11111 111111 11 11 11111111111 111 11 1111111111111 12022109... Gedeputeerde Staten bencht op bnef van: voorzitter Provinciale Staten uw kenmerk: ons kenmerk: 12021955 afdeling: Gebiedsantwikkeling AFU ~Q AFï"" 'HiMiJN bijiage(n): 1 9 behandeld door: J.W. Ad riaanse doorkiesnummer: (0118) 75 21 22 onderwerp: Stand van zaken gebiedsantwikkeling Perkpolder DCC: :!Ft I Z.A.AK ;-JR. I CL:..SS ~--- - - -~~.,..t: r(t. LJ~lUj SEP 2 012 verzonden:., 8 SEP o 2012 Middelburg, 18 september 201 2 Geachte voorzitter, Vrijdag 14 september 2012 is de Statencommissie Ruimte, Ecologie en Water geïnformeerd over de stand van zaken in de gebiedsantwikkeling Perkpolder. Met dit voorstel informeren wij uw staten over het project en doen wij een voorstel over de gewijzigde voortzetting daarvan. Geschied en is In 2003 werd het veer Kruiningen-Perkpolder uit de vaart genomen. Om te voorkomen dat het gebied in een negatieve economische spiraal zou komen en in lijn met de economische ambities van Zeeland is toen besloten dat er een integrale gebiedsentwikkeling moest komen die wonen, werken en recreatie zou combineren. De gemeente Hulst, de provincie Zeeland en Rijkswaterstaat sloten vervolgens in 2005 een intentieovereenkomst over de gebiedsentwikkeling Perkpolder. In 2005 kwamen daar de private partijen AM en Bouwfonds bij, en is er een Publiek Private Samenwerking (PPS) gevormd. Het ontwikkelingsproject is een project met een lange termijn visie. De PPS wordt extern gefinancierd door de Rabobank. Alle partijen staan gelijkelijk garant voor de afgesloten lening. De provincie is verantwoordelijk voor de grondverwerving. Op het moment dat de PPS gronden kan verkopen of gaat ontwikkelen worden de gronden verkocht aan de PPS. Wanneer de PPS de gronden aan een derde partij verkoopt - al dan niet bewerkt - dan levert de provincie aan deze derde partij via een zgn. a-b-c constructie. In de PPS hebben alle vier partijen een gelijke stem. Conform de samenwerkingsovereenkomst wordt besloten op basis van unanieme besluitvorming. Opzet van het proj ect De gebiedsentwikkeling Perkpolder valt uiteen in een aantal met elkaar verbonden onderdelen (zie ook bijgevoegd ontwerp): een volwaardige 18-holes golfbaan met daarbij 200 woningen in de westelijke Perkpolder, 250 woningen, te bouwen op een verhoogd veerplein, een jachthaven met 350-500 ligplaatsen in de voormalige veerhaven en 75 ha buitendijkse natuur. t..... '. -~..,..."' I -~,..,~,_..-.. -.. ~.. -.?.-c..lli'--:c r-~ ~;.W.. ~. PrOVInCiehUIS AbdiJ 6 Middelburg T: [0118) 631011....... www.zeela_nd.nl. -; t> Postbus 6001 F: [01181 626949 - ~.; :. " '"1'!:1;. 4330 LA Mlddelburg. '. ' ltf.......... '.. -..... -~ -- ~
Ontwikkelstrategie De ontwikkelstrategie voor Perkpolder is erop gericht om in het gebied eerst een 'bestemming' te ereeren waarna gestart kan worden met de realisatie en verkoop van woningen. De bestemming kan worden gecreëerd door de realisatie van de recreatieve onderdelen zoals golfbaan, jachthaven en bu1tend1jkse natuur. De buitendijkse natuur is een zelfstandige verantwoordelijkheid van Rijkswaterstaat en hiervoor IS voor de zomervakantie van 2012 een Europese aanbesteding in de markt gezet. Op 22 oktober 2012 worden de enveloppes geopend en zijn de prijzen bekend. Een week later is de voorlopige gunning gepland Ruim twee weken later vindt de definitieve gunning plaats. De golfbaan, de jachthaven en de ontwikkeling van bouwrijpe gronden zijn de verantwoordelijkheid van de PPS. Om de jachthaven te ontwikkelen en te realiseren moet eerst het veerplein opgehoogd worden tot 10m. boven NAP (ontwerp) voordat deze vanaf land goed bereikbaar is. Het veerplein wordt opgehoogd om een unieke woonlocatie te creëren. Voordat er gebouwd kan worden moeten gronden worden opgebracht en inklinken. Dit kost ten minste twee jaar. Dat houdt dus in, dat er eerst geïnvesteerd moet worden voordat er terugverdiend kan gaan worden (of, met andere woorden: de kosten komen hier voor de baten). In 2011 is met Rijkswaterstaat onderzocht of een samenwerking met de civieltechnische werkzaamheden voor de onderdelen buitendijkse natuur en het veerplein voor beide partijen (Rijkswaterstaat en PPS) van toegevoegde waarde zou kunnen zijn. Dit blijkt het geval te zijn. Er kan efficiënter gewerkt worden door het maken van 'werk met werk' en door de grotere massa van het werk is een financieel voordeel te verwachten Wanneer de ophoging pas zou gebeuren nadat Rijkswaterstaat haar werk heeft afgerond dan zullen er meerkosten ontstaan. De meerkosten voor het solitair ophogen van het veerplein zijn door de PPS berekend op 1,6 miljoen. Op basis van dit onderzoek heeft de PPS met Rijkswaterstaat begin 201 2 een samenwerkingscontract gesloten waar afspraken zijn vastgelegd voor de periode dat er (eventueel) samen zou kunnen worden aanbesteed tussen Rijkswaterstaat en de PPS. Omstreeks die periode werd door met name de private aandeelhouders op dit onderdeel een voorbehoud gemaakt. Zij gaven aan, dat hun desbetreffende concerns in een enorme crisis zitten en dat herstel voorlopig niet te verwachten is. Op concernniveau werd er sindsdien bij de private partijen in de PPS aangedrongen op een andere investeringsstrategie. Daarbij werd heel concreet aangegeven, dat tegenover een eventuele investeringsbeslissing op het veerplein een opbrengst moest staan uit de westelijke Perkpolder door bijvoorbeeld de verkoop van de 18-holes golfbaan. Naderhand werd die opvatting uitgebreid in die zin dat een investeringsbeslissing op het veerplein pas genomen zou kunnen worden wanneer de gehele westelijke Perkpolder (18-holes golfbaan en 200 vrije kavels} verkocht zou zijn met voldoende comfort/garanties. Daarbij werd tevens expliciet aangegeven dat zij de vrije kavels niet zouden afnemen, m stnjd met de afspraken bin nen de PPS. Sinds 2011 is, gelet op de binnen de PPS ontstane situatie, over de verkoop van de westelijke Perkpolder onderhandeld waarbij begin 2012 een bod is gedaan door een Belgische marktpartij wat voor de PPS aanleiding was om op basis hiervan een concept-overeenkomst op te stellen. Er is onderhandeld met deze Belgische marktpartij over de verkoop van de westelijke Perkpolder (1 00 ha) waarbij die partij verantwoordelijk wordt voor de realisatie en exploitatie van de 18-holes golfbaan, de rea lisatie van de 200 kavels in de westelijke Perkpolder en de realisatie van het hotel. Een koop- en ontwikkelovereenkomst zal worden ondertekend waardoor de westelijke Perkpolder op termijn zal worden verkocht. De PPS loopt dan niet langer het risico voor de ontwikkeling van dit gebied. Daarbij hoeft de PPS tot het moment van verkoop geen investeringen te doen in het gebied waardoor er ook geen onevenwichtige risico's zijn verbonden aan dit construct. Daarnaast wordt er met meerdere (eveneens Belgische) partijen gesproken over de realisatie en exploitatie van de jachthaven. Het is de doelstelling om ook met één van deze partijen op korte termijn een overeenkomst te sluiten inzake de verkoop/exploitatie van de jachthaven. Deze besluiten zijn in lijn met de kaders die PS en de gemeenteraad aan hun aandeelhouders binnen de PPS hebben gegeven. Private partijen in de PPS In JUni 2012 hebben de private partijen aangegeven dat ondanks dat met verkoop van de westelijke Perkpolder aan eerder gestelde voorwaarden is voldaan, er op dit moment geen investeringsbeslissing verwacht kan worden van de private partijen. De economische crisis, en die in het vastgoed in bijzonder, IS van een dusdanige omvang dat er voorlopig helemaal geen investeringsbeslissingen worden genomen. Er wordt op concernniveau bij zowel AM als Bouwfonds sterk aangedrongen op zgn. "balansverkorting" en dat heeft tot gevolg dat er dus helemaal geen projectinhoudelijke afwegingen meer gemaakt worden. Als gevolg van deze opstelling door de private partijen wordt de gebiedsantwikkeling Perkpolder als het ware 'gegijzeld' door de economische crisis waar de projectontwikkelaars mee geconfronteerd worden. Behoort bij brief d.d 18 september 2012 met ons kenmerk: 12021955 van de afdeling Gebiedsontwikkeling
En wel op een dusdanige wijze, dat het onmogelijk wordt om de kansen die zich nu voordoen verder uit te bouwen. De gebiedsantwikkeling Perkpolder zou dan (voorlopig) alleen de realisatie van het buitendijkse natuurgebied betekenen, en daarmee zou de integraliteit van het ontwikkelingsproject op losse schroeven komen te staan. Vanaf juni 2012 heeft de directie van de PPS gesprekken gevoerd met de 4 afzonderlijke aandeelhouders binnen de PPS waarbij is geprobeerd een oplossing te vinden voor de ontstane situatie. De conclusie van die gesprekken was, dat onder invloed van de economische crisis de basis voor een PPS niet meer aanwezig is. Vervolgens is met de private partijen AM en Bouwfonds gesproken over de voorwaarden waaronder zij uit de PPS zouden kunnen uittreden. Hierover is in goede afstemming overeenstemming bereikt. De private partijen zullen hun belang in de PPS overdoen aan de gemeente Hulst en de provincie Zeeland zodat deze zonder financieel nadeel verder kunnen met de ontwikkeling. Grondverwerving en vergunningen Naast de rol als aandeelhouder in de PPS speelt de provincie Zeeland een nadrukkelijke rol in de grondverwerving in het gebied en heeft zij een rol in wettelijke trajecten voor het projectplan voor de verlegging van de zeedijk. Het projectplan voor de verlegging van de zeedijk en bijkomende vergunn ingen zijn goedgekeurd. Het beroep dat tegen dit besluit is aangetekend werd op 23 augustus 2012 niet-ontvankelijk verklaard door de Raad van State. De aanbesteding van het werk voor het gedeelte van de aanleg van de buitendijkse natuur is door Rijkswaterstaat in gang gezet. Medio november 2012 wordt het werk gegund. Als de aanbesteding gunstig uitpakt, kan dit werk worden gecombineerd met de ophoging van het veerplein. Het is de verwachting dat de aannemer begin 2013 zal starten met de werkzaamheden. De grondverwerving is nagenoeg afgerond. Voor de verwerving van de laatste 15 hectaren in het projectgebied loopt een gerechtelijke procedure. Scenario's Als gevolg van de gewijzigde opstellingen van de private partijen in de PPS is een aantal scenario's te onderscheiden: Scenario 1: Doorstart met alleen publieke partijen, op basis van contractvorming met Belgische marktpartij. Wanneer bovenstaande kansen (i.c. verkoop van de westelijke Perkpolder en hotellocatie) worden verwerkt in een actualisatie van de grondexploitatie zorgen ze voor een sluitende grondexploitatie. Tevens wordt de maximale financieringsbehoefte aanzienlijk gereduceerd. Door een aangepaste fasering krijgt het project wel een langere looptijd. Oorspronkelijk was de looptijd tot 2020 terwijl dat met de actualisatie zal uitlopen tot 2024. Voor deze langere looptijd zal de financiering moeten worden aangepast wat ook concreet betekent dat de garantstelling richti ng de bank moet worden verlengd. Daarnaast is er in dit scenario de kans dat er een aanbestedingsvoordeel wordt gerealiseerd met de Europese aanbesteding van Rijkswaterstaat en dat er een verkoopovereenkomst kan worden gesloten met een jachthavenontwikkelaar/exploitant Dit laatste is mogelijk aangezien door het ophogen van het Veerplein de ontwikkeling van de jachthaven rond 2015/2016 kan worden opgepakt, nl. na oplevering van de ophoging van het Veerplein. Daarnaast is er, door de afscheidsregeling met de private partijen, sprake van een verzekerde verkoop van bouwrijpe kavels aan de private partijen voor ieder 1,0 miljoen. In dit scenario is dus de westelijke Perkpolder (18-holes golfbaan en 200 kavels), het hotel, en voor 2,0 miljoen aan kavels op het Veerplein verkocht. Terwijl daarnaast een perspectief kan worden geboden aan een geïnteresseerde partij voor de jachthavenontwikkeling met als effect een optimalisatie van de grondexploitatie (in opbrengsten en/of risicoreductie). Scenario 2: Handhaven van de PPS Als de PPS wordt gehandhaafd wordt het Veerplein niet opgehoogd. De private partijen zullen niet instemmen met de investeringsbeslissing. De overeenkomst met de Belgische marktpartij komt niet in gevaar want die is niet gekoppeld aan de ophoging van het veerplein, het is geen ontbindende voorwaarde. Met het sluiten van de koop- en ontwikkelovereenkomst wordt een flinke risicoreductie gecreëerd omdat een groot deel van het project dan verkocht wordt. Daar staat tegenover dat door het vertragen van het ophogen van het Veerplein de woningbouw op het plein wordt vertraagd. Tevens is de inschatting dat de kosten voor het ophogen groter zullen uitvallen dan wanneer met Rijkswaterstaat wordt samengewerkt. Daar komt bij dat de jachthaven over land voor een langere periode niet bereikbaar zal zijn, waardoor ook de jachthavenontwikkeling zal vertragen. De kans bestaat dat de jachthavenontwikkelaars waarmee op dit moment wordt gesproken hun interesse kunnen kwijtraken. Een voordeel van dit scenario is dat er pas met de realisatie van het Veerplein en de jachthaven wordt begonnen wanneer de westelijke Perkpolder al in realisatie is met, naar verwachting, een positieve invloed op het Veerplein. Behoort bij brief d.d. 18 september 20 12 met ons kenmerk: 12021955 van de afdeling Gebiedson!wikkeling 3
In de grondexploitatie voor dit scenario is sprake van een tekort van een kleine 2,0 miljoen dat door deelnemende partijen tussentijds zal moeten worden afgeboekt. Tevens wordt de doorlooptijd van het project verlengd tot tenminste 2024 waardoor de financiering moet worden aangepast evenals de garantleverstrekking van de provincie, AM en Bouwfonds richting de Rabobank, maar ook de contragaranties van AM en Bouwfonds naar de provincie. Scenario 3 Stoppen met het project In dit scenario zijn de 4 aandeelhouders in de PPS ieder verantwoordelijk voor een kwart van de boekwaarde, dit komt neer op ca. 1,0 miljoen per partij. Daarnaast heeft de provincie grond verworven en pachtvnj gemaakt voor de integrale gebiedsontwikkeling. Wanneer het project stopt kan deze grond weer in de markt worden gezet om te worden verkocht. Gezien de omstandigheden waarin de gebiedsentwikkeling zich thans bevindt en gezien de kansen die er liggen nu de westelijke Perkpolder in z'n geheel kan worden verkocht, zijn wij van mening dat het eerste scenario de voorkeur verdient. Wij zijn van mening dat, zeker gezien de huidige economische omstandigheden, de uitgangspositie van het project versterkt wordt. Omdat met de entvlechting van de PPS de kaders wijzigen en er een voorstel komt voor de doorstart van Perkpolder waarop uw Staten wensen en bedenkingen kunnen geven, zullen wij u zo spoedig mogelijk verder informeren. Hoogachtend, gedeputeerde staten,, voorzitter w~ Behoort btj brief d d. 18 september 2012 met ons kenmerk: 12021955 van de afdeling Gebiedsentwikkeling
--'.. ~ :.~~-.. ~, ---!.....