mow Publiekshal. Het Rond 1, Zeist Postbus 513, 3700 AM, Zeist Telefoon 14 030. zeist@zeist.n1 wvvw.zeist.n1 www.twittter.com/gemeentezeist www.facebook.com/gemeentezeist.11, Gorneente Zeist T.a.v de gemeenteraad Datum 6 december 2017 Ons kenmerk 253813 Burgerservicenummer Uw kenmerk Bijlage(n) Behandeld door Astrid Teeuw Onderwerp Voorlopige tarieven OZB 2018 Geachte eden van de raad, In de raadsvergadering van december heeft u de voorlopige tarieven OZB 2018 vastgesteld. En u heeft het college gemandateerd om de definitieve tarieven vast te stellen op basis van de nneest actuele WOZ waardes voor 2018, geleverd door de BghU in december 2017. Daarbij is afgesproken dat u via een brief geinformeerd zou worden over de definitieve OZB tarieven 2018. Deze vindt u hieronder. Samenvatting Woningen Niet-woning Niet-woning Tarieven OZB (eigenaren) eigenaren gebruikers definitieve tarieven OZB 2017 0,0855% 0,1777% 0,1454% voorlopige tarieven OZB 2018 0,0789% 0,1852% 0,1458% definitieve tarieven OZB 2018 0,0772% 0,1848% 0,1451% Deze tarieven leiden tot de volgende OZB opbrengst 2018: Besluitvorming over opbrengst OZB Woningen (eigenaren) Niet-woning eigenaren Niet-woning gebruikers Totaal OZB A opbrengst OZB 2017 6.745 2.898 1.933 11.576 B indexering obv kadernota: - 0,6 % -41-17 -12-70 C OZB verlaging van 4,17% / 480.000-280 -120-80 -480 D areaalmutaties 2017 140 0 0 140 E afrondingsverschillen -1-1 0-2 F opbrengst OZB 2018 6.563 2.760 1.841 11.164 In de bijlage bij deze brief vindt u een volledige beschrijving van de tariefberekening, zoals die nu definitief voor de OZB 2018 heeft plaatsgevonden.
2 Omdat de definitieve tariefberekening opnieuw en volgens de afgesproken wijze plaatsvindt op basis van de nneest actuele WOZ waardes, is de opzet van de bijlage gelijkvormig aan de opzet van het raadsvoorstel, waarin u de voorlopige tarieven heeft vastgesteld. De berekening wordt stap voor stap toegelicht. De eerste wijziging van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2018 is door het college vastgesteld en bevat de definitieve tarieven. Deze zullen door de BghU worden gehanteerd bij het opleggen van de OZB 2018 voor de gemeente Zeist. Actualisatie begroting op basis van tariefberekening Zoals ook in het raadsvoorstel toegelicht, zorgt het tariefvoorstel voor mutaties in de begrote OZB opbrengsten 2018 (en latere jaren). Enerzijds zijn dit de afrondingsverschillen, omdat de tarieven niet nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld dan 4 cijfers achter de konnma. Anderzijds is er bij de woningen sprake van een areaaluitbreiding, die zorgt voor een stijging van de OZB opbrengst. Daarmee zorgt het tariefvoorstel voor een positief effect van 138.000 op het begrotingssaldo van de gemeente. Nu de definitieve tarieven berekend zijn, is ook de omvang van financiele consequenties bekend. Zoals aangekondigd in het raadsvoorstel worden de financiele consequenties opgenomen in een technische begrotingswijziging op raadsniveau. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, e gemeentesecretaris, de burgemeester, W..1%. issenberg -an Dam dr. J1t.MJan
3 Bijlage: Toelichting berekening definitieve tarieven Onroerende Zaak Belasting 2018 lnleiding De berekening van de OZB tarieven kent altijd dezelfde elementen: A. De (taakstellende) opbrengst OZB conform de door de raad vastgestelde begroting. B. De WOZ-waarde van de woningen en niet-woningen. Bij de niet-woningen is daarnaast de leegstand en de uitwerking van Motie De Pater van belang voor de gebruikersheffing. Ook zijn er niet-woningen waar vanuit de wet geen eigenaren- en/of gebruikersheffing mag worden opgelegd (deze objecten zijn wettelijk vrijgesteld). Het OZB-tarief wordt berekend volgens de formule: opbrengst OZB gedeeld door WOZ-waarde = OZB tarief (Al B). Dit heeft de volgende consequenties: Als de te behalen OZB-opbrengst (A) daalt, zal ook het tarief dalen. In de begroting 2018 daalt de te behalen OZB opbrengst met 4,77%. Dat konnt voort uit een prijsindex van 0,6% voor 2018 die door de raad is vastgesteld. Daarnaast is via de besluitvorming bij de begroting (voorstel n, bijlage 2) voorgesteld de OZB opbrengst met 4,17% te laten dalen. De dating van de OZB-opbrengst is verwerkt in het meerjarig financieel perspectief van de genneente. Als de WOZ-waarde (B) daalt, zal het tarief stijgen en als de WOZ-waarde (B) stijgt, zal het tarief dalen. De economie en ook de onroerend goed markt trekken monnenteel weer aan. De OZB-aanslag en daarmee de OZB-tarieven, worden echter voor het belastingjaar 2018 gebaseerd op een WOZ-waarde met een wettelijke peildatunn van 1/1/2017. Dit betekent dat in de WOZ waarde de waardeontwikkeling tussen 1/1/2016 (peildatunn OZB 2017) en 1/1/2017 zichtbaar zal worden. Voor de woningen is er inmiddels weer sprake van een waardestijging. Maar voor de niet woningen was er nog sprake van een (licht) dalende markt / WOZwaarde. Zoals gezegd speelt bij de gebruikersheffing ook de ontwikkeling van de leegstand en de effecten van motie De Pater mee. Daarnaast heeft het overleg met de BghU over verbeteringen in de berekeningssystematiek een omissie in onze berekeningen in de afgelopen jaren aan het licht gebracht. Er zijn niet-woningenobjecten die op wettelijke gronden geen OZB aanslag krijgen (geen eigenaars- en geen gebruikersheffing). Dit was in de uitwisseling van WOZ-waarde-gegevens onvoldoende duidelijk, waardoor de gemeente deze objecten wet nnee nam in de tariefberekening. Vervolgens bleek gedurende het jaar de opbrengst OZB-nietwoningen tegen te vallen. Dit punt is vanaf de tariefberekening 2018 gecorrigeerd. Hierdoor maken met name de OZB-tarieven van de niet-woningen wet een eenmalige correctieve sprong. Een pand (niet-woning) kan leeg staan, dan is er geen gebruikersheffing mogelijk. Er is geen gebruiker. De gebruikersheffing opleggen aan een ander (bijvoorbeeld de eigenaar) is wettelijk verboden. Motie De Pater (een landelijke maatregel, ingegaan bij het opheffen van de gebruikersheffing woningen) heeft ook een beperkend effect op de mogelijkheid om een gebruikersheffing op te leggen. Wanneer een niet-woning (pand) voor een beperkt deel toch als woning wordt gebruikt, dan is dat deel vrijgesteld van gebruikersheffing. De zorginstellingen maken in toenemende mate gebruik van deze regeling. Voor deze panden kunnen we dus maar voor een deel van de waarde een gebruikersheffing opleggen. Hierdoor gaat de waarde van "eigenaar" en "gebruiker" bij de niet-woningen verder uit elkaar lopen. In Zeist zijn veel zorginstellingen, waardoor dit effect significant is. Berekening
4 Hieronder wordt per vast te stellen tarief ingegaan op de berekening ervan. Tarief OZB 2018 woningen (eigenaren) Tabel tarie berekenin woningen eigenaren) Stapsgewijze berekening Waarde Tarief Opbrengst A definitieve tarieven OZB 2017 7.888.360 0,0855% 6.745 B waardeontwikkeling 1/1/2016-1/1/2017 430.450 C tarieven OZB 2018 bij gelijke opbrengst 8.318.810 0,0811% 6.745 D dating OZB (opbrengst) met 4,77% 8.318.810 0,0772% 6.423 E opbrengst conform begroting 2018 6.424 F afrondingverschil -1 G areaalmutaties 2017 181.113 0,0772% 140 H opbrengst OZB 2018 incl.areaalmutatie 8.499.923 0,0772% 6.563 De waarde van de woningen laat tussen de peildata 1/1/2016 en 1/1/2017 een stijging zien: gemiddeld 5,5% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de meevaller van de werkelijke WOZ waarde per 1/1/2016 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: 3,1%. De overige 2,4% waardestijging is de stijging die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2017. De tariefberekening baseert zich op de waardeontwikkeling van het totaal, de waardeontwikkeling zal per individuele woning verschillen. Vanwege de totale waardestijging zou het tarief moeten dalen om dezelfde opbrengst te genereren (C). Er is besloten de OZB met 4,77% te laten dalen (D). De opbrengst is vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2018 (na besluitvorming) moet worden gerealiseerd (E). Dit leidt tot een klein afrondingsverschil (F), dat wordt veroorzaakt omdat het tarief niet nauwkeuriger dan 4 decirnalen in het percentage mag worden vastgesteld. lnrniddels is bekend dat er in 2017 een areaaluitbreiding heeft plaatsgevonden. Deze uitbreiding van het aantal woningen zorgt voor een extra OZB-opbrengst, bovenop de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB opbrengst in 2018 en verdere jaren (H). Samenvatting Waarde Tarief Opbrengst Tarief woningen (eigenaren) (x 1.000) (x 1.000) definitieve tarieven OZB 2017 7.888.360 0,0855% 6.745 voorlopige tarieven OZB 2018 8.315.962 0,0789% 6.560 definitieve tarieven OZB 2018 8.499.923 0,0772% 6.563 Austerlitz. Bosch en Duin. Den Dolder. Huis ter Heide. Zeist
5 Tarief OZB 2018 niet-woningen eigenaren Tabel tariefberekening niet-woningen eigenaren Stapsgewijze berekening Waarde Tarief Opbrengst A definitieve tarieven OZB 2017 1.631.031 0,1777% 2.898 B waardeontwikkeling 1/1/2016-1/1/2017-137.601 C tarieven OZB 2018 bij gelijke opbrengst 1.493.430 0,1941% 2.898 D daling OZB (opbrengst) met 4,77% 1.493.430 0,1848% 2.760 E opbrengst conform begroting 2018 2.761 F afrondingverschil -1 De waarde van de niet-woningen laat tussen de peildata 1/1/2016 en 1/1/2017 een daling zien: gemiddeld 8,4% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de tegenvaller van de werkelijke WOZ waarde per 1/1/2016 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: - 7,1%. In deze waardedaling is inbegrepen dat er geconstateerd is dat bepaalde objecten (niet-woningen) wettelijk zijn vrijgesteld van de OZB heffing, zowel op eigenaars- als gebruikersaspect. In de voorgaande jaren was deze groep onvoldoende duidelijk en werd er voor het tarief met een te hoge totale WOZ-waarde gerekend. Deze correctie zorgt eenmalig voor een sterkere daling dan alleen de marktwerking. De overige 1,3% waardedaling is de daling die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2017. Hierbij speelt dat bij de niet-woningen de waardedaling als gevolg van de economische recessie groter is dan bij de woningen, en het herstel later inzet. Vanwege de totale waardedaling moet het tarief stijgen om dezelfde opbrengst te generen (C). Er is besloten de OZB met 4,77% te laten dalen (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2018 (na besluitvornning) moet worden gerealiseerd (E) en is ook hier sprake van een klein afrondingsverschil (F). Samenvatting Waarde Tarief Opbrengst Tarief niet-woningen eigenaren definitieve tarieven OZB 2017 1.631.031 0,1777% 2.898 voorlopige tarieven OZB 2018 1.490.449 0,1852% 2.760 definitieve tarieven OZB 2018 1.493.430 0,1848% 2.760 Tarief OZB 2018 niet-woningen gebruikers Tabel tariefberekening niet-woningen gebruikers Stapsgewijze berekening Waarde Tarief Opbrengst A definitieve tarieven OZB 2017 1.329.290 0,1454% 1.933 B waardeontwikkeling 1/1/2016-1/1/2017-61.179 C tarieven OZB 2018 bij gelijke opbrengst 1.268.111 0,1524% 1.933 D daling OZB (opbrengst) met 4,77% 1.268.111 0,1451% 1.841 E opbrengst conform begroting 2018 1.841 F afrondingverschil 0
6 De waarde van de niet-woningen voor het gebruikersgedeelte laat tussen de peildata 1/1/2016 en 1/1/2017 eveneens een dating zien, voor de gebruikers een dating van gemiddeld 4,6 % (B). Deze dating wordt verklaard door de reden die is toegelicht bij de tarieven eigenaren niet-woningen: de correctie voor de objecten met een wettelijke vrijstellingen voor alle OZB heffingen en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Bij de gebruikersheffing speelt daarnaast nog de bezettingsgraad. De bezettingsgraad wordt niet alleen bepaald door het klassieke begrip leegstand (er is geen gebruiker van het pand, het pand staat leeg), maar betreft ook de uitwerking van de zogenoemde motie De Pater (zie toelichting bij de inleiding van de verdieping). Daarnaast zijn er objecten die vanuit (andere) wettelijk gronden een vrijstelling hebben voor de gebruikersheffing. Deze vrijstellingen zijn eveneens in beeld gekomen door de intensievere gegevensuitwisseling met de BghU. Hierover zijn de volgende gegevens bekend: Bezetting niet-woningen Eigenaar Gebruiker Bezetting N waarde 1/1/2016 (OZB 2017) 1.631.031 1.329.290 81,5% 0 geen gebruikersheffing 2017 18,5% P waarvan leegstand 12,5% Q waarvan motie De Pater 6,0% R waarvan wettelijk geen gebruikersheffing niet bekend S waarde 1/1/2017 (OZB 2018) 1.493.430 1.268.111 84,9% T geen gebruikersheffing 2018 15,1% U waarvan leegstand 6,1% V waarvan motie De Pater 7,2% W waarvan wettelijk geen gebruikersheffing 1,9% Vorig jaar was de bezettingsgraad 81,5% (N), wat betekent dat voor 18,5% van de waarde geen gebruikersheffing kon worden opgelegd (0). 12,5% hiervan werd veroorzaakt door leegstand (P), de overige 6% door de uitwerking van motie De Pater (Q). De wettelijke vrijstellingen waren in 2017 niet apart inzichtelijk (R), en zijn waarschijnlijk nneegenomen in het leegstandspercentage (P) Voor 2018 wordt voorlopig gerekend met een bezettingsgraad van 84,9% (S), wat betekent dat in 2017 voor 15,1% van de waarde geen gebruikersheffing kan worden opgelegd (T). De BghU heeft hiervan een onderverdeling aangegeven: 6,1% is veroorzaakt door leegstand (U) en het aandeel De Pater is verder gestegen naar 7,2% (V). Daarnaast geldt voor 1,9% een wettelijke vrijstelling voor (alleen) de gebruikersheffing. Door de gunstige ontwikkeling van de bezettingsgraad ontwikkelt het tarief voor de gebruikersheffing zich iets gunstiger dan het tarief voor de eigenaarsheffing. Vanwege de totale waardedaling moet het tarief stijgen om dezelfde opbrengst te generen (C). Er is besloten de OZB met 4,77% te laten dalen (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2018 (na besluitvorming) moet worden gerealiseerd (E). Het afrondingsverschil is hier nihil (F). Samenvatting Waarde Tarief Opbrengst Tarief niet-woningen gebruikers definitieve tarieven OZB 2017 1.329.290 0,1454% 1.933 voorlopige tarieven OZB 2018 1.262.081 0,1458% 1.841 definitieve tarieven OZB 2018 1.268.111 0,1451% 1.841
7 Samenvatting Samenvatting en aansluiting OZB opbrengst Woningen (eigenaren) Niet-woning eigenaren Niet-woning gebruikers Totaal OZB def.tarieven en opbrengst OZB 2017 6.745 2.898 1.933 11.576 def.tarieven en opbrengst OZB 2018 6.563 2.760 1.841 11.164 verschil tussen 2017 en 2018-182 -138-92 -412 Aansluiting van het verschil financiele verwerking indexering obv kadernota: - 0,6% in begroting 2018-70 OZB verlaging van 4,17% 1 480.000 in RV begroting -480 areaalmutaties 2017 (nneer woningen) begrotingswijziging 2018019 140 afrondingsverschillen (tarief maar 4 decimalen nnogelijk) begrotingswijziging 2018019-2 Totaal aansluiting verschil -412 Rond de OZB opbrengst hanteert het rijk de macronorm: dit is de toegestane stijging van de OZB over het totaal van alle gemeenten. Men is onderling afhankelijk of het totaal van de gemeenten binnen de OZB-norm blijft: wanneer een gemeente de norm overschrijdt, moet dit worden gecompenseerd door gemeenten die de norm onderschrijden. Daarmee is dit een beleidsmatig lastig instrument: het beperkt de mogelijkheden van het collectief, maar heeft geen consequenties voor het individu. Mocht het collectief van alle gemeenten de macronorm overschrijden, dan wordt de norm voor het volgende jaar naar beneden bijgesteld. Het is gebruikelijk om de raad te informeren hoe de voorgestelde tarieven en OZB opbrengst in Zeist zich verhouden tot de macronorm. Macronornn Waarde Opbrengst 2017 conform def.tarief OZB 11.575 Stijging Opbrengst 2018 conform def.tarief OZB 11.163-3,5594% Macronorm (meicirculaire 2017) 3,1000% Onbenutte ruimte macronorm 6,6594%