Raadsvoorstel gemeente Coevorden Datum raadsvergadering 22 mei 2018 Versie 1 Agendapunt 6.4 Naam rapporteur M.H.J. Sportel Rv.nr. 1450 Openbaar Portefeuillehouder Onderwerp Ja Dhr. J. Zwiers Ontwikkeling van het Bogasterrein te Coevorden Voorgesteld besluit 1) Kennis te nemen van de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van het Bogasterrein; 2) Voor het bouw- en woonrijp maken in totaal 793.000 beschikbaar te stellen; 3) Deze kosten voor een bedrag van 665.000 te dekken vanuit de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing; 4) De resterende kosten van 128.000 in de jaren 2018 ( 64.000) en 2019 ( 64.000) te dekken vanuit de in de Programmabegroting 2018 opgenomen middelen voor de afronding van het Centrumplan; 5) De 3e wijziging van de Programmabegroting 2018 vast te stellen. Aan de raad, De herontwikkeling van het Bogasterrein kent een lange geschiedenis. Al in 1998 heeft de gemeente met Slokker Vastgoed Groep B.V. (hierna Slokker Vastgoed) een raamovereenkomst gesloten voor de stedelijke herontwikkeling van het zogeheten Oostersingelgebied (lees: Bogasterrein deelgebieden A, B en C). Daarnaast heeft de gemeente voor deelgebieden D en E van het Bogasterrein in 2005 een overeenkomst gesloten met Wooncorporatie Domesta (hierna: Domesta) ten behoeve van de ontwikkeling van een deel van het Bogasterrein op basis van het Masterplan Centrum Coevorden.
Bogasterrein verdeeld in deelgebieden Luchtfoto Bogasterrein Op basis van de raamovereenkomst hebben wij met Slokker Vastgoed B.V. in 2014 een Gronduitgifteovereenkomst (hierna: GUO) voor de ontwikkeling van deelgebied A van het Bogasterrein gesloten. De ontwikkeling van het Bogasterrein is met uitzondering van de appartementencomplexen van Domesta in deelgebied D niet op gang gekomen. Dit heeft ertoe geleid dat zowel Slokker Vastgoed als Domesta hebben ingezet op verkoop van hun grondposities binnen het Bogasterrein. Wij hebben met Slokker Vastgoed ingezet op de beëindiging van de raamovereenkomst voor de ontwikkeling van de delen A, B en C van het Bogasterrein. Na beëindiging van de raamovereenkomst met Slokker Vastgoed en verkoop van gronden door Slokker Vastgoed en Domesta is Vancouver Vastgoed B.V. (hierna: Vancouver Vastgoed) eigenaar geworden van grote delen van de gronden binnen het Bogasterrein die nog ontwikkeld moeten worden. Vancouver Vastgoed is inmiddels in bezit van enkele omgevingsvergunningen voor de bouw van woningen en appartementen in het gebied en heeft enkele percelen inmiddels al weer doorverkocht. Zo heeft Vancouver Vastgoed overeenkomsten gesloten voor de verkoop van percelen aan de Melkkade. Voor de ontwikkeling van appartementencomplexen aan de kop van de Bentheimerstraat heeft Vancouver Vastgoed een overeenkomst gesloten met Poort van Coevorden B.V.. De bouw van enkele woningen en appartementen is inmiddels gestart. Voor de ontwikkeling van het Bogasterrein moeten percelen op basis van de overeenkomsten die in het verleden met Slokker Vastgoed en Domesta zijn gesloten bouw- en woonrijp worden gemaakt. Vancouver Vastgoed heeft met de koop van de gronden van Domesta en Slokker Vastgoed ook de rechten en plichten uit de voor de ontwikkeling van het Bogasterrein gesloten overeenkomsten overgenomen. Wij moet op basis van deze overeenkomsten de gronden bouw- en woonrijp maken. Vancouver Vastgoed heeft aangegeven te willen starten met de ontwikkeling van de percelen die nog niet bouwrijp zijn gemaakt. Om te kunnen voldoen aan de verplichtingen uit de gesloten overeenkomsten voor de ontwikkeling van het Bogasterrein dienen de daarvoor benodigde middelen beschikbaar te worden gesteld. Argumenten 1.1 De voorgeschiedenis is lang en complex. Het project Bogasterrein kent een lange voorgeschiedenis. Voor een goede besluitvorming is het van belang om kennis te hebben over de voorgeschiedenis. Daarom is een bijlage toegevoegd waarin de voorgeschiedenis en de actuele stand van zaken kort zijn beschreven.
1.2 De ontwikkeling van het Bogasterrein gaat snel en in korte tijd is er veel gebeurd. Al voor Vancouver Vastgoed eigenaar was van de gronden van Slokker Vastgoed en Domesta was zij actief bezig met het opstellen van bouwplannen. De beoordeling van de bouwplannen verloopt snel en voorspoedig. Ook Poort van Coevorden B.V. is voortvarend bezig met de ontwikkeling van de bouwplannen. In de bijlage is de actuele stand van zaken weergegeven. Tevens is op de bijgevoegde planning van de werkzaamheden aangegeven wanneer de ontwikkelaars willen starten met de bouwwerkzaamheden. Het punt is aangekomen dat de gemeente haar verantwoordelijkheid moet nemen voor haar verplichtingen inzake het bouw- en woonrijp maken. 1.3 Op grond van de voor het Bogasterrein geldende overeenkomsten heeft de gemeente de plicht om de gronden bouw- en woonrijp te maken. Zowel in de GUO met Slokker Vastgoed als in de Overeenkomst Masterplan met Domesta zijn voor de gemeente verplichtingen opgenomen daar waar het gaat om het bouw- en woonrijp maken van de gronden. De gemeentelijke verplichting voor het bouwrijp maken van de gronden is voor de gronden in deelgebied A niet gelijk aan de verplichtingen die gelden voor deelgebied D. Er zijn twee grote verschillen: In de overeenkomst met Slokker Vastgoed is een maximale diepte opgenomen waartoe de gemeentelijke verplichting zich strekt. In de overeenkomst met Domesta is deze niet opgenomen. De kosten voor archeologisch onderzoek komen op grond van de Overeenkomst Masterplan in deelgebied D niet voor rekening van de gemeente. Op grond van de GUO komen de kosten voor archeologisch onderzoek in deelgebied A wel voor rekening van de gemeente. In tegenstelling tot Domesta en Slokker Vastgoed hebben Vancouver Vastgoed en Poort van Coevorden B.V. wel concrete plannen voor de ontwikkeling van het Bogasterrein. Op basis van deze plannen is door de ontwikkelaars een planning opgesteld (zie bijlage). Op basis van de geldende ontwikkelovereenkomst zal de gemeente moeten voldoen aan de verplichtingen in het kader van bouw- en woonrijp maken. 1.4 De door de ontwikkelaars gewenste ontwikkelingen in de deelgebieden A en D zijn niet in strijd met het vigerende ruimtelijke beleid. De door Vancouver Vastgoed en Poort van Coevorden gewenste ontwikkelingen zijn in lijn met de voor het Bogasterrein opgestelde ruimtelijke beleidskaders (beeldkwaliteitsplan(onderdeel va het Masterplan centrum Coevorden) en bestemmingplan). Op enkele punten zijn de bouwplannen na afstemming met de heer Khandekar aangepast. De gewenste bouwplannen zijn door de ontwikkelaars op basis van het vooroverleg aangescherpt of zijn reeds in behandeling genomen als formeel verzoek voor een omgevingsvergunning. In de bijlage Voorgeschiedenis en actuele stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van het Bogasterrein is per bouwplan binnen het Bogasterrein weergegeven wat de actuele status is. 1.5 De toekomstige invulling van de deelgebieden B en C is nog niet helder. De gemeenteraad heeft op 19 december 2017 de nieuwe woonvisie 2017-2022 Hier wil je wonen vastgesteld. In deze visie wordt aangegeven dat de gemeente inzet op een forse vermindering van het aantal nieuw te bouwen woningen. De planologische ruimte binnen een aantal woningbouwprojecten zal worden teruggebracht. Voor het Bogasterrein wordt ingezet op een forse vermindering van het aantal te bouwen woningen in de deelgebieden B en C (in de visie is een gewenste deprogrammering van 73 woningen opgenomen). Voor de deelgebieden A en D is inzet voor de toekomstige invulling reeds bekend. Gelet op een goede stedenbouwkundige invulling van het Bogasterrein en vanwege de concrete belangstelling die wordt getoond voor de te ontwikkelen woningen wordt het huidige aantal te bouwen woningen voor deze deelgebieden (A en D) in stand gehouden. De toekomstige woningbouwmogelijkheden voor de deelgebieden B en C van het Bogasterrein zullen uitsluitend worden ingezet om tot een goede stedenbouwkundige afronding van de radialen van de binnenstad te kunnen komen. Daarbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het vigerende beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan. Voor de braakliggende terreinen rondom het parkeerterrein in deelgebied B en C betekent dit dat de in het bestemmingsplan vastgelegde woonbestemming niet meer gewenst is en dat er nagedacht moet worden over een nieuwe toekomstige functie voor deze gronden. Op basis van de
planvorming voor het Bogasterrein door ontwikkelaars en de wensen van de gemeente wordt er gekoerst op een totale deprogrammering van 85 woningen binnen het Bogasterrein. Voor de binnenstad van Coevorden wordt gewerkt aan nieuwe plannen. Op basis van de Toekomstvisie centrum Coevorden worden ontwikkelingen in de binnenstad concreet vorm gegeven. Een aantal van deze ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de vraag hoe de deelgebieden B en C van het Bogasterrein moeten worden ingevuld en afgerond. Daarbij kan worden gedacht aan de projecten voor de Markt en de Weeshuisweide. Snijden in de parkeerplaatsen zou er toe kunnen leiden dat voor de omvang van de vraag naar parkeerruimte in het deelgebied B en C extra parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Er bestaan echter geen bezwaren om los van de projecten Markt en Haven een start te maken met het bouwrijp maken van de onderhavige percelen in de deelgebieden A en D. Waar mogelijk worden de werkzaamheden in het kader van woonrijp maken afgestemd op de projecten Markt en Haven en de Weeshuisweide. 2.1 Er is onvoldoende budget beschikbaar om de betreffende gronden bouwrijp te kunnen maken. In 2014 heeft de Stuurgroep Centrum besloten om het Masterplan te ontmantelen. Reden hiervoor was het feit dat de beoogde ontwikkelingen genoemd in het Masterplan in het centrum voor het grootste deel zijn gerealiseerd. Daarnaast waren de omvang van de nog resterende werkzaamheden en de lange looptijd van het Masterplan ook redenen om het Masterplan te ontmantelen. Het Bogasterrein maakte deel uit van het Masterplan. Voor de uit te voeren werkzaamheden is een kostenraming opgesteld (zie bijlage). De kostenraming maakt inzichtelijk dat voor het bouwrijp maken van de resterende gronden in de deelgebieden A en D en de resterende werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken een bedrag van 793.000 benodigd is. 3.1 De bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing is mede gevormd om deze kosten te dekken. Bij de ontmanteling van het Centrumplan (niet te verwarren met de Toekomstvisie centrum Coevorden) in 2014 was de verwachting dat wij voor het bouw- en woonrijp maken van de deelgebieden A en D nog 550.000 aan kosten moesten maken. Hiervoor is destijds besloten om de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing in te zetten. Naast deze reserve wordt er jaarlijks in de programmabegroting een bedrag van circa 125.000 opgenomen voor alle nog af te ronden onderdelen van het Centrumplan. De niet bestede middelen hiervan worden jaarlijks toegevoegd aan de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing. Per 31 december 2017 heeft deze reserve een stand van circa 665.000. Bovenstaande pleit er dan ook voor om de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de deelgebieden A en D van 793.000 voor een bedrag van 665.000 te dekken vanuit de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing en de overige kosten van 128.000 te dekken vanuit de jaarlijks in programmabegroting opgenomen middelen van circa 125.000 ( 64.000 in 2018 en 64.000 in 2019). Hiermee blijft er voor de jaren 2018 en 2019 nog ruimte om overige te maken kosten voor de nog af te ronden onderdelen van het Centrumplan te dekken. Ook in deze jaren zullen niet bestede middelen bij het Jaarverslag worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing voor dekking van toekomstige uitgaven voor afronding van de overige onderdelen van het Centrumplan. 3.2 Uw raad heeft het alleenrecht op mutaties in reserves. In artikel 189 van de Gemeentewet is vastgelegd dat het budgetrecht bij de raad ligt. Hieruit voortvloeiend heeft de raad het alleenrecht op mutaties in reserves. 4.1 In de Programmabegroting 2018 zijn middelen opgenomen voor nog af te ronden delen van het Centrumplan. Zoals in argument 4.1 reeds aangegeven zijn in de Programmabegroting 2018 middelen opgenomen om kosten voor de nog af te ronden delen van het Centrumplan te kunnen dekken. De resterende kosten die niet kunnen worden gedekt vanuit de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing van 128.000 kunnen worden gedekt vanuit deze post ( 64.000 in 2018 en 64.000 in 2019).
5.1 Uw raad heeft het budgetrecht. In artikel 189 van de Gemeentewet is vastgelegd dat het budgetrecht bij de raad ligt. Op basis van dit budgetrecht is de raad het bevoegd gezag om begrotingswijzigingen vast te stellen. Opmerkingen 1.1 Een beschrijving van de stand van zaken is een momentopname. Gelet op de dynamiek in de markt is het mogelijk dat de bijlage waarin de stand van zaken is beschreven op onderdelen reeds achterhaald is. 1.2 Ontwikkelaars zijn afhankelijk van de daadwerkelijke verkoop. De in het projectgebied opererende ontwikkelaars hebben de wens en de intentie om op basis van de opgestelde planning de bouwplannen voor de woningen en appartementen te realiseren. Gelet op de financiële risico s wordt de realisatie afgestemd op de daadwerkelijke verkoop van de appartementen. De planning kan dus worden aangepast op basis van de verkoopcijfers. Echter, verkoop van appartementen is voor een groot deel afhankelijk van de helderheid die verschaft kan worden over de haalbaarheid van planning voor de realisatie. Hierop heeft de gemeente grote invloed. Worden de gronden niet bouwrijp gemaakt, dan kan er niet worden gebouwd en wordt er dus minder tot niet verkocht. Kosten, baten, dekking Voorgesteld wordt om de totale kosten van 793.000 voor de jaren 2018 en 2019 voor het bouwen woonrijp maken van de deelgebieden A en D voor een bedrag van 665.000 te dekken vanuit de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing en het resterende bedrag van 128.000 te dekken vanuit de in de programmabegroting opgenomen middelen voor de af te ronden onderdelen van het Centrumplan. De verdeling van de kosten en de dekking over de jaren 2018 en 2019 ziet er als volgt uit: Aanpak/uitvoering De nog te ontwikkelen gronden in het Bogasterrein worden op basis van de bijgevoegde planning bouw- en woonrijp gemaakt. Voorafgaand aan de werkzaamheden in het kader van de ontwikkeling van het Bogasterrein wordt een informatieavond belegd voor omwonenden, eigenaren en andere belanghebbenden. Tijdens deze informatieavonden wordt een ieder geïnformeerd over de komende werkzaamheden en over de te ontwikkelen woningen en appartementen. De in het Bogasterrein opererende ontwikkelaars zullen bij deze avond aanwezig zijn. Communicatie Het Centrummanagement wordt door gemeente geïnformeerd over de planning van het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het Centrummanagement op de hoogte gebracht van de vergunningverlening en de planning van de ontwikkelingen binnen het Bogasterrein.
Vancouver Vastgoed en Poort van Coevorden B.V. worden schriftelijk op de hoogte gebracht van uw besluit. Bijlagen Overzicht eigendom te ontwikkelen terreinen Planning werkzaamheden Kostenraming bouw- en woonrijp maken De.. wijziging van de Programmabegroting 2018 Samenvatting - Burgemeester en wethouders van Coevorden, de gemeentesecretaris de burgemeester B.M. de Vries B.J. Bouwmeester