H MARKT RAPPORTAGE

Transcriptie

1 H MARKT RAPPORTAGE Transparantie in de verhuurmarkt

2 Enkele statistieken Huurtransacties H Gemiddelde H Drenthe H ,25 H ,94 + / 1084 euro 86 m 2 13, euro 115 m 2 9,32 Flevoland Friesland Gelderland Groningen 9,85 8,58 10,03 10,90 9,07 8,60 9,31 10, Mediaan H Limburg 9,19 9,06 + Noord-Brabant 10,17 10, euro 975 euro Noord-Holland 16,05 15, m m 2 Overijssel 9,14 9,50 - / 11,84 8,54 Het landelijk gemiddelde is in de eerste helft van 2019 gestegen naar 11,58 euro Deze stijging is minder groot dan in de half jaren ervoor. Utrecht Zeeland Zuid-Holland 11,68 9,59 12,13 12,26 9,99 11, per m 2 H H ,98 euro 11,58 euro 5,4 %

3 3 Huurtransacties H DE HUURWONINGMARKT BLIJFT GEBUKT ONDER KRAPTE 11,58 euro per m 2 per m euro 5,4 % 4,4 % Prijsontwikkeling: m 2 prijs huurprijs Ook in de eerste helft van 2019 blijft de krapte op de huurmarkt groot. Net als op de koopmarkt is er grote vraag en slechts beperkt aanbod. Het tekort aan beschikbare woningen, maar ook de stijgende prijzen bij nieuwbouw, heeft invloed op de prijs. NEDERLAND De gemiddelde vierkante meter transactieprijs (dus bij bewonerswisseling) van de huurwoningen in de vrije sector is in de eerste helft van 2019 opnieuw gestegen. Nieuwe huurders betalen gemiddeld in Nederland 11,58 euro per m 2. Dit betekent een stijging van 5,4% ten opzichte van de prijzen een jaar eerder. De stijging van de absolute huurprijs ten opzichte van een jaar eerder was met 4,4% iets minder groot. De gemiddelde transactiehuurprijs bedroeg het afgelopen half jaar euro. De regionale verschillen blijven groot. Zo lag de gemiddelde vierkante meter transactieprijs in Friesland op iets meer dan 8,50 euro terwijl deze in Noord-Holland (met name onder invloed van Amsterdam) is gestegen naar boven de 16 euro. De focus van dit rapport ligt op de ontwikkelingen in het vrije sector deel van de huurmarkt waarbij over kale huurprijzen wordt gerapporteerd, tenzij specifiek benoemd wordt dat over het niet-geliberaliseerde, het gemeubileerde of gestoffeerde deel wordt gesproken. Daling van de gemiddelde grootte van de huurwoningen vlakt af De gemiddelde huurprijzen zijn de afgelopen periode minder hard gestegen dan de huurprijzen per m 2. Dit is te verklaren doordat de gemiddelde grootte van de woningen de afgelopen jaren steeds kleiner is geworden. Lag de gemiddelde woninggrootte van alle huurtransacties in 2014 nog op 108 m 2 zien we dat dit in de eerste helft van 2019 is gedaald naar ongeveer 98 m 2. De daling van het oppervlakte lijkt inmiddels af te vlakken. De ondergrens van de steeds kleiner geworden (nieuwbouw)woningen lijkt bereikt. De daling van het gemiddelde oppervlakte gaat de afgelopen jaren minder snel. In de eerste helft van 2019 is het gemiddeld oppervlakte niet verder gedaald en ligt deze net als in de tweede helft van 2018 op 98 m 2. Voor sommige mensen is een kleinere woning een specifieke wens, voor andere mensen is het de consequentie van het willen wonen op een specifieke (vaak stedelijke) locatie, de stijging van grondprijzen, bouwprijzen en uiteindelijk ook de huurprijzen waardoor een kleinere woning de enige optie is om een betaalbare woning te kunnen huren. 9,32 m 2 +6,6% ,7% 13,11 m 2 +5,8% ,5% t.o.v H Huurprijs per m De gemiddelde huurprijs per m 2 bij transacties is de afgelopen jaren gestegen. ln 2019 lag het gemiddelde op 11,58 m 2 9,23 9,29 9,34 9,64 9,85 10,44 10,60 10,77 10,98 11,40 11,58 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 Figuur 1: Ontwikkeling van de huurprijs per m2 in Nederland ( )

4 4 Huurtransacties H m m m m 2 98 m 2 98 m 2 Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde oppervlakte totaal (grondgebonden woningen en ) Waar er ten opzichte van een jaar eerder bij grondgebonden woningen nog een daling is te zien van 117 naar 115 m 2, is het oppervlakte bij ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven op 86 m 2. Ook bij de beide woningtypen zien we dat de daling van het oppervlakte minder groot is geworden de afgelopen jaren. Echter is het verschil ten opzichte van het begin van onze metingen (2014) behoorlijk. Een grondgebonden woning was gemiddeld in dat jaar nog 123 m 2 groot en een appartement 96 m 2. Verschil in prijsontwikkeling grondgebonden woningen en lijkt verdwenen Vanaf de tweede helft van 2017 zien we dat de huurprijsontwikkeling van grondgebonden woningen en meer gelijk opgaat. De jaren ervoor was er een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs per m 2 voor grondgebonden woningen en. Waarbij de stijging van de gemiddelde m 2 -prijs van hoger lag dan die van grondgebonden woningen. Nog steeds ligt de m 2 -prijs bij aanzienlijk hoger dan die bij de grondgebonden woningen. In de eerste helft van 2019 lag de gemiddelde prijs voor grondgebonden woningen op 9,32 euro per m 2 en voor op 13,11 euro per m 2. De groei van de gemiddelde huurprijs per m² voor in de eerste helft van 2019 vergeleken met een jaar eerder was 5,8% en kwam daarmee lager uit dan die voor grondgebonden woningen (6,6%). Het verschil in absolute huurprijs tussen grondgebonden woningen en is niet zo groot. Een nieuwe huurder betaalde voor een grondgebonden woning in Nederland in de eerste helft van 2019 gemiddeld 1064 euro. In dezelfde periode betaalde een nieuwe huurder voor een appartement gemiddeld slechts 20 euro meer. Huurprijsontwikkeling Na jaren van sterke stijging van de gemiddelde huurprijs per m 2 bij zien we vanaf eind 2017 dat deze stijging minder groot is geworden en dat de groei bij woonhuizen inmiddels nagenoeg vergelijkbaar is aan die bij. 10% 9,0% 5,4% 6,6% 6% 2,7% 2,4% 3,6% 5,8% 2,9% 2% 3,0% Figuur 3: Ontwikkeling van de huurprijs per m 2 ten opzichte van een jaar eerder H Woonhuizen H Appartementen H H1 2019

5 5 Huurtransacties H H PROVINCIES De regionale verschillen blijven groot. Met name in de grote steden stegen de prijzen de afgelopen periode harder. Wat betreft de absolute huurprijs was de stijging het afgelopen jaar in vergelijking tot een jaar eerder het grootst in Groningen en Zuid-Holland. In Groningen is de huurprijs gestegen van 889 euro naar 964 euro (8,5%). In de provincies Friesland en Drenthe is de absolute huurprijs in het eerste half jaar van 2019 ten opzichte van het jaar ervoor het minst gestegen. Zo steeg de prijs in Friesland met 1,2% van 855 euro naar 865 euro. De huurprijs in Drenthe steeg van 868 naar 881 euro. Friesland en Drenthe zijn daarbij ook de provincies met de laagste gemiddeld huurprijzen. De woningen met de hoogste gemiddelde huurprijs (1401 euro) staan in de provincie Noord-Holland. Met name de huurwoningmarkt in Amsterdam speelt hierin een belangrijke rol. Ook in Utrecht en Zuid- Holland betaalt men gemiddeld voor een huurwoning bij bewonerswisseling meer dan 1000 euro per maand. De gemiddelde prijzen lagen hier op respectievelijk 1079 euro en 1116 euro. Ontwikkeling gemiddelde huurprijzen per m 2 H Een vergelijkbaar beeld is te zien op basis van de gemiddelde vierkante meter transactieprijzen. Ook hier liggen de prijzen in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht het hoogst. Met name in Noord-Holland waar per vierkante meter gemiddeld meer dan 16 euro moet worden betaald ligt de prijs bijna twee keer zo hoog als op sommige andere plekken in Nederland. In Zuid-Holland betaalde een nieuwe huurder in het begin van ,13 euro per vierkante meter. In Utrecht was dit 11,68 euro per M 2 prijs per provincie Figuur 4: H en H Figuur 5: per m2 naar provincie H1 2018

6 Huurtransacties H vierkante meter. In Friesland, Drenthe, Overijssel en Limburg betalen huurders aanzienlijk minder per vierkante meter dan in de andere provincies. In Friesland lag de gemiddelde prijs het laagst (8,58 euro per m 2 ). Daarna volgen Overijssel met 9,14 euro per vierkante meter, Limburg met 9,19 euro per vierkante meter en Drenthe met 9,25 euro per vierkante meter. Opvallend is dat vooral ook Groningen een relatief hoge gemiddelde vierkante meter transactieprijs laat zien (10,38 euro per m 2 ). Dit komt met name door de stad Groningen. Van alle transacties in deze provincie betrof het ca. 68% van de gevallen een transactie in de stad Groningen. Gemiddelde oppervlakte De gemiddelde oppervlakte van de woningen die aan een nieuwe huurder werden verhuurd, verschilt per provincie niet veel. Gemiddeld kreeg een huurder in Nederland bij het betrekken an een appartement 86 vierkante meter. In Gelderland kreeg een huurder gemiddeld het kleinste appartement met 79 vierkante meter en in Limburg kreeg een huurder gemiddeld een iets groter appartement met 92 vierkante meter. Bij de andere provincies lag dit gemiddelde rondom de 85 vierkante meter. Voor grondgebonden woningen lag dit iets meer uit elkaar en zo kreeg een huurder in Friesland 124 vierkante meter terwijl dit in Drenthe gemiddeld maar 104 vierkante meter was. Verschil in prijsontwikkeling tussen grondgebonden woningen en De provincies Overijssel, Zuid-Holland en ook Flevoland laten een behoorlijke stijging zien van de gemiddelde m 2 -prijs ten opzichte van een jaar eerder (ca. 10%). Kijken we naar de ontwikkeling van de absolute huurprijzen, dan zien we dat hier de provincies Flevoland en Utrecht een behoorlijke stijging laten zien (resp. 6,6% en 5,0%), maar dat de absolute huurprijs in Zuid-Holland slechts met ca. 2,2% is gestegen. H H Figuur 6: per m2 naar provincie H en H1-2019

7 7 Huurtransacties H Huurprijs per m 2 15,01 Verandering t.o.v. jaar eerder 14 12% 7,7% 10,52 8% 6,6% 10 4% 6-2% H H H zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk niet stedelijk Figuur 7: per m 2 H naar stedelijkheid Figuur 8: Verschil huurprijs per m 2 ten opzichte van een jaar eerder TRANSACTIES NAAR STEDELIJKHEID Omdat huurprijs ontwikkelingen op provinciaal niveau en gemeentelijk niveau niet altijd representatief is voor een bepaald gebied kijken we ook naar de huurprijsontwikkeling op basis van urbanisatiegraad (stedelijkheid). In de afgelopen jaren zien we dat in de grotere gemeenten veelal sprake is van krapte op de huurwoningmarkt en dat hierdoor de gemiddelde huurprijzen hoger liggen dan in meer dunbevolkte gebieden waar veel minder of helemaal geen sprake is van krapte. De grootste huurstijgingen worden dan ook gemeten in de grotere steden. Echter als je inzoomt naar wijkniveau wil dit niet zeggen dat dit voor alle wijken in een gemeente ook geldt. Ook in minder stedelijke gebieden stijgt de gemiddelde huurprijs. Wel ligt het niveau hier nog behoorlijk lager en is er een duidelijk gat te zien met de zeer sterk stedelijke gebieden. Zo lag de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in niet stedelijk gebied op 9,33 euro. De huurprijs in weinig stedelijke gebieden lag hier maar net iets boven met een huurprijs per vierkante meter van 9,42 euro. Nog altijd een verschil van meer dan 5,50 euro per vierkante meter met de sterk stedelijke gebieden. Kijken we naar de huurprijsontwikkeling in relatie tot de urbanisatiegraad zien we dat de gebieden aangemerkt als zeer sterk stedelijk (6,2%) en matig stedelijk (6,6%) het afgelopen half jaar behoorlijk zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Opvallend is echter dat ook de categorie niet stedelijk in de eerste helft van 2019 behoorlijk is gestegen met 7,7%. Hierbij moet opgemerkt worden dat er in het niet stedelijk gebied relatief veel minder transacties plaatsvinden. Hierdoor is er met name in deze categorie meer fluctuatie van de gemiddelde huurprijzen te zien. Ook in de eerste helft van 2019 liggen de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter het hoogst in de zeer sterk stedelijke gebieden. De gemiddelde huurprijs komt hier uit op iets meer dan 15 euro (15,01 euro) per vierkante meter. 16 Figuur 9: Wijken met huurtransacties H naar stedelijkheid

8 8 Huurtransacties H AMSTERDAM De huurprijzen in Amsterdam behoren al jaren tot de hoogste van Nederland. Maar ook binnen een stad als Amsterdam zijn de verschillen groot. Huurwoningen in de Burgwallen- Oude zijde, De Weteringschans, Kinkerbuurt, Frederik Hendrikbuurt en de Jordaan zijn de duurste wijken in Amsterdam met gemiddelde m2-prijzen van circa 28 euro en meer. De wijken met de laagste gemiddelde huurprijzen per m2 zijn Oostzanerwerf en Bijlmer Centrum. Hier liggen de gemiddelde huurprijzen onder de 11 euro per m2. Einde aan minder sterke groei huurprijzen Daar waar we vanaf de tweede helft van 2017 een wat meer gematigde groei zagen in Amsterdam is de gemiddelde huurprijs het afgelopen half jaar toch weer behoorlijk gestegen. Daarmee lijkt de trend waarin de groei slechts 1 a 2% was ten einde en zien we in de eerste helft van 2019 een groei van circa 7% ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde vierkante meter transactieprijs kwam in de eerste helft van 2019 uit op 19,84 euro. Hieruit blijkt dat de hoofdstad een populaire stad blijft om te wonen. Vrijwel geheel Amsterdam is in trek. Ook de buurten die vroeger minder in trek ware zoals Amsterdam Noord en Zuid-Oost zijn nu zeer in trek. Er is een sterke behoefte aan betaalbare huurwoningen. Het segment boven de euro lijkt qua prijs wat te stabiliseren en de belangstelling voor deze woningen neemt af naarmate de prijs stijgt. Door de krapte in Amsterdam is er een groot aantal mensen die zich geen huurwoning meer kan permitteren. Deze mensen wijken uit naar de omliggende gemeenten. Dit kunnen ook gemeenten zijn die iets verder weg liggen. Zo neemt bijvoorbeeld de vraag naar huurwoningen in Almere de afgelopen periode sterk toe. Opkomende wijken zijn bijvoorbeeld de Transvaalbuurt en Amsterdam Oost. Dit komt met name vanwege de betaalbaarheid van de woningen. Oud West is populair bij studenten en jongeren (met name voor woningdelen). Met name bij nieuwbouw verhuringen valt op dat bij teveel aanbod van hetzelfde de verhuurbaarheid stagneert. De zijn de afgelopen jaren, mede vanwege de betaalbaarheid, steeds kleiner geworden. Bij een teruglopende markt bestaat de kans dat er teveel van hetzelfde is bijgebouwd waardoor de verhuurbaarheid mogelijk afneemt. Amsterdam 88% 88% Appartementen 12% Woonhuizen % 4% 3% 14% 12% 2% Willemspark Apollobuurt Grachtengordel-West Museumkwartier Houthavens Prinses Irenebuurt e.o Stadionbuurt Grachtengordel Overtoomse Sluis Oosterparkbuurt Figuur 7: en huurprijs per m 2 in Amsterdam H Woonhuizen Apollobuurt Rijnbuurt IJselbuurt IJburg West Schinkelbuurt Haarlemmerbuurt Oostelijk Havengebied Nieuwe Pijp Stadionbuurt Zuidas 1.574

9 9 Huurtransacties H ROTTERDAM Opvallend is dat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ook in de eerste helft van 2019 licht is gedaald ten opzicht van een jaar eerder. Dit beeld zagen we in Rotterdam in de tweede helft van Zo lag de huurprijs begin 2018 nog op 12,71 euro en is deze begin 2019 gedaald naar 12,25 euro per vierkante meter. Deze daling de afgelopen perioden is opvallend omdat Rotterdam in de perioden daarvoor juist een sterke stijging liet zien wat betreft de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter. Huurwoningen in de wijk Hillegersberg-Schiebroek en Noord blijven de duurste per m2 in Rotterdam. De gemiddelde huurprijzen per m2 komen hier uit op respectievelijk 15,32 euro per m2 en 14,19 euro per m2. De goedkoopste huurwoningen als we kijken naar de gemiddelde m2-prijzen liggen in de wijken Charlois (8,95 euro per m2) IJsselmonde (11,43 euro per m2) en Feijenoord (11,52 euro per m2). Rotterdam 86% 86% Appartementen 14% Woonhuizen De populariteit van het centrum van Rotterdam blijft ook nu weer groot. Veel transacties zien we terug in het centrum van Rotterdam. Maar ook in de wijken Kralingen-Crooswijk, Prins Alexander en Charlois zien we het afgelopen half jaar een behoorlijk aantal transacties. Dit komt mede doordat beleggers de afgelopen jaren hier relatief goedkoop woningen konden kopen. Zij hebben deze veelal opgeknapt om vervolgens te verhuren. Waar tijdens de crisis verhuur nog pure noodzaak was voor veel huiseigenaren, omdat zij hun woning niet verkocht kregen, is verhuur nu duidelijk een bewuste keuze. Er kan als beleggingsobject in Rotterdam een mooi rendement worden behaald. Ook het aandeel gestoffeerde en gemeubileerde verhuringen is in Rotterdam de afgelopen jaren behoorlijk toegenomen. De meeste van deze transacties zien we in het centrum van Rotterdam. Daarnaast waren er ook behoorlijk wat gestoffeerde en gemeubileerde transacties in Kralingen-Crooswijk en Hillegersberg-Schiebroek. De gemiddelde prijs per vierkante meter voor een gestoffeerde en gemeubileerde woning lag in de eerste helft van 2019 op 20,69 euro in het centrum van Rotterdam. In Kralingen-Crooswijk betaalde een huurder gemiddeld 17,18 euro % 5% 7% 26% 33% 0% Delfshaven Feijenoord Rotterdam Centrum Noord Hillegersberg-Schiebroek Prins Alexander Overschie 978 Kralingen-Crooswijk 976 Hoogvliet 901 Charlois 848 IJsselmonde 817 Woonhuizen Prins Alexander Delfshaven Feijenoord IJsselmonde Kralingen-Crooswijk Figuur 8: en huurprijs per m 2 in Rotterdam H1-2019

10 10 Huurtransacties H DEN HAAG De gemiddelde vierkante meter prijzen zijn het afgelopen half jaar weer behoorlijk gestegen. In vergelijking tot een jaar eerder steeg de gemiddelde prijs in de eerste helft van 2019 met bijna 11 procent naar 13,58 euro per m 2. In Westbroekpark en Duttendel, Rutsenburg en Oostbroek en Scheveningen worden in de eerste helft van 2019 de transacties met de hoogste gemiddelde huurprijs per vierkante meter gerealiseerd. In het Westbroekpark en Duttendel betaalde een huurder gemiddeld 19,50 euro per m 2. In Rustenburg en Oostbroek lag dit al behoorlijk lager en betaalde men 17,27 euro per m 2. In Scheveningen lag de prijs in het begin van 2019 gemiddeld op 16,85 euro per m 2. Ook in de wijken Archipelbuurt (16,66 euro per m 2 ), Geuzen- en Statenkwartier (16,34 euro per m 2 ) en Laakkwartier en Spoorwijk (16,06 euro per m 2 ) lag de prijs boven de 16 euro per m 2 (18,06 euro per m 2 ). Op deze plekken betaalde men dus per m 2 het meest voor een vrij gekomen huurwoning. De laagste huurprijzen betaalde een huurder in de Groente- en Fruitmarkt en Ypenburg. In de Groente- en Fruitmarkt en Ypenburg lag de gemiddelde prijs nog onder de 10 euro per vierkante meter (respectievelijk 9,95 euro per m 2 en 9,86 euro per m 2 ). Den Haag 88% 88% Appartementen 12% Woonhuizen Ook in Den Haag blijft er duidelijk een gebrek aan aanbod. Het is moeilijk een betaalbare en passende woning te vinden. Hierdoor is er relatief weinig doorstroming waardoor ook minder transacties werden geregistreerd. In met name het duurdere segment worden steeds meer woningen verhuurd aan woningdelers. Dit zijn met name studenten die samen een woning huren en de kosten delen. Daar waar voorheen gestoffeerde woningen met name werden verhuurd aan expats komen er ook steeds meer Nederlandse mensen af op deze luxere huurwoningen. Men is bereid om hiervoor een wat hogere huur te betalen. Met name de Statenkwartier, Archipel, Benoordenhout, Bezuidenhout en Duinoord maar zeker ook plekken als Zeehelden kwartier, Belgisch Park en Scheveningen blijven populair om te huren. De minst populaire wijken zij de Schildersbuurt en Laakkwartier. De nieuwe huisvestingsverordening in de gemeente kan wellicht de komende periode voor wat verandering zorgen. Het is nu nog onbekend welk effect dit zal hebben % 3% 5% 24% 31% 1% Westbr.park en Duttend Zorgvliet Vogelwijk Kraayenstein en de Uithof Stationsbuurt Scheveningen Geuzen- en Statenkwartier Benoordenhout Centrum Bezuidenhout Figuur 9: en huurprijs per m 2 in Den Haag H woonhuizen Archipelbuurt Geuzen- en Statenkwartier Centrum Wateringse Veld Ypenburg Valkenboskwartier 867 Rustenburg en Oostbroek 861 Stationsbuurt 857 Laakkwartier en Spoorwijk 855

11 11 Huurtransacties H GRONINGEN Groningen is een populaire stad om te wonen. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter ligt hier in vergelijking tot de directe omgeving ook behoorlijk hoog. Het afgelopen half jaar is deze gemiddelde prijs met 4,3% gestegen naar 11,83 euro. De hoogste prijzen betaalde een huurder in de wijken Oud-West, Oud-Zuid en Zuidoost. Zo betaalde men in Oud-West gemiddeld bijna 13 euro voor elke vierkante meter (12,93 euro per m2) en men betaalde in Oud-Zuid 12,87 euro per m2. In Zuidoost lag de gemiddelde prijs net iets lager en betaalden huurders 12,29 euro per m2. De goedkoopste woningen liggen in Noordoost en Noordwest hier lag de gemiddelde prijs aanzienlijk lager. In Noordoost betaalde men 8,67 euro per m2 en in Noordwest 8,42 euro per m2. Ook in de wijk Noorddijk en omgeving lag de prijs onder de 9 euro per m2 (8,70 euro per m2). De stad Groningen is een van de steden buiten de randstad waar huurprijzen in de geliberaliseerde huur de afgelopen perioden ook behoorlijk zijn gestegen en het niveau van de prijzen relatief hoog ligt. Op dit moment is er in Groningen veel aanbod opgeleverd of in ontwikkeling. De vraag naar betaalbare huurwoningen neemt hierdoor iets af maar er is nog steeds sprake van krapte. Er zijn in de afgelopen periode ook redelijk wat (studenten) nieuwbouw woningen opgeleverd. De stad blijft druk bezig om in alle wijken behoorlijk wat aanbod toe te voegen. Veel van de oudsher relatief slechtere wijken worden inmiddels opgeknapt en krijgen nieuwbouw waardoor deze plekken meer in trek komen. Het maakt op dit moment bijna niet meer uit waar je in Groningen woont. Wel blijven de populaire wijken duurder. De meeste populaire plekken in Groningen zijn het Centrum, Helpman, Oosterpoort, Oranjebuurt, Gorechtbuurt en De Wijert. De prijzen in het Centrum en Helpman liggen dan ook behoorlijk hoger dan in de overige wijken. Minder populaire wijken zijn Beijum, Vinkhuizen en Lewenborg. Naar verwachting zal de toename aan nieuw aanbod zorgen voor een minder gespannen huurmarkt en stabilisatie of mogelijk zelfs lichte daling van de gemiddelde huurprijzen. Groningen 68% 68% Appartementen 32% Woonhuizen 14 16% 11% 19% 38% 15% 1% 6 Centrum Oud-West Zuidoost Oosterparkwijk 988 Zuidwest 963 Oud-Zuid 933 Helpman e.o. 929 Oud-Noord 924 Noorddijk e.o. 912 Noordwest 814 woonhuizen Figuur 10: en huurprijs per m 2 in Groningen H WIJKNAAM Oosterparkwijk Noordoost Oud-Noord Nieuw-West Centrum Helpman e.o Oud-West Oud-Zuid 996 Noordwest 937 Noorddijk e.o. 854

12 12 Huurtransacties H EINDHOVEN Met name door de groeiende Brainport economie is de verwachting dat de vraag naar passende huisvesting blijft groeien in Eindhoven maar ook in de directe omgeving van Eindhoven. Door de groeiende vraag en het beperkt aanbod (met name ook in het middensegment) bestaat de kans dat prijzen op termijn mogelijk te snel en te hard omhoog worden gestuwd. Doordat de afgelopen jaren wel redelijk is bijgebouwd blijft een sterke stijging van de gemiddelde huurprijzen vooralsnog uit. Zo lag de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de eerste helft van dit jaar op 10,51 euro. Dit was 1,3% hoger dan in de eerste helft van Ook nu weer lag de gemiddelde prijs per vierkante meter opvallend genoeg het hoogst in Woensel-Zuid. Dit komt met name door een aantal transacties van wat kleinere woningen (40 m2 en minder) die toch een redelijke huurprijs hebben. Na Woensel-Zuid zijn Strijp en het Centrum de plekken met de hoogste huurprijzen. Zo ligt de gemiddelde vierkante meter prijs in Strijp op 11,14 euro en in het Centrum op 10,83 euro. De laagste vierkante meter prijs betaalde een huurder in Woensel-Noord waar men 8,66 euro per m 2 betaalde. Ook in Gestel lag de gemiddelde prijs onder de 10 euro per vierkante meter. Hier betaalde een huurder voor een vierkante meter 9,72 euro. De grootste vraag blijft, mede vanuit expats, in het centrum van Eindhoven. Maar ook Strijp wordt door de herontwikkeling op deze locatie erg populair om te wonen. Het minst populair (en dit zien we ook terug in de prijzen) is Woensel-Noord. Het afgelopen half jaar waren er al minder nieuwbouw opleveringen terwijl de vraag groot blijft. Het is een uitdaging om de stijging van de vraag op te vangen met voldoende nieuwbouw. Opvallend blijft dat de toevoeging van nieuwbouw met name kleinere woningen betreft. Het bestaand aanbod aan huurwoningen zijn veelal de grotere woningen. Daarmee heeft nieuwbouw een behoorlijke invloed op de gemiddelde vierkante meter prijs. De verwachting is dat het komend half jaar weer redelijk wat nieuwbouw door beleggers wordt toegevoegd aan de huurmarkt in Eindhoven. Eindhoven 68% % Appartementen 32% Woonhuizen 9% 2% 7% 49% 32% 1% Stadsdeel Woensel-Zuid Stadsdeel Stratum Stadsdeel Centrum Stadsdeel Strijp 921 Stadsdeel Gestel 883 Woonhuizen Stadsdeel Strijp Stadsdeel Woensel-Noord Stadsdeel Stratum Stadsdeel Gestel 958 Figuur 11: en huurprijs per m 2 in Eindhoven H1-2019

13 13 Huurtransacties H UTRECHT Utrecht De gemiddelde prijs per vierkante meter is in de eerste helft van 2019 ten opzichte van een jaar eerder gestegen in Utrecht (7,1%). Ten opzichte van het tweede half jaar in 2018 is de prijs echter licht gedaald (-2,9%). De gemiddelde prijs per vierkante meter bedroeg in de eerste helft van ,20 euro. Een half jaar daarvoor betaalde men nog 12,56 euro per m 2. De prijzen in Utrecht variëren van 18,66 euro per vierkante meter in de Binnenstad tot 10,54 euro per vierkante meter in Vleuten-De Meern. De verschillen in de stad zijn dus groot. Naast de Binnenstad zijn de wijken West en Overvecht de duurdere plekken om te wonen in Utrecht. Zo lag de gemiddelde prijs in West op 15,56 euro per m 2 en in Overvecht op 15,55 euro per m 2. In de Vleuten-De Meern liggen de prijzen gemiddeld het laagst van Utrecht en dit scheelt minimaal bijna 3 euro per vierkante meter met de andere wijken. De vierkante meter transactieprijs in Zuidwest lag in de eerste helft van 2019 op 13,51 euro. In Noordwest lag deze net iets hoger en kwam uit op 13,85 euro per m 2. 74% 74% Appartementen 26% Woonhuizen Het vinden van een betaalbare en passende huurwoning in Utrecht is lastig. De voorwaarden om te mogen huren worden zwaarder voor de huurders en de huurprijzen nemen toe. Met name in het Centrum is het lastig, maar ook verder van het Centrum af blijft de markt overspannen. Voor starters blijft het lastig een betaalbare woning te vinden in Utrecht. Dit terwijl er behoorlijk wat vraag is vanuit deze doelgroep. De gemeente zoekt nadrukkelijk naar samenwerking met beleggers om het tekort aan huurwoningen terug te dringen. De populaire plekken om te wonen in Utrecht zijn Leidsche Rijn Centrum, Hogeweide, de Binnenstad en Haarzicht (Vleuten). De minst populaire wijken zijn Overvecht en Kanaleneiland. Woningen in de randgemeenten van Utrecht, zoals Nieuwegein, worden ook nog steeds gemakkelijk verhuurd. Het aantal expats in de regio Utrecht stijgt. Zij hebben veel interesse in de wijk Terwijde. Dit heeft te maken met de goede treinverbinding met Utrecht % 3% 2% 15% 20% 3% 6 Zuidwest Zuid Noordoost West Oost Vleuten-De Meern Overvecht 940 Woonhuizen Figuur 12: en huurprijs per m 2 in Utrecht H Binnenstad Noordoost Zuid Zuidwest Noordwest Leidsche Rijn Vleuten-De Meern Overvecht 995 Oost 861

14 14 Huurtransacties H NIJMEGEN De verschillen wat betreft gemiddelde vierkante meter prijzen in de stad Nijmegen zijn groot. In het Centrum betaalde een huurder gemiddeld zo n 15,50 euro per m 2 terwijl deze huurder in het stadsdeel Dukenburg minder dan de helft per vierkante meter betaalde (7,55 euro per m 2 ). De gemiddelde prijs in Nijmegen is het afgelopen half jaar met 10% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Toen lag de prijs per vierkante meter nog onder de 10 euro (9,74 euro per m 2 ). Naast Dukenburg vind je de laagste prijzen in de stadsdelen Nijmegen-Noord (8,53 euro per m 2 ) en Lindenholt (9,36 euro per m 2 ). Naast het centrum zijn Nijmegen-Oost en Nijmegen- Midden de stadsdelen waar een hurder het meest moet betalen voor een woning. In Nijmegen Oost betaalde een huurder gemiddeld 13,28 euro per m 2 en in Nijmegen-Midden was dit 12,53 euro per m 2. Nijmegen 52% 52% Appartementen 48% Woonhuizen De vraag naar woningen is groot in Nijmegen. Met name het Centrum en de gebieden rondom het Centrum zijn populair. Dit zie je dan ook terug in de prijzen. Nijmegen is een echte studentenstad er wonen dan ook behoorlijk veel studenten. De meeste studenten wonen in het centrum en in Oud Oost (Bottendaal en Galgenveld). Deze stadsdelen behoren ook tot de meer populaire stadsdelen van Nijmegen. Daarnaast zijn Nijmegen Oud-West en Nijmegen Oost ook populair. Doordat er hier relatief weinig aanbod is en de vraag hier groot is, zijn de prijzen met name hier de afgelopen jaren behoorlijk gestegen. De wijken Dukenburg, Wolfskuil en Waterkwartier zijn wat minder populair om te wonen. Dit zie je dan ook terug in de prijsverschillen met de andere stadsdelen. Er blijft een sterke behoefte aan betaalbare huurwoningen (middensegment) in Nijmegen. Het is met name voor de kleine huishoudens in Nijmegen lastig om een huurwoning te bemachtigen. De toevoeging van betaalbare huurwoningen in en om het Centrum kan helpen tegen de overspannen huurmarkt % 4% 15% 15% 34% 8% 6 Nijmegen-Oost Nijmegen-Oud-West Nijmegen-Centrum Nijmegen-Midden 973 Nijmegen-Noord 961 Nijmegen-Zuid 960 Lindenholt 901 Nijmegen-Nieuw-West 821 Dukenburg 804 Woonhuizen Nijmegen-Noord Nijmegen-Oud-West Nijmegen-Zuid 936 Dukenburg 856 Lindenholt 843 Figuur 12: en huurprijs per m 2 in Nijmegen H1-2019

15 15 Huurtransacties H HAARLEM Wonen in Haarlem is populair. Mede vanwege de ligging ten opzichte van Amsterdam is Haarlem een van de gemeenten waar mensen vanuit Amsterdam kijken voor een betaalbaar alternatief. Met name onder starters, young professionals en expats is Haarlem populair. Zij willen het liefst in of bij het Centrum van Haarlem wonen. De gemiddelde prijs per vierkante meter is in Haarlem het afgelopen half jaar gestegen met bijna 22% ten opzichte van een jaar eerder. Dit heeft overigens ook te maken met het groter aandeel transacties in de Oude Stad van Haarlem. De prijzen liggen hier hoger waardoor de stijging van de gemiddelde prijs hoger is dan verwacht. Huurders in de Transvaalwijk betalen gemiddeld het meest per vierkante meter. Zij betaalden het afgelopen half jaar gemiddeld 20,59 euro per m 2. Ook in de Oude Stad (19,93 euro per m 2 ) en Zijlwegkwartier (19,20 euro per m 2 ) lagen de prijzen boven de 19 euro per m 2. Het minst betaalde een huurder in de Europawijk en Parkwijk. In de Europawijk betaalde men gemiddeld 11,27 euro per m 2. In Parkwijk was dit 12,84 euro per m 2. In Haarlem komt weinig nieuwbouw van de grond en dan met name in de huursector. De gemeente probeert dit wel te stimuleren maar de grondprijs en eisen zijn inmiddels zo hoog dat er bijna geen project van de grond komt. Wel zien we dat er het afgelopen paar jaar steeds meer particuliere beleggers bij zijn gekomen. Zij richten zich op woningen met een huurprijs tussen de euro per maand en euro per maand. De populaire plekken om te wonen zijn de Oude Stad, Kleverpark, Haarlem Zuid en de Transvaalbuurt. Minder populair zijn de wijken Meerwijk, Parkwijk en Zuiderpolder. Met name de bereikbaarheid van het station is belangrijk. Hierdoor is bijvoorbeeld de Transvaalbuurt populair ondanks dat dit kwalitatief gezien een wat mindere wijk is ten opzichte van andere wijken. Het grote probleem in Haarlem is het gebrek aan huurwoningen. Behoudens de particuliere beleggers die met name op zoek zijn naar moderne in of nabij het centrum van Haarlem is er weinig geliberaliseerde huur te vinden. Haarlem 74% 74% Appartementen 26% Woonhuizen 16 59% 6% 10% 16% 6% 2% 6 Indischewijk Oude Stad Haarlemmerhoutkwartier Waarder- en Veerpolder Ter Kleefkwartier Transvaalwijk Zijlwegkwartier Duinwijk Amsterdamsewijk Te Zaanenkwartier Parkwijk Woonhuizen Houtvaartkwartier Oude Stad Boerhaavewijk Indischewijk Amsterdamsewijk Parkwijk Figuur 12: en huurprijs per m 2 in Haarlem H1-2019

16 16 Huurtransacties H ALMERE Almere De gemiddelde huurprijs per vierkante meter schommelt van de ene op het andere halfjaar behoorlijk in Almere. Dit komt met name door de toevoeging van nieuwbouw woningen waarvan de gemiddelde huurprijs per vierkante meter over het algemeen hoger ligt. Ook in de tweede helft van 2019 zijn er diverse woningen opgeleverd. Zo is er in het Europakwartier (Almere Poort) een groot nieuwbouw project met huurwoningen opgeleverd. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedroeg gemiddeld in de eerste helft van ,74 euro. Een jaar eerder was dit nog 9,42 euro. Dit betekent een stijging van 14,1%. Zoals gezegd speelt met name het aandeel nieuwbouw hierin een belangrijke rol. Als we kijken naar de verschillen tussen de wijken dan betaalde een huurder het afgelopen jaar het meest in Almere Poort. Hier lag de gemiddelde vierkante meter prijs op 12,20 euro. In Almere Haven was dit 11,29 euro per m 2. De goedkoopste plek het afgelopen half jaar was Almere Buiten. Hier lag de gemiddelde prijs op 9,32 euro per m 2. 66% 66% Appartementen 34% Woonhuizen Er zijn nog weinig plannen om meer middenhuur toe te voegen in Almere. De plannen blijven hierin achter. Er is een tekort aan middenhuurwoningen in Almere. Dit geldt zowel voor als grondgebonden woningen. Er zijn nog weinig plannen om dit segment huurwoningen toe te voegen, de plannen blijven hierin achter. Woningen worden in Almere dan ook goed en snel verhuurd. Om te voorkomen dat de huurprijzen te ver doorschieten naar het niveau van Amsterdam en omgeving is het van belang dat er voldoende huurwoningen worden bijgebouwd. De vraag naar woningen is groot. Dit komt onder andere door de stijgende prijzen in Amsterdam. Met name Almere Haven is populair onder huurders. Dit was het eerst gebouwde stadsdeel van Almere en heeft veel voorzieningen. Naast kleinere speciaalzaken vind je hier ook grotere ketens. Minder populair onder huurders is het stadsdeel Almere Buiten. 14 9% 0% 2% 35% 14% 40% 4 Almere Poort Almere Stad 871 Almere Buiten 852 Almere Haven 826 Woonhuizen Almere Stad 992 Almere Poort 925 Almere Buiten 904 Figuur 12: en huurprijs per m 2 in Almere H1-2019

17 17 Huurtransacties H VERANTWOORDING VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM staan gezamenlijk voor circa huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Daarmee is een marktaandeel van circa 50% gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de invulling van zijn of haar woonwens. De cijfers in deze rapportage betreffen de prijsontwikkeling van huurmutaties, dus gerealiseerde verhuurtransacties. De huurprijsstijging voor de zittende huurder is vaak veel lager en valt buiten deze analyse Voor de gepresenteerde cijfers geldt in zijn algemeenheid dat deze niet alleen onder invloed van marktwerking tot stand komen, maar dat ook de volgende aspecten een rol spelen: Verhouding woonhuizen en Oppervlakte van de woningen Locatie van de transacties Bouwjaar (bijvoorbeeld aandeel nieuwbouw) De cijfers zijn gebaseerd op alle sinds 1 januari 2014 door NVM en VGM NL afgemelde huurwoningen, inclusief nieuwbouw en beleggingsobjecten. Dubbele afmeldingen (door NVM én VGMNL) zijn uitgefilterd. Verder worden de volgende filters gebruikt: Huurprijs tussen 85 en euro per maand, huurprijs per vierkante meter tussen 4 en 25 euro per maand (kale huur, dus exclusief servicekosten, gas-, water-, licht- of administratiekosten) of tussen 4 en 35 euro per maand (gemeubileerd en gestoffeerd). Woonoppervlakte groter dan 9 vierkante meter. De gepresenteerde cijfers in deze rapportage van NVM en VGM NL kunnen afwijken van andere bronnen die rapporteren over de huurmarkt. Zo brengen ook partijen als CBS, Pararius en MVGM cijfers over de (vrije) huurmarkt uit. Verschillen in bijvoorbeeld aantallen, gemiddelde prijzen of ontwikkelingen kunnen veroorzaakt worden door de gebruikte bronnen, de gebruikte rekenmethodiek, vraagprijs ten opzichte van transactieprijs en de verhouding van transacties naar bijvoorbeeld woningtype, regio of andere segmentatie, en door het marktsegment waarover wordt gepubliceerd. Definities Urbanisatiegraad/Stedelijkheid De urbanisatiegraad van een buurt wordt bepaald op basis van de adressendichtheid, waarbij de volgende indeling wordt gebruikt: Zeer sterk stedelijk: >= 2500 omgevingsadressen per km2 Sterk stedelijk: 1500 < 2500 omgevingsadressen per km2 Matig stedelijk: 1000 < 1500 omgevingsadressen per km2 Weinig stedelijk: 500 -< 1000 omgevingsadressen per km2 Niet stedelijk: < 500 omgevingsadressen per km2 Gebiedsindeling In deze rapportage wordt gewerkt met de gemeente-, wijk- en buurtindeling 2016 van het CBS. Liberalisatiegrens De liberalisatie- of vrije huursectorgrens lag in 2014 op 699,48, vanaf 2015 was deze verhoogd naar 710,68 en vanaf dit jaar (2019) is de liberalisatiegrens 720,42. Gestoffeerd/Gemeubileerd Een gestoffeerde woning is inclusief vloer(bedekking) en gordijnen, en gemeubileerde woning is inclusief meubels. Disclaimer: De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) en Vastgoedmanagement Nederland (hierna VGM NL ) behouden zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van NVM of VGM NL. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van NVM en VGM NL is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM en VGM NL aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteden, geeft NVM en VGM NL geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. NVM of VGM NL zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.