versie 19 jan 2015 GEMEENTE VLAGTWEDDE WOONVISIE

Transcriptie

1 versie 19 jan 2015 GEMEENTE VLAGTWEDDE WOONVISIE

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Doel van de Woonvisie Totstandkoming van de Woonvisie Leeswijzer Kaders en context Landelijk Corporatiebeleid Provinciaal Regionaal Lokaal Demografie Speerpunten Woonvisie Aanpak Rotte Kiezen en kwaliteit particuliere voorraad Verlagen woonlasten Behouden Leefbare dorpen Opvangen scheiden Wonen en Zorg Herbestemmen en behoud Cultureel erfgoed Krimp- en Transformatieopgave Meer levensloop bestendige woningen Afsluitend Uitwerking in kernen Ter Apel Vlagtwedde Sellingen Bourtange Ter Apelkanaal De Linten Buitengebied Afsluitend Conclusies Speerpunten Van Speerpunten naar Maatwerk Afsluitend Samenvatting Woonvisie Vlagtwedde 1

3 1. Inleiding Samen met de gemeente Bellingwedde ligt Vlagtwedde in de subregio en toekomstige gemeente Westerwolde. De subregio is een gebied met een eigen cultuurhistorisch karakter. Westerwolde vormt een zogenaamd essenlandschap. Het landschappelijke beeld van de gemeente wordt tot op de dag van vandaag bepaald door het contrast tussen het oude landschap (de essen en de meegronden; het beekdal van de Ruiten Aa) en het nieuwe (veenkoloniale) landschap. Westerwolde kenmerkt zich door haar landschappen, de ecologische hoofdstructuur en de goede voorzieningen voor haar inwoners en recreanten. De gemeente Vlagtwedde is een groene gemeente met inwoners verspreid over 54 dorpen en gehuchten. De gemeente Bellingwedde is een soortgelijke gemeente met inwoners verspreid over 36 dorpen en gehuchten. Westerwolde maakt deel uit van de regio Oost Groningen. Oost-Groningen telt in totaal zo n inwoners, bestaat uit zeven gemeenten en is voor verreweg de meeste inwoners een fijne streek om te leven. Toch is Oost-Groningen in sociaal-economisch opzicht een regio met relatief lage gemiddelde inkomens en hoge werkloosheid in vergelijking met de rest van Nederland. Dit neemt niet weg dat Westerwolde een mooi en aantrekkelijk gebied is om te wonen. De woningen zijn relatief goedkoop, staan in een aantrekkelijk landschap en noaberschap staat nog hoog in het vaandel. Er zijn voldoende voorzieningen, zoals winkels, zorg- en welzijnsinstellingen en dergelijke aanwezig om comfortabel te kunnen wonen. Kortom, wonen in Westerwolde betekent betaalbaar genieten van een ruime woning in een prachtige omgeving met een groot gemeenschapszin. 1.2 Doel van de Woonvisie Met deze Woonvisie wil de gemeente de aantrekkelijkheid van het Westerwolde woongebied, en dan met name de gemeente Vlagtwedde, behouden en daar waar mogelijk versterken. Het schetst de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het wonen in de gemeente over een periode van 15 jaar. De Woonvisie vormt de onderbouwing van het gemeentelijke woningbouwprogramma en biedt een kader voor verdere uitwerking van ruimtelijke opgaven in de lokale prestatieafspraken Totstandkoming van de Woonvisie In het Beleidskader Wonen en Leven van 2013 heeft de gemeente haar visie in hoofdlijnen vastgesteld. Alle aspecten van wonen komen aan de orde en zijn zo integraal mogelijk opgepakt. Omdat binnen de gemeente Vlagtwedde wel veel bekend is over de woningmarkt, maar daar nog nooit onderzoek naar is gedaan, is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek dienen mede als vertrekpunt voor deze Woonvisie. In de Woonvisie geeft de gemeente Vlagtwedde richting aan de ontwikkelingen binnen de gemeente en de bijbehorende handvatten. Dit wordt later uitgewerkt in concrete prestatieafspraken. Deze Woonvisie geeft de gemeente een instrument om de ontwikkelingen in de gemeente te sturen en de koers vast te houden. Wonen raakt iedereen in de gemeente. Bij het opstellen van het beleid is dan ook zoveel mogelijk een beroep gedaan op alle belanghebbenden in de gemeente. Bij het traject zijn vertegenwoordigers van verschillende beleidsdisciplines binnen de gemeente Vlagtwedde betrokken geweest, en externe partners zoals woningcorporaties, organisaties op het vlak van wonen-welzijn-zorg en (vertegenwoordigers van) bewoners. Woonvisie Vlagtwedde 2

4 Deze Woonvisie is een gezamenlijk product van Acantus, Woonzorg Nederland en de gemeente. Dit zijn ook de partijen waarmee de gemeente concrete prestatieafspraken moet maken over kwantiteit, kwaliteit en de doelgroepen. Voor het onderdeel Scheiden van wonen en zorg zijn daarnaast ook de grotere lokale zorg- en welzijnsinstellingen betrokken via de ontwikkeling van WoonZorgZones. Bij het opstellen van de Woonvisie is ook nauw contact geweest met Bellingwedde. Door de Woonvisies op elkaar af te stemmen wordt alvast geanticipeerd op de nieuw te vormen gemeente. 1.4 Leeswijzer De gemeente Vlagtwedde telt 54 dorpen en gehuchten. Elk met een eigen identiteit en kwaliteit. Bij de uitwerking van de Woonvisie naar de kernen zijn sociale samenhang, ruimtelijke kwaliteit en het voorzieningenniveau van belang. Dit maakt de Woonvisie van Vlagtwedde anders dan een traditionele Woonvisie. In deze Woonvisie staat het leven in de dorpen en de kwaliteit van de woonen leefomgeving centraal. De Woonvisie is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt het fundament gelegd voor de Woonvisie. De bouwstenen worden beschreven, zoals de relevante bestaande beleidskaders en de analyse van de woningmarkt. In hoofdstuk 3 worden de speerpunten van de gemeente Vlagtwedde in hoofdlijnen uitwerkt. Deze twee hoofdstukken vormen de ruggengraat voor het vervolg. Hoofdstuk 4 bevat het woonprogramma per kern. Ingegaan wordt op thema s als kwantiteit, kwaliteit en zorg en welzijn. Ten slotte worden in hoofdstuk 5 de conclusies getrokken, de basis voor de op te stellen lokale prestatieafspraken met de corporaties Acantus en Woonzorg Nederland. Woonvisie Vlagtwedde 3

5 2. Kaders en context De woonvisie van de gemeente Vlagtwedde ontwikkelt zich binnen een breed scala aan kaders en maatschappelijke context. De kaders en context veranderen voortdurend. Dit zien we terug in thema's als het scheiden van wonen en zorg, de regionale prestatieafspraken en het corporatief beleid. In dit hoofdstuk wordt de bestaande maatschappelijke context geschetst, inclusief de bestaande beleidskaders en verwachte ontwikkelingen. 2.1 Landelijk Door de economische crisis staan woningen over het algemeen langer te koop dan voorheen en zijn de vraagprijzen en verkoopprijzen regionaal soms sterk gedaald. Dit komt onder andere door de strengere eisen voor het krijgen van een hypotheek, onzekerheid over werk en een laag consumentenvertrouwen in de stagnerende economie. Als gevolg hiervan blijven mensen langer in hun huidige woning wonen, waardoor de doorstroming op de woningmarkt sterk afneemt. Op 19 juni 2014 is de 'Novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' bij de Tweede Kamer ingediend. Als de Tweede Kamer akkoord is met de Novelle behandelt de Eerste Kamer de Herzieningswet en de Novelle in december Naar verwachting wordt de Novelle dan per juli 2015 ingevoerd. De Novelle beschrijft een beperking van de taken van woningcorporaties. De taken van woningcorporaties worden beperkt tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Ook komen corporaties onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Tot slot is de verhuurdersheffing geïntroduceerd. Het is op dit moment nog niet bekend hoe deze regelingen er precies uit komen te zien. Energiebesparing krijgt prioriteit in het Energieakkoord. Het kabinet zal dit ondersteunen door waar mogelijk belemmeringen in wet- en regelgeving weg te nemen. In de uitvoering hiervan blijkt het kabinet minder daadkrachtig op te treden. Er zijn wel een aantal regelingen in het leven geroepen om het nemen van energiebesparende maatregelen te bevorderen. Voor verschillende maatregelen kan bijvoorbeeld een beroep worden gedaan op subsidies. Voor het nemen van energiebesparende maatregelen is het verlaagde btw-tarief van 6% ingesteld. Ook is het mogelijk tegen gunstige leningsvoorwaarden een lening te verkrijgen van de Stichting Volkshuisvesting Nederland. De regelingen zijn gericht op kleine aanpassingen. Ze ondersteunen collectieven niet tot nauwelijks. Per 1 november 2014 zijn voor mantelzorgwoningen de regels veranderd. Een mantelzorgwoning is een aan- of bijgebouwde woning bij een bestaande hoofdwoning. Het moet bij de woning wel gaan om een voorziening voor een hulpbehoevende die vanuit de hoofdwoning mantelzorg krijgt. Het hoeft niet per se te gaan om ouders of een ander familielid. Er hoeft geen vergunning meer te worden gevraagd voor de bouw van een mantelzorgvoorziening op het eigen erf. Die woning wordt gelijkgesteld met een schuur of garage, waarvoor ook geen vergunning hoeft te worden aangevraagd. Wanneer geen mantelzorg meer wordt verleend, mag deze aangebouwde woning niet meer worden bewoond. 2.2 Corporatiebeleid Voor de komende jaren zijn er drie duidelijke ontwikkelingen te onderscheiden waar de corporaties zo goed mogelijk op dienen in te spelen. Woonvisie Vlagtwedde 4

6 1. Corporaties hebben de komende jaren minder geld te besteden. Onder andere omdat in het huidige kabinetsbeleid corporaties (via de verhuurdersheffing en de saneringssteun) financieel moeten bijdragen aan de huurtoeslag en aan corporaties die in de financiële problemen zijn geraakt (of in de komende jaren nog zullen raken). Een andere oorzaak is de economische crisis die de woningmarkt stevig raakt. Hierdoor valt de verkoop van woningen vrijwel stil en valt voor corporaties een potentiële bron van inkomsten weg. 2. Daarnaast is de regio Oost-Groningen een krimpregio. Voor corporaties betekent krimp dat leegstandscijfers oplopen. Huizen in het Buitengebied zijn steeds lastiger te verhuren en de animo om in de kleinere dorpen te wonen neemt zienderogen af. Daardoor kunnen corporaties hun sociale-woningvoorraad niet meer in alle dorpen in de huidige omvang in stand gehouden. Corporaties zullen steeds vaker de keuze (moeten) maken het bezit in streekcentra en de kerndorpen te concentreren om basisvoorzieningen voor haar huurders bereikbaar te houden. 3. De derde ontwikkeling is het wettelijk inperken van de doelgroep voor woningcorporaties. Op basis van strikte inkomensgrenzen verandert de samenstelling van de huurdersgroep van woningcorporaties. De instroom van nieuwe huurders betreft nu grotendeels een sociaal kwetsbare groep. Corporaties hechten er groot belang aan deze doelgroep zo goed mogelijk te blijven ondersteunen. Zij doen dat in samenwerking met zorg- en hulpverleningsinstellingen en overheid. Echter, ook die samenwerkingspartners kampen met bezuinigingen. Dat betekent dat deze partijen hierin in goed overleg en gezamenlijkheid, heldere keuzes moeten maken. Naast de drie genoemde ontwikkelingen is het scheiden van wonen en zorg voor zorgcorporaties ook van belang. Er zijn een aantal ontwikkelingen op dit terrein waar corporaties zo goed mogelijk op dienen in te spelen. Ten eerste zal de komende jaren het aanbod aan woonvormen met zorg sterk veranderen. Het rijksbeleid is er op gericht dat steeds meer zorgbehoevende mensen zolang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen met een lichte vorm van zorg (bijvoorbeeld mensen met een somatische aandoening of licht dementerenden) komen in de toekomst niet langer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij hebben wel recht op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor zal de vraag naar zelfstandige woonvormen met aanvullende zorg aan huis verder toenemen, ten koste van intramurale huisvesting. Daarnaast is de vraag naar zorg in beweging. De nieuwe generatie ouderen die zich aandient, is mondig, kritisch en stelt andere eisen aan de zorg dan de huidige generatie ouderen. Tevens neemt het aantal senioren toe en beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woonbehoefte en de vraag naar ondersteuning en zorg. Kortom, goede kwaliteit en transformatie van de bestaande woningvoorraad worden steeds belangrijker. Een intramurale zorgvoorziening is nodig wanneer de zorgvraag een te zwaar beroep doet op de omgeving en thuiszorg. Een grote groep mensen met een zorgvraag heeft echter niet de middelen en mogelijkheden om deze zorg aan huis zelf te organiseren en zal gebruik blijven maken van de algemene voorzieningen. Gezien de slinkende budgettaire ruimte, vraagt dit om nieuwe en efficiënt georganiseerde concepten die qua wonen, zorg en welzijn voorzien in de behoeften van de kwetsbare doelgroep. Een deel van de bestaande verzorgingshuiscapaciteit heeft daarom (en vanwege de eerder genoemde demografische ontwikkelingen in de gemeente) een toekomst als beschut wonen. Woonvisie Vlagtwedde 5

7 2.3 Provinciaal Begin 2013 heeft de provincie Groningen de provinciale Omgevingsverordening (POV) gedeeltelijk herzien. De POV artikel 4.7 bevat provinciale voorschriften met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit en woningbouw. Met de vaststelling van de gedeeltelijke herziening is voor Groningen het zogenaamd Overijsselse model geïntroduceerd. Dat houdt in dat alle gemeenten alleen nieuwe bouwlocaties kunnen ontwikkelen als deze passen binnen een actuele gemeentelijke Woonvisie. Deze visie is een belangrijk kader voor de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de gemeente en over die Woonvisie dient op voorhand overeenstemming met de buurgemeenten te worden bereikt. De provincie zal de Woonvisie vooral beoordelen op de vraag of hiermee de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag optimaal bediend wordt. n in Oost-Groningen mogen niet groeien en moeten het liefst krimpen in de administratieve voorraad (plancapaciteit). Overaanbod aan plannen (en dus potentiële leegstand) dient te worden voorkomen. In geval van nieuwe uitbreidingsplannen dient te worden voldaan aan de "ladder voor duurzame verstedelijking" zoals die is voorgeschreven per 1 oktober 2012 in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat gemeenten moeten aantonen dat uitbreidingsplannen niet binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. Met het Regionaal Prestatiekader wordt voldaan aan de afstemmingsvereisten van artikel 4.7 van de Omgevingsverordening. De kaders zijn hiermee in regionaal verband op elkaar afgestemd. Wat een gemeente daarbinnen met de eigen corporaties afspreekt moet passen binnen deze kaders. 2.4 Regionaal Zeven gemeenten (Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde) en de provincie Groningen hebben een Regionaal Woon- en LeefbaarheidsPlan (RWLP) opgesteld. Zij willen met het thema: Wonen: prestatieafspraken regionale samenwerking bevorderen op de (huur)woningmarkt. Deze prestatieafspraken voor de woningmarkt zijn uitgewerkt in het Regionaal Prestatiekader dat begin 2014 door alle partijen is ondertekend. Dit Prestatiekader beschrijft acht kwalitatieve en kwantitatieve afspraken op regionaal niveau. Hieronder worden de afspraken kort beschreven: Afspraak 1: Opvang van gevolgen van het scheiden wonen en zorg n, zorgpartijen en corporaties gaan de gevolgen voor de woningmarkt door het extramuraal huisvesten van Zorg Zwaarte Pakketten (zzp) 1 t/m 4 monitoren. Hierop wordt gezamenlijk anticiperend beleid ontwikkeld. Afspraak 2: Passendheid van de sociale huurwoningvoorraad De woningvoorraad is passend wanneer er voldoende sociale huurvoorraad beschikbaar is en de segmenten ook aansluiten op de doelgroep. Hierop wordt door gemeenten, zorgpartijen en corporaties gezamenlijk anticiperend beleid ontwikkeld. Afspraak 3: Duurzaamheid en woonlasten n, zorgpartijen en corporaties gaan lokaal beleid voeren met als ambitie om balans te houden tussen huur, energie en gemeentelijke woonlasten. n voeren hun inspanningen aantoonbaar op om inwoners te informeren over en te begeleiden in het nemen van verduurzamingmaatregelen. Afspraak 4: Verkoop sociale huurwoningen n en corporaties zien verkoop van huurwoningen als een strategisch instrument en onderkennen de bedrijfseconomische noodzaak daarvan. Ze maken afspraken in de gemeentelijke Woonvisies, wijk of dorpsplannen welke woningen verkocht worden. Afspraak 5: Participatie en leefbaarheid Bij de ontwikkeling van dorps- of wijkvisies worden de bewoners en de maatschappelijke vertegenwoordigers van de dorpen nauw betrokken. Ook wordt gestimuleerd dat bewoners Woonvisie Vlagtwedde 6

8 zelf een visie op hun wijk of dorp opstellen, die vervolgens gebruikt wordt in het dorpsontwikkelingsplan. De gemeentelijke Woonvisie vormt hiervoor het beleidskader en de regierol voor deze deelplannen ligt daarmee in principe ook bij de gemeente. Afspraak 6: Krimp op termijn n ontwikkelen, in regionaal verband, een beleid waarmee particuliere onttrekkingen worden gefaciliteerd/gestimuleerd. Bij de ontwikkeling en uitvoering van dit beleid heeft de gemeente verschillende partnerorganisaties nodig. Corporaties stellen zich hierin ondersteunend op. Afspraak 7: Verdunningsopgave Nieuwbouw betreft vervangende nieuwbouw of wordt gecompenseerd door onttrekkingen op andere locaties met als streven een passend aantal woningen bij een krimpende vraag (verdunning). Daarbij geldt als planninghorizon de periode tot Afspraak 8: Regionale afstemming De regio streeft in zijn geheel naar een gelijkblijvend woningaantal in 2018 en anticipeert in deze periode op een dalende woningvoorraad na 2018, als vraag en aanbod zich conform de prognose ontwikkelen. Dit betekent dat op ten opzichte van de peildatum , zowel de werkelijk woningvoorraad als de bestemmingsplancapaciteit gelijk zijn gebleven of af zijn genomen. Om de naleving van deze afspraken inzichtelijk te maken is de en jaarlijkse Woningmarktmonitor Oost-Groningen aangepast. Elke twee jaar wordt in deze monitor de bevolkingsprognose bijgesteld om de afspraken waar nodig te kunnen bijstellen. 2.5 Lokaal Woonwensenonderzoek Jongeren In 2012 is er een woonwensenonderzoek onder jongeren van 16 tot en met 23 jaar uitgevoerd in de gemeente Vlagtwedde. Voor dit onderzoek waren ruim 1300 jongeren uitgenodigd. Er was een respons van 17%. De respondenten zijn qua leeftijd gelijkmatig verdeeld en waren op dat moment vooral woonachtig in Ter Apel en Vlagtwedde onderstaande conclusies weergegeven: - 56% wil in de gemeente Vlagtwedde blijven wonen. - Daarbij zijn Ter Apel en Vlagtwedde het vaakst genoemd. - Redenen om in de gemeente te willen blijven wonen zijn familie, vrienden, opleiding en werk. - 44% wil liever in een andere gemeente gaan wonen. - Daarbij zijn Groningen, Emmen en Stadskanaal het meest genoemd. - Voornaamste reden om in een andere gemeente te willen wonen is de opleiding/studie. Naar aanleiding van dit woonwensenonderzoek heeft er een vervolg gesprek plaatsgevonden met een aantal jongeren. Daaruit blijkt dat men de gemeente als woongebied, vanwege familie, vrienden en voorzieningen positief waardeert. Werk en opleiding zijn echter over het algemeen minder aanwezig. In het algemeen heeft men nog geen helder beeld van het aanbod op de woningmarkt in de gemeente Vlagtwedde. Op het moment van het onderzoek zijn jongeren vooral nog bezig met de schoolopleiding en eventuele vervolgopleiding. Wonen en Leven In het voorjaar van 2013 is het Beleidskader Wonen & Leven vastgesteld. Dit Beleidskader beschrijft hoe de gemeente Vlagtwedde de leefbaarheid in de gemeente in voldoende mate op peil wil brengen en/of houden. Hierbij wordt rekening gehouden met demografische krimp, vergrijzing, ontgroening en beperktere financiële middelen. Dit gebeurt in acht thema's: leefbare dorpen, wonen & openbare ruimte, Woonvisie Vlagtwedde 7

9 zorg, economie, recreatie toerisme en cultuur, onderwijs & arbeidsmarkt, primair onderwijs, voortgezet onderwijs en sport. Uit het beleidskader komen zeven speerpunten naar voren die betrekking hebben op de woningmarkt. De woningbouw in de kernen is maatwerk Maatwerk is een belangrijke basis voor het woonbeleid in de gemeente. Vanuit geografisch oogpunt onderscheidt Vlagtwedde: I. Hoofdkernen: Vlagtwedde, Sellingen en Ter Apel. II. Kleinere kernen: Bourtange en Ter Apelkanaal. III. De dorpen en gehuchten vallen onder De Linten en het Buitengebied. Investeren in leefbare en vitale kernen: inzet op kwaliteit De gemeente Vlagtwedde telt 54 dorpen en gehuchten, elk met een eigen identiteit en kwaliteit. Daarbij zijn sociale samenhang en ruimtelijke kwaliteit van belang. Dit bepaalt voor de inwoners in belangrijke mate het woongenot. De gemeente wil dit behouden en waar mogelijk en nodig in de (hoofd)kernen versterken. Juist door hierop in te zetten, blijft Vlagtwedde aantrekkelijk als woon- en werkplek en wordt onnodig vertrek voorkomen. Woonlasten De komende jaren zullen de woonlasten stijgen, vooral doordat de energiekosten toenemen. Dit vraagt om energiebesparende maatregelen. De grootste kansen hiervoor liggen in de bestaande woningvoorraad. We willen hier samen met de corporaties sterk op inzetten en dit oppakken door informatie- en stimuleringscampagnes. In de nieuwbouw is duurzaamheid voor een belangrijk deel geborgd in het Bouwbesluit. Levensloopbestendigheid Een andere vorm van duurzaamheid is het (ver)bouwen van woningen die duurzaam aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen. In de nieuwbouw streven we naar flexibel inzetbare levensloopbestendigheid. In de bestaande woningvoorraad streven we bij verbouwplannen eveneens naar levensloopbestendigheid. Handhaven / verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad De krimp en de huidige economische omstandigheden hebben een grote invloed op de huidige woningvoorraad. Op kwetsbare locaties dreigt leegstand en verpaupering. Met een actief lokaal en regionaal beleid kunnen we deze dreiging tijdig herkennen en proactief tegemoet treden. Scheiden wonen en zorg Senioren kunnen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en participeren, het liefst in hun eigen omgeving (dorp). Daarnaast wil de gemeente het zelf organiserend vermogen in de dorpen verbeteren. De gemeente streeft ernaar, zoveel mogelijk een passend zorg- en welzijnsaanbod voor ouderen en andere kwetsbare groepen te ontwikkelen, rekening houdend met minder gemeentelijke financiële middelen. Daarnaast wil de gemeente een vangnet door de Wmo vormen. Cultureel erfgoed De gemeente wil (waar mogelijk) de herbestemming van (historisch waardevolle) panden stimuleren. Dit is een economisch vraagstuk, maar het gaat ook over de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Het is goed voor het milieu, helpt leegstand te voorkomen en kan zorgen voor cohesie in de buurt. Hierdoor kan cultureel erfgoed de vitaliteit in de dorpen en landelijke gebieden vergroten en een belangrijke aanjager zijn voor de lokale economie. Woonvisie Vlagtwedde 8

10 Plancapaciteit In de bestemmingsplannen zijn de bestemming, ofwel functie van de gronden aangewezen. Ook worden de regels beschreven over het gebruik van de grond en hetgeen daarop gebouwd is (bouwwerken). Het bestemmingsplan bepaalt daardoor mede of ergens gebouwd mag worden. Dit kan in de vorm van direct bouwrecht of in wijzigingsbevoegdheden. De bestemmingsplannen van Vlagtwedde zijn actueel. Vanuit verschillende bestemmingsplannen is de onderstaande plancapaciteit(stand van zaken 1 januari 2014): Ter Apel In is Ter Apel een uitbreidingslocatie aanwezig met direct bouwrecht voor 40 woningen. Hiervoor wordt momenteel een aangepaste exploitatieovereenkomst opgesteld. Daarin wordt opgenomen dat de plancapaciteit op termijn vervalt, zonder dat er sprake zal zijn van compensatie van kosten. Daarnaast is er direct bouwrecht voor 6 woningen tegen het centrum van Ter Apel aan. Op enkele percelen liggen wijzigingsbevoegdheden. Hiervoor geldt ook dat deze dienen te passen binnen de intergemeentelijk (prestatie-)afspraken. Vlagtwedde Er is in Vlagtwedde geen direct bouwrecht meer aanwezig. Wel is ook hier sprake van wijzigingsbevoegdheden op AC-gronden naar Wonen. Hiervoor geldt een maximum van 25 woningen, mits dit past binnen de intergemeentelijke (prestatie)afspraken. Ook dient voldaan te worden aan de voorwaarden uit de notitie Invullocaties. Sellingen Er is direct bouwrecht voor twee woningen aanwezig. Daarnaast zijn op AC-gronden wijzigingsbevoegdheden opgenomen naar Wonen. Hiervoor geldt een maximum van 15 woningen. Voorwaarden zijn dat de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als deze past binnen de intergemeentelijk (prestatie)afspraken en dat deze kan voldoen aan de voorwaarden die in de notitie Invullocaties zijn gesteld. Bourtange Er is direct bouwrecht voor vier woningen. Daarnaast zijn op AC-gronden wijzigingsbevoegdheden opgenomen naar Wonen. Hiervoor geldt een maximum van 11 woningen. Hiervoor gelden de al eerder genoemde voorwaarden. De Linten Op 1 perceel, in eigendom van de gemeente, ligt direct bouwrecht. Daarnaast zijn voor AC-gronden (Agrarische Cultuur) wijzigingsbevoegdheden opgenomen naar Wonen. Hieraan is geen maximum gesteld. Voorwaarden zijn dat een de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als deze past binnen de intergemeentelijk (prestatie)afspraken en als deze kan voldoen aan de voorwaarden die in de notitie Invullocaties zijn gesteld. Buitengebied In het Buitengebied is geen direct bouwrecht aanwezig. Wel zijn er nog 10 wijzigingsbevoegdheden. Aan een herziening van dit bestemmingsplan wordt momenteel gewerkt. Daar waar mogelijk, worden de wijzigingsbevoegdheden van deze percelen afgehaald. Ter Apelkanaal Er is geen direct bouwrecht. Ter Apelkanaal valt onder verschillende andere bestemmingsplannen. Er zijn enkele wijzigingsbevoegdheden van AC-gronden. Ook hiervoor gelden de al eerder genoemde voorwaarden. Woonvisie Vlagtwedde 9

11 2.6 Demografie In samenwerking met de gemeente Bellingwedde is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De bevindingen uit dit woningmarktonderzoek dienen als vertrekpunt voor de Woonvisie. de vraag hoe de bevolking zich de komende jaren de bevolking zal ontwikkelen, vormt een belangrijk gegeven in de Woonvisie. In deze paragraaf wordt de bevolkingsontwikkeling en de prognose van zowel de bevolking als het aantal huishoudens puntsgewijs weergegeven tot tot tot 35 tot phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Ontwikkeling aantal inwoners Per 1 januari 2013 telde de gemeente Vlagtwedde inwoners. Dit is een afname van 470 personen ten opzichte van 2007 (een bevolkingsafname van 3%). De bevolkingsafname wordt met name veroorzaakt door een negatief geboortesaldo. Dit wordt gedeeltelijk opgevangen door een positief migratiesaldo. Ontwikkeling migratiestromen Vanaf 2008 kent Vlagtwedde een positief migratiesaldo. Per saldo vestigden mensen in vrijwel alle leeftijdsgroepen zich in de gemeente. De jongeren in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar verlaten de gemeente vaak vanwege werk of studie buiten de gemeente. Vlagtwedde heeft qua migratiestromen een sterke relatie met de gemeenten Stadskanaal, Emmen en Groningen. Per saldo vertrekken mensen uit Vlagtwedde naar de omringende buurgemeenten. Alleen vanuit Pekela en Borger-Odoorn vestigen zich meer mensen in Vlagtwedde. Door het COA is er een positieve instroom van personen uit de rest van Nederland. Prognoses van 2014 tot en 2030 De bevolking van Vlagtwedde neemt af met ruim personen (-9%). Het aantal huishoudens neemt naar verwachting in dezelfde periode af met 475 (-7%). Vooral het aandeel 75+'ers neemt in die periode fors toe met 735 personen (+46%). Het aantal personen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar neemt af met 1109 personen (-26%). Het aandeel 75+ huishoudens neemt de komende jaren toe met 261 huishoudens (+24%). Het aandeel gezinnen blijft procentueel ongeveer gelijk. Het aandeel kleine huishoudens tussen 35 en 54 jaar neemt verder af met 381 (-41%). Woonvisie Vlagtwedde 10

12 2.7 De woningmarkt in Vlagtwedde De gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 2030 hangt sterk af van de hierboven genoemde ontwikkelingen. In hoofdlijnen gaat het om de volgende ontwikkelingen: Afname van de bevolking en het aantal huishoudens. Vergrijzing van de bevolking. Economische ontwikkeling. Verdergaande extramuralisering. Per ontwikkeling worden in deze paragraaf de belangrijkste trends beschreven. Daarbij wordt ingegaan op de mogelijke effecten die zij hebben op de samenstelling van de gewenste woningvoorraad in 2030 en de onzekerheden die daar een rol bij spelen. Afname van de bevolking en het aantal huishoudens. De huishoudenprognose laat zien dat er in de periode tot 2030 een afname wordt verwacht van 475 huishoudens. Dit betekent dat op zowel de huur- als de koopmarkt verdere ontspanning optreedt en dat de vraag naar woningen zal afnemen. Dit leidt tot meer leegstand. Een belangrijke opgave in de komende jaren ligt hierdoor in het op peil houden van de kwaliteit en het reduceren van de bestaande woningvoorraad. Gelet op het grote aandeel koop (64%) zit er een grote uitdaging in woningverbetering van de bestaande koopvoorraad. Dit is in beginsel de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner, maar kan wel degelijk uitgroeien tot een maatschappelijk probleem als een woning leegstaat of in verval raakt. Dit heeft namelijk direct gevolgen voor de uitstraling van de gehele straat en daarmee ook op de verkoopbaar- en verhuurbaarheid van de overige woningen. Vergrijzing van de bevolking In de komende jaren neemt het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van personen van 75 jaar (en ouder) toe. Daar staat tegenover dat het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van personen tussen de 35 en 55 jaar en het aantal gezinnen in omvang afneemt. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar eengezinswoningen (verder) onder druk komt te staan en dat de vraag zich meer gaat richten op geschikte woningen voor senioren. Op dit moment telt de woningvoorraad hoofdzakelijk tweeonder-een-kap- en vrijstaande woningen. De geschiktheidsanalyse laat zien dat een deel van de woningvoorraad geschikt te maken is voor bewoners met een zorgvraag. Economische ontwikkeling De huidige economische situatie laat duidelijk zijn sporen na op de woningmarkt. Inwoners kunnen niet of durven niet te verhuizen naar een volgende woning. Ze zijn onzeker over hun eigen baan, kunnen geen hypotheek krijgen, of hun huidige woning niet verkopen zonder een restschuld. Het kopen van een woning wordt dan ook niet meer vanzelfsprekend gezien als een goede investering voor de toekomst. De daling van de waarde van de woningen benadrukt enerzijds de voordelen van de huurmarkt, anderzijds stijgen de huurprijzen. Woonconsumenten nemen vanwege deze onzekerheid een afwachtende houding aan en kiezen er daarom bewust voor om pas op de plaats te maken. Verdergaande extramuralisering Ouderen met een zorgvraag zullen langer zelfstandig moeten blijven wonen en worden minder snel geïndiceerd voor in een intramurale instelling. Hierdoor neemt de komende jaren de vraag naar zorgaan-huis, beschut wonen of verzorgd wonen toe. Dit is echter in hoofdzaak een theoretische toename. De indicatie komt te vervallen, maar het huidige aanbod beschut en verzorgd wonen blijft bestaan en kan ruim aan de (toekomstige) vraag voldoen. Woonvisie Vlagtwedde 11

13 3. Speerpunten Woonvisie De gemeente wil het Westerwolde woongebied aantrekkelijk houden en waar mogelijk uitbouwen. In het Beleidskader Wonen en Leven komen zeven speerpunten naar voren die betrekking hebben op de woningmarkt. Deze zijn in het beleidskader kort toegelicht. In dit hoofdstuk worden de huidige inzichten en ontwikkelingen van de speerpunten beschreven en worden algemene aandachtspunten geformuleerd. Deze speerpunten zijn in hoofdstuk 4 vertaald naar de kwantitatieve en kwalitatieve woningopgaven waar Vlagtwedde de komende jaren mee te maken krijgt. Door aan deze opgaven te voldoen blijft ook in de toekomst het woongebied Westerwolde aantrekkelijk. 3.1 Aanpak Rotte Kiezen en kwaliteit particuliere voorraad Leegstand heeft gevolgen voor de leefbaarheid in de gemeente. De veiligheid kan bijvoorbeeld in het geding komen. Daarnaast zorgen verpauperde leegstaande woningen voor een waardedaling voor de omliggende panden. Verantwoord ruimtegebruik is essentieel. De gemeente kan daarbij een belangrijke rol spelen. Ze is niet verantwoordelijk voor de gehele problematiek, maar heeft wel mogelijkheid instrumenten te ontwikkelen om de situatie te beïnvloeden. Regionaal wordt er instrumentarium ontwikkeld om ontwaarding van particulier bezit te beperken. Het kan particulieren stimuleren om noodzakelijke woningaanpassingen, zelfbeheer of zelfbouw uit te voeren, ondanks dalende marktprijzen. In het cluster particuliere woningvoorraad is een methode ontwikkeld voor inventarisatie van verpauperde panden en om eigenaren van verpauperde panden aan te kunnen pakken. Het project 'Waardebehoud Onroerend Goed' (WOG) is het enige project uit de regio dat tot direct tastbaar resultaat heeft geleid. Verder zijn vooral mogelijkheden verkend en er is gekeken naar voorbeeldprojecten elders. Er wordt een regionaal spoorboekje ontwikkeld waarin het instrumentarium staat beschreven om verpauper(en)d vastgoed aan te pakken. In dit spoorboekje wordt vooral gekeken naar de reguliere juridische instrumenten die de lokale overheid kan inzetten tegen verpaupering (straffende hand), zoals leegstandstax, handhaving, bestemmingswijziging, beeldkwaliteitsplannen en welstand. Daarnaast zijn ook de mogelijkheden in beeld gebracht vanuit de helpende hand zoals goedkope leningen, subsidie en verkoopbemiddeling. 3.2 Verlagen woonlasten De komende jaren zullen de woonlasten stijgen, vooral doordat de energiekosten toenemen. Dit vraagt om energiebesparende maatregelen. Energiebesparing in de (bestaande) woningvoorraad wordt steeds belangrijker. De grootste kansen hiervoor liggen in de bestaande woningvoorraad. In het woningmarktonderzoek is de energetische staat van de woningmarkt in beeld gebracht. Figuur 1: Woningvoorraad naar energielabel en eigendom Alle sociale huurwoningen zijn voorzien van een energielabel. Dit geldt echter niet voor de koop en particuliere huurvoorraad. Op basis van kenmerken uit de WOZ-registratie zoals bouwjaar en type is een inschatting gemaakt naar het energielabel van deze woningen. Naar schatting heeft ruim 40% van de woningvoorraad een energielabel B tot en met D en ongeveer 40% een energielabel E. Woonvisie Vlagtwedde 12

14 De gemeente Vlagtwedde heeft een oude woningvoorraad. Daarnaast bestaat de woningmarkt in de gemeente voornamelijk uit (grote) vrijstaande woningen. Met particuliere woningverbetering is veel winst te behalen. Een nadeel van de oudere voorraad, die voornamelijk uit vrijstaande woningen bestaat, is de grote investering die nodig is om de woning te verbeteren. Daar staat wel tegenover dat de mogelijke besparingen ook groot zijn. De gemeente kan de ontwikkelingen hierin stimuleren. Steunen particuliere initiatieven In veel gevallen verdient een verbetering zich binnen afzienbare tijd terug. Om die reden zien we landelijk dat particulieren vaker in gezamenlijk verband maatregelen laten uitvoeren. De gemeente wil deze initiatieven steunen. Hoe deze initiatieven het beste kunnen worden ondersteund zal per initiatief verschillen. Meegaan met regionale ontwikkelingen De ontwikkelingen voor particuliere woningverbetering staan niet stil. Onlangs is de gemeente Vlagtwedde een alliantie aangegaan met de andere gemeenten uit de provincie om deel te kunnen nemen aan de Ondersteuningsagenda Energie van de VNG. Uit de gelden die beschikbaar komen uit deze alliantie wordt onder andere een energieloket opgezet. De gemeente zal zich verder inzetten om deel te nemen aan regionale initiatieven op dit gebied. Samenwerking met corporaties We willen samen met de corporaties inzetten op woningverbetering. Dit kan door het gebruiken van informatie- en stimuleringscampagnes. Daarnaast krijgt de huurder van een sociale huurwoning de wettelijke mogelijkheid maatregelen in de gehuurde woning als collectief aan te vragen. Tegen een meerprijs in de huur kan de huurder de corporatie verzoeken maatregelen te nemen. De huurverhoging kan worden betaald uit de besparing op de energierekening. 3.3 Behouden Leefbare dorpen Vrijwel iedereen vindt het belangrijk om te wonen in een omgeving die zoveel mogelijk tegemoet komt aan de wensen en eisen die je er als bewoner aan stelt. Het leefbaar houden en maken van buurten en wijken verdient daarom continue aandacht. De gemeente wil zoveel mogelijk gebruik maken van de creativiteit en vindingrijkheid van de dorpsbewoners zelf. Dat vraagt om een zorgvuldig evenwicht tussen aandacht voor de breed gedragen geluiden uit haar wijken en dorpen en adequaat reageren op de vraag van het individu. Om hiermee een begin te maken hebben verschillende inwoners uit de dorpen onder begeleiding van Stichting Rzijn een dorpsanalyse gemaakt. In april zijn de uitkomsten van de dorpenrondes gepresenteerd aan de inwoners van de dorpen. Ook de raadsleden waren hiervoor uitgenodigd. Stichting Rzijn zal de komende periode de inwoners van de verschillende dorpen begeleiden bij het verder uitwerken, ontwikkelen en prioriteren van hun ideeën. In het nieuwe beleidsdocument Cittaslow wordt een en ander nader uitgewerkt, evenals de rol van de gemeente en andere instellingen daarin. Fonds Wonen & Leven Om bewonersinitiatieven te ondersteunen is het Fonds Wonen & Leven opgezet. Er kan een beroep op dit fonds worden gedaan om initiatieven te ontplooien die gericht zijn op het verbeteren van de leefbaarheid van uw woonomgeving in brede zin. Het gaat hierbij om een eenmalige bijdrage voor projecten en/of activiteiten waarvan aantoonbaar is dat het idee door meerdere inwoners wordt gesteund. Hierbij kan gedacht worden aan de aanschaf van materiaal voor sportverenigingen, speeltuinmateriaal, maar ook het ontplooien van activiteiten. Het gaat om een cofinanciering van maximaal 50% van het totaalbedrag tot een maximum van 5.000,- per aanvraag. Woonvisie Vlagtwedde 13

15 3.4 Opvangen scheiden Wonen en Zorg Door de extramuralisering en de verandering in de vraag, zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, zal de vraag naar intramuraal wonen onder ouderen sterk afnemen. Op dit moment zijn er in de gemeente drie locaties waar zorg wordt aangeboden: Borg Westerwolde (Ter Apel), Kloosterheerd (Ter Apel) en Bolderbörg (Vlagtwedde). De totale capaciteit bedraagt ongeveer 190 plaatsen. Op korte termijn ontstaat er een overschot aan intramurale plaatsen. In 2024 is dit weer ingelopen. De vraag naar extramurale vormen van wonen met zorg zal echter aanzienlijk sterker toenemen. Op dit moment is er behoefte aan ongeveer 336 woningen (184 zorg aan huis, 152 verzorgd wonen). De komende jaren zal deze behoefte toenemen naar ruim 600 in De groei wordt vooral veroorzaakt door de groeiende vraag naar zorg aan huis. Deze behoefte aan zorg leidt tot een andere woningbehoefte, deze woningbehoefte valt samen met de vernieuwingsopgave uit paragraaf 3.1 en het belang van levensloopbestendig bouwen uit paragraaf 3.2. De zorgbehoefte onder mensen met een verstandelijke beperking of psychische aandoening zal minimaal veranderen. Wel zal een deel van de zorgbehoevenden in de toekomst niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting. In totaal gaat het om ongeveer 10 plaatsen voor deze twee doelgroepen. Dit kan worden opgevangen in de WoonZorgZones, waar ook de zorg zal worden geconcentreerd. In het thema 'Zorg' is er voor gekozen om de uitwerking te laten plaatsvinden door aan te sluiten bij het bestaande Koersdocument Wonen en Zorg. Dit koersdocument beschrijft de visie van de gemeente en betrokken partijen op het terrein van wonen, welzijn en zorg. In samenwerking met de lokaal opererende corporaties, zorg- en welzijnspartijen in de gemeente is een project gestart om in Ter Apel en Vlagtwedde WoonZorgZones te ontwikkelen. Een WoonZorgZone is een prettige wijk of een buurt, waarin specifieke doelgroepen, zoals ouderen en mensen met een beperking, zo zelfstandig mogelijk en met behoud van eigen regie kunnen wonen. In maart heeft een startbijeenkomst plaatsgevonden waarin alle partijen de intentie hebben uitgesproken nauw samen te werken om deze WoonZorgZones te realiseren. 3.5 Herbestemmen en behoud Cultureel erfgoed Het cultureel erfgoed van de gemeente Vlagtwedde bestaat uit 52 inschrijvingen in het rijksmonumentenregister. De Vesting Bourtange aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Daarnaast is er een groot aantal panden in het Buitengebied als karakteristiek aangewezen. Er is een lijst opgesteld met beeldbepalende en karakteristieke panden. Deze vormen een handvat om eventueel gemeentelijke monumentenbeleid te formuleren Door schaalvergroting in de landbouw, het stoppen van bedrijven en door het niet meer voldoen aan de moderne eisen komen (agrarische) gebouwen leeg te staan. Vlagtwedde wil (waar mogelijk) de herbestemming van (historisch waardevolle) panden stimuleren. Dit is deels een economisch vraagstuk, maar het gaat ook over de kwaliteit van wonen en leven. Het is goed voor het milieu, helpt leegstand te voorkomen en kan zorgen voor cohesie in de buurt. Hierdoor kan cultureel erfgoed de vitaliteit in de dorpen en landelijke gebieden vergroten en een belangrijke aanjager zijn voor de lokale economie. Het beekdal en hoevenlandschap van de Ruiten Aa vormt de ruggengraat van Westerwolde. Het oude hoevenlandschap bevindt zich vooral rondom oude nederzettingen als Ter Apel, Ter Borg, Sellingen en Ter Wupping. Door de afwisselende opbouw met essen, stroomdalen, esdorpen, esgehuchten, boomgroepen en bebossingselementen heeft het eveneens kenmerken van het Drentse esdorpenlandschap. De ruimtelijke kleinschaligheid van het gebied, een belangrijk kenmerk, is echter sterk afgenomen doordat veel houtopstanden rond de essen zijn opgeruimd. Ook door het normaliseren van de beek en het verdwijnen van veel steilrandjes zijn cultuurhistorische waarden Woonvisie Vlagtwedde 14

16 verdwenen. Met de ontwikkeling van de EHS Westerwolde zetten we ons in om het historische landschap waar mogelijk weer terug te brengen. 3.6 Krimp- en Transformatieopgave In het Beleidskader Wonen en Leven staat beschreven dat woningbouw maatwerk is. De gemeente Vlagtwedde telt 54 dorpen en gehuchten. Elk van deze dorpen en gehuchten heeft een andere woningvraag. In totaal telt de gemeente Vlagtwedde circa woningen, waaronder 406 recreatiewoningen. Op basis van het Woningmarktonderzoek kunnen de onderstaande ontwikkelingen worden genoemd: Een potentiële toename van het woningoverschot van 475 woningen. Toename van het aantal huishoudens van ouderen boven de 75 jaar met 260. Afname van 1 en 2 persoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar met 390. De komende jaren zullen relatief veel vrijstaande koop woningen op de markt komen. Vooral woningen in kwalitatief slechte staat worden op termijn (zeer) moeilijk verkoopbaar. Bij gelijkblijvende economische omstandigheden zal de doorstroming verder stagneren. De koopvoorraad in de kleine kernen komt verder onder druk te staan. Sterke trek van starters en senioren naar de twee hoofdkernen Ter Apel en Vlagtwedde. De huurvoorraad lijkt op (korte) termijn nog het minst kwetsbaar. De vraag naar seniorengeschikte huurwoningen neemt toe. De vraag naar eengezinswoningen in de huursector zal op termijn wel afnemen. Om te kijken naar de druk op de woningmarkt en dus de huidige mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt kan worden gekeken naar de leegstand. Een optimaal leegstandspercentage van 2% is nodig om verhuisbewegingen binnen de voorraad mogelijk te maken. Per 1 januari 2014 staan er in de gemeente circa 270 woningen leeg, dit is bijna 3,8% van de totale woningvoorraad. Het percentage schommelt tussen de 3,3 en 3,8% in de afgelopen drie jaar. Dit is ruim boven het gewenste leegstandspercentage en laat zien dat er ook nu al sprake is van een mismatch op de woningmarkt. Hieronder worden een aantal factoren besproken die hierbij een rol spelen. Starters Beginners op de woningmarkt hebben het moeilijk. Door de verscherpte regelgeving voor hypotheken is het voor veel starters onmogelijk een eigen woning te kopen. Daarom zal de gemeente haar Starterslening continueren. Dit maakt het voor starters mogelijk om maximaal ,- te lenen onder zeer gunstige voorwaarden. Doorstroming De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Dit zorgt ervoor dat woningeigenaren ondanks de wens om te verhuizen, blijven wonen in een woning die niet geschikt is voor hun levensfase. Vanwege de komende vergrijzing zal deze problematiek op korte termijn verder toenemen. Door te voorzien in woningen die geschikt gemaakt kunnen worden voor elke levensfase, kan de verhuisketen weer op gang worden gebracht. Voorraad huur Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat de huurmarkt op de korte termijn het minst kwetsbaar is. Op de lange termijn zal de vraag naar gezinswoningen echter afnemen. Het is verstandig nu al in te spelen op deze ontwikkeling, zodat onnodige investeringen in bestaande huurwoningen kunnen worden voorkomen. Door de verkoop van gezinswoningen kan ook worden voorzien in de behoefte van starters, omdat het prijsniveau van deze woningen ook voor starters betaalbaar is. In de meeste gevallen is het niet te voorkomen dat de gezinswoningen moet worden gesloopt. Met name in Woonvisie Vlagtwedde 15

17 de kleine kernen zien we een afname van de behoefte naar sociale huurwoningen. De woningen staan vaak langdurig leeg. Ouderen naar passende woningen Ouderen stromen niet automatisch meer door naar een geschikte woning. Dit komt in een aantal gevallen doordat men niet meer geïndiceerd wordt voor een intramurale instelling. In andere gevallen lukt het niet om de eigen woning te verkopen om door te kunnen stromen. Het woningmarktonderzoek laat zien dat dit laatste met name in het Buitengebied voor problemen zorgt. Doordat ouderen niet meer in staat zijn de eigen woning goed te onderhouden, zien we met name bij deze vrijstaande woningen een probleem ontstaan. Om te voorkomen dat deze probleemgroep te omvangrijk wordt, zal er preventief moeten worden gehandeld of moeten deze woningen worden onttrokken aan de woningmarkt. Passendheid woningvoorraad Het aanbod aan woningen in de gemeente zal in de toekomst groter zijn dan de vraag naar woningen. Er hoeven geen woningen te worden toegevoegd aan de voorraad, er moeten juist woningen worden onttrokken aan de voorraad. Naar verwachting gaat het om 475 woningen. Wanneer er geen nieuwe woningen worden toegevoegd, zal de woningvoorraad verouderen. Omdat er ook een veranderende behoefte aan woningen is, is er een vernieuwingsopgave of behoefte aan grootschalige woningaanpassing van 336 woningen. Leegstand De woningmarkt in Vlagtwedde heeft meer aanbod dan vraag in de toekomst. Als gevolg daarvan komen veel woningen leeg te staan. Leegstand leidt op termijn tot achterstallig onderhoud en mogelijk tot verpaupering. 3.7 Meer levensloop bestendige woningen De samenstelling van de bevolking van Vlagtwedde is aan het veranderen. Er komen meer ouderen en minder jongeren. Het levensloopbestendig (ver)bouwen versterkt de flexibele inzet van de woningvoorraad. Levensloopbestendige woningen zijn aantrekkelijk voor jong en oud. Een levensloopbestendige woning kan zowel nu als in de toekomst voorzien in een veranderende vraag. De geschiktheid van de reguliere woningvoorraad is bepaald op basis van een inschatting aan de hand van de WOZ-registratie. In de gemeente Vlagtwedde zijn 560 woningen geschikt voor bewoning door senioren of mensen met een lichte fysieke beperking. Dit is ongeveer 8% van de totale woningvoorraad in de gemeente. Naast de woningen die al geschikt zijn, is er een behoorlijk aanbod woningen potentieel geschikt. Van alle koopwoningen in de gemeente zijn woningen potentieel geschikt als levensloopbestendige woning. In de sociale huursector is ruim 80% van de woningen in die sector al geschikt. Deze woningen staan voornamelijk in Ter Apel en Vlagtwedde. Bij het bepalen van de geschiktheid wordt uitgegaan van de kenmerken van de woning. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid om de woning uit te bouwen. Veel woningen in de Woonvisie Vlagtwedde 16

18 gemeente staan op relatief grote kavels, waardoor de mogelijkheid tot het uitbouwen van de woning relatief eenvoudig is. Ruim de helft van de woningen in de gemeente heeft een kaveloppervlakte van meer dan 500m². Er is voldoende ruimte voor het eventueel aanbouwen van een extra slaapkamer en/of badkamer op de begane grond. Het woningmarktonderzoek laat zien dat er geen tekort is aan geschikte woningen. Toch ligt er nog wel een opgave voor het geschikt maken van de - nu nog potentieel - geschikte woningen. Deze opgave vertaalt zich in een aantal aandachtspunten. Bewustwording levensloopbestendige woning In Vlagtwedde dalen op dit moment de woningprijzen. Om ook de woningen in de toekomst interessant en verkoopbaar te houden, is het interessant de woning levensloopbestendig te maken. Daarnaast kan een investering in levensloopbestendigheid nu, een verhuisbeweging in de toekomst voorkomen. Dit is hoofdzakelijk een verantwoordelijkheid van de woningeigenaar zelf. De gemeente zal haar inwoners informeren en waar mogelijk activeren om de eigen woning levensloopbestendig te verbouwen. Mantelzorgwoningen vergunningvrij Zoals in paragraaf 2.1. al is aangegeven is het aan- of bijbouwen van een mantelzorgwoning is in veel gevallen vergunningvrij. Als een vergunning wel nodig is, gelden soepele eisen voor de realisatie. De bouw van mantelzorgwoningen wordt vergelijkbaar met een garage of een tuinhuis, waarvoor ook geen vergunning nodig is. Als er geen sprake is van mantelzorg en er is sprake van tegenstrijdigheid met het bestemmingsplan, dan moet alsnog een vergunning worden aangevraagd. Deze procedure is verkort naar acht weken. Voorwaarden stellen aan nieuwbouw Bij nieuwbouw stellen we voorwaarden op voor flexibel inzetbare levensloopbestendigheid. Woningen worden gebouwd voor de lange termijn, langer dan de ontwikkeling van de vraag kan worden voorspeld. Daarom is het belangrijk dat een nieuwe woning geschikt is voor alle doelgroepen. Afsluitend De in dit hoofdstuk genoemde speerpunten, zullen samen met de kaders uit hoofdstuk 2, uitgangspunten zijn voor het laatste hoofdstuk. Het vierde hoofdstuk gaat in op de huidige en toekomstige ontwikkelingen van de woningvoorraad in de verschillende kernen van onze gemeente. Woonvisie Vlagtwedde 17

19 4. Uitwerking in kernen De gemeente Vlagtwedde telt 54 dorpen en gehuchten, elk met een eigen identiteit en kwaliteit. Maatwerk is een belangrijke basis voor het woonbeleid in de gemeente. Bij de uitwerking in kernen wordt aangesloten bij de indeling zoals die in het Beleidskader Wonen en Leven wordt gehanteerd, namelijk in Hoofdkernen, Kleine kernen, De Linten en het Buitengebied. Dit hoofdstuk is dan ook de vertaling van de zeven speerpunten om het Westerwolde woongebied aantrekkelijk te houden, naar een doelgerichte uitwerking per woningmarktgebied. De Linten en het Buitengebied worden vanwege de cultuurhistorische en stedenbouwkundige eigenschappen van de gebieden afzonderlijk behandeld. Deze indeling sluit niet aan op de indeling in postcodegebieden van het CBS. Hierdoor kunnen de woningmarktgegevens niet worden achterhaald. Voor deze twee gebieden is juist de cultuurhistorische en stedenbouwkundige eigenschappen van belang, daarom zijn de woningmarktgegevens ook niet leidend. Woonvisie Vlagtwedde 18

20 4.1 Ter Apel De hoofdkern Ter Apel kenmerkt zich door een groot aanbod aan rijwoningen, 2-onder-1 kap-woningen en appartementen. Het aandeel vrijstaande woningen is in vergelijking met de rest van de gemeente kleiner. De bevolkingssamenstel-ling van Ter Apel is gelijk aan het gemiddelde van de gemeente. Ter Apel is de grootste kern in de gemeente en kent een hoog voorzieningenniveau. Ter Apel heeft een duidelijke regionale functie en kan daardoor als streekcentrum worden aangemerkt. Ter Apel beschikt over een gevarieerd woning-aanbod, waardoor het in staat is om enige vestigers van buiten de gemeente, maar ook uit de andere dorpen van Ter Apel aan te trekken. De kern Ter Apel heeft een zeer sterke positie op de woningmarkt. Starters hebben in Ter Apel een relatief groot aanbod en ook senioren gaan in Ter Apel wonen om het grotere aanbod aan seniorenwoningen en de voorzieningen. Bevolking tot tot tot 35 tot 20 Ter Apel Anders 1-2 phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Ter Apel 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Aantal inwoners Aantal Percentage man Percentage vrouw Gem. grootte Huishoudens huishouden % 50% 2,2 Woningvoorraad Seniorenw Appartement Vrijstaand 2-onder-1 Rijwoning Ter Apel > < Ter Apel 0% 20% 40% 60% 0% 20% 40% Aantal woningen Gemiddelde Koop Sociale huur Particuliere huur WOZ-waarde % 31% 9% Landelijk (2013) Ter Apel 0% 20% 40% 60% 80% 100% A/A+ label B-label C-label D-label E-label F-label G-label Aantal leegstaande Aantal woningen Prijs per m2 Interne Externe woningen met energielabel woonoppervlakte verhuisbeweging verhuizingen naar % Sellingen (4%) Woonvisie Vlagtwedde 19

21 Kwantiteit Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er in de gemeente geen behoefte is aan het toevoegen van woningen. Als de marktmogelijkheden wat ruimer blijken te zijn, bijvoorbeeld omdat in de andere dorpen de beoogde woningbouw slechter afzetbaar zijn dan verwacht, dan is enige uitbreiding van de woningvoorraad in de kern Ter Apel passend. Bij de verdere ontwikkeling van Ter Apel is het gewenst rekening te houden met de behoefte van starters aan goedkope koopwoningen. Inbreidingslocaties moeten vooral benut worden voor de realisatie van multifunctionele woningen voor een brede doelgroep (levensloopbestendig). Voor senioren met een afnemende zelfredzaamheid en mobiliteit uit de omringende kernen biedt Ter Apel de mogelijkheden om langer de regie over hun eigen leven te blijven voeren. Passende huisvesting voor senioren overstijgt in volume de vraag vanuit de kern zelf. Met het huidige aanbod kan ruim aan de (toekomstige) vraag worden voldaan. Een toevoeging in de vorm van nieuwbouw ligt dan ook niet voor de hand, wel moet de bestaande voorraad blijven passen bij de vraag van de nieuwe senioren. Het aanbod aan seniorenhuisvesting is hoofdzakelijk geconcentreerd rond het voormalig verzorgingshuis Kloosterheerd en bevindt zich daarmee midden in het beoogde WoonZorgZone. Naast het reguliere aanbod aan seniorenwoningen en het verpleeghuis Borg Westerwolde zal woonzorgcentrum Kloosterheerd transformeren van een naar binnen gerichte intramurale instelling naar een naar buiten gerichte toegankelijke voorziening. Kloosterheerd krijgt daarmee een duidelijke plaats in het lokale woningaanbod voor inwoners met een 'lichte' zorgvraag. Woonzorg Nederland zal zich in Ter Apel de komende jaren richten op het behoud van het bestaande vastgoed dat aansluit bij de vraag. Het is van belang te blijven investeren in de huidige voorraad om aan de eisen van de tijd te voldoen. Kwaliteit De particuliere woningvoorraad in de hoofdkern Ter Apel is van goede kwaliteit. Incidenteel is er een verpauperde woning in het dorp aan te wijzen. Onderdeel van de staat van onderhoud is de energetische staat van de woningen. De energetische staat van de particuliere woningvoorraad presteert in vergelijking met de rest van de gemeente goed. In vergelijking met het landelijk gemiddelde staan er echter veel woningen met een label van E of lager. De energetische staat van de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering. Dit is een gemeentebreed knelpunt. De sterke positie van Ter Apel op de woningmarkt maakt dat hier naar verwachting weinig achteruitgang in wordt verwacht. De sociale huurwoningenvoorraad bestaat in het centrum uit veelal nieuwe appartementen die ruimschoots voldoen aan de eisen die senioren stellen. De appartementen zijn geschikt voor het leveren van zorg aan huis. In de omliggende wijken staan veel eengezinswoningen. Van deze eengezinswoningen voldoet een deel, maar andere delen vragen om isolatie- en verbeteringsaanpak. Kenmerken Ter Apel: Het hoge voorzieningenniveau in Ter Apel zorgt ervoor dat senioren er blijven wonen. Ook vanuit andere kernen trekken senioren naar Ter Apel. De vraag naar huurwoningen zal naar verwachting afnemen. Starters willen graag in Ter Apel blijven wonen, maar trekken door gebrek aan passende huisvesting naar elders. Starters stellen tegenwoordig hogere eisen aan een woning. Omdat de afgelopen jaren weinig is ontwikkeld, is de woningvoorraad ouder dan wenselijk voor deze doelgroep. De huidige woningvoorraad voor senioren voldoet prima, het is wel van belang om rekening te houden met een veranderende doelgroep. Hierbij zijn de betaalbaarheid en kwaliteit van de woningen van belang. De staat van onderhoud en energetische staat van met name de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering. Dit is een gemeentebreed knelpunt. Ter Apel wordt steeds meer het domein van de senioren. Dit komt met name door de goede voorzieningen en de passende woonruimte die er in Ter Apel aanwezig is. Ter Apel heeft daarmee een sterke woningmarktpositie. Woonvisie Vlagtwedde 20

22 Uitgangspunten uitvoeringsprogramma: De toenemende vraag naar woningen van starters en senioren wordt in kwantiteit ruimschoots opgevangen door de afnemende aantal 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar. Voor senioren en dan zeker de senior die afhankelijk is van de sociale woningvoorraad, is er momenteel voldoende aanbod dat aansluit bij hun behoeften. Het is van belang te blijven investeren in de huidige woningvoorraad voor senioren om deze aan de eisen van de tijd te laten voldoen. Daarnaast blijft betaalbaarheid een belangrijk gegeven. Dit betekent dat in Ter Apel de woningvoorraad moet worden afgestemd op een andere doelgroep. Door sociale huurwoningen af te zetten in de particuliere sector en geschikt te maken voor de nieuwe doelgroepen (starters en senioren) kan de sterke woningmarktpositie van Ter Apel behouden worden. Ook de realisatie van starterswoningen Het toenemende aandeel senioren vraag om het ontwikkelen van een WoonZorgZone, waarbij het aantal intramurale plaatsen niet hoeft te stijgen. Het vraagstuk ligt bij het efficiënt voorzien in zorg aan huis en het geschikt maken van de woningen. De kwaliteit van de woningen in Ter Apel is matig. Hiervoor kunnen de maatregelen worden gebruikt die ontwikkeld worden in de WOG. Daarnaast is het zinvol om het nemen van energetische maatregelen te stimuleren. Het gaat daarbij om zowel reguliere juridische instrumenten die de gemeente kan inzetten tegen verpaupering (straffende hand), als mogelijkheden om grootschalig onderhoud te stimuleren (helpende hand). 4.2 Vlagtwedde Bevolking De bevolkingssamenstelling van Vlagtwedde is gelijk aan het gemiddelde van de gemeente. Het dorp kenmerkt zich in tegenstelling tot Ter Apel door een groot aanbod aan vrijstaande- en seniorenwoningen. Het aandeel rijwoningen, 2- onder-1 kap woningen en appartementen is in vergelijking met de rest van de gemeente beperkt. Vlagtwedde is een van de hoofdkernen in de gemeente en kent een goed voorzieningenniveau. In vergelijking met de andere kernen heeft de kern Vlagtwedde een betrekkelijk sterke woningmarktpositie. Vlagtwedde is met name aantrekkelijk voor senioren en doorstromers. Veel starters vertrekken naar elders. Dit wordt met name veroorzaakt door het kleine aanbod aan goedkope koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen ligt ruim boven het gemeentelijk gemiddelde. Wel heeft Vlagtwedde een groot aanbod aan sociale huurwoningen tot tot tot 35 tot 20 Vlagtwedde Anders 1-2 phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Vlagtwedde 0% 20% 40% 0% 20% 40% Aantal inwoners Aantal Percentage man Percentage vrouw Gem. grootte Huishoudens huishouden % 52% 2,2 Woonvisie Vlagtwedde 21

23 Woningvoorraad Seniorenw Appartem Vrijstaand 2-onder-1 Rijwoning Vlagtwedde > < Vlagtwedde 0% 50% 100% 0% 20% 40% Aantal woningen Gemiddelde Koop Sociale huur Particuliere huur WOZ-waarde % 28% 9% Landelijk (2013) Vlagtwedde 0% 20% 40% 60% 80% 100% A/A+ label B-label C-label D-label E-label F-label G-label Aantal leegstaande Aantal woningen Prijs per m2 Interne Externe woningen met energielabel woonoppervlakte verhuisbeweging verhuizingen naar % Ter Apel (6%) Kwantiteit In de kern Vlagtwedde wordt ingezet op vervangende nieuwbouw. Op vrijgekomen locaties wordt gestuurd op de realisatie van multifunctionele woningen voor een brede doelgroep waaronder senioren. De woningvoorraad in het dorp bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, grondgebonden seniorenwoningen en een aantal appartementen in het centrum en nabij De Bolderbörg. De kern is met name aantrekkelijk voor 1 en 2 persoonshuishoudens boven de 55 jaar. Starters hebben moeite om in Vlagtwedde een passende koopwoning te vinden. De woningvoorraad tot ,- is in Vlagtwedde maar de helft zo groot als in de rest van de gemeente. Het zorgvastgoed in de kern van Vlagtwedde beperkt zich tot verzorgingshuis De Bolderbörg, Weitezicht en de aanleunwoningen in de directe nabijheid. In totaal betreft het 48 seniorenwoningen en 60 verzorgingshuisplaatsen. Het huidige aanbod blijkt ruimschoots voldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Een extra toevoeging in de vorm van nieuwbouw lijkt dan ook niet op zijn plaats. Er moet wel kritisch worden gekeken naar de woonkwaliteit van de oudere grondgebonden seniorenwoningen. Ook in de Bolderbörg zal op termijn scheiding van wonen en zorg worden doorgevoerd, waarmee ze deel uit gaan maken van de voorraad sociale huurwoningen. De Bolderbörg is een belangrijk element in het WoonZorgZone. Vlagtwedde vraagt om bundeling van voorzieningen en biedt voldoende perspectief voor de toekomst. Kwaliteit Het dorp Vlagtwedde is een centrumdorp met voldoende voorzieningen. De kwaliteit van de particuliere woningvoorraad in Vlagtwedde is goed, ook is er bij de rotonde al succesvol woningverbetering aangebracht met het project WOG. Toch is er nog een enkele verpauperde woning te vinden in Vlagtwedde. De energetische staat van de woningen in het dorp is zeer goed. In het dorp Vlagtwedde wordt vanwege haar betrekkelijk sterke woningmarktpositie weinig achteruitgang verwacht. De sociale woningvoorraad wordt de komende jaren verbeterd en van isolatie voorzien. Wel wordt onderzocht welke woningen op termijn gesloopt zullen worden. In de toekomst zal mogelijk beperkte vervangingsnieuwbouw plaatsvinden naar levensloopbestendige woningen, bij voorkeur in het goedkope segment tot ,-. Woonvisie Vlagtwedde 22

24 Kenmerken Vlagtwedde: De hoofdkern Vlagtwedde heeft een betrekkelijk sterke woningmarktpositie. Het voorzieningenniveau zorgt ervoor dat senioren er blijven wonen. Ook vanuit andere kernen trekken senioren naar Vlagtwedde. De vraag naar huurwoningen zal naar verwachting afnemen. Starters trekken door gebrek aan passende koopwoningen naar elders. Er moet worden nagedacht over een inperking van het aantal sociale huurwoningen in Vlagtwedde. De huidige woningvoorraad voor senioren voldoet prima. Het is wel van belang om rekening te houden met een veranderende doelgroep. Hierbij zijn de betaalbaarheid en kwaliteit van de woningen van belang. Vlagtwedde wordt steeds meer het domein van de senioren. Dit komt met name door de goede voorzieningen en de passende woonruimte die er in Vlagtwedde aanwezig is. Naar verwachting is de groei van de seniorendoelgroep kleiner in aantal dan het aantal vertrekkende huishoudens. Uitgangspunten uitvoeringsprogramma: De toenemende vraag naar woningen van senioren wordt ruimschoots opgevangen door het afnemende aantal 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar. Voor senioren en dan zeker de senior die afhankelijk is van de sociale woningvoorraad, is er momenteel voldoende aanbod dat aansluit bij hun behoeften. Het is van belang in de huidige woningvoorraad voor senioren te blijven investeren om deze aan de eisen van de tijd te laten voldoen. Daarnaast blijft betaalbaarheid een belangrijk gegeven. Door sociale huurwoningen af te zetten in de particuliere sector en ze geschikt te maken voor de nieuwe doelgroepen (starters en senioren) kan de betrekkelijk sterke woningmarktpositie van Vlagtwedde behouden worden. Het toenemende aandeel senioren vraag om het ontwikkelen van een WoonZorgZone, waarbij het aantal intramurale plaatsen niet hoeft te stijgen. Het vraagstuk ligt bij het efficiënt voorzien in zorg aan huis en het geschikt maken van de woningen middels de te ontwikkelen WoonZorgZone. In Vlagtwedde is nog een enkele verpauperde woning te vinden. Hiervoor kunnen de maatregelen worden gebruikt die ontwikkeld worden in de WOG en sturen op het nemen van energetische maatregelen. Het gaat daarbij om zowel reguliere juridische instrumenten die de gemeente kan inzetten tegen verpaupering (straffende hand), als mogelijkheden om grootschalig onderhoud te stimuleren (helpende hand). Woonvisie Vlagtwedde 23

25 4.3 Sellingen Sellingen wordt gezien als een hoofdkern in de gemeente Vlagtwedde. Het aandeel 55-plussers is bovengemiddeld. Er is in de afgelopen jaren geen sprake meer van groei. Sellingen kenmerkt zich door een relatief groot aanbod aan vrijstaande woningen en het aanbod aan rijwoningen is minimaal. Sellingen kent een matig voorzieningenniveau. Er is sprake van een matige woningmarktpositie in de gemeente. Starters verlaten de kern vanwege het ontbreken van passend aanbod en het matige voorzieningenniveau. Het matige voorzieningenniveau is voor senioren een reden om te vertrekken naar elders, zodra zij een meer dan lichte zorgvraag krijgen. Bevolking tot tot tot 35 tot 20 Sellingen Anders 1-2 phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Sellingen 0% 20% 40% 0% 20% 40% 60% Aantal inwoners Aantal Percentage man Percentage vrouw Gem. grootte Huishoudens huishouden % 51% 2,3 Woningvoorraad Seniorenw Apparteme Vrijstaand 2-onder-1 Rijwoning Sellingen > < Sellingen 0% 50% 100% 0% 20% 40% Aantal woningen Gemiddelde Koop Sociale huur Particuliere huur WOZ-waarde % 10% 10% Landelijk (2013) Sellingen 0% 20% 40% 60% 80% 100% A/A+ label B-label C-label D-label E-label F-label G-label Aantal leegstaande Aantal woningen Prijs per m2 Interne Externe woningen met energielabel woonoppervlakte verhuisbeweging verhuizingen naar % Vlagtwedde (17%) Kwantiteit In de toekomst neemt de vraag naar nul-treden-huurwoningen voor senioren toe. In de huidige praktijk is deze vraag nauwelijks aanwezig. Veel senioren blijven in hun huidige woning wonen. Dit Woonvisie Vlagtwedde 24

26 komt met name door de slechte verkoopbaarheid van de huidige woning en de goede mogelijkheden om de eigen woning aan te passen. Starters trekken liever naar de andere twee hoofdkernen, waar meer voorzieningen aanwezig zijn. Gelet op de toekomstige afname van het aantal huishoudens en de beperkte marktvraag van vestigers, zal de nieuwbouw beperkt zijn. Het zal met name gaan om nieuwbouw na sloop. De beschikbare grond kan worden benut, maar naar verwachting zal de afzet hiervan niet eenvoudig zijn. De verwachting is dan ook dat Sellingen in woningaantal gaat krimpen. In Sellingen zijn geen verzorg- of verpleegwoningen aanwezig. Men is aangewezen op zorg aan huis. Senioren die toch behoefte hebben aan een geborgen vorm van wonen kunnen terecht in de appartementen aan de Hoofdstraat of de seniorenwoningen aan de Veentuinen. Door het voorzieningenniveau in Sellingen kunnen senioren met een lichte zorgvraag lang in het dorp blijven wonen. Kwaliteit De particuliere woningvoorraad in de hoofdkern Sellingen is in zeer goede staat. De matige positie van Sellingen op de woningmarkt maakt dat hier in de toekomst achterstallig onderhoud aan woningen kan ontstaan door leegstand. In de kern Sellingen kan bij uitzondering een verpauperde woning worden aangewezen. De energetische staat van de woningen in de kern ligt ruim boven het gemiddelde van de gemeente. In vergelijking met het landelijk gemiddelde zijn er meer woningen met een label van E of lager te vinden. De energetische staat van de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering, dit is een gemeentebreed knelpunt. De bestaande sociale huurvoorraad zal in de nabije toekomst nader worden onderzocht op mogelijkheden voor verbetering met isolatie en het vermindering van het totaal aantal woningen. Kenmerken Sellingen: De vraag naar huurwoningen zal naar verwachting afnemen. Starters en senioren met een zorgvraag trekken, door de betere voorzieningen in de andere twee hoofdkernen, weg uit Sellingen. De huidige woningvoorraad voor senioren voldoet prima. Het is wel van belang om rekening te houden met een veranderende doelgroep. Hierbij zijn de betaalbaarheid en kwaliteit van de woningen van belang. De staat van onderhoud en energetische staat van met name de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering. Dit is een gemeentebreed knelpunt. Sellingen is een kern in de gemeente met de basisvoorzieningen, toch is Sellingen niet in staat senioren aan te trekken. Naar verwachting zal seniorendoelgroep op korte termijn nog beperkt toenemen. Dit komt door het grote aandeel huishoudens tussen de 55 en 75 jaar. Daarmee heeft Sellingen een matige woningmarktpositie. Uitgangspunten uitvoeringsprogramma: De toenemende vraag van senioren naar woningen wordt op korte termijn ruimschoots opgevangen door de afnemende aantal 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 35 en 55. Voor senioren en dan zeker de senior die afhankelijk is van de sociale woningvoorraad, is er momenteel voldoende aanbod dat aansluit bij hun behoeften. Het is van belang in de huidige woningvoorraad voor senioren te blijven investeren om deze aan de eisen van de tijd te voldoen. Daarnaast blijft betaalbaarheid een belangrijk gegeven. Er moet worden nagedacht over een inperking van het aantal woningen in Sellingen. Dit zal met name gebeuren in de sociale huursector. In Sellingen is nog een enkele verpauperde woning te vinden. Hiervoor kunnen de maatregelen worden gebruikt die ontwikkeld worden in de WOG en sturen op het nemen van energetische maatregelen. Het gaat daarbij om zowel reguliere juridische instrumenten die de gemeente kan inzetten tegen verpaupering (straffende hand), als mogelijkheden om grootschalig onderhoud te stimuleren (helpende hand). Woonvisie Vlagtwedde 25

27 4.4 Bourtange De gemiddelde leeftijd van de inwoners van Bourtange ligt relatief hoog en er is geen sprake meer van groei. De kleine kern kenmerkt zich door een groot aanbod aan vrijstaande woningen en weinig rijwoningen. Opvallend is dat het segment goedkope woningen aanzienlijk kleiner is dan het gemeentelijk gemiddelde. Dit segment wordt met name bewoond door gezinnen en starters. Uit de bevolkingsopbouw blijkt ook dat er in Bourtange minder gezinnen en starters wonen. Een gevolg hiervan is dat Bourtange opvallend minder jongeren (tot 20 jaar) heeft dan andere kernen. De woningmarktpositie van dit kerncluster is relatief goed. Bourtange heeft door de aanwezige vesting een hoge aantrekkingskracht op verhuizers van buiten de gemeente. Dit zijn met name 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 55 en 75 jaar oud. In Bourtange is de particuliere huur meer dan anderhalf keer zo groot als in de rest van de gemeente. Het gaat dan met name om woningen binnen de vesting. Bevolking tot tot tot 35 tot 20 Bourtange Anders 1-2 phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Bourtange 0% 20% 40% 0% 20% 40% Aantal inwoners Aantal Percentage man Percentage vrouw Gem. grootte Huishoudens huishouden % 49% 2,2 Woningvoorraad Seniorenw Apparteme Vrijstaand 2-onder-1 Rijwoning Bourtange > < Bourtange 0% 50% 100% 0% 20% 40% Aantal woningen Gemiddelde Koop Sociale huur Particuliere huur WOZ-waarde % 10% 16% Landelijk (2013) Bourtange 0% 20% 40% 60% 80% 100% A/A+ label B-label C-label D-label E-label F-label G-label Aantal leegstaande Aantal woningen Prijs per m2 Interne Externe woningen met energielabel woonoppervlakte verhuisbeweging verhuizingen naar % Vlagtwedde (31%) Woonvisie Vlagtwedde 26

28 Kwantiteit Door het lage aantal jongeren en gezinnen is er in de toekomst minder behoefte aan woningen. Er zijn in de kleine kern voldoende woningen om deze kleine vraag op te vangen. De vraag naar sociale huurwoningen zal afnemen. Daarom zal in Bourtange de huidige sociale woningvoorraad worden verminderd. Het voorzieningenniveau in Bourtange is minimaal, waardoor senioren verhuizen. Senioren verhuizen in hoofdzaak naar Vlagtwedde, waar de voorzieningen wel aanwezig zijn. Naar verwachting zal een tekort ontstaan aan nul-treden-huurwoningen voor senioren. In de praktijk is van een tekort geen sprake. Senioren verhuizen in veel gevallen naar kernen waar de voorzieningen wel aanwezig zijn. De rest van de senioren zal de eigen woning aanpassen naar de eigen behoeften. In Bourtange zijn geen verzorg- of verpleegwoningen aanwezig. Men is aangewezen op zorg aan huis. Senioren trekken daarom als de zorgvraag toeneemt naar de hoofdkern Vlagtwedde. Omdat het voorzieningenniveau in Bourtange laag is, zijn ouderen die deze mogelijkheid niet hebben, aangewezen op hulp van buitenaf. Naar verwachting heeft Bourtange op de middellange termijn een grote groep inwoners die afhankelijk is van zorg aan huis. Kwaliteit De kwaliteit van woningen in Bourtange is zeer goed. Er zijn dan ook geen verpauperde panden in het dorp te vinden. De energetische staat van de woningen ligt net onder het landelijk gemiddelde en komt redelijk overeen met het gemeentelijk gemiddelde. Een gedeelte van de bestaande sociale huurvoorraad zal in de nabije toekomst worden onttrokken aan de markt, waardoor er geen ruimte is voor verbetering en isolatie. De bijzondere positie op de woningmarkt maakt dat hierin naar verwachting ook weinig problemen worden verwacht. De kleine kern trekt bewoners aan die de eigen woning goed kunnen onderhouden. Kenmerken in Bourtange: De kleine kern Bourtange heeft een bijzondere woningmarktpositie. De kleine kern trekt met name 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 55 en 75 jaar oud. Het voorzieningenniveau zorgt ervoor dat senioren met een zwaardere hulpvraag wegtrekken. Dit betekent dat in Bourtange op korte termijn een passende eigenwoningvoorraad heeft. De vraag naar huurwoningen zal naar verwachting afnemen. De staat van onderhoud en energetische staat van met name de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering. Bourtange zal op de middellange termijn een relatief grote populatie ouderen hebben met een lichte zorgvraag. Daarmee heeft Bourtange nu een redelijke woningmarktpositie. Uitgangspunten uitvoeringsprogramma: Bourtange heeft op korte termijn een passende woningvoorraad. Zodra de vraag wegvalt worden woningen uit de markt genomen. Het gaat in hoofdlijnen om de sociale huurvoorraad. Deze woningen kunnen niet zonder meer aan Bourtange onttrokken worden. Hier dient een stedenbouwkundige onderbouwing aan vooraf te gaan. Het toenemende aandeel senioren vraagt om afstemming met en tussen de verschillende zorg- en welzijnsorganisaties. Het is gezien de nabijheid van Vlagtwedde niet verstandig om hier in vastgoed voor senioren te investeren. De kwaliteit van de woningen in Bourtange is goed. Om dit in de toekomst zo te houden kunnen de maatregelen worden gebruikt die ontwikkeld worden in de WOG en sturen op het nemen van energetische maatregelen. Woonvisie Vlagtwedde 27

29 4.5 Ter Apelkanaal De kleine kern Ter Apelkanaal is een relatief jong gebied, waarin de woningbehoefte nog licht toeneemt. Ter Apelkanaal kenmerkt zich door veel goedkope woningen. Er staan relatief weinig woningen te koop en de woningen die te koop staan, hebben voor Ter Apelkanaal een hoge WOZ-Waarde. Veel starters trekken daardoor naar deze kleine kern. Ook de gunstige ligging ten opzichte van de voorzieningen in Ter Apel en het naastgelegen Musselkanaal, spelen een grote rol hierin. De woningmarktpositie van Ter Apelkanaal ten opzichte van de gemeente is sterk. Starters vestigen zich in de kern vanwege het grote aanbod aan goedkope koopwoningen. Omdat de woningen ook ruimte bieden voor gezinnen, blijven de starters in Ter Apelkanaal wonen. Het minimale voorzieningenniveau zorgt ervoor dat ouderen verhuizen naar Ter Apel. Door de directe nabijheid van Ter Apel en Musselkanaal is het minimale voorzieningenniveau voor starters geen bezwaar. Bevolking tot tot tot 35 tot 20 Ter Apelkanaal Anders 1-2 phh phh Gezin 1-2 phh phh < 35 Ter Apelkanaal 0% 20% 40% 0% 20% 40% Aantal inwoners Aantal Percentage man Percentage vrouw Gem. grootte Huishoudens huishouden % 49% 2,6 Woningvoorraad Seniorenw Apparteme Vrijstaand 2-onder-1 Rijwoning Ter Apelkanaal > < Ter Apelkanaal 0% 50% 100% 0% 20% 40% Aantal woningen Gemiddelde Koop Sociale huur Particuliere huur WOZ-waarde % 9% 10% Landelijk (2013) Ter Apelkanaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% A/A+ label B-label C-label D-label E-label F-label G-label Aantal leegstaande Aantal woningen Prijs per m2 Interne Externe woningen met energielabel woonoppervlakte verhuisbeweging verhuizingen naar % Ter Apel (55%) Woonvisie Vlagtwedde 28

30 Kwantiteit Veel ouderen vertrekken naar de hoofdkern Ter Apel. Daarom zullen in de toekomst voldoende woningen beschikbaar komen. De vraag is of deze woningen ook voldoen aan het lage prijsniveau en de hoge kwaliteitseis van de huidige starters. Gelet op de sterke marktpositie van Ter Apelkanaal enerzijds en de beperkte bouwmogelijkheden in de rest van de gemeente anderzijds, zal woningbouw beperkt mogelijk zijn. De huidige sociale huurvoorraad wordt verminderd en volgt de vraag naar sociale huurwoningen in Ter Apelkanaal. Zodra de vraag wegvalt worden woningen uit de markt genomen. De woningen voldoen mogelijk wel aan de prijs- en kwaliteitseisen van starters. In Ter Apelkanaal zijn geen verzorg- of verpleegwoningen aanwezig. Men is aangewezen op zorg aan huis. Senioren trekken daarom naar de hoofdkern Ter Apel als de zorgvraag toeneemt. Omdat het voorzieningenniveau in Ter Apelkanaal laag is, zijn ouderen die deze mogelijkheid niet hebben, aangewezen op hulp van buitenaf. Kwaliteit De kwaliteit van woningen in Ter Apelkanaal is matig. De woningen hebben in enkele gevallen groot onderhoud nodig. Langs het kanaal zijn meerdere verpauperde woningen te vinden. Onderdeel van de staat van onderhoud is de energetische staat van de woningen. De gelabelde woningen in Ter Apelkanaal hebben maximaal een D-label. De energetische staat van met name de particuliere woningvoorraad vraagt hier duidelijk om verbetering. De sterke positie van Ter Apelkanaal op de woningmarkt maakt dat hier naar de toekomst kansen liggen voor woningverbetering. Kenmerken Ter Apelkanaal: Starters willen er graag wonen vanwege de betaalbaarheid van de huisvesting. Het voorzieningenniveau zorgt ervoor dat senioren wegtrekken, voornamelijk naar de hoofdkern Ter Apel. De vraag naar huurwoningen zal naar verwachting afnemen. De staat van onderhoud en energetische staat van met name de particuliere woningvoorraad vraagt om verbetering. Dit is een gemeentebreed knelpunt.. Daarmee heeft Ter Apelkanaal een sterke woningmarktpositie. Uitgangspunten uitvoeringsprogramma: Door de bestaande sociale huurwoningen geschikt te maken voor de nieuwe doelgroep en deze af te zetten in de particuliere voorraad kan de woningmarktpositie van Ter Apelkanaal behouden worden. Dit betekent dat in Ter Apelkanaal de vrijkomende woningvoorraad moet worden afgestemd op een andere doelgroep. Naar verwachting biedt de vertrekkende groep voldoende ruimte om de starters te accommoderen. Om de jonge gemeenschap in stand te houden, is het belangrijk dat voorzieningen die daarop zijn toegespitst in stand blijven. De kwaliteit van de woningen in Ter Apelkanaal is matig. Hiervoor kunnen de maatregelen worden gebruikt die ontwikkeld worden in de WOG en sturen op het nemen van energetische maatregelen. Het gaat daarbij om zowel reguliere juridische instrumenten die de gemeente kan inzetten tegen verpaupering (straffende hand), als mogelijkheden om grootschalig onderhoud te stimuleren (helpende hand). Woonvisie Vlagtwedde 29

31 4.6 De Linten Langs de kanalen, van Ter Apelkanaal tot aan de Duitse grens is sprake van lintbebouwing. Lintbebouwing is een vorm van bebouwing waarbij langs een weg of vaart losstaande bebouwing is verrezen, terwijl het omliggende land open is gebleven. In de ruimtelijke structuur van De Linten is de cultuurhistorie van het gebied nog goed herkenbaar. De beleving van de ruimtelijke structuur langs het kanaal is daarbij van groot belang. De ruimtelijke begrenzing van De Linten is in de Woonvisie gelijk aan die van het vastgestelde bestemmingsplan uit Het bevat de volgende straten: Ter Apelkanaal West / Ter Apelkanaal Oost; Kloosterveenweg / Viaductstraat; Markeweg / Westerstraat; Barnflair West / Barnflair Oost; Munnekemoer West / Munnekemoer Oost. Kwantiteit De woningmarktpositie van De Linten is zwak omdat veel starters naar kernen vertrekken waar voorzieningen aanwezig zijn. Dit is ook het geval bij de senioren. Omdat De Linten een zwakke woningmarktpositie hebben zijn de woningen slecht verkoopbaar. Hierdoor zullen ouderen niet altijd de mogelijkheid hebben om te verhuizen. De ontwikkeling in De Linten is minimaal. Het gaat om individuele aanvragen voor sloop en/of nieuwbouw van woningen, bijgebouwen en (agrarische) bedrijfsbebouwing. Bij wijzigingen in de bebouwing is het belangrijk het karakter te behouden en waar nodig te versterken. Het karakter van nieuwe bebouwing dient gerelateerd te zijn aan de aanwezige organisch gegroeide bebouwing. Daarbij zijn de begrippen diversiteit en karakter van belang. Bebouwing dient hier altijd te passen binnen het bestaande ritme van de bebouwing. Vanuit landschappelijk oogpunt en de huidige marktontwikkelingen is het niet nodig woningen toe te voegen in De Linten. Wijzigingen in de woningvoorraad moeten op individueel niveau worden beoordeeld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de ruimtelijke kenmerken van De Linten. De nadruk ligt op het onttrekken aan woningvoorraad. In De Linten zijn geen verzorg- of verpleegwoningen aanwezig. Men is aangewezen op zorg aan huis. Senioren voelen zich sterk verbonden met de woonomgeving. Omdat de woningmarktpositie zwak is, heeft maar een klein aantal senioren de mogelijkheid om te verhuizen. De ouderen die deze mogelijkheid niet hebben, zijn aangewezen op hulp van buitenaf en zorg aan huis. Er moet worden nagedacht over mogelijkheden om deze mensen in staat te stelt naar een kern met voorzieningen te verhuizen. In het huidige bestemmingsplan is er de wens uitgesproken om in De Linten ruimte te bieden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling. Hierbij moet gedacht worden aan locaties die geschikt zijn voor maximaal drie woningen en/of als woon-werklocatie. Hiervoor zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Woonvisie Vlagtwedde 30