Raadsvoorstel Raadsvoorstel Toevoeging woningbouwcategorieen en aanpassing grondprijzen Raadsvoorstel Registratienummer: 18INT01975 Onderwerp: Toevoeging woningbouwcategorieen en aanpassing grondprijzen Portefeuillehouder: wethouder W.J.A. Gerritsen Te nemen besluit: 1.Gelet op de stijging van de bouwkosten binnen ons grondprijsbeleid per 1 oktober 2018 twee extra categorieën maximale woningprijzen te introduceren voor rij- en hoekwoningen; 2. Aan de extra prijscategorie kwaliteitseisen verbinden ten aanzien van stedenbouwkundige en architectonische vormgeving per project te bepalen door het college; 3. Aan de extra prijscategorie de eis verbinden dat de woningen worden gebouwd met een EPCnorm van 0,0; 4. Na 2 jaar aan de hand van het project Kerkwijk evalueren of het gewenste resultaat is behaald. Waarom dit voorstel? Als gemeente verkopen we in verschillende woningbouwprojecten bouwkavels ten behoeve van de bouw van woningen. Daarbij kennen we twee verkoopprijzen: 1. 175 per m² voor woningen met een maximale verkoopprijs van 172.000 von, ook wel de betaalbare categorie genoemd; 2. 231 per m² voor woningen met een verkoopprijs hoger dan 172.000 von, ook wel de vrije sector genoemd. Deze grond- en verkoopprijzen zijn nog afgeleid van afspraken met stadsregio Arnhem Nijmegen van zo n 15 jaar geleden. De prijzen worden jaarlijks tegen het licht gehouden bij de behandeling van de begroting in november, maar zijn de laatste 15 jaar ongewijzigd. Wij zien thans aanleiding om de bedragen op onderdelen aan te passen. Voor het project Kerkwijk geldt dat we in het verleden met een aantal ontwikkelaars bouwclaimovereenkomsten hebben gesloten. Daarin is afgesproken hoeveel kavels ze afnemen en tegen welke prijs, waarbij aansluiting is gezocht bij de door u vastgestelde uitgifteprijzen. Onlangs hebben de ontwikkelaars in de projectgroep Kerkwijk aangegeven hiermee niet langer uit de voeten te kunnen. Met name de prijs voor hoekwoningen staat onder druk. Door de stijgende bouwkosten kostenstijgingen van 20-25 % zijn niet ongewoon - is het niet haalbaar om rij- en hoekwoningen te bouwen onder de prijs van 172.000. Wanneer de woningen duurder zijn dan 172.000 dienen de ontwikkelaars op dit moment een grondprijs te betalen van 231 per m². Daarmee is voor ontwikkelaars de bouw van rij- en hoekwoningen niet langer haalbaar. Om toch de maximale prijs van 172.000 te halen wordt de kwaliteit van dit type woningen verlaagd. Woningen worden kleiner en de uitstraling wordt versoberd. Daarbij dient gedacht te worden aan woningen met een beukmaat tussen 4,20 en 4,90 meter, terwijl 5,40 meter gangbaar is voor een tussenwoning. Een woonoppervlakte van 90m², waar wij 120 m2 gewend zijn en 2 slaapkamers in plaats van 3. Ook bij andere projecten krijgen we hetzelfde signaal van bouwende en ontwikkelende partijen.
Daarnaast mogen nieuwbouw woningen sinds 1 juli 2018 niet langer aangesloten worden op het gasnet; het gasloos bouwen. Ter compensatie zal gewerkt moeten worden met een ander verwarmingssysteem. De ontwikkelaars geven aan dat extra investeringen ten behoeve daarvan 18.500 per woning bedragen. Zij hebben daarbij de ambitie om de woningen te bouwen met een EPC-norm van 0.0, wat een extra investering vraagt van 6.500. In totaal bedragen de extra bouwkosten 25.000 (incl.btw) per woning. De ontwikkelaars vragen daarom of de maximale grens kan worden opgerekt zodat er meer ruimte ontstaat voor de bouw van rij- en hoekwoningen. Ons voorstel om te gaan werken met meerdere categorieën zodat er meer variëteit in woningtypen ontstaat. Wat is het effect? Als het voorstel wordt aangenomen, ontstaan er 4 prijs-/woningklasses: 1) Kleine rijwoningen tot 172.000 en huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens 2) Rijwoningen tot 210.000 3) Hoekwoningen tussen 210.000 en 280.000 4) Halfvrijstaande en vrijstaande woningen geen minimale en maximale prijs Ontwikkelaars hebben hiermee de mogelijkheid om te voorkomen dat eengezinswoningen erg uitgekleed worden om onder de maximale verkoopprijs te blijven van 172.000. Door deze extra prijscategorieën ontstaat meer variëteit in woningtypes en uitstraling en sluiten woningtypologieën en prijsstelling beter op elkaar aan. Daarnaast wordt ingespeeld op de groeiende behoefte aan kleine woonéénheden voor 1 en 2-persoons huishoudens In deze nieuwe maximale woningprijzen is het gasloos bouwen meegenomen. De extra investering van 25.000 is daarin dus meegenomen. Wat zijn de argumenten? Bouwkosten Een directe aanleiding is de explosieve stijging van de bouwkosten, sinds 2016 met meer dan 20%. Door de stijgende bouwkosten en het gasloos bouwen, komt de verkoopprijs van rij- en hoekwoningen zoals deze tot nu toe worden gebouwd boven 172.000 te liggen. Als een rij- of hoekwoning op dit moment meer kost van 172.000, bedraagt de grondprijs 231 per m² (excl. BTW). Deze stap is zo groot, dat daarmee de verkoopprijs van deze woningen verder wordt opgedreven. Maar om de verkoopprijs onder 172.000 te houden, worden andere typen rijwoningen gebouwd: kleinere woonoppervlakte, langere bouwblokken van 8 woningen of meer en minder architectonische kwaliteit.
Door extra woningprijscategorieën te introduceren door de maximale prijs van 172.000 op te hogen, kan het gat opgevuld worden dat nu bestaat in het woningaanbod tussen de rij- en hoekwoningen van 172.000 en de volgende woningcategorie van (half)vrijstaande woningen van 300.000 en meer. Het voortel is dit gat op te vullen met 2 categorieën zodat er voor meerdere prijsklassen woningen worden aangeboden en er een geleidelijk staffel ontstaat. Het resultaat is 4 typen woningen; 1) Tussenwoningen met een maximale verkoopprijs van 172.000 von met een grondprijs van 175 per m² (excl. BTW); gericht op 1 en 2-persoonshuishoudens en starters. Dit biedt de mogelijkheid om kleinere betaalbare woningen te bouwen. Deze grondprijs geldt ook voor huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. 2) Tussen- en hoekwoningen met een verkoopprijs tussen 172.000 en 210.000 met een grondprijs van 180 per m² (excl. BTW) 3) Hoekwoningen met een architectonisch accent en/of een kaveloppervlakte van minimaal 190m² en een maximale verkoopprijs van 280.000 von met een grondprijs van 190 per m² (excl. BTW) 4) Vrije sector woningen zonder maximale verkoopprijs met een grondprijs van 231 per m² (excl. BTW) De ontwikkelaars geven aan dat als deze categorieën worden toegevoegd, ze op deze manier ook meer kwaliteit kunnen aanbieden wat betreft woonoppervlakte, architectuur en uitstraling (denk aan dwarskappen en verbijzondering in de gevels). Zo bestaan de blokken met rijwoningen uit maximaal 5 woningen en is de beukmaat (breedte van de woning) van minimaal 5,40 meter. Ons voorstel is om dit vast te leggen in de afspraken met de ontwikkelaars en de voorwaarde te verbinden dat de prijsstijging wordt ingezet om extra architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit toe te voegen aan de woningen en bouwblokken waar ze onderdeel van uitmaken. Op deze manier ontstaat er meer variatie wat betreft woningtypes en uitstraling. Om te verzekeren dat de kwaliteit ook tot stand komt, stellen wij voor dat het college per project bepaalt welke eisen gesteld worden aan de locaties van architectonische en stedenbouwkundige accenten/bijzonderheden/kwaliteiten. In deze nieuwe maximale woningprijzen is de extra investering van 25.000 euro voor het gasloosbouwen meegenomen. Daarbij moet worden opgemerkt dat wanneer een woning een EPC-norm van 0.0 heeft, kopers deze extra kosten kunnen meefinancieren in hun hypotheek. Maar doordat de EPC-norm 0.0 bedraagt, zullen de maandelijkse energielasten lager zijn, waardoor per saldo de maandlasten gelijk blijven. Om deze reden stellen wij voor om aan de nieuwe prijscategorieën deze eis te verbinden. Op deze manier wordt ook invulling gegeven aan onze duurzaamheidsambitie voor nieuwe woningen. Grondprijs We stellen voor om bij de woningcategorieën een differentiatie in de grondprijs aan te brengen. Als we onder categorie 1,2 en 3 dezelfde grondprijs hanteren, is er geen motivatie meer om categorie 1 en 2 te realiseren. Onze grondprijzen zijn opgenomen in de Nota grondbeleid, waarbij een rentmeester voor ons heeft bepaald wat een marktconforme grondprijs is. Dezelfde rentmeester hebben we gevraagd om te kijken naar wat een reële grondprijs is voor de woningen in categorie 2 en 3. Hij trekt daarbij de conclusie een prijs van 187 voor categorie 2 en 194 voor categorie 4 realistisch is. Het uitgebreide rekenblad met de totstandkoming van deze grondprijzen is vertrouwelijk in te zien bij de afdeling Ontwikkeling. Deze bedragen hebben we afgerond naar beneden omdat dit stimulerend werkt om woningen te realiseren. En om daarbij categorie 2 meer aantrekkelijk te maken dan categorie 3, is het voorstel om de grondprijs hiervoor dichtbij categorie 1 te leggen.
Betaalbaarheid Cruciaal hierbij is natuurlijk de vraag of woningen bereikbaar blijven voor de doelgroep. Op basis van ons volkshuisvestelijk beleid zijn er meerdere doelgroepen te onderscheiden: 1-2 persoonshuishouden starters/jonge gezinnen doorstromers Op basis hiervan is de conclusie dat, naast reguliere eengezinswoningen, ook behoefte bestaat aan woningen voor 1-2 persoonshuishoudens. Voor deze categorie is een kleine rijwoning geschikt en kan de grens van 172.000 blijven gehandhaafd zodat deze woningen ook financieel bereikbaar blijven. Uit navraag bij lokale makelaars blijkt dat een tussenwoning van 190.000-200.000 voor starters en jonge gezinnen op dit moment prima te financieren is. Dit betekent dat het ophogen van de maximale prijs voor tussenwoningen niet ons doel voorbij gaat. Vergelijking buurgemeenten We hebben de voorgestelde prijscategorieën vergeleken met nieuwbouwprojecten in Zevenaar en Doetinchem. De prijs voor tussenwoningen bedraagt daar tussen 202.500 en 215.000. Voor hoekwoningen geldt de prijs van 232.500 tot 265.000. De voorgestelde prijscategorieën sluiten dus aan bij prijzen van vergelijkbare woningen in de buurgemeenten. Coalitieprogramma Het toevoegen van deze extra categorieën sluit aan bij wat is opgenomen in het coalitieprogramma. Uitgangspunt is namelijk het gemêleerd bouwen in kernen; zorgen voor voldoende woningen in alle segmenten zodat de leefbaarheid in de kernen gewaarborgd wordt en jongeren kunnen wonen in de kern waar ze geboren zijn en / of terugkeren naar die kern. Wettelijke grondslag en/of kader n.v.t. Kanttekeningen/risicoparagraaf - Kosten, baten en dekking Op het moment dat u instemt met dit voorstel, betekent dit dat er woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen. Omdat er ook een staffel in de grondprijs wordt voorgesteld waarmee voor categorie 2 en 3 een hogere prijs wordt gevraagd dan nu het geval is, zal de grondopbrengst op lopende exploitaties hoger uit gaan vallen. Een exacte uitwerking voor alle lopende exploitaties is nog niet mogelijk omdat niet duidelijk is hoe de verhouding zal zijn van de betreffende categorieën. Voor Kerkwijk fase V, VI en VII (in totaal circa 110 woningen) is een eerste doorrekening op hoofdlijnen gemaakt, deze laat zien dat er circa 90.000 euro aan meeropbrengst ontstaat. Participatie en communicatie Over deze aanpassing is gesproken met projectontwikkelaars, makelaar en vindt afstemming plaats met Plavei. Uitvoering en evaluatie Op het moment dat u instemt met het voorstel zal vanaf 1 oktober deze woningcategorieën en bijbehorende grondprijzen worden gehanteerd. We stellen voor om aan de hand van het project Kerkwijk na 2 jaar te evalueren wat het resultaat is en beoordelen of inderdaad de gewenste differentiatie en variatie is ontstaan. Didam, 12 juni 2018 Burgemeester en wethouders van Montferland,
de secretaris, T.M.J.M. Evers de burgemeester, mr. P. de Baat MPM Bijlagen: 1. Concept raadsbesluit