Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard

Transcriptie

1 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard 17

2 01 Colofon Inleiding Gemeente Neder-Betuwe Postbus ZG Opheusden Dutchplanners Oude Kraan LL Arnhem

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. Juridisch kader Civieltechnische randvoorwaarden Milieutechnische randvoorwaarden Globale planning Huidige situatie Begrenzing Woningaanbod en doelgroepen Ontsluiting en parkeren Watergang en openbaar gebied Programma en uitgangspunten Ontwikkelingsstrategie Woningbouw Openbare ruimte en 12 watergangen 4.4 Verkeer en parkeren Beeldkwaliteit 13

4 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard 01 Inleiding Het college heeft zich ten doel gesteld om nieuwe woningen in Dodewaard te ontwikkelen. Dit is onder meer vastgelegd in het coalitie akkoord Woningbouw zal plaatsvinden op de locatie Fructus. Plannen om woningen te bouwen op deze locatie zijn er overigens al langer 1, maar om verschillende redenen heeft woningbouw tot nu toe niet plaatsgevonden. Meest recente reden was het ontbreken van de benodigde woningbouwcontingenten die regionaal/provinciaal bepaald worden. De provincie heeft onlangs echter aangegeven dat er weer ruimte ontstaat voor woningbouw. pe akkoord bereikt met een drietal ontwikkelaars die grond bezitten aangrenzend aan het gemeentelijk perceel. De gemeente wil deze locatie nu zo spoedig mogelijk ontwikkelen. Voor het gebied is er nog geen vastomlijnd verkavelingsplan. Er zijn meerdere ideeën door de gemeente en marktpartijen geschetst. Door de geschetste ideeën is er een beeld ontstaan van de mogelijkheden. Het plangebied ligt aan de westzijde van Dodewaard, grenzend aan het bebouwde gebied en het buitengebied. De bebouwing aan de Lindenlaan en de Merelhof markeert de oostzijde van de locatie. Aan de westzijde vormt de Matensestraat (d.w.z. de noord-zuid gelegen zijweg met dezelfde naam) de grens voor het plangebied. De gemeente Neder-Betuwe heeft in dit gebied een grondpositie van 0,9 ha. Onlangs heeft de gemeente een princi- 1 Zo wordt in het Structuurplan Dodewaard uit 1970 deze locatie al genoemd als toekomstig woongebied vanaf 1985 en ook in de Structuurvisie is Fructus genoemd als potentiële woningbouwlocatie. Locatie Plangebied 4

5 september 2017 In deze Nota van Uitgangspunten wordt de visie op het gebied beschreven. Daarbij wordt aangegeven binnen welke randvoorwaarden en uitgangspunten de gemeente Neder-Betuwe bereid is om medewerking te verlenen aan de ontwikkelingen van het Fructus terrein. Het doel van de Nota van Uitgangspunten is om aandacht te geven aan de verschillende belangen en waarden in het gebied. Dit document geeft uitgangspunten voor de verdere uitwerking van de mogelijkheden in het gebied. Uitwerking zal plaatsvinden in een stedenbouwkundig plan, in het benodigde bestemmingsplan en in een nog op te stellen Inrichtingsplan voor de openbare ruimte. De Nota van Uitgangspunten vormt dus de basis voor de ontwikkeling van het gebied. 5

6 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard 02 Juridisch kader Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: Buitengebied Dodewaard. De aansluitingen op de bestaande wijk zijn gelegen in het bestemmingsplan Echteld (vastgesteld op 9 september 2009). De gronden die worden gezien als uitbreidinggebied zijn bestemd met de bestemming Agrarisch. Om woningbouw mogelijk te maken is aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Ter hoogte van de aansluiting op de Lindenlaan en Lindenhof geldt de bestemming Groen. Ter hoogte van de zuidelijkste aansluiting, op de Merelhof, geldt wel de bestemming Verkeer - Verblijfsrecreatie. Voor de Matensestraat geldt de bestemming Verkeer. Uitsnede van het bestemmingsplan, rood omkadert het plangebied. Bron: wwww.ruimtelijkeplannen.nl 6

7 september Huidige situatie Het plangebied van de Fructus locatie heeft een totaal oppervlakte van ca. 2.9 ha en ligt aan de westkant van Dodewaard. 3.1 Begrenzing Het totale gebied (witte stippellijn) is gesitueerd aan de westkant van Dodewaard. Het terrein sluit aan de noordkant aan op de Matensestraat. Aan de oostkant begrenst de bestaande woonwijk het plangebied. Hier zijn drie mogelijke ontsluitingen te realiseren waardoor het Fructus terrein aangesloten kan worden op de Lindenlaan, de Lindenhof of de Merelhof en daarmee verbonden wordt met het stedelijk weefsel van Dodewaard (zie ook par. 4.1). Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door percelen aan de Kalkestraat en (de noord-zuid gelegen afslag van de) Matensestraat Luchtfoto grenzen grondeigendom gemeente en derden 7

8 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard 3.2 Woningaanbod en doelgroepen De aangrenzende buurt is een rustige en groene woonwijk met (deels) doodlopende straten. Deze jaren 80 wijk strekt zich uit van de Matensestraat tot de Kalkeweg en is voor de auto ontsloten via de Lindenlaan en de Nachtegaallaan. In het midden van de buurt zijn doorsteekjes voor langzaam verkeer. Van noord naar zuid moet de auto omrijden. De buurt bestaat uit groene hofjes met daaromheen woningen. Zowel voor- als achterkanten van woningen grenzen aan het openbaar gebied. Er is een gevarieerd woningaanbod van twee-onder-een-kap, vrijstaande woningen, rijwoningen en seniorenwoningen. De woningen bestaan hoofdzakelijk uit twee lagen met een kap. De seniorenen vrijstaande woningen bestaan uit een laag met een kap. Er is een afwisselend aanbod van koop- en huurwoningen. Stichting Woonbeheer Betuwe (SWB) heeft een woningbestand van 587 woningen in Dodewaard, dit is 35% van het totaal aantal woningen. en wandelaars kunnen gemakkelijk naar het centrum van Dodewaard door gebruik te maken van het Wielewaalhof. Dit is een route bestaande uit een pad dat langs huizen is gevestigd. Via de Lindenlaan en Matensestraat is het bedrijventerrein (ten noorden van het terrein), het centrum en de A15 makkelijk te bereiken met de auto. In de buurt zijn veel parkeerplaatsen. Deze zijn zowel aan de straat gevestigd als op eigen terrein. In 2016 is de rondweg aan de westzijde van Dodewaard aangelegd. De Dodewaartseweg is de verbinding tussen de Matensestraat en Waalbandijk. Hierdoor belast doorgaand verkeer niet meer het centrum van Dodewaard. 3.3 Ontsluiting en parkeren De locatie ligt dichtbij het centrum van Dodewaard. Het centrum van is hemelsbreed ongeveer 450 meter. Fietsers 8

9 september 2017 Topografische kaart Dodewaard Bron: wwww.topotijdreis.nl Een groen hofje uit de buurt omringd door woningen 9

10 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard 3.4 Watergang en openbaar gebied In het plangebied zijn meerdere watergangen aanwezig. Op de legger van het Waterschap Rivierenland zijn deze als B-watergangen aangegeven, ook wel schouwsloten genoemd. De eigenaar van de gronden is verantwoordelijk voor het onderhoud van deze watergangen. Aan beide kanten van de watergang is er een beschermingszone opgenomen. De omvang van een beschermingszone is minimaal 1 meter breed. Dit is noodzakelijk voor het uitvoeren van inspecties en ter voorkoming van instabiele oevers. De naastliggende buurt bestaat uit hofjes. De woningen zijn hierbij gesitueerd rondom openbare buitenruimtes die bestaan uit groen met speelvoorzieningen en parkeerplaatsen. Watergangen door het plangebied 10

11 september Programma en uitgangspunten In dit hoofdstuk zullen de uitgangspunten beschreven worden. Ook zal de ontwikkelingsstrategie worden beschreven. De randvoorwaarden zijn per element geclusterd. Matensestraat Lindenlaan 4.1 Ontwikkelingsstrategie De opzet is dat het totale gebied ontwikkeld wordt. De hoofdontsluiting voor het gehele gebied wordt bij voorkeur vanaf de Matensestraat gerealiseerd. Er komt dan net zoals bij de Lindelaan een ontsluiting het gebied in, die de ruggengraat van het plan vormt. Aan deze ontsluiting kunnen de verschillende gronden tot ontwikkeling worden gebracht. Tussen de Lindenlaan en de Merelhof komen alternatieve verbindingen. Een verbinding via de Lindenhof behoort tot de mogelijkheden, maar bezien wordt nog of deze bijvoorbeeld beperkt kan worden voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Eventueel zou de ontsluiting dan wel tijdelijk voor autoverkeer gebruikt kunnen worden zolang de ontsluiting op de Matensestraat nog niet gereed is. Eén en ander zal komende tijd eerste nader worden uitgewerkt. Daarbij zal ook gekeken worden of en in hoeverre gefaseerde oplevering van het gebied nodig of noodzakelijk Ontwikkelingsstrategie plangebied Fructus 11

12 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard is. In het totale gebied zullen circa 70 woningen worden gebouwd. Denkbaar is dat in instantie het perceel direct grenzend aan de bestaande wijk bebouwd zal worden en daarna een gafeseerde ontwikkeling in oostelijke richting plaatsvindt. 4.2 Woningbouw Al jaren zijn er geen woningen gebouwd in Dodewaard. Daar is intussen veel behoefte aan. Een divers en gevarieerd woningaanbod is gewenst. Er kunnen ca. 70 woningen gerealiseerd worden in het totale plangebied. Nieuwe initiatieven voor woningbouw worden door de gemeente (onder andere) getoetst aan de Woonvisie. De woonvisie bevat thema s om aan te sluiten op woningbehoefte in Neder-Betuwe. Het is gewenst dat er voor alle doelgroepen (jongeren, gezinnen en ouderen) voldoende woningaanbod wordt gerealiseerd. Er moet een mix ontstaan van goedkope en dure woningen. Uitgangspunt is dat 20% van het woningbouwprogramma bestaat uit (sociale) huurwoningen. Verder is er gesproken met jongeren uit Dodewaard, duidelijk is dat er ook vanuit die doelgroep veel belangstelling bestaat. Als het even kan willen zij betrokken worden bij de planontwikkeling. Voor de verdere differentiatie van woningtypologieën wordt mogelijk een extra marktonderzoek uitgevoerd. 4.3 Openbare ruimte en watergangen Bij de gemeente is het een beleidsuitgangspunt om minimaal 3% van het uitgeefbaar gebied als speelruimte in te richten. Daarnaast bestaat voor de inrichting van het openbare gebied het gemeentelijke Handboek Openbare Ruimte. Dit moet uitgewerkt worden in het inrichtingsplan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is daarbij aangegeven, dat het groen plekgewijs worden aangebracht in het gebied (in plaats van één centrale groenstructuur). Een belangrijk aandachtspunt is ook water en waterafvoer. Het afvoeren van het hemelwater mag op de bestaande wijk geen problemen veroorzaken. Omdat er bijna geen hoogteverschil in het plangebied is, moet er aandacht worden besteed aan de aansluiting op de bestaande wijk. 4.4 Verkeer en parkeren Voor het autoverkeer is de meest gewenste ontsluiting di- 12

13 september 2017 rect op de Matensestraat. Aansluitingen op de Lindenlaan, Merelhof en Lindenhof zijn ondergeschikte ontsluitingen. Deze toegangen dienen ook ruimte te bieden voor de voetganger. De verkeersgeneratie voor ca. 70 woningen is beperkt. Door deze beperkte verkeersintensiteit worden er geen grote problemen verwacht qua verkeersveiligheid en -capaciteit. Dit vraagt wel een goede uitwerking in het bestemmingsplan. Voor een verdere uitwerking van het inrichtingsplan zullen bijvoorbeeld snelheidsremmende maatregelen worden gecreëerd bij grote rechtstanden. Het is van belang dat bij de inrichting van de wegen zoveel mogelijk aan beide zijden van de weg trottoirs worden gerealiseerd. Gronden ten westen van het plangebied worden mogelijk in een latere tijdsperiode ontwikkeld. Daarom moet er bij het ontwerp van het inrichtingsplan rekening gehouden worden met de infrastructurele aansluiting van deze omliggende gronden. Parkeren Er dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen moet voldoen aan de Nota parkeernormen, waarbij rekening gehouden wordt met de differentiatie van het woningbouwprogramma. 4.5 Beeldkwaliteit Het plangebied moet passen binnen het DNA van Dodewaard. De volgende ontwerpuitgangspunten zijn hiervoor geformuleerd; 1. Maak goede plekken waarbij de aard van het landelijk gebied en de structuur van de wijk in elkaar overvloeien; 2. Benut landschapselementen en voorkom grote structuurdragers; creëer een eigen identiteit; 3. Negeer gebiedsvreemde eigenschappen en substructuren. Het gebied behoort een logische uitbreiding op de bestaande woonwijken van Dodewaard te zijn. Bebouwing is hierbij ondergeschikt aan de hoofdstructuur. De kracht van het plan moet gezocht worden in landschapselementen die aanwezig zijn in het gebied. Grote gebaren als lange zichtlijnen of het trekken van veel aandacht naar de infrastructurele hoofdstructuur dienen in het ontwerp voorkomen te worden. 13

14 Nota van Uitgangspunten Fructus Dodewaard Matensestraat Hoofdontsluiting via Matensestraat Plekgewijs groen verspreid over de wijk Ontsluiting langzaam verkeer Benut bestaande landschappelijke elementen Ruimtelijke uitgangspunten plangebied Fructus 14

15 september 2017 De bouwvorm van de woningen zal traditioneel zijn en daarom overwegend bestaan uit twee lagen en een kap. Er is ruimte om het gebied een eigen hedendaagse en passende identiteit te geven. De nieuwe buurt ligt op de grens met het agrarische gebied. Dit biedt een mooie kans om de overgang tussen het landelijk gebied en de nieuwe wijk te benadrukken en in elkaar over te laten vloeien. - Bodem - Geluid - Geurhinder - Spuitzonering vanaf agrarische gronden - Flora en Fauna - Explosieven Zo nodig zal aan de hand van specifieke onderzoeken de uitvoerbaarheid van de plannen nader worden onderzocht. 4.6 Civieltechnische randvoorwaarden Bij het ontwerpen van het rioolstelsel moet rekening gehouden worden met het totale gebied. Het is wenselijk dat het totale uitbreidingsgebied aansluit op één riool. De bestaande panden in en naast dit plangebied zijn nu aangesloten op het drukriool welke door het plangebied loopt. Bij realisatie van de nieuwe wijk zal er een vrijvervalriool worden aangelegd. Het drukriool in het plangebied komt hierdoor te vervallen. 4.7 Milieutechnische randvoorwaarden Bij verdere uitwerking van de plannen in een bestemmingsplan zal aandacht gegeven moeten worden aan: 4.8 Globale planning Informatieavond over proces en procedure: 13 december 2017; Opstellen concept bestemmingsplan (waarin resultaten inspraak worden verwerkt): eerste kwartaal 2018; Inspraak (incl. inspraakbijeenkomst) en toets voorontwerp bestemmingsplan door o.a.provincie en waterschap: eind eerste/begin tweede kwartaal 2018; Start bestemmingsplanprocedure: tweede kwartaal 2018 ; Vaststelling bestemmingsplan: vierde kwartaal 2018; Verlening benodigde omgevingsvergunningen: vanaf begin

16