vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014
U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale context: krimp en vergrijzing Inzicht in specifieke doelgroepen voor Maastricht Op basis van onze analyse wilt u de juiste stappen zetten voor programmering
Verandering in denken en doen nodig 1 90% aandacht voor nieuw 90% aandacht voor bestaand
Maastricht beter dan regio, wel afname 295000 290000 285000 280000 275000 270000 265000 260000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 1,05 1 0,95 0,9 0,85 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Bron: Etil 2014 gemeente Maastricht regio Zuid-Limburg
Regionale context van belang vanuit POL 2014 Vaststelling gepland voor december 2014. Bestaande voorraad sluit steeds minder goed aan bij de veranderende vraag Suburbane woonmilieus, in steden en in kleinere gemeenten, verdunning en kwaliteitsslag POL vastgestelde kwantitatieve kaders transformatieopgave: woningbehoefte i.r.t. huishoudensontwikkeling en leegstand Nu in Maastricht-Heuvelland Heuvelland: overschot (behoefte versus actuele planvoorraad)
Ladder voor Duurzame Verstedelijking Artikel 3.1.6 Bro lid 2-4 Toelichting bestemmingsplan voor nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Beschrijving dat voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in actuele regionale behoefte 2. Als sprake is van actuele regionale behoefte: dan beschrijven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins 3. Als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, beschrijven in hoeverre die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst. Trede 0: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? POL is in principe ladder-proof
Groei komt vooral door vergrijzing en immigratie! 70000 68000 66000 64000 62000 60000 58000 56000 54000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 huishoudensgroei Etil 2014 prognose Prognose Etil 2014: groei huishoudens met circa 185 per jaar tot 2020, daarna afname met circa 125 per jaar Prognose Etil woningbehoefte: groei met 165 per jaar tot 2020, daarna afname van circa 125 per jaar
Groei door buitenlandse migratie 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - -500-1.000 2009 2010 2011 2012 2013 saldo buitenlandse migratie 1.116 2.098 2.282 1.928 1.238 saldo binnenlandse migratie -487-679 -573-808 -263 totale migratie 629 1.419 1.709 1.355 430 geboorteoverschot -373-269 -296-321 -282 totale groei aantal inwoners 247 1.131 1.386 769 669 totaal 8.662-2.810 5.852-1.541 4.202
Maastricht Amsterdam van Zuiden 35% Aandeel in buitenland geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 10% 8% 6% 4% 2% 0% Aandeel in Europa geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Groei tot 2020, daarna krimp en vooral bij jongere doelgroepen Doelgroep Aantal huishoudens 2014 Ontwikkeling 2014-2020 Ontwikkeling 2020 2030 Alleenstaand <25 jaar 11.590-1.910-1.895 Alleenstaand 25-35 jaar 6.430 1.360-1.010 Paren <35 jaar 3.030 640-580 (1-ouder)gezinnen 14.525-385 410 Alleenstaand & paren 35-54 8.575-835 240 Alleenstaand & paren 55-74 15.690 1.415-920 Alleenstaand & paren 75- plus 7.130 825 2.500 Totaal 66.970 1.110-1.255 Bron: Etil 2014 en ABF Research
Let op: jongere doelgroepen sterk bepaald door studentenpopulatie Doelgroep Aantal huishoudens 2014 Ontwikkeling 2014-2019 Ontwikkeling 2020 2030 Alleenstaand <25 jaar 11.590-1.910-1.895 Alleenstaand 25-35 jaar 6.430 1.360-1.010 Paren <35 jaar 3.030 640-580 Subtotaal jongere doelgroepen 21.050 90-3.485 Inclusief 9.000 studenten huishoudens in 2014 Groei 1.070 studenten 2014-2019, door buitenlandse aanwas Bron: Etil 2014 en ABF Research
Onze conclusie vraag vanuit doelgroepen Vraag Toelichting Studenten, Aantal buitenlandse studenten groeit, binnen NL neemt af Jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Jonge huishoudens (niet studenten) trekken weg Reguliere gezinnen en, Ontwikkeling gezinnen en stellen middelbare huishoudens tot 55 jaar loopt terug; tot 2020 afname daarna stabilisatie Europese werknemers Afgelopen jaren sterk gestegen, toename verwacht Expats Sterk afhankelijk van conjunctuur Ouderen (met zorg vraag) Omvang doelgroep groeit, aanbod loopt achter op vraag
Deel van de vraag (13-30%) kan in leegstaand vastgoed landen Voorraad Indicatieve leegstand m² leeg Omzetbaar bvo Omvang woning bvo Aantal woningen Kantoren 650.000 15% 97.500 5-10% 4.875 tot 9.750 90 54 tot 108 Winkels 10% 25.000 10-15% 2.500 tot 3.750 120 21 tot 31 250.000 Slechts 4 tot 9% van leegstaand vastgoed is omzetbaar naar wonen Bedrijfsruimte 10% 140.000 0-5% 0 tot 7.000 90 0 tot 78 1.400.000 Maatschappelijk vastgoed Zorg 750.000 2% 15.000 15-20% 2.250 tot 3.000 120 19 tot 25 Onderwijs Overheid Religieus 1.000.000 300.000 100.000 2% 20.000 15-20% 3.000 tot 4.000 105 29 tot 38 2% 6.000 10-15% 600 tot 900 105 6 tot 9 2% 2.000 15-20% 300 tot 400 135 2 tot 3 Totaal 130 tot 300 Totaal aantal woningen (130-300) gedeeld op vraag tot 2020 van 970 Let op: geen rekening gehouden met leegstand in bestaande woningvoorraad
Samenvatting woningvraag vanuit doelgroepen en huishoudens ontwikkeling Segment Koop grondgebonden Behoefte Indicatie: doel- jaarlijkse groepen vraag 50 Toelichting Vooral tussen 200.000 300.000 Doelgroepen: gezinnen, stellen 30-50 jaar en beperkt behoefte alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken nabij centrum Koop appartementen 20 Vooral tussen 150.000 250.000 Doelgroepen: vooral alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken dichtbij (winkel)voorzieningen en zorgvoorzieningen, goed bereikbaar met OV, centraal gelegen in de stad, hoogstedelijke omgeving Huur grondgebonden Huurappartementen, levenloopbestendig grondgebonden en patio s 10 Beperkte behoefte, toevoegen i.v.m. differentiatie 85 Kansrijke segmenten voor leegstaand vastgoed Doelgroep: senioren, groeiende doelgroep Beperkte verhuisgeneigdheid Wel verschuift woonwens van grondgebonden koop naar huur appartement, patio s of levensloopbestendige grondgebonden woning
Tot slot Huidige woning voorraad Woningaanpassing/ renovatie Nieuwbouw Sloop - herstructurering Verduurzaming huidige voorraad Consolideren Toekomstige woningvoorraad Immigratie en studenten (onzekerheid) Gemiddelde groei tot 2020: huishoudens 185 per jaar, woningvoorraad 165 per jaar Sterkere groei in 2015-2016 2016,, daarna sterk afvlakkend, negatief na 2020 Kwalitatieve opgaven: grootste uitdaging in bestaande voorraad Nieuwbouw: alleen sterke productmarktcombinaties toevoegen
Tot slot d.uitzetter@stec.nl