Een energie neutrale corporatie voorraad in 2030 contouren van een GreenDeal De Investeren contouren als alternatief van een deal voor Heffen Het kabinet is hoe dan ook van plan de corporaties te laten bijdragen aan het tekort op de rijksbegroting. Het idee achter de GreenDeal is ontstaan door een zoektocht naar alternatieven voor de heffing die de corporaties boven het hoofd hangt met minimaal dezelfde inkomsten voor de staatskas maar die daarnaast ook een fors aantal multiplier effecten genereren. Voor de financiering van extra investeringen en een positieve businesscase voor de corporatie is het aanboren van nieuwe geldstromen noodzakelijk. Het idee is dat de energierekening van de huurder daarvoor ingezet gaat worden. Die energierekening bedraagt 4,2 miljard euro per jaar. In ruil voor investeren moeten de corporaties de ruimte krijgen om te ondernemen met de Energierekening van de huurder. Koppeling Energieopgave / Woningmarkt Ondernemen met de Energierekening E0 in greendeal corporaties corporaties Betaalbaar en waardevol vastgoed Rijksbegroting, CO 2 doelen overheid burgernl Economische dynamiek bouw Continuïteit GLOBALE CONTOUREN VAN DE DEAL De corporatiesector garandeert de overheid 2 miljard euro. Wanneer corporaties investeren in nota-nul-renovaties ontstaan er trekkingsrechten waardoor de bijdrage aan de heffing teniet kan worden gedaan. De basis voor zowel een sluitende businesscase als de financiering is de energierekening van de huurder. De deal werkt als een communicerend vat, met aan de ene kant de heffing en aan de andere kant extra belastinginkomsten (BTW, Loonbelasting Winstbelasting) over een meer-investering van pakweg 4 tot 6 miljard per jaar, waardoor de schatkist per saldo geen negatieve gevolgen ondervindt. Beide kunnen in aparte regelingen gegoten worden waardoor er begrotingtechnisch geen sprake is van gekoppelde inverdieneffecten. Aanvullende gedachte Aangezien vanuit het woonbundel principe de woonquote voor scheefwoners nog positiever zal uitpakken is er aanvullend een idee om het scheefwonen aan te pakken, dat was immers één van de argumenten van het kabinet de voorgestelde heffing in te voeren. Het idee is om daarvoor in de analogie van de huurtoeslag fiscaal een huurheffing te innen. Het inkomen wordt gekoppeld aan de woonfactuur van de woning. Woon je in een te goedkope woning dan wordt er extra belasting geheven. Voor de geschatte 600.000 scheefwoners betekent dat een toeslag van gemiddeld 140,- p/m. Daarmee kan aanvullend ca. 1 miljard aan inkomsten gegenereerd worden. DE OVERHEID Van de overheid wordt verwacht dat ze de condities scheppen waarbinnen ondernemen met de energierekening van de huurder mogelijk wordt. Daarbij dient vooral gedacht te worden aan het vertalen van huurwetgeving naar woonlastenwetgeving. Ruimte voor salderen voor de voordeur en het begrip vernieuwbouw verankeren in het toezichthoudend kader. Ook het exploiteren van kleinschalige energievoorzieningen t.b.v. DAEB-woningen dienen als DAEB activiteit beschouwd te worden. DE BOUWERS Van de Bouwsector wordt verwacht dat ze blijven innoveren waardoor ze betere producten produceren tegen lagere prijzen (25% daling de komende 10 jaar) met betere gegarandeerde prestaties. De recent gelanceerde actieagenda bouw zal haar focus moeten leggen op de ontwikkeling van een ambachtelijk ingestelde bedrijfstak naar een innovatieve woonindustrie. DE CORPORATIES Van de corporaties wordt verwacht dat zij zich gaan concentreren op de woningen met een D, E, F en G label (ca. 1,6 miljoen woningen), deze dienen binnen 17 jaar het niveau energie-nota-nul bereikt te hebben. Corporaties die dat niet doen kiezen dan bewust voor een jaarlijkse afdracht aan de staatskas.
Een energie neutrale corporatie voorraad in 2030 contouren van een GreenDeal Investeringsagenda In onderstaande tabel is de investeringsopgave tot 2030 uitgewerkt waarbij ca. 1.600.000 woningen worden getransformeerd naar Energie- Nota-Nul. De prijzen zijn in overleg met marktpartijen tot stand gekomen waarbij is uitgegaan dat er de komende jaren nog een flinke innovatieslag gemaakt gaat worden wat moet leiden tot betere producten tegen lagere prijzen. Er is uitgegaan van een structurele kostprijsverlaging van 25% verdeeld over 10 jaar. Energetische maatregelen kunnen niet los worden gezien van levensduurverlengende maatregelen. Een woning die een betere kwaliteit krijgt dan nieuwbouw moet zeker weer 50 jaar meekunnen. Vandaar dat de investering is aangevuld met levensduurverlengende maatregelen. De verduurzaming van de gebouwde omgeving is hoe dan ook noodzakelijk en onontkoombaar. Argumenten tegen een snelle verduurzaming zullen vooral uit de hoek van de energiebedrijven komen. Natuurlijk ligt er ook een vraag op tafel hoe het wegvallen van de huidige belasting op energie opgelost moet worden. Maar dat vraagstuk moet vroeg of laat hoe dan ook opgelost worden en kan niet als argument worden gebruikt om niets te doen. Het is in die zin nuttig om te kijken naar de economische verduurzamingseffecten in Duitsland. Corporaties investeren per jaar zo n 10 miljard in nieuwbouw en renovatie, dat is op dit moment zo n 20% van de totale bouwomzet en meer dan 60% van de totale woningbouwomzet. Huren zijn een niet belaste activiteit in de zin van BTW waardoor verhuurders het eindstation zijn in de BTW-keten bij de inkoop van vastgoed. Dat betekend concreet dat bij het wegvallen van investeringen door de corporaties de schatkist fors verliest op BTW inkomsten uit de jaarlijkse bouwomzet van de corporatiesector. Daarnaast zijn bouwactiviteiten sterk locatiegebonden waardoor ook de inkomstenbelasting en winstbelasting volledig als rijksinkomsten geboekt kunnen worden, dat betreft ca. 40% van de totale bouwomzet. Bij het stilvallen van de investeringen zullen aan de andere kant de uitgaven voor uitkeringen en schuld-hulp-sanering explosief stijgen doordat de werkgelegenheid in het woningbouwsegment meer dan gehalveerd wordt, waarbij de effecten van de plannen rond de hypotheek nog niet eens in ogenschouw zijn genomen. Een malaise in de bouw betekend veel voor de economische dynamiek binnen andere sectoren. De bouw vormt één van de belangrijkste fundamenten van ons economisch systeem. jaar Aantallen Energertisch. Levenduurverlenging TOTAAL Belastingen 2013 1% 16725 480.003.539 501.745.860 981.749.399 397.608.507 2014 3% 50175 1.425.610.512 1.490.185.204 2.915.795.716 1.180.897.265 2015 3% 50175 1.397.098.302 1.460.381.500 2.857.479.802 1.157.279.320 2016 3% 50175 1.355.185.353 1.416.570.055 2.771.755.408 1.122.560.940 2017 5% 83624 2.145.710.142 2.242.902.587 4.388.612.729 1.777.388.155 2018 5% 83624 2.038.424.635 2.130.757.458 4.169.182.093 1.688.518.748 2019 5% 83624 1.936.503.403 2.024.219.585 3.960.722.988 1.604.092.810 2020 5% 83624 1.878.408.301 1.963.492.997 3.841.901.298 1.555.970.026 2021 5% 83624 1.840.840.135 1.924.223.138 3.765.063.272 1.524.850.625 2022 5% 83624 1.822.431.734 1.904.980.906 3.727.412.640 1.509.602.119 2023 7% 117074 2.525.890.383 2.640.303.536 5.166.193.919 2.092.308.537 2024 7% 117074 2.525.890.383 2.640.303.536 5.166.193.919 2.092.308.537 2025 7% 117074 2.525.890.383 2.640.303.536 5.166.193.919 2.092.308.537 2026 7% 117074 2.525.890.383 2.640.303.536 5.166.193.919 2.092.308.537 2027 8% 133799 2.886.731.866 3.017.489.755 5.904.221.621 2.391.209.757 2028 8% 133799 2.886.731.866 3.017.489.755 5.904.221.621 2.391.209.757 2029 8% 133799 2.886.731.866 3.017.489.755 5.904.221.621 2.391.209.757 2030 8% 133799 2.886.731.866 3.017.489.755 5.904.221.621 2.391.209.757 100% 1672486 37.970.705.049 39.690.632.455 77.661.337.505 31.452.841.689 De inkomsten voor de staat zijn uitgewerkt in de laatste kolom. Daarbij is gerekend met 3 vormen van belastingen: BTW 21%, Inkomstenbelasting 30% van 40% bouwomzet, Winstbelasting 25% van 3% bouwomzet. In de berekeningen zijn geen inflatiecorrecties opgenomen.
4,2 miljard FINANCIERING 60/80 miljard BTW/Belastingen 2 miljard 10 miljard economische dynamiek
Een energie neutrale corporatie voorraad PERSPECTIEF 30% van de corporatie voorraad energieneutraal in 2020 corporatie waarbij: huurders geen al maar stijgende energierekening hoeven te betalen maar inflatievolgende woonlasten corporaties rendabele renovatie investeringen doen in hun woningen De bouw sector voor de komende 10 jaar weer volop werk heeft De overheid minder huurtoeslag hoeft te betalen 20 december 2012 versie 2.2 In 2012 Rendabel in nieuwbouw en renovatie Geleverd door innovatieve bouwbedrijven Gewild door huurders Onderzocht door koplopende corporaties Energiesprong resultaten De bouwsector heeft heeft in 2012 bouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota ontwikkeld. De prijzen van die woningen zijn zo n 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. Excellente Concepten Nia Nesto De Voorsprong Experimenten Energiesprong Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties voor grondgebonden woningen waarbij de E-nota verdwijnt in de woonfactuur blijken 100 tot 150% rendabeler dan B-label renovaties Slim en Snel De Voorsprong Voorlopers onder corporaties bouwen nieuwe energie nota-nul woningen en renoveren hun bestaande voorraad naar dit zelfde niveau. Op bestuurlijk en projectmatig niveau groeit het draagvlak om de voorraad energie notaloos te maken Slim en Snel Project en traject regeling woningbouw De rekenregels en beoordelingen door toezichthouders van corporaties werken belemmerend voor de notanul-renovatie-markt. Woningen die beter worden dan nieuwbouw zouden ook als zodanig beoordeeld moeten worden. Slim en Snel Rekenen aan corporatiebezit HET FUNDAMENT Jaarlijks betalen huurders ca. 4,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad door de corporatiesector. Op energie-nota-nul renovaties kan met die kasstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. ROL OVERHEID E0 in greendeal corporaties Koppeling Energieopgave / Woningmarkt Ruimte voor de woonbundel MULTIPLIERS Werkgelegenheid Economie (bouwomzet) Financieel Gezonde Corpo Minder huurtoeslag Koopkrachtbehoud minima
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing woonlasten PERSPECTIEF 30% van de corporatie voorraad energieneutraal in 2020 corporatie waarbij: huurders geen al maar stijgende energierekening hoeven betalen maar enkel vastgoed gerelateerde woonlasten corporaties rendabele renovatie investeringen doen in hun woningen De bouw sector voor de komende 10 jaar weer volop werk heeft De overheid minder huurtoeslag hoeft te betalen Investeringen door corporaties in nieuwbouw en renovatie (bron CfV) Woonlasten staan onder druk. Mensen met de laagste inkomens dreigen grootste slachtoffer te worden omdat ze in het algemeen in de woningen met de slechtste kwaliteit wonen door de lage huurprijs. (bron: Wonion) In Engeland en Frankrijk staat het onderwerp Fuel-Poverty hoog op de politieke agenda. Huishoudens die meer dan 10% van het netto inkomen uitgeven aan energie vallen in de categorie Household in Fuel Poverty (bron: Getting the measure of fuel poverty maart 2012) 2007 2008 2009 2010 2011 De verhuurdersheffing dreigt een rem te zetten op investeringen. Onbedoeld neveneffect daarvan zijn: Investeringsstop door corpo s met als gevolg een mogelijk fiscaal verlies oplopend tot maximaal 2 miljard euro. Verlies van overige belastingen oplopend tot maximaal 3 miljard euro. Verlies van werkgelegenheid in de bouwsector, wat voor de overheid ook betekent: hogere uitgaven voor WW, uitkeringen en schuld-hulp- verlening. (10% baanverlies: 35.000 banen, maal 25.000 = 875 mln per jaar). Vervolgens heeft een malaise in de bouwsector negatieve effecten op de economische dynamiek in andere sectoren. Verder remmen de kabinetsvoornemens de verduurzaming van de bestaande voorraad, doordat de rol van de Corporatie als sleutelspeler in de verduurzamingsopgave verloren dreigt te gaan. Met als gevolg: De betaalbaarheid van de woningvoorraad komt nog meer onder druk te staan. Risico op langere termijn: energiearmoede. Stel: 1/3 van de sociale huurders heeft op termijn betalingsproblemen. Met 0,8 mln mensen, maal 1000 per jaar, betekent dat 0,8 mrd. tekort. Waar komen de problemen te liggen al mensen niet meer kunnen betalen? De innovatie-inspanningen door de koplopers van de bouwsector dreigen waardeloos te worden.
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing aanbod RESULTATEN ENERGIESPRONG De bouwsector heeft heeft in 2012 bouwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota ontwikkeld. De prijzen van die woningen zijn zo n 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. renovati e De corporaties zijn op dit moment het vliegwiel voor de ontwikkeling van innovatieve duurzame woningen. De Energiesprong experimenten laten zien dat er enorme stappen gezet kunnen worden in zowel nieuwbouw als renovatie. De bouwsector ontwikkelt in Hoog Tempo betaalbare nieuwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota. De prijzen van die woningen zijn zo n 20.000,- lager dan een bouwbesluit-woning gebouwd volgens het traditionele bouwproces (zie figuur onder). Dezelfde ontwikkeling is ook zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties waarbij de energie-nota verdwijnt in de woonfactuur leveren een rendementsverbetering van zo n 100 tot 150% t.o.v. B-label renovaties. Deze innovatieinspanningen dreigen waardeloos te worden als ze niet binnen afzienbare tijd leiden tot bouwomzet. NiaNesto een initiatief van Portaal geïnspireerd op het EnergieSprongprogramma heeft aangetoond dat de bouw uitgedaagd kan worden tot forse innovatiestappen nieuwbouw
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing exploitatie RESULTATEN ENERGIESPRONG Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energie-nota-nul renovaties voor grondgebonden woningen waarbij de E-nota verdwijnt in de woonfactuur blijken 100 tot 150% rendabeler dan B-label renovaties Corporaties hebben de primaire taak om woningen voor de laagste inkomensgroepen betaalbaar te houden. Het compenseren van energieprijsstijgingen door lagere huren is daarbij niet echt een optie. Door corporaties te laten ondernemen met de energierekening van de bewoner, tegen gelijkblijvende woonlasten, komt er een enorme Investeringscapaciteit beschikbaar en wordt de betaalbaarheid van (sociaal) wonen geborgd. Aangezien de businesscase een gezond rendement laat zien is er geen sprake van onrendabele toppen en teren de corporaties niet in op hun vermogen. De innovatiemogelijkheden van de bouwsector zijn op dit moment nog lang niet benut. Dat betekent concreet dat er nog beter en goedkoper geproduceerd kan worden waardoor het mogelijk wordt de energiecomponent van de woonlast te verlagen. Wanneer op die manier gestuurd kan worden op woonlasten is het mogelijk om op termijn de huurtoeslag af te bouwen waardoor een structurele besparing op de rijksbegroting mogelijk wordt. Wat nodig is zijn de condities waarmee corporaties kunnen ondernemen met de Energierekening van haar huurders. Die huurders betalen gezamenlijk ca. 4,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad. Op energie-nota-nul renovaties kan met die geldstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. Dat bedrag is niet nodig voor het realiseren van deze ambitie. De financiering lijkt geen onoverkomelijk probleem met zo n enorme cash-flow in het verschiet en rendementen tussen de 5 en 7 procent. Toelichting: Door Energiesprong is een rekenmodel ontwikkeld waarmee verschillende scenario s voor een complex doorgerekend kunnen worden. Bovenstaand de resultaten van een project in Apeldoorn. Door het hoge rendement van nota-nul-renovatie staan alle stuurvariabelen voor de corporatie op groen. De effecten op de betaalbaarheid van de woonvoorraad lijken evident. Het recent door ECN gepubliceerde trendrapport Energie 2012 laat zien dat er de komende tijd nog forse prijsstijgingen zijn te verwachten. Energiearmoede zal ook de schatkist niet ongemerkt voorbij gaan, zeker niet als de huren boven inflatie zullen stijgen.
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing beleid RESULTATEN ENERGIESPRONG Voorlopers onder corporaties bouwen nieuwe energie-nota-nul woningen en renoveren hun bestaande voorraad naar dit zelfde niveau. Op bestuurlijk en projectmatig niveau groeit het draagvlak om de voorraad energie-nota-nul te maken. Woonlastenbeheersing trigger voor aanpak van de voorraad In de Roadshow zijn vanuit energiesprong een aantal deskundigen bij bestuurders van ambitieuze woningcorporaties op bezoek geweest om na te gaan wat deze nodig hebben om in de praktijk hun ambitie waar te kunnen maken. In de praktijk blijken ambities namelijk moeilijk waar te maken. Met hen werden kansen en knelpunten geïnventariseerd en werd gezocht naar concrete mogelijkheden om de gewenste transitie tot stand te brengen. Het leverde veel verschillende verhalen op. DE corporatie bestaat niet, luidt de hoofdconclusie van deze rondgang. Wel is duidelijk waar de grootste bottlenecks zitten. Vijf groepen van bepalende factoren werden gedestilleerd: 1. het financieel-economisch model 2. het gedrag en de participatie van de gebruiker 3. het institutionele en juridische kader 4. organisatorische aspecten (in- en extern) 5. beschikbare concepten van aanbieders Drie voorbeelden van bewonersprofielen en gebouwtypen Bronnen: nul20, SEV, Rigo, bewerkt door EnergieSprong. Woonqoutes op basis van netto inkomens, prijsstijging energie 6%, inflatie 2,25% De hoeveelheid bottlenecks geeft wel aan dat het om een complexe opgave gaat. Desondanks is de verwachting dat het merendeel van deze bottlenecks is weg te nemen, mits vele partijen in de keten bereid zijn om behalve naar innovatieve oplossingen ook naar innovatieve vormen van samenwerking te kijken. Die bereidheid blijkt er bij vrijwel alle bezochte partijen te zijn. Zo streven drie woningcorporaties binnen de gemeente Tilburg er bijvoorbeeld naar om samen, binnen nu en 8 jaar zo n 4000 woningen van hun woningbestand op het moment van mutatie energie-nota-nul te maken. Corporaties moeten een flinke slag maken met het omlaag brengen van haar bedrijfslasten. Gemiddeld worden er zo n drie maandhuren besteed aan interne kosten die afgaan van de budgetten onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Alleen al door slimme samenwerking met de markt is er een efficiency slag binnen de corporaties te maken. Een vereenvoudiging van regelgeving (woonlastenbenadering) en helder overheidsbeleid zullen zeker aan een effectieve efficiency ronde kunnen bijdragen.
Een energie neutrale corporatie voorraad Doorrekening 2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040 2043 2046 2049 2052 2055 2058 2061 2013 2016 2019 2022 2025 2028 2031 2034 2037 2040 2043 2046 2049 2052 2055 2058 2061 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030 2033 2036 2039 2042 2045 2048 2051 2054 2057 2060 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030 2033 2036 2039 2042 2045 2048 2051 2054 2057 2060 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 25.000.000.000 20.000.000.000 15.000.000.000 10.000.000.000 5.000.000.000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0-4.000.000.000 3.500.000.000 3.000.000.000 2.500.000.000 2.000.000.000 1.500.000.000 1.000.000.000 500.000.000 Prijscategorieën Woonlastencorrectie Duur Midden Betaalbaar Goedkoop Operationele kasstroom Operationele kasstroom na 2% normatief Prijscategorieën Woonlastencorrectie - Duur Midden Betaalbaar Goedkoop Operationele kasstroom Operationele kasstroom na 2% normatief In dit scenario worden 1,67 miljoen woningen verbeterd naar energie-nota-nul. Consequentie van de ingreep is dat een zeer groot deel van de voorraad in de categorie betaalbaar blijft, doordat er een garantie is dat de woonlasten niet boven inflatie stijgen. Dat betekent met een huur tot 524 volgens de huidige uitgangspunten. Tegelijk is sprake van een op termijn zeer positief ontwikkelende netto kasstroom. Dat betekent dat in dit scenario zelfs nog ruimte is voor verlaging van huren, of andere uitgaven van de corporatiesector. In het scenario alle woningen naar label B staat de betaalbaarheid op termijn onder druk. Door stijgen energieprijzen (gerekend met 5%) en een gematigde huurprijsontwikkeling vallen er steeds meer woningen in de dure woonlastencategorieën. Het probleem van dit scenario is daarnaast dat de kasstromen zich in eerste instantie matig positief ontwikkelen maar na verloop van tijd gaat afnemen. Dat betekent dat er eigenlijk een verhoging van huren noodzakelijk is om het scenario sluitend te krijgen, waarmee de betaalbaarheid meer onder druk komt te staan. Op basis van het SEV-model voor de sector is een eerste doorrekening gemaakt van de consequenties van het verbeteren van de woningvoorraad naar energie-nota-nul. Bij die verbetering is steeds een dubbel oordeel aan de orde: 1. De betaalbaarheid van de woningvoorraad 2. De financiële positie van de sector Het voorgestelde scenario is om de 1,67 miljoen slechtste woningen in de komende 18 jaar te verbeteren. Daarbij zijn twee alternatieven gehanteerd: Standaard verbetering Label B: er is gerekend met energiebesparing van 35% volledig door te rekenen aan de huurder. De energielasten zullen blijven stijgen met energieprijsstijging. Energie-nota-nul: er is gerekend met de hoogte van de huidige energienota die volledig door corporatie wordt geïnd. De nota stijgt met inflatie. De bewoner heeft vandaag geen voordeel, maar op termijn wel, omdat er geen stijging van woonlasten boven inflatie meer is. Om de scenario s goed vergelijkbaar te houden is er vanuit gegaan dat er geen harmonisatie plaatsvindt. Conclusie scenario s Betaalbaarheid kan op een termijn van 30 jaar niet worden gegarandeerd door label B renovaties, wel door energie-nota-nul. Energie-nota-nul genereert op termijn veel positiever kasstromen. Daarmee is sprake van het gewenste verdienmodel voor de sector. De betaalbaarheid van label B wonen is door de sector op termijn niet op te brengen. Het annexeren van de Energierekening door de corporatie is hoe dan ook noodzakelijk om investeringen te plegen. NB. Het SEV rekenmodel is in ontwikkeling wat betekend dat de gepresenteerde plaatjes in dit stadium vooral als richtinggevend beschouwd moeten worden.
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing institutionele kader RESULTATEN ENERGIESPRONG De rekenregels en beoordelingen door toezichthouders van corporaties werken belemmerend voor de nota-nul-renovatie-markt. Woningen die beter worden dan nieuwbouw zouden ook als zodanig beoordeeld moeten worden. Percepties Binnen corporaties leven percepties over de interpretatie van het regelgevend kader die niet altijd terecht blijkt te zijn leren gesprekken met ondermeer Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW. Er ligt in de verantwoording een grote verantwoordelijkheid bij de corporatie maar er is ruimte om met een goede onderbouwing af te wijken van normen, die geen strakke normen blijken te zijn. De levensduurverlenging van een complex en de manier waarop die in de boeken komt is zo n onderwerp. Met een goede onderbouwing kan richting toezichthouder en accountant duidelijk gemaakt worden dat er sprake is van (ver)nieuwbouw waardoor de woning op een totaal andere manier kan worden verwerkt in de boeken van de corporatie. Het opnemen van de woonbundel als nieuwe kasstroom levert dan een rendement waarmee er in de meeste gevallen geen sprake meer is van een zogenaamde onrendabele top. Wat werkt belemmerend voor de grote sprongen Een nota-nul-renovatie gaat uit van een verantwoord rendement gebaseerd op degelijke economische rekensommen. Tot nu zijn corporaties niet echt gewend om in die termen te denken. Een positief rendement betekend een andere impact op de vermogenspositie van de corporatie waardoor bijvoorbeeld een hogere schuldpositie verantwoord zou kunnen zijn. Passiefhuis renovatie Kerkrade, beter dan nieuwbouwprestatie Passiefhuis renovatie Rosendaale, beter dan nieuwbouwprestatie Ondernemen met de energierekening van de huurders waarbij de garantie wordt gegeven dat de woonkosten inflatievolgend stijgen betekend ook iets voor de huurtoeslaggrenzen. In bepaalde gevallen kan die overschreden worden als er een energiecomponent wordt toegevoegd. Behoud van huurtoeslag voor zittende en nieuwe huurders dient geborgd te worden. Energieconcepten los koppelen van het gebouw en onderbrengen in aparte constructies geniet niet de voorkeur. Woningen kunnen energieleverend geleverd worden en de totale woning kan dan als DAEB gefinancierd worden. Extern financieren of andere exotische vormen van off-balance constructies zijn nodeloos ingewikkeld en betekenen uiteindelijk ook ineffectieve inzet van maatschappelijke middelen.
Een energie neutrale corporatie voorraad Onderbouwing deal HET FUNDAMENT Jaarlijks betalen huurders ca. 4,2 miljard aan de energiebedrijven. Met dat geld kan ook geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad door de corporatiesector. Op energienota-nul renovaties kan met die kasstroom een positief rendement behaald worden en komt een investeringspotentieel van ca. 80 miljard ter beschikking. De rekensom van de Energierekening Een alternatief is: geen verhuurdersheffing maar het scheppen van investeringscondities waardoor de inkomsten uit de verhuurdersheffing worden gecompenseerd door belasting op 4 tot 6 miljard euro bouwomzet. Daarmee wordt de investeringscapaciteit van woningcorporaties overeind houden, met als doel: De betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad in NL te garanderen. De economische vitaliteit van de corporatiesector te waarborgen. Een stevige Impuls voor de bouwsector: zowel innovatie als werkgelegenheid Belasting inkomsten Afbouw huurtoeslag doordat investeringskosten nog flink kunnen dalen. (op termijn, opbrengst 2,4 miljard euro) Afschaffen subsidiëring verduurzaming woningvoorraad (besparing X miljard) De woonbundelbenadering Vanuit het denken in woonlasten is door Energiesprong de Woonbundelbenadering bedacht. Concreet vertaald: een woonfactuur waarin huur en energie zijn verdisconteerd. De woning (of bronnen in de directe nabijheid daarvan) wekt in dit geval genoeg energie op in het hele energiegebruik van de bewoner te voorzien. Uiteraard is dat energiegebruik gelimiteerd en gebaseerd op een combinatie van gebouwspecificaties en het bewonersprofiel. Het wordt nu een specifieke keuze van de bewoner om over zijn bundel heen te gaan waardoor hij toch nog een aanvullende energiefactuur ontvangt. De verwachting is dat daar dezelfde preventieve werking van uitgaat als in het geval van een belbundel waarbij de gebruiker vooraf wordt geïnformeerd over zijn belgedrag en die kan aanpassen voordat er overschrijding plaatsvindt. De redering achter wonen zonder toeslag De E0-renovatie moet dan een rendement leveren van +5%, de renovatieconcepten moeten dan nog zeker 30% goedkoper. Zo rond 2017 (grove schatting) kan er dan gestuurd worden met woonlasten omdat de corporaties ook genoegen kunnen nemen met een lager rendement. Daardoor kan na verloop van tijd de huurtoeslag langzaam teruggedraaid kan worden. In plaats van 2 miljard afdragen moet er toegewerkt worden naar een toename van de investeringen. Een vergroting van de bouwomzet richting 15-16 miljard rond 2017 levert de schatkist dezelfde belasting opbrengsten op als een heffing van 2 miljard en zal een enorme impuls zijn voor innovatie binnen de woonindustrie die tegen die tijd zal ontstaan. Het investeringspotentieel zal alleen maar toenemen doordat de bouwsector wordt aangemoedigd dezelfde oplossingen te verkopen aan particulieren waarbij gebruik kan worden gemaakt van hetzelfde mechanisme. Rond die tijd zijn we door slimme innovaties in staat om aanzienlijke voordelen voor huurders te bewerkstelligen waardoor de huurtoeslag afgeschaft kan worden. Daarmee kan er structureel 2,4 miljard bezuinigd worden op de rijksbegroting. De onbedoelde positieve gevolgen, zoals de verbeterde kwaliteit van wonen en leven, zijn niet in geld uit te drukken, maar zullen onvermijdelijk bijdragen aan het welzijn van een flink deel van de bevolking.