HUURWONINGMARKT H2 2017 VERSCHIL TUSSEN STAD EN PLATTELAND NEEMT TOE
NEDERLANDSE HUURWONINGMARKT Huurprijs 3,7% gestegen in de tweede helft van 2017 Prijsontwikkeling Nederlandse huurwoningmarkt De laatste zes jaar is de gemiddelde grootte van een verhuurde woning consistent gedaald. In 2011 had een gemiddelde verhuurde woning nog een gebruiksoppervlak van 112 m². In de tweede helft van 2017 kwam dit uit op 101 m². Met name nieuwbouwappartementen in grootstedelijke gebieden worden steeds kleiner. In de tweede helft van 2017 is de mediane huurprijs in Nederland verder gestegen tot 9,48 per m². In een jaar tijd is de huurprijs met 3,7% gestegen. De huurprijzen laten een stabiele opwaartse ontwikkeling zien waarbij de afgelopen twee jaar het groeipercentage tussen de 3,7% en 4,7% ligt. Gemiddelde grootte van een verhuurde woning + 5,6% + 3,2% Prijsverschil tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen loopt op Prijsontwikkeling egw/mgw Het verschil in huurprijs tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen loopt steeds verder op. In 2011 werd er voor een meergezinswoning nog 1,34 per m² meer betaald, in de tweede helft van 2017 is dit verschil gestegen tot 2,84. Dit verschil loopt op doordat de prijzen in grote steden (veel mgw) sterker groeien dan in kleinere steden (veel egw) 2017 H2 2 op de 3 verhuurde woningen is een meergezinswoning Het grootste gedeelte van de verhuurde woningen in het laatste halfjaar van 2017 betrof meergezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen is de laatste jaren licht gestegen, in 2012 bedroeg dit nog 60%. De afgelopen jaren zijn relatief veel nieuwbouw appartementen opgeleverd.
Prijsontwikkeling per grootteklasse Huurprijzen van kleine woningen blijven stijgen De kleine huurwoningen laten wederom een sterke stijging van de huurprijs zien. Vergeleken met de tweede helft van 2016 ligt de huurprijs nu ruim 14% hoger voor woningen tussen 50 m² en 75 m². De andere grootteklassen laten een stabielere prijsontwikkeling zien. Prijzen van woningen tussen 75 en 100 m² stegen met 3,3% terwijl de woningen groter dan 100 m² met iets meer dan 2,5% groeiden op jaarbasis. 2017 H2 Huurwoningen worden steeds kleiner De afgelopen jaren is er een duidelijke verschuiving te zien van grotere huurwoningen naar kleinere huurwoningen. Voor 2015 bedroeg het aandeel woningen kleiner dan 75 m² niet meer dan 5% van het totaal aantal transacties, dit is toegenomen tot 14% in de tweede helft van 2017. Deze stijging is ten koste gegaan van het aandeel van woningen groter dan 100 m², terwijl het aandeel woningen tussen 75 en 100 m² stabiel is gebleven. Randstad blijft duur 2017 H2 Er is nog altijd een fors verschil in huurprijzen tussen de Randstad en de rest van Nederland, terwijl ook Noord- Holland/Amsterdam steeds meer een markt op zich wordt. Hier stijgen de prijzen meer dan in de rest van het land en liggen ondertussen al op een veel hoger niveau. Het huurprijsniveau van Noord-Brabant is wel langzamerhand in de richting van de Randstad aan het ontwikkelen. In de tweede helft van 2017 stegen de huurprijzen hier met 5%, dit is een hoger percentage dan de provincie Utrecht (3,8%) en Zuid-Holland (1%) noteerden.
De afgelopen jaren is de huurprijs in de vier grote steden meer gestegen dan in de rest van Nederland. In de kleinere steden en dorpen in Nederland liggen de huurprijzen beduidend lager dan in de grotere steden. De groei van de huurprijs is in de kleinere steden ook een stuk vlakker. Opvallend is wel dat de mediane huurprijs in steden met 75.000 tot 150.000 inwoners in de tweede helft van 2017 boven het niveau van de steden met een inwoneraantal van 150.000 tot 300.000 personen is uitgekomen. Een relatief groot gedeelte van deze gemeenten (75.000-150.000 inwoners) is gelegen in de Randstad, waar de druk op de woningmarkt het hoogst is, hierdoor is hier een sterkere prijsontwikkeling zichtbaar. Prijsontwikkeling naar stedelijkheid Verschil tussen stad en platteland neemt toe >300.000 inwoners 150.000-300.000 inwoners 75.000-150.000 inwoners 25.000-75.000 inwoners <25.000 inwoners + 15% + 1% +5% + 1% -1% Grote regionale verschillen Meergezinswoningen laten andere regionale verschillen zien in de huurprijzen dan eengezinswoningen. Bij meergezinswoningen is er een duidelijk verschil te zien tussen Noord-Holland en de rest van Nederland, terwijl voor eengezinswoningen er meer een tegenstelling tussen de Randstad en de rest van Nederland bestaat. Opvallend is dat Groningen zich bij de eengezinswoningen op hetzelfde niveau bevindt als Zuid Holland, dit komt mede doordat de stad Groningen hier een groot aandeel in heeft.
Noord-Holland en Utrecht dominant in top 10 In de top 10 duurste huursteden van Nederland voor meergezinswoningen zijn 8 van de 10 steden gelegen in de noordvleugel van de Randstad. Met name in Amsterdam en de buurgemeenten liggen de huurprijzen relatief hoog. Den Bosch is de enige stad in de top 10 welke niet in de Randstad gelegen is. Ook de regio Utrecht is sterk vertegenwoordigd. Opvallend genoeg is de stad Utrecht niet terug te vinden in de top 10. Dit komt met name door het relatief hoge aandeel van huurtransacties in Leidsche Rijn, waar de huurprijzen lager liggen dan in en rondom het centrum. Amsterdam: 16,45 Hilversum: 12,22 Amstelveen: 16,07 Woerden: 12,19 Haarlem: 15,73 Zeist: 11,65 Den Bosch: 12,89 Leiden: 11,58 Utrechtse Heuvelrug: 12,43 Stichtse Vecht: 11,42 Eengezinswoningen noordvleugel Randstad het duurst In de top 10 huurprijzen voor eengezinswoningen is ook de populariteit van de noordvleugel van de Randstad terug te zien. 7 van de 10 gemeenten ligt in de noordvleugel, alleen Waddinxveen, Lansingerland en Veldhoven zijn hier niet gelegen. Amstelveen: 14,86 Amersfoort: 9,08 Haarlem: 11,78 Waddinxveen: 8,90 Amsterdam: 11,67 Lansingerland: 8,88 Diemen: 10,01 Huizen: 8,87 Utrecht: 9,25 Veldhoven: 8,80
ONDERZOEKSVERANTWOORDING Dit onderzoek is samengesteld op basis van cijfers afkomstig van individuele huurtransacties vanuit interne data van MVGM, gecombineerd met transacties die afgemeld zijn op Funda. Hierbij zijn alleen transacties meegenomen van professionele vastgoedbeheerders aangesloten bij VGM NL. Hier is voor gekozen om de vergelijkbaarheid tussen de transacties te verhogen. Gebruiksoppervlak Er wordt een minimum gbo gehanteerd van 10 m². Huurprijs Er wordt een minimum maandelijkse huurprijs van 710,68 gehanteerd (liberalisatiegrens). Er wordt gebruik gemaakt van mediane huurprijzen. Hier is voor gekozen om extreme waardes (outliers) uit te kunnen sluiten. Casco verhuurde woningen De cijfers hebben betrekking op woningen die niet-gemeubileerd en niet-gestoffeerd zijn verhuurd. OVER MVGM MVGM is dé vastgoedregisseur. We nemen de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van opdrachtgevers uit handen. Met zo'n 600 medewerkers en landelijke dekking vanuit 20 kantoren ontzorgen we klanten op het vlak van vastgoedmanagement, het adviseren en uitvoeren van taxaties en de koop, verkoop, aan- of verhuur van onroerend goed. Door de bundeling van krachten van de verschillende bedrijfsonderdelen kan MVGM een compleet geïntegreerde benadering bieden van (internationale) ervaring en kennis van lokale ontwikkelingen. Met 60.000 huurwoningen, 50.000 appartementen van VvE s en 1,5 miljoen vierkante meter aan kantoor- en bedrijfs- en 1,5 miljoen vierkante meter aan winkelruimte in beheer is MVGM de grootste vastgoeddienstverlener van Nederland. Contact G.P. (Roger) Felix Directeur Vastgoedtaxaties Gp.felix@mvgm.nl +31 6 25 08 60 71 T.P. (Thijs) Guinée Head of Research Tp.guinee@mvgm.nl +31 6 25 08 64 83