Analyse centrumplan Nederweert
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Nederweert De heer W. Bijlmakers Projectteam DTNP: De heer K. Trommelen De heer W. Frielink Projectnummer: 1457.0614 Datum: 12 september 2014 Analyse centrumplan Nederweert
Inhoudsopgave 1 Context 1 1.1 Inleiding 2 1.2 Feiten en cijfers 2 2 Trends, ontwikkelingen, plannen 5 2.1 Ontwikkelingen detailhandel 6 2.2 Masterplan Nederweert 8 2.3 Centrumplan 10 5 Dilemma s 21 5.1 Twee scenario s 22 5.2 Conclusies 25 Bijlagen 26 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel 27 Bijlage 2 Huidig winkelaanbod Nederweert-centrum 27 Bijlage 3 Distributieve mogelijkheden 28 3 Toekomstig haalbaar programma 11 3.1 Toekomstige positie 12 3.2 Haalbaar dagelijks aanbod 12 3.3 Kansen niet-dagelijks aanbod 14 3.4 Relatie met plannen 15 4 Beoordeling Centrumplan 16 4.1 Huidige centrumstructuur 17 4.2 Centrumplan versus Masterplan 17 4.3 Effecten op winkelstructuur 18 4.4 Hoe verder 20
1 Context
1.1 Inleiding Aanleiding en doel In 2009 is door de gemeenteraad van Nederweert het Masterplan Centrum* vastgesteld. Een belangrijk onderdeel hierin is de herontwikkeling van de Wijen-locatie, als een van de twee polen van het centrum. Recent is voor deze locatie een aangepast centrumplan gepresenteerd**. Belangrijk onderdeel van dit plan is de bouw van een nieuwe supermarkt. Gedacht wordt aan verplaatsing van Jan Linders. Deze is nu gevestigd aan de Lambertushof, de andere pool van het centrum. De gemeente Nederweert verwacht dat beroepschriften worden ingediend tegen het plan, die vooral gericht zullen zijn tegen de verplaatsing van de supermarkt. De gemeente heeft nu behoefte aan een analyse en beoordeling van het centrumplan voor de Wijenlocatie voor de besluitvorming over dit project en een eventuele ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de planologische procedure. * Gemeente Nederweert (2009). Masterplan Nederweert Budschop ** Plannendokter i.o.v. Meulen Groep bv en Rialto Vastgoedontwikkeling bv (19-3-2014), Nederweert Centrumplan 2 Onderzoeksvragen Voor de beoordeling van het centrumplan worden de volgende vragen beantwoord: 1. Hoe ziet de huidige vraag- en aanbodstructuur van Nederweert eruit? 2. Wat zijn relevante ontwikkelingen in vraag en aanbod (landelijk, regio, lokaal)? Wat zijn de autonome effecten van deze ontwikkelingen op het centrum van Nederweert? Hoe verhoudt het Masterplan zich tot deze ontwikkelingen? 3. Wat is de toekomstige behoefte aan detailhandel in het centrum van Nederweert en hoe verhoudt dit zich tot de geplande uitbreidingen in het centrum? 4. Wat zijn de effecten van uitvoering van het centrumplan op de bestaande winkelstructuur en op de leegstand? 5. Rekening houdend met het voorgaande, welke scenario s zijn denkbaar om te komen tot een goede ontwikkeling van het centrum? Opzet rapport De huidige situatie wordt kort beschreven in de volgende paragraaf. Hoofdstuk 2 gaat in op de landelijke trends en de plannen in Nederweert. In hoofdstuk 3 wordt het haalbare programma bepaald. De beoordeling van het Centrumplan en de scenario s volgen in hoofdstuk 4. 1.2 Feiten en cijfers Nederweert hoofdkern gemeente De kern Nederweert vormt samen met Budschop een dubbelkern van ruim 10.000 inwoners. Het is de hoofdkern van de gemeente Nederweert (± 16.800 inwoners). Andere kleine kernen in de gemeente zijn Ospel, Nederweert- Eind en Leveroy. Grootste winkelaanbod in de gemeente Het winkelaanbod in de gemeente Nederweert heeft een omvang van ± 23.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo), exclusief circa 5.200 m² wvo leegstand. Het overgrote deel van het winkelaanbod (± 20.000 m² wvo) is in de kern Nederweert gevestigd. Het aanbod in de kleine kernen van de gemeente is zeer bescheiden. In Ospel is een kleine supermarkt gevestigd voor dagelijkse boodschappen. Verder zijn inwoners van de gemeente voor hun geregelde winkelaankopen in belangrijke mate aangewezen op (het centrum van) Nederweert. Nederweert ligt op korte afstand van de grotere plaats Weert (ruim 48.000 inwoners). Het centrum van Weert vervult een bovenlokale functie, met een uitgebreid dagelijks en nietdagelijks aanbod (totaal ± 44.000 m² wvo (exclusief ruim 11.000 m² wvo leegstand)).
Kaart 1 Ligging en positie centrum Nederweert in de omgeving (omvang bollen geschaald naar omvang centra) Omvang winkelaanbod Nederweert gemiddeld Het winkelaanbod in de kern Nederweert heeft een omvang van circa 20.000 m² wvo en is vergelijkbaar met aanbod dat gemiddeld aanwezig is in kernen met circa 10.000 inwoners (figuur 1). Ook de samenstelling van het aanbod komt grofweg overeen met het gemiddelde. Opvallend is de relatief grote leegstand in Nederweert (21% ten opzichte van 11% gemiddeld). Een overzicht van het huidige aanbod is opgenomen in bijlagen 1 en 2. Centrum vooral voor frequente aankopen In het centrum van Nederweert zijn circa 60 winkels gevestigd, met een totale omvang van ± 12.100 m² wvo. Daarnaast staan 10 panden leeg (± 4.100 m² wvo). Het aanbod is daarmee groter dan gemiddeld in centra van kernen van deze omvang (figuur 2). Opvallend is met name het sterke supermarktaanbod in het centrum van Nederweert. Dit komt deels omdat ook Aldi aan de Dokter Schmidtstraat tot het centrum hoort, maar niet tot het kernwinkelgebied (Kerkstraat, van Brugstraat tot Lambertushof). Ook zonder deze aanbieder is het supermarktaanbod relatief uitgebreid, met drie supermarkten (EMTÉ, Jumbo en Jan Linders, alle circa 1.000 m² wvo). Het niet-dagelijkse aanbod in Nederweertcentrum is wat kleiner dan gemiddeld. Dit is te 3
verklaren door de nabijheid van het centrum van Weert, met een sterk modisch en overig nietdagelijks aanbod. Het aanwezige niet-dagelijkse aanbod in het centrum van Nederweert is vooral gericht op frequente aankopen (o.a. Hema, Marskramer, Zeeman, Kruidvat, Bruna, Top1Toys). In de modebranche zijn er relatief veel zelfstandige ondernemers. Figuur 1 Winkelaanbod in kern Nederweert en in kernen van gelijke omvang (in m² wvo) De leegstand in het centrum van Nederweert is met 4.100 m² wvo (25%) zeer groot. Het gaat om 10 panden met een gemiddelde omvang van ruim 400 m² wvo. Het voormalige Wijen-pand is goed voor circa 2.600 m² wvo van de leegstand. Hier mag zich echter alleen detailhandel in volumineuze goederen vestigen. Gemiddeld is de leegstand in dit type centrum 14%. Daarnaast zijn horecabedrijven en dienstverleners, die de centrumfunctie versterken, aanwezig. Bron: Locatus, 09-07-2014 Figuur 2 Winkelaanbod in centrum Nederweert en in centra van kernen van gelijke omvang (in m² wvo) Conclusie Het centrum van Nederweert vervult een functie als compleet dorpscentrum voor inwoners uit de eigen kern en omliggende kleine kernen. Het aanbod in het centrum sluit hierop aan: sterk supermarktaanbod, overig aanbod overwegend gericht op frequente aankopen (boodschappen). De relatief grote leegstand is een teken dat het functioneren van het centrum onder druk staat. Bron: Locatus, 09-07-2014 4
2 Trends, ontwikkelingen, plannen
2.1 Ontwikkelingen detailhandel Van groei naar verdringing Het consumentengedrag wijzigt, mede als gevolg van de opkomst van internet, smartphones en andere technologische innovaties. Dit heeft gevolgen voor het functioneren van fysieke winkels en winkelgebieden. Waar tot voor kort sprake was van een steeds maar groeiend aanbod vindt nu in toenemende mate verdringing plaats. Behalve wijzigend consumentengedrag zijn er ook andere autonome trends die effecten hebben op de winkelstructuur in Nederland. In dit hoofdstuk worden deze landelijke trends in de detailhandel en de gevolgen daarvan voor de positie van Nederweert-centrum beschreven. 7%. Dit leidt tot verdringing: kleinere en zwakkere spelers worden verdrongen door grote spelers met meer inkoopkracht, schaalvoordelen en financiële armslag. Schaalvergroting blijft doorzetten Een belangrijke trend in de detailhandel is schaalvergroting, in winkelvloeroppervlak en door filialisering en langere openingstijden. Schaalvergroting is een belangrijke strategie om te overleven in de verdringingsmarkt. De omvang van de gemiddelde winkel groeide tussen 2003 en 2013 van 224 naar 277 m² wvo: nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, en kleine winkels verdwijnen vaker. Het aandeel filiaalbedrijven nam toe van 26% in 2003 tot 37% eind 2013. Winkelvloeroppervlak in Nederland is toegenomen Balans tussen vraag en aanbod is verstoord Het totale winkeloppervlak in Nederland is tussen 2003 en 2013 met ± 16% gegroeid tot circa 28 mln m² wvo, vooral in de periferie. Daarbovenop staat circa 3,2 mln m² wvo leeg (± 10%). Doordat de omvang van het winkelaanbod sneller groeide dan de bevolking (± 4%) is het aantal m² winkel per inwoner in tien jaar tijd met circa 12% toegenomen. Doordat ook de bestedingen per hoofd van de bevolking in winkels maar beperkt groeide, is de omzet per m² in de afgelopen tien jaar gedaald met ruim 6 Ook in de supermarktbranche is de schaalvergroting duidelijk zichtbaar. Om aan de toenemende wensen van consumenten te kunnen voldoen (ruim assortiment, gemak, comfort) hebben supermarkten een steeds groter oppervlak nodig. Supermarkten worden dan ook gemiddeld steeds groter. Het aantal kleinschalige supermarkten (<800 m² wvo) is de afgelopen jaren fors afgenomen. Het aantal supermarkten met een omvang tussen de 1.200 Balans tussen vraag en aanbod is verstoord Schaalvergroting supermarkten
Marktaandeel internet zal nog verder toenemen Winkelformules kritischer in vestigingsbeleid Behoefte aan fysieke winkels neemt af en 1.600 m² wvo is juist gegroeid*. Door de schaalvergroting worden verzorgingsgebieden ook steeds groter en blijven per saldo minder supermarkten over. Opschaling van de winkelstructuur In de winkelstructuur als geheel vindt ook schaalvergroting (opschaling) plaats: door het groeiende aanbod is de concurrentie tussen winkelcentra groot. Kleine centra staan onder druk, grotere centra werden de afgelopen jaren groter ten koste van kleinere centra. Deze ontwikkelingen zetten naar verwachting de komende jaren door. Ook in de omgeving van Nederweert is deze ontwikkeling zichtbaar. De potenties voor winkels in de kleinere kernen van de gemeente nemen af. Vergrijzing bij consumenten en winkeliers Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast hebben ook vergrijzing en ontgroening een nadelig effect op de omzet: ouderen besteden gemiddeld minder in winkels dan personen in de leeftijdsgroepen tussen de 20 en 65 jaar (gezinsvorming, carrière, groter wonen, etc.). Dit heeft vooral gevolgen voor bestedingen in de niet-dagelijkse sector. Het ingezette proces van * HBD (2013), Feiten & cijfers supermarkten vergrijzing in gemeente Nederweert zal de komende jaren langzaam verder gaan. Ook aan de aanbodzijde heeft de vergrijzing grote gevolgen. In 2010 was circa 35% van de zelfstandige mkb-ers reeds ouder dan 50 jaar. Een groot deel van de zelfstandige winkeliers (babyboomgeneratie) gaat de komende jaren met pensioen. Het aantal ondernemers dat een bedrijf wil of kan overnemen is beperkt door het ongunstige toekomstperspectief. Dit betekent dat veel winkelruimte de komende jaren vrijkomt zonder opvolging of nieuwe invulling. Marktaandeel internet blijft toenemen Bestedingen per m² nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving plaats van bestedingen naar webwinkels. Het marktaandeel van internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland groeide van minder dan 1% in 2002 naar bijna 6% in 2012. In de non-foodsector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 11%. Naar verwachting zal het marktaandeel van internet verder toenemen. Hoe groot het marktaandeel van internet wordt, is moeilijk te voorspellen. Beschikbare prognoses lopen sterk uiteen. Dit hangt onder meer af van technologische ontwikkelingen en de mate waarin nieuwe 7
branches erin slagen zich aan te passen aan de online markt. Op basis van prognoses lijkt een marktaandeel van 10 tot 15% in de totale detailhandel in 2020 minimaal realistisch. Gewijzigde vestigingsstrategie winkelformules Uit recent onderzoek* blijkt dat winkelformules hun vestigingsstrategie de komende jaren gaan wijzigen. Veel winkelketens zetten niet langer in op expansie en richten zich op een beperkter aantal locaties in grote centra en verzorgingsgebieden. Daar wordt geïnvesteerd in uitbreiding en nieuwe concepten. Op overige locaties wordt nauwelijks nog geïnvesteerd, steeds vaker worden vestigingen gesloten. Ook worden hele winkelformules van de markt verdrongen. Interesse van niet-dagelijkse winkelformules voor Nederweert neemt af. Minder behoefte aan fysieke winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografische ontwikkelingen (o.a. vergrijzing, stagnatie van groei/krimp) leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod * DTNP (2012), Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules 8 hierdoor de komende jaren afnemen, met structurele leegstand tot gevolg. Landelijk bedraagt de gemiddelde leegstand al ± 10%. Gevolgen voor centrum Nederweert In de nieuwe winkelmarkt (verdringing) hebben sommige (delen van) winkelgebieden nog voldoende kansen, terwijl andere centra een kwetsbare positie hebben (dreiging van structurele leegstand). Centra gericht op de boodschappenfunctie (frequente aankopen), zoals het centrum van Nederweert, blijven naar verwachting kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de nabijheid van de consument (gemak). De Nederlandse consument blijft naar verwachting voor de dagelijkse boodschappen nog sterk georiënteerd op fysieke winkels. Consumenten willen hun eigen versproducten kunnen uitzoeken. Bovendien kost het weinig moeite voor de gemiddelde consument om in fysieke winkels de dagelijkse boodschappen te doen, omdat de toegankelijkheid tot boodschappenwinkels in Nederland heel goed is (de meeste mensen wonen binnen een straal van één kilometer van een supermarkt). In het centrum van Nederweert wordt de boodschappenfunctie steeds belangrijker. De supermarkten vormen hierbij een belangrijke basis als de grootste publiekstrekkers. 2.2 Masterplan Nederweert Het Masterplan Nederweert Budschop is op 21 juli 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Het stedenbouwkundig plan voor het centrum van Nederweert vormt een belangrijk onderdeel van dit plan. Detailhandelsvisie Voor het centrum van Nederweert wordt ingezet op versterking van het winkelgebied door concentratie van de detailhandelsvoorzieningen in een beperkter gebied. Gekozen wordt voor een tweepolenstructuur, met de Kerkstraat als verbindende winkelstraat. Het toekomstige kernwinkelgebied ligt tussen de bestaande winkelpool aan de Lambertushof, en de nieuwe winkelpool op de Wijen-locatie (Masterplan, p.17). Met deze structuur sluit het Masterplan aan op de veranderde winkelmarkt. Het centrum wordt compacter gemaakt, waarbij buiten het kernwinkelgebied geen nieuwe winkelontwikkelingen worden toegestaan. Hiermee wordt ingespeeld
Kaart 2 Huidige situatie centrum Nederweert en afbakening plangebied op de trend van afnemende behoefte aan winkels. De gekozen tweepolenstructuur, met supermarkten als belangrijke publiekstrekkers aan de uiteinden van het centrum, past ook in de ontwikkeling dat de boodschappenfunctie in dit type centra steeds belangrijker wordt. Programma Masterplan Nederweert Om de nieuwe pool te realiseren wordt de locatie van het voormalige woonwarenhuis Wijen en omgeving herontwikkeld. In totaal bevat de nieuwbouw 5.000 à 5.500 m² commerciële ruimte. Het overgrote deel hiervan zal worden ingevuld door twee bestaande supermarkten en overige verplaatsers binnen Nederweert en Budschop (bij voorkeur vanuit Brugstraat en Kerkstraat-Noord). De verwachting is dat 500 à 1.000 m² zal worden ingevuld door nieuwkomers (Masterplan, p.41). Ruimtelijke uitwerking Masterplan Nederweert In de voorkeursvariant voor herontwikkeling van de Wijen-locatie wordt uitgegaan van een nieuw winkel- en woonblok op de locatie van het voormalige Wijen-pand. Hierin worden minimaal een, maar bij voorkeur twee te verplaatsen supermarkten gevestigd. Naast dit nieuwe winkelblok worden drie (kleinere) locaties (her-) ontwikkeld, waaronder het huidige EMTÉ-pand. 9
Er ontstaat zo een nieuw winkelcircuit met de Kerkstraat (Masterplan, p.77). Herinvulling van de bestaande supermarktpanden in het centrum (na verplaatsing) biedt kansen voor verplaatsing van bestaande winkels ter bevordering van de winkelconcentratie en een meer aaneengesloten winkelfront. Hierbij wordt met name gedacht aan de Jumbo-locatie in de Kerkstraat. Herontwikkeling van deze locatie biedt kansen voor herstel van de dorpse (kleinschalige) stedenbouwkundige structuur. Voor de invulling wordt gedacht aan grondgebonden woningen en een bescheiden winkel- of horecafunctie aan de Kerkstraat (Masterplan, p.41 en 85). 2.3 Centrumplan Mede als gevolg van de ontwikkelingen in de detailhandel (zie paragraaf 2.1) is de ontwikkeling van de Wijen-locatie, zoals opgenomen in het Masterplan, niet mogelijk gebleken. Begin 2014 is door twee marktpartijen (Meulen Groep en Rialto Vastgoedontwikkeling) een aangepast plan gepresenteerd voor herontwikkeling van de Wijen-locatie. EMTÉ. Samen zijn deze twee locaties in de huidige situatie goed voor 3.275 m² bvo detailhandelsruimte. Realisatie van het Centrumplan leidt tot twee (nieuwe) bouwblokken met winkels en woningen, met daartussen een parkeerplein. De winkelplint aan de nieuwe pleinwanden wordt ingevuld met twee (complementaire) supermarkten, aangevuld met een aantal kleinere winkels. In totaal zal in de nieuwe situatie ruimte zijn voor circa 4.150 m² bvo commercieel programma (stand van zaken in plan gedateerd op 19 maart 2014). Door het dynamische proces tussen gemeente en ontwikkelaars kan deze omvang en de bedachte invulling daarvan nog (beperkt) wijzigen. In het Centrumplan blijft EMTÉ in het plangebied gevestigd en wordt uitgegaan van verplaatsing van supermarkt Jan Linders (nu gevestigd in de Lambertushof) naar de Wijenlocatie. Uitgangspunt in dit plan is dat de vrijkomende Jan Linders weer in gebruik kan worden genomen, bijvoorbeeld door een in Nederweert ontbrekende winkel. Ruimtelijke uitwerking Wijen-locatie (Masterplan) Het plan gaat uit van sloop van het pand van Wijen en van aanpassingen aan het pand van 10 Ruimtelijke uitwerking Wijen-locatie (Centrumplan)
3 Toekomstig haalbaar programma
3.1 Toekomstige positie Overwegend lokale verzorgingsfunctie Mede gelet op de ligging nabij Weert, zal het centrum van Nederweert in de toekomst vooral een functie kunnen blijven vervullen voor inwoners uit de eigen kern en de overige kleine kernen in de gemeente. Het winkelaanbod blijft gericht op frequente aankopen (boodschappenfunctie). Dit betekent dat er vooral kansen zijn voor een compleet dagelijks aanbod, met supermarkten, versspeciaalzaken en drogisten, en een aanvullend niet-dagelijks aanbod (o.a. in huishoudelijke artikelen, bloemen en planten, eenvoudige mode/textiel). Aanwezigheid en locatie supermarkten cruciaal Supermarkten zijn van groot belang voor het functioneren van winkelcentra met een boodschappenfunctie. Binnen de dagelijkse sector hebben supermarkten circa 85% marktaandeel. Een moderne supermarkt van 1.200 à 1.500 m² wvo trekt meer dan 10.000 bezoekers per week. Andere winkels kunnen van deze bezoekersstromen profiteren. Zeker winkels die zich net als supermarkten richten op het doen van boodschappen (dagelijks, hoogfrequent) hebben baat bij een vestigingslocatie nabij de supermarkt. Uit 12 landelijk onderzoek (zie kader blz. 13) is gebleken dat 75% van supermarktbezoekers ook andere winkels bezoekt, mits de onderlinge loopafstand en zichtrelatie goed is. Het combinatiebezoek daalt snel als sprake is van een grote onderlinge afstand, een beperkte zichtrelatie of barrièrewerking (door bijvoorbeeld een weg). Een zorgvuldige inpassing van supermarkten is dan ook van groot belang voor het functioneren van een winkelgebied als geheel. In het centrum van Nederweert zijn op dit moment vier supermarkten gevestigd. Eén daarvan (Aldi) ligt buiten het kernwinkelgebied. Winkels in de Kerkstraat en omgeving zullen dan ook nauwelijks kunnen profiteren van de trekkracht van deze discountsupermarkt. De overige drie supermarkten zijn wel gevestigd in het kernwinkelgebied en fungeren als trekkers voor het overige winkelaanbod. De ruimtelijke relatie met andere winkels is het best bij Jan Linders. Bij de herontwikkeling van de Wijenlocatie (en verplaatsing van een of meer supermarkten) is het van groot belang dat er een directe zichtrelatie blijft met de overige winkels, dat de entree van de supermarkt zo dicht mogelijk bij de winkelstraat wordt gesitueerd en dat er een goede spreiding blijft van supermarkten over het (toekomstige) centrumgebied. 3.2 Haalbaar dagelijks aanbod Uitbreidingsruimte voor dagelijks aanbod Het aantal inwoners in de gemeente Nederweert gaat volgens prognoses (CBS) licht dalen naar circa 16.000 in 2020. Het dagelijkse winkelaanbod in de kern Nederweert heeft een omvang van ± 4.400 m² wvo. Uitgaande van een sterk supermarktenaanbod is een lokale koopkrachtbinding van 90 à 95% haalbaar. De toekomstige koopkrachttoevloeiing naar Nederweert (vooral vanuit kleinere kernen in de rest van de gemeente) wordt ingeschat op 25 à 30%. Op basis hiervan wordt een potentieel dagelijks aanbod berekend voor Nederweert dat vrijwel gelijk is aan het reeds aanwezige aanbod (tabel 1). In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting op de berekening opgenomen. Tabel 2 Haalbaar dagelijks winkelaanbod 2020 Inwonertal Nederweert 10.000 Koopkrachtbinding 90 à 95% Koopkrachttoevloeiing 25 à 30% Potentieel aanbod m² wvo 4.000 à 4.500 Aanwezig aanbod m² wvo ± 4.400 Uitbreiding aanbod m² wvo nihil
Meerwaarde supermarkten voor speciaalzaken Met ± 80% marktaandeel in de dagelijkse boodschappen zijn supermarkten belangrijke winkels. Zij zijn voor de consument belangrijk bij de keuze van een winkelgebied. Supermarkten hebben een grote autonome trekkracht. Een doorsnee supermarkt van 1.000 m² wvo, trekt zo n 10.000 bezoekers per week. Afhankelijk van de locatie van de supermarkt kan deze publiekstrekker ook tot combinatiebezoek met speciaalzaken leiden. Uit grootschalig onderzoek* onder 4.750 supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat in centra waar de supermarkt direct aansluit op het overige winkelaanbod, het combinatiebezoek aanzienlijk is (75%). In situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is, neemt het combinatiebezoek heel snel af. Dit bevestigt de trekkersrol van supermarkten als motor voor speciaalzaken en ondersteunt de meerwaarde van een locatie binnen de winkelrouting, grenzend aan speciaalzaken. * DTNP (2010), Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken 13
Supermarkten Met vier aanbieders is het supermarktaanbod in het centrum van Nederweert zeer uitgebreid. De omvang van de supermarkten is met circa 1.000 m² wvo per vestiging niet heel groot. Enige schaalvergroting is gewenst. Grote verschillen in omvang zullen leiden tot grote verschillen in aantrekkingskracht en het verminderen van de huidige variatie en keuze in het aanbod. De supermarkten van Jumbo, Jan Linders en EMTÉ kunnen getypeerd worden als servicesupermarkten. Aldi is de enige discounter Overig dagelijks aanbod Het aanbod aan speciaalzaken in de dagelijkse sector (vers, slijter, tabak/tijdschriften) is relatief klein. Ook het aanbod aan drogisten is met Kruidvat en twee kleine lokale aanbieders beperkt. Gelet op het sterke marktaandeel van de supermarkten (landelijk, maar zeker ook in Nederweert) is uitbreiding van dit aanbod niet erg kansrijk. 3.3 Kansen niet-dagelijks aanbod Berekening niet-dagelijks niet zinvol Gezien het sterk wijzigende consumentengedrag hebben kwantitatieve benaderingen (distributieve berekening) voor niet-dagelijks 14 aanbod in een centrum als Nederweert nauwelijks nog zeggenskracht. De stromen van niet-dagelijkse bestedingen worden steeds diffuser. Consumenten beschikken door internet en een auto over diverse mogelijkheden om producten aan te schaffen. Nabijheid van aanbod is, in tegenstelling tot de dagelijkse sector, slechts voor een deel van het nietdagelijkse aanbod een bepalende factor voor de aankoopmethode en -locatie. Derhalve wordt in deze paragraaf het haalbare programma voor de niet-dagelijkse sector kwalitatief bepaald. Opschaling en internet Duidelijk is wel dat op het niveau van gemeente Nederweert rekening moet worden gehouden met een afname van het aanbod in de nietdagelijkse sector. Internet heeft een steeds groter marktaandeel, waardoor fysieke winkels uit moeten gaan van een lagere omzet dan nu. Daarnaast worden niet-dagelijkse winkelformules steeds kritischer in de locaties waar ze willen vestigen en kiezen ze steeds vaker voor grotere centra, waardoor ook voor Nederweert het aantal nieuwe winkelformules dat in het centrum zou willen vestigen schaarser wordt. Zeker formules met keuzegevoelige artikelen en/of een zeer grote winkel (o.a. mode en Nu al een uitgebreid supermarktaanbod Rekening houden met afname niet-dagelijks aanbod
schoenen) zoeken elkaar en het grote publiek op in grotere binnensteden, zoals Eindhoven. 3.4 Relatie met plannen In plannen beperkte uitbreiding aanbod De herontwikkelingsplannen van het Masterplan en Centrumplan leiden tot een relatief omvangrijk winkelprogramma op de Wijenlocatie. Afhankelijk van de wijze waarop wordt omgegaan met het achterblijvende pand van de verplaatsende supermarkt (uit de markt nemen of behoud als detailhandelslocatie) betekent dit per saldo een beperkte danwel relatief grote toevoeging op het bestaande aanbod in het centrum. Bij de realisatie van de nieuwbouwplannen is het dan ook verstandig rekening te houden met vestigingswensen van dit type aanbieders (o.a courante panden, ligging in winkelcircuit en ten opzichte van trekkers). De leegstand in het centrum van Nederweert is nu al ruim groter is dan gemiddeld. Een groot deel van de leegstand wordt gevormd door de Wijen-locatie. Opvallende leegstand is verder aanwezig in geheel nieuwe (relatief grote) panden in de Brugstraat en de Lindanusstraat. Deze liggen (net) buiten het kernwinkelgebied en zijn daardoor moeilijk verhuurbaar. Uit de voorgaande distributieve analyse kan geconcludeerd worden dat er geen uitbreidingsruimte te berekenen is voor dagelijks aanbod en dat rekening moet worden gehouden met een afname aan niet-dagelijks aanbod (in verband met trends). Wel is geconstateerd dat er, onder meer afhankelijk van de ruimtelijke structuur en de ligging van publiekstrekkers, mogelijk kansen zijn voor toevoeging van enkele ontbrekende winkelformules (kwalitatieve versterking). 15
4 Beoordeling Centrumplan
4.1 Huidige centrumstructuur Positie Kerkstraat Het centrum van Nederweert heeft een verbrokkelde structuur. Het hart van het centrum wordt gevormd door de Kerkstraat, tussen Brugstraat en Kapelaniestraat. De Kerkstraat- Noord en Brugstraat/Geenestraat zijn getypeerd als aanloopstraat. De Kerkstraat is de hoofdwinkelstraat. Desondanks is hier geen sprake van een aaneengesloten winkelfront. Winkels en woonhuizen wisselen elkaar af. Horeca is vooral aanwezig op de kop van de Kerkstraat (kruising Brugstraat) en nabij de Lambertushof. In de Kerkstraat zijn twee supermarkten aanwezig. Bij de Lambertushof ligt Jan Linders. Aan de zuidzijde van de Kerkstraat ligt Jumbo. De entree van deze supermarkt ligt aan het parkeerterrein. De relatie met de Kerkstraat is matig tot zwak. In de directe omgeving van Jan Linders is een behoorlijke concentratie van winkels in de dagelijkse en frequent-benodigde sector aanwezig (Kruidvat, Bruna, kaaswinkel, Hema). Tevens zijn er enkele kledingzaken en een speelgoedzaak. Het aanbod nabij Jumbo be- staat uit een DHZ-zaak en enkele modezaken. In het middengebied zijn enkele modezaken (Shoeby, Shoetime) en een drankenwinkel aanwezig. De woonfunctie is hier dominant. Overige centrumstraten Aan de Burgemeester Hobusstraat ligt de EMTÉ-supermarkt. Aan de Geenestraat (aanloopstraat) is een klein cluster met Marskramer, Zeeman en Intertoys. De laatste heeft ook een entree aan de achterzijde (Raadhuisplein). Aldi ligt aan de Dr. Schmidtstraat, die alleen bereikbaar is via de Brugstraat. De afstand tot het kernwinkelgebied is relatief groot en de relatie met het kernwinkelgebied is nihil, waardoor Aldi nauwelijks een bijdrage levert aan het functioneren van de overige winkels. Conclusies winkelstructuur Door deze verbrokkelde structuur profiteren de aanwezige winkels maar beperkt van elkaars aanwezigheid. Hierdoor worden de exploitatiemogelijkheden negatief beïnvloed. 4.2 Centrumplan versus Masterplan Masterplan Het Centrumplan sluit op hoofdlijnen aan op de uitgangspunten van het Masterplan en de daarin voorgestelde ruimtelijke uitwerking: Het plangebied wordt herontwikkeld, waarbij onder meer uitgegaan wordt van twee supermarkten; Een van de supermarkten is EMTÉ, die al in het plangebied is gevestigd; De ruimtelijke uitwerking van het Centrumplan wijkt iets af van de uitwerking in het Masterplan. In het Masterplan wordt uitgegaan van een nieuwe winkelroute met tweezijdige bewinkeling, die aantakt op de Kerkstraat. In het Centrumplan wordt een parkeerplein gerealiseerd met winkels rondom. Ook hier wordt een verbinding gemaakt met de Kerkstraat. Belangrijkste verschil tussen beide plannen is het feit dat in het Masterplan wordt uitgegaan van invulling van de tweede supermarkt door Super de Boer (inmiddels Jumbo) aan de Kerkstraat, terwijl in het Centrumplan wordt gesproken over verplaatsing van Jan Linders in de Lambertushof. 17
Bestemmingsplan In het Bestemmingsplan Centrum geldt voor de vier huidige supermarktlocaties de specifieke aanduiding supermarkt. Voor de locatie Wijen-Woonwereld-EMTÉ geldt een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de centrumontwikkeling. Voorwaarde is dat het aantal supermarkten niet meer dan drie mag bedragen. Ervan uitgaande dat dit aantal geldt voor deze locatie binnen het centrum, past het Centrumplan (met twee supermarkten) binnen deze voorwaarde. Binnen de bestemming centrumdoeleinden in het kernwinkelgebied hebben B&W de mogelijkheid om een supermarktaanduiding te verwijderen of te verkleinen indien het gebruik minimaal drie jaar definitief is beëindigd. 4.3 Effecten op winkelstructuur Belangrijkste trekker verdwijnt uit centrumpool Het verplaatsen van supermarkt Jan Linders van de Lambertushof naar de Wijen-locatie heeft tot gevolg dat enerzijds de zuidelijke pool van het centrum wordt versterkt, maar dat anderzijds de belangrijkste trekker uit de noordelijke pool verdwijnt. Gelet op het ontbreken van marktruimte en de aanwezigheid van ruim voldoende supermarkten is de kans klein dat het vrijkomende supermarktpand in de Lambertushof opnieuw wordt ingevuld met een supermarkt. Door de afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte en de terughoudende opstelling van winkelformules bij het openen van nieuwe vestigingen is het onzeker of het vrijkomende pand wordt ingevuld door een ander type winkel. Deze onzekerheid wordt versterkt door de toenemende wens van retailers om in de directe nabijheid van een supermarkt gevestigd te zijn. Zeker is dat elke andere invulling een minder grote trekkersfunctie dan een supermarkt zal vervullen. Belangrijkste trekker verdwijnt uit centrumpool 18 Gewenste tweepolenstructuur onder druk Het verdwijnen van de supermarkt uit de Lambertushof leidt dus tot het verzwakken van Gewenste tweepolenstructuur onder druk
Relatie Wijen-locatie/Kerkstraat matig... deze centrumpool. De beleidsmatig nagestreefde functioneel-ruimtelijke structuur voor het centrum (tweepolenstructuur) komt hiermee onder druk te staan. Het verdwijnen van de supermarkt leidt mogelijk ook tot het verdwijnen (door verplaatsing of sluiting) van andere winkels in dit deel van het centrum. De loopstromen in dit deel van het centrum zullen naar verwachting kleiner worden, en het risico op leegstand wordt groter. Daarnaast blijft de supermarkt in het zuidelijke deel van de Kerkstraat gevestigd. In het Masterplan wordt met name ingezet op verplaatsing van deze aanbieder als tweede supermarkt op de Wijen-locatie. Dit mede omdat het kansen biedt de stedenbouwkundige knelpunten door de aanwezigheid van een grootschalige supermarkt in de Kerkstraat aan te pakken (herstel dorpse, kleinschalige structuur, overlast door bevoorrading). Toekomstige positie Kerkstraat Uitvoering van het Centrumplan zet het functioneren van winkels en overige publieksfuncties, waaronder horeca, verder onder druk. supermarkt (circa 1.300 m² winkelvloeroppervlak) van het dorp. In combinatie met een uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid heeft deze supermarkt vanzelfsprekend een flink concurrentievoordeel ten opzichte van de andere supermarkten. Het druktebeeld op deze locatie zal daardoor flink toenemen. De verbindingen van het Centrumplan met de Kerkstraat zijn zowel aan de noord- als zuidkant niet optimaal. Vanuit de Wijen-locatie zijn er geen goede zichtrelaties met de Kerkstraat en er zijn in de Kerkstraat geen publiekstrekkers gevestigd op de kop van de verbindingsstraten. Consumenten worden daardoor niet de Kerkstraat in begeleid/getrokken. Bovendien zijn de afstanden relatief groot. Door de structurele wijzigingen in de winkelmarkt is het niet meer realistisch om extra winkels te ontwikkelen om de verbindingen met de Kerkstraat te verbeteren. De nieuwe winkels op de Wijen-locatie gaan daardoor min of meer als nieuw solitair winkelcluster functioneren en het combinatiebezoek met de Kerkstraat zal zich in belangrijke mate beperken tot doelgerichte aankopen....waardoor er een nieuw winkelcluster ontstaat Door de uitvoering van het Centrumplan wordt Jan Linders op de Wijen-locatie de grootste Door het vertrek van de supermarkt van de Lambertushof neemt het aantal bezoekers aan 19
de Kerkstraat af. In tegenstelling tot de doelstellingen uit het Masterplan zal realisatie van het Centrumplan leiden tot een versnelde ontwinkeling van de Kerkstraat. Centrumplan. Daarmee verdwijnt hun functie voor de Kerkstraat. 4.4 Hoe verder Dit geldt ook voor winkels in de omgeving van Jumbo. Winkels in de omgeving van Jumbo profiteren nu al maar beperkt van de bezoekers van Jumbo (ingang supermarkt ligt aan de achterzijde, niet aan Kerkstraat, zie kader blz. 13). Doordat de nieuwe supermarkt op de Wijen-locatie de grootste en sterkste supermarkt van Nederweert wordt, zal het aantal bezoekers aan de Jumbo-supermarkt eerder af- dan toenemen. Het aantal potentiële combinatiebezoeken neemt als gevolg daarvan ook af. Gecombineerd met de matige relatie met de Wijen-locatie (geen directe zichtrelatie, scherpe bocht, ontbreken winkels op strategische locaties op route, onderbroken winkelfront) zal het aantal bezoeker in de omgeving van Jumbo naar verwachting afnemen. Als gevolg van bovenstaande beoordelingen kan het Masterplan niet gebruikt worden als onderbouwing bij de bestemmingsplanwijziging voor uitvoering van het Centrumplan. Door de veranderde winkelmarkt ontbreekt marktruimte voor uitbreiding en tevens kan niet worden volgehouden dat de Lambertushof als tweede winkelpool blijft/gaat functioneren. Om deze redenen zal de gemeenteraad moeten besluiten om óf het Centrumplan óf het Masterplan aan te passen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de dilemma s en scenario s. Winkels ondervinden meer nadelen dan voordelen... Zowel de winkels in de omgeving Lambertushof als in de omgeving van Jumbo zullen van het Centrumplan meer nadelen dan voordelen ondervinden. Bovendien zal een aantal winkels een nieuwe plek willen innemen in het 20...in zowel omgeving Lambertushof als Jumbo
5 Dilemma s
5.1 Twee scenario s Ambitie Inwoners van Nederweert verdienen een optimaal winkelaanbod. Rekening houdend met de trends en ontwikkelingen in de winkelmarkt en het winkelgedrag heeft Nederweert vooral kansen voor een compleet aanbod dagelijkse artikelen, aangevuld met winkels voor frequente aankopen. Een goed, modern en toekomstgericht aanbod bestaat uit twee à drie supermarkten (servicesupermarkten en discount), aangevuld met enkele versspeciaalzaken, een drogist, enkele winkels in frequent benodigde artikelen en andere niet-dagelijkse branches, en horeca en diensten. De kurk waar het geheel op drijft zijn aantrekkelijke supermarkten. Voor servicesupermarkten moet uitgegaan worden van winkelvloeroppervlak van circa 1.400 m² (circa 1.800 m² bvo). Een discountsupermarkt heeft een gewenste omvang van circa 1.000 m wvo (1.400 m bvo). Om een zo volledig mogelijk aanbod te creëren zijn een compacte opzet (alle winkels dicht bij elkaar) en goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid noodzakelijke voorwaarden. In een dergelijk centrum kunnen de inwoners van Nederweert op een makkelijke en efficiënte wijze al hun (dagelijkse) aankopen verrichten in het eigen dorp. Het kernwinkelgebied Uit onze analyse is gebleken dat de Kerkstraat, het kernwinkelgebied van Nederweert, aan de ene kant de kenmerken heeft van een hoofdwinkelstraat in een dorp (concentratie van het belangrijkste winkelaanbod) en de daarbij behorende sfeer (oude panden, Lambertuskerk, horeca). De straat is recent geheel opnieuw ingericht, met meer nadruk voor langzaam verkeer en enkele aantrekkelijke verblijfsplekken (Lambertushof en hoek Brugstraat). Aan de andere kant is het aanbod verbrokkeld aanwezig in deze straat, waardoor winkels in beperkte mate profiteren van elkaars aanwezigheid. Op veel plaatsen worden winkels afgewisseld met woningen. Tevens zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor schaalvergroting van de supermarkten beperkt. De parkeergelegenheid bij de Lambertushof heeft een beperkte capaciteit. Door de afnemende behoefte aan winkels (door de nieuwe winkelmarkt) is de kans groot dat in de toekomst minder winkels in de Kerkstraat zullen zijn gevestigd. Het dilemma De ontwikkeling van de Wijen-locatie / het Centrumplan is een poging om invulling te geven aan de gewenste schaalvergroting. Onze analyse laat echter zien dat dit naar verwachting aanzienlijke consequenties zal hebben voor het functioneren van de Kerkstraat als winkelstraat. Uitvoering van het Centrumplan zal leiden tot minder bezoekers in de Kerkstraat en daardoor een vermindering van de centrumfunctie van deze straat. Op basis van deze analyse staat de gemeente voor de keuze tussen de onderstaande twee scenario s, die beide voor- en nadelen hebben. Scenario 1: Doorgaan met Centrumplan Het Centrumplan biedt in belangrijke mate de voorwaarden (moderne supermarkt(en), goede parkeergelegenheid) voor een compleet en compact centrum. Inwoners van Nederweert krijgen met de keuze voor dit scenario een sterk en duurzaam winkelcluster voor de dagelijkse boodschappen. Wel is de ruimte voor aanvullend aanbod (versspeciaalzaken, drogist, boeken/tijdschriften, huishoudelijke artikelen, textiel e.d.) is in het Centrumplan maar beperkt. Hierdoor kunnen niet alle ondernemers (en inwoners) profiteren van de mogelijke synergie 22
door in de nabijheid van de supermarkt gevestigd te zijn. Een impliciete keuze bij dit scenario is het afwaarderen van de Kerkstraat als winkelstraat. Potentiële verplaatsers zullen dit scenario positief waarderen. Bij andere ondernemers en eigenaren uit de Kerkstraat zal het draagvlak veel minder groot zijn. Door het ontbreken van voldoende marktruimte zal schaalvergroting van de enkele supermarkten kunnen leiden tot het verdwijnen van een andere supermarkt. Naar verwachting zullen zienswijzen worden ingediend tegen de bestemmingswijziging, die nodig is voor uitvoering van het Centrumplan. In de zienswijzen zal verwezen worden naar het beleid van de gemeente (het Masterplan) en het ontbreken van marktruimte voor uitbreiding (regionale behoefte). Doordat de marktruimte ontbreekt, leegstand dreigt, de centrumstructuur eerder verzwakt dan versterkt en de raad dit niet heeft overwogen bij de vaststelling van het Masterplan, kunnen de kansen dat de zienswijzen gehonoreerd worden bij de bestuursrechter en/of Raad van State groot worden geacht. Om het Centrumplan te kunnen uitvoeren is het noodzakelijk dat het Masterplan wordt aangepast. In het aangepaste Masterplan zal explicitiet de keuze moeten worden gemaakt voor een compact winkelcluster op de Wijenlocatie. Belangrijk bij deze keuze is dat wordt aangegeven op welke wijze het aangepaste Masterplan de stedenbouwkundige structuur van Nederweert versterkt en waarom wordt afgeweken van de bestaande structuur. De gevolgen die deze keuze heeft voor de Kerkstraat (toename leegstand) dienen expliciet bij de keuze mee te worden genomen, evenals de wijze waarop omgegaan zal worden met de transformatie-opgave voor de Kerkstraat. Aanpassing van het Masterplan is echter niet afdoende om het hoge planologisch-juridische afbreukrisico volledig weg te nemen. De uitvoering van het Centrumplan leidt elders in het centrum tot problemen, waarvoor een nieuwe oplossing gezocht moet worden. In het kader van de wettelijk verplichting te doen aan goede ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening) en de in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking kan de vraag worden gesteld wat beter is: een probleem oplossen (Wijenlocatie ontwikkelen met nieuwe winkels, terwijl er geen uitbreidingsbehoefte is, hoofdstuk 3) en gelijktijdig een nieuw probleem creëren (toenemende leegstand in Kerkstraat) of 23
proberen binnen de bestaande stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur naar optimalisaties (schaalvergroting supermarkten Kerkstraat) en oplossingen te zoeken (andere invulling Wijenlocatie). Scenario 2: Kerkstraat is drager van het centrum Gelet op het afbreukrisico en de ingrijpende veranderingen van scenario 1 kan de gemeente ook kiezen voor een scenario waarin wordt aangesloten bij de huidige structuur van het centrum en de stedenbouwkundige eigenschappen van Nederweert. De Kerkstraat heeft een kleinschalig en dorps karakter en levert een bijdrage aan de beleving en identiteit van het dorp. Om te voorkomen dat de Kerkstraat haar karakter als centrumstraat verliest wordt in dit scenario het Centrumplan in haar huidige vorm afgeblazen. Een eenduidige keuze voor de Kerkstraat als hoofdwinkelstraat van het dorp is hiervoor nodig. Door deze keuze ontstaat helderheid voor de Kerkstraat, die kan leiden tot hernieuwd vertrouwen en nieuwe investeringen door ondernemers en eigenaren in het gebied. Voor het behoud van het karakter van de Kerkstraat als centrumstraat is een behoorlijk winkelaanbod van belang (winkels kunnen wel 24 zonder centrum, maar een centrum kan niet zonder winkels). Als belangrijke winkels uit de straat vertrekken door de realisatie van het Centrumplan, ontstaat in één klap relatief veel leegstand. Nieuwe kwalitatief goede invullingen kunnen daarvoor niet direct worden gevonden, waardoor verloedering dreigt. Kiezen voor behoud van de Kerkstraat (en dus niet realiseren van het Centrumplan) zal naar verwachting op groot draaglak kunnen rekenen bij ondernemers en eigenaren uit de Kerkstraat. Niet voorkomen zal kunnen worden dat, vanwege de ontwikkelingen in de winkelmarkt, de winkelstand langzaam afneemt. Dit proces zal echter organisch kunnen verlopen en dit verlies kan worden aangewend voor schaalvergroting van bestaande winkels, voor verplaatsing van winkels die nu elders zijn gevestigd of voor andere (nieuwe) winkels en functies. Om de Kerkstraat haar centrumfunctie te laten behouden zal het beleid tevens gericht moeten zijn op verdere ondersteuning van die functie. De recente herinrichting is daarvoor al een belangrijke stap. Verder zal gestreefd moeten worden naar verbetering van het parkeren en behoud van goede bereikbaarheid. In haar ruimtelijke detailhandelsbeleid zal de gemeente steeds voorrang moeten geven aan de Kerkstraat. Voor de Wijen-locatie zal in dit scenario moeten worden gezocht naar een andere invulling. Hiervoor kunnen andere centrumfuncties (sociaal, cultureel, maatschappelijk, medisch) in aanmerking komen.
Scenario 1: Doorgaan met Centrumplan 5.2 Conclusies Door de gewijzigde winkelmarkt is een nieuw dilemma ontstaan. In dit hoofdstuk hebben we de mogelijke scenario s en keuzes kort geschetst: Doorgaan met het centrumplan om daarmee in te spelen op schaalvergrotingswensen van enkele marktpartijen en realisatie van een modern, compact en efficiënt winkelgebied (vooral dagelijkse aankopen) op een nieuwe locatie. Inzetten op behoud van het karakter en de sfeer van het kernwinkelgebied Kerkstraat als onderdeel van de identiteit van Nederweert; Het Masterplan voor het centrum van Nederweert is vastgesteld in 2009. Sinds die tijd is de winkelmarkt veranderd van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Anders dan in 2009 kon worden voorzien heeft de uitvoering van het (aangepaste en kleinere) Centrumplan naar verwachting grote effecten op het functioneren van de Kerkstraat als onderdeel van het winkelconcentratiegebied en daarmee op de leegstand. voor de bestemmingswijziging) moeten worden gewijzigd. In het nieuwe Masterplan zal de kans op toenemende leegstand / noodzaak tot transformatie moeten worden meegewogen door de raad. Doorgaan met het Centrumplan zonder wijziging van het Masterplan zal leiden tot een groot afbreukrisico. Echter, zelfs met wijziging van het Masterplan blijft het afbreukrisico aanwezig, omdat afgevraagd kan worden of het uiteindelijke resultaat na ontwikkeling van de Wijen-locatie per saldo een verbetering is voor de voorzieningen- en stedenbouwkundige structuur van Nederweert. Ongeacht de keuze voor scenario 1 of 2 zal de raad een nieuwe afweging moeten maken, rekening houdend met de gewijzigde winkelmarkt. In de nieuwe afweging kunnen de geschetste scenario s worden betrokken. Geconcludeerd kan worden dat uitbreiding op de Wijen-locatie én behoud van een aantrekkelijke Kerkstraat niet meer tot de mogelijkheden behoort. Scenario 2: Kerkstraat is drager van het centrum Indien vastgehouden wordt aan uitvoering van het Centrumplan zal het Masterplan (als kader 25
Bijlagen
Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel Bijlage 2 Huidig winkelaanbod Nederweert-centrum Branchegroep Hoofdbranche Supermarkten Supermarkten Overig dagelijks Mode Overig niet-dagelijks Volumineus aanbod Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Spel Hobby Media Elektronica Fiets- en autoaccessoires Plant en dier Overige detailhandel Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra Hoofdbranche Centrum Nederweert (in m² wvo) Gemiddeld* (in m² wvo) Supermarkten 3.454 2.131 Speciaalzaken Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Spel Hobby Media Elektronica Fiets- en autoaccessoires Plant en dier Overige detailhandel Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra 321 548 1.780 325 400 165 581 0 80 355 130 210 610 340 295 995 637 907 0 576 566 2.232 636 515 242 758 30 172 192 111 222 343 212 374 273 848 192 0 TOTAAL 12.133 10.625 Leegstand 4.121 1.727 * Gemiddeld aanbod in centra van kernen met 10.100 inwoners 27
Bijlage 3 Distributieve mogelijkheden Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules en technologische ontwikkelingen (o.a. internet en logistiek) moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. We maken een analyse voor het dagelijkse aanbod in de kern Nederweert. Verzorgingsgebied Het inwonertal van Nederweert gaat naar verwachting de komende jaren licht dalen*. Voor de kern Nederweert-Budschop (primair verzorgingsgebied) wordt uitgegaan van 10.000 inwoners in 2020. * CBS, Bevolkingsprognoses 2011 Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. We maken onderscheid tussen winkels met dagelijkse aanbod (Dagelijks), winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks). Winkels met dagelijks aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). In Nederland is de totale omzet van winkels in 2012 circa 82,8 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa 4.950. Hiervan wordt 2.380 omgezet in winkels met dagelijks aanbod**. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de kern Nederweert circa 5% onder het landelijk gemiddelde ligt***, gaan we uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor winkels met dagelijkse artikelen gaan wij uit van 2.348 ( 2.380 - (¼ x 5% x 2.380)). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit de kern Nederweert dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Uitgaande van een compleet dagelijks aanbod met moderne supermarkten in Nederweert is een hoge binding haalbaar (90 à 95%). Inwoners van Nederweert hebben geen aanleiding de kern te verlaten voor het doen van boodschappen. ** HBD (2013), Omzetkengetallen 2011/2012 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, bewerking DTNP *** CBS (2014), Statline databank 28
Behalve bestedingen van inwoners van de kern Nederweert (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Nederweert ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied (d it aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. Ervan uitgaande dat een aanzienlijk deel van de inwoners uit de kleine kernen uit de gemeente hun dagelijkse aankopen in Nederweert doen, is een toevloeiing van 25 à 30% realistisch. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa 7.090,- (excl. BTW). Voor Nederweert gaan we uit van dit gemiddelde. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor de kern Nederweert. Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks Nederweert in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied (kern) 10.000 Omzet/inwoner (excl. BTW) 2.348 Koopkrachtbinding 90 à 95% Omzet uit primair verzorgingsgebied 21,1 à 22,3 mln Koopkrachttoevloeiing 25 à 30% Omzet door toevloeiing 7,0 à 9,6 mln Totale potentiële omzet (excl. BTW) 28,2 à 31,9 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) 7.090 Potentieel winkelaanbod m² wvo 4.000 à 4.500 Aanwezig winkelaanbod m² wvo 4.400 Uitbreiding winkelaanbod m² wvo nihil 29