VASTGOED ADVISEUR Dylan Dresens: NHG voor duurzaam woningbehoud Wel of geen huizenzeepbel Stoplichtconvenant tegen criminaliteit in huurmarkt Uw verdienmodel verdient meer aandacht WOZ moet actueel en objectiever jaargang 28, nummer 1 februari 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in aansprakelijkheidsverzekeringen aansprakelijkheids- voor o.a. Specialist in verzekeringen voor o.a. Assurantieintermediairs, Assurantie- hypotheek-, intermediairs, kredieten hypotheek-, pensioenadviseurs kredieten pensioenadviseurs Makelaars, beheerders en Makelaars, taxateurs beheerders in onroerende en taxateurs zaken in onroerende zaken Advocaten, notarissen, accountants Advocaten, notarissen, belastingadviseurs accountants en belastingadviseurs Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening... AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al Net ruim zoals 25 u jaar zijn zijn wij specialist. wij makelaar Al ruim in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor in aansprakelijkheidsverzekeringen. hebben wij veel ervaring opgebouwd Hierdoor kunnen kunnen wij u wij een u optimale een bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming bescherming van de continuïteit van de continuïteit van uw van bedrijf uw bedrijf bieden, garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En blijven u kunt doen ondertussen waar u goed blijven in bent: doen makelen. waar u goed in bent. dat dat houden houden wij wij zo zo WWW.SCHOUTENINSURANCE.COM WWW.SCHOUTENINSURANCE.COM s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 09-07-2010 14:26:02 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 09-07-2010 14:26:02
6 12 Nieuw beleid Nationale Hypotheek Garantie: duurzaam woningbehoud Wel of geen huizenzeepbel 18 24 Halt voor malafide activiteiten op huurmarkt dankzij stoplichtconvenant Uw verdienmodel verdient meer aandacht in dit nummer no nonsense Kleine stapjes in goede richting 5 actueel Nieuw beleid Nationale Hypotheek Garantie: duurzaam woningbehoud 6 Wel of geen huizenzeepbel 12 Halt voor malafide activiteiten op huurmarkt dankzij stoplichtconvenant 18 Uw verdienmodel verdient meer aandacht 24 Tweeluik WOZ moet actueel en objectiever 28 columns Onderzoeksinstituut OTB Een nieuwe werkelijkheid of op de oude voet verder 11 Bedrijfsmatig Vastgoed Geld verdienen aan verduurzaming; een modern sprookje? 23 Agrarisch Vastgoed Aan weggevertjes doen we niet meer 27 Rabobank Nederland Stijgt of daalt de woningprijs? 33 achtergrond Uit de media 4 Online 15 Uit de rechtspraak Zicht op de hoofdprijs? 16 Makelaar van de Maand Vrijehuizenmarkt Peel en Maas/Horst aan de Maas 30 Achter de Voorkant Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3
UIT DE MEDIA Meer nieuwe koopwoningen verkocht in 2013 Over heel 2013 werden er 14.769 nieuwe koopwoningen verkocht. Dat is 3% meer dan in 2012. Het maandgemiddelde in 2013 kwam uit op 1.230 woningverkopen, terwijl vooraf 1.000 verkopen waren verwacht. Het tweede halfjaar was bovendien beter dan het eerste halfjaar, dat blijkt uit rapportage van NVB Bouw. In regionaal opzicht zijn de verschillen enorm. De zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel, scoren net als in voorgaande jaren het beste. In Gelderland bijvoorbeeld steeg de verkoop van nieuwe koopwoningen met 15% ten opzichte van het jaar ervoor, in Overijssel met 11% en in Noord-Brabant met 8%. Ook Zuid-Holland zit ditmaal flink in de plus (+9%). Zwaar tegenvallende prestaties zien we daarentegen in Limburg, Zeeland en ook de randstadprovincies Noord-Holland en Utrecht moeten opnieuw dalende verkopen van nieuwe woningen noteren. Grote verschillen zijn er ook tussen de verkoop van eengezinswoningen (+10%) en die van appartementen (-8%). De verwachting is dat 2014 opnieuw in het teken van (verder) verkoopherstel zal staan. Voor heel het jaar verwacht NVB gemiddeld 1.500 tot 1.700 woningverkopen per maand. Dat komt neer op zo n 18.000 tot 20.000 verkopen over heel 2014. Voor de crisis waren maandelijkse verkoopcijfers van 4.000 tot 5.000 nieuwe woningen nog heel normaal. 2014 wordt dus duidelijk een tussenjaar. In die tijd zal de bouw naar een nieuw evenwicht zoeken. Kunnen banken meer maatwerk gaan leveren? Minister Dijsselbloem heeft de Tweede Kamer geïnformeerd over het overleg tussen de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Onderwerp: het gebruik van de uitzonderingsmogelijkheden en eventuele onduidelijkheden bij de normen voor de Loan to Income (LTI) en Loan to Value (LTV), zoals deze zijn vastgelegd in de ministeriële regeling voor hypothecair krediet. De mogelijkheden om binnen de normen maatwerk te leveren, zijn in voldoende mate aanwezig. Wel geven betrokken partijen aan dat dit nog relatief weinig gebeurd, wellicht door het in het verleden bewust gevoerde beleid om ruimhartig gebruik in te perken. Daardoor is er enige verstarring ontstaan. Toch is afwijken van de normen volgens de betrokken partijen mogelijk mits voldoende onderbouwd én in beoordeling per specifieke aanvraag door de bank. Minister Dijsselbloem stuurt de Kamer in het voorjaar een brief over de positie van flexwerkers en zzp ers op de woningmarkt, het gebruik van de explains en de manier waarop met de hypotheekregels wordt omgegaan door banken. Prijzen bestaande koopwoningen in december bijna 4% lager dan jaar eerder Bestaande koopwoningen waren in december 3,7% goedkoper dan in december 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is kleiner dan in de voorgaande maand, toen bestaande koopwoningen 4,7% goedkoper waren. Hoewel de bestaande koopwoningen in 2013 nog goedkoper waren dan een jaar eerder, is het prijsniveau in het afgelopen halfjaar nagenoeg stabiel gebleven. De prijzen lagen in december 2013 op hetzelfde niveau als begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 20,1%. Prijsindex bestaande koopwoningen 2010 = 100 110 105 100 95 90 85 80 Bron: CBS, Kadaster. In 2013 zijn 110.094 woningen van eigenaar gewisseld. Dat is een daling van 6,1% in vergelijking met een jaar eerder. Prijzen van bestaande koopwoningen 2 0-2 -4-6 -8-10 -12 2010 Aantal verkochte woningen december 2013 December 2013 15.463 Daling 10.9% t.o.v. december 2012 17.364 Stijging 46.2% t.o.v. november 2013 10.576. Woningtypen Daling 2-onder-1 kapwoningen t.o.v. dec. 2012 21.9% Daling appartementen t.o.v. december 2012 3% Stijging 2-onder-1 kapwoningen t.o.v. nov. 2013 36.6% Stijging tussenwoningen t.o.v. november 2013 57.5%. Aantal geregistreerde hypotheken December 2013 23.575 Daling 19.5% t.o.v. december 2012 29.268 Stijging 48.1% t.o.v. november 2013 15.918. Aantal executieveilingen December 2013 160 Daling 13.5% t.o.v. december 2012 185 In 2013 werden 1.863 executieveilingen geregistreerd. Bron: Kadaster 2011 %-mutatie t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder 2010 Bron: CBS, Kadaster. 2011 2012 2012 2013 2013 4 VASTGOED ADVISEUR februari 2014
NO NONSENSE kleine stapjes in goede richting Langzaam maar gestaag lijkt het tij te keren. Voorzichtig draait het sentiment in de goede richting. Bedrijven investeren meer, het consumentenvertrouwen neemt al maanden toe, de economie is uit de recessie. Kers op de taart: de koopkracht neemt in 2014 voor veel mensen toe. Gezond verstand leert dat de woningmarkt dan niet achter kan blijven. De eerste tekenen van herstel dienen zich dan ook aan, hoewel interpretatie van cijfers zoals altijd cruciaal is. Positieve geluiden zijn er genoeg. Volgens de OESO is het aantal Nederlanders dat zeer tevreden is over hun leven, de laatste jaren alleen maar toegenomen (86%). Het feit dat het gemiddeld inkomen per huishouden ondanks de crisis gelijk bleef, speelt in dit welzijn een belangrijke factor. Ook het Sociaal Cultureel Planbureau komt aan 85% gelukkige tot zeer gelukkige Nederlanders. In vergelijking met buurlanden, is onze kwaliteit van leven hoog. Uit CBSonderzoek blijkt dat 85% van de bevolking in 2012 tevreden door het leven ging, ruim de helft was tevreden over hun woning. Meer dan een derde was zelfs zeer tevreden. Ook de woonomgeving werd positief gewaardeerd. Valt er dan niets te mopperen? Natuurlijk wel. Je zou maar werkloos zijn, met een huis dat onder water staat en verkocht moet worden. Dan neemt het gevoel van welvaart snel af en ben je een stuk minder tevreden over je woning. Ook veel ondernemers neem menig makelaar hebben de laatste jaren de broekriem flink moeten aanhalen. Dat is de keerzijde van de medaille. Het leert ons dat het dieptepunt lijkt bereikt, maar dat de weg omhoog lang is. Woningmarktcijfers van diverse bronnen bevestigen dit beeld. Maar de cijfers zijn wel voor meerdere uitleg vatbaar en verschillen nogal per regio. Kijk je maand op maand, dan zijn we op de weg terug. Huizen worden eerder verkocht, maand op maand is er sprake van prijsstijging. Ook kwartaal op kwartaal, draait de richtingaanwijzer langzaam in een positieve richting. Jaar op jaar is dat beeld anders. Er is sprake van een behoorlijke prijsdaling. In een aantal regio s is er zelfs nog steeds transactiedaling, terwijl het gemiddeld aantal transacties al een paar maanden gestaag toeneemt. Het is dus maar hoe je het bekijkt. Maar hierdoor kan er wel een verkeerd beeld ontstaan. Natuurlijk, we kunnen niet meteen juichend op de banken gaan staan. De werkloosheid is ongekend hoog, een flexibele arbeidsmarkt zal de vraag naar huurwoningen doen toenemen. De hypotheekrente is nog steeds ongekend laag, maar voor hoelang? En hoewel er voorzichtige geluiden zijn dat maatwerk bij hypotheken weer toeneemt, kunnen we nog lang niet spreken van een ruim aanbod aan hypotheken. Ook het structureel knabbelen aan de Loan-to-Value (LTV), is een tendens die scherp in de gaten moet worden gehouden. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben voor het herstel van de woningmarkt. Zeker, omdat er proefballonnetjes worden opgelaten om de LTV op de lange termijn naar 80% terug te dringen. Een reëel gevaar. Maar, het beeld dat de woningmarkt nog ver is verwijderd van herstel, klopt ook niet. We zitten wel degelijk op een punt van stabilisatie. Laten we het psychologisch effect hiervan niet onderschatten. Consumenten zitten al maanden op de wip wel of niet nu een huis kopen. Wanneer stap je in? Niemand wil te vroeg instappen en te veel betalen. Jaar op jaar berekeningen kunnen dit beslissingsmoment onnodig lang uitstellen. En wat goed is voor de woningmarkt, is goed voor de economie. En dat helpt mee aan ons gevoel van welzijn. Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5
ACTUEEL NHG een ondersteunende functie heeft. We zien dat banken en verzekeraars ons beleid inmiddels hebben omarmd. Daarnaast hebben we een aantal hulplijnen geïntroduceerd in de vorm van budget- en jobcoaches. Maar nogmaals: de eerste verantwoordelijkheid ligt bij de geldverstrekkers. De coaches komen pas in actie als de geldgever en -nemer er niet uit komen. Het is belangrijk dat NHG vroeg in beeld komt, stelt Dresens. Als de klant een betalingsachterstand heeft van twee maanden en de geldverstrekker geen contact krijgt met de klant, proberen wij dat contact tot stand te brengen. We bekijken dan in hoeverre het om een kansrijk traject gaat. Als de betalingsachterstand oploopt tot vier maanden, is er opnieuw contact, en wordt een prognose opgesteld op basis van de problematiek. Twee maanden later verlangen wij van de geldverstrekker een plan van aanpak waarin ofwel een oplossing wordt voorgesteld waarbij de klant in de woning kan blijven wonieuw beleid nationale hypotheek garantie: duurzaam woningbehoud Duurzaam woningbehoud is het uitgangspunt van de nieuwe lijn die de Nationale Hypotheek Garantie in 2013 heeft ingezet. Goed beschouwd kun je nu spreken van een tweede faciliteit die NHG biedt. Deze richt zich op het voorkómen van onnodige woningverkopen. De bekende activiteit, het kwijtschelden van de restschuld na een gedwongen verkoop (als de consument daar recht op heeft), blijft natuurlijk ook gewoon voortbestaan, zegt Dylan Dresens, directeur Operations bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Hij benadrukt dat de stichting op geen enkele manier in de plaats wil treden van geldverstrekkers en van instanties als het UWV en schuldhulpverlening. Integendeel: wij streven ernaar om ondersteunend te zijn aan die organisaties. De geldverstrekkers blijven leidend in het hele proces, dat zich afspeelt tussen geldverstrekker en woningeigenaar. Onze focus ligt bij het nemen van maatregelen om gedwongen verkoop te voorkomen. Dat levert voor alle partijen voordelen op; ook voor de NHG. Wij kunnen op die manier onze verliezen beperken. En het geld dat wij betalen bij zo n gedwongen verkoop, is het geld van alle mensen die premie hebben betaald en die in de toekomst wellicht een beroep op NHG moeten doen. Vanwege de achtervang door het Rijk hebben we natuurlijk een nog bredere verantwoordelijkheid. Zo n drie jaar geleden was al duidelijk dat het aantal woningeigenaren met betalingsproblemen alleen maar zou stijgen naarmate de financiële en economische crisis langer ging duren. Dresens: De banken hebben die ontwikkeling ook onderkend, en zijn meer aandacht gaan besteden aan hun Bijzonder beheer. Consumenten met financiële problemen worden nu in een veel eerder stadium benaderd met de vraag welke lijn moet worden gevolgd. Dat is een goede zaak. Vroeg in beeld Op basis van de best practices van alle geldverstrekkers hebben wij een gedragslijn opgesteld voor de banken en verzekeraars. In eerste instantie vreesden zij dat deze een inbreuk op hun bedrijfsproces zou betekenen, maar inmiddels is het ook voor hen duidelijk dat de gedragslijn drs. dylan dresens MC (1973) Dylan Dresens studeerde na het atheneum economie aan de Erasmus Universiteit, waar hij ook een graad behaalde in Management Consultancy. Hij was consultant bij Oasis en organisatieadviseur bij o.a. Holland Consulting Group. Sinds maart 2010 vormt Dylan Dresens samen met algemeen directeur Karel Schiffer de tweehoofdige directie van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7
wijzigingen nhg per 1 januari 2014 De Nationale Hypotheek Garantie is op 1 januari jl. op een aantal punten gewijzigd: De borgsom (het percentage van de hypotheeksom) is verhoogd naar 1%. De kosten voor NHG zijn nog steeds fiscaal aftrekbaar. Nu is de maximale NHG-kostengrens 290.000 euro om per 1 juli 2014 verder te dalen naar 265.000 euro, aflopend naar 225.000 per 1 juli 2016. Uiteindelijk moet de maximale kostengrens gelijk gaan lopen met de gemiddelde verkoopprijs. De leennormen voor hypotheken met een rente die lager is dan 4%, zijn strenger geworden. Woningeigenaren van wie de hypotheek onder water staat, kunnen de restschuld voortaan ook onder NHG laten vallen. Banken zullen daardoor eerder bereid zijn om een restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. Voorwaarde is wel dat de aanvrager al een NHG-hypotheek heeft. Er zijn criteria geformuleerd die meer recht doen aan bijzonder beheersituaties. In beheersituaties waar getoetst moet worden of woningbehoud te realiseren is, bijvoorbeeld na relatiebeëindiging, geven de ontwikkelde beheercriteria veel specifieker antwoord en bieden deze meer ruimte dan de acceptatiecriteria. alle woningen met NHG via executie verkocht. Dat was enkele jaren geleden nog meer dan 50%. Dat is ook voor ons een voordeel, want daarmee worden onze verliezen fors beperkt. Kenmerkend voor het nieuwe beleid is dat NHG financiële middelen beschikbaar stelt om gedwongen verkoop te voorkómen. Dat is inderdaad helemaal nieuw, bevestigt de directeur Operations. Een voorbeeld: na een echtscheiding heeft de partner die in de woning wil blijven wonen, in veel gevallen onvoldoende inkomen om de hypotheek te blijven betalen. In de oude situatie zou dat onherroepelijk leiden tot gedwongen verkoop (waarschijnlijk met een fors verlies). In de nieuwe situatie gaan wij in gesprek met de bank om te bezien of bijvoorbeeld de hypotheeksom kan worden verlaagd, zodat de maandlasten wél op te brengen zijn. We zijn dat geld dus wel kwijt, maar dat zou ook het geval zijn als er een restschuld zou zijn na gedwongen verkoop. Vanzelfsprekend moet dit wel passen binnen de geldende normen van Loan to Income. In 2013 hebben we ruim 100 huishoudens in hun woning kunnen houden. Dat zou in de vroegere situatie niet mogelijk zijn geweest. Consument heeft verhuisbehoefte en oriënteert zich op mogelijkheden verkoop / meefinancieren restschuld > Proforma toets > Online toets nen (eventueel in samenwerking met NHG); ofwel wordt overgegaan tot uitwinning: verkoop van de woning inclusief een verkoopstrategie. Na goedkeuring van NHG kan het verkoopproces dan in gang worden gezet. Succesvol NHG wil zo veel mogelijk executieverkopen voorkómen: die leveren in de meeste gevallen immers alleen maar verliezen op: voor de woningeigenaar, voor de bank én voor NHG. We zijn dan ook blij dat ons nieuwe beleid duidelijk succesvol is, zegt Dresens. In 2013 werd nog maar 7% van Adviesgesprek consument / geldverstrekker en berekening haalbaarheid Geldnemer oriënteert zich op aankoop en mogelijkheden meefinancieren restschuld Adviesgesprek consument / geldverstrekker en berekening haalbaarheid Binnen 1 jaar Verkoop woning Aankoop woning Na 1 jaar Ontstaan restschuld Verliesdeclaratie conform regulier proces Melding restschuld binnen 30 dagen na transport Garantiemelding restschuld > Formulier Problemen door werkloosheid Als een woningeigenaar zijn hypotheek niet kan betalen doordat hij zijn baan heeft verloren, kan NHG in de loop van dit jaar ook een oplossing bieden waarbij de woning behouden wordt. Dresens: Dan komt onze overbruggingsregeling in beeld. Samen met de geldverstrekker wordt dan gekeken naar het perspectief en naar mogelijkheden die de periode van werkloosheid overbruggen, zodat de woning niet gedwongen hoeft te worden verkocht wegens betalingsachterstanden. Om ervoor te zorgen dat de situatie zo snel mogelijk wordt gestabiliseerd, betrekken wij een jobcoach en een budgetcoach bij het proces. De geldverstrekker moet ervoor zorgen dat de betalingsachterstand niet verder oploopt. Dresens: Dit nieuwe beleid is inderdaad revolutionair. We hebben die nieuwe rol ook maatschappelijk moeten bemachtigen, want alle betrokkenen moesten natuurlijk wel wennen aan deze nieuwe manier van werken. Overkreditering? Dat blijkt ook uit de stroom van reacties die volgde op de bekendmaking van de nieuwe objectieve toetscriteria, die NHG samen met o.a. het Nibud, de AFM, geldverstrekkers en de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken opstelde. Op basis van de nieuwe criteria wordt vastgesteld of de eigenaar in staat is om de lasten op te brengen. Als dat het geval is, kan hij de woning behouden. Deze criteria geven vaak meer ruimte voor woningbehoud. Woningeigenaren met NHG die volgens de acceptatienormen voor 8 VASTGOED ADVISEUR februari 2014
nieuwe hypotheken niet in aanmerking komen voor het benodigde bedrag, hoeven in een aantal gevallen hun woning niet te verkopen. Critici buitelden over elkaar heen om hun publiek duidelijk te maken dat de nieuwe criteria kunnen leiden tot overkreditering. Hypotheeklasten behorend bij een hypotheek van 8,5 keer het jaarinkomen zouden dan nog draaglijk zijn. Dat zou leiden tot een paradox: voor nieuwe klanten is de hypotheek onbetaalbaar; voor mensen met financiële problemen is dat prima mogelijk. De critici stellen dat NHG de voorwaarden eenzijdig heeft gewijzigd; ook in het nadeel van de banken. Die hebben volgens hen meer voordeel bij een direct afgeloste restschuld dan bij een nét-betaalbare hypotheek die nog steeds onder water staat. De regels en het spel Dresens: We hebben de regels niet tijdens het spel veranderd, want deze regels bestonden voorheen niet. We helpen hiermee mensen die op basis van objectieve criteria hun huis niet hoeven te verkopen, en natuurlijk beoordelen we de mogelijkheden om te betalen heel zorgvuldig: het gaat immers om duurzaam woningbehoud. De consument moet ook in de toekomst in staat zijn de hypotheek te blijven betalen. Aan de hand van de criteria kan objectief worden getoetst. Als voortzetting van de lening niet verstandig is, is daar bij NHG altijd ruimte voor. En als de hypotheek niet meer betaald kan worden, is er gewoon weer de borgstelling van NHG: als de consument de woonlasten niet kan betalen (bijvoorbeeld door werkloosheid of echtscheiding) dan schelden wij als de consument daar recht op heeft de restschuld kwijt. Als blijkt dat de woning toch verkocht moet worden, sturen we op een optimale verkoopprijs en dus een zo laag mogelijke restschuld. Om daar enig zicht op te houden, vraagt NHG aan de geldverstrekkers om een bod dat onder 95% van de marktwaarde ligt, voor te leggen. In de meeste gevallen is zo n bod reëel, en geeft NHG toestemming. Voorkómen moet worden dat woningen met NHG te makkelijk voor een te lage prijs worden verkocht, omdat het verlies toch wel wordt opgevangen. De rol van de makelaar In het hele proces is naar de mening van Dresens een belangrijke rol weggelegd voor de makelaar: Natuurlijk heeft een makelaar er op korte termijn belang bij als hij een woning in de verkoop krijgt. Maar er is ook een andere kant. De klant komt vaak als eerste naar de makelaar omdat hij denkt dat hij zijn woning moet verkopen. Als de makelaar hem dan snel en adequaat kan informeren over zijn rechten en plichten, kan een betere afweging worden gemaakt tussen verkopen of niet. Ook zal er duidelijkheid moeten komen over de vraag of de klant wel in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld. De makelaar kan op deze manier bijdragen aan een aanzienlijke verkorting van een lang en pijnlijk traject. Stel dat hij kosten maakt om de woning in de verkoop te brengen, en de verkoop wordt later alsnog ingetrokken omdat op basis van objectieve criteria blijkt dat verkoop niet nodig is? Het is ook goed voor het imago van de makelaar als hij zijn klant het juiste advies geeft. Dat kan op de lange termijn alleen maar in zijn voordeel zijn. Verliesbeperking Vergeet niet dat niet alle klanten recht hebben op die kwijtschelding. Doordat wij sturen op onderhandse verkoop (als verkoop onvermijdelijk is), is de verliesbeperking per transactie gemiddeld 20.000 euro. Bovendien draagt een verkort verkoopproces bij aan waardebehoud van de woning. Een eigenaar die al enkele jaren in financiële problemen zit, zal weinig onderhoud hebben gepleegd aan zijn woning. Die is daardoor zeker in waarde gedaald. Overigens: ook als er investeringen nodig zijn om het verlies te beperken, kan NHG daarin de helpende financiële hand bieden. Het nieuwe beleid vraagt dus van de makelaar een gerichte marketingstrategie, stelt Dresens. Een makelaar die zijn vak verstaat, is in staat om dat hele proces, waarin absoluut heel veel moet worden geregeld en uitgezocht (vorderingen, WSNP etc.), goed te begeleiden. De strategie moet helemaal worden aangepast op het optimaliseren van het proces en het minimaliseren van restschulden. Dat is in het belang van alle betrokkenen; ook dat van de makelaar. We moeten dit samen oplossen, en ik ben ervan overtuigd dat we op de goede weg zijn! Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, NHG VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9
NIEUWE WEBSITE Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Nieuw: online inschrijven voor PE bijeenkomsten De data en locaties van de PE bijeenkomsten staan vermeld op www.makelaarsopleidingen.nl. Contact Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan contact op met ons op via onderstaande contactgegevens: Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon 070-356 32 00 www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN Woningmarktanalyse OTB een nieuwe werkelijkheid of op de oude voet verder De vraag of de koopwoningmarkt over zijn dieptepunt heen is, durf ik met een volmondig ja te beantwoorden. Het aantal transacties van bestaande koopwoningen is voor het derde opeenvolgende kwartaal gestegen en het vierde kwartaal van 2013 is het beste laatste kwartaal sinds 2007. De verkoopprijzen stabiliseren en met name in de steden laten de prijzen al weer een lichte stijging zien. Maar een volgende vraag dient zich aan: behoudt de Nederlandse woningmarkt zijn dynamisch karakter of moeten we met veranderde wooncarrières rekening houden? De Nederlandse woningmarkt staat in tegenstelling tot bijvoorbeeld België en Duitsland, in ieder geval in de periode voor 2009, bekend als een dynamische markt. Huishoudens stemmen hun woonsituatie af op de woonbehoefte in verschillende huishoudenfasen. Veelal verhuist men van klein naar groter, van goedkoop naar duurder en van huur naar koop. De gemiddelde Nederlandse woonduur (rond de tien jaar) is internationaal gezien relatief kort en is lange tijd gefaciliteerd door forse koopprijsstijgingen en verruimde hypotheekmogelijkheden. Maar blijft deze wooncultuur ook de komende jaren overeind? De context is in 2013 duidelijk gewijzigd. Zo geldt de hypotheekrenteaftrek bij nieuwe hypotheken alleen nog als er ook wordt afgelost en wordt de maximale Loan to Value (LTV) ratio beperkt tot 100% in 2018. Dit zet een rem op de potentiele koopprijsstijging in de toekomst. Daar tegenover staat wel dat de betaalbaarheid van koopwoningen aanzienlijk verbeterd is, de hypotheekrente historisch laag is en er een aanzienlijke latente woningvraag bestaat door het uitstelgedrag (in huishoudingsvorming en woonsituatieverbetering) in de afgelopen vijf jaar. Vooral de woningkeuze die aspirant-starters in de nabije toekomst gaan maken, wordt bepalend voor het tempo en de richting van het verdere herstel van de koopwoningmarkt. Deze keuze zal afhankelijk zijn van de intrinsieke voorkeur voor huren of kopen, de netto maandlasten nu en in de toekomst, het in te brengen eigen geld, de inschatting van huur- en koopprijsstijgingen het komende decennium en de maximale LTV. Voorwaar geen eenvoudige keuze waarbij een gedegen advies van makelaars en hypotheekverstrekkers zeer nodig is. Maar wat is dan uw advies? Een jong koppel (25 jaar), tweeverdieners met een gezamenlijk bruto jaarinkomen van 45.000 euro (netto 2.500 euro per maand), meldt zich op uw kantoor en legt u drie mogelijke wooncarrières voor, die zij voor de komende tien jaar hebben uitgestippeld. Optie 1 is eerst vijf jaar in een vrije sector huurappartement (750 euro) wonen en dan vijf jaar in een eengezinskoopwoning (200.000 euro prijspeil 2014). Het tweede alternatief is het kopen van een appartement (120.000 euro prijspeil 2014) en na vijf jaar doorstromen naar een eengezinskoopwoning. Of kan men beter meteen kiezen voor een verblijf van tien jaar in de eengezinskoopwoning? Uitgaande van een jaarlijkse huurprijsstijging van 3%, een koopprijsstijging van 1,5% per jaar en het (eventueel) tussentijds sparen voor in ieder geval de kosten koper bij de aanschaf van een koopwoning, kom ik uit op optie 2 als ik alleen naar de gemiddelde netto maandlasten kijk. Handhaving van een dynamische koopwoningmarkt ligt dan in het verschiet. De vraag is of u en de aspirant-starters er ook zo tegenaan kijken! Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11
ACTUEEL Huizenzeepbel wel of geen huizenzeepbel nieuwbouwkosten bepalend voor prijs? In de discussie wel of geen huizenzeepbel, staan economen lijnrecht tegenover elkaar. En heeft een eventuele huizenzeepbel structureel gevolgen voor de huizenmarkt? Ook over de vraag wat een huizenzeepbel precies inhoudt verschillen de meningen. De een ziet de zeepbel als een symptoom van een verziekt systeem. De ander beschouwt het als een vervelend, maar voorbijgaand economisch fenomeen. 140,0 120,0 100,0 In de grote Van Dale is het woord nog niet opgenomen. Toch kent inmiddels iedereen het woord huizenzeepbel. Een zeepbel ontstaat, als de prijzen te ver doorschieten. Wie op het dieptepunt van de markt een huis koopt, heeft geluk. Wie instapt op het hoogtepunt, heeft pech. Zo bezien is een huizenzeepbel een natuurlijk fenomeen, vergelijkbaar met de in de kantorenmarkt optredende varkenscyclus. Toch is daarmee niet alles gezegd. Terwijl beleggers in commercieel vastgoed hun knopen tellen en hun bezit Zeepbel is bedreiging: Prijsdaling van nog eens 20% niet onmogelijk, aldus Martens Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012 afwaarderen, is de huizenzeepbel onderwerp geworden van een publiek debat. Er staan immers huizen onder water die eigenaren niet kunnen afwaarderen. Aan de ene kant denken bankiers en woningmarktdeskundigen bij een huizenzeepbel uitsluitend aan mislukte bouwprojecten met veel leegstand. Aan de andere kant zien economen en woningmarktdeskundigen de huizenzeepbel als een symptoom van een verziekt financieel systeem dat ongebreidelde schuldfinanciering mogelijk maakte. Aanhangers van deze laatste, brede interpretatie zijn onder meer de onafhankelijke woningmarktconsultant Maartje Martens en ex-robeco topman Jaap van Duijn. In hun visie loopt de door te ruime financiering opgeblazen zeepbel pas leeg, als het prijsherstel op gang komt en ook de hoge hypotheekschuld (van bijna 700 miljard euro) is geslonken. Omdat prijsherstel nog vele jaren kan duren, blijft de totale schuldenberg naar hun mening een voedingsbodem voor nieuwe crisissen. Ook de kunstmatige laag gehouden rente zou een sluipend gif zijn dat de financiële stabiliteit aantast. 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012 Q1 Q2 Bron: Diverse landen statistieken Nederland VK Ierland Duitsland Belgie Zweden Spanje Donkere wolk Ook de vooraanstaande Australische econoom Steve Keen wijst de schuldfinanciering als oorzaak aan van de zeepbel. Hij voorspelde de financiële crisis reeds in 2005, net als bijvoorbeeld het Britse tijdschrift The Economist. Maartje Martens vervulde in Nederland een soortgelijke rol door in 2009 toen de banken nog optimistische persberichten rondstuurden te voorspellen dat de prijzen onvermijdelijk scherp zouden dalen. Het vastgoedbeleggingsfonds Redevco voorspelde in 2008 op basis van de ervaringen in de jaren 80 een prijsdaling van zo n 40%. Hij ziet nog 12 VASTGOED ADVISEUR februari 2014
steeds een donkere wolk boven de markt hangen omdat de genomen prijsstimulerende maatregelen slechts een tijdelijk effect hebben. Nog eens 20% is niet onmogelijk, zegt ook Martens. Bij de aanvang van de crisis in de jaren 80 kregen kopers een hypotheek van hooguit 80% van de executiewaarde. Ook toen waren, net als vóór de huidige crisis, leningen tot 120% mogelijk. Door die snelle daling was de bodem in vier jaar bereikt. Nu worden er onder de woningmarkt allerlei stutten geplaatst. De Nationale Hypotheekgarantie blijft tophypotheken tot 104% verlenen en de starterslening financiert waar de banken geen risico willen nemen. Er wordt van alles gedaan om de prijzen maar niet te snel te laten dalen. Volgens Martens steekt de markt nu structureel anders in elkaar dan vòòr 2008. Mijn stelling is dat er een einde is gekomen aan de woningmarkt met een hoge doorstroming. En er is voorlopig geen weg terug. Nu een woning kopen, is niet meer speculeren op toekomstige prijsstijgingen, maar investeren voor de lange termijn. Mensen blijven langer in een huis wonen en willen maximale kwaliteit voor de beste prijs, op korte en lange termijn. En dat is vaak nieuwbouw: steeds scherper geprijsd, weinig onderhoud. Om die reden zullen nieuwe woningen de prijzen van de bestaande woningen nog flink omlaag gaan brengen, met name in het dure segment. Met andere woorden: nieuwbouwkosten bepalen steeds meer de marktprijzen in de huidige woningmarkt. V.l.n.r.: Prof. dr. P.J. Boelhouwer en Dr. ir. M. Martens Zeepbel is onzin: Prijsontwikkeling goed te verklaren. Speculatieve bel is al leeg, aldus Boelhouwer Volgens hem is de markt ook (nog) niet structureel veranderd. De huidige dynamische markt zou in de toekomst wel net als België en Duitsland meer statisch kunnen worden. Dan gaat de prijsvorming wezenlijk anders verlopen. Dan krijgen de bouwkosten wel veel invloed. Maar dat is een ontwikkeling op de lange termijn die beleidsmatig moet worden ingestoken. Een bewuste keuze dus en geen Tekst: Robert van Til, natuurlijk verschijnsel. Beeld: OTB TU Delft Fundamentals De banken baseren hun prijsdalinganalyses vooralsnog op bekende fundamentals : daling van inkomens, stijgende werkloosheid, ontwikkeling van de rente en prudentieel beleid van de overheid dat de leencapaciteit beperkt. Samen met onrust en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en het gedaalde consumentenvertrouwen is de prijsdaling daarmee verklaard. Ook vooraanstaand hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) heeft niet veel op met de zeepbeltheorie. De redenering is: kredietverruiming levert een bubbel op, want er komt een tijd dat die kredieten weer worden ingeperkt. En als je de hypotheekrenteaftrek afschaft, dalen de prijzen. Dat laatste is waar, maar dat vind ik geen speculatieve zeepbel. Ook het argument dat verkoopprijzen naar bouwkosten zullen bewegen, geldt alleen voor een perfect functionerende markt. En daar is Nederland nog ver van verwijderd. Want wie de cijfers van bijvoorbeeld de OESO er bij neemt, ziet dat de prijsontwikkeling in Nederland over de periode 1985-2008 niet wezenlijk afweek van de meeste andere Europese landen. De Nederlandse woningmarkt is net als in veel andere Europese landen een voorraadmarkt, waar de prijs puur wordt bepaald door de vraag en niet door de productiekosten. te goedkoop of te duur? Hoe duur is een Nederlandse woning vergeleken met het geïndexeerd langjarig gemiddelde? Die vraag blijkt niet makkelijk te beantwoorden. De meningen zijn verdeeld: De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) concludeerde in 2005 dat woningen in Nederland 20% waren overgewaardeerd. In 2008 schatte het IMF de overwaardering zelfs op 30%. Vreemd genoeg draaide het IMF dit in 2009 terug tot 7%, om deze enkele maanden later geheel te reduceren tot nul. Dat gebeurde nadat het Centraal Planbureau (CPB) kritiek had geleverd op de grofmazige meetmethode van het IMF. Het CPB zelf concludeerde in 2008 dat er in 2007 helemaal geen sprake was van een overwaardering. Volgens de Europese Commissie schoot de balans in 2012 door en waren huizen toen 10 tot 20% te goedkoop. Ook de Europese Centrale Bank (ECB) zag de prijs in het laatste kwartaal van 2012 onder het langjarig evenwichtsniveau duiken. Dit strookt echter weer niet met het bericht van The Economist van medio 2013 dat de prijzen in Nederland nog zeker 13% te hoog zijn. Ook het IMF ziet nog steeds een overwaardering. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13
Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit. De software voor VBO makelaars Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen. Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is. Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht. Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd. Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste. Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau. Volledig automatische dossiervorming Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc ) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming. VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars www.venum.nl
ONLINE Tweets over de markt makelaars poll @ RogierSpoel: Na top 50 invloedrijkste vastgoed twitteraar, @VBOdirectie nu ook genomineerd invloedrijkste beslisser #Vastgoed 2014 vastgoedjournaal.nl/stemming-top10 Huizenbubbel Was het de afgelopen jaren nou wel of niet een huizenbubbel? Bron: Ledennet VBO Makelaar Eens Oneens 55,6 % 44,4 % @HetParool: Wooncorporaties vinden steeds vaker wietplantages in sociale huurwoningen. Dat leidt tot meer huisuitzettingen parool.nl/parool/nl/4/am Surfen op het net @TimoEkhart: Nieuwe opzet van TV makelaar aan t kijken. Was wel een beetje erg goedkope manier om af te geven op @VBOMakelaar wb Funda. Da s niet nodig! @Het_Kadaster: Weten of je die schuur mag bouwen? Op Watmagwaar.nl vind je het bestemmingsplan. Een samenwerking met @geonovum: http://tbit.ly/1ipufug @RTLNieuwsnl: Nog nooit waren er zoveel lege winkelpanden in de Nederlandse winkelstraten. rtlnieuws.nl/nieuws/binnenl @ VBODirectie: Fonds voor energiezuinig huis van start nu.nl/economie/36810 via @NUnl @Woonoffensief: Vanaf half 10 zitten meer dan 100 makelaars bij de kick off van #woonoffensief in het provinciehuis!. #huis #kopen #vbo! woonoffensief.nl @Versluijs_VBO: Vandaag op de voorpagina van de Woningkrant van het Zeeuws Vlaams Advertentieblad; Jubilerende Versluijs... fb.me/6kk4orenf @KarelSchiffer: De voorlopige NHG-jaarcijfers 2013 zijn vandaag gepubliceerd: tinyurl.com/pph9cjy @PatriciaDieben: #VBO Makelaar directeur Van der Ploeg zet serieuze vraagtekens bij indicatief #energielabel. Hoezo eenvoudiger, goedkoper en... @PaulusJansenSP RT @VBOMakelaar: @FouteMakelaar Artikel @PaulusJansenSP is hier te downloaden: ow.ly/sw8ov en staat op pag. 18. #VBO #huur #verhuurvbodirectie Volg VBO Makelaar via http://twitter.com/vbomakelaar Real Estate Connect 2014: video steeds belangrijker Dat video een uitstekende manier is om je boodschap over te brengen, weten we al langer. De makelaardij heeft dit nu ook opgepikt. In ieder geval in New York. James Dwiggings, Realty World, houdt op de Real Estate Connect 2014 een pleidooi voor de inzet van video in de makelaardij. Of het nou een introductievideo, een video met een woningpresentatie, een wijkvideo of een video over de makelaar is, video brengt de boodschap snel en duidelijk over. Gemiddeld kan de aandacht op een website 48 seconden worden vastgehouden. Met een video kan deze periode worden verlengd naar 5 minuten en 50 seconden. Ook belangrijk: de website komt hoger in de Google ranking. De kans dat de dienst wordt afgenomen, neemt met video met 85% toe. Er zijn verschillende mogelijkheden voor de productie van een video, afhankelijk van het budget. Het is mogelijk een professioneel videoproductiebedrijf in te schakelen, succes verzekerd. Dat betekent echter wel de hoofdprijs. Het kan ook anders: de smartphone gebruiken of software inzetten (imovie of Videolicious) in combinatie met een draadloze microfoon. Concrete ideeën voor video: Een bedrijfspresentatie van het makelaarskantoor; Buurt- of community-video; Een woningpresentatie van een of meerdere woningen met een lopende camera; Lifestyle-video van een woning, het makelaarskantoor of de makelaar; Video over lokale woningmarkt. consumenten poll Dieptepunt bereikt De woningmarkt heeft het dieptepunt bereikt en zet nu weer de weg omhoog in. Bron: www.vbomakelaar.nl Eens Oneens 60 % 40 % VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15
UIT DE RECHTSPRAAK zicht op de hoofdprijs? Er zijn mensen die een ongebreideld optimisme aan de dag kunnen leggen. Soms is dat optimisme zo groot dat het nog maar weinig van doen heeft met realisme. Dat gold met name voor Bea en haar vriend Fred. Dat dit tweetal zwevend door het leven ging, is niet onze zorg. Helaas werd het wel de zorg van uw collega Viseur. Veel opportunities Bea had nog nooit een fatsoenlijke baan gehad, maar zij woonde in een kapitaal huis met enorme tuin. Hoe dat kan? Eenvoudig: geërfd van haar ouders. Ook de loopbaan van Fred kon op de achterkant van een bierviltje worden weergegeven. Hoewel hij maar liefst 12 jaar had gestudeerd, had hij daar weinig van opgestoken. Dat nam echter niet weg dat het tweetal zich voordeed als Zeer Gewichtig en Kundig. Zij hadden een grote droom, namelijk het realiseren van een appartementencomplex. Hun tuin was daartoe groot genoeg. Het duo had uitgerekend dat zij daar gemakkelijk 16 woningen konden realiseren dat tot een winst van 2,4 miljoen zou leiden. Zij kregen echter bij geen enkele instantie een poot aan de grond. Bea en Fred kregen de indruk dat zij niet serieus werden genomen. Steeds weer stelde de ambtenarij dat de ingediende plannen onvoldoende onderbouwd waren. De ene keer moest er een duidelijker ontwerp komen, dan ontbrak het aan een haalbaarheidsanalyse, het bestemmingsplan paste niet en er moest een archeologisch onderzoek worden verricht. Volgens Bea en Fred was het ordinaire jaloezie. Die kleingeestige ambtenaartjes konden het kennelijk niet hebben dat zij, Bea en Fred, toch wel mooi in zo n schitterend landhuis woonden en fluitend een paar miljoen zouden verdienen met hun projectontwikkeling. Ja ja, de wereld was mooi en vol mogelijkheden. Je moest ze alleen zien. Over die bijzondere gave beschikten Bea en Fred. Althans, dat vonden zij zelf. Verdwenen tijd, verdwenen geld De plannen waren mooi, maar veel kwam er niet van terecht. Na een kleine zes jaar was het einde in zicht van het geërfde familiekapitaal. Bea en Fred begonnen te vrezen dat zij de woning met tuin zouden moeten verkopen. Zij raadpleegden Viseur en vroegen hem een taxatierapport op te maken van het woonhuis. Wellicht zouden zij een hypothecaire geldlening kunnen krijgen en het dan weer een aantal jaren kunnen uitzingen. Viseur schatte de waarde van de woning met de grote tuin op ruim 1,2 miljoen euro. Bea en Fred hadden gedacht dat alleen al het ontwikkelresultaat van de tuin zou neerkomen op 2,4 miljoen euro. Maar enfin, aan een paar ton hypothecaire geldlening hadden zij voorlopig voldoende. Het duo had echter geen inkomsten en kreeg dus geen financiering. Goede raad was duur. Viseur had gelukkig 16 VASTGOED ADVISEUR februari 2014
goede contacten met projectontwikkelaar De Bouwgroep B.V., een echte projectontwikkelaar. Natuurlijk waren Bea en Fred ook echte projectontwikkelaars, maar werden zij welbewust door de gemeente dwarsgezeten omdat tsja, omdat de ambtenarij kleingeestig is, haastte Viseur zich aan het betoog van Bea toe te voegen. Enfin, de Bouwgroep zou uitkomst kunnen bieden en het project in een stroomversnelling brengen. Perfect contract De Bouwgroep had vaker met dit bijltje gehakt. Zij stelde een goudgerande deal voor: Bea en Fred konden direct 500.000 euro lenen van de Bouwgroep B.V. tegen vestiging van een hypotheekrecht. Daarbij werd ook een exploitatieovereenkomst gesloten: de Bouwgroep zou de tuin ontwikkelen tot appartementencomplex tegen een winstdeel van slechts 15%. Bea en Fred zouden zelf 85% van de winst genereren. Indien echter, ondanks alle inspanningen er na 3 jaar nog steeds geen project van de grond was gekomen, dan zou de Bouwgroep de woning van Bea en Fred mogen kopen voor 700.000 euro. Beduidend minder dan de echte waarde, maar daarin zou dan een vergoeding verdisconteerd zijn voor de vele inspanningen van de Bouwgroep. Bea en Fred bedachten zich geen minuut om te ondertekenen. Onmiddellijk een half miljoen in handen, terwijl de Bouwgroep de ontwikkeling ter hand zou nemen. Zij twijfelden er geen milliseconde aan dat het plan niet gerealiseerd zou worden. 85% van de winst van ruim 2,4 miljoen was een hoop geld. Toch wel jammer Nadat de overeenkomst ondertekend was, ging de Bouwgroep aan de slag. Al snel bleek echter dat het bestemmingsplan nog geen jaar geleden was vastgesteld en dat de tuin was bestemd als tuin! Bebouwing was niet toegestaan. De Bouwgroep diende nog een aantal verzoeken in bij de gemeente, maar iedere poging om te komen tot een ontwikkeling van het project werd vanzelfsprekend van de hand gewezen. De bouwplannen waren immers in strijd met het bestemmingsplan. Om nog een beetje de schijn te wekken dat de Bouwgroep voldeed aan haar inspanningsplicht werd er een kansloos bezwaar en een nog kanslozer beroep ingesteld. Na drie jaar eiste de Bouwgroep levering van de woning met tuin voor het zachte prijsje van 700.000 euro. Bea en Fred weigerden, maar een kort gedingvonnis maakte al snel een eind aan hun koppigheid. Bea en Fred moesten de woning leveren. Een deel van de koopsom werd verrekend met de reeds verkregen (en grotendeels geconsumeerde) geldlening en Bea en Fred konden op zoek naar een betaalbare huurwoning. Zwarte pieten Bea en Fred gaven Viseur de schuld die hen in zo n desastreus contract had geloodst. Zij dagvaardden Viseur. Viseur vond dat Bea en Fred zelf precies geweten hadden welke mogelijkheden er waren aan dit ontwikkeltraject. Viseur had nooit garantie op een geslaagd project gegeven. Als er dikke winst was verdiend, dan had Viseur toch ook niets daarvan gekregen? Waarom zou hij nu het verlies moeten dragen? De rechter maakte echter korte metten met het verweer van Viseur. Viseur had Bea en Fred moeten afremmen. Viseur behoorde te weten dat het bestemmingsplan het ontwikkelen van appartementen in de tuin niet toeliet. Van een goed makelaar mocht verwacht worden dat hij zijn opdrachtgevers beter had voorgelicht en had gewaarschuwd voor de risico s van de gesloten overeenkomst. Viseur moest het verschil betalen tussen de daadwerkelijke waarde van de woning en de verkregen koopsom. En Viseur? Die wil nooit meer iets te maken hebben met amateur-ontwikkelaars. (de namen zijn gefingeerd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17
ACTUEEL Huurmarkt halt voor malafide activiteiten op huurmarkt dankzij stoplichtconvenant Met enige regelmaat verschijnen er berichten over malafide activiteiten op de woningmarkt. Woonfraude en misbruik van schaarste op de markt zijn kernwoorden. Bij woonfraude wordt de eigenaar benadeeld door de huurder, maar het omgekeerde gebeurt ook. In gebieden waar het aantal beschikbare huurwoningen klein is, worden te hoge huren in rekening gebracht, plus in een aantal gevallen een dubbele bemiddelingsvergoeding. VBO Makelaar heeft het initiatief genomen om aan die misstanden een eind te maken: makelaars worden ondersteund bij het verhuurproces. In Tilburg wordt deze maand het stoplichtconvenant gesloten. Doel: criminaliteit in huurwoningen in de geliberaliseerde sector tegengaan. Het ultieme doel van VBO Makelaar is een landelijk geldend convenant. In oktober 2013 heeft VBO Makelaar met AIRR al een samenwerkingsovereenkomst gesloten om de kwaliteit van het verhuurproces te waarborgen en de leden van de in 2013 opgerichte sectie Huur/Verhuur te ondersteunen bij hun dienstverlening. Hans van der Ploeg, directeur Noordanus: Het doel van het stoplichtconvenant is dus tweeledig: we willen huurders beschermen tegen malafide verhuurders, maar ook schade voorkómen die ontstaat door hennepteelt van VBO Makelaar: Het stoplichtconvenant dat we nu in Tilburg samen met de NVM, VastgoedPRO, de Nationale Politie district Hart van Brabant (Basisteam Tilburg) en de gemeente Tilburg sluiten, is daarop een prima aanvulling. Tilburg heeft grote problemen in de huursector: wietteelt, illegale prostitutie etc. We hebben elkaar gevonden in dit convenant waarmee een groot deel van de woonfraude kan worden voorkomen. Regulering van de markt AIRR is een onafhankelijk validatie-instituut dat volgens een samen met VBO Makelaar opgesteld kader de kwaliteit van dienstverlening van geregistreerde verhuurmakelaars bewaakt. Deze zogenaamde VBO Verhuurvalidatie, powered by AIRR, monitort de verhuurtransactie van begin tot eind: identiteitspapieren, werkgeversverklaring, kredietwaardigheid van de potentiële huurder, huurdocumenten en het werkproces van de verhuurbemiddelaar; alles wordt gecontroleerd. Dat is in het belang van huurder en verhuurder en in het belang van de verhuurmakelaar of -bemiddelaar. Hans van der Ploeg: Regulering van het verhuurproces en screening van huurder en verhuurder op identiteit en solvabiliteit kunnen veel ellende voorkomen. Denk maar aan hennepteelt, huurshopping en onderverhuur. De schade van woonfraude kan fors oplopen, zoals blijkt uit het rapport Te huur: ruimte voor verbetering, een onderzoek van Periscoop Onderzoek en Advies in opdracht van VBO Make- 18 VASTGOED ADVISEUR februari 2014
V.l.n.r.: de heer J.O. van der Ploeg, burgemeester P. Noordanus en PvdA Tweede Kamerlid J.S. Monasch laar. Alleen hennepteelt levert de maatschappij al een schadepost op van 100 miljoen euro; bij huurshopping loopt de verhuurder per geval al snel een schade van 7.000 euro op. AIRR maakt gebruik van de databases Experian, EDR en Focum en cross-checks van identiteitsgegevens en bankafschriften om een inschatting te maken of de huurder maar ook de verhuurder zal voldoen aan de verplichtingen. Dankzij een op maat gemaakt rapport kunnen we met zo n 90% zekerheid vaststellen in hoeverre een (ver)- huurder bonafide en kredietwaardig is. Maar dan nog beschikken we vanwege de privacy niet over alle noodzakelijke kennis die wel in het bezit is van het justitieel apparaat. En dus is er nog steeds onzekerheid over de geschiktheid van de potentiële huurder omdat we geen inzicht hebben in lopend justitieel onderzoek naar een bepaalde huurder. Dat is dus een hiaat in kennis van circa 10%. Een convenant kan dit hiaat opvullen. Ondermijning samenleving Peter Noordanus, burgemeester van Tilburg, over het convenant: Onze gemeente heeft een stevig cannabisprobleem: de Universiteit van Tilburg heeft berekend dat er vele miljoenen per jaar mee gemoeid zijn. Bovendien ondermijnt wietteelt de samenleving. De buurt gaat achteruit; de waarde van het vastgoed vermindert. In het actieve handhavingsbeleid dat we voeren, passen ook de afspraken die we nu met de makelaars maken. Helaas zijn er ook makelaars die willens en wetens panden verhuren aan drugscriminelen. Het doel van het stoplichtconvenant is dus tweeledig: we willen huurders beschermen tegen malafide verhuurders, maar ook schade voorkómen die ontstaat door hennepteelt. In het kader van ons Damocles-beleid hebben we vorig jaar zo n 40 drugspanden kunnen sluiten. Met het convenant en de verhuurvalidatie kan echter niet alle woonfraude worden voorkomen, stelt Van der Ploeg. We denken wel dat we hiermee een enorm belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het terugdringen van de criminele activiteiten in de huurmarkt (met name in de geliberaliseerde sector), maar er blijven ook nogal wat uitdagingen over. Uitdagingen Zo heeft iedereen het recht op wonen, ook een huurder met een malafide verleden in de hennepteelt. Die komt ongetwijfeld bovendrijven via de VBO Verhuurvalidatie en/of het convenant. Het is de vraag wat daarmee moet worden gedaan? het convenant en de afspraken Leden van makelaarsverenigingen die zich hebben aangesloten bij het convenant, moeten zich houden aan een aantal afspraken: Ze accepteren geen structurele huurpenningen van maximaal 5.000 euro. Dat kan namelijk duiden op criminele activiteiten. Onderverhuur is niet toegestaan, tenzij de eigenaar daarvoor toestemming geeft. Ze controleren de identiteit van de aspirant-huurder, zijn kredietwaardigheid en zijn betrouwbaarheid. Bij twijfel moeten ze dat melden bij de makelaarsvereniging. De makelaarsvereniging geeft de melding door aan de politie. Daarbij wordt uiterste zorgvuldigheid toegepast i.v.m. de privacy. De politie geeft binnen vijf werkdagen uitsluitsel. Het klantencontactcentrum controleert of de huurder zich op het adres heeft ingeschreven. Als dat niet gebeurt, volgt een onderzoek. De aspirant-huurder wordt geïnformeerd over het convenant en over het feit dat zijn gegevens worden verstrekt aan het klantencontactcentrum. Als er niemand blijkt te wonen op het aangegeven adres, wordt dat gemeld aan de makelaar en aan de politie. De makelaars zorgen ervoor dat de huurder akkoord gaat met het eventueel verstrekken van zijn gegevens aan de politie. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19
Maar nog veel belangrijker is de vraag of de huurmarkt niet veel transparanter kan worden gemaakt door het registreren van huurovereenkomsten. In de koopmarkt worden alle transacties geregistreerd door het Kadaster. Waarom geen register voor de huurmarkt? Het inrichten Van der Ploeg: Om de (ver)huursector echt op te schonen, moet er één landelijk convenant komen. VNG zou het voortouw moeten nemen om dit te realiseren. Het landelijke verhuurregister zou ook hierin ondersteunend kunnen zijn! van een landelijk register is wat mij betreft een vereiste om echt grote stappen te kunnen zetten in regulering van de (ver)huurmarkt. In zo n register moeten alle transacties worden opgenomen: die van particuliere verhuurders, maar ook die van woningcorporaties. Ook corporaties zouden hun data openbaar moeten maken. Alleen op die manier krijgen we een compleet beeld van de steeds belangrijker wordende (ver)huurmarkt. En natuurlijk moeten deze huurgegevens door de gemeente worden gekoppeld aan de Gemeentelijke Basis Administratie. Het komt nu voor dat één huurder beschikt over meerdere huurwoningen. Dat is op zijn minst opmerkelijk. Maar er is nóg een probleem: een wietteler weet straks dat hij niet hoeft te proberen een woning in Tilburg te huren om er een hennepkwekerij in te starten. Dus probeert hij het in Breda, Den Bosch of Eindhoven. Gelukkig zijn er meer convenanten in voorbereiding. Breda is druk bezig en ook Amsterdam heeft een convenant. Maar dat betekent dat elke gemeente opnieuw het wiel moet uitvinden. En criminele huurders kunnen anoniem manoeuvreren tussen de diverse convenanten en ongestraft huurwoningen blijven uitwonen. Om de (ver)huursector echt op te schonen, moet er één landelijk convenant komen. VNG zou het voortouw moeten nemen om dit te realiseren. Het landelijke verhuurregister zou ook hierin ondersteunend kunnen zijn! Stoplichtconvenant Het convenant heeft een stoplichtfunctie voor huurders, maar ook voor malafide verhuurders is er geen database voorhanden. Het is ook niet eenvoudig om iemand zomaar makelaars en de wwft De Wet ter voorkoming van Witwassen en Financieren van Terrorisme (WWFT) stelt dat makelaars melding moeten maken van ongebruikelijke transacties. Of ook verhuurbemiddelaars moeten melden, is nog niet duidelijk en onderwerp van discussie in het Europees parlement. Witwassen is een complexe zaak, maar bijna altijd worden bij witwassen grote bedragen contant betaald. Als een transactie van 15.000 euro of meer (ineens of in termijnen) contant of met een cheque aan toonder wordt betaald, is dat ongebruikelijk. De makelaar heeft dan aanleiding om te veronderstellen dat de transactie verband houdt met witwassen of financiering van terrorisme. Dan moet de transactie worden gemeld bij de Financial Intelligence Unit (FIU-Nederland) als een melding ongebruikelijke transactie. FIU-Nederland kan nadere informatie opvragen bij de melder, en bepaalt vervolgens of een transactie verdacht is. 20 VASTGOED ADVISEUR februari 2014