FINANCIERBAARHEID NOM RENOVATIES De impact van NOM renovaties op het financial risk volgens het WSW 11 december 2015
VIER PROCENT VAN HET BEZIT PER JAAR NUL-OP-DE-METER RENOVEREN VOOR EEN GEMIDDELDE CORPORATIE MOGELIJK BINNEN DE WSW KADERS Zijn renovaties met ambitieniveau NOM op grote schaal financierbaar? Ontwikkelingen op de woningmarkt en in de corporatiesector hebben er toe geleid dat de focus van woningcorporaties steeds meer verschuift van nieuwbouw naar renoveren van bestaand bezit. De energetische ambitie varieert hierbij per corporatie. De Energie Prestatie Vergoeding maakt het binnenkort mogelijk om voor zogenaamde Nul-Op-de-Meter (NOM) woningen een additionele vergoeding te vragen. Dit maakt het voor corporaties mogelijk om bij een voorgenomen renovatie te kiezen voor ambitieniveau NOM. De ogenschijnlijke hoge investeringskosten van een NOM renovatie schrikken echter nog vaak af. In deze notitie worden de effecten van renovaties met ambitieniveau NOM op de financiële continuïteit van een gemiddelde woningcorporatie over een periode van 15 jaar inzichtelijk gemaakt. Ook worden de effecten van een even groot aantal renovaties met ambitieniveau label B inzichtelijk gemaakt. Voor deze analyse is een fictieve corporatie gedefinieerd op basis van landelijk gemiddelden uit Corporatie in Perspectief 2014. Deze corporatie renoveert jaarlijks een bepaald percentage van haar bezit naar NOM dan wel label B. Hiernaast worden er geen andere projecten ondernomen en verkoopt de corporatie geen woningen. De financiële haalbaarheid wordt getoetst aan de hand van de vijf ratio s die het WSW hanteert voor het beoordelen van het financial risk. Voor deze analyse is gebruik gemaakt van een door Finance Ideas ontwikkeld model dat ook de mogelijkheid biedt om per corporatie de financierbaarheid inzichtelijk te maken. Dit model is vrij beschikbaar via: Belangrijkste conclusies Bij een gemiddelde corporatie die vanaf 2015 jaarlijks 4% van haar bezit renoveert met ambitieniveau NOM zal: De gemiddelde levensduur van de portefeuille in 15 jaar tijd stijgen met twee jaar De ICR licht dalen van 1,8 naar 1,5 De DSCR licht dalen van 1,2 naar 1,1 De solvabiliteit nagenoeg gelijk blijven (van 37% naar 36%) De Loan-to-Value nagenoeg gelijk blijven (van 63% naar 64%) De dekkingsratio toenemen tot ongeveer de helft van het door het WSW gestelde maximum. Voorts kan geconcludeerd worden dat renoveren naar NOM een gunstiger effect heeft op de solvabiliteit en LTV dan renoveren naar label B. www.finance-ideas.nl/woningcorporaties/duurzaamheid/financiering 1
DE VERMOGENSRATIO S ZIJN GEBASEERD OP DE BEDRIJFSWAARDE Uitgangspunten renovaties Tabel 1. Aannames woningen Aanname NOM B-label Bron Huidige huur 482 482 CiP 2014 + infl. Huurverhoging 0 30 Aannames Energie Prestatievergoeding 150 0 gebaseerd op praktijkervaring Investering 70.000 40.000 eerste 500 Stroomversnelling Resterende levensduur 40 25 - woningen Percentage gerenoveerd 4% 4% Een volledig overzicht van de uitgangspunten is als bijlage opgenomen In dit model wordt uitgegaan van 5% jaarlijkse mutatie, bij mutatie wordt de huur verhoogd tot maximaal 576,87 (eerste aftoppingsgrens). Voor productspecificaties van de renovaties zie bijlage B Toelichting uitgangspunten renovaties Of er nu wordt gekozen voor een renovatie met ambitieniveau NOM of een renovatie met ambitieniveau label B, uitgangspunt van de analyse is dat de woonlasten voor de huidige huurder niet stijgen door de renovatie. In de analyse is uitgegaan van een energierekening van 150 per maand. Bij het renoveren naar label B is uitgegaan van een besparing van 60 per maand. De helft van deze 60 wordt via een huurverhoging bij de bewoner in rekening gebracht. Bij een renovatie met NOM als ambitieniveau wordt de gehele energierekening vervangen door de Energie Prestatie Vergoeding. Aandachtspunten m.b.t. de uitgangspunten In deze rapportage is uitgegaan van de renovatiekosten zoals die op dit moment gangbaar zijn binnen de Stroomversnelling. Door de aangesloten bouwbedrijven is de ambitie uitgesproken om deze kosten in de nabije toekomst verder omlaag te brengen. Om deze reden is er in deze rapportage ook een scenario opgenomen waarbij de investering in een NOM renovatie 10.000 lager is dan de huidige renovatiekosten. Er is geen rekening gehouden met verkoopopbrengsten: deze zullen naar verwachting een positief effect op de ratio s hebben. Per oktober 2015 heeft het WSW een aantal parameters die ze hanteert voor de financial risk analyse gewijzigd. De meest materiële wijziging is het terugbrengen van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5%. Hierdoor is de contante waarde van toekomstige kasstromen hoger. In deze rapportage is uitgegaan van de nieuwe disconteringsvoet van 5%. Daarnaast moeten corporaties vanaf 2016 hun bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. In deze notitie is gekozen om de effecten op basis van bedrijfswaarde inzichtelijk te maken, het WSW beoordeelt corporaties nog altijd op basis van bedrijfswaarde. In de nabije toekomst zal de Stroomversnelling eenzelfde onderzoek voor de effecten van het waarderen op marktwaarde presenteren. 2
DE GEMIDDELDE CORPORATIE HEEFT 6.037 WONINGEN MET EEN GEMIDDELDE LEVENSDUUR VAN CIRCA 24 JAAR Uitgangspunten gemiddelde corporatie Tabel 2. Aannames gemiddelde corporatie Aanname Waarde Bron Portefeuille omvang (# woningen) 6.037 CiP 2014 Gemiddelde rest. levensduur 24 jaar CiP 2014 Loan-to-Value 63,4% CiP 2014 Toelichting uitgangspunten De gemiddelde levensduur van de portefeuille van de gemiddelde corporatie bedraagt 24 jaar. Op basis van een normaalverdeling zijn de levensduren van de woningen binnen de portefeuille bepaald tussen de 0 en 50 jaar. Vervolgens zijn voor woningen met een levensduur korter dan 15 jaar de levensduur op 15 jaar gezet, conform uitgangspunten van de Autoriteit woningcorporaties. Voor de analyse worden de woningen met de kortst resterende levensduur als eerste gerenoveerd. Binnen de Stroomversnelling wordt voornamelijk gestuurd op Total Cost of Ownership. Daarbij kan worden gekozen om een hogere investering te doen om hiermee de jaarlijkse onderhoudskosten omlaag te brengen. In dit geval stijgt de investering van 70.000 naar 84.000, de jaarlijkse onderhoudslasten dalen hierdoor naar 850 per jaar inclusief btw. Deze NOM renovatie variant wordt in deze notitie aangeduid als NOM-plus. Voor het vaststellen van de VPB is voor wat betreft de investeringssom niets toegeschreven aan onderhoud. Dit is een conservatieve aanname: door een deel van de investering toe te wijzen aan het onderhoud wordt het fiscaal resultaat en daarmee de VPB-last beperkt. 3
DE ONRENDABELE TOP VAN DE NOM INVESTERING IS ZEER BEPERKT Businesscase Uit figuur 1 blijkt dat bij gelijke startwaarde de investeringscapaciteit vanwege gestegen bedrijfswaarde voor renovaties met ambitieniveau NOM drie maal groter is dan in het geval van een label B renovatie. Gezien de investering van 70.000 en een waardestijging van 69.698 kan geconcludeerd worden dat NOM nauwelijks een negatief resultaat kent. Voor label B bedraagt de onrendabele top 21.172 ( 40.000-18.828), dit is 53% van de investering. De toename van de kwaliteit van de portefeuille door NOM renovaties blijkt duidelijk uit figuur 2. In 2029 is de gemiddelde resterende levensduur in het geval van renoveren naar NOM met twee jaar toegenomen. In het geval van Label B is de gemiddelde resterende levensduur juist met circa zeven jaar afgenomen. Figuur 2. Gemiddelde resterende levensduur portefeuille in jaren 29 27 25 23 21 19 17 15 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 NOM Label B Figuur 1. Investeringscapaciteit voortkomend uit bedrijfswaarde stijging 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 34.061 NOM basis - Waarde voor renovatie 69.698 NOM basis - Toename bedrijfswaarde 103.759 NOM basis- Waarde na renovatie 34.061 NOM plus - Waarde voor renovatie 81.138 NOM plus - Toename bedrijfswaarde 115.199 NOM plus - Waarde na renovatie 34.061 Label B - Waarde voor renovatie 18.828 Label B - Toename bedrijfswaarde 52.890 Label B - Waarde na renovatie 4
DOOR DE TOENEMENDE RENTELASTEN DAALT DE ICR LICHT De ICR De Interest Coverage Ratio (ICR) wordt door het WSW gehanteerd om te beoordelen of de corporatie in staat is om met de kasstromen uit de operationele activiteiten haar rente-uitgaven te voldoen. De ICR wordt verkregen door de operationele kasstroom exclusief rente-uitgaven, te delen door de rente-uitgaven. Het WSW stelt als eis dat de corporatie in elk jaar van de prognoseperiode minimaal 1,4 maal haar rente-uitgaven moet kunnen betalen uit de operationele kasstromen. Conclusies ICR De ICR daalt gedurende de beschouwingsperiode van 1,8 in 2015 naar ruim 1,5 in 2029, zie figuur 3. Daarmee blijft de ICR boven de 1,4, welke door het WSW als minimumeis is gesteld. Dit komt doordat de extra rentelasten als gevolg van de investering grotendeels worden gecompenseerd door de meeropbrengsten uit de Energie Prestatie Vergoeding. Figuur 3. ICR 2015-2029 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 NOM NOM-plus Norm WSW 5
DE RENTE EN THEORETISCHE AFLOSSING VAN NOM RENOVATIES ZIJN FINANCIEEL HAALBAAR De DSCR De DSCR is bedoeld om inzicht te bieden in de mogelijkheden van de corporatie om zowel haar rentelasten alsmede een theoretische aflossing te kunnen betalen vanuit de operationele kasstromen. De theoretische aflossing wordt bepaald door de verkoopopbrengsten en restwaarde af te trekken van de omvang van de leningportefeuille en vervolgens te delen door de gemiddelde levensduur van de portefeuille. Zolang de DSCR hoger dan 1 is, blijft de corporatie in staat haar rentelasten te dragen en tegelijkertijd de leningen af te lossen binnen de resterende levensduur van de portefeuille. Conclusies DSCR Net als de ICR is het verloop van de DSCR voor de renovaties met ambitieniveau NOM redelijk stabiel. In 2019 is de ratio met 0,1 gedaald tot 1,1 Daarmee ligt de DSCR boven de norm van 1,0. Na 2019 blijft de DSCR stabiel. In het geval dat er voor NOM-plus gekozen zou zijn ligt de DSCR lager, bij NOM-plus wordt vanaf 2023 niet langer voldaan aan de WSWeisen. Voor renovaties met ambitieniveau NOM geldt dat de extra kasstromen die uit de EPV en de nieuwe resterende levensduur voort komen voldoende zijn om de gestegen rente en aflossingslasten te dragen. Figuur 4. DSCR 2015-2029 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 NOM NOM-plus Norm WSW 6
DE SOLVABILITEIT BLIJFT ZO GOED ALS GELIJK, OOK NOM-PLUS BLIJFT AAN DE NORM VOLDOEN Solvabiliteit De solvabiliteit wordt door het WSW gebruikt om, op basis van de bedrijfswaarde, het weerstandsvermogen van een corporatie te vergelijken met het totale vermogen. Een corporatie dient, volgens het WSW, over voldoende eigen vermogen te beschikken om een slechte periode uit te zitten. Om deze reden stelt het WSW een minimale solvabiliteitsratio van 20% als voorwaarde. Conclusies Solvabiliteit Omdat de investeringen voornamelijk worden gefinancierd met vreemd vermogen, wordt er net zoveel vreemd vermogen als waarde aan de balans toegevoegd. Hierdoor verandert weliswaar de verhouding op de balans van de corporaties tussen totaal en vreemd vermogen, echter zonder investeringen zou de solvabiliteit van deze corporatie stijgen. Deze twee effecten heffen elkaar op, daardoor daalt de solvabiliteit nauwelijks, zoals is te zien in figuur 5. Figuur 5. Solvabiliteit 2015-2029 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 NOM NOM-plus Norm WSW 7
DE LOAN-TO-VALUE BLIJFT ONGEVEER GELIJK Loan-to-Value Met de Loan-to-Value (LTV) wordt de bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille afgezet tegen het vreemd vermogen. Omdat de bedrijfswaarde de optelsom is van de toekomstige kasstromen, biedt deze ratio inzicht in de verhouding tussen het vreemd vermogen dat gebruikt is voor de investering en wat deze aan waarde oplevert. Het WSW hanteert als voorwaarde dat het vreemd vermogen maximaal 75% van de bedrijfswaarde bedraagt. Conclusies Loan-to-Value De gemiddelde corporatie heeft reeds een Loan-to-Value van 63,4%, dit laat beperkte ruimte voor investeringen met vreemd vermogen indien deze investeringen sterk onrendabel zijn. Doordat de waardestijging van NOM renovaties nagenoeg gelijk is aan de investering, heeft de toename van vreemd vermogen nauwelijks effect op de LTV. Figuur 6. Loan-to-Value 2015-2029 80% 75% 70% 65% 60% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 NOM NOM-plus Norm WSW 8
DE DEKKINGSRATIO BLIJFT RUIM ONDER DE MAXIMUMNORM VAN HET WSW Dekkingsratio In geval de corporatie in de financiële problemen raakt wil het WSW zeker te zijn dat de waarde van het vastgoed in bezit van de corporatie voldoende is om de schulden te dekken. De dekkingsratio biedt hierin inzicht door de totale WOZ-waarde van het, bij het WSW ingezette onderpand, af te zetten tegen het vreemd vermogen. Volgens het WSW mag het vreemd vermogen van de door het WSW geborgde leningen maximaal de helft van de totale WOZ waarde van het ingezette vastgoed bedragen. Conclusies dekkingsratio De dekkingsratio stijgt in 15 jaar tijd van 21% naar 28%. Dit is verklaarbaar door de conservatieve aanname dat de toename van de WOZ-waarde door renovaties met ambitieniveau NOM beperkt is. In de analyse is aangenomen dat de stijging van de WOZ-waarde circa 20% bedraagt. De ratio blijft echter ruim onder de maximumnorm van het WSW van 50%. Figuur 7. Dekkingsratio 2015-2029 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 NOM NOM-plus Norm WSW 9
HET VERLAGEN VAN HET VERDUURZAMINGSTEMPO HEEFT EEN POSITIEF EFFECT OP DE RATIO S Loan-to-Value In het op de vorige pagina s beschreven scenario met een verduurzamingstempo van 4% per jaar blijft de LTV nagenoeg gelijk en neemt de ICR licht af. Het verlagen van het verduurzamingstempo heeft een positief effect op de ratio s. Omgekeerd heeft het verhogen van het verduurzamingstempo een negatief effect op de ratio s, zie figuur 8. In het geval van een verduurzamingstempo van 5% blijft de LTV onder de maximumnorm van het WSW van 75%. De ICR daalt echter tot 1,3; dit is 0,1 onder de minimumnorm van het WSW. Figuur 8. Verloop LTV (links) en ICR (rechts) bij verschillende verduurzamingspercentages 80% 2,0 1,9 1,8 70% 1,7 1,6 1,5 1,4 60% 1,3 1,2 1,1 50% 1,0 5% 4% 3% Norm WSW 10
EEN KOSTPRIJS VAN 60.000 ZORGT ERVOOR DAT BIJ 4% JAARLIJKSE RENOVATIE DE LTV STERK DAALT EN DE ICR STABIEL BLIJFT. Effecten van een dalende prijs op ratio s De bouwers die deelnemen aan de Stroomversnelling hebben aangegeven te verwachten dat de prijs van een renovatie met ambitieniveau NOM de komende jaren zal dalen. Om de effecten van een prijsdaling inzichtelijk te maken is een scenario gemaakt waarin de renovatieprijs 60.000 bedraagt. De gemiddelde corporatie hoeft nu minder vreemd vermogen aan te trekken. Het effect is daarom het best waar te nemen bij de Loan-to-Value. Waar deze eerst bij een jaarlijkse renovatie van 4% licht steeg tot 64%, neemt de LTV bij een prijs van 60.000 duidelijk af. In 2029 bedraagt deze circa 55%. In het geval van een prijs van 60.000, is voor de gemiddelde corporatie een jaarlijkse renovatie tempo van meer dan 5% haalbaar. Ook op de solvabiliteit is het effect goed zichtbaar. De ICR daalt en eindigt na 15 jaar op de beginstand van 1,5. De Debt Service Coverage Ratio stijgt in 15 jaar van 1,2 naar 1,3. 9. ICR 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 10. DSCR 1,4 1,2 1,0 0,8 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 11. Solvabiliteit 12. LTV 13. Dekkingsratio 50% 80% 60% 40% 50% 70% 40% 30% 30% 20% 60% 20% 10% 10% 50% 0% 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 NOM 60.000 NOM 70.000 Norm WSW 11
DOOR DE ONRENDABELE TOP HEBBEN INVESTERINGEN IN LABEL B EEN NEGATIEF EFFECT OP DE VERMOGENSRATIO S Effecten van renovaties met ambitieniveau label B op ratio s De investering van een renovatie met als ambitie label B is iets meer dan de helft van de investering in een renovatie met ambitieniveau NOM. De rente- en schuldenlast van renovaties waar label B wordt beoogd zijn dan ook, bij een gelijk aantal renovaties, beter te dragen dan de rente- en schuldenlast van renovaties met ambitieniveau NOM, zie de ICR en DSCR ratio s. Echter komt uit zowel de Loan-to-Value en de solvabiliteit naar voren dat er maar weinig waarde wordt toegevoegd door renovaties met ambitieniveau label B. De gemiddelde corporatie krijgt bij een euro toegevoegde schuldenlast door een renovatie met ambitieniveau NOM meer waarde terug dan bij een euro toegevoegde schuldenlast van een renovatie met ambitieniveau label B. Het is bij label B ook belangrijk de levensduur in acht te houden. Zoals in figuur 2 opgenomen levert constant vernieuwen naar B-labels geen winst op in de kwaliteit van portefeuille. Ook is het rendement op renovaties met ambitieniveau label B slechter dan renovaties met ambitieniveau NOM, echter zijn de effecten hiervan pas goed te zien op langere termijn. Daarnaast behoeven woningen die zijn gerenoveerd naar label B over 15 jaar weer een nieuwe investering, omdat de eisen aan de energieprestaties van woningbouw blijven toenemen. 14. ICR 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 15. DSCR 1,4 1,2 1,0 0,8 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 16. Solvabiliteit 17. LTV 18. Dekkingsratio 40% 35% 85% 80% 60% 50% 30% 75% 40% 25% 70% 30% 20% 65% 20% 15% 60% 10% 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 B-label NOM Norm WSW 12
Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030-232 0480 www.finance-ideas.nl Thomas Heijdendael thomas.heijdendael@finance-ideasl.nl M: 06 4308 1175 Jan Martijn Buruma janmartijn.buruma@finance-ideas.nl M: 06 3006 4339 Daan van Vulpen daan.vanvulpen@finance-ideas.nl M: 06 5048 4913
A Overzicht aannames NOM en label B renovaties 14
OVERZICHT AANNAMES Algemeen NOM & B label NOM B label WOZ-waarde bij startjaar (primo) /woning 144.408 Levensduur huidige portefeuille # jaar 24 Mutatiegraad % 5,0% Portefeuilleomvang # woningen 6.037 Opbrengsten Voor renovatie NOM B label Huidige huurprijs /woning/maand 482 Huur na mutatie /woning/maand 577 577 577 Huurverhoging na renovatie /woning/maand 0 30 Huurderving % 1,0% EPV /maand/woning 150 Derving EPV % 0,5% Restwaarde /woning 5.000 Exploitatielasten NOM & B label NOM B label Beheerlasten /woning/jaar 1.332 Onderhoud /woning/jaar 1.294 Renovatie NOM & B label NOM B label Investering /woning 70.000 40.000 Nieuwe resterende levensduur # jaren 40 25 Toename WOZ-waarde % 20,0% 5,0% Percentage bezit jaarlijks gerenoveerd % 4,0% Toe te wijzen aan onderhoud (t.b.v. VPB) /woning 0 0 Financieel NOM & B label NOM B label Huidige Loan-To-Value % 63% Rente huidige leningen % 4% Rente nieuwe leningen % 2,2% (2015), 5,0% (2016 e.v.) Looptijd bestaande leningen # jaren 15 Looptijd nieuwe leningen # jaren 25 Disconteringsvoet waardering % 5,0% VPB % 25% 15
B Productspecificaties NOM en label B renovaties 16
PRODUCTSPECIFICATIES NOM EN B LABEL NOM investering 70.000* B label investering 40.000* Maatregelen NOM Nieuw prefabdak Nieuw prefabgevel Bodem isolatie kruipruimte Energiemodule (all electric) WTW ventilatie Warmtepomp PV systeem Dak met PV panelen 50% Badkamer, keuken, toilet vervanging Achterstallig onderhoud inclusief Al het achterstallig onderhoud is inclusief, alle punten genoemd bij B label worden meegenomen in de prefabgevel, prefabdak of de energiemodule. Inclusief: bewonerscommunicatie Inclusief: constructeur, leges omgevingsvergunning, flora en fauna, architect en asbest inventarisatie Maatregelen label B Isoleren dak binnenzijde 100 mm Na-isoleren spouwmuur Bodem isolatie kruipruimte Vervangen draaiende delen Ketels vervangen door HR ketel Aanbrengen mechanische ventilatie Vervangen beglazing door HR++ glas 50% Badkamer, keuken, toilet vervanging Achterstallig onderhoud inclusief Controle metselwerk Vervangen voegen Controle gas-, water- en elektrische installatie Schilderwerk buitenzijde Deels asbest saneren Inclusief: bewonerscommunicatie Exclusief: constructeur, leges omgevingsvergunning, flora en fauna, architect en asbest inventarisatie * Voor de prijs van zowel NOM als label B geldt dat de hier opgeven prijzen exclusief bijkomende kosten t.g.v. achterstallig onderhoud, Zelfstandig Aangebrachte Voorzieningen (ZAV s) en afwijkingen t.o.v het gemiddelde waardoor de prijs in beide gevallen hoger zal uitvallen. Dit heeft geen effect op de uitkomst omdat die kosten in beide gevallen gemaakt moeten worden. 17