Informatiememorandum Gildehof Projectnummer PF0020 Totale financiering 300.000 Omschrijving Gildehof Zekerheid 1 e hypotheek Financiering Lineaire lening Looptijd 5 jaar Object Gildehof Risico classificatie!cp B3 Partner Bouwaandeel Rente per jaar 6% Het project in het kort De Gildehof is een uniek en gezellig hofje met verschillende brocante winkels naast de Mosterdfabriek in Doesburg. De beroemde Doesburgsche Mosterd wordt hier nog dagelijks gemaakt en de Mosterdfabriek trekt jaarlijks maar liefst 50 000 toeristen. Op dit moment is er voor deze bezoekers nog geen mogelijkheid om wat te drinken of te eten. Met het Gildecafé moet daar verandering in komen! Een leegstaand gedeelte van de Gildehof wordt verbouwd tot café en drie nieuwe winkels. Op de binnenplaats van het hofje komt een zonnig terras. Het plan zorgt voor meer gezelligheid en nog meer aantrekkingskracht die zal leiden tot hogere omzet voor de winkels. Bezoekers blijven langer en kunnen rustig nagenieten in het Gildecafé. Via crowdfunding krijgt iedereen de mogelijkheid om mee te investeren in het vastgoed van de Gildehof. Voor de aankoop en verbouwing is een investering nodig van 300.000. De rente is 6% op jaarbasis en daar gaan de kosten voor het aanhouden van een rekening bij Crowdpartners van af. De kosten van de rekening bedragen maximaal 1% per jaar, afhankelijk van het ingelegde bedrag. De rente wordt betaald uit huuropbrengsten van de musea en winkels en uit de exploitatie van het café. De looptijd van de lening is 5 jaar.
DE ONDERNEMER Als initiatiefnemer stel ik me graag aan u voor. Mijn naam is Harrie Pols (1960) en ik exploiteer samen met mijn vrouw Iris (1963) al vele jaren een winkel aan de Gildehof in Doesburg. Doordeweeks werk ik in de bouw als toezichthouder asbestsanering en in de weekenden help ik Iris in de winkel. Het restaurant in de Gildehof is te koop en staat daarom leeg. Dit scheelt een hoop bezoekers op het Gildehof. De 40 000 dagjesmensen van touroperatours die jaarlijks een bezoek brengen aan de Gildehof en het mosterdmuseum worden nu niet goed bediend. Ik zie het als een enorme kans om het restaurant en de winkels er omheen te gaan exploiteren. Samen met mijn dochter Eva ga ik het restaurant verbouwen tot grand café en daarna zelf exploiteren. Eva heeft gelukkig veel professionele horeca-ervaring. DE ONDERNEMING Ik heb de kans om alle winkels aan het Gildehof te kopen. Na verbouwing omvat het project 13 winkels en een café. Ik koop het complex voor 420.000 (inclusief kosten koper). De verbouwing kost 30.000. Gelukkig kan ik met mijn ervaring in de bouw, heel veel werkzaamheden zelf uitvoeren. De plattegrond laat zien waar de winkels komen en waar het café. De winkels zijn geel, het café is rood.
MARKT IN DOESBURG Doesburg is een bekende, historische Hanzestad, gelegen aan het punt waar de Oude IJssel in de Gelderse IJssel uitkomt. Het heeft een prachtig gerestaureerde oude binnenstad met vele musea en karakteristieke panden, waaronder een oude waag. Doesburg trekt elk jaar gemiddeld 400 000 toeristen. Een van de grote trekkers is de Doesburgse Mosterdfabriek met de Gildehof. Daar komen 50 000 bezoekers per jaar. Ook de gemeente stimuleert toerisme & recreatie. Doesburg heeft een goed aanbod aan horeca. De meeste restaurants zijn s avonds geopend van donderdag t/m zondag. Gelegenheden die de hele week gedurende de dag open zijn met een terras zijn De Waag, La Fleur en het nieuwe Gildecafé. Het beschutte karakter van de Gildehof maakt het terras van het Gildecafé uniek. De huurprijs van de winkels in de Gildehof ( 100/m2) is beduidend lager dan de gemiddelde huurprijs elders in Doesburg ( 180/m2). Bovendien zijn de winkels veel kleiner en daardoor aantrekkelijker. Het aanbod van winkelruimte in dit segment is beperkt in Doesburg. INVESTERING & FINANCIERING Investeringen Financiering Aankoop panden 420.000 Eigen middelen 45.000 Verbouwing 30.000 Lening verkoper 140.000 Inventaris en voorraad café 30.000 Crowdfund Lening 300.000 Werkkapitaal 5.000 - Totaal 485.000 Totaal 485.000
EXPLOITATIE De exploitatieprognose van de eenmanszaak ziet er als volgt uit. Resultatenrekening 2016 2017 2018 2019 2020 Verhuur winkels 42.036 44.138 46.345 48.662 51.095 Leegstand 4.204 4.414 4.634 4.866 5.110 Omzet café 190.550 196.267 202.154 208.218 214.465 Inkoop horeca 60.976 62.805 64.689 66.630 68.628 Bruto marge 167.406 173.186 179.175 185.384 191.822 Personeel 33.000 33.900 35.100 36.000 38.000 Huisvesting 19.643 20.730 21.364 21.792 22.090 Algemeen 18.000 18.360 18.727 19.102 19.484 Afschrijving 9.537 9.537 9.537 9.537 9.537 Rente 26.925 26.106 25.287 24.468 23.649 Netto winst 60.302 63. 418 66.810 70.838 74.028 Momenteel zijn alle winkels verhuurd en is er ruim voldoende vraag naar dit soort winkelruimte om de uitbreiding met 3 winkels te rechtvaardigen. Bij de verhuur van de winkels heb ik rekening gehouden met tijdelijke leegstand De Horeca omzet is gebaseerd op de arrangementen met touroperators en de mosterdfabriek. Hierbij ga ik er van uit dat 60% van de bezoekers 4,- besteedt. De rest van de omzet komt van losse bezoeken. Het zwaartepunt van deze bezoeken ligt in de zomermaanden en in december.
CONCLUSIE De verkoper draagt het project een warm hart toe en is bereid een achtergestelde lening te verstrekken. En samen met de crowdfunding campagne van Bouwaandeel wordt het voor mij mogelijk deze panden te kunnen kopen. Dan kan ik samen met mijn dochter het grand café beginnen en komt er nog meer reuring op het Gildehof. Uit de huuropbrengsten van de winkels kan ik de investeerders een mooi rendement van 6% betalen.
VISIE VAN BOUWAANDEEL OBJECT Met de aankoop en renovatie van het project krijgt de Gildenhof een facelift. De huidige horeca voorzieningen worden opnieuw ingedeeld en er komt een klein café en 3 extra winkels. De uitstraling wordt verbeterd en het café moet voor extra levendigheid op het plein zorgen. In de zomer wordt een gezellig terras met 15 tafeltjes opgesteld. De Gildenhof ligt prominent in de historische kern van Doesburg naast een van de belangrijkste toeristische trekkers De Mosterdfabriek. De Gildehof is zowel via de Meipoortstraat als via de Mosterdfabriek te bereiken. Bereikbaarheid met de auto is slecht. Alleen beperkt betaald parkeren is mogelijk. Wel zijn er vier grotere parkeerterreinen waar touroperators hun passagiers kunnen uit- en opstappen. Het object is getaxeerd door de heer A.J. Lebbink verbonden aan Van Zeeburg, Luimes en Lebbink Makelaars in Hengelo. Hij heeft de volgende waarden aan het object vastgesteld. Marktwaarde in huidige staat 392.000 Waarde na verbouwing in verhuurde staat 486.000 Waarde na verbouwing vrij van huur en gebruik 375.000 EXPLOITATIE De winkels worden voor een relatief laag bedrag verhuurd tezamen met de grote vraag naar deze kleinschalige winkels maakt de kans op leegstand erg klein. En na de facelift zullen uit de horeca en de huuropbrengsten de rente en aflossingsverplichtingen ruimschoots kunnen worden voldaan. Het leningbedrag ten opzichte van de waarde van het object is overzichtelijk en bedraagt na verbouwing en verhuur 62%. Dit wordt ook wel loan-to-value genoemd. Bij de uitvoering van zijn plannen wordt Harrie Pols als startende ondernemer bijgestaan door Wout van der Heide van het bedrijfskundig adviesbureau Claassen.Moolenbeek&Partners. RISICO S Verhuur risico (gemiddeld) Door de relatief lage huur zijn de winkels zeer geliefd bij ondernemers en bestaat er een wachtlijst. In principe is er geen sprake van leegstand.
Milieu risico (verhoogd) Er is asbest gebruikt bij de bouw van het horeca gedeelte. Dat wordt bij de renovatie zorgvuldig verwijderd. Restwaarde risico (verhoogd) Aan het einde van de looptijd van de lening zal het object opnieuw gefinancierd moeten worden of verkocht. Herfinanciering kan via een nieuwe crowdfunding lening of een bancaire financiering. De restant lening bedraagt dan 255.000 waarmee de eerder genoemde loan to value op 52% uitkomt. STERKTEN & ZWAKTEN ANALYSE Sterkten + Goede dekking door eerste hypotheek op het object + Breed draagvlak voor het project binnen Doesburg + Samenwerking met tour operators voor o.a. Horeca exploitatie + Grote vraag naar deze kleinschalige winkels Zwakten - Harrie Pols is een startende ondernemer. - Matige economische situatie Doesburg - Veel winkels hebben een hobby karakter LENINGVOORWAARDEN Het Doelbedrag betreft een geldlening van 300.000 en wordt gedekt door een eerste hypotheek. De lening heeft een looptijd van 5 jaar. De rente is 6,0% p.a. over de looptijd met ingang van april 2016 wordt er maandelijkse 750 afgelost. U ontvangt tijdens de hele looptijd een maandbedrag dat bestaat uit rente en van april 2016 ook uit aflossing. De huurinkomsten en de exploitatie van de horeca vormen ruim voldoende basis voor de rente en aflossingen op de lening. ZEKERHEDEN De goede dekking uit de eerste hypotheek op de panden en verpanding van vorderingen biedt ruim voldoende zekerheid voor terugbetaling. Daarnaast verstrekt de verkoper een achtergestelde lening. Hiermee worden de risico s voor investeerders op een acceptabel niveau afgedekt. RISICOCLASSIFICATIE Er geldt risico-classificatie :!CP B3
De Graydon rating : betalingswaardering is 7.