Sprekende Cijfers 2011-4 / Woningmarkt gemeente Zwolle Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012 Gemeente Zwolle
Inleiding Geachte lezer, Voor u ligt de laatste editie van het woningmarktrapport Sprekende Cijfers van het jaar 2011, dé marktrapportage over het woningaanbod, de woningverkoop, gerealiseerde transactieprijzen en omloopsnelheden binnen de gemeente Zwolle. Bramer Makelaars heeft de woningmarkt van de gemeente Zwolle op een heldere wijze in kaart gebracht. De woningmarkt is voortdurend in beweging, daarom hebben wij ervoor gekozen om deze per kwartaal in kaart te brengen. Op deze manier kan er vrij nauwkeurig worden bekeken welke trends er aan de orde zijn. Bramer Makelaars constateert op dit moment een toenemende vraag naar huurwoningen. Onzekerheid over de economische vooruitzichten, onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek, alsmede het strenge acceptatiebeleid van geldverstrekkers liggen hieraan voor een belangrijk deel ten grondslag. Er wordt op dit moment veel verhuurd conform de Leegstandswet. Daarnaast vindt ook veel projectmatige verhuur plaats. Wij hopen dat deze laatste editie van het jaar 2011 u een duidelijk beeld geeft van de actuele woningmarkt binnen de gemeente Zwolle. Wanneer u hieraan behoefte heeft, kunnen wij onderstaande analyse toelichten, eventueel met relevante achtergrondinformatie. Bramer Makelaars houdt u graag op de hoogte van toekomstige ontwikkelingen binnen de Zwolse Vastgoedmarkt. Oscar van Schaverbeke RMT Pieter Jan van der Woude RMT NVM Makelaars Bramer Makelaars pagina 2 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
Bestaande bouw gemeente Zwolle Aanbod gemeente Zwolle Op 1 januari 2012 worden in de gemeente Zwolle in totaal 1.579 bestaande woningen te koop aangeboden. Ten opzichte van 1 oktober 201 is sprake van een aanbodstijging van ruim 7%. In heel 2011 is sprake van een toename in het aantal te koop staande woningen van ruim 25%. De stijgingspercentages per woningtype lopen uiteen van 5% voor vrijstaande- en tussenwoningen, tot 15% voor twee-onder-één-kapwoningen. De overige woningtypen noteren aanbodstijgingen die hier tussenin liggen. De aanbodstijgingen ten opzichte van 1 januari 2011 variëren van 15% voor hoekwoningen, tot ruim 44% voor vrijstaande woningen. Aanbod (in aantallen woningen) Transacties gemeente Zwolle Binnen de gemeente Zwolle zijn in het vierde kwartaal van 2011 in totaal 207 bestaande woningen verkocht. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal is sprake van een daling van ruim 2%. In vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder zijn ruim 7% minder woningen verkocht. Ondanks de daling van het totale aantal verkopen is voor drie woningtypen sprake van een stijging van de vraag ten opzichte van het derde kwartaal van 2011. Het betreft appartementen (+7%), tussenwoningen (+2%) en twee-onder-één-kapwoningen (+16%). Hoek- en vrijstaande woningen noteren dalingspercentages van respectievelijk 28% en 8%. Transacties (in aantallen woningen) pagina 3 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
Looptijden gemeente Zwolle De ervaring leert dat woningen die nieuw op de markt komen sneller worden verkocht dan woningen die al geruime tijd op de markt worden aangeboden. In veel gevallen heeft dit te maken met een te hoge vraagprijs van het oude aanbod. De vraagprijs van het oude aanbod is vaak nog gebaseerd op transacties van voor de crisis, terwijl de vraagprijzen van het nieuwe aanbod steeds beter zijn afgestemd op de realiteit. Hieronder worden de looptijden weergegeven van de verkochte woningen per woningtype in het vierde kwartaal van 2011. Een bestaande woning die in het vierde kwartaal is verkocht kent een mediane looptijd van 96 dagen, vier meer dan in het voorgaande kwartaal. Appartementen noteren de langste looptijd in het afgelopen kwartaal (147 dagen), gevolgd door vrijstaande woningen ( 139 dagen). Een in het vierde kwartaal van 2011 verkochte hoekwoning kent een looptijd van slechts 67 dagen. Looptijd (in dagen) Transactieprijzen gemeente Zwolle De mediane transactieprijs van een woning in de gemeente Zwolle bedroeg in het derde kwartaal van 2011 196.500,-, 2% minder dan in het voorgaande kwartaal. Het goedkoopste woningtype in het afgelopen kwartaal is een appartement, met een mediane transactieprijs van 167.000,-. Voor een tussenwoning werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 183.000,- betaald, voor een twee-onder-één-kap woning 324.000,- en voor een vrijstaande woning 495.000,-. pagina 4 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
Transactieprijzen mediane prijs per vierkante meter bedraagt in het derde kwartaal van 2011 1.894, een daling van bijna 3% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2011. In het derde kwartaal werd voor een appartement een mediane prijs van 1.994,- per vierkante meter betaald. De mediane vierkante meterprijs voor een tussenwoning bedroeg in het derde kwartaal 1.826,-, die van een twee-onderéén-kap woning 2.367,- en voor een vrijstaande woning werd wederom het meest per vierkante meter betaald, namelijk 2.730,-. Transactieprijzen per m² (in ) Definities Aanbod: Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Wanneer de maand is verstreken betreft dit het aanbod op de laatste dag van de desbetreffende maand. Nieuwbouw Transacties: Het aantal transacties per woningtype. Looptijd mediaan: Het aantal dagen tussen de aanmelddatum en de datum afgemeld als verkocht. Van alle verkooptransacties wordt een mediane looptijd per kwartaal berekend. Transactieprijs mediaan: De mediane transactieprijs per woningtype. Van alle verkooptransacties wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Transactieprijs per m² mediaan: De mediane transactieprijs per m² per woningtype. Van alle verkooptransacties wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Mediaan: De middelste waarneming in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Bij een even aantal waarnemingen wordt het rekenkundig gemiddelde van de middelste twee waarnemingen getoond. pagina 5 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
Nieuwbouw regio Zwolle Shortlist projecten 1-10-2011 t/m 1-1-2012 Start jaar verkoop 2007 2008 2009 2010 2011 Totaal aantal projecten 14 Aantal projecten 1 3-3 7 Aantal nieuwe projecten 3 Totaal aantal woningen 42 71-53 183 Aantal uitverkochte projecten 1 % verkocht op 1-1-2012 29% 73% - 74% 44% Er zijn veertien projecten actueel binnen de regio Zwolle, waarbij de opmerking moet worden gemaakt dat twee projecten niet binnen de gemeente liggen maar in aangrenzende gemeenten. Het gaat om het project Assenrade te Hattem waar men reeds in een vergevorderd stadium is met de bouw. De verkoop van de tweede fase, bestaande uit eengezinswoningen, zal in het voorjaar van 2012 een feit worden. Het gehele project zal uiteindelijk bestaan uit rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. Een ander project dat is meegenomen, is het project De Sethe in Zwartsluis. Het gaat hier om vijftien luxueuze appartementen in het hogere prijssegment. Ook hier is men gestart met de ruwbouw. De 2 e etage is inmiddels gerealiseerd. Het grootste ontwikkelgebied bevindt zich in de Vinexwijk Stadshagen. Momenteel heeft Bramer Makelaars daar vier actuele projecten in de verkoop, te weten Ons Plekje, Carré, Vries en Taarlo. De bebouwing bestaat uit twee-onder-één-kap- rij- alsmede hoekwoningen, waarbij de prijzen uiteenlopen van 149.000,- rijwoning (48m²) tot 330.000,- voor een twee-onder-één-kapwoning.. Voor alle projecten geldt dat de nadruk met name ligt op een hoog afwerkingsniveau. pagina 6 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
8 4 9 11 12 10 13 6 3 7 2 5 1 pagina 7 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
Project Project 1. Bellevue deux 8. Taarlo 2. Wipstrikpark 9. Vries 3. De nieuwe Feniks 10. Stinse tuinen 4. Brinkpark 11. Ons plekje 5. Assenrade 12. Carré 6. Stradivarius 13. Muziekwijk 7. Opaal De Sethe pagina 8 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012
1. Belleveux Deux (start verkoop: 27-6-2008) UITVERKOCHT Totaal Appartementen Totaal aantal woningen 31 31 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 31 31 Prijzen 260.000-481.000 2. Wipstrikpark (start verkoop: 1-2-2007) Totaal Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen 42 38 4 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 12 11 1 Prijzen 324.000-663.000 550.000-670.000 3. De Nieuwe Feniks (22-4-2010) Totaal Rijwoningen Appartementen Totaal aantal woningen 17 11 6 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 5 5 0 Prijzen 241.500-285.000 219.000-249.000 4. Brinkpark (start verkoop: 1-9-2010) Totaal Rijwoningen Totaal aantal woningen 18 18 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 17 17 Prijzen 245.000-272.000 5. Assenrade (start verkoop: 1-11-2011) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kap woningen Vrijstaande woningen Totaal aantal woningen 62 22 18 12 10 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 44 22 18 4 4 Prijzen 170000 190.000-257.500 370.000-385.000 425.000-469.000 6. Stradivarius (start verkoop: 12-4-2008) Totaal Rijwoningen Totaal aantal woningen 24 24 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 21 21 Prijzen 247.500-257.500 7. Opaal (start verkoop: 1-3-2011) Totaal Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen 17 13 4 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 4 2 2 Prijzen 277.000-325.000 427.000-454.000 8. Taarlo (start verkoop: 1-10-2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen 18 11 7 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 17 10 7 Prijzen 235.000-245.000 280.000-310.000 9.Vries (start verkoop: 1 juli 2011) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen 20 16 4 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 16 13 3 Prijzen vanaf 190.000 vanaf 190.000 10. Stinse tuinen (start verkoop: 2011) Totaal Rijwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen Totaal aantal woningen 14 6 5 3 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 nb nb nb nb Prijzen vanaf 200.000 vanaf 319.750 vanaf 406.000 11. Ons plekje (start verkoop: 2011) Totaal Rijwoningen Totaal aantal woningen 26 26 Aantal woningen verkocht tot 1-10-2011 16 16 Prijzen 149.000-209.000 12. Carre (strat verkoop: 2011) Totaal Twee-onder-een-kapwoningen Totaal aantal woningen 26 26 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 1 1 Prijzen 271.000-330.000 13. Muziekwijk (start verkoop: 2011) Totaal Rijwoningen Totaal aantal woningen 18 18 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 0 0 Prijzen 179.500-235.595 De Sethe ( start verkoop: 1-10-2008) Totaal Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen 16 13 2 Aantal woningen verkocht tot 1-1-2012 0 1 0 Prijzen 259.000-625.000 609.000-625.000 Dynamis 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. pagina 9 van 9 Gemeente Zwolle januari 2012