Jaarplan 2012 QuaWonen is klaar voor de toekomst
Dit Jaarplan is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346 400 Fax (0182) 346 401 E-mail info@quawonen.com Internet www.quawonen.com December 2011 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam en Frank Penders, Gouda Drukwerk: Reprovincie, Schoonhoven
Inhoudsopgave Schema doelstellingen 4 Voorwoord 6 Missie 7 Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt 8 Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten 11 Verduurzamen: Van energiebesparing naar energieneutraal 15 Verbeteren: Excellente basisdienstverlening 16 Interne organisatie 19 Financieel voldoende sterk 22 Begroting 2012 26 Meerjarenbegroting 2012 2020 29 Risicomanagement - scenario s 34 Uitwerking scenario s 35
Schema doelstellingen Doelstelling 2012 Pagina Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt 8 Minimum aantal sociale huurwoningen 7.000 Minimum aantal woningen voor mensen met middeninkomens 223 Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen tot 33.614 Minimaal 90% Leegstand in markthuurwoningen terugdringen 25% lager dan in 2011 Verkoop bestaande woningen met Koopgarant 14 Verkoop bestaande woningen zonder Koopgarant 9 Oplevering nieuwbouw voor mensen met een verstandelijke en/of fysieke 0 beperking Oplevering nieuwe levensloopgeschikte huurappartementen en eengezinswoningen Oplevering nieuwe levensloopgeschikte Koopgarant appartementen en eengezinswoningen 62 sociale huurwoningen (waarvan 16 eengezinswoningen) en 21 markthuur = 83 totaal 41 Vitale kernen, leefbare buurten 11 Revitalisering centrum Bergambacht Vaststellen projectmasterplan, begin sloop 20 woningen in de Secr. Schipperstraat Revitalisering centrum Lekkerkerk Opstellen van een bouwprogramma en verkennen van de stedenbouwkundige mogelijkheden Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek Verder bouwen van het zorgcluster en mogelijk ook begin bouw van de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel Start ruimtelijke procedures, ontwerp nieuwbouw, herhuisvesting huidige bewoners Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Oplevering 14 woningen Revitalisering Schoonhoven Noord Herhuisvesting van de huidige bewoners, opstellen van ruimtelijke plannen en start van ruimtelijke procedures. Hopelijk worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond Oplevering maatschappelijk vastgoed in project Belcanto Kinderdagverblijf en BSO (Krimpen aan den IJssel) Oplevering ontmoetingscentrum Oplevering en inrichting ontmoetingscentrum t Ingse Hof Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie) 242.000 Opleveringen (inclusief koopgarant) 124 woningen In aanbouw 146 woningen In voorbereiding 1.362 woningen QuaWonen Jaarplan 2012 4
Schema doelstellingen Doelstelling 2012 Pagina Van energiebesparing naar energieneutraal 15 Energiezuiniger maken bestaande voorraad In totaal 237 woningen energiemaatregelen en in 357 woningen een HR-ketel plaatsen. Start 240 woningen project Slim & Snel Meidoornstraat. Energiezuinige nieuwbouw Oplevering 57 appartementen met A-label Excellente dienstverlening 16 KWH-label Deelname aan het herziene KWH-onderzoek Basisdienstverlening Nulmeting klantwaardering basisdienstverlening Stroomlijnen Basistakenpakket voor woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice; gelijktrekken openingstijden en telefonische bereikbaarheid alle frontoffice kantoren Klachtenafhandeling Eind 2012 goed werkend bewakingssysteem voor het afwikkelen van klachten Klantcontacten Invoering klantinformatie- en kennisbanksysteem Digitaal loket Opstellen programma van eisen en plan voor invoering Financieel voldoende sterk 22 Positieve kasstroom Interest dekkingsratio bedraagt minimaal 1,25 Solvabiliteit, norm is minimaal 25% Minimale solvabiliteit 25% Financierbaarheid, debt service coverage ratio Voldoende faciliteringsruimte WSW voor geborgde financieringen en voldoende positieve kasstromen niet DAEB financieringen 5 QuaWonen Jaarplan 2012
Voorwoord Nadenken over wat we doen, zorgen dat we dit kunnen doen en het vervolgens waarmaken. Dat zijn de logische stappen. Het wat staat beschreven in het QuaWonen Ondernemingsplan 2010-2015. We benoemen hierin vier heldere speerpunten: huisvesten, vitaliseren, verduurzamen en verbeteren. Het jaar 2011 stond in het teken van het hoe. Wat hebben we nodig om deze speerpunten uit te voeren? Het Jaarplan 2012 gaat over het waarmaken. De koers is bepaald, we weten hoe we van A naar B willen, in 2012 gaan we het doen. Huisvesten Kijken we naar het doel huisvesten, dan gaan we ervoor zorgen dat mensen met een lager middeninkomen niet in de kou blijven staan. Door nieuwe regelgeving komen zij immers niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. In deze regio zijn er nauwelijks betaalbare markthuurwoningen en koop is voor hen veelal onbereikbaar. In 2011 onderzochten we waar de nood het hoogst is en met welke maatregelen we deze mensen kunnen helpen. Dat gaan we vanaf 2012 ook doen. Zodra de plannen definitief zijn, hoort u van ons. Vitaliseren Voor het doel Vitale kernen, leefbare buurten volgen we twee sporen. Enerzijds het vastgoedspoor waarbij we investeren in de kwaliteit van onze woningen. Anderzijds het gemengde spoor dat gaat over voorzieningen, ontmoeten tussen mensen en het verbinden van de thema s wonen, zorg en welzijn. Bijzondere projecten om hier alvast te vermelden zijn de herontwikkeling van de centrumgebieden Krimpen aan de Lek, Bergambacht en Krimpen aan den IJssel. Ook leveren we in 2012 de Oranjeplaats op in Schoonhoven. Verduurzamen Het derde speerpunt is ons streven naar woningen die zo energiezuinig mogelijk zijn. Dat geldt voor al onze woningen: bestaande én nieuwe. We zijn eind 2011 samen met de SEV een experiment begonnen om de energiekwaliteit van bestaande woningen op innovatieve wijze maar met bewezen techniek aanzienlijk te verbeteren. Daarnaast leveren we het eerste project op met warmtepompen (Waterlijster in Krimpen aan den IJssel, EPC 0,4) en ontwikkelen we energieneutrale nieuwe woningen aan de Bergstoep in Bergambacht. Verbeteren In 2012 pakken we het thema verbeteren van onze basisdienstverlening stevig beet. Belangrijkste resultaat voor de buitenwereld zal zijn: gelijkschakeling van openingstijden en functies van onze frontoffices, het efficiënter laten verlopen van voor onze klanten belangrijke processen (reparaties en planmatig onderhoud), de voorbereidingen voor een nieuw klantinformatiesysteem met een kennisbank. Daarnaast besteden we ook extra aandacht aan klantgericht gedrag door alle medewerkers van QuaWonen. De omgeving waarin we dit doen Bij het uitvoeren van onze organisatiedoelen hebben we te maken met een onrustige omgeving. In de politiek zijn corporaties onderwerp van gesprek, niet in de laatste plaats vanuit een bezuinigingsoptiek, overgoten met een sausje Woonvisie. Buiten die politieke werkelijkheid is er de realiteit van middeninkomens in de kou, inzakkende woningproductie, teruglopende investeringscapaciteit en bovenal: een niet goed functionerende woningmarkt. Wetenschappers van links tot rechts zijn het op dit punt roerend eens. Rapporten buitelen over elkaar heen om te laten zien dat de woningmarkt niet functioneert en dat integrale herziening dringend gewenst is. QuaWonen laat zich hierdoor niet afschrikken. Binnen de speelruimte die er is, zoeken wij naar (lokale) oplossingen en blijven we onszelf verbeteren. Zo houden we ook de bedrijfsvoering in 2012 opnieuw tegen het licht om te bekijken of bijsturing nodig is. Opdat QuaWonen ook op de lange termijn de investeringsopgave in de Krimpenerwaard kan waarmaken. En bij dit alles blijft de winkel gewoon open. We hebben immers ook ons dagelijkse, reguliere werk te doen. Voor u en met u. Rob van den Broeke Directeur-bestuurder QuaWonen QuaWonen Jaarplan 2012 6
Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. Speerpunten ondernemingsplan De plannen in dit Jaarplan komen direct voort uit de keuzes en ambities in ons ondernemingsplan voor de periode 2010 tot 2015. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1.Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform de nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot 33.614. Daarnaast ook aan mensen met een jaarinkomen tot 45.000 die het lastig hebben omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een dure huurwoning of een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren. 2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen en eerstelijnszorg, als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben. 3. Van energiebesparing naar energieneutraal Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit goed is voor het milieu én omdat het onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van het gemiddelde label E naar een energieneutrale woningvoorraad in 2030. 4. Excellente basisdienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken en willen dat onze klanten dat ook herkennen en waarderen. 7 QuaWonen Jaarplan 2012
Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Als woningcorporatie hebben we een speciale verantwoordelijkheid: mensen aan goede huisvesting helpen die op de vrije markt moeilijk een woning vinden. QuaWonen is er in de eerste plaats voor mensen met een jaarinkomen tot 33.614. Dit is vastgelegd in wetgeving. We zien echter dat mensen met middeninkomens tot 45.000, op de woningmarkt tussen wal en schip terecht dreigen te komen. Daarom willen we ook hen van dienst zijn. Daarnaast richten we ons specifiek op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen die vanwege hun beperking moeilijk volledig zelfstandig kunnen wonen en vaak ook een aangepaste woning nodig hebben. Tot slot heeft huisvesting voor senioren onze aandacht omdat we in de Krimpenerwaard te maken hebben met een sterke vergrijzing. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen In 2020 hebben we minimaal 7.000 sociale huurwoningen (netto huurprijs maximaal 652,52 per maand, prijspeil 1 juli 2011) nodig voor inwoners van de Krimpenerwaard met een jaarinkomen tot 33.614. Om aan de vraag van de middeninkomens in de Krimpenerwaard te kunnen voldoen, zijn in 2015 naar schatting 1.500 woningen nodig met een iets hogere huurprijs of in de categorie betaalbare koop. Het middensegment zien we als groeimarkt, waarbij we proefondervindelijk bekijken wat echt nodig is. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Woningen met meer dan 141 woningwaarderingspunten die volgens onderzoek voldoen aan de vraag van mensen met een inkomen van 33,614 tot 45.000 per jaar, worden bij leegkomst specifiek aangeboden aan mensen met een middeninkomen. De huur van deze woningen ligt tussen 652,52 en 800,- per maand. Onze betaalbare woningen houden een streefhuur van 75%. Alleen voor betaalbare woningen op een heel mooie locatie of van bijzonder hoge kwaliteit (die niet tot uitdrukking komt in de woningwaardering) hanteren we een streefhuur van meer dan 75%. Op deze manier houden we voldoende woningen in de lagere huurprijscategorieën. We verwachten dat mensen met de laagste inkomens de komende jaren geconfronteerd worden met diverse stijgingen in vaste lasten. Bij een streefhuurpercentage van 75% in plaats van bijvoorbeeld 80% houden we een groter deel van de betaalbare woningen ruim onder de maximale betaalbaarheidsgrens. Per 1 juli 2012 verhogen we de huren met het toegestane percentage volgens Rijksregelgeving. We gebruiken de ruimte in het Rijkshuurbeleid om mensen met een jaarinkomen hoger dan 43.000 in een betaalbare huurwoning een extra huurverhoging te geven (inflatie + 5%). Hiermee brengen wij prijs en kwaliteit van het wonen iets beter met elkaar in evenwicht. Nu is de stap van sociale huur naar markthuur en/of de koopsector te groot. Anders geformuleerd: de prijs van het wonen in de sociale huursector te laag. Dat laat onverlet dat betaalbaarheid een thema is. Daartoe is en blijft de huurtoeslag het broodnodige vangnet. Eind 2012 hebben we minimaal 7.000 sociale huurwoningen. Eind 2012 hebben we minimaal 223 woningen voor mensen met een middeninkomen. Verhuur Sociale huurwoningen zijn schaars. We streven ernaar dat deze woningen daadwerkelijk terecht komen bij de mensen met de laagste inkomens. Verder vinden we dat woningzoekenden de keuze moeten hebben zich te vestigen waar ze willen. Dit houdt ook in dat we binnen het kader van de woonruimteverdelingsregels- bevorderen dat inwoners van de dorpen in ons werkgebied voldoende mogelijkheden hebben en houden om in hun eigen woonomgeving wooncarrière te maken. Leegstand na opzegging van een woning willen we vanwege de kosten tot een minimum beperken. Voor het eerst sinds jaren hebben we te maken met leegstand in een deel van onze markthuurwoningen. Die leegstand willen we terugdringen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Minimaal 90% van de betaalbare woningen gaat naar mensen met een jaarinkomen tot 33.614. De overige 10% van de betaalbare woningen is in de eerste plaats QuaWonen Jaarplan 2012 8
bestemd voor mensen met een inkomen van 33.614 tot 45.000 of daarboven, waarbij regiospecifieke voorrangsregels gelden voor stadsvernieuwingsurgenten, reguliere urgenten, mensen van wie het inkomen in de periode van toewijzing tot verhuring van een nieuwbouwwoning is gestegen tot boven de inkomensgrens van 33.614 en/of mensen aan wie een nieuwbouwwoning is toegewezen op het moment dat de maximum inkomensgrens hoger lag ( 37.500 in 2010). Is er daarna nog ruimte, dan komen andere mensen met een inkomen van hoger dan 33.614 in aanmerking. Voor met name nieuwbouwprojecten maken we met gemeenten en zo nodig de provincie afspraken zodat inwoners van het betreffende dorp voldoende kansen hebben om te kunnen doorstromen naar die nieuwbouw. We reserveren 35.000 in de begroting als marketingbudget om de vraag naar moeilijk verhuurbare woningen te stimuleren. Daarmee willen we onder andere de leegstand van duurdere huurwoningen met 25% terugdringen. Wonen en zorg In nauw overleg met zorgorganisaties spelen we in op de vraag naar en behoefte aan woningen voor mensen die naast een al dan niet aangepaste woning ook zorg nodig hebben. In alle kernen in ons werkgebied willen we voorzien in voldoende levensloopgeschikte woningen en zorgeenheden, zowel door aanpassingen in de bestaande bouw als door nieuwbouw. Senioren zijn altijd een aandachtsgroep van QuaWonen geweest en dat blijft zo. De groep 55-plussers in de Krimpenerwaard groeit de komende jaren explosief waardoor de vraag naar levensloopgeschikte appartementen toeneemt. Omdat de doorstroming op de woningmarkt bovendien het meest gediend is met nieuwe woningen voor senioren, is een aanzienlijk deel van onze nieuwbouw bestemd voor 55-plussers. Het zogenaamde verzorgd wonen als alternatief voor het verzorgingshuis betreft de categorie woningen voor zelfstandig wonen, levensloopgeschikt en op een locatie in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen. Deze woningen zijn schaars. En naarmate de vergrijzing doorzet, zal de vraag naar zulke woningen alleen maar toenemen. Ook de trend om wonen en zorg te scheiden, zet door. Om in te spelen op deze ontwikkelingen, begint QuaWonen in 2012 in Krimpen aan den IJssel een pilot toewijzing aan mensen met belangstelling voor verzorgd wonen. De voorbereiding gebeurt in overleg met de gemeente, de lokale zorgpartners en andere belanghouders. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: We beginnen met de bouw van 64 woningen in een woon/zorgcomplex (centrum Krimpen aan de Lek en Parkwijk fase 2 in Lekkerkerk) We beginnen met de bouw van 1.660 m² zorgwoningen en 570 m² eerstelijns verzorgingspost (huisartsen en fysio) in Krimpen aan de Lek en 1.803 m² zorgwoningen in Lekkerkerk. We leveren 69 levensloopgeschikte huurappartementen op; 53 betaalbaar en 16 markthuur. We leveren 30 levensloopgeschikte koopappartementen op. In De Nieuwe Vaart (Middenwetering/Krimpen aan den IJssel) zijn 14 woningen bestemd voor senioren met een lichte zorgindicatie die dankzij nauwe samenwerking met een zorgorganisatie, 24 uur per dag op afroep hulp kunnen krijgen. In 2012 evalueren we deze pilot en onderzoeken we of we met een tweede zorgaanbieder afspraken kunnen maken over toewijzing van woningen voor mensen met een zorgvraag in een andere deel van Krimpen aan den IJssel. We beginnen in Krimpen aan den IJssel een pilot toewijzing verzorgd wonen. Verkoop van bestaande woningen Met koopwoningen kunnen we mensen met een middeninkomen van dienst zijn en geld genereren voor nieuwbouw en renovatie. In de bestaande voorraad hebben we 776 woningen aangewezen voor verkoop, 316 permanent en 460 onder Koopgarantvoorwaarden. In het laatste geval geven we maximaal 25% korting op de koopprijs. Daarmee overbruggen we de kloof tussen huur en koop zodat deze woningen ook bereikbaar zijn voor mensen die voor het 9 QuaWonen Jaarplan 2012
eerst een woning willen kopen. Omdat we daarnaast een terugkoopverplichting aangaan, is het financiële risico van de aankoop voor de koper kleiner en houden we de woningen ook op termijn beschikbaar voor onze doelgroepen. Het verkoopprogramma bestaande bouw is in 2009 vastgesteld en loopt tot 2021. Alle woningen in dit programma zijn inmiddels aangeboden aan de huurders. In 2011 zijn in BloemRijk twee gebouwen opgeleverd met in totaal 38 huurappartementen, die we in 2013 aan de zittende huurders te koop aanbieden. Als huurders geen belangstelling hebben voor aankoop van hun woning, zijn we voor verdere verkoop afhankelijk van mutaties. In 2012 stellen we ons op dit gebied de volgende doelen: Van de nog 417 te verkopen woningen onder Koopgarantvoorwaarden, verwachten we er in 2012 14 te verkopen. We evalueren het verkoopbeleid voor Koopgarantwoningen en letten daarbij op aspec ten als prijs, kortingspercentages en doelgroepen. Van de nog 154 te verkopen woningen zonder Koopgarantvoorwaarden, verwachten we er in 2012 9 te verkopen. Gepland 2012 Verkoop bestaand bezit Koopgarant 14 Bergambacht 2 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 1 Schoonhoven 3 Krimpen aan den IJssel 8 Verkoop bestaand bezit niet-koopgarant 9 Bergambacht 3 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 1 Schoonhoven 3 Krimpen aan den IJssel 2 QuaWonen Jaarplan 2012 10
Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten Of mensen ergens prettig wonen, hangt in belangrijke mate af van hun woning. We besteden continu aandacht aan het op peil houden, verbeteren en zo nodig uitbreiden van onze woningvoorraad. Daarnaast hechten mensen belang aan de leefbaarheid, de veiligheid en het voorzieningenniveau in hun dorp of wijk. Of er winkels en scholen in de buurt zijn, de woonomgeving er goed uitziet en buurtbewoners prettig met elkaar omgaan. Dit zijn ook aspecten waar buurtbewoners zelf veel invloed op hebben. QuaWonen vindt het de moeite waard om flink te investeren in de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in haar werkgebied. Niet alleen omdat onze huurders en de overheid dit van ons verwachten, ook omdat we daar zelf belang bij hebben. In aantrekkelijke wijken verhuren we onze woningen makkelijker en hebben we minder beheerproblemen. Van goede kwaliteit We besteden permanent aandacht aan het onderhoud van onze woningen. Meer kwaliteit, veiligheid, duurzaamheid en toegankelijkheid zijn daarbij de doelen. Naarmate woningen ouder zijn, krijgen we te maken met vervangingen en eventueel verbeteringen. Een deel van de woningen is op den duur zo verouderd dat slopen en nieuw bouwen de beste optie is. Als een gebouw ongeveer 50 jaar oud is, maken we de afweging of we doorexploiteren of slopen. Basiskwaliteit Met het oog op een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben we voor ieder vertrek in een woning benoemd aan welke minimale kwaliteitseisen dat vertrek moet voldoen. Als een woning vrij komt, passen we de woning aan zodat zij voldoet aan die basis en de kwaliteit in overeenstemming is met de huurprijs. Badkamers en keukens naar eigen wens In navolging van het succesvolle programma Maatwerk in keukens is Maatwerk in sanitair geïntroduceerd. Daarmee hebben huurders de mogelijkheid de inrichting van hun badkamer te laten vervangen door sanitair en tegelwerk naar eigen smaak, ook als de badkamer technisch gezien nog niet versleten is. Dit aanbod gold in eerste instantie alleen voor huurders met een badkamer van dertig jaar of ouder. In 2012 krijgen ook huurders met een nieuwere badkamer deze keuzemogelijkheid, voorwaarde blijft afkoop van de restant levensduur van de oude badkamer. Opplussen en toegankelijkheid verbeteren Door de toegankelijkheid van gebouwen te verbeteren en de indeling en afwerking van woningen meer levensloopbestendig te maken (opplussen), vergroten we het aanbod levensloopgeschikte woningen. De woningen van huurders die niet meedoen als een woongebouw projectmatig wordt aangepakt, worden levensloopgeschikt gemaakt als deze vrij komt. Strategisch voorraadbeleid In 2012 beginnen we met de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid. De focus is daarbij in de eerste fase gericht op het ontwikkelen van gebiedsvisies en het selecteren van woningen voor energiemaatregelen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Voor 2012 hebben we 268.000 in de begroting opgenomen voor het aanpassen van woningen conform de basiskwaliteit. Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is 225.000 in de begroting opgenomen. In het kader van Maatwerk in sanitair vervangen we ruim 200 badkamers extra. Hiermee is een bedrag van 1.020.000 gemoeid. We verwachten 19 woningen te kunnen opplussen na mutatie (2 in Bergambacht, 4 in Schoonhoven en 13 in Krimpen aan den IJssel) en hebben daarvoor 364.840 opgenomen in de begroting. Herijking Strategisch Voorraadbeleid moet in 2012 resulteren in gebiedsvisies en het selecteren van woningen voor energiemaatregelen. In totaal wordt 13,7 miljoen besteed aan onderhoud voor de woningen en woongebouwen. Dit betreft planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en verwijderen asbesthoudende materialen. Per woning is dit een bedrag van 1.600. 11 QuaWonen Jaarplan 2012
Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Een prettige woonwijk is schoon, heel en veilig. Daar spannen we ons voor in. Wijkschouwen, actiedagen groen en pimp je portiek De wijkschouw is een efficiënt middel om samen met bewoners en medewerkers van de gemeente technische mankementen, vervuiling en andere leefbaarheidproblemen te signaleren en meteen afspraken te maken over het oplossen ervan. In 2012 organiseren we wijkschouwen; hoeveel en in welke buurten, dat bepalen we in samenspraak met belanghouders. In Lekkerkerk en Schoonhoven organiseren we actiedagen groen. Het doel is tweeledig: de woonomgeving opknappen en buurtbewoners met elkaar in contact brengen. Ook de activiteit pimp je portiek dient deze twee doelen. In overleg met belanghouders bepalen we waar we in 2012 samen met bewoners portieken gaan opknappen. Complexbeheerders In de appartementsgebouwen en de blokken met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel werken complexbeheerders. Met hun brede takenpakket leveren zij een belangrijke bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van hun gebouwen en de directe omgeving. Deze dienst wordt door de bewoners zelf betaald. Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Graffiti verwijderen Buurten leefbaar en schoon houden Wijkschouwen, actiedagen groen en pimp je portiek Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2012 Na signalering wordt graffiti binnen twee dagen na opdrachtverstrekking verwijderd. Waar nodig worden extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden uitgevoerd. Dit gebeurt in het algemeen na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. Waar en hoe vaak bepalen we ook dit jaar in samenspraak met belanghouders. 7.500 28.000 10.000 Politiekeurmerk Veilig Wonen Totaal: 246 woningen (104 Oost, 142 West) 210.000 Sponsoring Door middel van sponsoring maken we 4.000 initiatieven van andere instellingen mogelijk die een relatie hebben met leefbaarheid. Trap plaatsen in de hal van Op verzoek van de BOG wordt in de hal een trap 10.000 woongebouw Vijverstaete III geplaatst die als vluchtweg kan dienen. Daarmee wordt het gebouw veiliger. Entree Park- en Vijverflat Samen met bewoners wordt de buitenkant van de entree van de Park- en Vijverflat verfraaid. 5.000 Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Op uiteenlopende manieren proberen we te bevorderen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. We stimuleren zelfwerkzaamheid van bewoners maar realiseren ons dat professionele begeleiding zeker in de beginfase van essentieel belang is. Buurtcoach en empowerment In wijken waar door herontwikkeling veel nieuw wordt gebouwd, ondersteunen we de integratie tussen de bewoners van de nieuwbouw en die van de omliggende bestaande woningen. Het doel is er (weer) een homogene wijk van te maken. Samen met de gemeente hebben we in Krimpen aan den IJssel een buurtcoach aangesteld. Gestart in de wijk Bloemrijk, waar de buurtcoach bewoners aanzet tot het organiseren van activiteiten en onderlinge dienstverlening, is dit experiment uitgebreid naar het gebied Middenwetering/De Nieuwe Vaart. De inzet van de buurtcoach is onderdeel van een breed programma om bewoners vaardigheden bij te brengen zodat ze zelf succesvolle buurtactiviteiten kunnen organiseren. In de loop van 2012 evalueren we samen met betrokken belanghouders de resultaten van dit empowermentprogramma. Ontmoetingscentra De ontmoetingscentra zijn een belangrijke plek voor buurtbewoners om elkaar beter te leren kennen. Wij bouwen deze buurthuiskamers, richten ze in en onderhouden ze. In 2012 staan oplevering en inrichting gepland van de ontmoetingsruimte t Ingse Hof in Bergambacht. Welzijnsorganisaties en vrijwilligers die in de ontmoetingscentra openbaar toegankelijke activiteiten willen organiseren, betalen daarvoor geen huur. Ook kunnen organisatoren van buurtactiviteiten een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. QuaWonen Jaarplan 2012 12
Complexbeheerders In de appartementsgebouwen en de blokken met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel werken complexbeheerders. Met hun brede takenpakket leveren zij niet alleen een belangrijke bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van hun gebouwen en de directe omgeving. Zij zetten zich óók in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Deze kosten komen voor rekening van QuaWonen. Buurtbemiddeling Bij kleinere conflicten tussen buren is Buurtbemiddeling een uitstekend middel om tot een oplossing te komen. Omdat de betreffende buurtbewoners zelf, onder leiding van deskundige en onafhankelijke vrijwilligers, met elkaar in gesprek gaan, is de oplossing in de meeste gevallen duurzaam. Alle reden dus om dit project in 2012 financieel te blijven ondersteunen. In het najaar bekijken we of we de samenwerkingsovereenkomst met Factor G ook na 1 april 2013 voortzetten. Sociale activiteiten bij groot onderhoud en renovatie In 2012 hebben we een apart budget opgenomen voor het organiseren van activiteiten ter bevordering van de onderlinge betrokkenheid van bewoners in herstructureringsgebieden of bij onderhoud- of renovatieprojecten. Activiteiten sociale samenhang Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2012 Bewonersinitiatieven Bewonersinitiatieven die de contacten en 20.000 betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Ondersteunen activiteiten Bewoners die buurtgerichte activiteiten in de 5.000 ontmoetingscentra ontmoetingscentra willen organiseren, kunnen een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. Ontmoetingscentra We betalen onderhoud, inrichting en aankleding van de ontmoetingscentra en de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet). We stellen de centra kosteloos beschikbaar voor openbare welzijnsactiviteiten georganiseerd door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt Krimpen aan den IJssel. 277.570 Activiteiten sociale samenhang Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2012 Inzet SWOS in Pasteurflat In de Pasteurflat wordt SWOS ingehuurd om de 25.000 ontmoetingsruimte te beheren en er activiteiten te organiseren voor en met bewoners. Complexbeheerders Complexbeheerders zetten zich op kosten van 139.000 QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Buurtbemiddeling We streven naar voortzetting van de huidige 29.000 regeling, waarbij corporaties en gemeenten de kosten van Buurtbemiddeling delen. Empowerment en buurtcoach We stimuleren het eigen initiatief van bewoners 62.500 in BloemRijk en Middenwetering in Krimpen aan den IJssel door inzet van een buurtcoach voor 21 uur per week (QuaWonen betaalt 52.500, de gemeente 12.000) en het empowermentprogramma ( 10.000). Wonen jong en oud Bloemrijk Eindevaluatie van de integratie tussen bewoners 5.000 1e en 2e fase nieuwbouw, onder andere de inzet van de buurtcoach. Excursies bewonersgroepen, Door excursies vergroten we de betrokkenheid 5.000 vrijwilligers in het zonnetje van bewonersgroepen bij thema s m.b.t. leefbaarheid. Bewoners die zich blijvend inzetten krijgen een attentie of een etentje als blijk van waardering. Voorstellen belanghouders Wordt in 2012 in overleg met de belanghouders 7.500 nader bepaald. Belbus Krimpen aan den IJssel We dragen bij aan de Belbus (inclusief bijdrage aan huurkosten kantoor Stichting Belbus) omdat dit initiatief de mobiliteit van senioren bevordert, onder andere om mee te doen aan activiteiten in de ontmoetingscentra. 4.800 Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie Stimuleren van ontmoeting van bewoners bij groot onderhoud en sloop/nieuwbouw ter bevordering van de onderlinge betrokkenheid. 5.000 13 QuaWonen Jaarplan 2012
Nieuwbouw Nieuwbouw geeft ons woningaanbod een kwalitatieve en kwantitatieve impuls. Mensen die naar een nieuwe woning verhuizen, maken een stap in hun wooncarrière. Vaak gaat dit gepaard met de overgang naar een andere levensfase. Een jongere die op zichzelf gaat wonen, stelt immers andere eisen aan een woning dan een gezin met kinderen of senioren. In onze nieuwbouwprojecten streven we naar een mix van woningtypes voor verschillende doelgroepen, voor kopers en voor huurders. Het accent ligt echter op nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen voor 55-plussers. Door de vergrijzing is daar veel vraag naar en nieuwbouw voor senioren brengt de doorstroming op de woningmarkt op gang. In 2012 beginnen we met de bouw van 146 woningen en leveren we 124 woningen op. woningen woningen Koopgarant koop overig bezit Totaal betaalbaar * markthuur ** Opleveringen 62 21 41 0 124 In aanbouw 134 12 0 0 146 In voorbereiding 1.124 210 28 0 1.362 *) huurwoningen < 652,52 DAEB **) huurwoningen > 652,52 niet DAEB Voor de volledige vastgoedopgave zie Vastgoedopgave 2012-2020 Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed Met grote sloop-, nieuwbouw- en renovatieprojecten leggen we de basis voor aantrekkelijke dorpen en buurten: een gevarieerd woningaanbod dat voldoet aan de hedendaagse wensen en eisen van uiteenlopende groepen bewoners en woningzoekenden. Zo bouwen we aan dorpen en buurten waar mensen iets te kiezen hebben en wooncarrière kunnen maken. Waar mogelijk en wenselijk investeren we ook in maatschappelijk vastgoed voor scholen, kinderopvang, medische- en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Daarmee geven we een impuls aan het voorzieningenniveau in onze dorpen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Centrum Bergambacht: in 2012 stellen we een projectmasterplan vast voor de revitalisering van de woningvoorraad en het openbaar gebied. Daartoe worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. De eerste activiteiten vinden plaats in de Secr. Schipperstraat, waar 20 woningen worden gesloopt en 39 nieuwe woningen worden gebouwd. Centrum Lekkerkerk: we studeren nog op het gebied rond de Poolmanflat. In samenspraak met gemeente en andere partijen stellen we in 2012 een bouwprogramma op en verkennen we de stedenbouwkundige mogelijkheden. Centrum Krimpen aan de Lek: in 2012 bouwen we verder aan het zorgcluster en mogelijk ook de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen. Later start de bouw van een Cultuurhuis en nog meer winkels en koopwoningen. In het centrum van Krimpen aan den IJssel, op de locatie Prinsessenflats treffen we voorbereidingen voor ontwikkeling van ongeveer 140 huurappartementen, een brede basisschool, zo n 120 zorgeenheden, een kantoor van QuaWonen en een ontmoetingsruimte voor buurtbewoners. In 2012 gaan we door met het herhuisvesten van de bewoners van de te slopen Prinsessenflats, starten we de ruimtelijke procedures en maken we de eerste ontwerpen voor de nieuwbouw. Project Oranjeplaats in Schoonhoven bestaat uit een woonzorgcomplex met 42 huur- en 24 koopappartementen voor senioren, 2.500 m² voor zorg- en welzijnsvoorzieningen en een ondergrondse parkeergarage. In 2012 worden de laatste twee blokken opgeleverd, totaal 14 appartementen. Bij de vernieuwing van Schoonhoven Noord worden in tien jaar tijd 240 woningen gesloopt en ook weer 240 woningen gebouwd. De nieuwe woningen zijn energiezuinig, ruim en voldoen aan de hedendaagse woonwensen. In 2012 staan herhuisvesting van de huidige bewoners, het opstellen van ruimtelijke plannen en het starten van ruimtelijke procedures op de agenda. Hopelijk is de bouw van de Bollocatie in volle gang en worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond. In het nieuwbouwproject Belcanto in Krimpen aan den IJssel leveren we ruimte op voor een kinderdagverblijf en een BSO (buitenschoolse opvang). In t Ingse Hof in Bergambacht investeren wij in de bouw en inrichting van een ontmoetingsruimte. QuaWonen Jaarplan 2012 14
Verduurzamen: Van energiebesparing naar energieneutraal QuaWonen wil een voortrekkersol spelen in energiebesparing. Daarvoor hebben we twee redenen. Vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid dragen we graag bij aan verbetering van het milieu. En energiebesparende maatregelen leiden tot een lagere energierekening voor onze huurders. Het energiezuiniger maken van onze woningen is de kern van ons energiebeleid. Dat is waarop we ons in 2012 focussen. Energiezuinige woningvoorraad De ambitie is niet gering: een energieneutrale woningvoorraad in 2030. Daarmee horen we op het gebied van energiebesparing tot de koplopers in de corporatiewereld. We kunnen deze ambitie alleen waarmaken als we wat betreft het energiezuinig maken van onze woningvoorraad de lat nog hoger leggen dan we al deden. Niet langer is de doelstelling om het gemiddelde energielabel van E naar C te brengen, we maken onze woningen zo energiezuinig mogelijk. SEV-programma Slim & Snel Met het goed isoleren van de bestaande woningen zijn grote investeringen gemoeid. Investeringen die alleen kunnen worden terugverdiend (en dus verantwoord zijn) als we de betreffende woningen nog zo n 50 jaar kunnen verhuren. Daarvoor is vaak meer nodig dan alleen de energiebesparende maatregelen. Zeker woningen uit de jaren 60 en 70 kampen met stijgende energielasten, technische gebreken en een slecht binnenklimaat. Door in deze woningen goede isolering te combineren met een grote opknapbeurt, kunnen ze weer jarenlang mee. Daarom richt de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), die corporaties wil ondersteunen in hun energiesprong, zich met zijn deelprogramma Slim & Snel juist op deze categorie woningen. Het idee is om via experimenten innovatieve renovatieconcepten te ontwikkelen die energiezuinig en tegelijkertijd betaalbaar zijn. Door schaalgrootte te creëren en innovatief aan te besteden, worden marktpartijen maximaal gestimuleerd samen te werken en tot nieuwe oplossingen te komen. In vier regio s in Nederland worden via de SEV clusters van ongeveer 400 corporatiewoningen van hetzelfde type bij elkaar gebracht en aan de markt aangeboden. Consortia van marktpartijen krijgen zo de kans om ervaring op te doen met systematische renovatie op een grotere schaal dan gebruikelijk. Zodoende wordt de investering in een nieuw (renovatie)concept rendabel gemaakt. QuaWonen maakt dankbaar gebruik van de mogelijkheid om via Slim & Snel 240 eengezinswoningen uit de jaren 60/ 70 in Krimpen aan den IJssel minstens 45% energiezuiniger te maken en grootschalig op te knappen. In Nederland staan ruim 12.000 van zulke woningen. Ontwikkelde concepten zijn dus makkelijk op andere locaties in te zetten. Die mogelijke afzetmarkt maakt, zo verwachten we, dat partijen echt bereid zullen zijn om mee te denken over innovatieve, betaalbare oplossingen. Bij dit project zetten we ook in op samenwerking binnen de keten. De huurders van de betrokken eengezinswoningen worden van het begin af aan nauw betrokken bij de planvorming en hebben ook inspraak. We verwachten in het voorjaar van 2012 te kunnen aanbesteden. Gedragsverandering De focus op het energiezuiniger maken van onze woningvoorraad betekent minder aandacht voor gedragsverandering. We moeten prioriteiten stellen en de energiemaatregelen in de woningen leveren meer op. Wel sluiten we aan bij initiatieven van derden met informatie over de invloed die bewoners hebben op hun energieverbruik met onder andere tips voor energiebesparing. Ook gaan we door met de digitale nieuwsbrief voor relaties. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Naast de 240 woningen in Krimpen aan den IJssel worden nog eens 237 woningen projectmatig geïsoleerd. In 68 daarvan zijn de werkzaamheden al in 2011 gestart. In 357 woningen plaatsen we een HR-ketel. Voor nieuwbouw doen we meer dan de wet voorschrijft en focussen we op energieneutraal in 2020 en energieleverend in 2030. In 2012 leveren we nieuwbouwproject Waterlijster in Krimpen aan den IJssel op met 57 energieneutrale appartementen voor QuaWonen (en 37 koopappartementen voor de aannemer-ontwikkelaar). Mogelijk beginnen we in 2012 ook met de bouw van het energieneutrale pilotproject Bergstoep in Bergambacht, 4 eengezinswoningen. 15 QuaWonen Jaarplan 2012
Verbeteren: Excellente basisdienstverlening Klantgerichte dienstverlening zien wij als een belangrijk aspect waarin we ons kunnen onderscheiden. Niet zozeer vanuit concurrentieoverwegingen; als corporatie hebben we eigenlijk geen concurrenten. Wel vanuit beroepsethiek en professionaliteit: als dienstverlenend bedrijf moeten we zéker onze dienstverlening op orde hebben. Daar hoort een klantgerichte houding bij. Bovendien, tevreden klanten maken het dagelijks werk leuker. Excellente basisdienstverlening Een echt klantgerichte organisatie worden en, zeker als het om de basisdienstverlening gaat, daarin excelleren, is een zaak van de lange adem. Een goede en onafhankelijke graadmeter voor de klantgerichtheid van corporaties is het KWH-label (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Sinds 2010 voldoen we aan de normen om het KWH-label te mogen voeren. Het doel is nu om de dienstverlening zodanig te verbeteren dat de gemiddelde huurderswaardering, die in 2010 7,5 was, stapsgewijs omhoog gaat naar een 8,0 in 2014. Op weg naar excellentie Onze klanten baseren hun waardering voor QuaWonen vooral op hoe zij worden geholpen als ze bijvoorbeeld een woning betrekken, een huurcontract opzeggen of een reparatieverzoek hebben. We streven naar excellentie in onze dienstverlening bij dit soort basistaken. In 2011 hebben we hiertoe een meerjarenprogramma vastgesteld. Daarin staan de twaalf meest belangrijke processen voor klanten, de basisklantprocessen: corporatie bezoeken; corporatie bellen; contact met de corporatie; woning zoeken; woning betrekken; aanpassen huurcontract; woning veranderen; huren en betalen; reparatieverzoeken/ dagelijks onderhoud; woning onderhouden; woning verlaten en klachten. Van onze dienstverlening bij deze basisprocessen beschrijven we wat klanten van ons mogen verwachten in termen van de klantwaarderingsaspecten: betrouwbaar, betrokken, bereikbaar (toegankelijk), deskundig en resultaatgericht. En dat gaan we in de komende jaren ook waarmaken. Klachtenprocedure en geschillencommissie Bij een klantgerichte organisatie hoort ook een zorgvuldige klachtenprocedure. Natuurlijk doen we ons best ons werk goed en zorgvuldig te doen, maar we zijn niet feilloos. We willen klachten goed afhandelen en ervan leren. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard waarbij we zijn aangesloten. Deze onafhankelijk commissie beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om een klacht naar tevredenheid op te lossen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: We nemen ook in 2012 weer deel aan het KWH-onderzoek. KWH begint dit jaar met een nieuwe meetsystematiek waarbij op andere kwaliteitseisen wordt gelet dan voorheen. Naar aanleiding van de metingen in 2011 maken we een KWH-verbeterplan en voeren dat ook uit. Eind 2012 zijn de basisprocessen woning onderhouden en reparatieverzoeken efficiënt georganiseerd. De klant weet dan welke dienstverlening QuaWonen wil leveren bij deze basisprocessen en welke normen daarbij gelden en QuaWonen levert volgens de afgesproken voorwaarden en normen. Bijvoorbeeld: Bij planmatig onderhoud ontvangen klanten minimaal vier weken voor aanvang van een project schriftelijke informatie over de geplande werkzaamheden. De woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice hebben op elke vestiging dezelfde basistaken. Deze zijn vastgelegd in de functieomschrijving. Onze drie frontoffice kantoren hebben dezelfde openingstijden en telefonische bereikbaarheid. In 2012 treffen we voorbereidingen voor een goed werkend bewakingssysteem voor de afhandeling van klachten. Dit wordt in 2013 operationeel. Eind 2012 hebben we een klantinformatiesysteem waarin klantgegevens en klantcontacten (inclusief klachten) worden vastgelegd. Via dit systeem houden we onder andere in de gaten of vragen worden beantwoord en klachten worden behandeld. Het systeem wordt in 2013 operationeel. Eind 2012 hebben we voor de medewerkers van de frontoffice een kennisbanksysteem met antwoorden op de meest gestelde vragen. Dit systeem wordt in 2013 operationeel. QuaWonen Jaarplan 2012 16
In 2012 stellen we een programma van eisen op voor een digitaal loket waarmee we huurders interactieve diensten kunnen aanbieden, zoals de mogelijkheid om hun betalingsgegevens te bekijken of de huur digitaal te betalen. Eind 2012 is er een plan voor invoering van het digitaal loket, dat naar verwachting eind 2013 functioneert. In 2012 inventariseren we welk(e) onafhankelijk(e) meetinstrument(en) we kunnen inzetten om de waardering van klanten voor onze basisdienstverlening te meten. Samenwerking met anderen, lokale verankering Als dé corporatie van de Krimpenerwaard hechten we veel belang aan samenwerking met en inbreng van lokale belanghouders. Van huurdersorganisaties tot gemeenten, van zorg- en welzijnsorganisaties tot belangenbehartigers. Ook volgens het BBSH hebben we de plicht om bewoners te betrekken bij ons beleid en beheer en om met gemeenten te overleggen over beleid en (prestatie)afspraken. Participatie van huurders Reglementair is vastgelegd hoe vaak en over welke onderwerpen we overleg voeren met huurdersvertegenwoordigingen. In Krimpen aan den IJssel en Lekkerkerk zijn bewonersoverleggroepen (BOG en) met wie we complexgebonden zaken bespreken. Met de drie lokale huurdersorganisaties in Oost en de adviesraad in Krimpen aan den IJssel overleggen we ten minste drie keer per jaar. Corporatiebrede zaken bespreken we met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties met wie we eveneens minstens drie keer per jaar vergaderen. De besturen van de huurdersorganisaties hebben aangegeven dat het steeds lastiger wordt om goede nieuwe bestuursleden te vinden. Daarom gaan we samen nadenken over mogelijkheden om de bewonersparticipatie op andere wijze vorm te geven. Participatie in gebouwen met een VvE QuaWonen heeft de afgelopen jaren flink wat woongebouwen gerealiseerd met zowel koopals huurwoningen. In deze gebouwen functioneert een Vereniging van Eigenaren (VvE) waaraan alleen de eigenaren deelnemen. De huurders in dergelijke gebouwen krijgen wel te maken met leefregels (huishoudelijk reglement) opgesteld door de VvE maar hebben hierin geen inbreng. Een onwenselijk situatie. Daarom starten we een project om de participatie van huurders in gebouwen met een VvE te regelen. QuaWonen, die als eigenaar van de huurwoningen wel deelneemt aan de VvE, vraagt huurders om agendapunten in te dienen, overlegt met hen over zaken waarmee zij direct te maken krijgen en stemt haar stemgedrag af op de wensen van de huurders. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: We overleggen met de huurdervertegenwoordigingen zoals reglementair vastgelegd. Voor het Jaarplan 2013 vragen we inbreng van de huurdersorganisaties. Samen met huurdersorganisaties oriënteren we ons op toekomstige vormen van bewonersparticipatie. We starten het project participatie van huurders in een gebouw met een VvE en benaderen de betreffende huurders of zij willen deelnemen aan dit project. In 2012 gaat het om twee woongebouwen met een VvE. Inbreng van andere belanghouders Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau hebben we regelmatig overleg met de gemeenten in ons werkgebied. Leidraad bij deze overleggen zijn de prestatieafspraken. Onderdeel van de prestatieafspraken is om samen met de gemeenten te kijken naar de mogelijkheden om in Nederlek en Schoonhoven een breed lokaal platform voor wonen, zorg en welzijn op te richten. In 2009 heeft QuaWonen besloten om structureel aandacht te besteden aan belanghoudersparticipatie. Belanghouders zijn personen en groepen die belang hebben bij of geraakt kunnen worden door (uitvoering van) het beleid van QuaWonen en vice versa. In 2010 en 2011 zijn we daarmee aan de slag gegaan in het project Prinsessenflats (onder andere Zorgpitch, bewonersavonden). In 2012 gaan we daarmee door. In 2012 betrekken we de belanghouders op verschillende manieren bij niet reguliere projecten uit het Jaarplan. 17 QuaWonen Jaarplan 2012
Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Met de gemeenten Schoonhoven en Nederlek maken we nieuwe prestatieafspraken. In Krimpen aan den IJssel worden de prestatieafspraken voor de periode 2012-2015 aangepast aan de uitkomst van de evaluatie van eind 2011. In Nederlek en Schoonhoven doen we samen met onze partners onderzoek naar het inrichten van een overlegstructuur Wonen Zorg Welzijn in Schoonhoven en Nederlek. In Krimpen aan den IJssel levert QuaWonen een actieve bijdrage aan het Algemeen Bestuur Wonen Zorg en Welzijn, de Programmagroep Woonservice: de focus ligt daarbij op het levensloopbestendig maken van de gemeente Krimpen aan den IJssel waaronder realisatie van levensloopgeschikte woningen, het vormgeven van verzorgd wonen, het bevorderen van ontmoeting, en het activeren van bewoners. We betrekken belanghouders bij niet reguliere projecten uit het Jaarplan. QuaWonen Jaarplan 2012 18
Interne organisatie Met een efficiënte en doelmatige organisatie scheppen we de ideale voorwaarden om onze andere beleidsdoelen te behalen. Hoe, dat staat in het ondernemingsplan: verantwoordelijkheden laag in de organisatie, prioriteiten stellen (liever tien dingen goed dan twintig half), kosten besparen en inkomsten vergroten vanwege eindigheid verdienmodel woningcorporaties en risicobeheersing. Personele ontwikkelingen In haar ondernemingsplan erkent QuaWonen de belangrijke rol van de medewerkers. Zij maken de organisatie. Door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen, stimuleren we dat medewerkers zelf de beste oplossing kiezen. Dat is efficiënt én goed werken. Dit vraagt ook iets van de leidinggevenden. Zij ontwikkelen zich richting coachend leiderschap. Deze leiderschapsstijl is zowel gericht op het bereiken van resultaten als op het motiveren, stimuleren en ondersteunen van medewerkers. Om de leidinggevenden hierbij te begeleiden, volgen zij in 2011 en 2012 een ontwikkeltraject met als belangrijkste doelen inzichten en werkwijzen delen en vaardigheden versterken. Het traject wordt afgesloten met een presentatie van elke leidinggevende waarin die aangeeft of zijn/haar leerdoelen (zoals ook vastgelegd in een ontwikkelcontract) zijn gehaald. Of de doelstelling écht is gehaald moet natuurlijk blijken in de praktijk. Het gaat er niet om dat we het traject hebben doorlopen, maar dat de resultaten zichtbaar zijn voor klanten en medewerkers. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: Afronden ontwikkeltraject teammanagers; het delen van inzichten en werkwijzen en het versterken van vaardigheden. Ondernemingsraad (OR) Met de OR worden uiteraard de gebruikelijke overleggen gevoerd en zo nodig wordt advies/ in-stemming van de OR gevraagd. In het Jaarverslag 2012 verantwoorden we ons hierover. Governance Het toezicht op onze maatschappelijke taak is onder andere geborgd via onze governancestructuur, gebaseerd op de richtlijnen in de Governancecode Woningcorporaties. Er is geen aanleiding de governancestructuur aan te passen. Wel worden in 2012 op een paar gebieden aanscherpingen of verdere invullingen aangebracht. Bij de selectie van de twee in 2012 te benoemen nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen (RvC) wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de verdeling van kennis van de RvC-leden over de voor de corporatie relevante onderdelen. De opzet van de managementrapportage wordt meer gericht op de in het ondernemingsplan benoemde speerpunten. Door de nieuwe richtlijn voor de verslaggeving (Jaarverslag) staan we in 2012 voor de keuze in de waarderingsgrondslag van ons woningbezit. De basis voor deze keuze is hoe QuaWonen het woningbezit classificeert (sociaal en commercieel vastgoed) en kwalificeert (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging). Zowel bij sociaal als bij commercieel vastgoed kan gekozen worden voor waardering op basis van historische kostprijs of actuele waarde. In 2009 is QuaWonen voor het eerst gevisiteerd. In 2012 treffen we voorbereidingen voor de nieuwe visitatie in 2013. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: De benoeming van twee nieuwe RvC-leden. Het vaststellen van een gekozen waarderingsgrondslag voor de vaste activa. De selectie van een bureau voor uitvoering van de visitatie in 2013. Het inrichten van de managementrapportage geënt op de speerpunten in het ondernemingsplan. Risicobeheersing en integriteit Risicomanagement ondersteunt het in control zijn van het bedrijf en omvat het intern beheersingssysteem ten aanzien van risico s die QuaWonen loopt. Risicomanagement omvat alle processen en onderdelen van QuaWonen. In 2011 is een eerste versie van een overkoepelende systematiek voor risicomanagement opgezet en zijn de benoemde risico s verdeeld in de categorieën strategisch, tactisch en operationeel. In 2012 gaan we de systematiek verfijnen en worden alle aanwezige beheersingsmaatregelen hierin 19 QuaWonen Jaarplan 2012
ondergebracht. Met ingang van 2012 volgen we periodiek de tien strategische risico s met de hoogste score op kans en impact. In de kwartaalrapportages worden met name de risico s voor projectontwikkeling, verkoop en verhuur, financiële resultaten en externe omgeving gevolgd. Control Zoals ieder jaar en zoals wettelijk voorgeschreven, wordt de jaarrekening gecontroleerd door een externe accountant. In 2012 beoordelen de managers de mate van in control zijn van de bedrijfsprocessen. Extra aandacht wordt besteed aan de beheersing van de bouwprojecten in tijd, geld en kwaliteit en de planning- en control-cyclus. De controller rapporteert de bevindingen van de toetsingen in totaliteit in een managementletter aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: In de paraplu voor risicomanagement zijn per onderdeel de aanwezige beheersmaatregelen aangegeven. Twee keer per jaar wordt de top 10 hoogste strategische risico s besproken in het MT. In de kwartaalrapportages wordt een totaaloverzicht van de risico s gegeven. De controller schrijft een managementletter met aanbevelingen aan het bestuur voor de bedrijfsvoering en de administratieve organisatie. Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE s) Hier volgt een overzicht van de complexen met een VvE: Bergambacht D Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid. Krimpen aan den IJssel Buijs Ballotsingel, 9 huurappartementen en 1 koopappartement. Wij hebben een meerderheidsbelang. Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 27 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2011 45 huurappartementen. Nieuw op richten VvE s in 2012: Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. Lansingh-Zuid, 22 huurappartementen, 25 koopappartementen en 1 kinderdagverblijf. We hebben een meerderheidsbelang. Berkenwoude Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Lekkerkerk Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Schoonhoven Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang, maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE s Oranjeplaats Blok A en B. QuaWonen Jaarplan 2012 20