WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 1 JAARVERSLAG 28 WOONSTICHTING VOORUITGANG GRENSVERLEGGEND
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 2 2
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 3 Voorwoord Voor woningcorporaties staat de maatschappelijke opgave centraal. Maar voordat deze omschreven kan worden, is het nodig om positie te kiezen en een strategie te bepalen. Wil de corporatie zich bijvoorbeeld vooral richten op het eigen werkgebied en de wet- en regelgeving, of juist meer werken vanuit een bredere maatschappelijke visie? Vooruitgang heeft, na consultatie van haar stakeholders, duidelijk gekozen om haar opgave vanuit deze brede maatschappelijke visie te omschrijven. De invulling daarvan vereist maatschappelijk ondernemen, een instelling die tussen de oren van de hele organisatie moet zitten. Daar werkten wij hard aan in 28. Wij verlegden onze grenzen met professionalisering en verzakelijking van de bedrijfsvoering. Dat is het fundament waarop wij konden bouwen aan een breder en gedifferentieerder pakket aan woondiensten en keuzemogelijkheden voor een grotere groep klanten. De introductie van een sturende begroting met voor de gehele organisatie toetsbare prestatie-indicatoren, was een enorme stap naar een moderne bedrijfsvoering. Nieuwe automatiseringssystemen en communicatiemogelijkheden openden nieuwe wegen voor de interne en externe klant. Ook ons nieuwe en uitgebreide serviceabonnement vergroot de mogelijkheden voor de klanten. De afspraken die wij maakten met de lokale overheid moeten duidelijkheid geven over de wederzijds te leveren prestaties. Bijna letterlijk grensverleggend was de statutenwijziging, waardoor wij nu ook in de Haarlemmermeer en Zuid Kennemerland actief kunnen zijn. Ik dank alle medewerkers voor de geleverde inzet en het uithoudingsvermogen dat van hen gevraagd werd om te doen wat gedaan moest worden voor Vooruitgang en voor de volkshuisvesting. S.M. Schrader Directeur/bestuurder Woonstichting Vooruitgang 3
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 4 Inhoudsopgave 1. WOONSTICHTING VOORUITGANG: GRENSVERLEGGEND pagina 7 1.1 Inleiding 1.2 Een regionale speler 1.3 Visie en missie 1.4 Strategie 2. VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES pagina 11 2.1 Werken aan het wonen 2.2 Situatie op de woningmarkt: schaarste en druk 2.3 Regionale afspraken 2.4 Woningbezit 2.4.1 Kenmerken va het bezit 2.4.2 Kwaliteit van het bezit 2.4.3 Aan- en verkoop van (verspreid) bezit 2.4.4 Nieuwbouw 2.4.5 Vervangende nieuwbouw 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw 2.4.7 Acquisitie van nieuwe projecten 2.4.8 Acquisitie van grond 2.4.9 Onderhoud van woningen 2.5 Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen 2.5.1 Ouderen 2.5.2 Gehandicapten 2.5.3 Asielzoekers en statushouders 2.5.4 Wonen met zorg en welzijn 2.6 Het huisvesten van de primaire doelgroep 2.6.1 Woonzicht.nl 2.6.2 Verhuringen in 28 2.6.3 Onrechtmatige bewoning 2.6.4 Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen 2.7 Leefbaarheid en woonomgeving 2.7.1 Inleiding 2.7.2 Activiteiten 3. HUURBELEID 28 pagina 23 3.1 De inkomsten van de corporatie 3.2 Huurbeleid in algemene zin 3.3 Huurverhoging 28 3.4 Huurtoeslag 3.5 Leegstand 4
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 5 4. SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES pagina 24 4.1 Inleiding 4.2 De partijen in het veld 4.3 Samenwerking met belanghebbenden in 28 4.3.1 Samenwerking met de klant 4.3.2 Overleg met SBS 4.3.3 Klachten 4.3.3.1 Klachtencommissie Wonen 4.3.3.2 Huurcommissie 4.3.3.3 Commissie van Bezwaar en Beroep 4.3.4 Overleg met gemeenten 4.3.5 Overleg met het ministerie van VROM 4.4 Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren 5. DE ORGANISATIE pagina 27 5.1 Een slagvaardige organisatie 5.2 Bestuur 5.3 Raad van Commissarissen 5.4 Organisatie en organisatiestructuur 5.4.1 Arbeidsomstandigheden 5.4.2 Automatisering 5.4.3 Organisatieontwikkeling 5.4.4 Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen 5.4.5 Tijdelijke ondersteuning 5.5 Verbindingen Vooruitgang 5.6 Governance 5.7 Informatie en communicatie 6. FINANCIËN pagina 32 6.1 Het jaarresultaat 6.1.1 Algemeen 6.1.2 De balans 6.1.3 De winst- en verliesrekening 6.1.4 De bedrijfswaarde/actuele waarde 6.1.5 Borging 6.2 Meerjarenprognoses 6.2.1 Resultaatprognoses 6.2.2 Kasstroomoverzicht 6.2.3 Vermogenspositie 6.2.4 Interest coverage ratio 6.2.5 Beleggingen en treasury 6.2.6 Investeringsbeleid 5
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 6 6.3 Vennootschapsbelasting 6.3.1 VSO en VPB 6.3.2 Belastinglatenties 6.4 Consolidatie 6.5 Risicomonitor 7. JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN pagina 39 7.1 Algemeen 7.1.2 Samenstelling Raad van Commissarissen 7.2 Ontwikkelingen 28 7.3 De activiteiten in 28 7.3.1 Evaluatie RvC en bestuur 7.3.2 Werving en selectie 7.3.3 Herbenoemingen 7.4 Onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen 7.5 Deskundigheid 7.6 Honorering 7.7 Oordeel over 28 8. JAARREKENING pagina 46 8.1 Verklaringen Bestuur en Raad van Commissarissen Bijlagen Jaarrekening 28 Woonstichting Vooruitgang Accountantsverklaring 6
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 7 1. WOONSTICHTING VOORUITGANG: GRENSVERLEGGEND 1.1 Inleiding Grenzen verleggen en zichtbaar maken, dat was kenmerkend voor de activiteiten van Vooruitgang in 28. Niet alleen de toestemming van VROM om ook in de gemeenten Haarlemmermeer en Bennebroek actief te mogen zijn, is daar een voorbeeld van. Dat geldt ook voor de nieuwe ontwikkelingen in de samenwerking met derden, die onder andere leidt tot het realiseren van welzijns- en zorgvoorzieningen, zoals 24-uurs opvang en een kinderdagverblijf en tot de aankoop van een complex zorgwoningen. En wij vertaalden voor het eerst de jaarlijkse interne prestatieafspraken per afdeling naar de individuele medewerker. Ook hier willen wij grenzen verleggen en resultaten zichtbaar maken. Soms helpen landelijke ontwikkelingen daarbij, soms, zoals bij de in 28 ontstane kredietcrisis, werken zij belemmerend. Vooruitgang heeft gekeken naar de eventuele noodzaak van een fasering in de gewenste ontwikkelingen. Vooralsnog zien wij daarvoor geen reden. Conclusie: Vooruitgang heeft zich in 28 verder kunnen onderscheiden als een sociaal maatschappelijke onderneming: de inzet voor leefbaarheid is verder vergroot. Vooruitgang is steeds zichtbaarder aanwezig in de gebieden waar woningen en ander onroerend goed staat. Ondanks de hectiek op landelijk niveau en de economische recessie heeft Vooruitgang in 28 door grondaankopen zijn positie op de toekomstige woningmarkt verder kunnen verstevigen en uitbouwen. Op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs heeft Vooruitgang stappen gezet waarmee de visie midden in de samenleving met daden wordt ondersteund. Op het gebied van de nieuwbouw van woningen ervaart Vooruitgang nog te veel regelgeving, procedures, inspraakcircuits en te langzame besluitvormingen bij overheden waardoor bouwprojecten jaren later starten dan gewenst. Alleen door een betere samenwerking van parijen die echt iets willen bereiken kan dit doorbroken worden. Vooruitgang is graag één van die partijen. Landelijke ontwikkelingen In de landelijke politiek stond het jaar 28 in het teken van de 4 prachtwijken van voormalig minister Vogelaar, de integrale vennootschapsbelasting en de discussie over de opgelegde heffing van 75 miljoen euro op jaarbasis voor de sector. In de media was vooral aandacht voor de interne organisatie van Aedes en de gespannen sfeer tussen de corporaties en de overheid. Met de invoering van de integrale vennootschapsbelasting geeft de overheid aan dat de toegelaten instellingen eigenlijk gewone ondernemingen zijn. Door de voorgenomen heffingen laat zij tegelijk zien dat zij grote invloed op de sector wil blijven houden. Het zogenaamde level playingfield voor private ondernemingen en toegelaten instellingen komt hiermee onder spanning te staan. Het Rijk deed een dringend beroep op de sector om zich financieel solidair met de corporaties uit de 4 probleemwijken op te stellen. Sectorbreed was er veel weerstand tegen deze voorgenomen maatregel. De maatregel treft alle corporaties zonder dat er sprake is van een beoordeling van de plaatselijke omstandigheden. En ook al is het geld vrij te maken, dan nog is het niet vanzelfsprekend dat het ongeclausuleerd wordt overgemaakt. Eerst zal je toch moeten constateren of er sprake is van een specifiek probleem dat nog niet door de betrokken corporaties wordt aangepakt. Ook moet worden onderzocht of de plaatselijke corporatie echt niet bij machte is om hiervan de financiële consequenties te dragen en dat er financiële bijstand van buiten noodzakelijk is. Tenslotte komt de vorm, een investering of een schenking dan aan de orde. Vooruitgang is er, wanneer er aantoonbare taken blijven liggen, een voorstander van om dan vooral voor het model te kiezen waarbij uitgegaan wordt van een investering met vastgoedwaardecreatie bij de in nood verkerende collega-corporatie. Over de genoemde punten heerst nog teveel onduidelijkheid en blijkt dit voer voor discussie te zijn. Hierdoor ontstaat er een beeld van een afwijzende en op haar geld zittende sector. Het is ook zeer de vraag of de grootstedelijke corporaties hun taken om financiële redenen niet kunnen uitvoeren. Een overdaad aan regelgeving en een te stroperige samenwerking met de lokale overheid zijn ondermeer zaken die snelheid en voortvarendheid in de weg lijken te staan. Een collegiale financiële handreiking lijkt hier niet de remedie voor. Het is ook nog niet aangetoond dat de corporaties in de aandachtswijken echt niet bij machte zijn om eigen middelen 7
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 8 vrij te maken of coalitiepartners te vinden. Tenslotte moeten wij ons ook afvragen of de corporaties op het (verstedelijkte) platteland op termijn niet zelf worden geconfronteerd met grote maatschappelijke vraagstukken waarbij juist de lokale (financiële) inzet gevraagd wordt. Het (verstedelijkte) platteland wordt op korte termijn geconfronteerd met ontgroening en vergrijzing, met een steeds meer uitgekleed voorzieningenniveau, zoals scholen, gezondheidszorg, bibliotheken en basis winkelvoorzieningen, die zonder extra hulp waarschijnlijk niet overeind kunnen blijven. Juist hier kunnen toegelaten instellingen die in Nederland zo goed zijn georganiseerd met een verdere verbreding van hun taakveld wellicht goed werk verrichten. Vertraging nieuwbouwproductie De woningbouw in het gebied Holland Rijnland raakt verder achterop. De tijd tussen het ontwikkelen van nieuwe plannen en het opleveren van woningen wordt steeds langer. Het proces wordt steeds ingewikkelder en vraagt steeds meer beslismomenten van bestuurders, soms van verschillende niveaus: landelijk, provinciaal en lokaal. Het afstemmen van al de wensen van die bestuurslagen brengt tot op dit moment nog geen versnelling in de processen. Een ander aspect is dat woningcorporaties zich vanuit strategische overwegingen meer bezig moeten houden met het verkrijgen van posities bij toekomstige bouwlocaties, om hun doelstellingen, verwoord in het BBSH, waar te kunnen blijven maken. Een integrale wijkbenadering waarin de corporaties taken op het gebied van wonen, werken, welzijn, zorg en onderwijs hebben, moet leiden tot duurzame leefmilieus. Corporaties zijn hierbij niet alleen afnemers maar veel meer mede-ontwerpers met een visie op het beheer in brede zin op de langere termijn. Woonstichting Vooruitgang heeft in 27 met de gemeente Teylingen een woonvisie gemaakt die als basis diende voor het maken van meer concrete prestatie-afspraken. Daarin is ook ruimte gevonden voor het maken van meer structurele lange termijnafspraken. De evaluatie van de afspraken moet duidelijkheid geven over de mate waarin wij als partners in staat zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke taken. Schaalvergroting en code Landelijk woedt de discussie over de gevolgen van de schaalvergroting binnen onze branche. Vooral politiek wordt steeds meer het nut in twijfel getrokken bij de omvang van de corporaties die soms 5. - 8. verhuureenheden beheren. Wij zien, in de context van de kerkdorpenstructuur op het verstedelijkt platteland, vooral de afstand van de organisatie tot de klant als een nadeel. Het nut en de noodzaak om in de Duin- en Bollenstreek tot dergelijke schaalvergroting te komen zien wij niet. Wij vinden wel dat corporaties met 7. - 9. verhuureenheden een goed schaalniveau hebben, waarbij de huurders nog worden gekend en voor de huurders er nog voldoende keus is tussen de verschillende aanbieders. Een kleine opschaling voor Woonstichting Vooruitgang geeft als voordelen elkaars deskundigheden te gebruiken, in de Back Office efficiënter te kunnen werken en minder kwetsbaar te zijn bij uitval van medewerkers. In 28 vervolgde Vooruitgang met collega-corporaties verkennende gesprekken over intensievere samenwerking. Niet-vrijblijvende samenwerking tot aan fusie is daarbij geen doel op zich maar een middel om tot een efficiëntere organisatie te komen. In 29 worden deze gesprekken afgerond met besluitvorming. Productdifferentiatie en het aangaan van strategische allianties met collega-corporaties en marktpartijen buiten de sector, neemt een hoge vlucht. Deze ontwikkeling is, door de noodzaak risico s te spreiden, niet meer te stoppen. Woonstichting Vooruitgang pleit ervoor naast een verder terugtredende overheid in financiële zin, ruimte te laten voor een ondernemende corporatiesector. Daarnaast doen zich op corporatieniveau ook onverwachte ontwikkelingen voor op het gebied van concurrentieverhoudingen en de manier van zakelijke omgang. Wij keuren uitwassen af. Wellicht dat handhaving van de bedrijfstakcode, hier meer helderheid in zal geven. 8 Kredietcrisis In oktober 28 werden wij geconfronteerd met de kredietcrisis. Aanvankelijk begonnen in Amerika nam deze ook voor ons land steeds dreigender vormen aan. De crisis raakt de gehele economie en ook de woningcorporaties hebben dagelijks met de gevolgen te maken. Dit manifesteert zich in zijn algemeenheid op de volgende onderdelen van de bedrijfsvoering: Verkopen bestaand bezit stagneren en marktwaarden nemen af Verkopen binnen nieuwbouwprojecten liggen voor een deel op een lager niveau dan gepland, projecten worden (tijdelijk) via verhuur aangeboden, rendementen op investeringen dalen.
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 9 Leveranciers en samenwerkingspartners blijken minder solide dan voorheen, marktpartijen kunnen niet langer voldoen aan hun financiële en leveringsverplichtingen. Financiële instellingen blijken minder bereid om tot financiering over te gaan, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risico-opslagen in rekening. Er is een gebrek aan consumentenvertrouwen. De kredietcrisis heeft op Vooruitgang vooralsnog de volgende uitwerking: In de begroting 29 zijn prognoses opgenomen voor de komende jaren. De kasstroomprognose is gebaseerd op de nu bekende nieuwbouwprojecten, inclusief de verkoop van nieuwbouwwoningen. Daar veranderingen van de marktsituatie gevolgen kunnen hebben voor de kasstroomprognose is besloten een financiële commissie in te stellen. Hierin is de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd met twee leden. In 29 zal de verkoop van de 4 Urban Villa s als onderdeel van het plan SassemBourg van start gaan. Dit zijn appartementen met een koopprijs van rond de 3.,-. Voordat daadwerkelijk met de bouw gestart kan worden, zal maximaal inzicht in de markt verkregen moeten worden, bijvoorbeeld door voorinschrijving. Het nieuwbouwplan SassemBourg bestaat uit koopwoningen, huurwoningen en een zorgcentrum met commerciële verhuur en niet-commerciële verhuur. Voor woningen met een stichtingskostenniveau onder de 2.,- kan de financiering met borging door het WSW afgesloten worden. Ook voor de onderdelen die betrekking hebben op de niet-commerciële verhuur zal financiering met borging mogelijk zijn. Voor de onderdelen dure huurwoningen en commerciële verhuur zal naar alternatieve financiering gekeken moeten worden. Per jaar staat de verkoop van vijf woningen uit het bestaande bezit gepland. De verwachting is dat deze verkoop jaarlijks gehaald wordt. De rente is aan schommelingen onderhevig. Momenteel ligt de basisrente laag, echter door de hoge opslag die banken in rekening brengen blijft de rente ongeveer op hetzelfde niveau. Daarnaast hebben de banken voorwaarden bijgesteld. Vanuit de treasurycommissie wordt de rente-ontwikkeling nauwkeurig in de gaten gehouden. De teruglopende economie zal gevolgen hebben voor de werkgelegenheid. Een toename van de werkloosheid zal ook zijn invloed hebben op de omvang van de huurachterstanden. Daarnaast zal de vraag naar (goedkopere) huurwoningen weer toenemen. Hoelang de gevolgen van de kredietcrisis nog merkbaar zijn, is niet te voorspellen. 1.2 Een regionale speler In 28 heeft Vooruitgang een nieuw meerjarenbeleidplan Midden in de samenleving vastgesteld. Hierin is aangegeven dat Vooruitgang de stap van lokale speler naar regionale woningcorporatie wil zetten. In 28 ontvingen wij van het Ministerie van VROM het bericht dat wij ook in de gemeenten Haarlemmermeer en Bennebroek werkzaam mogen zijn. Regionale ontwikkelingen De bouwbehoefte in de regio is groot. Vooruitgang had de intentie in 28 met de uitvoering van nieuwbouwplannen, onder andere Urban Villa s,te beginnen, maar bezwaren en procedures belemmerden de start. De bemoeienis van aanjaagteams van VROM en WVS, en ook het bezoek van de minister aan de regio, hebben geen aanwijsbare verandering in het vastzittende proces teweeg kunnen brengen. Ook door ons ingebrachte ideeën en suggesties werden niet gehoord of beantwoord. Veel energie is door Vooruitgang en collega-corporaties gestoken in het ontwerpen van een bovenlokaal kader voor prestatie-afspraken. De bedoeling is dat zowel corporaties als gemeenten hun lokale afspraken afstemmen met de regionaal gemaakte afspraken. Wij vinden dat de volkshuisvestelijke vraagstukken in de regio meer daadkracht vereisen van de corporaties en de gemeenten. 9
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 1 1.3 Visie en missie Vooruitgang is een maatschappelijk ondernemer die vanuit haar sociale betrokkenheid werkt aan een duurzame en leefbare samenleving door het in de regio ontwikkelen en aanbieden van aan wonen en woonomgeving gerelateerde producten en diensten. Het ondernemingsplan 28-212 Midden in de samenleving bevat een groot aantal concrete maatregelen, uiteraard gebaseerd op de geformuleerde visie en missie. Per afdeling is aangeven welke stappen gezet moeten worden om in 212 ook daadwerkelijk te kunnen zeggen: het ondernemingsplan is uitgevoerd zoals het bedoeld was. De maatregelen, 13 stuks voor de gehele organisatie zijn voorzien van een planning. In 28 moesten 42 maatregelen gereed zijn. Na vaststelling van het ondernemingsplan in de vergadering van de Raad van Commissarissen in mei 28, is met de uitvoering gestart. Ultimo 28 zijn er 22 (55%) maatregelen gereed terwijl er aan 1 (25%) gewerkt wordt. Met 8 (2%) maatregelen moest nog worden begonnen. 1.4 Strategie In het ondernemingsplan zijn de volgende strategische doelen geformuleerd: -In 212 staat Vooruitgang bekend als een sociaal betrokken, innovatieve en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Wij organiseren actief oplossingen voor een leefbare, duurzame samenleving. Duurzaamheid is een leidend principe bij onze beslissingen en in ons handelen. -In 212 is Vooruitgang een sterke speler in de regio, met een duidelijke lokale herkenbaarheid. Wij streven naar verregaande samenwerking met partners uit diverse sectoren om dit te bereiken. Voor de gemeente(n) zijn wij de natuurlijke partner voor het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en integrale gebiedsontwikkeling. -In 212 is Vooruitgang een professionele, voor haar taken toegeruste organisatie waar medewerkers voldoende mogelijkheden krijgen om hun werk, kwalitatief en kwantitatief, met plezier en trots te kunnen verrichten. Vooruitgang acht de inbreng en vraag van de afnemers van dusdanig belang dat onze organisatie verder wordt ontwikkeld tot een vraaggestuurde organisatie. 1
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 11 2. VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES Conclusies Vooruitgang heeft in 28 grote inspanningen verricht om de huisvesting van doelgroepen te verbeteren. Door strategische aankopen van gronden en onroerend goed heeft Vooruitgang de basis versterkt om toekomstige woningbouw en aanpalende zorg, welzijn- en onderwijsvoorzieningen te gaan realiseren. Op het gebied van investeringen heeft Vooruitgang zijn verantwoordelijkheid genomen. Meerdere keren zijn er tekorten op projecten gefinancierd vanuit het eigen vermogen, maar ook hier is een grens aan wat kan en wat het rijk toelaat. Vooruitgang zoekt de grenzen op en werkt regelmatig grensverleggend om haar rol in het sociaal maatschappelijk veld stevig te kunnen uitvoeren. De resultaten vallen ondanks dat alles nog tegen. De samenwerking met overheid en marktpartijen hebben nog tot onvoldoende resultaat geleid. Ook het maken van afspraken zoals in de zogenaamde prestatieafspraken blijken geen garantie dat de samenwerking ook echt leidt tot nieuwe woningen voor al die woningzoekenden die ook in deze crisistijd nog blijken te zoeken. 2.1 Werken aan wonen: de kaders Vooruitgang is actief in een geliefd woningmarktgebied. Enerzijds door de ruimte om te wonen en te recreëren, anderzijds door de nabijheid van werkgelegenheid in de grootstedelijke agglomeratie. Daardoor overtreft de vraag naar woningen al jarenlang het aanbod. Wij proberen door investeringen in met name nieuwbouw zo goed mogelijk een bijdrage te leveren aan de oplossingen van dit belangrijke maatschappelijke vraagstuk. Daarnaast hebben onze inspanningen op volkshuisvestingsgebied betrekking op het handhaven en/of verbeteren van de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad, op een goede verdeling van de beschikbare woningen en op zaken als leefbaarheid en woonomgeving. Het ondernemingsplan formuleert voor de komende jaren een integraal beleid op ondernemingsniveau. Hiermee zijn uiteenlopende beleidsvelden op elkaar afgestemd, zoals het strategisch voorraadbeheer, nieuwbouw, huurbeleid en investeringsniveaus. Vooruitgang kiest daarbij voor het bedienen van verschillende doelgroepen. Doelstellingen zijn: a. De primaire doelgroep blijft centraal staan b. Integrale benadering bij het ontwerp van buurten, wijken en zones c. Verbreding van het dienstenpakket d. Differentiatie op wijkniveau e. Continuïteit in financieel beleid In 28 hebben de woningcorporaties Vooruitgang, Trias Woondiensten en Woningstichting Warmunda samen met de gemeente Teylingen een nieuwe Woonvisie voor 28-22 opgesteld en vastgesteld. Deze vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Ons strategisch voorraadbeheerplan passen wij hierop aan. 2.2 Situatie op de woningmarkt De druk op de woningmarkt in Teylingen is nog steeds groot. Eigenlijk geldt dit voor de gehele regio Holland-Rijnland. Dit wordt niet alleen veroorzaakt doordat wij in een aantrekkelijk woongebied opereren, ook is het percentage sociale huurwoningen relatief laag, namelijk 24% van de woningvoorraad. Vooral jonge starters hebben daardoor moeite een geschikte woning te vinden. Dat geldt evenzeer voor jonge gezinnen (tot een middeninkomen). De bevolking vergrijst met name in Sassenheim waar het grootste deel van onze woningen staat. Bij de doelgroep senioren neemt de vraag naar wonen met zorg en welzijn toe. Door de extramuralisering van zorginstellingen wordt deze druk verder verhoogd. 2.3 Regionale afspraken Er moet veel in onze regio worden gebouwd. De regio Holland Rijnland heeft een dwingende bouwopgave van het Rijk c.q. de provincie Zuid-Holland opgekregen: vóór 22 moeten ruim 33. woningen worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 9.9 in de sociale sector. Vertaald naar Teylingen betekent deze opgave de bouw van circa 2.6 woningen, waarvan 3% in het sociale segment. In 28 maakten Vooruitgang en twee andere corporaties werkzaam in de gemeente Teylingen hierover prestatieafspraken met de gemeente. 11
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 12 2.4 Woningbezit Het woningbezit nam in 28 toe van 226 naar 287 woningen. Begin boekjaar Verkoop bestaand bezit Sloop Aankoop Nieuwbouw Omzetting/correctie Einde boekjaar Woningen 2.26-8 - 27 61 53-18 2.87 Garages 144 14 158 Overige ruimten 6 5 18 29 2.4.1 Kenmerken van het bezit Vooruitgang heeft een hoog percentage woningen voor de doelgroep bereikbaar (8%). De percentages eengezinswoningen (62%), etagewoningen zonder lift (7%) en hoogbouw boven vier woonlagen (18%) nemen licht af te gunste van de etagewoningen t/m vier woonlagen met lift (13%). De kwaliteit van de voorraad neemt toe, door een stevige stijging van het aantal woningen met relatief veel punten volgens het woningwaarderingsysteem. Bijlage 1 geeft het overzicht van de kenmerken van het bezit. 2.4.2 De kwaliteit van de voorraad De veranderende samenleving vraagt deels om andere woningen dan wij hebben wat betreft type en kwaliteit. Dat betekent dat Vooruitgang in 28 ingezet heeft op kwaliteitsverhoging die meer aansluit op de woningbehoefte van nu. In het strategisch voorraadbeheerplan staan de uitgangspunten per marktcomplex. Het toewijzing-, huur- en huurtoeslagbeleid, en ook het dagelijks en planmatig onderhoud differentiëren wij naar deze marktcomplexen. Ook de acceptatie van zelf aangebrachte voorzieningen en het verzoek om verbeteringen toetsen wij aan deze uitgangspunten. Deze differentiatie wordt in het dagelijks onderhoud wat meer geconcretiseerd door de woningportefeuille te verdelen in vier kwaliteitsniveaus met bijbehorende prijssegmenten, te weten: - basiskwaliteit tot 343,= - plussegment 343,= - 527,= - topsegment 527,= - 631,= - vrije sector boven 631,= De tendens is dat het plussegment zich naar de bovengrens beweegt wanneer de consument meer keuzevrijheid krijgt voor comfortverbeteringen. Sommige woningen kunnen zo door de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag van 631,= heen schieten. Deze woningen zouden dan verloren gaan voor onze primaire doelgroep. Dat kan een reden zijn om bepaalde investeringen niet toe te staan. 2.4.3 Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Verkoop vindt plaats vanuit de vastgestelde verkoopselectie. In 28 werden acht woningen verkocht, drie meer dan gepland. De verkoopprijs van de woningen lag in alle gevallen dicht bij de taxatiewaarde. De animo bij zittende huurders om hun woning te kopen blijft heel laag. De leegkomende woningen uit de verkoopselectie werden als eerste aangeboden aan belangstellende huurders van Vooruitgang. Dit leverde in de praktijk nauwelijks resultaat op. Ook de zogenaamde MGE-constructie sloeg niet aan. Hierbij krijgen kopers korting op de koopprijs in ruil voor de plicht de woning in de toekomst aan Vooruitgang terug te verkopen en het verkoopresultaat te delen. Toch besloten wij, na overleg met onze collega-corporaties in de gemeente, om de komende jaren 5 woningen in een MGE constructie beschikbaar te stellen. Dit is vastgelegd in de prestatieafspraken. Wat betreft aankoop proberen wij kleine binnenstedelijke locaties en gronden te verwerven. 12
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 13 Het liefst vanaf het eerste begin met partners die mede invulling kunnen geven aan een locatie. Goed voorbeeld hiervan is de locatie aan de Jacoba van Beierenweg in Voorhout (beter bekend als de locatie Van der Hulst). 2.4.4 Nieuwbouw Voor het kwaliteitsbeleid, zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouw, is vooral wat de markt aangeeft bepalend. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders niet meer bereikbaar zijn. Dit legt een enorme druk op de huurwoningenmarkt. Bovendien groeit de vraag naar kwalitatief betere (sociale)huurwoningen. Een antwoord op deze marktontwikkelingen zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden gevonden. Vooruitgang streeft actief naar uitbreiding van haar woningbezit in de gemeente Teylingen maar ook in de regio. In 28 had Vooruitgang één project in aanbouw in de Oranjebuurt in Sassenheim. Er zijn veel projecten in ontwikkeling. Stagnatie in deze projecten zijn vooral van procedurele aard. De nadruk bij nieuwbouw ligt al jaren op de bouw van woningen voor het middensegment en specifieke seniorenwoningen in woonservicezones. 2.4.5 Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling De her- en nieuwbouw in de Oranjebuurt (totaal 241 woningen) vordert gestaag. In 28 werden 59 woningen opgeleverd. Fase twee wordt in 29 opgeleverd. In 28 is Vooruitgang gestart met het overleg met de bewoners van de A. Verkleystraat en omgeving. Dit complex zal over enige jaren grootschalig worden aangepakt. Het gaat om portiek- en etagewoningen uit de vijftiger jaren die niet meer voldoen aan de vraag. De komende jaren zullen alle mogelijke varianten in nauw overleg met de bewoners worden uitgewerkt. Sloop/nieuwbouw wordt hierbij niet uitgesloten. 13
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 14 Vooruitgang heeft in 28 ook onderzocht of vrijkomende grote gebouwen verworven kunnen worden om via hergebruik de huisvestingsmogelijkheden van woningzoekenden te vergroten. De verwachting is dat dit beleid in 29 zal leiden tot een concreet project. 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling De voor Teylingen zo belangrijke woon/zorg projecten SassemBourg en Liduina hebben ondanks grote inspanningen van Vooruitgang en haar partner ActiVite en het aanjaagteam van WVS wederom grote vertraging opgelopen. Lange behandel perioden, combinaties met op te stellen ontwerp bestemmingsplannen, inspraakprocedures, politieke discussies en besluitvorming hebben veel tijd en hiermee ook ontwikkelkosten met zich meegebracht. Vinexlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord Vooruitgang en Trias Woondiensten overleggen gezamenlijk met de gemeente Teylingen over de verdere invulling van de taakstelling in de Vinexlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord (samen goed voor circa. 2. woningen in de markt- en sociale sector). Door de overeenkomst tussen de gemeente en projectontwikkelaar Heijmans heeft Vooruitgang weinig ruimte voor een inbreng gekregen. Vooruitgang verwacht, samen met Trias, door een grotere betrokkenheid en daardoor een intensievere samenwerking met de gemeente Teylingen, mede sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling voor deze voor de regio belangrijke Vinexlocatie. De corporatie wil inzet leveren om de voortgang van de ontwikkeling van de plannen te versnellen. De gemeente die nu geconfronteerd wordt met een groot financieel tekort overlegt met onder andere Vooruitgang en Trias Woondiensten en wordt ondertussen gesteund door een aanjaagteam van het Ministerie van VROM. Helaas heeft ook de inzet van het aanjaagteam van VROM en de betrokkenheid van de provincie niet geleid tot een situatie waarbij de impasse tussen Heijmans en de gemeente Teylingen doorbroken is. Vooruitgang is na alle inspanningen van mening dat gekozen moet worden voor onorthodoxe oplossingen. Het aanwijzen door Provincie en Rijk van andere ontwikkelgebieden in het licht van de toekomstvisie van Teylingen is volgens Vooruitgang zeker een optie. Overzicht projecten in voorbereiding Project SassemBourg Deelplan Langeveld Hooghkamer en Noord Urban Villa s Liduina Grond P. Rotteveel Plaats Sassenheim Sassenheim Voorhout Sassenheim Warmond Voorhout 14
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 15 Het programma waar Vooruitgang in 28 concreet aan heeft gewerkt, en dat in 29 en later in uitvoering komt: Oranjebuurt, Sassenheim 8 zorgwoningen+ 241 woningen SassemBourg, Sassenheim zorgvoorzieningen+ 14 woningen Liduina, Warmond zorgvoorzieningen + 86 woningen Hooghkamer 12 woningen Complex 17, A. Verkleystraat e.o. 73 woningen zorgvoorzieningen + 624 woningen Omgerekend naar investeringen is de ambitie over 28-212 voor deze woningen en zorg- en andere voorzieningen te vertalen naar een investering van 14..,-. Ondanks grote inspanningen maakt Vooruitgang zich zorgen over de behandeling van de projecten in verband met discussie over de ruimtelijke ordening. 2.4.7 Acquisitie van nieuwe projecten De gebiedsontwikkeling in de Haarlemmermeer heeft in 28 een belangrijk vervolg gekregen. De grondposities van Vooruitgang werden in een samenwerkingsverband ondergebracht en de afspraken werden contractueel geformaliseerd. In het kader van de gebiedsontwikkeling in de WestFlank hebben de Gemeente Haarlemmermeer, de Provincie Noord-Holland en het Rijk een Bestuursovereenkomst bereikt, waarna ultimo 28 voor de volgende fase in deze ontwikkeling een nieuwe projectgroep is gestart. In 29 moet dat leiden tot het opstellen van een Programma van Eisen en een Structuurvisie op het gebied. Vooruitgang neemt volop deel aan deze voorbereiding. Naar verwachting zal medio 29 duidelijk worden wat de kansen voor woningbouw zijn op de ingenomen posities. Stationslocatie Teylingen/Noordwijkerhout Dat het Vooruitgang bij haar inspanningen niet alleen gaat om woningen mag blijken uit het feit dat zij actief haar visie over de ontsluiting van toekomstige woonwijken van Teylingen 15
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 16 maar ook de ontsluiting van aanpalende gemeenten actief uitdraagt. In dit verband heeft zij haar visie over een mogelijke stationslocatie aan de lokale, provinciale overheid doorgegeven en de daarbij behorende grondpositie onder contract genomen. In 28 is het draagvlak voor deze visie verder gegroeid en zal naar verwachting in 29 tot concrete plannen leiden. 2.4.8 Acquisitie van grond Als er een locatie of grond te koop is waarvan Vooruitgang de indruk heeft dat er een, binnen ons beleid, zinvolle invulling mogelijk is, dan maakt het niet uit of er direct een partner voor handen is of niet. Uiteraard moeten de verwervingen worden afgemeten aan de financiële mogelijkheden en risico s. Hoofdzaak is dat er een volkshuisvestelijke meerwaarde is of meerwaarde voor het algemeen maatschappelijk belang. In 26 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang en in het kader van risicospreiding van de aan te kopen gronden wordt er samengewerkt met andere marktpartijen. In het beleidskader is ook een onderscheid gemaakt tussen locaties in het primaire en locaties in het secundaire werkgebied volgens onderstaande indeling: Primair werkgebied Teylingen, Noordwijk en Noordwijkerhout Duin- en Bollenstreek Noord Duin- en Bollenstreek Zuid Overig Holland Rijnland Haarlemmermeer Westflank Secundair werkgebied Overig Noordvleugel Daarnaast wordt de ontwikkelpotentie van de grondaankopen beoordeeld op de punten bestemming, toekomstvisie Rijk en Provincie, infrastructuur en Schiphol. In 28 is een perceel grond in Beinsdorp aangekocht. De volgende percelen zijn in bezit: Project Grondaankoop 16. m 2 Diverse gronden Jac. Van Beierenweg Diverse gronden Turfspoor Grond Van Vliet Diverse gronden Stichting Raamwerk locatie Vredesteyn Plaats Lisse Voorhout Lisserbroek Voorhout Beinsdorp Sassenheim 2.4.9 Onderhoud van woningen Door een uitgekiend onderhoudsbeleid houdt Vooruitgang de woningvoorraad technisch op orde, terwijl de kwaliteit van de woningen tegelijk meegroeit met de veranderende kwaliteitseisen van de bewoners. Een belangrijk meegroei-instrument is het dynamisch mutatieonderhoud, dat wil zeggen kwaliteitsverbetering of noodzakelijke markttechnische aanpassingen van het inbouwpakket, doorgaans bij mutatie maar ook bij zittende huurders indien zij daarom vragen. Hierbij spelen wij in op specifieke wensen van klanten binnen de randvoorwaarden van het strategisch voorraadbeheer. Het inzetten van de zogenaamde trouwe huurders korting werkt hier in positieve zin aan mee. In 28 was het aanbieden van keukens met trouwe huurderkorting wederom een succes. Huurders krijgen per jaar dat zij in de woning wonen 2% korting (tot 5%) op het meerwerk van de investering. In 28 is dit principe ook als proef toegepast op andere onderdelen van de woning, vooral badkamers. Hoewel technisch nog in redelijke staat is er regelmatig de wens om tegelwerk en dergelijke na twintig jaar of langer te vervangen. Ook hier blijkt dat huurders zeer geïnteresseerd zijn in mogelijkheden tot verbete- 16
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 17 ring van hun individuele woning en daar ook een redelijk bedrag voor over hebben. Het beschikbare budget voor dynamisch mutatieonderhoud werd volledig benut. Tegenover ongeveer de helft van deze investeringen staat een kostendekkende huurverhoging. Vooruitgang gaf hiermee, evenals in voorgaande jaren, ook in 28 de voorkeur aan het dynamisch mutatieonderhoud boven een grootschalige complexgewijze aanpak. Met de komst van de woonwinkel in het verschiet wordt deze aanpak verder uitgewerkt naar een pasklaar aanbod per woningtype. Het planmatig onderhoud concentreert zich vooral op elementen van het casco. In totaal werd in 28 voor 2.866.2 aan onderhoud besteed. Overzicht onderhoudsuitgaven Onderhoud algemeen - Klachtenonderhoud 399.1,- - Mutatieonderhoud 234.7,- - Dynamisch mutatieonderhoud 22.1,- - Bestrijding vandalisme 4.7,- Onderhoud voorzieningen - Cv/ww-installaties 17.8,- - Mechanische installaties 21.7,- - Liften 83.9,- - Groenvoorziening 12.4,- - Verlichting 3.8,- - Brandmelding/beveiliging 22.8,- 858.6,- 252.4,- - Planmatig onderhoud 1.755.2,- 2.866.2,- 17
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 18 Klachtenonderhoud In 28 werd in totaal 399.1,= uitgegeven aan klachtenonderhoud. Voor dit bedrag werden 2287 reparatieverzoeken uitgevoerd (exclusief onderhoud aan de c.v.). Daarnaast werd 117.2,= aan onderhoudsuitgaven geactiveerd, vooral tengevolge van het plaatsen van cv-installaties (76 stuks) en luxe keukens (ruim 1). Met ingang van 29 is het serviceabonnement ingevoerd. Voor houders van het serviceabonnement voeren wij met ingang van 29 een deel van het huurdersonderhoud uit, zoals het verhelpen van verstoppingen en het onderhoud aan hang- en sluitwerk. De abonnementskosten bedragen voor alle woningtypen 3,95 per maand. Wij verwachten dat eind 29 ongeveer 4 huurders gebruik maken van het serviceabonnement. Onderhouds-ABC Onderhoudsklachten kunnen schriftelijk, telefonisch, mondeling en per e-mail worden gemeld. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst krijgen huurders een onderhouds-abc, waarin per onderdeel staat aangegeven of het onderhoud daarvan voor de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder komt. Eigen onderhoudsdienst Als Vooruitgang de klacht moet verhelpen, wordt daarvoor een afspraak gemaakt met de betrokken huurder. Zoveel mogelijk worden onze eigen vaklieden voor deze werkzaamheden ingezet, omdat zij in de regel flexibel inzetbaar zijn en goed op de hoogte zijn van de specifieke situatie. Huurders kunnen de gehele dag reparatieverzoeken melden. Bij het maken van afspraken wordt met de bewoner een marge van twee uur afgesproken waarbinnen de vakman zal komen. Continue wachtdienst Buiten kantoortijden hebben wij een continue wachtdienst die dringende reparatieverzoeken direct verhelpt. Voor klachten aan de centrale verwarming is een servicebedrijf 24 uur per dag bereikbaar. Huurders kunnen glasschade 24 uur per dag op een rechtstreeks nummer van een verzekeringsmaatschappij melden. Mutatieonderhoud Uitgangspunt is dat bij een mutatie een woning in goede staat moet worden opgeleverd. Het uitrustingsniveau wordt zoveel mogelijk afgestemd op de marktpositie. In de praktijk blijkt dat veel huurders allerlei aanpassingen en wijzigingen in hun woning aanbrengen. Het beleid is dat deze aanpassingen en wijzigingen door een nieuwe huurder overgenomen kunnen worden indien hij dat wenst. Daarnaast continueren wij het beleid dat bepaalde door ons geaccepteerde wijzigingen van de vertrekkende huurder worden overgenomen. Hier kan een vergoeding tegenover staan. Per woning waren de kosten in 28 gemiddeld 1.713,- (27: 1.32,- en 25: 1.62,-) terwijl 1.68,- per woning was begroot. Met name het verwijderen van asbesthoudend materiaal in de oudere woningen is (door nieuwe regelgeving) fors duurder geworden. Dynamisch onderhoud Bij het dynamisch onderhoud wordt afhankelijk van de vraag van de doelgroep en de streefhuurprijs van de woning, het kwaliteitsniveau van de woning na een mutatie bepaald. Het dynamisch onderhoud heeft betrekking op woningontwikkeling en richt zich op woontechnische kwaliteit. De opbouw van de post dynamisch onderhoud bestaat uit twee onderdelen. 1. Onderhoudsactiviteiten Werkzaamheden die voortkomen uit het systematisch onderhoudssysteem en bij een mutatie uitgevoerd kunnen worden. 2. Noodzakelijke/gewenste markttechnische aanpassingen. Ingrepen die iets toevoegen aan de standaarduitrusting van de woning om de verhuurbaarheid te vergroten. 18
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 19 De uitgaven ten laste van de exploitatie bedroegen in 28 22.1,- (in 27 was dit 111.7,=). Planmatig onderhoud De uitvoering van het planmatig onderhoud is gebaseerd op de begroting van 28 en de doorgeschoven werkzaamheden van 27. In het verslagjaar is voor de eerste keer gewerkt aan de hand van de begin van het jaar gemaakte prestatieafspraken. De begroting planmatig onderhoud is in 28 voor 85%, zijnde 2.38.5,- opgedragen, waarmee de gestelde norm van 1% nog niet is gehaald. Ten aanzien van de uitvoering is 1.755.,- gefactureerd. Daarnaast is voor 252.,- aan contractenonderhoud besteed. Dit zijn: jaarcontracten voor liften, hydrofoorinstallaties, verwarmingsinstallaties, verlichting openbare ruimten, onderhoud groenvoorzieningen, mechanische ventilatie en brandmeld- en beveiligingsinstallaties. De belangrijkste uitgevoerde planmatige werkzaamheden welke in 28 zijn uitgevoerd zijn in bijlage 3 aangegeven. Overige werkzaamheden Naast het verhuren en het onderhouden van de woningen worden ook de volgende diensten verleend: Reparatie glasbreuk is gedekt via de glasverzekering. De bewoners betalen hiervoor maandelijks een premie. Toezicht in negen complexen door drie huismeesters. Toezicht op het schoonhouden. 24-uurs wachtdienst. CV-klachten kunnen rechtstreeks gemeld worden. In een aantal complexen zijn contracten afgesloten voor het schoonhouden, de groenvoorziening, de centrale antenne-inrichting en de zusteroproep. 2.5 Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen Vooruitgang heeft doorlopend aandacht voor het wonen van mensen die extra faciliteiten of hulp nodig hebben bij het realiseren van hun woonwensen. Speciale aandacht gaat uit naar mensen met beperkingen, asielzoekers en mensen die vielen onder de zogenaamde pardonregeling. 2.5.1 Ouderen In 28 zijn 22 woningen aan 65-plussers verhuurd. Het merendeel van de woningen is toegewezen aan doorstromers, voornamelijk afkomstig uit Sassenheim. In het nieuwe woonruimteverdelingmodel is in 28 de 55-plus grens afgeschaft. Complexen kunnen wel gelabeld worden voor 65-plussers. Voor Vooruitgang zijn dat alle complexen die in het beheerplan onder het 55-plus criterium vallen. 2.5.2 Mensen met beperkingen In 28 is de eerste fase van het Jonkmanhuis in de Oranjebuurt opgeleverd, met onder andere acht zorgwoningen. Deze woningen zijn zo aangepast dat er plek is voor 24 cliënten van zorginstelling s Heeren Loo. De tweede fase, en daarmee het totale complex wordt begin 29 opgeleverd. 2.5.3 Asielzoekers en statushouders Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid jaarlijks een taakstelling met het aantal te huisvesten personen. In 28 waren dit 27 personen, waarvan er 24 door Vooruitgang zijn gehuisvest. Woonstichting Vooruitgang, Stek Wonen en Woningstichting Warmunda maakten met de gemeente Teylingen de afspraak dat zij voor de opvang van statushouders zorgen. Dit is in de 19
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 2 prestatieafspraken opgenomen. Er wordt ook intensief samengewerkt met Vluchtelingenwerk Duin- en Bollenstreek en stichting Vluchtelingenwerk Rijnade. Deze twee organisaties fungeren als intermediair tussen gemeente en statushouder en zorgen voor begeleiding. In overleg met de gemeente en de COA zoeken wij een goede match tussen beschikbare woonruimte en kandidaten. Zowel gemeente als Vooruitgang streven naar spreiding binnen de kernen en ons bezit. Categorie Statushouder Taakstelling van 1-1-8 tot 1-7-28 14 Gehuisvest 14 Taakstelling van 1-7-8 tot 31-12-28 13 Gehuisvest 1 Resteert 3 2.5.4 Wonen, zorg en welzijn In 28 voerde Vooruitgang een aantal concrete projecten uit in het kader van zorg en welzijn. In het gebouw Amadeus in Voorhout is een ruimte verhuurd aan De Speelbrug in het kader van kinderdagopvang. Acht woningen verhuurd aan statushouders conform afspraken gemeente. Extra ruimte gecreëerd voor kinderopvang via De Speelbrug op Jacoba van Beierenweg 51A. Extra ruimte voor De Speelbrug in de vorm van tijdelijke boxen op perceel Jacoba van Beierenweg 51B. Woning Hoekstraat 43 verhuurd aan Cardea Jeugdzorg. Hier is inmiddels een zogeheten Kamertrainingscentrum gevestigd, waar vier jongeren in de leeftijd tot 18 jaar, worden toegeleid naar zelfstandig wonen. 2.6 Huisvesten van de primaire doelgroep 2.6.1 Woonzicht.nl Gemeenten en woningcorporaties in Holland Rijnland werken samen bij het huisvesten van woningzoekenden. Een nieuwe verordening trad op 1 juni 26 in werking, waarna de woningcorporaties het nieuwe verdeelmodel van de regio Holland Rijnland, Woonzicht.nl, introduceerden. Woonzicht.nl staat voor het interactieve zoeksysteem waarmee alle woningcorporaties hun aanbod presenteren. In 28 is het nieuwe systeem geëvalueerd, waarbij zowel gekeken is naar de positie van starters als naar de kansen voor mensen die al langer ingeschreven staan. 2
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 21 Geconcludeerd werd dat het nieuwe systeem op zich goed werkt. Wel zijn er aanpassingen aanbevolen om de slaagkans voor jonge starters te vergroten. Toegewezen woningen In 28 was de toewijzing van de vrijkomende woningen van Vooruitgang via Woonzicht.nl als volgt: Jaar 24 25 26 27 28 Doorstromer 42 (35%) 16 (25%) 5 (38%) 47 (42%) 67 (51%) Starter 59 (49%) 43 (67%) 74 (57%) 66 (58%) 65 (49%) Vestiger 18 (16%) 5 (8%) 7 (5%) * * 119 (1 %) 64 (1 %) 131 (1 %) 113 (1%) 132 (1%) *) Binnen Woonzicht zijn vestigers geen aparte groep meer. Kandidaten van buiten de regio zijn altijd starter. Er waren in 28 elf starters van buiten de regio Holland-Rijnland. Dit is in lijn met voorgaande jaren. In 27 is de positie van de jonge starters regionaal opgepakt. Daarbij is 26 jaar als grens gesteld voor jonge starter. In 28 heeft Vooruitgang 5 jonge starters onder de 26 jaar gehuisvest (in 27 waren dat 4). Toegewezen urgenties Als gevolg van de vergroting van het werkgebied en (nog) betere voorlichting, werden na 26 meer aanvragen behandeld. Omdat de criteria gelijk bleven, leidde dit tot meer toekenningen. Een urgente kandidaat kan in de gehele regio reageren maar met name door de hoge druk in de voormalige Leidse Regio waren de toewijzingen in 27 in ons werkgebied toegenomen. Dit beeld is inmiddels gestabiliseerd. Toewijzing urgenten Teylingen over de jaren: 24 5 25 6 26 11 27 17 28 11 2.6.2 Verhuringen in 28 In 28 werden 223 woningen verhuurd; 53 door opgeleverde nieuwbouw en 17 door mutaties in de bestaande woningvoorraad. Van de 17 woningen waren er 33 tijdelijke verhuringen in verband met diverse projecten. Er zijn er 16 via Woonzicht.nl verhuurd. Aan gemeenten en diverse instanties werden 21 woningen rechtstreeks verhuurd. Tevens werden er 1 garages verhuurd. Mutaties De mutatiegraad van 6,4 % is beduidend lager dan vorig jaar (7,7%). Mede debet hieraan is de stagnatie in de oplevering in de Oranjebuurt. In bijlage 1, tabel 12 zijn de mutaties per woningtype opgenomen. 2.6.3 Onrechtmatige bewoning In dit verslagjaar was er één geval van onrechtmatige bewoning en zijn twee hennepkwekerijen ontmanteld. Vooruitgang pakt onrechtmatige bewoning actief aan, zodat meer woningen beschikbaar komen voor een eerlijke woonruimteverdeling. Bovendien grijpt onrechtmatige bewoning vaak in negatieve zin diep in op de leefbaarheid van buurten en wijken. Ook kan de veiligheid van mensen in het geding zijn, bijvoorbeeld omdat niet aan de brandveiligheidseisen wordt voldaan zoals bij onrechtmatig gebruik in verband met hennepteelt. Aan het einde van het verslagjaar is door Vooruitgang een regionaal convenant ter bestrijding van onrechtmatige bewoning getekend. 21
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 22 2.6.4 Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen Binnen Woonzicht.nl worden geen passendheidscriteria gehanteerd. Zo wordt niet getoetst op inkomen. Het loslaten van de huur- en inkomensgrenzen leidde (vooralsnog) niet tot huurders die een te dure huurwoning kiezen. Een enkele keer koos een nieuwe huurder met een inkomen boven de huurtoeslaggrenzen een woning met een goedkope huur. Dit kan een bewuste keuze zijn, maar het kan ook te maken hebben met het feit dat veel woningen van Vooruitgang een lage huur hebben en er voor woningzoekenden met een middeninkomen nauwelijks keus is. 2.7 Leefbaarheid en woonomgeving 2.7.1 Inleiding De leefbaarheid in wijken en complexen staat centraal bij alle beleidsbeslissingen van Vooruitgang. Wij willen investeren in projecten die de leefbaarheid in een buurt bevorderen. Daarbij gaat onze ambitie verder dan het ontwikkelen van geschikte en betaalbare ruimten voor bijvoorbeeld een Brede school en zorgvoorzieningen. Vooruitgang wil ook graag het initiatief nemen bij dit soort ontwikkelingen. Voor de uitvoering ervan worden de juiste partners aangezocht. Bij alle projecten waar Vooruitgang bij betrokken is en vooral bij nieuwbouwprojecten, is de integrale ontwikkeling van de locatie het uitgangspunt. 2.7.2 Activiteiten Uitgaven voor leefbaarheid zijn investeringen, ook al is het rendement vaak moeilijk te bepalen. Bovendien is het begrip leefbaarheid op veel items van toepassing. Enkele voorbeelden van onze inspanningen in 28: Wij leverden een bijdrage aan de cliëntenbus van het Raamwerk. Mensen die zelf niet in vervoer kunnen voorzien, worden met deze bus vervoerd. De vraag naar extra bijzetsloten in de Zilverstroom is gehonoreerd. Eind 28 is een gratis cursus budgetbeheer gegeven aan een aantal huurders die zich hadden aangemeld. In 28 is 29.326,- uitgegeven aan concrete leefbaarheidsprojecten. 22
WV-UV 28 25-6-29 17:42 Pagina 23 3. HUURBELEID 28 3.1 De inkomsten van de corporatie Een corporatie kan inkomsten genereren door de verhuur van bestaande woningen, de levering van diensten, de verkoop van nieuwe woningen en de verkoop van bestaande (huur)woningen. Voor Vooruitgang is de huuropbrengst verreweg de belangrijkste inkomstenbron. De hoogte van de huren heeft uiteraard invloed op de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Het huurbeleid laveert tussen tegengestelde belangen. 3.2 Huurbeleid in algemene zin Tot enkele jaren geleden kon huurdifferentiatie per woning worden toegepast bij de jaarlijkse huuraanpassing. Zo kon onevenwichtigheid tussen de prijs van een woning en de geboden kwaliteit in jaarlijkse stapjes worden weggewerkt. Ook was het mogelijk om bij mutatie de woning door harmonisatie tegen de gewenste (meestal verhoogde) huurprijs aan te bieden. De kaders van het overheidsbeleid laten deze differentiatie en harmonisatie ineens echter niet meer toe. Wel passen wij de huren aan van woningen die, in verband met het dynamisch mutatieonderhoud, een kwaliteitsverbetering krijgen. 3.3 Huurverhoging 28 In 28 was de maximaal toegestane huurverhoging gelijk aan het inflatiecijfer over 27 (1,6%). Omdat ook de maximaal toegestane huursomstijging gelijk was aan dit inflatiecijfer, was er geen ruimte om een gedifferentieerde huurverhoging toe te passen. Het volledige bezit kreeg per 1 juli 28 een gemiddelde huurverhoging van 1,57%. 3.4 Huurtoeslag Per 1-1-26 trad de regeling van de huurtoeslag in werking. Huurders die huurtoeslag ontvangen krijgen dit eens per maand rechtstreeks op hun bankrekening uitgekeerd. Wel hebben huurders de mogelijkheid om bij de Belastingdienst aan te geven de toeslag rechtstreeks naar Vooruitgang over te laten maken. Er vindt dan maandelijks matiging plaats. In 28 koos 13% voor deze variant (27: 15%). In bijlage 1, tabel 9 en 1 zijn de aantallen en hoogtes van de huurtoeslagen voor zover bij ons bekend weergegeven. Huurbetaling en incasso Volgens de incassoprocedure ontvangen huurders met een huurachterstand een aanmaning. Zonodig wordt er een betalingsregeling getroffen. Blijft betaling achterwege, dan wordt de vordering in handen van de deurwaarder gegeven. De huurachterstand in 28 bedraagt 1,1 % van de jaarhuur. Dit ligt ruim onder het landelijk gemiddelde van 1,6 %. Gemiddeld op jaarbasis geeft 28 een forse daling van de huurachterstanden te zien. Extra personele inzet loont. De prestatieafspraak die binnen Vooruitgang is gemaakt om de huurachterstand terug te dringen naar,9% werd dit jaar nog niet gehaald. Gezien de verslechterende economische situatie, denken wij dit ook in 29 niet te halen. We zetten in op een daling naar 1%. In bijlage 1, tabel 11 is de huurachterstand 28 weergegeven. Bij het afsluiten van de huurcontracten en bij speciale acties wordt de huurder gewezen op de mogelijkheid om een incassomachtiging aan Vooruitgang af te geven. Van alle huurders heeft inmiddels 74% een incassomachtiging afgegeven. 3.5 Leegstand De wat oplopende leegstand bij mutaties in duurdere huurwoningen, gebruiken wij om in de woningen uitgebreide onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Voor een overzicht van de (frictie-)leegstand zie bijlage 1, tabel 13. 23