Steeds meer bewoners vier grote steden verlaten hun stad 23 juli 2018 Paul de Vries en Frank van der Harst Bewoners in de vier grote steden verhuizen steeds meer naar buurtgemeenten buiten de stad. De Amsterdammer vertrekt het meest, de Hagenaar is het meest honkvast. De meeste woningen worden echter nog verkocht aan inwoners van dezelfde stad. Amsterdammers realiseren de meeste meerwaarde voor stadse woning, Rotterdammers het minste. Amsterdammers trekken meer naar buiten, Hagenaren blijven in Den Haag De recente trend is dat bewoners uit de vier grote steden meer buiten hun stad kopen. De ontwikkeling in Amsterdam wijkt daarbij af van de andere grote steden. Voor 2002 kocht iets meer dan de helft van de Amsterdammers een woning buiten de stad. Dat veranderde snel. In de crisisperiode daalde het percentage dat een woning buiten de eigen stad kocht al snel naar de 30 procent (figuur 1). Sinds 2015 draaide de ontwikkeling weer om en steeg dit aandeel. De afgelopen maanden kochten Amsterdammers voor 38 procent buiten de stad. Deze daling en stijging zien we niet in dezelfde mate terug in de andere steden. Niet de Amsterdammer, maar de Utrechter koopt trouwens het minst in de eigen stad (figuur 3). De verschillen zijn echter klein met de andere G4-steden. Over de periode 2 de kwartaal 2017 tot en met 1 ste kwartaal 2018 kocht 39 procent van de Utrechters buiten de stad. Voor Amsterdam ligt dat percentage op 38 procent en voor Rotterdam op 37 procent. Hagenaren zijn het meest honkvast (28 procent vertrekt naar buiten de stad). Er zijn verschillende redenen waarom met de stad verlaat. Veelal komt het erop neer dat de stad te duur wordt, of dat men toe is aan een woning met meer buitenruimte. procenten 2 1 Amsterdamse woning gekocht door Amsterdammer Amsterdammer koopt buiten de stad Figuur 1 Koopgedrag Amsterdammers procenten 2 1 Rotterdamse woning gekocht door Rotterdammer Rotterdammer koopt buiten de stad Figuur 2 Koopgedrag Rotterdammers 1
procenten 2 1 Utrechtse woning gekocht door Utrechter Utrechter koopt buiten de stad Figuur 3 Koopgedrag Utrechters procenten 2 1 Haagse woning gekocht door Hagenaar Hagenaar koopt buiten de stad Figuur 4 Koopgedrag Hagenaren De meeste woningen worden verkocht aan inwoners uit dezelfde stad Hoewel er dus steeds meer G4-inwoners een woning buiten hun stad kopen, worden de meeste woningen in de stad gekocht door de inwoners zelf. In Amsterdam is die trend zelfs stijgend: 73 procent van alle nieuwe eigenaren was al een Amsterdammer. In Utrecht kabbelt dit percentage rond de 63 procent. In Den Haag lijkt het aandeel iets te dalen. Rond de 67 procent van de woningen wordt gekocht door de Hagenaren zelf, dus 33 procent komt van buiten. Voor Rotterdam geldt dat er steeds meer kopers van buiten de stad komen. Bijna 57 procent van de woningen blijft in handen van Rotterdammers, maar dat was in 2015 nog 65 procent. Inwoners van de grote steden kopen vooral in de buurtgemeenten In Diemen wordt 49 procent van alle woningen gekocht door een Amsterdammer. Andere gemeenten met forse Amsterdamse aandelen zijn Landsmeer (44%), Ouder-Amstel (42%) en Oostzaan (). Voor de laatste drie gemeenten is dat normaal, het aandeel verschuift in de tijd nauwelijks. Voor Diemen lag het aandeel Amsterdammers in 2008 echter nog op 39 procent. Hier zien we echt een toename van het aantal Amsterdammers. Recent stijgingen (2017 ten opzichte van 2016) van het Amsterdams aandeel zien we ook in terug in Weesp (+8%), Bergen, Zaanstad, Laren, Amstelveen (allen +4%). Rotterdammers verhuizen vooral naar Barendrecht, Albrandswaard en Capelle aan den IJssel. In deze steden wordt iets minder dan 30 procent van de woningen gekocht door Rotterdammers. Het laatste jaren neemt het marktaandeel licht toe (+3%) in de gemeenten Hendrik-Ido-Ambacht, Schiedam en Capelle aan de IJssel. Min of meer dezelfde percentages zien we terug voor Utrecht. In Bunnik wordt 31 procent van alle koopwoningen gekocht door kopers uit Utrechter en in De Bilt 24 procent. Voor deze twee gemeenten en Nieuwegein neemt het marktaandeel van Utrechters licht toe (+3%). Hagenaren veranderen hun verhuispatronen het minst van de vier grote steden. In Rijswijk wordt 31 procent van de woningen aan Hagenaren verkocht en in Leidschendam-Voorburg 27 procent. Naar het Westland wordt het laatste jaar iets meer verhuisd en naar Wassenaar iets minder. Maar dat zijn marginale veranderingen. 2
Minder woningverkopen in de grote steden, meer in de ommelanden De veranderende verhuispatronen treden tegelijkertijd op met het herstel van het aantal transacties na de crisis. Vanaf 2013 neemt in de grote steden het aantal procentueel sneller toe dan buiten de steden. Halverwege 2015 kantelde deze trend. Vanaf toen nam het aantal verkopen buiten de vier grote steden minder snel toe. Amsterdam en Utrecht groeiden toen al minder snel dan gemiddeld Nederland; het aantal transacties in Rotterdam en Den Haag lag nog boven het gemiddelde. Vanaf begin 2017 lag de groei in alle vier de grote steden onder die van de rest van Nederland; sinds 2017 daalt het aantal verkopen zelfs in Amsterdam. De afgelopen maanden neemt ook het aantal verkopen in Utrecht af, en Rotterdam en Den Haag naderen ook de situatie van een krimpende markt. Ondanks deze dalingen ligt het aantal eigendomsoverdrachten in de grote steden ver boven de jaren voorafgaand aan de crisis. Prijsontwikkeling wellicht de oorzaak voor de trek uit de stad? Er kunnen verschillende oorzaken worden benoemd waarom men de stad verlaat. Een van die oorzaken kan het recente verschil in prijsontwikkeling zijn tussen de grote steden en de rest van Nederland. Sinds 2010 ligt de gemiddelde woningprijs van de vier G4-steden boven het landelijk gemiddelde (figuur 4). Dat verschil neemt snel toe. Sinds het dieptepunt van We maken onderscheid tussen de meerwaarde en de meerprijs. De meerwaarde is het prijsverschil tussen de aankoopprijs in het dal van de crises en de huidige verkoopprijs. Deze meerwaarde kan de ex-stedeling dus inzetten voor de nieuwe woning buiten de stad. De meerprijs is het prijsverschil tussen de gekochte de woningmarkt (2013) zijn de gemiddelde woning buiten de G4 en de verkoopprijs van de woningprijzen tot en met half 2018 in de G4-steden oude stadse woning. De som van de met 45 procent gestegen en daarbuiten met 22 procent (tabel 1). Amsterdam spant de kroon met een prijstoename van 64 procent en een potentiële gemiddelde meerwaarde van 186 duizend euro. De meerwaarde en de meerprijs is het prijsverschil tussen de aankoopprijs van de stadse woning in het dal van de crisis en de aankoopprijs van de nieuwe woning buiten de stad. Amsterdamse woning is hiermee gemiddelde 113 duizend euro meer in waarde toegenomen dan een gemiddelde Nederlandse koopwoning. Dit stevige prijsverschil kan een reden zijn om met de ontstane meerwaarde van de stadse woning een andere, vaak grotere woning te zoeken buiten de stad. Tabel 1 Ontwikkeling woningprijs 2013-2018 Prijstoename Meerwaarde Verschil met Nederland % x1.000 euro x1.000 euro Nederland 25% 55 0 niet G4 22% 48-7 G4 45% 102 47 Amsterdam 64% 168 113 Rotterdam 36% 63 8 Den Haag 36% 75 20 Utrecht 92 37 3
Euro X 1.000 200 150 100 50 0-50 -100 1994 1996 1998 G4 Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Figuur 5 Verschil in gemiddelde woningprijs met Nederland Lang niet alle stedelingen maken gebruik van deze potentiële meerwaarde. In het dal van de woningmarkt (2010 tot en met 2014) werden ruim 102 duizend woningen in de vier G4-steden gekocht. Deze groep zou bij verkoop op dit moment de grootste meerwaarde op hun stadse woning kunnen realiseren. Sinds 2015 is van de huishoudens die in het dal van de markt kochten, 17 procent verhuisd waarvan 12 procent binnen de G4-steden en slechts 5 procent naar buiten de G4. Deze laatste 5 procent maakt daarmee gebruik van het ontstane verschil tussen de stadse en niet stadse woningprijsontwikkeling. Vanuit Utrecht kochten de meeste een woningen buiten de stad (7%), gevolgd door Amsterdam (5%), Rotterdam (4%) en Den Haag (3%). Amsterdammers gebruiken hun meerwaarde voor de aankoop, anderen veel minder Kopers vanuit de G4-steden die in de periode 2010 2014 hun woning kochten verkopen hun stadse woning met een gemiddelde meerwaarde van 73 duizend euro. Voor Amsterdammers geldt het hoogste gemiddelde en voor Rotterdammers het laagste. Dit is in lijn met de potentiële meerwaarde (zie tabel 1). Ook daar blijkt dat de prijsontwikkeling van de hoofdstad buitenproporties is en dus dat daar de hoogste meerwaarde verwacht kan worden. Amsterdammers kopen uiteindelijk een woning buiten de stad die ruim 40 duizend euro duurder is dan de verkoopprijs van hun oude stadse woning. Die meerprijs is het laagst in vergelijking met de andere drie G4-steden. De hoogste meerprijs zien we in Den Haag met bijna 90 duizend euro (figuur 6). 4
Aankoopprijs in de stad (2010-2014) Meerwaarde stadse woning: verkoop- minus aankoopprijs Meerprijs buiten woning: aankoop- minus verkoopprijs Aankoopprijs buiten + + = (2015 -heden) Amsterdam 250 401 Rotterdam 166 283 Den Haag 195 327 Utrecht 222 357 G4 219 357 100 150 200 250 300 350 400 450 X 1.000 euro Figuur 6 Meerwaarde en Meerprijs van ex-stedelingen die een G4-woning kochten De verhouding tussen de meerwaarde (die is ontstaan door de prijsontwikkeling) en de meerprijs (het bedrag dat huishoudens meer betalen dan de verkoopprijs van hun oude woning) zegt iets over de mogelijkheden en keuzes om naar buiten de stad te verhuizen. Amsterdammers gebruiken voor de financiering van hun volgende woning vooral de meerwaarde van hun oude, stadse woning. Voor de bewoners van de andere G4-steden is de meerwaarde veel lager; in tegenstelling tot de Amsterdammers leggen zij meer euro s op tafel dan dat zij met de prijsontwikkeling van hun stadse woning hebben verdiend. Ex-stedelingen gaan vooral groter wonen In het dal van de woningmarkt kochten G4-stedelingen een gemiddelde woning van 92m 2. In Amsterdam waren de gekochte woningen het meest krap (78m 2 ), in Rotterdam en Den Haag lag de gemiddelde oppervlakte net boven de 100m 2, in Utrecht er net onder. De 5 procent huishoudens die de stap zitten naar buiten de stad kochten toentertijd gemiddeld woningen die 5m 2 kleiner waren. Driekwart van de kopers buiten de G4 verkoopt een kleine woning tot 100m2. Nog eens 12 procent verkoopt zijn 100 tot 120m2 woning. De rest (15%) van de verkochte woningen is groter dan 120m2. Uiteindelijk koopt ruim 70 procent een grotere woning buiten de stad. Er is een direct verband tussen de grootte van de achtergebleven woning en de ontstane meerwaarde. Kleine woningen tot 100m2 geven gemiddelde een lagere meerwaarde (68 duizend euro) dan de grootste woningen van meer dan 200m2 (97 duizend euro). 5
Nu zij verhuizen naar buiten de stad, kiezen zij voor veel grotere oppervlakten. Gemiddeld kopen zij een woning van 140m 2 ; ten opzichte van hun verkochte stadse woning is dat een sprong van gemiddeld 54m 2. We zien wel grote verschillen in financiering naar grootte van de nieuwe woning (figuur 7). De aankoopprijs van de kleinste buiten-de-g4-woningen ligt gemiddeld een dikke 20 duizend euro onder de verkoopprijs van hun kleine stadswoning terwijl kopers van deze kleine woningen buiten de stad ruim 55 duizend euro overhielden aan de verkoop van hun stase woning. Gegeven de grootte van de nieuwe woning neemt de meerwaarde van de oude woning langzaam toe. Maar de meerprijs hoeveel men gemiddeld meer betaald voor de nieuwe woning dan dat men krijgt van zijn oude woning neemt nog veel sneller toe. De conclusie is dat hoe groter de volgende woning is, de meerwaarde van de oude woning steeds minder een rol speelt. Woningen in de categorie tot 100 m 2 worden zelfs gemiddeld volledig uit de meerwaarde gefinancierd worden. Aankoopprijs in de stad (2010-2014) Meerwaarde stadse woning: verkoop- minus aankoopprijs Meerprijs buiten woning: aankoop- minus verkoopprijs Aankoopprijs buiten + + = (2015 -heden) tot 100 m2 175 213 100-120 183 285 120-150 217 355 150-200 260 461 200 en meer 311 606 G4 219 357 100 200 300 400 500 600 X 1.000 euro Figuur 7 Meerwaarde en Meerprijs van ex-stedelingen die een G4-woning kochten, naar gekochte woonoppervlakte 6