Haalbaarheidsstudie nieuwbouw brandweerkazerne Alblasserdam Haven-Zuid Project: 0230 Nieuwbouw brandweerkazerne Portefeuillehouder: Burgemeester L.M. Huizer Projectorganisatie: Alblasserdam (afdeling Projectmanagement) Projectleider / eindredactie: Annelies Bleeker Brouwer Opsteller: Christel van Bekkum Plangebied: Haven-Zuid Projectdoelstelling: Realiseren van nieuwe huisvesting voor de brandweer Projectfase: Definitiefase (haalbaarheidsstudie) Datum: 22 mei 2008 Status: Concept Versie: 0.4 / 22.05.2008 Vastgesteld door college d.d.: Gemeente Alblasserdam Afd. Projectmanagement
1. Aanleiding De brandweer Alblasserdam is op dit moment gehuisvest op twee locaties. De huidige huisvesting (op beide locaties) voldoet niet aan de thans vigerende wet- en regelgeving c.q. eisen en normen die aan de brandweerkazernes in Nederland worden gesteld. Daarnaast kan de huidige huisvesting niet voorzien in de ruimtebehoefte van de brandweerorganisatie teneinde een adequate bedrijfsvoering te kunnen voeren. Verbouw en uitbreiding van de huidige kazerne is geen optie gezien de minimale (ruimtelijke) mogelijkheden tot uitbreiding op de huidige locaties alsmede het feit dat, gezien de omliggende bebouwing, niet kan worden voldaan aan huidige wet- en regelgeving (o.a. geluidsoverlast naar omliggende bebouwing). Hierdoor is op zoek gegaan naar een nieuwe locatie. De huidige hoofd- en subpost zullen opgeheven moeten worden. Op 29 mei 2007 is de locatiekeuze voor de nieuwbouw van de brandweerkazerne voorgelegd aan het college. Hierbij is aan het college gevraagd om, op basis van een locatieanalyse: - of een keuze te maken uit de locatie Grote Beer/De Tulp en Sportpark Souburgh; - of dat de nieuw te bouwen Brandweerkazerne moet worden ingepast in Haven- Zuid. Het college heeft op dat moment een principekeuze gemaakt voor de locatie Grote Beer/De Tulp, waarbij zij het verzoek heeft gedaan nogmaals goed te onderzoeken hoe het zit met de verkeerssituatie aan de Helling. Omdat de locatie de noodzaak van een subpost met zich meebracht is daarnaast verzocht te onderzoeken of de huidige subpost Kinderdijk gehandhaafd kan worden (o.a. op grond van stedenbouwkundig perspectief). Bij de bespreking van de Perspectiefnota in juni 2007 heeft de gemeenteraad echter ten aanzien van de herhuisvesting van de brandweer met de volgende voorstellen ingestemd: 1. de brandweer moet worden gehuisvest in één hoofdpost, waarmee de investerings- en exploitatiekosten voor een subpost komen te vervallen en er minder vrijwilligers nodig zijn (o.a. besparing opleidingskosten vrijwilligers). Hiermee komt de locatie Grote Beer/De Tulp als optie te vervallen, aangezien op deze locatie niet kan worden volstaan met één hoofdpost. De enige locatie die onderzocht is in de locatie-analyse en die met één hoofdpost kan volstaan is Haven-Zuid. 2. de meerkosten voor de realisatie van de hoofdpost ten opzichte van de reservering in de meerjarenbegroting ( 2,2 mio) moeten bezuinigd worden. 3. onderzoeken of een koppeling tussen de herhuisvesting van de brandweer en buitendienst (financiële) voordelen oplevert. Op 20 november 2007 heeft het college een keuze gemaakt voor een verkavelingsplan voor Haven-Zuid, waarbij rekening wordt gehouden met de inpassing van een nieuwe brandweerkazerne. Op 11 december 2007 heeft de raadscommissie Grondgebied ingestemd met het verkavelingsplan als ruimtelijke onderlegger voor het bestemmingsplan. Naar aanleiding hiervan heeft PRM opdracht gekregen de inpassing van een brandweerkazerne op Haven-Zuid te onderzoeken in relatie tot het ontwerp bestemmingsplan dat wordt gemaakt voor het gebied Haven-Zuid en de Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 2 / 11
onderhandelingen die lopen met de eigenaar van een deel van de gronden in het gebied. Naar aanleiding van bovenstaande vindt in deze rapportage een terugkoppeling plaats over de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de realisatie van een brandweerkazerne op Haven-Zuid. 2. Doelstelling project De doelstelling van het project is het realiseren van nieuwe duurzame huisvesting voor de brandweer die voldoet aan wet- en regelgeving en die optimaal faciliterend is aan de bedrijfsvoering van de brandweerorganisatie. De planning voor de nieuwbouw van de brandweerkazerne staat onder druk aangezien het huidige gebouw niet voldoet aan wet- en regelgeving. Het project richt zich alleen op het herhuisvesten van de brandweer (Nicolaas Beetsstraat en Scheepmakerstraat). De herontwikkeling van vrijvallende locaties behoort niet tot dit project. Ook de herhuisvesting van de buitendienst (ATO en PL) vormt geen onderdeel van het project. In opdracht van de raad is echter wel gekeken of een koppeling tussen de brandweer en de buitendienst ruimtelijk mogelijk is en financiële voordelen oplevert. 3. Haalbaarheid brandweerkazerne Haven-Zuid Kaders Haven Zuid De locatie Haven-Zuid heeft een centrale ligging in Alblasserdam en is gelegen aan de Ruigenhil. Op 29 juni 2005 heeft de gemeenteraad het Structuurplan Haven-Zuid vastgesteld. Het vastgestelde verkavelingsplan realiseert in twee fasen de doelstellingen van het Structuurplan Haven Zuid. Het gaat ondermeer om de volgende doelstellingen: - Ruimte voor ontwikkelen deelgebied noord (transferium, toeristische voorzieningen en centrumvoorzieningen); - Verbeteren van de entree naar Alblasserdam door het terugleggen van de rooilijn in de bocht van de Ruigenhil en het creëren van een nieuwe bebouwingswand langs de Ruigenhil; - Een nieuwe verkeersontsluiting voor Haven-Zuid; - Het Zuiderstek wordt betrokken bij het centrumgebied van Alblasserdam en er wordt een rondje Haven gecreëerd; - Herstructurering van het bedrijventerrein conform Schipping Valley; - Slopen en opknappen van verschillende loodsen in verschillende fasen. De bebouwingswand van de nieuwe brandweerkazerne kan resulteren in een verdere verbetering van de entree van Alblasserdam, heeft een geluidswerende functie en zorgt voor een meer geleidelijke stedenbouwkundige overgang tussen de nieuwe loods van fase 2 en de bestaande woningen aan de Ruigenhil. Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 3 / 11
Eind mei, begin juni wordt de Stedenbouwkundige Visie Haven Zuid, inclusief het beeldkwaliteitplan, ter instemming aangeboden aan het college. Deze visie vormt het kader voor de beeldkwaliteit waaraan het gebouw van de brandweer moet voldoen (bijlage 1). In de stedenbouwkundige visie is is 1.460 m² aan footprint voor het gebouw van de brandweer gereserveerd en 480 m² aan buitenruimte. In bijlage 2 is het verkavelingsplan opgenomen. Naast een ontwerp van het gebouw en bijhorende buitenruimte zal in het planvormingsproces aandacht moeten worden besteed aan de aansluiting op de rest van het terrein, met bijzondere aandacht voor de ontsluiting richting de Ruigenhil. Hierbij is aangegeven dat als de inpassing van de brandweerkazerne ertoe leidt dat er nog vierkante meters beschikbaar zijn voor andere functies onderzocht zou worden of dit wenselijk is en welke functies gehuisvest zouden kunnen worden. Hierbij wordt gedacht aan commerciële bedrijven gerelateerd aan de scheepvaart of een combinatie met de buitendienst (ATO en PL). Inpassing brandweerkazerne Op 11 december 2007 heeft de raadscommissie Grondgebied ingestemd met het verkavelingsplan als ruimtelijke onderlegger voor het bestemmingsplan. Vervolgens is een programma van eisen opgesteld (Programma van eisen d.d. februari 2008) voor de brandweer. Na afronding van het programma van eisen heeft een architectenselectie plaatsgevonden. Uit een selectie van 11 architecten is op 7 februari jl. het bureau Sturm architekten uit Roosendaal geselecteerd als architect voor de brandweerkazerne. Deze architect heeft vervolgens op basis van het programma van eisen een voorlopig ontwerp uitgewerkt, waarbij tevens de inrichting van het buitenterrein is meegenomen. In bijlage 3 is het schetsontwerp van het terrein en de plattegronden d.d. 20 maart 2008 opgenomen. Op basis van de verdiepingsslag die in de afgelopen maanden heeft plaatsgevonden (een en ander zoals hiervoor omschreven) kan de haalbaarheid van de inpassing van een brandweerkazerne op Haven Zuid worden bekeken. De haalbaarheid wordt daarbij vanuit twee invalshoeken nader bezien, te weten: 1. ruimtelijke inpassing 2. financiële haalbaarheid 3.1 Ruimtelijke inpassing Ten aanzien van de ruimtelijke inpassing is gekeken of de gewenste vierkante meters op het toegewezen perceel kan worden ingepast. Het schetsontwerp (zie bijlage 3) dat er nu ligt geeft het vertrouwen dat het programma op een goede manier (conform de wensen van de brandweer) kan worden ingepast. Ook het programma aan buitenruimte kan op de locatie op een goede manier worden ingepast (zie bijlage 3). In bijlage 4 is het programma van eisen voor de brandweer d.d. februari 2008 opgenomen. In opdracht van de raad is gekeken of een koppeling tussen de brandweer en de buitendienst ruimtelijk mogelijk is. Het schetsontwerp d.d. 20 maart 2008 biedt echter net voldoende ruimte om het programma van de brandweer (gebouw en buitenruimte) te huisvesten. De toegestane hoogte in het bestemmingsplan wordt daarmee al volledig benut. Het mede huisvesten van de buitendienst in het gebouw is niet mogelijk, m.n. omdat de parkeerbehoefte, die deze functie met zich mee zal brengen, Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 4 / 11
niet kan worden ingepast. Hetzelfde geldt voor het mede huisvesten van een andere, bijvoorbeeld commerciële, functie. Om de bestemming van het gebied geschikt te maken voor de functies, zoals die opgenomen zijn in het verkavelingsplan, wordt momenteel een ontwerp bestemmingsplan voorbereid. Conclusie ruimtelijke inpassing Op basis van voorgaande kan geconcludeerd worden dat het gebouw en de buitenruimte ruimtelijk goed zijn in te passen op de locatie. 3.2 Financiële haalbaarheid Budget In de meerjarenbegroting is voor de nieuwe huisvesting van de brandweer een bedrag opgenomen van 2 mio voor de stichtingskosten (bouwkosten en bijkomende kosten) van de opstal, exclusief BTW en grondverwervingskosten. Hierbij is uitgegaan van één hoofdpost. Voor de terreininrichting is een bedrag gereserveerd van 0,18 mio, exclusief BTW. Bij de reservering van het bedrag in de meerjarenbegroting, vastgesteld door de raad, is uitgegaan van een aantal uitgangspunten: 1. Een sober en doelmatig gebouw; 2. Geen indexering van het budget; 3. Geen verwervingskosten; 4. Geen specifieke kosten die noodzakelijk zijn vanuit de locatie (zoals sanering en aanleg buitenruimte die functioneel niet nodig is voor de brandweer.); 5. Een gebouwoppervlakte van 1.000 m2 bvo (begroting 2008). Onderstaand leest u dat deze uitgangspunten op de locatie Haven Zuid niet houdbaar zijn. Locatie Haven-Zuid heeft nl. een hoog ambitieniveau wat ook tot uiting komt in de gevraagde beeldkwaliteit. Hierdoor kan voor de brandweer niet worden volstaan met een sober gebouw tenzij wordt afgeweken van de gevraagde beeldkwaliteit; dit zou de uitstraling van de nieuwe Alblasserdamse entree echter teveel tekort doen. Daarnaast wordt in het programma van eisen (pve) voor de brandweer d.d. februari 2008 ca. 1.900 m2 bvo gevraagd. Het aantal vierkante meters in dit programma is het resultaat van een sterke reductie van het aantal vierkante meters in het, oorspronkelijk door de brandweer, gewenste programma. Vanwege het beperkte beschikbare budget zijn alleen de echt noodzakelijke programmaonderdelen en bijhorende vierkante meters opgenomen. Stichtingskostenraming In tabel 1 wordt een inschatting gegeven van de geraamde stichtingskosten op basis van het voorlopig ontwerp d.d. 20 maart 2008. Hierbij is een onderscheid gemaakt in de kosten, wanneer uitgegaan wordt van de bovengenoemde uitgangspunten voor het budget, en de extra kosten die daadwerkelijk nodig zijn om een brandweerkazerne op Haven-Zuid te realiseren. De boekwaarde die rust op de huidige opstallen (hoofdpost op de Nicolaas Beetstraat en de subpost op de Scheepmakerstraat) wordt niet in de kostenraming meegenomen, aangezien deze boekwaarden op de percelen blijft rusten in afwachting van herontwikkeling. Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 5 / 11
Tabel 1: Geraamde stichtingskosten brandweerkazerne. Kostensoort Kostenraming op basis van het voorlop. Ontwerp 20 mrt o.b.v. functionele en financiële uitgangspunten raad, prijspeil Extra kosten, voortvloeiend uit de locatie en huidige eisen brandweer, prijspeil 2008, in, excl. BTW 2008, in, excl. BTW A. Bouwkosten incl. 1.650.000 installaties B. Bijkomende 430.000 kosten* C. Terreininrichting 195.000 SUBTOTAAL A t/m C 2.275.000* D. Inventaris 350.000 E. Indexering 105.600 bouwkosten naar 2010 (start bouw) F. Kosten 120.000 transparantie, dubbelzijdige oriëntatie en eenheid (eisen beeldkwaliteitplan) G. Doortrekken 95.000 gevelwand i.v.m. geluidswerendheid H. Aanleg deel kavel 45.000 dat niet gebruikt wordt door de brandweer ( dient als entreefunctie Haven- Zuid) I. Groen dak (wens 55.000 vanuit beeldkwaliteitplan) J. Grondkosten voor 300.000 bouwrijpe kavel Haven-Zuid K. Hekwerk (incl. twee 75.000 schuifpoorten) L. Onderzoekskosten 70.000 2005 t/m 2007 M. Doorbelasting 167.000 interne uren * * SUBTOTAAL D t/m M 1.381.600 TOTALE 3.656.600 STICHTINGSKOSTEN Verschil t.o.v. budget 1.477.600 * Deze kosten zijn 95.000 boven budget van 2,18 mio. * * In bijlage 5 worden de kosten nader gespecificeerd. A. Bouwkosten, inclusief installatiekosten Op basis van het voorlopig ontwerp van Sturm architecten d.d. 20 maart 2008 heeft de architect geraamd dat het de bouwkosten inclusief installaties, exclusief BTW en prijspeil 2008 ca. 1,65 mio bedragen, gebaseerd op een aantal uitgangspunten: Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 6 / 11
Het gaat om een zeer globale inschatting van de bouwkosten op basis van kengetallen voor de bouwkosten per m2, het programma van eisen en het schetsontwerp d.d. 20 maart 2008. Een gedetailleerde kostenraming is op dit moment niet mogelijk. Er wordt uitgegaan van sober en doelmatig gebouw dat bestaat uit een "kantoorachtig" volume verwarmd met radiatoren en natuurlijk geventileerd. Daar waar mechanische ventilatie nodig is (kleedruimten, kantine), wordt dit rechtstreeks door het dak afgevoerd. De verwarming van de remise wordt verzorgd door decentrale gasgestookte heaters met eventueel een ventilator aan het plafond voor de warmtespreiding. B. Bijkomende kosten In dit stadium worden de bijkomende kosten geschat op ca. 0,43 mio (externe honoraria, aansluitkosten, verhuiskosten, leges, precario, OZB, onvoorzien, e.d.). In bijlage 5 worden deze kosten nader gespecificeerd. C. Terreininrichting Het bouw- en woonrijp maken van de kavel voor de brandweer (aanleg riolering, kabels, leidingen, bestrating, e.d.) is door de architect geraamd op ca. 195.000,- kost, exclusief BTW. Bijzondere werken zoals sanering, dijkwerkzaamheden, de ontsluitingsweg en de verplaatsing va de trafo, zijn hier niet in opgenomen. Daarnaast is geen rekening gehouden met de aanleg van het deel van het terrein aan de noordzijde van het gebouw, omdat dit deel functioneel niet gebruikt wordt door de brandweer. Dit gebied heeft echter wel een entreefunctie voor Haven-Zuid en vraagt daarmee wel om een kwalitatief hoogwaardige inrichting. Om de brandweerkazerne daadwerkelijk te realiseren moet rekening gehouden worden met de volgende aanvullende kosten, waarbij met de vaststelling van het budget in de meerjarenbegroting geen rekening is gehouden: D. Inventaris De losse inventaris die benodigd is, is apart geraamd op ca. 350.000,-, exclusief BTW. Hiervan bestaat ca. 70.000,- uit vervangingsinvesteringen. Deze investeringen moeten sowieso plaatsvinden, ook wanneer de brandweer in het huidige gebouw zou blijven. Het overige deel, ca. 280.000,- komt voort uit de nieuwe huisvesting. Alleen de compressoren en de noodstroomvoorziening uit het huidige gebouw zullen worden meegenomen naar het nieuwe gebouw. Andere zaken in het huidige gebouw zijn te verouderd om mee te nemen of kunnen niet meegenomen worden (bijv. omdat ze ingebouwd zijn). In het nieuwe gebouw is sprake van een fitnessruimte, welke niet in het huidige gebouw aanwezig is. Dit betekent dat hiervoor nieuwe inventaris moet worden aangekocht. Dit is meegenomen in het bovenstaande bedrag. E. Indexering bouwkosten naar 2010 (start bouw) De bouwkosten zijn geraamd op basis van prijspeil 2008. De kosten zullen echter pas in 2010 worden gemaakt, waardoor rekening moet worden gehouden met een indexatie van ca. 6 % per jaar, dit komt neer op meerkosten van ca. 105.600,-, exclusief BTW. F. Kosten transparantie, dubbelzijdige oriëntatie en eenheid (eisen beeldkwaliteitplan) Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 7 / 11
Vanuit het bestemmingsplan Haven-Zuid en het beeldkwaliteitplan Haven-Zuid worden een aantal kostenverhogende eisen gesteld, waaronder kosten om het gebouw zo transparant mogelijk te maken en kosten om het gebouw een dubbelzijdige oriëntatie te geven en het gebouw een eenheid te laten zijn, meerkosten ca. 120.000,-, exclusief BTW. G. Doortrekken gevelwand i.v.m. geluidswerendheid Vanuit het bestemmingsplan Haven-Zuid en het beeldkwaliteitplan Haven-Zuid wordt geëist dat de gevelwand ten behoeve van de geluidwerendheid wordt doorgetrokken, meerkosten ca. 95.000,-, exclusief BTW (op de tekening in bijlage 3 aangegeven met het deel A). H. Aanleg deel kavel dat niet gebruikt wordt door de brandweer ( dient als entreefunctie Haven-Zuid) Niet de hele kavel zal door de brandweer worden gebruikt. Aan de noordzijde van het gebouw ligt een deel van het terrein dat functioneel niet gebruikt zal worden door de brandweer. Dit gebied heeft echter wel een entreefunctie voor Haven-Zuid en vraagt daarmee wel om een kwalitatief hoogwaardige inrichting. De aanleg hiervan wordt geschat op ca. 45.000,-, exclusief BTW. I. Groen dak (wens vanuit beeldkwaliteitplan) In het bestemmingsplan Haven-Zuid en het beeldkwaliteitplan Haven-Zuid wordt aangegeven dat een groen dak is toegestaan. Stedenbouwkundig gezien is de wens uitgesproken om een dergelijk dak om milieutechnische redenen toe te passen. Een vegetatiedak blijkt 10 keer zo veel fijnstof af te vangen dan een traditioneel hard dak. Hoewel deze winst nog niet meegenomen wordt in de huidige rekenmodellen, zal dit mogelijk op termijn wel gaan gebeuren. Een groen dak kan een positieve bijdrage leveren ten behoeve van een andere bouwlocatie in de omgeving. De meerkosten hiervan zijn ca. 55.000,-, exclusief BTW. J. Grondkosten voor bouwrijpe kavel Haven-Zuid In de gebiedexploitatie van Haven-Zuid wordt nu voor de bouwrijpe kavel van de brandweer 0,3 mio, exclusief BTW, gerekend, dat door het project nieuwbouw brandweerkazerne zal moeten worden betaald. In dit bedrag zijn alle kosten meegenomen met betrekking van het woonrijp maken van de omgeving van de kavel van de brandweer (dijkaanpassing, aanleg riolering, kabels en leidingen naar de kavel toe, aanleg ontsluitingswegen naar de kavel, e.d.). Tevens zijn in dit bedrag de kosten opgenomen om de kavel bouwrijp aan de brandweer op te leveren (saneringskosten, ophoging met zand en egalisering van de kavel, e.d.) K. Hekwerk (inclusief twee schuifpoorten) De kosten voor het hekwerk (incl. twee schuifpoorten op twee locaties elektrisch bediend) zijn ca. 75.000,-, exclusief BTW. L. Onderzoekskosten 2005 t/m 2007 In de afgelopen jaren (2005 t/m 2007) zijn onderzoekskosten gemaakt van 70.000,-, exclusief BTW, om tot een locatiekeuze te komen. M. Doorbelasting interne uren Op dit moment belasten nog niet alle afdelingen de kosten voor de interne uren door die zij maken voor projecten. Wanneer alle betrokken ambtenaren hun uren zouden doorbelasten brengt dit ca. 167.000,-, exclusief BTW, kosten voor interne uren met zich mee. In bijlage 5 worden deze kosten nader gespecificeerd. Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 8 / 11
Alle kosten die hierboven genoemd worden zijn noodzakelijk om de brandweerkazerne te kunnen realiseren, met uitzondering van de kosten voor een groen dak (zie I). Het toepassen van een dergelijk dak is een stedenbouwkundige wens, maar geen eis. Conclusie financiële haalbaarheid: Wanneer het budget voor de nieuwbouw van de brandweerkazerne wordt vergeleken wordt met de kosten die de nieuwbouw met zich meebrengt, op basis van de uitgangspunten voor de vaststelling van het budget, kan geconcludeerd worden dat het gebouw op 95.000 na weliswaar gebouwd kan worden als afgeweken wordt van de gewenste beeldkwaliteit maar dat alle kosten die nodig zijn voor de totstandkoming en de inpassing in het ambitieuze project Haven Zuid niet kunnen worden gemaakt. Bij vaststelling van het budget van 2,18 mio is geen rekening gehouden met deze kosten. Omdat deze kosten echter wel gemaakt moeten worden om een nieuwe brandweerkazerne te realiseren zal extra budget beschikbaar moeten worden gesteld. Kortweg: de kosten voor de nieuwbouw van de brandweerkazerne zijn hoger dan het beschikbare budget. Omdat het financiële tekort veroorzaakt wordt door extra kosten die met name voortkomen uit de locatie Haven-Zuid (o.a. beeldkwaliteit) en de huidige situatie binnen de gemeente (doorbelasting interne uren), er meer vierkante meters worden gevraagd, dan waarmee rekening is gehouden en er pas in 2010 gestart zal worden met de bouw (indexering bouwkosten) wordt voorgesteld om het budget te verhogen. In de perspectiefnota 2009 zal deze verhoging worden meegenomen. In de meerjarenbegroting is een budget opgenomen van 2.180.000,- voor de investering in de nieuwbouw van een brandweerkazerne. In de beleidsbegroting 2008-2011 wordt dit als volgt afgeschreven: 2009 81.069,- 2010 106.775,- 2011 158.050,- Hierbij wordt uitgegaan van een afschrijvingsduur van 40 jaar. Met de aanvulling van het projectbudget wordt de exploitatie als volgt. Meegenomen in Extra kosten Totaal huidige meerjarenbegroting voor realiseren kazerne 2009 81.069,- 0 81.069,= 2010 106.775,- 73.880 180.665 2011 158.050,- 103.320 261.370 Hierin zijn mutaties in de exploitatiekosten als gevolg de overgang naar één grote kazerne niet meegenomen. De extra kosten zullen onderdeel uitmaken van de Perspectiefnota 2009 en dientengevolge worden afgewogen in het kader van de totale financiële positie van de gemeente. Risico-inventarisatie Hieronder wordt aangegeven met welke risico s rekening moet worden gehouden. Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 9 / 11
Bestemmingsplan De procedure voor de wijziging van het bestemmingsplan voor het totale gebied Haven-Zuid moet nog worden doorlopen. Er bestaat een risico dat het bestemmingsplan niet wordt goedgekeurd door de provincie, waardoor het verkavelingsplan geen doorgang kan vinden. Voor de brandweerkazerne zal vooruitlopend een eigen bestemmingsplan worden uitgewerkt. Dit bestemmingsplan behoeft geen goedkeuring van de provincie (nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening). Echter bestaat wel het risico dat er bezwaar wordt gemaakt tegen de inpassing van de brandweer. Om het risico te verkleinen zal vooroverleg plaatsvinden met de provincie en zullen belanghebbenden goed worden geïnformeerd. Met name bij omwonenden is draagvlak een belangrijk aspect. Waterkering Aangezien het perceel gelegen is op een waterkering kan het zijn dat er aanvullend eisen worden gesteld vanuit het Waterschap, zoals een beperking in de heiperiode. Het is van belang om het ontwerp tijdig met het Waterschap te bespreken. Dit zal echter ook extra kosten met zich mee kunnen brengen. Luchtkwaliteit Voor het hele gebied Haven-Zuid zijn er aanvullende maatregelen gesteld ten behoeve van de luchtkwaliteit. Voor de brandweer brengt dit echter geen specifieke eisen met zich mee. Bodemgesteldheid Voor het hele gebied Haven-Zuid heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Ook op het perceel van de brandweer is sprake van bodemvervuiling. De planning van de noodzakelijke sanering wordt in een apart traject opgesteld en is logischerwijs van invloed op de planning van de brandweerkazerne. De kosten voor de sanering zijn reeds verrekend in het bedrag dat in de gebiedsexploitatie Haven-Zuid ten laste wordt gebracht van de brandweer. Kostenbeheersing/financiële haalbaarheid Op dit moment is een zeer globale raming gemaakt op basis van het voorlopig ontwerp d.d. 20 maart 2008. Deze raming is prijspeil 2008. De praktijk wijst uit dat de prijsontwikkelingen in de bouw een grillig karakter kennen. 4. Advies Op basis van voorgaande wordt aan het college geadviseerd dit rapport over de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de inpassing van de brandweerkazerne op Haven Zuid ter kennisname aan te nemen en de raad het voorstel te doen het projectbudget met 1.477.600 te verhogen bij de behandeling van de perspectiefnota 2009. Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 10 / 11
BIJLAGEN Bijlage 1: Stedenbouwkundige visie en Beeldkwaliteitplan Haven Zuid d.d. april 2008 (moet nog worden vastgesteld door college) Bijlage 2: Verkavelingsplan Haven Zuid d.d. 10 december 2007 Bijlage 3: Schetsontwerp terrein en plattegronden d.d. 20 maart 2008 Bijlage 4: Programma van eisen d.d. februari 2008 Bijlage 5: Specificatie bijkomende kosten Nieuwbouw brandweerkazerne 22.05.2008 11 / 11