Oplegnotitie bij: Onderzoeksrapport Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. 2 april 2015 1
Inleiding Eind 2013 is in de Algemene Ledenvergadering (ALV) besproken dat we steeds wikken en wegen om een goede toekomst voor de volkshuisvesting in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder zeker te stellen. Hiervoor is toen de notitie Klein maar fijn opgesteld, welk u nog steeds kunt vinden op onze website (ALV december 2013). Er is toegelicht dat we op het gebied van kennis en waar het kostenvoordelen op zou leveren, de samenwerking met Mozaïek Wonen zouden aangaan. In 2014 is door de directie met de Raad van Toezicht, op basis van de eerste samenwerkingsovereenkomsten en de toen nog aanstaande wetgeving (herziening woningwet), weer uitgebreid gesproken over de toekomst van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Uiteindelijk is in oktober 2014 besloten een onderzoek uit te voeren naar de meerwaarde van fusie met Mozaïek Wonen. In oktober hebben alle leden hierover een brief ontvangen. In de ALV van 10 december 2014 is uitgebreid stil gestaan bij het waarom en de inhoud van dit onderzoek. De vier belangrijkste aanleidingen voor het onderzoek zijn: Instabiel Als kleine organisatie is Woningbouwvereniging Reeuwijk erg kwetsbaar. Bijvoorbeeld bij ziekte of drukke werkzaamheden. Op tijd zorgen dat de juiste rapportages voor verantwoording intern maar ook extern op tijd klaar zijn is voor een kleine organisatie lastig. Dat geldt ook voor de steeds complexere informatie die naar de externe (financiële) toezichthouders moet en voor een goede beheersing van de risico s. Het gaat bij Woningbouwvereniging Reeuwijk dan o.a. om de nieuwbouw en leningen, om bedragen die in de miljoenen lopen. Miljoenen verantwoord investeren Het woningbezit van Woningbouwvereniging Reeuwijk staat er op zich goed bij, maar een deel is verouderd. Om ook in de toekomst te kunnen zorgen voor goede woningen moet Woningbouwvereniging Reeuwijk flink aan de bak met renovatie en/of sloop/nieuwbouw. Dat is ingrijpend en lastig met een klein team met beperkte ervaring maar wel grote financiële risico s. Steeds meer regels Als kleine organisatie moet je ook aan alle regels voldoen en je zaken goed op orde hebben. Wat er niet aan kennis aanwezig is moet Woningbouwvereniging Reeuwijk inhuren. Dat maakt dat de bedrijfskosten t.o.v. andere corporaties hoog zijn. Meer inspraak huurders De betrokkenheid van de huurders bij de (beleids)keuzes moet, mede gezien de nieuwe woningwet veel sterker georganiseerd worden. Mozaïek Wonen heeft dat al professioneel georganiseerd en wil dat moderniseren. Daar zou Woningbouwvereniging Reeuwijk prima gebruik van kunnen maken. 2
Belangrijke randvoorwaarden Op basis van het voorgaande is besloten een onderzoek te starten naar de meer- en minderwaarden van een fusie met Mozaïek Wonen. Daarbij zijn een aantal randvoorwaarden, piketpaaltjes aan de voorkant meegenomen. Lokale verankering en inzet Zichtbaarheid, lokale betrokkenheid en (fysieke) bereikbaarheid zijn voor de gemeenschap in Reeuwijk van cruciaal belang. Dat betekent onder andere aanwezig blijven in Reeuwijk en behouden van de kwaliteit van dienstverlening. Uitvoering geven aan vernieuwingsopgave van de voorraad De benodigde vernieuwing van de voorraad beschreven in het zogenoemde Strategisch Vastgoed Beleid moet bij een fusie doorgang vinden. Beschikbaarheid financiële middelen Na de uitvoering van de vernieuwing van de voorraad moet er vanzelfsprekend ook blijvend worden geïnvesteerd in Reeuwijk. Geen reorganisatie Fusie mag geen voorloper zijn van een reorganisatie, met als resultaat een shake out van het personeel van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Fusie leidt tot meerwaarde Een fusie met Mozaïek Wonen heeft absoluut meerwaarde voor Woningbouwvereniging Reeuwijk. De eerder aangegeven knelpunten ingeval van zelfstandig blijven en de besproken randvoorwaarden kunnen prima geborgd worden: Het (bijgestelde) strategisch voorraadbeleid, inclusief een investering in het zogenoemde niet- Daeb, wordt door Mozaïek Wonen bij fusie overgenomen. De noodzakelijke vernieuwing kan daarmee zeker worden gesteld. Er ontstaat een organisatie, welke voldoende deskundig is om de noodzakelijke vernieuwing van het woningbestand de komende jaren ter hand te nemen. Belangrijke aspecten, zoals deskundigheid op gebied van bewonersbetrokkenheid, goede communicatie, ondersteuning bij uitplaatsing en beheersing van het risicomanagement bij een dergelijke investering zijn beter geborgd dan in een zelfstandige positie. Binnen een fusieorganisatie kunnen ook de effecten van de steeds wijzigende wet- en regelgeving professioneler en efficiënter worden beheerst. De zekere mate van instabiliteit en noodzaak van veel externe deskundigheid wordt hiermee opgelost. Onder voorwaarde van een strakke sturing ontstaat een belangrijk efficiëntievoordeel van ca. 550.000,- per jaar. Volkshuisvestingskapitaal dat wordt benut voor volkshuisvestelijke zaken en niet aan kosten voor de organisatie/inhuur van externe deskundigheid. Voor het personeel met een vast dienstverband is een baangarantie naast de genoemde efficiëntieverbetering mogelijk. Dat biedt zekerheid voor de medewerkers, maar ook met betrekking tot de aanwezige kennis van het woningbezit en de bewoners en leefomstandigheden in de wijken en kernen van het huidige werkgebied. 3
Mozaïek Wonen kent een organisatie met een zogenoemde rayonstructuur. Een team wat op gebied van beheer en klantencontact gemiddeld ca. 3.000 woningen beheert. Daarmee wordt de kennis van het woningbezit, de (samenleving in) de wijk/de buurt, van de kernen goed geborgd. Ook de betrokkenheid zoals nu het personeelsteam van Woningbouwvereniging. Reeuwijk kent met het woningbezit en de huurders kan daarmee goed worden geborgd. Voor Reeuwijk is een klantcontactpunt bij fusie, voor minimaal vijf jaar, voorzien. Na de fusie ontstaat een nieuwe corporatie die financieel gezond is en voldoet aan de financiële eisen van de externe toezichthouders (WSW en CFV). De belangrijkste aandachtspunten, welke tijdens de Algemene ledenvergadering werden geuit, kunnen voor een groot deel worden opgelost: De lokale betrokkenheid en nabijheid kunnen met het zekerstellen van een lokaal klantcontactpunt voor minimaal vijf jaar, de bedrijfsfilosofie van Mozaïek Wonen en de rayonering worden geborgd. De dienstverlening van Mozaïek Wonen blijkt op basis van de Aedesbenchmark weinig af te wijken van die van Woningbouwvereniging. Reeuwijk. De vernieuwing van de dienstverlening is bij een gefuseerde organisatie beter geborgd. De kennis en betrokkenheid van het personeel van Woningbouwvereniging Reeuwijk wordt met de werkgarantie behouden. Met de lokale aannemers, met kennis van het woningbezit en vertrouwen naar de huurders, wordt volop gesproken om tot een aannemerscollectief te komen. Op die basis kan continuïteit, op basis van professionele overeenkomsten, worden gerealiseerd. Bij een fusie verdwijnt de verenigingsstructuur. Een nieuwe huurdersvereniging wordt naar verwachting in juni geïnstalleerd. Daarmee is de betrokkenheid van de huurders beter geborgd dan via de structuur van de huidige Algemene ledenvergadering. Bijlage samenvatting onderzoeksrapport 4
Samenvatting onderzoeksrapport Het onderzoek omvat een breed scala aan onderwerpen, welke in de periode november 2014 t/m maart 2015 zijn onderzocht. Bij dit onderzoek zijn zowel externe als interne belanghouders intensief betrokken. De aanleiding voor dit onderzoek is, dat Woningbouwvereniging Reeuwijk een weliswaar kleine en gezonde corporatie is, maar de omvang haar ook kwetsbaar en daardoor gevoelig maakt om op een goede en professionele wijze in de toekomst haar relatief grote volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven realiseren en daarbij relatief hoge bedrijfslasten kent. Mozaïek Wonen wil haar positie en activiteiten in haar werkgebied verder verankeren en verstevigen. Voor beiden geldt daarbij, dat het versterken van de positie van de huurders als belangrijkste uitdaging wordt gezien. Professionele organisatie minder kwetsbaar Doordat de huidige dienstverlening en huidige financiële positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk prima op orde is, wordt door niet iedereen de noodzakelijkheid van een fusie ervaren. Uit het onderzoek blijkt dat Woningbouwvereniging Reeuwijk weliswaar zelfstandig haar toekomstige opgave financieel zal kunnen realiseren, alhoewel dit m.b.t. de realisatie van 100 woningen voor de senioren middeninkomens erg onzeker is, maar dat de kwetsbaarheid van de organisatie alleen maar verder zal toenemen als gevolg van aanvullende eisen volgend uit de veranderende wet- en regelgeving. De uitvoering van het investeringsprogramma zal veel - mogelijk te veel - vragen van een kleine corporatie met alle mogelijke risico s van dien. Het (bijgestelde) strategisch voorraadbeleid, inclusief een investering in het zogenoemde niet- Daeb, wordt door Mozaïek Wonen bij fusie overgenomen. De noodzakelijke vernieuwing kan daarmee zeker worden gesteld. Meer investeringsruimte Een fusie met Mozaïek Wonen draagt zorg voor de verdere professionalisering - en daarmee continuïteit - en levert daarnaast extra investeringsruimte op en een versterking van de (ook digitale) dienstverlening. Ook vanuit een meer maatschappelijk verantwoordingsperspectief is er aanleiding voor verandering bij Woningbouwvereniging Reeuwijk. De bedrijfslasten van Woningbouwvereniging Reeuwijk zijn als gevolg van het feit dat zij als kleine organisatie veel expertise moeten inkopen erg hoog. Vanuit een zelfstandige koers (ook bij samenwerking) is de bezuiniging c.q. investeringsruimte niet te realiseren. Oftewel met dezelfde middelen kan bij een fusie een grotere maatschappelijke opgave worden gerealiseerd. Uit het eerste verkennende hoofdstuk over de opgave is naar voren gekomen dat daar bij een zelfstandige positie van Woningbouwvereniging Reeuwijk nog een grote, niet realistische, opgave ligt. Borgen lokale verankering Vanuit de gesprekken zijn ook de nodige aandachtspunten meegegeven. De kracht van het huidige Woningbouwvereniging Reeuwijk zit hem vooral in de lokale verankering en de kwaliteit van de dienstverlening. Voor het welslagen van de genoemde meerwaarde is het dan ook verstandig dit te borgen en als uitgangspunt mee te nemen bij een fusie. Overigens sluit het een en ander al aan op de visie en organisatiestructuur van Mozaïek Wonen. Het belang van de kennis en het vertrouwen van de lokale aannemers kan met de voorgestelde krachtenbundeling worden behouden. 5
Behouden en versterken zeggenschap en invloed huurders Omzetting van vereniging naar stichting voelt als het loslaten van de zeggenschap. Vanzelfsprekend is dat ook zo, alhoewel de rechten vanuit de statuten van Woningbouwvereniging Reeuwijk voor wat betreft de huurderszeggenschap geen handvat bieden. De borging van het huurdersbelang vanuit de (nu in oprichting zijnde) huurdersorganisaties biedt veel meer mogelijkheden om zeggenschap en invloed op de beleidskeuzes van de organisatie te hebben. Daarnaast ontstaat er ruimte voor verdere uitbreiding en professionalisering van de huurdersparticipatie. E.e.a. vraagt wel om goede ondersteuning vanuit de organisatie Stevige positie in de woningmarktregio Voor Mozaïek Wonen geldt dat de fusie met Woningbouwvereniging Reeuwijk leidt tot de realisatie van een nog stevigere corporatie in de regio. De investeringsprogramma s van beide organisaties sluiten op elkaar aan. Maar nog veel belangrijker: er ontstaat, met strakke sturing op de efficiëntie, extra investeringsruimte voor het totale werkgebied. Woningbouwvereniging Reeuwijk kan voor Mozaïek Wonen een meerwaarde bieden als het gaat om het voorbeeld voor lokaal gericht werken met grote betrokkenheid van en waardering door klanten en belanghouders. Dit zit als het ware bij Woningbouwvereniging Reeuwijk in de genen. Voor Woningbouwvereniging Reeuwijk valt er daarnaast nog veel te winnen door haar zaken efficiënter in te regelen. Veel raakvlakken Bij de uitvoering van het onderzoek is er de afgelopen maanden tussen beide organisatie samengewerkt in werkgroepen. Deze werkgroepen kenden een open insteek, zijn als constructief ervaren en hebben veel vertrouwen gegeven dat samenwerking tussen beide corporaties belangrijke voordelen heeft. Beide organisaties hebben veel raakvlakken. Zijn werkzaam in hetzelfde (geografische) werk- en woningmarktgebied; Hechten groot belang aan een sterke en actief anticiperende lokaal gerichte/lokale corporatie; Staan voor een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering, waarbij vanuit een doelmatige aanpak een zo optimaal rendement op vastgoed wordt gerealiseerd, dat vervolgens maximaal wordt ingezet voor de maatschappelijke opgave met behoud van de kwaliteit van dienstverlening; Delen dezelfde visie als het gaat om de vraag wat de toekomstige maatschappelijke opgave is, waarbij beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad belangrijke thema s zijn. Dit laatste punt is ook te zien als de grootste uitdaging voor de mogelijke fusieorganisatie. Hoe zorgen zij, gelet op de verwachte demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende veranderende woonwensen, voor voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep. De fusie biedt kansen voor de regio om vanuit de gemeenschappelijkheid en de te ontstane investeringsruimte eerder en betere antwoorden hierop te kunnen geven. Risico s/ minderwaarden zijn beperkt en borgbaar Een eerste beoordeling van risico s leidt tot de conclusie dat deze inzichtelijk, overzichtelijk en beperkt zijn op de totale schaal van de te realiseren meerwaarde van de fusie. Voor Woningbouwvereniging Reeuwijk is het risico bij een vernieuwingsinvestering van ca. 40 mln. met een dergelijk kleine organisatie groot. 6
Vrijwel alle benoemde minderwaarden en risico s zijn gericht op onderdelen, die men wil behouden en waarvan - zonder deze te willen bagatelliseren - veel van genoemde risico s juist kansen bieden als deze voor de fusieorganisatie geborgd kunnen worden: Verlies van zeggenschap; juist door het oprichten en versterken van de zeggenschap in een huurdersorganisatie zal de zeggenschap van de huurders juist verder versterkt worden. Behouden lokale verankering; beide organisatie kiezen voor lokale ontsluiting. De huidige organisatiestructuur van Mozaïek Wonen sluit hier prima op aan. In een huurdersconvenant kan de aanwezigheid van een klantcontactpunt in Reeuwijk worden geborgd. Kwaliteit dienstverlening; voor beide organisaties geldt dat deze hoog op de agenda staan. Ook zijn beide corporaties deelnemer van het Kwaliteitscentrum voor Woningcorporaties (KWH). Vanuit het huurdersconvenant en vanuit prestatieafspraken met de gemeente kunnen hierover afspraken worden gemaakt. Behoud werkgelegenheid; omdat beide organisaties al lean zijn ingericht valt het te overwegen om een werkgarantie af te geven. Vanzelfsprekend wil dat niet zeggen dat niemands functie zal veranderen. Aan de andere kant zal een grotere organisatie ook juist meer ontwikkelingsmogelijkheden kunnen bieden. Kijkend naar wat bindt, wat meerwaarde geeft en wat de risico s zijn, zijn er goede redenen om een verdere samenwerking aan te gaan. Meerwaarden die alleen gerealiseerd kunnen worden bij het aangaan van een juridische fusie. 7