Kaderbrief Jaarplan 2018 Juni 2017
1. Aanleiding Met de Huurders Vereniging IJsselstein (HVIJ)en de gemeente maken wij gezamenlijk afspraken over de volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren. In 2018 stelt de gemeente IJsselstein naar verwachting een nieuwe Woonvisie op, waarop wij dan onze portefeuillestrategie zullen herijken. Uit onze strategie destilleerden wij doelstellingen die voor 2018 zijn vertaald in deze kaderbrief waarin wij vanuit onze verantwoordelijkheid invulling geven aan het volkshuisvestelijk beleid in IJsselstein. Bij de totstandkoming hebben wij genoemde belanghouders betrokken en hen een inhoudelijke bijdrage gevraagd. Dat leidde tot dit activiteitenoverzicht, ofwel bod, als voorloopdocument voor de prestatieafspraken. Daarin wordt de inzet van alle partijen beschreven, als lokale verankering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Waar we in het proces zijn (fase 2b) ziet u in figuur 1. Figuur 1: proces prestatieafspraken (Bron: handreiking prestatieafspraken) 2. Betaalbaarheid Provides profileert zich als een professionele maatschappelijke organisatie. Wij werken toe naar een in de hele breedte lean organisatie. Dit uit zich in efficiënter en effectiever werken waarbij het draait om de klant. Iedere dag zoeken wij naar verbeterkansen. Daarmee bereiken we onder meer dat de beheerkosten per woning structureel lager worden. In 2018 gaan wij inventariseren of en hoe het mogelijk is om nauwer met andere corporaties samen te werken, om zo effectief en efficiënt mogelijk om te gaan met mensen en middelen. 2
Figuur 2: efficiënter en effectiever werken waarbij het draait om de klant. Huurbeleid Onder andere door passend toewijzen, strategisch voorraadbeleid en de jaarlijkse huurverhoging, kunnen we invloed uitoefenen op de betaalbaarheid van onze woningen. Een belangrijke doelstelling is dat 70% van ons sociaal bezit in de huurklasse betaalbaar (tot de aftoppingsgrenzen) valt en 30% duur tot de huurtoeslaggrens. In 2018 onderzoeken wij of wij hiermee de betaalbaarheid voor onze huurders op een goede manier invullen. De resultaten van dat onderzoek bespreken wij met gemeente en HVIJ. Voor onze primaire doelgroep zetten we in op een gelijke huur voor huurders met een gelijkwaardige woning. De huur die wij vragen is gebaseerd op de beleidshuur en wordt bepaald op basis van: de kwaliteit van de woning (uitgedrukt in de WWS-punten); het streefhuurpercentage van het desbetreffende complex. Voor het grootste deel van ons bezit is dit 80%; onze doelstelling om minimaal 70% van ons sociaal bezit te labelen als betaalbare woning. 50% hiervan wordt afgetopt op de lage aftoppingsgrens en 20% op de hoge aftoppingsgrens. Door passend toewijzen wordt bij instroom gereguleerd dat huurders een woning krijgen met een huur die aansluit bij hun inkomen. Huurders met huurtoeslag komen in een betaalbare woning, tot de aftoppingsgrens, terecht. Nieuwe huurders betalen de in het strategisch voorraadbeleid bepaalde beleidshuur. 3
Om verdere gelijkheid in huurprijzen (voor zittende huurders) te realiseren, continueren we het gedifferentieerd huurverhogingsbeleid voor onze primaire doelgroep. Dit betekent, dat huurders waarvan de huidige huurprijs (ver) onder de vastgestelde beleidshuur ligt, een huurverhoging boven inflatie krijgen, zodat ze versneld doorgroeien naar de voor hun woning geldende beleidshuur. Ligt de huidige huurprijs hoger dan de vastgestelde beleidshuur, dan wordt deze bevroren of verlaagd. Dit past binnen de wettelijke kaders van de maximale huursomstijging voor sociale woningen. Voor huurders met een hoog inkomen (in 2017 > 40.350) passen we een inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Op die manier wordt getracht de doorstroming te bevorderen zodat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep. Rendabel bouwen Bij investeringen in nieuwbouw zal Provides rendabel bouwen. Onder rendabel wordt verstaan dat de marktwaarde in verhuurde staat gelijk of hoger is dan de investering en dat de beleidswaarde over een periode van 50 jaar gelijk of hoger is dan de investering. 3. Beschikbaarheid Woningmarktanalyse Tot 2036 is er in IJsselstein noodzaak tot groei van minimaal 300 tot 500 sociale huurwoningen. Door het vertrek van jongeren en de toename van het aantal senioren, staat de vitaliteit van IJsselstein onder druk. Dat blijkt onder meer uit de woningmarktanalyse 1. Provides ziet mogelijkheden voor de realisatie van nieuwbouwwoningen voor starters en kleine huishoudens. Hiermee wordt bovendien een bijdrage geleverd aan verkleining van het grote regionale woningtekort. Het aantal woningen binnen de U10 gemeenten dient tot 2036 te groeien met 61.000, dus met gemiddeld 3.400 woningen per jaar 2. Dit tekort moet opgevangen worden door alle gemeenten in de regio. Om dit te behalen hebben de deelnemende gemeenten in de U10 afspraken gemaakt voor de komende vijf jaar over een groei van 3% van het aanbod, waarbij zij zich gecommitteerd hebben voor locaties te zorgen. Binnen de rode contouren in IJsselstein zijn er nauwelijks mogelijkheden om de gewenste aantallen toe te voegen. De groeidoelstelling kan alleen worden ingevuld als locaties, ook buiten de rode contouren, beschikbaar komen. Daarvoor zullen gemeente (en provincie) zich moeten inzetten. Met grondposities in Zuid/Zuid ziet Provides mogelijkheden om dit proces snel in te vullen. Dat biedt ons kansen woningen voor kleine huishoudens uit de primaire doelgroep gefaseerd toe te voegen. Behoort bouwen in IJsselstein binnen afzienbare tijd niet tot de mogelijkheden, dan oriënteren wij ons buiten IJsselstein om te voldoen aan onze volkshuisvestelijke regionale opgave. Statushouders Sociale huurwoningen zijn schaars. Om de wachttijden voor regulier woningzoekenden niet nog verder te laten oplopen wijst Provides maximaal 10% van de woningen die beschikbaar komen toe aan statushouders. Door de grote toestroom van statushouders in de afgelopen jaren hebben we in 2016 een achterstand opgelopen. Bij het huisvesten van statushouders zal er eind 2017 naar verwachting nog een achterstand zijn ten opzichte van de taakstelling van circa 40 1 RIGO (2015), Woningmarktonderzoek IJsselstein 2 U10/Bestuur Regio Utrecht (2013), Regionale Woningmarktmonitor 2013 4
statushouders die nog gehuisvest moeten worden in de gemeente IJsselstein. Die opgave komt nog bij de opgave voor 2018. Er zijn in 2017 met de gemeente verschillende oplossingsmogelijkheden besproken, maar dit heeft niet tot acties of resultaten geleid. Met de gemeente zet Provides zich in 2018 weer in om te voldoen aan deze opgave. Nieuwbouw De woonvisie van de gemeente bepaalt het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. Deze visie zal geactualiseerd worden in de loop van 2018. Tot dat moment zullen wij ons huidige portefeuillebeleid (vastgesteld in 2017 en gedeeld met de gemeente en de huurdersvereniging) als kader gebruiken. De toevoeging aan de voorraad die de komende jaren moet worden gerealiseerd, draagt bij aan het minimaal op peil houden van onze voorraad voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen en de noodzakelijke uitbreiding van het aantal woningen met ruim 300 woningen voor 2037. Aangezien de woonvisie in 2018 vastgesteld zal worden en wij in 2022 en 2023 uitbreiding van in totaal 150 woningen gerealiseerd willen hebben, gaan we in 2018 actief op zoek naar uitbreidingsmogelijkheden (bestaand of nieuwbouw) van ons bezit. Deze uitbreiding is noodzakelijk voor de schuifruimte die nodig is om de kwalitatieve opgaven op het gebied van duurzaamheid en toegankelijkheid van ons bestaande bezit te realiseren. Als er geen zicht is op nieuwbouwprojecten zal dit niet of nauwelijks mogelijk zijn. Voor de sloop van de Culemborgstraat moeten bewoners in 2018, vijf jaar voor de voorgenomen sloop, worden geïnformeerd over de sloopplannen. Dat kan alleen als er ook daadwerkelijk zicht is op schuifruimte zodat wij de betrokken huurders echt iets te bieden hebben. Voor de locatie Hitteschild dient door de gemeente in 2018 een positief besluit genomen te worden over de nieuwbouw zodat wij in 2019 kunnen starten met de bouw van 30 nieuwe woningen. Verkoop De huidige verkoopportefeuille blijft gehandhaafd omdat de verkoop bijdraagt aan differentiatie in de wijken. Een groot deel van de verkoopportefeuille bieden we nu aan via Koopgarant. In 2017 wordt samen met de gemeente het besluit genomen of voorzetting van deze verkoopstimuleringsregeling vanuit volkshuisvestelijk en bedrijfseconomisch perspectief nog bijdraagt aan onze doelstellingen. Zo niet dan worden de woningen vanaf 2018 zonder stimuleringsregeling verkocht. 4. Kwaliteit Onderhoud Kwaliteit vertaalt zich in het bieden van kwalitatief goede en passende woningen en klantgerichte dienstverlening. In 2018 wordt 4,9 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Ruim 2,8 miljoen wordt uitgegeven aan renovatie en kozijnvervanging: renovatieproject Nieuwpoort (30 woningen, 3 winkels Mr Abbink Spainkstraat); start fase 2 renovatie Europakwartier (totaal 105 woningen aan de Italiëlaan, Belgiëstraat, Oostenrijkstraat en Engelandstraat). In 2018 wordt gestart met de eerste 28 woningen; kozijnvervanging Dissel (42 woningen). 5
Overige werkzaamheden zijn onder meer het vervangen van het sluitplan van de Schakelflats naar het moderne en veilige salto systeem, CV vervangingen, dakonderhoud, reinigingswerk en liftonderhoud. Duurzaamheid en energiebesparing Bij iedere projectmatige verbetering worden energetische maatregelen toegepast. De investeringen in duurzaamheid worden gebaseerd op een belangenafweging tussen de belasting op het milieu, de woonkwaliteit (bouw- en woon technisch) en de betaalbaarheid van de woning voor nu en in de toekomst. Concreet sturen wij op gemiddeld label B in 2021 en 100% label B in 2036. In 2018 zetten wij 500.000 aan maatschappelijk vermogen in waarmee 70 woningen worden opgewaardeerd naar minimaal label B: renovatieproject Nieuwpoort 30 woningen; renovatieproject Europakwartier 28 woningen; kozijnvervanging Dissel 12 woningen. Daarmee zitten wij op planning om de doelstelling te halen. Exclusief VVE woningen, verkoopwoningen en inclusief sloop/nieuwbouw Hitteschild komen wij op een gemiddelde index van 1,32 waarmee wij binnen de range van label B vallen. In 2018 wordt een meerjaren duurzaamheidsbegroting opgesteld, zoals Aedes heeft aangegeven in de Woonagenda. Doel is om zo efficiënt mogelijk het hele bezit naar label B te krijgen en stappen te zetten op de Duurzame energieroutekaart richting energieneutraal. In figuur 3 is die route, via 2020 label B tot energieneutraal weergegeven. Figuur 3: de duurzame energieroute van Provides. Kwaliteit dienstverlening De mogelijkheden van digitalisering zetten wij in om het gemak voor de klant te verhogen en de doelmatigheid te verbeteren. In 2018 willen we dat 15% van onze klanten actief gebruik maakt van ons klantenportaal Mijn Provides. Door het huurdersoordeel op dienstverlening per proces te meten, kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten. In 2018 streeft Provides naar gemiddeld een 7,6 op de verschillende klantprocessen. 6