Raadsvoorstel Voorstel aan de raad van de gemeente Dongeradeel Voorstelnummer : 2017 / Raadsvergadering d.d. : 29 juni 2017 Portefeuillehouder : P. Braaksma Programma : 4 Programmaonderdeel : leefbaarheid Onderwerp : Toets lening tbv panden Breedstraat 3 en Waagstraat 19 te Dokkum volgens DOM-criteria Voorgesteld besluit Een opsomming van beslispunten van het voorgestelde raadsbesluit in korte, heldere zinnen. De raad besluit: 1. akkoord te gaan met het verstrekken van een gemeentelijke lening voor de financiering van de verbouwing van de winkelplanden aan de Grote Breedstraat 3 en de Waagstraat 19 te Dokkum. 2. het bedrag van 100.000 eenmalig te onttrekken aan de reserve economische ontwikkeling. Samenvatting Een korte toelichting om een goed beeld te geven van het complete voorstel en het gevraagde besluit. De beoogde nieuwe eigenaren van de panden van boekhandel Schaaf hebben een verzoek gedaan voor een stimuleringslening voor de verbetering van de panden Grote Breedstraat 3 en Waagstraat 19 te Dokkum. Met de gevraagde lening zal de aanpassing van de gevels van beide panden in het kernwinkelgebied gefinancierd worden. Door de vestiging van de boekhandel zal de economische d- structuur van de binnenstad (het kernwinkelgebied) worden versterkt. Voor de beoordeling is de aanvraag aan de DOM-criteria getoetst en er is door een onafhankelijke commissie advies uitgebracht. Argumenten Inhoudelijk is dit het hart van het voorstel! Amendement 20 april 2017 In de raadsvergadering van 20 april 2017 is de aanvraag voor een lening opnieuw besproken. Daarbij is bij amendement aangegeven om de lening te verstrekken mits het initiatief voldoet aan de aan de DOM ontleende criteria en onder voorbehoud van een positieve krediettoets door Stichting Volkshuisvesting Nederland (SvN); Bij een door een onafhankelijke commissie uitgebrachte positieve toets kunnen de met de geldlening gemoeide middelen eenmalig onttrokken worden aan de reserve economische ontwikkeling; Instellen onafhankelijke commissie Op basis van dit amendement is een onafhankelijke commissie met ervaring binnen de DOM s ingesteld. Het gaat hierbij om het Oaljemantsje van Partoer en twee DOM-voorzitters. Zij hebben de opdracht gekregen om de aanvraag voor een lening volgens de DOM-criteria te beoordelen. Zij hebben deze opdracht serieus opgepakt. Er is tussentijds al opgemerkt dat de beoordeling in de geest van de criteria zou moeten zijn, omdat een 1 op 1 vergelijking niet mogelijk is. De DOM-criteria zijn geënt op de beschermde dorpsgezichten en dit wijkt in sommige gevallen af van de situatie in het beschermd stadsgezicht. Binnen het DOM-project is het bijvoorbeeld alleen mogelijk om voor een particuliere woning een lening en/of subsidie aan te vragen. In de binnenstad van Dokkum is meer sprake van winkelpanden, derhalve dient de hardheidsclausule toegepast te worden, omdat er anders geen projecten volgens deze werkwijze in de binnenstad van Dokkum beoordeeld kunnen worden. Ook in dit geval wordt de lening aangevraagd door een ondernemer niet zijnde een bewoner. Bij het opzetten van de SOM en de bijbehorende (subsidie-) regelingen zal hier aandacht voor moeten zijn. Inhoudelijke beoordeling aanvraag stimuleringslening Volgens de geldende afspraken binnen de DOM s wordt iedere aanvraag voor een lening of subsidie eerst door de lokale DOM s beoordeeld op volledigheid, waarna deze bij akkoordbevinding naar de gemeenten c.q. bouwzaken wordt doorgestuurd. Daarna vindt besluitvorming in de DOM-koepel plaats, die bestaat uit - 1 -
de vier DOM-voorzitters en de betrokken wethouder als voorzitter. Vanwege tijdsdruk (en het ontbreken van een SOM) heeft de eerste stap in de vaste procedure niet plaats kunnen vinden. De panden waaraan de verbeteringen plaats vinden liggen in het beschermde stadsgezicht van Dokkum. Bij de beoordeling van de begrote kosten is getoetst aan art. 9 van de Verordening Stimuleringslening Particuliere Woningverbetering voor de beschermde dorpsgezichten Dongeradeel. Volgens de ingediende begroting bedragen de kosten van herstel van het casco en het in de oude staat terugbrengen van de gevels 137.522. Wij zijn van mening dat de kosten tot een bedrag groot 105.000 kunnen worden aanvaard. Volgens de Stimuleringsregeling kan een lening van maximaal 50.000 per pand worden verstrekt. Het gaat om twee panden en daarom kan de stimuleringlening maximaal 100.000 zijn. Het rentepercentage bedraagt 1,46 % en de looptijd bedraagt 15 jaar, conform het amendement van 20 april 2017. Oordeel onafhankelijke commissie Ondanks het positieve advies van team bouwzaken en de toelichting om de aanvraag in de geest van de DOM-criteria te beoordelen kan de onafhankelijke commissie (nog) geen positief advies geven over de aanvraag op basis van de Verordening Stimuleringslening (Particuliere Woningverbetering voor de beschermde dorpsgezichten Dongeradeel). Omdat een dergelijke aanvraag bij de DOM s ook geen groen licht zou krijgen, omdat het in hun ogen nog niet volledig is, zien zij zich genoodzaakt om hier de zelfde werkwijze te hanteren. Wel wordt benadrukt dat de commissie het een mooi initiatief vindt dat de gemeente een SOM wil oprichten in Dokkum en dat het ook potentie heeft omdat er vergelijkbare doelen zijn om de werkwijze zo in te richten dat in de toekomst aanvragen volgens de SOM-criteria getoetst kunnen worden. Belangrijkste punten voor verbetering, aanvulling of overweging zijn: Er worden 2 leningen voor 2 panden aangevraagd door 1 eigenaar. Dit is bij de DOM s niet mogelijk. De aanvrager is geen bewoner van het pand Er is nog geen omgevingsvergunning aangevraagd Er zijn nog geen offertes geleverd, waarbij duidelijk is welke materialen en kleuren (verf) gebruikt worden Voor het volledige rapport van de onafhankelijke commissie wordt verwezen naar de bijlage. Strikt formeel heeft de onafhankelijke commissie gelijk dat er tekortkomingen zijn, die zijn echter louter procedureel. Naast de criteria die er bij de DOM s gehanteerd worden is er namelijk ook een secuur uitgedachte procedure die gehanteerd wordt bij de aanvragen van de DOM s. Deze procedure zorgt ervoor dat er verantwoordelijkheid ligt bij de DOM-leden om te zorgen dat er volledige en goed voorbereide aanvragen bij de gemeente terecht komen. Hierdoor kan de gemeente op haar beurt zorgdragen voor een vlotte beoordeling, waardoor we een minder lange doorlooptijd hebben dan gewoon is bij de gemeente. Deze procedure kon door tijdsdruk niet doorlopen worden en leverde het beeld op bij de onafhankelijke commissie dat zij niet over volledige informatie beschikten, omdat zij gewend zijn om bijvoorbeeld al informatie te hebben over materiaal en kleurgebruik, offertes van aannemers ontvangen en er vaak ook al een vergunningsprocedure is gestart. Deze tekortkomingen kunnen eenvoudig opgelost worden door in de beschikking bijvoorbeeld aan te geven welke eisen aan materiaal en kleurgebruik voldaan dienen te worden en hierop te controleren c.q. handhaven. Het traject van vergunningverlening zal tevens doorlopen worden na beschikking van de lening. Integrale afweging Op basis van het advies van bouwzaken en van de onafhankelijke commissie heeft een brede ambtelijke werkgroep (o.a. stedenbouw, economische zaken, ruimtelijke ordening en leefbaarheid) de aanvraag beoordeeld op basis van de DOM- criteria, maar daarnaast ook breder gekeken naar de ontwikkelingen binnen de binnenstad van Dokkum en het hiermee samenhangende beleid. Van te voren was duidelijk dat een strikte beoordeling van de aanvraag voor een lening ten bate van een winkelpand in het beschermde stadsgezicht van Dokkum volgens de DOM-criteria niet haalbaar zou zijn. Zoals gezegd is het in de eerste plaats binnen de DOM s niet mogelijk om als ondernemer een aanvraag te doen. Een eis die voor deze aanvraag en voor de te ontwikkelen SOM geen stand kan houden. De onafhankelijke commissie geeft terecht aan dat de SOM en de DOM op dit moment met duidelijk verschillende situaties en omstandigheden eigenlijk niet te vergelijken zijn. De voorliggende aanvraag is grootschaliger dan er in de dorpen ooit is voorgekomen en is ook daarom niet eenvoudig te vergelijken met de inmiddels meer dan 150 aanvragen voor subsidies en leningen die er bij de DOM s behandeld zijn. Maar vanwege tijdsdruk was het niet mogelijk om al criteria op te stellen voor de SOM in oprichting. Daarom vraagt de aanvraag ook om een bredere beoordeling dan sec volgens de DOM-criteria. In de binnenstadsvisie Dokkum zijn verschillende thema s benoemd die relevant zijn voor de beoordeling van deze aanvraag. Voor de binnenstad is bijvoorbeeld de ambitie geformuleerd om de huidige kwaliteit op te waarderen van een 7 naar een 9. Bij de betreffende panden is geen sprake van verkrotting of verpaupering, maar de voorliggende plannen zullen zeker een opwaardering van de panden opleveren. - 2 -
Bijvoorbeeld door de inzet op kwaliteit van materiaal en oog voor de cultuur- en bouwhistorische kwaliteiten. Op de tekeningen van Adema wordt duidelijk dat het oorspronkelijke karakter van de panden en met name de gevels in ere hersteld zullen worden. Hiermee komen we tot een behoud van het unieke en historische karakter van de binnenstad, maar zal ook de beleving van de cultuurhistorie voor bewoners en recreanten geoptimaliseerd worden. Daarnaast heeft de gemeente er belang bij dat er geen leegstand ontstaat in het kernwinkelgebied en dat de winkelpanden met de kwaliteit die past bij de historische kern met beschermd stadsgezicht aangepakt kunnen worden. Ook deze ambitie wordt nagestreefd bij het overgaan tot het verstrekken van een lening voor beide panden. Advies Er wordt geadviseerd om het advies van bouwzaken over te nemen en akkoord te gaan met het verstrekken van de lening ad 100.000. De aanbevelingen en kritische noten van de onahankelijke commissie zullen ter harte genomen worden bij het opzetten van de SOM. Opzetten SOM In het amendement roept de gemeenteraad het college ook op om vaart te maken met het opzetten van een SOM. Dit is echter geen opgave die in korte tijd gerealiseerd kan worden. De oprichting van de DOM s heeft destijds een voorbereidingstijd gekend van ongeveer 2 jaar. Door de ervaringen die er nu opgedaan zijn kan dit zeker sneller gebeuren. Het theoretisch kader dat er voor de DOM s is ontwikkeld ligt er voor Dokkum grotendeels al in documenten als de binnenstadsvisie, de inventarisatie van karakteristieke panden en het reclamebeleid. Daarnaast zijn de bewoners en gebruikers al in verschillende vormen georganiseerd, waardoor het oprichten van een SOM, zijnde een groep vrijwilligers die gezamenlijk initiatieven nemen, beoordelen en uitvoeren eenvoudiger zal zijn. Maar er moet nog wel een beleidskader ontwikkeld worden waaraan projecten getoetst kunnen worden, zoals ook binnen de ambities van de binnenstadsvisie Dokkum genoemd wordt. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de bestaande verordening en nadere regels, maar er zijn ook wezenlijk zaken die goed overwogen moeten worden. Wat is bijvoorbeeld het doel van de SOM, wat wordt het werkingsgebied en welke financiële mogelijkheden zijn er? Aanleiding Wat is de reden om nu met dit voorstel te komen? In de collegevergadering van 31 januari 2017 is besloten ten behoeve van verbouw van het pand Grote Breedstraat 3/Waagstraat 19 te Dokkum een hypothecaire geldlening ad 125.000,-- te verstrekken aan de initiatiefnemers en hiervoor de gemeenteraad voor te stellen een eenmalig bedrag te onttrekken aan de reserve economische ontwikkeling en dit toe te voegen aan een nog in te stellen revolverend fonds. De motivering voor dit besluit was tweeledig. Enerzijds werd met de lening bevorderd dat een winkelpand in het kernwinkelgebied wordt opgeknapt en de gevel in historische luister wordt hersteld. Anderzijds zou de lening bevorderen dat de boekhandel in Dokkum behouden blijft en onder de paraplu van een Noordelijke boekwinkelketen (Van der Velde) een versterking zou betekenen van het winkelaanbod in Dokkum. De raadscommissie Mienskip en Middels heeft in haar vergadering van 9 februari 2017 echter besloten het voorstel van de agenda te halen omdat de commissie het voorstel nog niet beslisrijp vond. De commissie motiveerde dit besluit op grond van het argument dat er nog geen algemeen kader is voor het verstrekken van leningen t.b.v. het opknappen van panden, vergelijkbaar met de DOM-regeling. Beoogd effect Wat willen we hiermee bereiken? Ook relatie met programmabegroting of uitvoeringsprogramma wordt aangegeven. Financiële aspecten Wat zijn de kosten en hoe worden deze gedekt? Altijd in samenspraak met financiën. Het bedrag van 100.000 zal eenmalig onttrokken worden aan de reserve economische ontwikkelingen. Het bedrag zal worden overgemaakt op een nog nader in te stellen fonds bij de Stichting stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SvN). Vanuit dit fonds zal na een positieve krediettoets door de SvN de lening aan de aanvragers beschikbaar worden gesteld. De aflossingsbedragen zullen teruggestort worden in dit revolverende fonds, waardoor in de toekomst ook mogelijkheden bestaan om dergelijke leningen te verstrekken. Hiervoor zal het SOM-beleid nader moeten worden uitgewerkt. Kanttekeningen / risico s De kanttekeningen en risico s die direct met het voorgestelde besluit te maken hebben. Er is een risico op precedentwerking voor vergelijkbare aanvragen vanuit het kernwinkelgebied. Daarom dient zo spoedig mogelijk een beslissing genomen te worden over het doel dat met de SOM beoogt dient te - 3 -
worden en op basis daarvan een beleidskader op te stellen geinspireerd op de DOM-criteria maar toegesneden op het beschermde stadsgezicht en in het bijzonder het kernwinkelgebied Dokkum. Daarbij moet ook gekeken worden naar financiele mogelijkheden bij de gemeente, maar ook bij andere investeerders (privaat en overheid). Meer aanvragen volgens de DOM-criteria beoordelen wordt afgeraden. Communicatie en participatie Welke partijen zijn bij het besluit betrokken en op welke wijze wordt er gecommuniceerd? Planning en voortgang Welke acties vloeien voort uit dit besluit en wat is de planning daarvan. Hoe wordt de raad op de hoogte gehouden? Kortom: geef de raad inzicht in de wijze waarop deze haar controlerende taak kan uitoefenen. Bijlages In geval van meerdere bijlages: deze nummeren. 2017 05 15 gemeente Dongeradeel DOM-SOM advies Ter inzage gelegde stukken Vermelden of- en waar eventueel achtergrondinformatie ter inzage wordt gelegd (bijv. leeskamer of fractiekamer) Burgemeester en wethouders van de gemeente Dongeradeel. de secretaris, de burgemeester In te vullen door griffier na eerste behandeling Het voorstel gaat verder als: Hamerstuk Behandelstuk - 4 -
Raadsbesluit Nr. 2017 / De raad van de gemeente Dongeradeel Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van de gemeente d.d. 23 mei 2017 Gelezen het voorstel van het presidium van de gemeente d.d. 30 mei 2017 Besluit: 1. akkoord te gaan met het verstrekken van een gemeentelijke lening voor de financiering van de verbouwing van de winkelplanden aan de Grote Breedstraat 3 en de Waagstraat 19 te Dokkum. 2. het bedrag van 100.000 eenmalig te onttrekken aan de reserve economische ontwikkeling. Aldus besloten door de raad voornoemd. In zijn openbare vergadering d.d. 29 juni 2017 de griffier, de voorzitter - 5 -