Naar een aanbodbeleid voor de private huurmarkt Sien Winters Studiedag Focus op de private huurmarkt in beleid en onderzoek Brussel, 11 januari 2018 Gebaseerd op: Rapport: Een nieuwe rol voor de private huur (2016) Winters S., Deel 1: Beknopte schets van de problematiek Haffner M.E.A. & Winters S., Deel 2: Internationale verkenning Vastmans F., Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt. Winters S, Deel 4: Van vaststellingen naar beleidskeuzes Vastmans F., Deel 5: Simulaties op het verhuuraanbod https://steunpuntwonen.be/publicaties/aflaadbare-rapporten 2 1
Inhoud Wat is een aanbodbeleid? Wat zijn mogelijke beleidsinstrumenten? Wat leren we uit de theorie? Wat leren we van andere landen? Wat weten we over de actuele situatie in Vlaanderen? Wat weten we niet (en zouden we moeten weten)? Besluit 3 Aanbodbeleid voor de private huur Definitie: Een beleid dat er op gericht is het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle private huurwoningen te stimuleren Doelen (in de huidige beleidscontext): - het aanbod uitbreiden - de bestaande woningen in de markt houden - de kwaliteit verbeteren 4 2
Mogelijke beleidsinstrumenten Financiële instrumenten: fiscale kortingen, premies, goedkope leningen, verzekeringen voor vraag (huurders) en aanbod (eigenaars) breed of selectief gebonden aan voorwaarden betr. huishouden, woning, woningtoewijzing Regulering: kwaliteit, verhuring, ruimtelijke ordening Communicatieve instrumenten: informatieverstrekking, advisering, begeleiding als alternatieven of complementair maar steeds in onderlinge samenhang te bekijken 5 Wat leren we uit de theorie? Drie belangrijke leerpunten: - Vraag- en aanbodsubsidies hebben hetzelfde effect op het aanbod en op de netto-prijs die de huurder betaalt - Het is niet omdat een subsidie naar de (ver)huurder gaat, dat het voordeel ook bij de (ver)huurder terecht komt - Elasticiteit van vraag en aanbod zijn cruciaal voor de grootte van de effecten 6 3
Wat leren we uit de theorie? Aanbodsubsidie: 7 Wat leren we uit de theorie? Vraagsubsidie: 8 4
Vraag- en aanbodsubsidies zijn equivalent - De toename in het aanbod is in beide gevallen hetzelfde - De netto-prijs die de huurder betaalt is in beide gevallen dezelfde - Bij vraagsubsidie stijgt de marktprijs, niet-gesubsidieerde huurders zijn dupe - Bij aanbodsubsidie daalt de marktprijs, niet-gesubsidieerde aanbieders zijn dupe - Maar wel: aanbodsubsidie is beter te richten op bepaald segment van woningen, vraagsubsidie op bepaalde groep van huurders - Bij inelastisch aanbod is hoge subsidie nodig voor klein effect op aanbod 9 Elasticiteit van vraag en aanbod bepalen hoe de subsidie wordt verdeeld tussen huurder en verhuurder Elastische vraag Inelastische vraag 10 5
Wat leren we van andere landen? - Het op gelijke voet behandelen van huur en eigendom kan bijdragen tot een gezonde huurmarkt - Cfr Duitsland, Engeland, Nederland - Sommige landen kiezen voor aanbodsubsidies: - Dit kan bijdragen tot uitbreiding aanbod - Maar kan ook hoge kostprijs hebben - Cfr Frankrijk - Sommige landen proberen institutionele beleggers aan te trekken - Cfr Engeland, om tekort aan nieuwbouw mee op te vangen - Maar deze verwachten hoge rendementen en zekerheid van inkomsten - Dus aantrekkelijke voorwaarden nodig - Zeker als het gaat over verhuring aan zwakke groepen 11 Wat weten we over de actuele situatie in Vlaanderen? - Niet de gehele huurmarkt is problematisch, wel de onderkant - Huurprijzen: - stijgen iets meer dan inflatie - Stijgen meer voor kleinere woningtypes en zwakste groepen - Betaalbaarheid: toenemend probleem aan onderkant - Kwaliteit: - Aandeel goede woningen stijgt (vooral door nieuwbouw, vooral appart.) - Maar er blijft een stabiel aandeel slechte woningen - Nieuwe huurwoning als aantrekkelijke investering - Maar tegelijkertijd weinig investering in kwaliteit aan onderkant - En in grotere woningtypes - En er blijven huurwoningen verdwijnen naar eigendomsmarkt 12 6
Wat weten we niet (en zouden we moeten weten)? - Gaat de huurmarkt in de toekomst verder aantrekken? - Heeft aanbodverruiming aan bovenkant positieve effecten op onderkant? - Crowding out? - Wat is de elasticiteit van vraag en aanbod? 13 Subsidie voor nieuwbouw private huurwoningen - Voor wie? Particulieren en/of grote verhuurders - Hoe? - Eenmalige fiscaal voordeel, bv BTW-verlaging, korting verkooprechten - Recurrent voordeel, bv verhoging lange termijnsparen, korting OV, korting vennootschapsbelasting - Tussenkomst in beheer - Mogelijke voorwaarden: - Aan de woning, bv max oppervlakte, enkel eengezinswoningen - Aan de huurpijs, bv op basis van huurschatter - Aan de verhuurder, bv hoogste inkomens uitsluiten - Aan de huurder, bv max inkomen - Aan de toewijzing - Bemerkingen: - Hoe meer voorwaarden, hoe minder transparant voor de doelgroep, hoe moeilijker te controleren en hoe hoger administratieve kost - Risico op crowding out - Moeilijk om in te schatten hoe hoog de subsidie moet zijn om investeerder over de brug te halen 14 7
Subsidie voor behoud van huurwoningen - Doel: vermijden dat huurwoningen worden verkocht - Voor wie? Particulieren - Hoe? - Kortingen en vrijstelling in schenkbelasting en erfbelasting - Of andere fiscale voordelen - Mogelijke voorwaarden: - idem vorige - Bijkomend: kwaliteitsvoorwaarde (vb verplicht CA) - Bemerkingen: - Het zijn vooral de oudere (minder goede?) woningen die zo in de huurvoorraad blijven 15 Subsidie voor renovatie private huurwoningen - Voor wie? Particulieren en/of grote verhuurders - Hoe? - Fiscaal voordeel, bv BTW-verlaging, belastingvermindering - Premie (bv verruiming renovatiepremie) - Mogelijke voorwaarden: - Idem supra - Bijkomend: kwaliteitsvoorwaarde (vb verplicht CA) - Bemerkingen: - Kan ook bijdragen tot behoud huurwoningen - Groot deel van woningen is geen renovatie waard - Worden de juiste werken uitgevoerd? 16 8
Geconventioneerde huur? Verhuurder verhuurt in ruil voor bepaalde voordelen de woning voor een bepaalde termijn, tegen bepaalde voorwaarden aan een bepaalde groep (Dus verzamelterm voor bovenstaande opties, met nadruk op voorwaarden aan verhuur) Let op voor: - mogelijk hoge kostprijs (zie Frankrijk) - subsidiëren waar dit niet nodig is - crowding out - administratieve kost - Nog complexer maken van subsidies en regels voor doelgroep Hoe wel? - Richten op daar waar de noden zitten - Te integreren in huidige stelsels (huursubsidie / sociale verhuring) 17 Ter illustratie: - Huurders: waar zitten betaalbaarheidsproblemen? - Onderste 50% van private huurders heeft WQ>30% - Onderste 40% van private huurders heeft RI<norm - Dit is ± de groep die in aanmerking komt voor sociale huur: - Inkomensgrenzen 2013: 42% komt in aanmerking - Inkomensgrenzen 2014: 51% komt in aanmerking - Aan de kant van de woningen: waar is er tekort? - Eengezinswoningen / woningen voor grote gezinnen - woningen met lage huurprijs en aanvaardbare kwaliteit 18 9
Huursubsidie - Doel: betaalbaarheid verbeteren en zo investering aantrekkelijker maken - Zie presentatie Katleen Van den Broeck - Pool van huurwoningen aanleggen waarop huursubsidie van toepassing is? 19 Meer neutrale fiscale behandeling Huidige situatie: verschillen in fiscale behandeling eigendom en huur 20 10
Meer neutrale fiscale behandeling Scheeftrekking duwt huurders richting eigendom huurwoningen naar de koopmarkt (vooral eengezinswoningen omdat deze in trek zijn bij tweeverdieners) Zwakkere huurders blijven gevangen op de huurmarkt Meer eigendomsneutraliteit maakt huren t.o.v. eigendom terug meer aantrekkelijk, ook voor hogere inkomens Aanbod zal de toenemende vraag volgen Woonbonus verminderen was goede zaak Er is nog bijkomend ruimte voor afbouw Ook voor andere beleidsinstrumenten meer neutraliteit mogelijk 21 Besluit - Private huur heeft nood aan aanbodbeleid - Dergelijk beleid moet op vele fronten tegelijk werken: - Ongelijkheden tussen huur en eigendom verder wegwerken - Aanbod private huur uitbreiden en kwaliteit verbeteren - Bestaande subsidiestelsels optimaliseren - Stabiel wetgevend kader bieden - Eenvoud en transparantie voor gebruiker - Informatie verspreiden - Intermediaire functie verder uitbouwen - Opgelet met opzetten van nieuw systeem: - Markt is vandaag al gunstig voor investeringen in huuraanbod - Weegt hoge kost wel op tegen het te verwachten resultaat? - Kunnen dezelfde middelen niet meer doeltreffend worden ingezet? Als nieuw instrument wordt uitgewerkt: Vraag- en aanbodsubsidies zijn equivalent wb impact op aanbod Richt subsidie zo goed mogelijk op de problemen die men wil aanpakken Kies voor hervorming/uitbreiding van bestaande systemen eerder dan voor bijkomend systeem - Recht op wonen als ultieme toetssteen 22 11