Welkom Thuis De koers van Haag Wonen 2018 +
Goed wonen in Den Haag voor mensen met een bescheiden inkomen Voorwoord Den Haag is een prachtige stad. Het is ook een groeiende stad, doorlopend in ontwikkeling en met complexe uitdagingen. Wij gaan die uitdagingen aan. Door ons te verplaatsen in de mensen die er wonen. We hebben oog voor onze huidige huurders, maar ook voor toekomstige huurders. Uiteraard letten we goed op de stenen. We zorgen voor voldoende passende woningen en verduurzamen ons vastgoed, op weg naar een CO 2 -neutrale stad. We letten daarbij op de betaalbaarheid, luisteren naar wensen van onze huurders en werken zoveel als mogelijk met hen samen. We willen tevreden huurders. Daarom hebben we ook oog voor onze medewerkers, voor vakmanschap. Omdat we kwaliteit in huis hebben, kunnen we kwaliteit bieden. We zorgen dat we flexibel zijn en doen wat het beste is voor onze huurders, voor onze stenen, voor de natuur, voor ons vakmanschap én (daarmee) voor de toekomst. Dat is een flinke opgave, complex. We weten niet wat er nog allemaal op ons afkomt, de condities kunnen veranderen. En hoe we dat gaan oplossen. Wat we wél weten, is dat ons toekomstplan een goede, flexibele basis biedt voor die oplossingen. En dat we het niet alleen kunnen, partners nodig hebben en waar mogelijk de juiste condities met elkaar moeten creëren. Zodat wij kunnen zorgen voor goed wonen in Den Haag voor mensen met een bescheiden inkomen. Ook in de toekomst. Daar zijn we voor, daar kunt u op rekenen. Karin van Dreven bestuursvoorzitter Ria Koppen-Kreyne financieel bestuurder
De Haagse opgave Goed wonen in Den Haag voor mensen met een bescheiden inkomen. Dat is onze missie. Daar staan we voor. Als puur Haagse woningcorporatie verhuren wij passende, betaalbare en goed onderhouden woningen. Samen met onze bewoners en samenwerkingspartners werken we aan goed wonen. Zodat een huis ook echt een thuis kan zijn. Bewoners nemen steeds meer initiatieven om onze stad mooier, leuker en beter te maken. Samen komen we verder. Prachtige ontwikkelingen die we toejuichen en van harte omarmen. Voldoende en passende woningen Den Haag groeit en is volop in beweging. De vraag naar sociale huurwoningen is groter dan het aanbod. Tegelijkertijd worden regelmatig aangepaste of grote woningen bewoond door huurders die deze eigenlijk niet nodig hebben. Doorstroming komt moeizaam op gang. Huurders met een middeninkomen wonen in sociale huurwoningen, omdat de stap naar een vrije sectorof koopwoning voor hen vaak te groot is. Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat ouderen en mensen met een beperking (langer) zelfstandig moeten wonen. Huurders hebben vaker gevoelens van vereenzaming, vervreemding en onveiligheid. Samen verschil (maken) Ondanks het economische herstel hebben veel huishoudens moeite rond te komen. Vooral mensen met een laag inkomen, een uitkering of inkomensonzekerheid ervaren dit dagelijks. Segregatie onder de Haagse bevolking blijft een aandachtspunt. Verschillen in inkomen, politieke denkbeelden en levensstijl worden zichtbaarder. Aandacht voor de ongedeelde stad, voor diversiteit en identiteit van de woonplek en buurt blijft hiermee belangrijk. Zelfredzaamheid van burgers wordt belangrijker, omdat de overheid zich verder terugtrekt. Sommige bewoners hebben een steuntje in de rug nodig om verder te komen. Op weg naar de CO 2 -neutrale stad Nederland bereidt zich voor op een CO 2 -neutrale samenleving om de schade aan het milieu te beperken door onder andere afscheid te nemen van fossiele brandstoffen. Tegelijkertijd is er een toenemende (lokale) schaarste aan grondstoffen. Dat vergt een spaarzame omgang met grondstoffen, slimme afvalverwerking en hergebruik. Woningen moeten worden geïsoleerd en geschikt worden gemaakt voor bewoning zonder gasgebruik. Anders zijn ze op termijn mogelijk niet meer verhuurbaar. Technologische impact op huurder en woning van morgen Onze huurder - van vandaag en morgen - maakt eigen keuzes, bepaalt zijn eigen pad en communiceert steeds meer online. Door de komst van steeds slimmere apparaten wordt ons thuis meer en meer een technologisch centrum dat het leven veraangenaamt. Door die techniek kan de staat van het onderhoud ook op afstand worden uitgelezen. Daarnaast zorgen deze data - met respect voor de privacy - voor meer inzicht in de wensen en gedragingen van bewoners. Dat biedt kansen om daar beter op in te spelen. Den Haag in beweging De bevolkingsgroei en de daaruit voortkomende vraag naar (sociale huur)woningen enerzijds, en de energietransitie anderzijds, vormen een belangrijke uitdaging. Het gebrek aan uitbreidingslocaties in Den Haag zal leiden tot een verdere verdichting. Terwijl Den Haag al de dichtstbevolkte stad van Nederland is. Dat vraagt om creativiteit, innovatie en transitie van bestaande gebouwen. We hebben als samenleving flinke uitdagingen voor ons. Uitdagingen die Haag Wonen graag aangaat. Vergrijzing Digitalisering Vervreemding Vereenzaming Stedelijke groei Energietransitie Toenemende vraag Personele schaarste Schuldenproblematiek Grondstoffenschaarste Mismatch woningmarkt Tweedeling & meerdeligheid Zelfbeheer & zelfredzaamheid
Onze visie & ambitie Haag Wonen is onderdeel van een steeds sneller bewegende samenleving. Hoe ziet de wereld er in de toekomst uit? Welke migratiestromen zullen plaatsvinden? Welke oplossingen voor energievraagstukken worden geboden? Hoe ontwikkelen bouwkosten en financieringsstromen zich? Daarop weten we het antwoord nog niet. Wat we wel weten, is van wat voor soort wereld en maatschappij wij onderdeel willen zijn en dat we dit samen met diverse partijen willen oppakken. Dit staat beschreven in onze toekomstvisie. Het punt op de horizon dat als basis geldt voor ons handelen. Passende huisvesting: Haag Wonen wil dat huurders een woning huren die past bij hun persoonlijke situatie: passend bij hun inkomen, bij hun huishoudsamenstelling, bij hun fysieke en sociale behoeften. Zowel nu als in de toekomst. Wij dragen daaraan bij door 21.700 huishoudens - met een bescheiden inkomen - een thuisbasis te geven. Huurders kunnen bij ons rekenen op een goed onderhouden woning met een juiste prijskwaliteitverhouding. Wij kijken bij betaalbaarheid niet alleen naar de huur, maar naar de totale woonlasten. Passende huisvesting Aansluitend bij persoonlijke situatie Duurzaam wonen Betaalbare woonlasten Toekomstbestendige woningen Duurzaam wonen: Met een gezond binnenklimaat, goed geïsoleerde woningen en een aantrekkelijke leefomgeving zorgen wij ervoor dat onze huurders gezond kunnen wonen. Bij alles wat we doen tasten we de natuur zo min mogelijk aan. We gebruiken geen schadelijke chemische stoffen, nemen afscheid van fossiele brandstoffen, hergebruiken materialen en kiezen voor natuurlijke energiebronnen en grondstoffen. Wij geloven in de positieve invloed die natuurlijke materialen en een groene omgeving hebben op het welzijn van onze huurders. Onze bewoners wonen en leven met aandacht voor mens en milieu. CO 2 -neutraal Sociaal inclusief Natuurlijke grondstoffen & afvalloos Gezonde leefomgeving In 2030 is onze gehele woningvoorraad zodanig geïsoleerd dat deze voorbereid is op het gebruik van alternatieven voor gas. In 2050 wonen al onze huurders in een gasloze woning. Iedereen doet ertoe Ruimte om te ontwikkelen Een thuis Sociaal inclusief: Haag Wonen staat voor een samenleving, waarin iedereen kan meedoen. Waarin mensen met verschillende inkomens en achtergronden plezierig kunnen samenleven. Samenleven in een ongedeelde stad. Een woning is een belangrijke basisbehoefte. Een thuisbasis. Waar mogelijk bieden wij carrièrekansen aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, in onze eigen organisatie of via onze samenwerkingspartners.
Onze bijdrage Onze missie en visie hebben we vertaald in strategische doelstellingen voor de komende jaren. Tevreden huurder In al ons werk gaan we uit van onze huidige en toekomstige huurders. Voor hen zijn wij een goede verhuurder en met hen werken wij aan goed wonen. Aan een thuisgevoel. We benaderen hen persoonlijk. We betrekken onze huurders bij belangrijke keuzes over hun woning en hun directe woonomgeving. Op strategisch niveau, op complexniveau en op woningniveau. Daarbij zoeken we naar nieuwe vormen van participatie die passen bij de wensen en mogelijkheden die onze huurders hebben. Huurders die dit nodig hebben, begeleiden we en bieden we de mogelijkheid voor een één-op-ééngesprek. Om daar voldoende tijd voor te hebben, breiden we onze digitale dienstverlening uit. Tegelijkertijd komen we hiermee tegemoet aan de toenemende vraag van huurders om digitaal een verzoek in te dienen, een vraag te stellen, een betaling te doen of een gegevenswijziging door te voeren. Ieder contact met onze huurders zien we als een kans om hen beter te leren kennen en onze dienstverlening te verbeteren, zodat deze aansluit bij de behoeften van onze huurders, vandaag en morgen. Data uit onze digitale processen gebruiken we om proactief op zoek te gaan naar huurders die, om welke reden dan ook, de digitale route niet kunnen bijbenen en mogelijk een helpende hand nodig hebben. Onze huurders kunnen bij ons terecht met hun ideeën en wensen. Binnen onze mogelijkheden kijken we wat we samen kunnen oppakken. Kunnen wij dat niet zelf? Dan zorgen we dat ze terecht kunnen bij de juiste organisatie. Gezamenlijk met onze collegacorporaties in de regio helpen we woningzoekenden. Goed wonen Een tevreden huurder begint bij een goede woning. Een woning die goed onderhouden, goed geïsoleerd en goed geventileerd is. Een woning waar de huurder trots op is en zorgvuldig mee om wil gaan. Haag Wonen zet in op het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen en het voorbereiden van onze woningen op de toekomst. De komende 10 jaar verbeteren en verduurzamen we 10.000 woningen door ze te isoleren en voor te bereiden op alternatieve energiebronnen. Op uitbreidingslocaties bouwen we alleen woningen zonder gasaansluiting. Als het haalbaar is, doen we dat ook bij sloop-nieuwbouwprojecten en inbreidingslocaties. Waar het voordeel voor huurders oplevert, plaatsen we zonnepanelen en ledverlichting. We helpen huurders die bij ons aankloppen met duurzaamheidsideeën. We maken een goed binnenklimaat mogelijk door onderhoud, verbetering en voorlichting. In 2019 hebben wij geen open verbrandingstoestellen meer in onze woningen. Uitzonderingen zijn wooncomplexen waar wij op korte termijn een groot verbeterproject of sloop-nieuwbouwproject voorzien. Hier pakken we het complex in één keer aan. We bieden toegankelijke woningen die gemakkelijk aanpasbaar zijn voor mensen met een fysieke beperking of zorgbehoefte. Woningen die voorbereid zijn op het gebruik van technologische mogelijkheden voor meer gemak, comfort en veiligheid in de woning (domotica). Drempelloze woningen verhuren wij aan huishoudens die dat nodig hebben. We bouwen voornamelijk nul-tredenwoningen en levensloopbestendige woningen. We werken samen met bewoners en partners aan goed wonen in de buurt. We ondersteunen initiatieven die de leefbaarheid ten goede komen. Daarnaast blijven we woonfraude bestrijden en pakken we woonoverlast structureel aan. Den Haag groeit iedereen een thuis Wij verhuren alleen sociale huurwoningen sociaal stad jaar In alle wijken van Den Haag kunnen wonen woningen verbeteren sociale huurwoningen toevoegen Iedereen doet ertoe! 10 Onze ambitie voor de komende 10 jaar, samen met lokale en landelijke partners Wij zijn puur Haags HAAG WONEN Wij betrekken onze huurders bij belangrijke keuzes over hun woning en buurt Wij hebben oog voor huurdersvoordeel Samen met huurders en partners dragen wij bij aan de maatschappij Wij zorgen voor betaalbaar wonen Voorbereiden op gasloze toekomst! Geldproblemen voorkomen: geen aanmaning, maar persoonlijke hulp? Gezond en prettig wonen De woning past bij wie er woont i
In twee stappen naar CO 2 -neutrale woningen Stap 1 Isoleren van de buitenkant van onze woningen vóór 2030 1a Gevelisolatie 1d Isolatieglas 1b Dakisolatie 1e Duurzame installaties* Stap 2 Plaatsen van gasloze verwarmingsinstallaties vóór 2050 * Waar dit gemakkelijk kan en voor bewoners en Haag Wonen voordeel oplevert: - Plaatsen van warmte-installaties om het gasverbruik te verminderen (denk aan zonnepanelen en warmtepompen). - Aansluiten op stadsverwarming of lokale duurzame bronnen. 1c Vloerisolatie 2 Gasloze verwarmingsinstallaties Betaalbare woonlasten Haag Wonen laat ook de komende jaren haar sociale gezicht zien door volledig in te zetten op betaalbare woonlasten. Onze gemiddelde streefhuur blijft onder de 85%. Dit betekent dat we gemiddeld ruim 15% minder huur vragen dan wettelijk mag. De komende jaren hanteren we een gematigde jaarlijkse huurverhoging. We zijn zuinig op onze goedkope woningen. We zien dat een toenemend deel van onze doelgroep een woning in het middeldure segment (tot de liberalisatiegrens) kan betalen. Wij vergroten daarom dit aanbod. We maken lagere woonlasten mogelijk door woningen te isoleren en onze huurders te wijzen op besparingsmogelijkheden. De huurverhoging bij verbeterprojecten is lager dan de potentiële energiebesparing voor onze huurders. Zo vragen we geen huurverhoging bij het vervangen van open verbrandingstoestellen of wanneer wij in een wooncomplex dubbelglas plaatsen. Bewoners met betalingsproblemen bieden we al in een vroeg stadium persoonlijke hulp. Dit sociaal incassobeleid blijven wij ook de komende jaren voeren. Passend wonen We vinden het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar zijn in Den Haag. De komende jaren willen we de oplopende wachttijden terugdringen en het aandeel in onze doelgroep dat passend woont, vergroten. Door aankoop en nieuwbouw van 1.000 sociale woningen in de komende 10 jaar neemt onze sociale woningvoorraad toe tot 21.700 woningen. We zijn terughoudend met het verkopen en doorschuiven van sociale huurwoningen naar de vrije sector. Bij sloop-nieuwbouw bouwen we gemiddeld tenminste een gelijk aantal sociale huurwoningen terug. Om een meer gemengde stad te realiseren, breiden we bij voorkeur uit in wijken waar weinig sociale huurwoningen staan. Waar dit passend wonen faciliteert, benutten we mogelijkheden die instrumenten als tijdelijke huurcontracten, woningruil en inkomensafhankelijke huurverhoging ons bieden. We nemen onze verantwoordelijkheid voor het aanbieden van passende woonruimte aan statushouders en zorgcliënten die begeleid zelfstandig kunnen wonen. Toekomstbestendige organisatie Haag Wonen heeft een heldere koers en is zodanig ingericht dat we meebewegen met ontwikkelingen in de maatschappij, zodat we nieuwe mogelijkheden voor verbetering van onze woningen en het woongenot van onze huurder optimaal kunnen benutten. Onze processen, organisatie en ICTinstrumenten zijn zo ingericht dat we ons dagelijks werk efficiënt en waar mogelijk digitaal doen. We maken gebruik van de expertise van onze partners. We spannen ons gezamenlijk in voor de ambities van Haag Wonen. Ons medewerkersbestand is een goede afspiegeling van de maatschappij. Onze medewerkers zijn duurzaam inzetbaar voor Haag Wonen en de arbeidsmarkt door aandacht voor persoonlijke ontwikkeling. Onze werkwijze, bedrijfscultuur en arbeidsvoorwaarden zijn aantrekkelijk voor medewerkers, nu en in de toekomst. Onze medewerkers werken milieubewust; de milieuprestatie van onze bedrijfsvoering wordt elk jaar beter. Financiële continuïteit Haag Wonen blijft financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting. Haag Wonen voldoet aan de financiële ratio s van de toezichthouders. We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per verhuureenheid blijven gelijk of nemen af. Onze ambities zijn helder. Onze financiële mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze ambities binnen onze financiële mogelijkheden te realiseren. Ook als de condities veranderen.
Onze manier van werken: We werken samen, binnen en buiten de organisatie. Duidelijk, eerlijk en open. Met vakmanschap en oog voor de toekomst. Aan goed wonen voor mensen in Den Haag met een bescheiden inkomen. Haag Wonen Postbus 250 2501 CG Den Haag (070) 250 70 70 haagwonen.nl info@haagwonen.nl Waldorpstraat 80 2521 CD Den Haag Januari 2018