BIJLAGE 1: Toelichting en uitgangspunten financiële berekeningen

Transcriptie

1 Q escand am. BIJLAGE 1: Toelichting en uitgangspunten financiële berekeningen 16 mei JÜU Investeringsraming 1.1 Grondkosten (eigenaar) In de oorspronkelijke investeringsbegroting zaten de grondkosten inbegrepen. Tot en met 2010 zijn deze grondkosten geïndexeerd op basis van de CPI-index (inflatiecorrectie). In 2007 was nog onbekend in hoeverre grondkosten aan HNK toegerekend moest worden. Inmiddels is duidelijk dat de verwervingskosten reeds verrekend zijn met bijdragen van het Rijk, zodat de grondkosten niet meer aan HNK toegerekend hoeven te worden. 1.2 eindparaaf wethouder wethouder...^ ' d.d. Bouwkosten (eigenaar) De bouwkosten (voor het casco) zijn de kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisatie van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw en bestaan uit de kosten voor bouwkundige werken, werktuigbouwkundige- en installatietechnische werken alsmede vaste inrichtingen. De bouwkosten staan vermeld in het rapport 'Exploitatiekostenprognose Gemeente Delft Het Nieuw Stadskantoor' te Delft dd. 9 juli 2010 (Weerdenburg). Het rapport, bedoeld als Lifecyclecosting-analyse (LCC), wordt in opdracht van de architect opgesteld en getoetst door bouwkostenadviseur PRC. In het rapport staat niet vermeld wat de bouwplaatskosten, algemene kosten, kosten winst & risico en coördinatiekosten zijn. Deze kostenraming zijn daarom overgenomen uit de bouwkostentoets van bouwkostenadviseur PRC. Gevraagd zal worden om deze kosten ook op te nemen in de LCC analyse. Na ambtelijk overleg is besloten de in de LCC genoemde afschrijvingstermijn als volgt aan te passen: - de W-installatie: 30% over 40 jaar, 50% over 20 jaar, 20% over 15 jaar; - de E-installatie: 40% over 40 jaar, 40% over 20 jaar, 20% over 15 jaar. Naast de hierboven genoemde afschrijvingstermijnen geldt voor de overige kosten de volgende uitgangspunten: - kosten architect: worden over 40 jaar afgeschreven; - kosten bouwrente: worden niet afgeschreven; - aansluitkosten: worden over 40 jaar afgeschreven; - de post 'Winst & Risico' wordt over 40 jaar afgeschreven; - de post '70 Vaste voorzieningen' wordt over 15 in plaats van 10 jaar afgeschreven; - de post '80 Terrein' wordt over 20 in plaats van 40 jaar afgeschreven. 1.3 Bijkomende kosten (eigenaar) De bijkomende kosten bestaan onder andere uit: - ontwerpkosten: kosten voor o.a. architect, constructeur, adviseur bouwfysica, installatieadviseur, bouwkostenadviseur etc. - heffingen, leges; - aansluitkosten; - percentageregeling; - een post onvoorzien; - kosten voor projectmanagement; - kosten gebruiker: kosten voor o.a. opstellen gebruikerswensen en toetsen tussentijdse resultaten.

2 Ontwerpkosten De kosten voor de architect (ontwerpkosten) worden jaarlijks op basis van de CPI-index over de maand januari aangepast ten opzichte van de laatst vastgestelde begroting. Heffingen en leges De kosten voor heffingen en leges worden jaarlijks aangepast aan de BDB index. In een voetnoot van een eerdere nota is opgenomen: 'exclusief bouwleges ad 8 ton vanwege het "vestzak/broekzakeffect". Dit is overeenkomstig de aangepaste systematiek bouwleges die door de raad begin 2007 is vastgesteld.' De bouwleges zijn overeenkomstig de gemeentelijke tarieven berekend. Aansluitkosten De aansluitkosten worden jaarlijks aangepast aan de BDB index. Gevraagd zal worden om deze kosten ook op te nemen in de LCC analyse. Percentageregeling: In het kader van de Percentageregeling wordt 1% van de bouwkosten gereserveerd voor beeldende kunst. Deze kosten worden niet geactiveerd. Post onvoorzien Er wordt een vast bedrag voor onvoorzien aangehouden: ,-. Dat is thans circa 8% van de bouwkosten, kosten architect en aansluitkosten. 1.4 Bouwrente (eigenaar) Aan het project wordt bouwrente toegerekend over de te activeren investeringslasten. De bouwrente wordt niet geactiveerd. Voor de berekening geldt dat: - uitgegaan wordt van een fasering zoals deze via OBS aan de projectgroep HNK aangeleverd moetworden; - gerekend is met 3% bouwrente. Als een afgesproken betaalschema bekend is, worden de kosten voor bouwrente op het betaalschema gebaseerd. Tot die tijd gaat het om een schatting van de bouwrente. 1.5 Verrekeningen (eigenaar) Onder verrekeningen wordt verstaan het BTW compensabele percentage (BCF). Deze kosten vloeien logische wijze voort uit de diverse investeringsramingen. Thans wordt nog verondersteld dat 4% van de BTW/BCF niet verrekenbaar is. Het vakteam FIA bekijkt periodiek welke percentage wel/niet verrekenbaar is. Bij verhuur aan derden dient nog rekening gehouden te worden met de integratieheffing en minder verrekenbare BTW/BCF naar rato van het verhuurder gedeelte van het totale complex. In deze berekeningen is daar nog niet mee gerekend. 2/6

3 1.6 Inrichtingskosten (gebruiker) De inrichtingskosten omvat ondermeer de vaste inrichting en niet gebouwgebonden installaties. Daarbij valt te denken aan de niet dragende binnenwanden, balies, keukeninstallaties, bekabeling voor IT en beveiliging etc. 1.7 Bijkomende kosten (gebruiker) Deze post bestaat ondermeer uit verhuis- en advieskosten. 1.8 Verrekeningen (gebruiker) Bij verrekeningen is het deel van de BTW ondergebracht dat niet gecompenseerd mag worden via het BTW-compensatiefonds op grond van de huidige fiscale regelgeving. Deze investeringsbegroting gaat uit van 4% niet compensabele BTW op basis van de huidige afspraken met de fiscus over BTW-compensatie. Het percentage blijft ongewijzigd, het bedrag is hoger omdat het onderliggend bedrag stijgt (zie ook 1.5). 3/6

4 2. Exploitatieraming 2.1 Exploitatiekosten HNK (eigenaar) De lasten in het 1e exploitatiejaar worden zichtbaar gemaakt. Dit levert ten behoeve van de meerjarenraming weinig spanning op omdat annuitair wordt afgeschreven en sprake is van een gemiddeld bedrag voor onderhoud voor de eerstkomende acht jaar. (Zie ook de toelichting bij de opmerkingen bij de diverse kostensoorten). Voor wat betreft de gehuurde panden geldt dat door de eigenaar slechts de huurlasten inclusief de geraamde kosten voor betaalde belastingen/heffingen als dekkingsbron worden genoemd. De ramingen voor de servicekosten zijn hierdoor beschikbaar voor het vakteam Huisvesting (gebruikersniveau). Kosten rente en afschrijving (kapitaallasten) De kosten voor rente en afschrijving vloeien logisch voort uit de geraamde en activeerbare investeringslasten en de in de LCC analyse genoemde afschrijvingstermijnen (wel of niet op onderdelen aangepast. Zie 'Bouwkosten'). De investeringslasten worden annuïtair afgeschreven. Gerekend is met rentepercentage van 4%; Onderhoudskosten De raming van de LCC analyse (zie hierboven) wordt als uitgangspunt genomen. Zij het dat de onderhoudskosten voor het 1e exploitatiejaar bepaald wordt op basis van het gemiddeld onderhoudsbedrag voor de eerstkomende acht jaar. Dit gebeurt om een balans in de meerjarenbegroting te vinden. De bedragen zijn exclusief het onderhoud PV-cellen. De onderhoudskosten 'Bouwkundig binnen' zoals genoemd in de LCC analyse worden van de eigenaarslasten afgezonderd, omdat het hier gaat om specifieke gebruikerslasten. Naast de in de LCC analyse genoemde onderhoudsbedragen wordt ook een bedrag voor niet verrekenbare/ compensabele BTW/BCF en technisch beheer geraamd. Onder technisch beheer wordt onder andere begrepen de toe te rekenen overheadkosten van de gemeente Delft, kosten voor 24-uurs bereikbaarheidsdienst en preventieve onderhoudscontracten. Onroerend zaak belasting (OZB) Op basis van een inschatting van de OZB-waarde wordt de OZB-premie voor de eigenaar berekend op basis van de door de gemeente Delft toegepaste rekenmethodiek. Opstalverzekering Op basis van een inschatting van de herbouwwaarde wordt de premie opstalverzekering berekend aan de hand van de voor de gemeente Delft van toepassing zijnde berekeningspercentages. Bron: Treasury gemeente Delft 10 juli /6

5 2.2 Huidige huisvesting (eigenaar) De huidige huisvestingsobjecten van de gemeente Delft, gekoppeld aan de huisvesting van het nieuw stadskantoor, gelden mede als financieringsbron voor de exploitatie van het nieuw stadskantoor. Welke bedragen bij ingebruikname vrijvallen, wordt bepaald door de begrotingsraming 2010 op eigenaarsniveau, zoals vermeld in programma 12: Grond en Vastgoed, exclusief de geraamde kosten voor bijvoorbeeld gas, water en elektriciteit. Dit zijn namelijk specifieke gebruikerslasten. Kapitaalslasten Het betreft hier de rente- en afschrijvingsafspraken van investeringsbedragen. Het gaat dan om de investeringen in de panden Oude Delft 137 en Phoenixstraat 16. Vrijvallende huurlasten en nieuwe huurinkomsten Westvest 41 en Antonia Veerstraat: van een aantal thans gehuurde objecten is / wordt de huur opgezegd. De daarmee gemoeide begrotingsraming komt dan te vervallen in Programma 12. De oorspronkelijk beschikbare middelen worden toegevoegd aan het budget van het vakteam Huisvesting. Onderhoudskosten Het gaat hier om de programmabegroting opgenomen kosten voor onderhoud van de in eigendom zijnde kantoorlocaties Oude Delft 137 en Phoenixstraat 16. Overiqe lasten Het gaat hier voornamelijk om de in de progra mma beg roting opgenomen kosten voor premie opstalverzekering en OZB. Jaarliikse stortinq reserve Op dit moment wordt jaarlijks een bedrag van gestort in de reserve gemeentelijke huisvesting, waarvan het vakteam Huisvesting budgethouder en beheerder is. Bij ingebruikname van het nieuw stadskantoor wordt deze jaarlijkse storting ingezet als dekking van de nieuwe exploitatielasten op eigenaarsniveau. Extra huurinkomsten Thans wordt verondersteld dat een gedeelte van het nieuw stadskantoor verhuurd wordt aan één of meerdere externe partijen. We hebben het over circa m 2 verhuurbaar vloeroppervlak (WO). De huurprijs komt dan uit op 127,31 perm 2 WO * 127,31 = (afgerond). Bij deze inkomsten is nog geen rekening gehouden met de fiscale kosten als gevolg van verhuur aan derden. Een eerste globale raming leert ons dat verhuur van m 2 WO een fiscale druk (BTW/BCF én integratieheffing) geeft van circa , hetgeen zich vertaalt naar een jaarlast van Wat de precieze consequenties zijn, dient nog uitgezocht te worden door een fiscalist. Zie ook "BTW/BCF". Overigens wordt uitgegaan van verhuur aan een maatschappelijke partner. Voor de bepaling van de vrijvallende middelen van de locatie Staalweg 1 wordt thans nog uitgegaan van de veronderstelling dat de kantoorruimte op deze locatie worden verlaten en verhuurd aan een externe partij. Voor de verhuur ruimte Staalweg wordt uitgegaan van m 2 a 80/m 2. Bij externe verhuur van ruimte aan de Westlandseweg 40, Staalweg 1 en het nieuw stadskantoor wordt rekening gehouden met een gemiddeld leegstandpercentage van 3%. 5/6

6 2.3 Exploitatielasten HNK (gebruiker) Voorzien in huisvesting Hieronder is begrepen de afschrijving van de inrichtingskosten zoals vermeld onder investeringen. Uitgegaan is van een afschrijftermijn van 20 jaar voor en een annuitaire afschrijving met een rentepercentage van 4%. De afschrijvingstermijn voor inrichting is echter in werkelijkheid verschillend voor de verschillende onderdelen van de inrichting. Waarschijnlijk zullen de afschrijvingen hoger uitvallen, maar zonder nadere specificatie van de investeringen kan hiervan geen schatting worden gemaakt. Bij deze investeringen wordt geen rente in rekening gebracht. De bijkomende kosten komen direct ten laste van de reserve Huisvesting. Deze kunnen niet worden geactiveerd. Ook het niet activeerbare deel van de eigenaar komt ten laste van de reserve huisvesting. Belastingen en heffingen Het hier opgenomen bedrag betreft de OZB voor gebruikers, gebaseerd op de te verwachten WOZ-waarde (deze is afgeleid van de stichtingswaarde van het pand). Voor overige belastingen is nog geen raming gemaakt. Verzekerinqen Betreft de inboedel en glasverzekering van het pand. Onderhoud huurdersdeel Betreft het binnenonderhoud dat voor rekening van de huurder conform afspraak met de verhuurder. Verbruik energie en water Betreft transport, belasting en verbruik van energie en water. Consumptieve diensten Hieronder vallen het bedrijfsrestaurant en de koffie- en theevoorziening. Risicobeheersen Hieronder vallen alle onderdelen mbt beveiliging en de receptiefunctie. Reststoffen managen Betreft afvalverwijdering. Verstrekken van ruimte en werkplekken Hieronder valt met name het verstrekken van meubilair en andere kleine kantoorinrichting. 2.4 Huidige huisvesting (gebruiker) Afschrijving inrichtingskosten Zie ook 2.3. Risicobeheersen Onder deze post zijn alle beveiligingsbudgetten opgenomen m.u.v. de receptiefunctie. 6/6