Ontwikkeling locatie Smachtenburg te Harskamp

Transcriptie

1 Behoort bij V.R. 2012/91 Ontwikkeling locatie Smachtenburg te Harskamp NOTA VAN UITGANGSPUNTEN versie : 23 februari 2011 vastgesteld door College: 1 maart 2011 Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 1 van 10 Nota van uitgangspunten

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanleiding Status Nota van Uitgangspunten Relatie met locatie Tepelenburgweg Leeswijzer Het plangebied Randvoorwaarden en uitgangspunten Algemene uitgangspunten Uitgangspunten woningbouw Inrichting openbare ruimte Beeldkwaliteit Financieel resultaat Planproces en planning... 9 Bijlage 1: Schematische weergave planproces Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 2 van 10 Nota van Uitgangspunten

3 1. Inleiding 1.1. Aanleiding De Gemeente Ede heeft tussen de Harskamper Engweg en de Smachtenburgweg een aantal percelen aangekocht met als doel hier woninbouw voor Harskamp tot 2025 te realiseren. De gezamenlijke oppervlakte van deze percelen is ca. 8,2 hectare (zie figuur 1). In het Structuurplan zoekzones stedelijke functies gemeente Ede (2 oktober 2008) is aangegeven, dat de zoekzone Smachtenburg wordt beperkt tot een grootte van 4,9 hectare. De reden hiervoor is dat de open eng behouden moet blijven. De uiterste grens van de zone wordt afgestemd op de rand van de kleine woonwijk ten zuiden van de Harskamper Engweg. Bij een dichtheid tussen 15 en 25 woningen per hectare is in de zoekzone ruimte voor ongeveer woningen. Daarnaast is locatie Smachtenburg een geschikte locatie voor de realisering van een woonzorgzone. Dit gaat dan uiteraard ten kosten van het aantal woningen. Bij de uitwerking zijn de volgende randvoorwaarden gesteld: - handhaving bestaande groenelementen; - handhaving specifieke landschappelijek structuur; - goede afronding en overgang naar de eng; - afstemming op bestaande bebouwing; - verkavelingstructuur met dorps karakter; - specifieke vormgeving en verkaveling, uitgaande van gebiedskenmerken. Als eerste stap in de planontwikkeling voor de uitbreiding is een Nota van Uitgangspunten opgesteld, waarin bovenstaande randvoorwaarden zijn opgenomen. Figuur 1:gemeentelijke grondpositie 1.2. Status Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van locatie Smachtenburg verwoordt hoe de Gemeente Ede deze locatie wil vormgeven en welke ambities zij daarbij voor ogen heeft. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan de ontwikkeling van een woonzorgzone. Met deze Nota wordt de basis voor de toekomstige ruimtelijke kwaliteit van de locatie gelegd. In het vervolgproces zullen de ontwerpuitgangspunten uit deze Nota worden vertaald in een schetsontwerp. Het schetsontwerp bevat de ruimtelijke hoofdstructuur voor de locatie: de ligging en begrenzing van de bouwvlakken, wegen, groenstructuur en water. In een volgende fase wordt de Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 3 van 10 Nota van uitgangspunten

4 ruimtelijke hoofdstructuur in detail uitgewerkt in een verkavelingsplan en een inrichtingsplan openbare ruimte. Het verkavelingsplan vormt straks de basis voor de planologische procedure. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig om de voorgestane ontwikkeling op deze locatie mogelijk te maken. De Nota van Uitgangspunten is opgesteld door de verschillende beleidsdisciplines binnen de gemeente. De Nota van Uitgangspunten zal worden vastgesteld door het College van B&W Relatie met locatie Tepelenburgweg 3 Het huidige zorgcomplex de Stolpe aan de Tepelenburgweg 3 te Harskamp voldoet niet meer aan de eisen van de tijd. De bedoeling is om als onderdeel van de woningbouwlocatie Smachtenburg een nieuw zorgcomplex met eventueel wijkservicepunt te ontwikkelen. Het huidige gebouw van de Stolpe wordt gehandhaafd en voor woningbouw in de vorm van appartementen geschikt gemaakt. Vanwege de behoefte aan goedkope woningen zal de doelgroep bij herontwikkeling starters zijn. De locatie Smachtenburg zal in samenhang met locatie Tepelenburgweg 3 ontwikkeld worden. De navolgende fasering (zie paragraaf 3.2) zal daarbij aangehouden worden: 1. De nieuwbouw van de woonzorgzone (zorgaanbieder Opella) is het meest belangrijke onderwerp. Het is zaak een kavel voor de woonzorgzone te kiezen, welke past binnen de integrale stedenbouwkundige opzet van de locatie. Na bouwplanuitwerking kan vervolgens gekomen worden tot een gronduitgifte. 2. Parallel aan de bouwplanuitwerking voor de woonzorgzone kan de planvorming voor de herontwikkeling van De Stolpe (locatie Tepelenburgweg 3) opgepakt worden, zodat na de realisering van de nieuwbouw van de woonzorgzone en verhuizing van de bewoners, de uitvoering van de herontontwikkeling van De Stolpe ter hand genomen kan worden. 3. Als laatste wordt invulling gegeven aan de woningbouw op het resterende deel van locatie Smachtenburg. De invulling zal deels in samenspraak dienen te gaan met De Bunte Vastgoed B.V. Zij hebben door verkoop van de percelen (gemeente Otterlo sectie G nummers 2593 en 2594), welke deel uitmaken van de locatie Smachtenburg ontwikkelrechten voor woningbouw. Voor de uitgifte van de overige bouwkavels in het gebied dient nog een ontwikkelende partij te worden geselecteerd Leeswijzer De Nota van uitgangspunten locatie Smachtenburg, Harskamp gaat in op de volgende onderwerpen: Beschrijving van het plangebied (hoofdstuk 2). Uitgangspunten voor het ontwerp, inrichting van de openbare ruimte, beeldkwaliteit, financiën en vestiging (hoofdstuk 3). Planproces en planning (hoofdstuk 4). Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 4 van 10 Nota van Uitgangspunten

5 2. Het plangebied Het plangebied is gelegen tussen de Harskamper Engweg en de Smachtenburgweg, aan de noordoostelijke kant van de bebouwde kom van Harskamp (zie figuur 2). Het betreft vijf percelen (gemeente Otterlo sectie G nummers 2058, 2239, 2593 en 2594 en gemeente Otterlo sectie A nummer 1680 gedeeltelijk) met een bruto oppervlakte van totaal 4,9 hectare. De locatie grenst aan de oostzijde direct aan het landelijke gebied. Aan de noordzijde van de locatie is een camping gelegen en aan de west- en zuidzijde bevinden woningen deel uitmakend van de bestaande bebouwde kom van Harskamp. Figuur 2: Ligging plangebied en locatie Tepelenburgweg 3 Het plangebied Smachtenburgweg ligt op een bijzondere plek aan de rand van Harskamp. Bij de invulling van het gebied moet rekening worden gehouden met de waardevolle openheid van het engenlandschap. Kenmerkend is openheid op de eng zelf en de beslotenheid aan de randen. Boerenerven waren van oorsprong omzoomd met bomen dit is op verscheidene plekken nog te zien. Verder is er sprake van steilranden en bollingen. Waar deze binnen het plangebied aanwezig zijn kan hier gebruik van gemaakt worden. Van belang is dat veel aandacht wordt besteed aan de overgang van bebouwing naar landschap. Hier is een eenduidig gebaar wenselijk, waarbij de relatie met de open eng zoveel mogelijk vrijgehouden wordt. Aandachtspunten daarbij zijn zowel het zicht op de open eng vanuit het woongebied als het zicht vanuit de open eng op het woongebied. Naast de aansluiting met het landschap moet ook op een goede manier aangesloten worden bij de bestaande dorpsbebouwing. De locatie leent zich voor een bijzondere invulling die afgestemd is op het omliggende landschap, d.w.z. geen reguliere straatprofielen met standaard woningen. Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 5 van 10 Nota van uitgangspunten

6 3. Randvoorwaarden en uitgangspunten 3.1. Algemene uitgangspunten Naast de in het Structuurplan zoekzones stedelijke functies gemeente Ede genoemde randvoorwaarden, gelden de volgende uitgangspunten: Algemeen De inrichting van het plangebied heeft een landelijk-dorps karakter. Bij de inrichting van het gebied dient ingespeeld te worden op de aansluiting met het waardevolle open enggebied d.w.z..geen harde begrenzing, maar een verweving van landschap en bebouwing, waarbij enerzijds zoveel mogelijk bebouwing de openheid ook kan ervaren en anderzijds er een zachte dorpsrand ontstaat vanuit het landschap. De lintbebouwing langs de Dorpsstraat wordt gescheiden van de nieuwe woonbuurt door een groenblauwe buffer. Nagegaan moet worden of de benodigde waterberging in dit gebied opgevangen kan worden. Het gebied wordt ontsloten vanaf de Harskamperengweg. De Smachtenburgweg heeft geen primaire ontsluitingsfunctie voor het plangebied. Wel dient in ieder geval een aansluiting voor langzaam verkeer gemaakt te worden. Als ruimtelijke drager kan gebruik gemaakt worden van de oude historische route door het gebied. Langs de Harskamperengweg blijft de boomwal behouden. Deze mag wel doorsneden worden ten behoeve van de ontsluitingsweg. De bestaande solitaire bomen aan de zuidzijde van het plangebied dienen waar mogelijk te worden behouden. De bestaande boomwal aan de Smachtenburgweg blijft eveneens behouden en wordt aangevuld met boombeplanting zodat een groene buffer ontstaat naar het bedrijf en de camping aan de overzijde. Met boombeplanting aan de randen van het plangebied ontstaat een groene omzoming van de woonbuurt. Vanuit de nieuwe buurt worden zichtlijnen gecreëerd naar het landschap. Bestaande zichtlijnen naar het omliggende landschap worden zoveel mogelijk behouden/benut. Situering woonzorgvoorziening en woningen. De woonzorgvoorziening ligt bij voorkeur aan de zuidzijde van het plangebied. Het ligt daarmee het dichtst bij de voorzieningen en sluit aan bij het dorpsgebied. Ook kan het complex goed ontsloten worden vanaf de Harskamperengweg. De woonvoorziening kan rechtstreeks vanaf de Harskamperengweg ontsloten worden of vanaf een nieuwe ontsluitingsweg door het gebied. De overige delen van het plangebied kunnen ingericht worden voor woningbouw. Wat betreft ruimtelijke fasering is het wenselijk om eerst het gedeelte aansluitend aan de Dorpsstraat te ontwikkelen voor woningbouw en daarna de buitenste schil. De bebouwing staat in een ruime groene setting Uitgangspunten woningbouw kwalitatief woningbouwprogramma Streefdifferentiatie woningcategorie percentage maximale von-prijs sociale huur/koop 30% ,- goedkope koop 20% ,- Te samen: 50% middeldure koop 30% ,- dure koop 20% ongelimiteerd Op basis van het (te houden) WBO 2011 kan bovenstaande differentiatie aangepast worden. Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 6 van 10 Nota van Uitgangspunten

7 kwantitatief woningbouwprogramma Te samen met de herontwikkeling van het huidige woonzorgcomplex De Stolpe vormt locatie Smachtenburg de locaties voor nieuwbouw in Harskamp tot In totaal zijn op beide locaties circa 126 woningen voorzien Locatie Smachtenburg Locatie De Stolpe 18 Woningdichtheid in het plangebied: woningen per hectare Inrichting openbare ruimte Het uitgangspunt is dat het toekomstig openbaar gebied in beheer en onderhoud is bij de gemeente Ede. De openbare ruimte moet voldoen aan bepaalde maatstaven. De inrichting van de openbare ruimte (buitenruimte) zal in een later stadium worden vastgelegd in een inrichtingsplan. In het inrichtingsplan dienen te worden vastgelegd: profiel van de wegen, de situering van de parkeer- en groenvoorzieningen, de plek van lichtmasten, trafohuisjes, bomen, in- en uitritten, materiaalgebruik voor verharding, meubilair etc. Algemene uitgangspunten Voor wat betreft de civieltechnische aspecten van de inrichting van de openbare ruimte is het algemeen Programma van Eisen voor de Openbare Ruimte van de gemeente Ede van toepassing. De wegprofielen bieden ruimte voor kabels, leidingen en riool. Uitgangspunt is een standaard wegprofiel, dus geen gescheiden rijbanen. Een herkenbare, duidelijke grens tussen openbaar en privé terrein is het uitgangspunt. De mogelijkheid voor kabelgoten moet worden uitgezocht. Vanuit beheeroogpunt hebben deze sterk de voorkeur. De kabels en leidingen komen onder de verharding te liggen. De afvalinzameling wordt middels minicontainers geregeld. In de openbare ruimte dienen er zo nodig verzamelplaatsen voor minicontainers te worden aangegeven. Wegen en parkeren De hoofdaansluiting ligt aan de Harskamperengweg. Eventueel is een (nood-)aansluiting op de Smachtenburgweg mogelijk. Bij de aansluiting op de Harskamperengweg rekening houden met lichthinder (schijnen koplampen) bestaande woningen. De wegprofielen zijn eenvoudige landelijke profielen, met groene bermen en zonder standaard trottoirs. Parkeren is groen ingepast Er moet voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernormen. Parkeren Woonzorgvoorziening op eigen terrein. Overige aspecten openbare ruimte Spelen: Als er woningen worden gebouwd dient ook ruimte voor een speelvoorziening te worden opgenomen. Het Rijk geeft 3% van het wonen bestemde oppervlakte aan. Wij hanteren een speelvoorziening op een loopafstand van 150m voor de jongste jeugd. De omvang van een kleine voorziening is ongeveer 250 m2. Voor oudere jeugd hoeft niets gerealiseerd te worden daarvoor is de planschaal te klein. Spelen in zicht van de zorgvoorziening kan aantrekkelijk zijn omdat er dan wat te kijken is en spelen met de tuin van de zorgvoorziening gecombineerd kan worden. Water: Een bufferzone aan de zijde van Dorpsstraat tussen bestaande en nieuwe bebouwing te hanteren, waarin waterberging mogelijk is. Recreatie: De bufferzone tussen bestaand en nieuw wellicht in te zetten als klein recreatief ommetje. Beplanting: (m.n. bomen) inheems en streekeigen. Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 7 van 10 Nota van uitgangspunten

8 Onderhoud openbare ruimte: Het ambitieniveau voor de inrichting van de openbare ruimte moet overeenkomen met het ambitieniveau voor onderhoud in de toekomst. Met onderhoud wordt bedoeld: het periodieke onderhoud (reiniging, snoeien e.d.) en het correctief onderhoud (herstraten, vervanging meubilair e.d.). Voor het correctief onderhoud geldt een gemiddeld niveau (IBOR niveau 3). Hierbij horen specifieke maatregelenpakketten. Het inrichtingsplan voor de openbare ruimte moet afgestemd zijn op de voor het beheer beschikbaar komende middelen. Afwijkingen zijn mogelijk, mits aangegeven kan worden hoe dat later onderhouden kan worden (wijze van financiering). Bij het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte vindt door de gemeenten een IBOR-toetsing plaats Beeldkwaliteit In het vervolg zullen deze nadere voorwaarden in een Beeldkwaliteitsplan worden vastgelegd. De belangrijkste onderdelen zijn hier reeds weergegeven: Aandachtspunten bebouwing De bebouwing is specifiek ontworpen voor deze plek. De bebouwing heeft een landelijk karakter. De goothoogte is bij voorkeur laag om dit karakter te benadrukken. Specifiek aan de oostzijde moet gedacht worden aan complexen in het groen, bijvoorbeeld een moderne interpretatie en boerderijen en schuren. De maximale bouwhoogte is twee woonlagen met een volwaardige kap. Een (beperkte) 3 e woonlaag is mogelijk onder de kap. Verticale dakvlakken zijn niet wenselijk. Aan de oostzijde is de dakgoot bij voorkeur 3 meter hoog (+ woonruimte onder de kap). 3 woonlagen zijn wel mogelijk als accent in de bebouwing (bijvoorbeeld bij de hoofdentree). Alle bebouwing heeft een representatieve uitstraling naar de openbare ruimte en het open landschap (geen achterkanten, schuttingen, bergingen e.d.). Kleur- en materiaalgebruik: natuurlijke materialen, aardetinten etc. Woonzorgcomplex Uitgaan van compacte bouwmassa s in een groene setting. De bouwmassa s vertonen onderling een duidelijke samenhang (horen bijelkaar). Van belang is dat een zekere hiërarchie uit de bebouwing spreekt van hoofdgebouw en bijgebouwen. Parkeren liever in kleinere clusters dan een groot parkeerterrein Financieel resultaat Het uiteindelijke financiële resultaat van de ontwikkeling zal ten minste sluitend moeten zijn. De ontwikkeling van locatie Smachtenburg zal zoals eerder aangegeven- gefaseerd plaatsvinden. De locatie is bedoeld in de periode te voorzien in de woningbehoefte van Harskamp tot De gronden die ingezet gaan worden voor de ontwikkelling van de locatie zijn geheel in eigendom van de gemeente. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig. De kosten worden verhaald middels gronduitgifte. gronduitgifte De Bunte Vastgoed B.V. heeft ontwikkelrechten voor woningbouw op de locatie naar rato van de door hen ingebrachte bruto gronden in relatie tot de bruto grootte van het plangebied; Voor de uitgifte van de overige bouwkavels dient nog een ontwikkelende partij te worden geselecteerd. Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 8 van 10 Nota van Uitgangspunten

9 4. Planproces en planning Zoals in de inleiding is aangegeven stelt het College van B&W deze Nota van Uitgangspunten vast. De Nota van Uitgangspunten vormt daarmee het kader voor de verdere planuitwerking. De planuitwerking Aangezien de woningbouw op loactie Smachtenburg later zal plaastvinden, zullen er meerdere bestemmingsplannen voor de ontwikkeling worden vastgesteld. De verdere planuitwerking is op hoofdlijnen als volgt (zie bijlage 1 voor nadere uitwerking): 1. Verkavelingsplan, inrichtingsplan openbare ruimte en beeldkwaliteitplan Het verkavelingsplan bevat de ruimtelijke opzet van de locatie. Hierbij moet worden gedacht aan de begrenzing en omvang van de uit te geven kavels, de ontsluitingsstructuur (incl. detailprofiel en maatvoering), groenstructuur en watergangen (incl. detailprofiel en maatvoering), reservering tracé kabels en leidingen en de rooilijnen. Tegelijkertijd wordt ook een concept hoogteontwerp en rioleringsplan opgesteld. De materialisering van de openbare ruimte wordt vastgelegd in een inrichtingsplan openbare ruimte. De beeldeisen ten aanzien van de bebouwing wordt vastgelegd in een beeldkwaliteitplan. 2. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is de juridische vertaling van het verkavelingsplan. De bestemmingsplanprocedure volgt de stappen van een voorontwerp, ontwerp en vaststelling. Ten behoeve van het bestemmingsplan dient een aantal onderzoeken te worden uitgevoerd. Tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan zal ook het beeldkwaliteitplan ter inzage worden gelegd en worden vastgesteld door de gemeenteraad. 3. Technische uitwerking Er vindt een technische uitwerking plaats van het verkavelingsplan: een technisch inrichtingsplan en een definitief hoogteontwerp en rioleringsplan. 4. Gronduitgifte Zodra het bestemmingsplan is vastgesteld, kan gronduitgifte worden gestart. 5. Voorbereiding en uitvoering Ten behoeve van de uitvoering wordt een bouwrijp bestek en een woonrijp bestek opgesteld. Na aanbesteding start de uitvoering. Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 9 van 10 Nota van uitgangspunten

10 Bijlage 1: Schematische weergave planproces Ontwikkeling locatie Smachtenburg, Harskamp Pagina 10 van 10 Nota van Uitgangspunten