Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2013/070090 Documentnummer: 1894/2015/625111 Besluitnummer: 17 6.4 Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan De Fabriek Maasbree Advies: 1. In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan De Fabriek Maasbree ten behoeve van de intensivering van het maatschappelijk gebruik, het vergroten van de ondergeschikte horecamogelijkheden tot categorie 3 en het mogelijk maken van zaalverhuur of evenementen tot maximaal 12 keer per jaar onder bepaalde voorwaarden; 2. Het ontwerp bestemmingsplan op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage leggen. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink
Zaaknummer: 1894/2013/070090 Documentnummer: 1894/2015/625111 Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Ontwerpbestemmingsplan De Fabriek Maasbree Advies: 1. In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan De Fabriek Maasbree ten behoeve van de intensivering van het maatschappelijk gebruik, het vergroten van de ondergeschikte horecamogelijkheden tot categorie 3 en het mogelijk maken van zaalverhuur of evenementen tot maximaal 12 keer per jaar onder bepaalde voorwaarden; 2. Het ontwerp bestemmingsplan op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage leggen. Inleiding De Fabriek is gevestigd aan de Venloseweg 25 te Maasbree. Het wordt gebruikt voor sociale, culturele en recreatieve doeleinden voor kinderen, gehandicapten en volwassenen. In samenwerking met diverse maatschappelijk partners worden voorzieningen getroffen voor mensen met een beperking. Voor deze activiteiten zijn in het verleden vrijstellingen verleend middels ex artikel 19 lid 2 WRO. Op 29 mei 2013 heeft uw college ingestemd met het principeverzoek voor de verruiming maatschappelijke en de horeca-activiteiten. Dit principeverzoek is aangevuld met het verzoek tot realisatie van 18 zorgappartementen, waarop uw college heeft ingestemd. Concreet bestaan de ontwikkelingen van De Fabriek uit: - Verruiming van de maatschappelijke gebruiksmogelijkheden met Kinderopvang, Huiskamerfitness en Wellness; - Verruiming van de ondergeschikte horeca van categorie 2 naar ondergeschikte horeca van categorie 3; - Het mogelijk maken van zaalverhuur, met dien verstande maximaal 12 keer per jaar met een duur van maximaal 1 dag; - Uitbreiding van het bestaande gebouw, binnen het vigerende bouwvlak ten behoeve van de realisatie van 18 zorgappartementen voor 24 uurs-zorg. Initiatiefnemer is in de gelegenheid gesteld een formeel verzoek tot herziening van geldende bestemmingsplan in te dienen ten behoeve van de realisatie van bovengenoemde ontwikkelingen. Het bestemmingsplan is nu gereed om in procedure gebracht te worden. Doelstelling De doelstelling van dit bestemmingsplan is het verder uitbreiden van de maatschappelijke en horecafuncties voor de Fabriek. Gemeente Peel en Maas 1894/2015/625111 Pagina 2 van 6
Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting (2015-2018): Programma 1.1 Ruimtelijke Ontwikkeling: - Doelstelling 1: Duurzaam samen leven; - Doelstelling 6: Innovatie en gebondenheid door: o o Faciliteren van innovatieve bedrijven, Peel en Maas innoveert; Verbonden werkgelegenheid door te kiezen voor het behoud van lokale gemengde bedrijventerreinen om de lokale binding van bedrijven vanwege de maatschappelijke rol te faciliteren; Programma 3.3 Wonen, welzijn, zorg: - Doelstelling 2: Senioren en mensen met een beperking kunnen zo lang als mogelijk deelnemen aan het maatschappelijke leven; Argumenten 1.1 1.2 In het plan is rekening gehouden met de belangen van omwonenden Er hebben diverse gesprekken met omwonenden plaatsgevonden. Uit die gesprekken is gebleken dat men zich zorgen maakte over de horeca-activiteiten, met namen ten aanzien van zaalverhuur en de geluidsbelasting daarvan, het parkeren en de kinderopvang. In het plan is rekening gehouden met deze belangen, waarbij op bepaalde onderdelen het plan samen met de omwonende is vormgegeven. Zo is het aantal horeca-activiteiten van categorie 4, specifiek zaalverhuur, gemaximeerd op 12 activiteiten per jaar. Het bestemmingsplan bevat geluidsnormen ter waarborging van de belangen van omwonenden. Ook is de locatie van de kinderopvang zodanig gesitueerd dat de omwonenden zo min mogelijk overlast van ervaren. Door de multifunctionele en innovatieve bedrijfsvorm kan via de maatwerkcriteria de ontwikkeling mogelijk worden gemaakt De ontwikkeling past binnen de maatwerkcriteria. In de eerste plaats wordt gekeken naar algemene beleidsdoelstellingen. Wonen hoort thuis in de kernen, detailhandel en horeca concentreren zich in de centra, bedrijven horen thuis op bedrijventerreinen en recreatie, natuur en toerisme horen thuis in het buitengebied. Vervolgens wordt het initiatief bekeken aan de hand van de aanwezige kwaliteiten (stedenbouwkundig, landschappelijk en woon- en leefklimaat). Als laatste wordt het initiatief op perceelsniveau bekeken. In het verleden is reeds vergunning verleend voor maatschappelijke activiteiten en ondergeschikte horeca. Er worden geen bedrijfsmatige activiteiten meer uitgevoerd. Een maatschappelijke bestemming doet dan ook meer recht aan de verleende vergunningen en de daadwerkelijk aanwezige bedrijfsvoering. Horeca en maatschappelijke functies horen in principe thuis in de kern. Voor innovatieve concepten wordt echter een uitzondering gemaakt. Initiatiefnemer maakt multifunctioneel gebruik van de bestaande bebouwing en legt verbindingen tussen de aanwezige maatschappelijke functies en de horeca/recreatieve functies. Initiatiefnemer draagt er zorg dat senioren en mensen met een beperking zo lang mogelijk deel kunnen nemen aan het maatschappelijke leven. Initiatiefnemer draagt er zorg voor dat diegenen die opgevangen worden in de zorgappartementen ook deel kunnen nemen aan de dagopvang. 1.3 De ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar met toepassing van een bestemmingsplanprocedure ex artikel 3.1 Wro en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn de betreffende gronden bestemd als Bedrijf, met een bouwvlak van 4118m 2, de functieaanduiding Maatschappelijk en de dubbelbestemming Waarde archeologie 4. Het bedrijf is gelegen aan de rand van het bedrijventerrein van Maasbree en wordt omsloten door verschillende woningen. De gewenste ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Medewerking Gemeente Peel en Maas 1894/2015/625111 Pagina 3 van 6
kan worden verleend door middel van een bestemmingsplanprocedure ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Uit het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende onderzoeken blijkt dat de ontwikkeling ruimtelijke aanvaardbaar is en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 1.4 De ontwikkeling voldoet aan de Ladder duurzame verstedelijking De Maatschappelijke ontwikkeling welke het bestemmingsplan De Fabriek mogelijk maakt, betreft een stedelijke ontwikkeling welke aansluit in een bestaande stedelijke voorziening, waardoor het doorlopen van de Ladder verplicht is. Aan trede 1 wordt voldaan: Het bouwplan past binnen de regionale behoefte. Uit onderzoek van het zorgkantoor blijkt dat er een behoefte is aan zorgwoningen. Aan trede 2 wordt voldaan: Het bouwplan ligt binnen het bebouwd gebied van Maasbree, alsmede binnen de rode contour. Derhalve is toetsing aan trede 3 niet meer noodzakelijk en wordt voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking. 2.1 Vooroverleg met vooroverlegpartners is niet noodzakelijk Bij deze procedure zijn geen provinciale belangen in het geding, daardoor kan het plan meteen voor ontwerp ter inzage worden gelegd. Ook blijft de uitbreiding van de bebouwing onder de grens die het waterschap heeft gesteld. Vooroverleg met het waterschap is dan ook niet noodzakelijk. Kanttekeningen 1.1 Het bestemmingsplan bevat concrete geluidsnormen voor het uitoefenen van zaalverhuur Indien de gehele inrichting voor de reguliere vorm van zaalverhuur wordt ingezet is het conform de bijgevoegde akoestische onderzoeken niet mogelijk te voldoen aan de maximale toelaatbare gevelbelasting. Om te kunnen voldoen aan deze vereisten dienen grote aanpassingen te worden gedaan aan de huidige bebouwen, welke voor de initiatiefnemer niet rendabel zijn. De initiatiefnemer heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van reguliere zaalverhuur, maar slechts 12 keer per jaar. Daarnaast zullen niet alle ruimten even efficiënt kunnen worden ingezet voor de zaalverhuur. Derhalve is ervoor gekozen om specifiek per ruimte het maximaal toelaatbare bronvermogen te op te nemen in het bestemmingsplan, waardoor de maximale toelaatbare gevelbelasting wordt gewaarborgd. Daarmee worden tevens de belangen van omwonenden gediend. In de geluidsberekeningen behoeft geen rekening te worden gehouden met de zorgappartementen. Het betreft immers een inrichting. Initiatiefnemer zal er echter in zijn bedrijfsvoering voor zorgdragen dat er geen overlast is van de zaalverhuur richting de 24 uurs zorg. 1.2 In het bestemmingsplan is een bouwverbod opgenomen Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken is gebleken dat er aanvullend grondonderzoek en grondsaneringen dienen plaats te vinden. Initiatiefnemer kan deze verdere onderzoeken en saneringen nog niet financieren voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. Er is dan ook een bouwverbod opgenomen in het ontwerpplan, welke voor vaststelling kan worden verwijderd indien de noodzakelijke grondonderzoeken en saneringen zijn uitgevoerd. Financiële consequenties Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Kostenverhaal vindt plaats via de legesverordening. Juridische consequenties Aanvullende grondonderzoeken en sanering worden normaliter tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan uitgevoerd. Na toetsing en accordering wordt de uitvoerbaarheid van het plan gewaarborgd. Gezien bij deze casus, onder bepaalde voorwaarden, de onderzoeken in een later Gemeente Peel en Maas 1894/2015/625111 Pagina 4 van 6
stadium worden uitgevoerd kan de uitvoerbaarheid van het plan in het geding komen. Initiatiefnemer is op hoogte van dit risico en accepteert de mogelijke consequenties. Communicatie Er heeft geen afstemming plaatsgevonden met de communicatieconsulent omdat in het kader van de wettelijke procedure van het bestemmingsplan communicatie plaatsvindt door middel van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan en bekendmaking via onder andere de gemeentelijke website. Daarnaast zijn direct omwonenden door de initiatiefnemer, onder begeleiding van de mediator op hoogte gebracht van de ontwikkelingen. Uitvoering Na besluit van uw college wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Het college heeft ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan De Fabriek ten behoeve van de intensivering van het maatschappelijk gebruik, het vergroten van de ondergeschikte horecamogelijkheden tot categorie 3 en het mogelijk maken van zaalverhuur of evenementen tot maximaal 12 keer per jaar onder bepaalde voorwaarden Gemeente Peel en Maas 1894/2015/625111 Pagina 5 van 6
Zaaknummer: 1894/2013/070090 Documentnummer: 1894/2015/625111 Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Omgevingsontwikkeling Portefeuillehouder: Arno Janssen Opgesteld door: Paul Cuppen Datum: 31 maart 2015 Wijziging: 21-april-2015 10:14 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Verbeelding 1894/2015/625608 Toelichting 1894/2015/624199 Regels 1894/2015/624200 Principeverzoek 1894/2013/33375 Memo 8 mei 2013 1894/2013/29615 Bijlage 1: Bodemsaneringsplan 2005 1894/2015/624213 Bijlage 2: Rapport Milieukundige begeleiding 2014 1894/2015/624211 Bijlage 3: Actualiserend vooronderzoek NEN 5725 1894/2015/624210 Bijlage 4: Aanvullend bodemonderzoek en indicaties asbest 2014 1894/2015/624209 Bijlage 5: Indicatief infiltratieonderzoek 2014 1894/2015/624208 Bijlage 6: Akoestisch onderzoek zorgappartementen 2014 1894/2015/624206 Bijlage 7: K-plus Geluidsonderzoek 2014 1894/2015/621345 Parkeerovereenkomst deel 1 1894/2014/488422 Parkeerovereenkomst deel 2 1894/2014/488423 Meezenden Ter inzage leggen Overleg gepleegd met: Advies ingewonnen bij Advies en Control: Overleg gehad met communicatieconsulent? VTH, Mediation, Accountmanager T&R Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Niet van toepassing Gemeente Peel en Maas 1894/2015/625111 Pagina 6 van 6