dat de te gebruiken toetsingsafstanden betekenis hebben bij het kunnen kwalificeren van de invloed die een potentiele koper van een risico-object verwacht van een toegelaten milieucategorie bedrijven. In een situatie dat een milieucategorie wordt gekoppeld aan een grotere toetsingsafstand kan een koper dat vertalen in het aanbieden van een lagere prijs voor het te kopen risico-object. In onderhavige risicoanalyse blijken er verschillen te bestaan tussen de toetsingsafstanden volgens de VNG tabel SBI 1993 en de VNG tabel SBI Deze verschillen kunnen relevant zijn bij de vaststelling van indirecte planschade. Bij de waardering van de voorgenomen wijziging van toegelaten milieucategorieën bedrijven dienen de "Staten van bedrijfsactiviteiten" en de daarin voorkomende verschillen goed te worden beschouwd. Gesproken is over de regeling in het oude bestemmingsplan waarin bestaande bedrijven categorie 3 worden toegestaan. In het nieuwe bestemmingsplan worden ook andere bedrijven categorie 3 toegelaten. Door de gemeente is gesteld dat het voor de hand liggend lijkt dat het eigenlijk niets uitmaakt of iemand nabij een bestaand categorie 3 bedrijf woont of nabij een nieuw categorie 3 bedrijf. SAOZ heeft gelet op wat hiervoor is van 31

7 ra SAOZ besproken opgemerkt dat het uit oogpunt van zorgvuldigheid nodig is vast te stellen of bij nieuwe toegelaten categorie 3 bedrijven grotere toetsingsafstanden worden gehanteerd. Is dat niet zo dan maakt het inderdaad niets uit omdat het moment dat een bestaand bedrijf ophoudt te bestaan onzeker is en in de toekomst ligt. Nadeel als gevolg van een onzekere toekomstige gebeurtenis leidt volgens bestendige jurisprudentie niet tot vergoedbare planschade. In onderhavig onderzoek zal vooral ook naar dit aspect worden gekeken. Bij de vaststelling van indirecte planschade is het voorts noodzakelijk mee te wegen wat de invloed is van maximale planologische invulling van gronden die zijn gelegen tussen een risico-object en de betreffende bedrijventerreinen. Tussen objecten aan de Langestraat en Peerakker en het bedrijventerrein "Van Heemstraweg" blijken gronden te zijn aangewezen waarop intensieve veehouderij, mede omvattende een pluimveehouderij, zou zijn toegelaten. Het betreft hier het perceel Langestraat 33. Een pluimveehouderij, zoals een pluimveehouderij van legkippen blijkt een bedrijf milieucategorie 4 te zijn. De toetsingsafstand bij een pluimveehouderij, blijkt volgens VNG tabel SBI 1993, 300 meter te bedragen doch volgens VNG tabel SBI 2008 is die 200 meter. Indien al in beginsel planologisch nadeel zou kunnen worden vastgesteld moet worden gekeken naar wat een eigenaar van een risico-object kon voorzien op het moment van aankoop. Ook bij de beoordeling van voorzienbaarheid dient rekening te worden gehouden met een mogelijk verschil tussen de waardering van wat mocht worden verwacht in de periode dat werd gerefereerd naar VNG tabel SBI 1993 en de periode dat werd / wordt gerefereerd naar de VNG tabel SBI Besproken is dat bij beoordeling van voorzienbaarheid van planschade ook betekenis dient te worden gegeven aan de in de onderscheiden bestemmingsplannen gegeven binnenplanse vrijstellings- c.q. afwijkingsmogelijkheden. Van de zijde van de gemeente is benadrukt dat in het oude bestemmingsplan met binnenplanse vrijstelling ook andere bedrijven categorie 3 zijn toegestaan dan alleen de bestaande bedrijven. Mede gelet op wat is besproken is, daarom, op verzoek van SAOZ, aanvullend planologische materiaal beschikbaar gesteld en nader toegelicht ter zake de gebieden binnen een straal van circa 200 meter rondom de onderhavige bedrijventerreinen van 31

8 CA SAOZ Ten aanzien van de woningen Hogewaard 1 en 1A is van de zijde van SAOZ opgemerkt dat beide objecten begin 2013 zijn toebedeeld in het kader van een ruilverkaveling als bedoeld in artikel 66 van de Landinrichtingswet. Aan de gemeente is gevraagd of er bijzonderheden zijn te melden over deze objecten. Van de zijde van de gemeente is opgemerkt dat de eigenaar na toedeling (mevrouw E.A.D. Jagtenberg) er al woont sinds het gebouwd is, samen met haar man de heer J.A. Verhoeckx. Ook is de woning destijds gebouwd als bedrijfswoning bij het bedrijf Jagtenberg. De gemeente heeft de indruk dat de eigenaren na toedeling uit ruilverkaveling dezelfde zijn als de eigenaren die de gronden hebben ingebracht in de ruilverkavelingsprocedure. Van de zijde van SAOZ is opgemerkt dat er in casu inderdaad geen sprake is van 'vervreemding' in de gebruikelijke betekenis bij eigendomsoverdracht. Van de zijde van de gemeente is bevestigd dat de woningen oorspronkelijk waren aangewezen als bedrijfswoningen. Voor Hogewaard IA is dat niet veranderd. Hogewaard 1 is echter gelijk met het bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" aangewezen als burgerwoning in het bestemmingsplan "Buitengebied, Buitendijks deel". Dit was mede op verzoek van de eigenaren. Kort na de adviezen ter zake vast te stellen directe planschade is aan de aanvrager Jagtenberg Beheer BV medegedeeld dat het college het voornemen heeft om de planologische situatie te herstellen. Op 30 oktober 2013 is dit voornemen gepubliceerd onder meer ook in de Staatscourant. Op 7 maart 2014 is een concept van het advies telefonisch en per besproken. 1.3 Wijze van rapporteren Het onderhavige onderzoek betreft twee ruimtelijk van elkaar te onderscheiden bedrijventerreinen met beide een specifieke ligging. Ten einde het onderzoek overzichtelijk te houden wordt de beoordeling van risico op planschade voor de twee te onderscheiden bedrijventerreinen in twee afzonderlijke hoofdstukken gegeven: Hoofdstuk 5 Beoordeling bedrijventerrein De Hogewaard, en Hoofdstuk 6 Beoordeling bedrijventerrein Van Heemstraweg. Deze hoofdstukken leiden wij in met: algemene overwegingen ter zake de wetgeving en jurisprudentie met betrekking tot artikel 6.1 Wro (Hoofdstuk 2); algemene overwegingen van 31

9 ra SAOZ met betrekking tot vergoedbaarheid van planschade (Hoofdstuk 3), en algemene overwegingen over de manier waarop de waarde en eventuele waardevermindering van de door ons geselecteerde risicoobjecten worden getaxeerd (Hoofdstuk 4). De hoofdstukken 5 en 6 met betrekking tot de beoordeling van risico op planschade van het betreffende bedrijventerrein beginnen wij met een beschrijving van de situering van het bedrijventerrein en een opsomming van de documenten die wij voor de beoordeling hebben gebruikt. De beoordeling zelf rapporteren wij in tabelvorm. Er dienen in casu dan ook een groot aantal bestemmingsplannen te worden beschreven. Allereerst zijn van belang het thans vigerende oude bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" en het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein de Hogewaard en Van Heemstraweg". Wat de te beoordelen planologische mutatie is, is in beginsel bekend. Het gaat immers om het verruimen van toe te laten bedrijven. Het toelaten van een hogere (zwaardere) milieucategorie kan onder omstandigheden leiden tot nadeel voor milieugevoelige bedrijven in de omgeving. Of in casu verruiming van (het aantal soorten) toe te laten bedrijven ook betekent dat een hogere (zwaardere) milieucategorie wordt toegestaan is onderwerp van onderzoek in deze risicoanalyse. Of uiteindelijk vergoedbare schade zou kunnen worden vastgesteld, wordt bepaald door de aankoopdata van de onderscheiden risico-objecten. Wanneer op het moment van aankoop een vergelijkbaar planologisch regiem heerste, of kon worden verwacht, als het planologische regiem dat ontstaat met het nieuwe bestemmingsplan, kan eventuele planschade niet voor vergoeding in aanmerking komen, en is taxatie van nadeel niet opportuun. In de tabel geven wij daarom een chronologisch overzicht van de relevante plandocumenten. Wij geven uitsluitend weer welke milieucategorie bedrijven wordt toegestaan. Er wordt daarbij apart aangetekend of met binnenplanse vrijstellingen hogere milieucategorieën kunnen worden toegelaten. Naast de kolommen met beschrijving van de toegelaten milieucategorieën bedrijven worden eveneens chronologisch weergegeven welke risico-object is aangekocht. Zoals in de hoofdstukken 2 en 3 nader wordt toegelicht dient bij de beoordeling of planschade vergoedbaar is, anders dan bij de bepaling of een planologische mutatie van 31

10 ra SAOZ nadeel kan veroorzaken, de binnenplanse vrijstellings- (ontheffings-, afwijkings-) en wijzigingsmogelijkheden van een vigerende bestemmingsplan wel te worden meegewogen. Door in één tabel de onderscheiden risicoobjecten met aankoopdata en de toegelaten en ook na vrijstelling toegelaten milieucategorieën bedrijven weer te geven wordt meteen zichtbaar wanneer welke risico-objecten welke milieucategorieën bedrijven konden verwachten. Na de tabel geven wij in tekst onze beoordeling. Hierbij hoeft alleen te worden vastgesteld of de nieuw toe te laten milieucategorieën bedrijven wel of niet hoger is dan de milieucategorieën bedrijven die de onderscheiden eigenaren van aangewezen risicoobjecten mochten verwachten op het moment van aankoop. Die beoordeling is door de gekozen manier van rapporten in één oogopslag te controleren van 31

11 ra SAOZ 2 WETGEVING EN JURISPRUDENTIE De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. In casu is de te maken planvergelijking eenduidig. In deze risicoanalyse wordt vergeleken: het oude bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" met het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014 bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg" waarbij uitsluitend wordt gekeken naar het verschil in toegelaten milieucategorieën bedrijven. 2.1 Wet ruimtelijke ordening De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a) een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening; b) een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis; c) een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan; d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning; e) een specifieke bepaling van een provinciale verordening; f) een specifieke bepaling van een exploitatieplan; g) een bepaald koninklijk besluit. In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan: het normaal maatschappelijk risico. In ieder geval twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2); de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3); het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van 100,- tot 500,- (6.4); van 31

12 ra SAOZ de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a); de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5). 2.2 Rechtspraak Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn; bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer /1/A2); overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer /1); de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Meerde, zaaknummer /1); planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer /1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer /1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer /1; ABRS 18 januari 2012, gemeente Schijndel, zaaknummer /1/H2); de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr /1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente Eijsden-Margraten, zaaknummer /1/A2); de actieve risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer /1/A2) van 31

13 ra SAOZ 3 VERGOEDBAARHEID 3.0 Onderdelen vergoedbaarheid Dit hoofdstuk is in beginsel bestemd om het onderwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen. Er zijn met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid vijf deelonderwerpen te onderscheiden: anderszins verzekerd; mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken; normaal maatschappelijk risico; passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding. 3.1 Anderszins verzekerd Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. De voorgenomen planmutatie is een initiatief van de gemeente met als doel eerder vastgesteld directe planschade zoveel mogelijk te compenseren. Onderhavige risicoanalyse planschade heeft als doel vast te stellen of er risico op planschade ontstaat voor de omgeving. Of eventuele planschade anderszins is verzekerd kan vooralsnog onbesproken blijven. 3.2 Mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Op basis van artikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen ofte beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit onderwerp verder buiten beschouwing laten van 31

14 ra SAOZ 3.3 Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro dient onderzocht te worden of en zo ja, in hoeverre de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak (zie bijvoorbeeld ABRS 5 september 2012, zaak , Heiloo, ABRS 10 juli 2013, Horst aan de Maas, zaken /1/A2 en /1/A2 en ABRS 28 augustus 2013, Heiloo, zaak /1/A2) valt af te leiden dat afweging van alle relevante omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is niet uit te sluiten dat, na beoordeling van de in de jurisprudentie opgenomen criteria voor de onderhavige ontwikkeling, in een toekomstige planschadeprocedure een bedrag groter dan 2% van de waarde, in mindering kan worden gebracht op de schade. Aangezien de jurisprudentie op dit punt in beweging is en het toepassen van een grotere korting/drempel de nodige procesrisico's kent, beperken wij ons in het onderhavige onderzoek derhalve tot een aftrek van 2%. 3.4 Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). In de onderhavige zaak gaat het niet om de beoordeling van directe planschade, zodat het onderwerp passieve risicoaanvaarding verder buiten beschouwing wordt gelaten. 3.5 Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was van 31

15 ra SAOZ In casu worden de toegelaten milieucategorie bedrijven verruimd daar waar deze eerst was verminderd. Er is, afgezien van een publicatie op 30 november 2013, geen beleidsvoornemen aan te wijzen op grond waarvan de thans voorgenomen verruiming van de toegelaten milieucategorie bedrijven voor eigenaren in de omgeving van het onderscheiden bedrijventerrein was te voorzien. Dat doet echter niets af aan het gegeven dat op het moment van aankoop van de te onderscheiden risico-objecten uit het destijds vigerende of aangekondigde bestemmingsplan of ander beleidsvoornemen kon worden afgeleid dat ter plaatse van de onderhavige bedrijventerreinen bedrijven konden worden toegelaten in een milieucategorie met vergelijkbare toetsingsafstanden als thans aangewezen in het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014 bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg". Een overzicht van planologische besluiten (overwegend bestemmingsplannen) met de daarbij te ven/vachten milieucategorieën bedrijven op het moment van aankoop van de onderscheiden risico-objecten wordt hierna gegeven in het hoofdstuk 4: Beoordeling bedrijventerrein De Hogewaard en hoofdstuk 5: Beoordeling Bedrijventerrein Van Heemstraweg. De concrete beoordeling van het onderwerp actieve risicoaanvaarding komt hierna in beeld in de beoordelingstabellen van hoofdstuk 4 en 5. De onderscheiden risico-objecten zijn in die tabellen geclusterd per periode waarin bepaalde milieucategorieën bedrijven mochten worden verwacht. Per periode en daarmee per cluster van risico-objecten wordt bepaald of de destijds te verwachten toe te laten milieucategorieën bedrijven overeenkomt met hetgeen in het nieuwe bestemmingsplan wordt toegelaten. Alleen wanneer de destijds te verwachten milieucategorieën zijn te koppelen aan grotere toetsingsafstanden is er een begin van vaststelling van planologisch nadeel. Of dit nadeel ook zou kunnen leiden tot schade, dat groter is dan 2 % van de basiswaarde van het betreffende risico-object wordt in de slotparagrafen van de hoofdstukken 4 en 5 bepaald, mede rekening houdend met de invloed van maximale planologisch invulling van het tussen de betreffende risico-objecten en het betreffende bedrijventerrein gelegen gronden en de actuele bestemming van het betreffende risico-object van 31

16 ra SAOZ 4 OVERWEGINGEN TAXATIES 4.1 Definitie waardebegrip Wij hanteren de volgende definitie: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Indien in de omgeving huurobjecten aanwezig zijn dan geldt ook de volgende definitie: Marktwaarde in verhuurde staat Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 4.2 Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering. 4.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: het waardeniveau vóór de voorgenomen planmutatie; het waardeniveau na de voorgenomen planmutatie. De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor van primair belang van 31

17 ra SAOZ 4.4 Geldigheid en geldigheidsduur De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij: tussentijdse wijzigingen van het bouwplan; nieuwe wetgeving; veranderingen in de rechtspraak; nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid; tussentijdse transacties. Bij gelijk blijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 tot 12 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode variëren. 4.5 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Door ons zijn de volgende bronnen geraadpleegd: Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers; Google Maps; Website Ruimtelijkeplannen.nl; Reguliere verkoopsites zoals Om het waardeniveau van courante objecten te bepalen zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. Vervolgens hebben wij de bekende websites van aanbieders van onroerend goed bekeken om na te gaan of er in de omgeving van het plangebied objecten te koop worden aangeboden. De bij het plangebied gelegen bijzondere, commerciële en niet courante objecten worden gewaardeerd met behulp van de binnen SAOZ aanwezige expertise op het gebied van taxaties van 31

18 ra SAOZ 5 BEOORDELING BEDRIJVENTERREIN DE HOGEWAARD 5.1 Het plangebied Het plangebied waarvan de planschade gevolgen van een bestemmingswijziging dient te worden onderzocht betreft het gebied aangewezen als "Bedrijventerrein" met de aanduiding "DM" (= De Hogewaard) en de aanduiding [3] (= toegestane hogere milieucategorie) aan de Hogewaard in het buitengebied van Heerewaarden gemeente Maasdriel. Figuur 1 Bestemmingsplan Buitengebied, Binnendijks deel, fragment plankaart van 31

19 ra SAOZ 5.2 Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij ter zake het bedrijventerrein De Hogewaard de volgende stukken ontvangen: Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden (rv 1978); Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden, wijziging (rv 1984); Bestemmingsplan Buitengebied, herziening De Hogewaard (rv 1984); Bestemmingsplan "De Hogewaard '91" (rv 1992); Voorontwerp bestemmingsplan Buitengebied 2002 (2001); Ontwerp bestemmingsplan Buitengebied 2002; Bestemmingsplan Buitengebied 2002 (rv 2002; buiten goedkeuring gehouden); Voorontwerp bestemmingsplan Buitengebied Binnendijks deel (2005); Voorontwerp bestemmingsplan Buitengebied Buitendijks deel (2005); Ontwerp bestemmingsplan Buitengebied Binnendijks deel (2005); Ontwerp bestemmingsplan Buitengebied Buitendijks deel (2005); Bestemmingsplan Buitengebied, Binnendijks deel (rv 2006); Bestemmingsplan Buitengebied, Buitendijks deel (Rv 2006); Reparatieplan bestemmingsplan Buitengebied (herziening 2009); Aankondiging bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014 (Stort ); Concept bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg (2014). Wij merken op dat in casu ook het bestemmingsplan Buitengebied 2002 relevant is ondanks dat dit bestemmingsplan buiten goedkeuring is gehouden. Voorzienbaarheid van planschade dient te worden beoordeeld op het moment van aankoop van de desbetreffende onroerende zaak; of nadien alsnog goedkeuring wordt onthouden aan het betreffende planologische besluit doet daaraan niets af, tenzij aan het betreffende bestemmingsplan goedkeuring is onthouden vóór aankoop van de onroerende zaak (Vgl. LJN-BX8294, ABRS, , Pijnacker-Nootdorp, /1/A2; LJN-BC9586, ABRS, , Leidschendam-Voorburg, /1). 5.3 Beoordelingstabel In onderstaande tabel indiceren wij de maximale invulling van de percelen bedrijventerrein De Hogewaard door per periode aan te geven welke milieucategorieën bedrijven waren c.q. zijn toegelaten, al dan niet met binnenplanse vrijstelling. Voor het kaartbeeld bij de onderscheiden plandocumenten verwijzen wij naar bijlage van 31

20 ("h SAOZ Wij stellen vast dat in casu alleen het perceel Hogewaard 1 is aan te wijzen als risicoobject. Dit perceel blijkt op 11 januari 2013 te zijn toegedeeld in het kader van de "Ruilverkaveling blok Maas en Waal" zoals besloten op 17 mei 2000 overeenkomstig artikel 66 van de Landinrichtingswet (brondocument Hyp /134 akte van toedeling na ruilverkaveling d.d. 11 januari 2013). Landinrichting strekt tot verbetering van de inrichting van het landelijk gebied overeenkomstig de functies van dat gebied zoals deze in het kader van de ruimtelijke ordening zijn aangewezen. Eigenaren binnen het aangewezen gebied voor ruilverkaveling / landinrichting brengen gronden in. Maatregelen en voorzieningen ten behoeve van landinrichting worden gerealiseerd door uitruil van gronden. Percelen binnen het landinrichtingsgebied hoeven niet per se van eigenaar te veranderen. Wat betreft Hogewaard 1 (en Hogewaard la) bestaat het sterke vermoeden dat eigenaren van de in 2013 toegedeelde gronden dezelfde zijn als de eigenaren van de ingebrachte gronden. De vorm van de percelen is niet veranderd en er zijn geen specifieke werken uitgevoerd in het kader van de landinrichting. Wie de eigenaren na toedeling van het perceel zijn, is voor onderhavige risicoanalyse echter niet zo interessant. De toedeling in het kader van de ruilverkaveling heeft blijkens de akte van Ruilverkaveling plaats gevonden naar de toestand van 1 juli Op 1 juli 2008 was voor het bedrijventerrein De Hogewaard kenbaar dat bedrijven werden toegelaten in uit milieucategorie 1 en 2 en bestaande bedrijven categorie 3. Met binnenplanse vrijstelling waren ook andere bedrijven milieucategorie 3 toegelaten. Wij mogen gelet op de ruilverkavelingsprocedure ervanuit gaan dat, op het moment van toedeling, voor deze eigenaren kenbaar was dat bedrijven categorie 3 zouden kunnen worden toegelaten zoals dat met het nieuwe bestemmingsplan ook staat te gebeuren. Bestemmingsplan Percelen Gebruik Risico Aankoop Peildatum Bedrijven object voorzienbaarheid terrein (rv) De Hogewaard, Heerewaarden B.p. De Hogewaard E 230, E 231 Bedrijven 91 Cat. 1 t/m 5 Rv alsmede een plastic van 31

21 ra SAOZ verwerkend bedrijf Voorontwerp Bedrijven B.p. Buitengebied Cat. 1 en Bestaande t.i bedrijven + Met binnenplanse vrijstelling hogere cat. bedrijven B.p. Buitengebied Bedrijven 2002 Cat. 1 en 2 Rv Bestaande bedrijven + Met binnenplanse vrijstelling hogere cat. bedrijven Ontwerp Bedrijven b.p. Buitengebied, Cat. 1 en 2 Binnendijks deel + Bestaande t.i bedrijven cat. 3 + Met binnenplanse vrijstelling andere bedrijven cat. 3 B.p. Buitengebied, Bedrijven Hogewaard buitendijks deel Cat. 1 en 2 Rv Bestaande bedrijven cat van 31

22 rh SAOZ Aankondiging b.p. Buitengebied herziening 2014 Stcrt Bestemmingsplan Buitengebied herziening Met binnenplanse vrijstelling andere bedrijven cat. 3 Cat. 3.2 Rv = raadsvaststelling; t.i.l. = terinzagelegging; Stcrt = Staatscourant Wij stellen vast dat de maximale toetsingsafstand voor bedrijven categorie 3 in de VNG tabel SBI 1993 gelijk is aan de maximale toetsingsafstand voor bedrijven categorie 3.2 in en de VNG tabel SBI Deze bedraagt 100 meter. Planologisch waren volgens "het oude bestemmingsplan" toegelaten: bedrijven cat. 1 en 2 (BI 1993), de destijds bestaande bedrijven en met vrijstelling ook andere bedrijven cat. 3. Die bestaande bedrijven ontleenden hun hoogste waarde aan gebruik als bedrijf categorie 3 (SBI 1993). Categorie 3 (SBI 1993) is vergelijkbaar met categorie 3.2 (SBI 2008). Met "het nieuwe bestemmingsplan" worden regulier bedrijven categorie 3.2 (SBI 2008) toegelaten. Met het nieuwe bestemmingsplan zal de milieucategorie toegelaten bedrijven niet veranderen in de zin dat deze zal worden verzwaard. Het aantal (de soorten) bedrijven worden echter wel verruimd. Voor de eigenaar van het bedrijventerrein is dit een verschil dat zich kan vertalen in de waarde van de betreffende percelen. Voor objecten in de omgeving heeft verruimen van het aantal (de soorten) toegelaten bedrijven geen gevolgen van 31

23 ra S A O Z Ten overvloede merken wij op dat op het moment van aankoop van het object Hoogewaard 1 kon worden voorzien dat er ook andere bedrijven dan het bestaande bedrijf konden worden toegelaten. In het op het moment van aankoop vigerende bestemmingsplan was immers een binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid opgenomen voor het toelaten van andere bedrijven cat. 3 (SBI 1993). In de onderhavige risicoanalyse hebben wij rekening gehouden met het gegeven dat het object Hogewaard 1 gelijk met het bestemmingsplan Buitengebied, Binnendijks deel in het bestemmingsplan Buitendijks deel als burgenwoning is aangewezen, terwijl dit object in het daaraan voorafgaande bestemmingsplan "De Hogewaard '9T' nog was aangewezen als bedrijfswoning. Tussenconclusie: Met het verruimen van de toe te laten bedrijven op het bedrijventerrein De Hogewaard, in het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en van Heemstraweg" zal geen nadeel ontstaan dat zou kunnen leiden tot vergoedbare schade in de zin van artikel 6.1. Wro van 31

24 ra SAOZ 6 BEOORDELING BEDRIJVENTERREIN VAN HEEMSTRAWEG 6.1 Het plangebied Het plangebied, waarvan de planschadegevolgen van een bestemmingswijziging dienen te worden onderzocht, betreft het gebied aangewezen als "Bedrijventerrein" met de aanduiding "VH" (= Van Heemstraweg) en de aanduiding [3] (= toegestane hogere milieucategorie) aan de Langestraat / Van Heemstraweg in het buitengebied van Heerewaarden gemeente Maasdriel. Figuur 3 Bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijkse deel Van Heemstraweg (Langestraat 37-39) en omgeving plankaart fragment bedrijventerrein van 31

25 ra SAOZ van 31

26 ra SAOZ 6.2 Ontvangen stukken en geraadpleegde bronnen Ten behoeve van het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij ter zake het bedrijventerrein Van Heemstraweg de volgende stukken ontvangen: Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden (rv 1978); Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden, wijziging (rv 1984); Bestemmingsplan Bedrijventerrein Langestraat West 1 (rv 1989); Voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied 2002" (2001); Ontwerp bestemmingsplan "Buitengebied 2002" (2001); Bestemmingsplan "Buitengebied 2002" (rv 2002, buiten goedkeuring gehouden); Voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel"(2005); Ontwerp Bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijks deel" (2005); Bestemmingsplan Buitengebied Binnendijks deel (rv 2006); Bestemmingsplan Heerewaarden (rv2010); Reparatieplan bestemmingsplan Buitengebied (herziening 2009); Aankondiging bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014 (Stcrt ); Concept bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en Van Heemstraweg (2014). Wij merken op dat in casu ook het bestemmingsplan "Buitengebied 2002" relevant is ondanks dat dit bestemmingsplan buiten goedkeuring is gehouden. Voorzienbaarheid van planschade dient te worden beoordeeld op het moment van aankoop van de desbetreffende onroerende zaak; of nadien alsnog goedkeuring wordt onthouden aan het betreffende planologische besluit doet daaraan niets af, tenzij aan het betreffende bestemmingsplan goedkeuring is onthouden vóór aankoop van de onroerende zaak (Vgl. LJN-BX8294, ABRS, , Pijnacker-Nootdorp, /1/A2; LJN-BC9586, ABRS, , Leidschendam-Voorburg, /1). 6.3 Beoordelingstabel In onderstaande tabel indiceren wij de maximale invulling van de percelen bedrijventerrein Van Heemstraweg door per periode aan te geven welke milieu categorieën bedrijven waren c.q. zijn toegelaten, al dan niet met binnenplanse vrijstelling. Voor het kaartbeeld bij de onderscheiden plandocumenten verwijzen wij naar bijlage 2. Binnen een afstand van 200 meter gemeten vanaf de perceelgrenzen van het bedrijventerrein Van Heemstraweg onderscheiden wij de volgende milieugevoelige risicoobjecten: van 31

27 ra SAOZ Langestraat 25, 27, 29, 31 en 35 (eengezinswoningen vrijstaande en twee ondereen-kap ten oosten van het bedrijventerrein Van Heemstraweg) en Peerakker 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20 (eengezinswoningen vrijstaande en twee onder-een-kap ten oosten van het bedrijventerrein Van Heemstraweg). Bestemmingsp Percelen Gebruik Risico object Aankoop lan Bedrijven Peildatum terrein voorzienbaarh Van eid (rv) Heemstraweg Langestraat juni 1974 B.p. "Agrarisch Langestraat januari 1988 Buitengebied gebied" Heerewaarden Melkstallen, kapschuren, schuilgelegen heden B.p. E 365 "Bedrijven", Bedrijventerrein "Groen" en Langestraat "Weg" West 1: Oostelijk deel Rv en GS Bedrijven categorie 1,2,3 en 4 Westelijk deel Rv en GS Bedrijven 1 categorie 1, 2, 3, 4 en 5 B.p. E 363 Deels Bedrijventerrein Bedrijven Langestraat categorie 1, 2, West 1 3, 4 en van 31

28 ra SAOZ B.p. Heerewaarden "Bedrijven", Peerakker 4 20 februari 1992 Bedrijventerrein E 365 "Groen" en Peerakker 16 6 juli 1992 Langestraat "Weg" Peerakker juli 1992 West 1; Oostelijk deel Peerakker augustus TWK Na TWK Peerakker Bedrijven Peerakker december GS categorie 1, 2 Peerakker en 3 20 december Westelijk deel 1999 Na TWK 2 mei 2001 Bedrijven categorie 1, 2 en 3 B.p. E 363 Deels Bedrijventerrein Na TWK Langestraat Bedrijven West 1 categorie 1, 2 en 3 TWK GS Voorontwerp E365 Bedrijven b.p. Cat. 1 en 2 Buitengebied + Bestaande 2002 bedrijven t.i Met binnenplanse vrijstelling hogere cat. bedrijven Voorontwerp Heerewaarden Bedrijven b.p. E 363 Cat. 1 en 2 Buitengebied + Bestaande 2002 bedrijven t.i Met binnenplanse van 31

29 ra SAOZ vrijstelling hogere cat. bedrijven B.p. E365 Bedrijven Buitengebied Cat. 1 en Bestaande Rv bedrijven cat. 3 B.p. E 363 Bedrijven Buitengebied Cat. 1 en Bestaande Rv bedrijven cat. 3 Ontwerp b.p. E 365 Bedrijven Peerakker 10 6 november 2006 Buitengebied, E 363 Cat. 1 en 2 Peerakker 12 5 maart 2010 Binnendijks + Bestaande Peerakker 6 1 april 2010 deel bedrijven Langestraat 27 I juli 2010 t.i.l cat. 3 Langestraat augustus + Met Langestraat binnenplanse Langestraat 35 II januari 2013 vrijstelling 11 januari 2013 andere bedrijven cat. 3 Aankondiging B.p. Buitengebied herziening 2014 Stcrt B.p. E365 Oostelijk deel Buitengebied Cat. 3.1 herziening 2014 Westelijk deel Cat 3.2 B.p. E 363 Oostelijk deel Buitengebied Cat. 3.1 herziening 2014 Westelijk deel Cat Tl van 31

30 rh s A O z Rv = raadsvaststelling; GS = goedkeuring Gedeputeerde Staten; t.i.l. = terinzagelegging; Stort = Staatscourant TWK = Tijdelijke wet Kroongeschiilen Wij stellen vast dat de maximale toetsingsafstand voor bedrijven categorie 3 in de VNG tabel SB! 1993 gelijk is aan de maximale toetsingsafstand voor bedrijven categorie 3.2 in en de VNG tabel SB! Deze bedraagt 100 meter. Planologisch waren volgens "het oude bestemmingsplan" toegelaten: bedrijven cat. 1 en 2 (Bi 1993), de destijds bestaande bedrijven en met vrijstelling ook andere bedrijven oat. 3. Die bestaande bedrijven ontleenden hun hoogste waarde aan gebruik als bedrijf categorie 3 (SB! 1993). Categorie 3 (SBI 1993) is vergelijkbaar met categorie 3.2 (SBI 2008). Met "het nieuwe bestemmingsplan" worden regulier bedrijven categorie 3.2 (SBI 2008) toegelaten. Met het nieuwe bestemmingsplan zal de milieucategorie toegelaten bedrijven niet veranderen in de zin dat deze zal worden verzwaard. Het aantal (de soorten) bedrijven worden echter wel verruimd. Voor de eigenaar van het bedrijventerrein is dit een verschil dat zich kan vertalen in de waarde van de betreffende percelen. Voor objecten in de omgeving heeft verruimen van het aantal (de soorten) toegelaten bedrijven geen gevolgen. Ten overvloede stellen wij vast dat voor de eigenaren van vrijwel alle risico-objecten op het moment van aankoop was te voorzien dat oategoriebedrijven gevestigd konden worden. Voor zover eigenaren van risico-objecten op het moment van aankoop vestiging van niet-agrarische bedrijven niet konden voorzien, hadden deze eigenaren met het in werking treden van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Langestraat West 1" een aanvraag om tegemoetkoming in planschade kunnen indienen. Anno 2014 is dat niet meer mogelijk omdat eventuele planschade als gevolg van dat bestemmingsplan inmiddels is verjaard. Meer ten overvloede stellen wij vast dat in nabijheid van c.q. in het gebied tussen de door ons onderscheiden risicoobjecten en de gronden ter plaatse van het perceel Langestraat 33 al decennia lang een agrarisch bedrijf is toegelaten. Ter plaatse is zelfs een pluimveehouderij toegestaan. Milieuhinder voor de onderzochte risico-objecten wordt derhalve al overwegend bepaald door toegelaten bedrijvigheid op het perceel Langestraat van 31

31 ra S A O Z ~ Bestemmingsp Perceel Gebruik Risico object Aankoop lan Langestraat Peildatum 33 voorzienbaarh eid (rv) Langestraat juni 1974 B.p. Perceel "Agrarisch Langestraat januari 1988 Buitengebied Langestraat 33 kerngebied" Heerewaarden B.p. Perceel "Agrarisch Peerakker 4 20 februari 1992 Buitengebied Langestraat 33 kerngebied" Peerakker 16 6 juii 1992 Heerewaarden, Peerakker juli 1992 wijzigingsplan Peerakker augustus Rv Peerakker Peerakker december Peerakker december mei 2001 Voorontwerp Perceel "Agrarisch b.p. Langestraat 33 gebied", met Buitengebied bouwvlak 2002 t.i Ontwerp b.p. Perceel Agrarisch Peerakker 10 6 november 2006 Buitengebied, Langestraat 33 gebied. Peerakker 12 5 maart 2010 Binnendijks intensieve Peerakker 6 1 april 2010 deel veehouderij Langestraat 27 1 juli 2010 t.i toegelaten Langestraat augustus Langestraat Langestraat januari januari 2013 Aankondiging van 31

32 ra S A O Z B.p. Buitengebied herziening 2014 Stort B.p. Buitengebied herziening 2014 B.p. Buitengebied herziening 2014 Perceel Langestraat 33 Perceel Langestraat 33 Agrarisch gebied, intensieve veehouderij toegelaten Agrarisch gebied, intensieve veehouderij toegelaten Rv = raadsvaststelling; GS = goedkeuring gedeputeerde staten; t.i.l. = terinzagelegging; Stort = Staatscourant Tussenconclusie: Met het verruimen van de toe te laten bedrijven op het bedrijventerrein Van Heemstraweg, in het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, bedrijventerrein De Hogewaard en van Heemstraweg" zal geen nadeel ontstaan dat zou kunnen leiden tot vergoedbare schade in de zin van artikel 6.1. Wro van 31

33 ra S A O Z 7 CONCLUSIE De, op basis van artikel 6.1 Wro, te vergoeden indirecte planschade taxeren wij op: NIHIL Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, van 31

34 RA Maasdriel Bijlage 1. Kaartbeelden bestemmingsplannen bedrijventerrein De Hogewaard (chronologisch) Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden (1978), piankaart fragment bedrijventerrein De Hogewaard Bestemmingsplan Buitengebied, herziening De Hogewaard (1984), piankaart fragment

35 Bestemmingsplan De Hogewaard '91 (1992), plankaart fragment Bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijkse deel" (2006), plankaart fragment bedrijventerrein De Hogewaard (Hogewaard 12 en 21) en omgeving

36 Bestemmingsplan Buitengebied buitendijks deel (2006), plan kaart fragment Verbeelding bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014 is voor bedrijventerrein de Hogewaard gelijk aan plankaart fragment bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijkse deel"

37 TIJDLIJN RA Maasdriel bedrijventerrein De Hogewaard 17 augustus oktober september mei september april september mei juni december oktober juni juni juni november november februari februari oktober 2006 Rv bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden GS bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden onherroepelijk bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden Rv bestemmingsplan "Buitengebied, herziening De Hogewaard" GS "Buitengebied, herziening De Hogewaard" Rv Bestemmingsplan "De Hogewaard '91" GS Bestemmingsplan "De Hogewaard '91" (gedeeltelijk) onherroepelijk Bestemmingsplan "De Hogewaard '91 "(gedeeltelijk) voorbereidingsbesluit bestemmingsplan Buitengebied (2002) t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan Buitengebied 2002 Rv bestemmingsplan Buitengebied 2002 GS bestemmingsplan Buitengebied 2002 buiten goedkeuring t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel". t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied, buitendijks deel". t.i.l. ontwerp bestemmingsplan "Buitengebied binnendijks deel". t.i.l. ontwerp bestemmingsplan "Buitengebied buitendijks deel". Rv bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel Rv bestemmingsplan Buitengebied, buitendijks deel GS bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel

38 17 oktober 2006 GS bestemmingsplan Buitengebied, buitendijks deel 21 december 2006 iwtr bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel 21 december 2006 iwtr bestemmingsplan Buitengebied, buitendijks deel 13 februari 2008 onherr. bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel 26 januari 2012 Rv bestemmingsplan Buitengebied herziening 2009 (BP 1065) 30 oktober 2013 Vooraankondiging bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014

39 RA Maasdriel Bijlage 2. Kaartbeelden bestemmingsplannen bedrijventerrein Van Heemstraweg (chronologisch) Bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden (1978, piankaart bedrijventerrein Van Heemstraweg (rood omcirkeld); Langestraat 33 met groene pijl aangeduid in het bestemmingsplan Buitengebied Heerewaarden, wijzigingspian (1984) is volgens opgave van de gemeente het bouwvlak iets aangepast en overigens het toegelaten gebruik niet gewijzigd.

40 Heemstraweg IS 107) Bestemmingsplan Bedrijventerrein Langestraat West 1, plankaart ragment Bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijkse deel", plankaart fragment bedrijventerrein Van Heemstraweg (Langestraat 37-39) en omgeving (2006); groene pijl is Langestraat 33.

41 begrenzing bearyyenterrein Van Heemstraweg scheidingslijn toegestane milieucategorieën maximaal toegestane milieucategorie Verbeelding bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014 is voor bedrijventerrein Van Heemstraweg gelijk aan plankaart fragment bestemmingsplan "Buitengebied, Binnendijkse deel" met dit verschil dat de aanduiding toegelaten milieucategorie wordt gewijzigd.

42 TIJDLIJN RA Maasdriel bedrijventerrein Van Heemstraweg 17 augustus oktober september december februari april november 1989 AGRS 7 juni juni december juni oktober juni juni juni november 2005 Rv bestemmingsplan "Buitengebied Heerewaarden". GS bestemmingsplan "Buitengebied Heerewaarden". onherroepelijk bestemmingsplan "Buitengebied Heerewaarden". Rv bestemmingsplan "Buitengebied Heerewaarden, wijzigingsplan 11 WRO", (het betreft een kleine vergroting van het bouwperceel Langestraat 33). GS bestemmingsplan "Buitengebied Heerewaarden, wijzigingsplan 11 WRO". Rv bestemmingsplan "Bedrijventerrein Langestraat West 1". GS bestemmingsplan "Bedrijventerrein Langestraat West 1". vernietiging besluit GS "bestemmingsplan Bedrijventerrein Langestraat West 1" GS bestemmingsplan "Bedrijventerrein Langestraat West 1" (excl. cat. 4 en 5). voorbereidingsbesluit bestemmingsplan "Buitengebied" (2002). t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied 2002". t.i.l. ontwerp bestemmingsplan "Buitengebied 2002". Rv bestemmingsplan "Buitengebied 2002". GS bestemmingsplan "Buitengebied 2002", buiten goedkeuring. t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel". t.i.l. voorontwerp bestemmingsplan "Buitengebied, buitendijks deel". t.i.l. ontwerp bestemmingsplan "Buitengebied binnendijks deel".