Woongebied Oosterlaak- / Rietplas

Transcriptie

1 Ontwerp uitwerkingsplan GBHV Woongebied Oosterlaak- / Rietplas van de gemeente Houten Opdrachtgever: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten derks stedebouw b.v. buro voor stedebouw, ruimtelijke vormgeving en advies november 2010

2 2

3 3 INHOUDSPGAVE Hoofdstuk 1: Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer...5 Hoofdstuk 2: Planbeschrijving Inleiding Ruimtelijke opbouw Architectonische uitstraling Verkeer Proces...10 Hoofdstuk 3: Milieuaspecten Inleiding Duurzame energie, duurzaam bouwen Water Bodem Geluidhinder Bedrijven Luchtkwaliteit Archeologie Flora en Fauna Veiligheid...16 Hoofdstuk 4: Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid...18 Hoofdstuk 5: Juridische aspecten Planologisch juridisch kader Keuze planmethodiek Bestemmingen...20 gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

4 4 Afbeelding 1: Ligging plangebied

5 5 HOOFDSTUK 1: INLEIDING 1.1 Aanleiding De gemeente Houten heeft medewerking verleend aan de ontwikkeling van 18 woningen gelegen op het stuk grond tussen de Oosterlaakplas en de Rietplas te Houten. Teneinde de bestemming voor het terrein vast te leggen, is thans behoefte aan een juridisch uitwerkingsplan. 1.2 Ligging plangebied Het 'woongebied Oosterlaak- / Rietplas' ligt aan de oostzijde van Houten Vinex. Tussen de Rietplas en de Oosterlaakplas ligt de Beusichemseweg die in het verleden de verbinding vormde tussen Houten, 't Goy en Wijk bij Duurstede. Het gebied wordt in het zuiden begrensd door de wijk Hofstad, in het noordoosten door de wijk Overdam, en in het westen door de Vijfwal. Voor de contouren van het plangebied is gestreefd naar in het gebied herkenbare grenzen en is aansluiting gezocht bij de uit te werken bestemming. 1.3 Vigerende bestemmingsplannen Het vigerende bestemmingsplan is het Globaal Bestemmingsplan Houten Vinex (GBHV), dat in het kader van de tweede groeitaak van de gemeente Houten is ontwikkeld. Dit bestemmingsplan is op 7 december 1999 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. Het GBHV is een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting voor Burgemeester en wethouders. Naast de uit te werken bestemmingen zijn er ook gedetailleerde bestemmingen opgenomen, waar de bestaande situatie positief is bestemd. De meest voorkomende bestemming in het GBHV is die van Woongebied (art. 11 W.R.O.) Ter plaatse van het plangebied geldt tevens de aanduiding woondoeleinden B. Deze aanduiding geldt voor alle woongebieden buiten de Vijfwal. Functies die binnen deze bestemming zijn toegestaan zijn onder andere wonen, verkeer, groen en water. Alvorens de geplande ontwikkeling kan worden gerealiseerd dient er een uitwerkingsplan, of ontwerp daarvan te zijn. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het plan met betrekking tot de ontwikkeling van woningen beschreven en worden de stedebouwkundige aspecten toegelicht. Hoofdstuk 3 bespreekt de milieutechnische- en archeologische aspecten welke voor het plangebied van toepassing zijn. In hoofdstuk 4 komt de uitvoerbaarheid aan de orde. Hier wordt met name ingegaan op de uitkomsten van de inspraak en het overleg. Tenslotte is hoofdstuk 5 gewijd aan de juridische aspecten en wordt de keuze voor de planmethodiek en de regels nader toegelicht. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

6 6 Afbeelding 2: Ligging plangebied

7 7 HOOFDSTUK 2: PLANBESCHRIJVING 2.1 Inleiding Het plangebied is gelegen aan weerszijden van de Beusichemseweg, te midden van de Oosterlaakplas en de Rietplas. Momenteel staat op dit gebied één woning en is het overige grondgebied braakliggend landschap danwel ingericht als landschappelijk groen. Voor dit gebied zijn in het verleden al meerdere plannen gemaakt. In 2002 stemt de gemeenteraad in met bouwplan voor 3 woontorens met 21 appartementen. In 2006 ziet de projectontwikkelaar af van het bouwplan en richt zich op een andere locatie in de Hoon IV. Vervolgens zijn in 2008 afspraken gemaakt tussen de gemeente Houten en een nieuwe projectontwikkelaar over ontwikkeling op de locaties Kantorenstrook Loerik 3 en de Beusichemseweg. Dit had tot gevolg dat de ontwikkeling op de locatie Beusichemseweg kon worden herstart. Voor het plangebied zijn o.a. een proefverkaveling en een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de criteria voor de architectonische uitstraling en de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied. De welstandscommissie en de gemeente zullen de verdere detaillering van het ontwerp en het gebied hieraan toetsen. 2.2 Ruimtelijke opbouw Vanuit de consultatieavond kwam naar voren dat zowel hoogbouw als wandvorming langs de Beusichemseweg ongewenst waren. Hieropvolgend werden andere alternatieven onderzocht. Het plangebied wordt geheel ingevuld met vrijstaande woningen, 18 in aantal. De woningen omvatten twee bouwlagen met een gedeeltelijke derde laag. Gezien de voorkeur van omwonenden voor doorzichten is gekozen voor het maken van 3 schiereilanden, met telkens 4 woningen aan de zuidelijke en 3 clusters van 2 woningen op de noordelijke oever. Een eiland en een cluster liggen telkens op dezelfde hoogte langs de Beusichemseweg. Tussen de zuidelijke schiereilanden komt water, tussen de noordelijke clusters wordt de natuurlijke inrichting gehandhaafd of opnieuw aangelegd. Hierdoor ontstaan doorzichten vanaf de Beusichemseweg naar de beide plassen en ook doorzichten van de ene naar de andere plas. Om beide plassen met elkaar te verbinden wordt aan de westzijde een brug gerealiseerd. Zo blijft het mogelijk om met bootjes van de ene plas naar de andere plas te varen. Ook draagt een brug bij aan de beleving van wonen op een eiland. Hierdoor kan het water vrijelijk stromen rondom het eiland. Dit is niet alleen vanuit de beleving wenselijk, ook voor de waterhuishoudelijke kwaliteit, ecologie en leefbaarheid is dit gewenst. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

8 8 Afbeelding 3: Optie hoogbouw ongewenst Afbeelding 4: optie wandvorming ongewenst Afbeelding 5: Ontwerptypologie: schiereilanden met doorzichten

9 9 2.3 Architectonische uitstraling Voor het bepalen van de architectuur is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin staat onder andere dat voor de inrichtingen en architectonische uitstraling doorzichten leidend dienen te zijn. Belangrijke criteria zijn: openheid tussen gebouwen, verbindingen tussen de plassen en voldoende contact met het water. De woningen dienen qua architectonische stijl te passen binnen de natuurlijke omgeving. Dat betekent dat bij de materiaalkeuze en kleurgebruik zoveel mogelijk aangesloten zal worden bij de in de omgeving aanwezige elementen. Rustige kleuren in natuurlijke tinten en het gebruik van natuurlijke materialen als hout en riet zijn hierbij goed denkbaar. Door gebruik te maken van natuurlijke kleuren biedt het plan tevens een mooi contrast met de kleurrijke woningen aan de Vlondertuin die aan de overzijde van de Rietplas zijn gelegen. De woningen dienen zoveel mogelijk het contact met het water op te zoeken. Het realiseren van vlonders en tuinen die direct aan het water gelegen zijn, is vanuit dit oogpunt dan ook wenselijk. Gezien het feit dat de waterplas een zomer- en winterpeil heeft (in het kader van waterberging) is de afstand t.o.v. het water niet altijd gelijk. Er moet dan ook rekening gehouden worden met wisselende waterstanden en de plaats van tuin en vlonders moet op de hoogste stand (ca NAP) afgestemd zijn. Vanwege het feit dat de woningen op een strook grond tussen twee plassen in liggen is het belangrijk om het zicht op de plassen te behouden. Dit geldt zowel voor gebruikers van de Beusichemseweg, voor omwonenden als voor de gebruikers en bezoekers van de woningen. Dit houdt in dat ook voor de keuze van erfscheidingen openheid en zicht op de omgeving voorop moeten staan. Daarnaast dient ook voor de erfscheidingen gekozen te worden voor natuurlijke kleuren en materialen passend bij de inrichting van het gebied en de woningen. De bouwvlakken en bouwhoogten zijn bepaald naar aanleiding van een bouwplan van de ontwikkelaar met platte daken en gevels in natuurlijke materialen. Om ook schuine daken in natuurlijke materialen mogelijk te maken is bepaald dat de lagere bouwhoogtes mogen worden overschreden ten behoeve van schuin dak. 2.4 Verkeer De ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer is in Houten opgebouwd volgens een bepaalde hiërarchie.7:de hoofdverkeersontsluiting geschiedt via de Rondweg, die om Houten én HoutenAfbeelding indicatieve verkaveling Vinex heen ligt. De Rondweg is slechts toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Vanaf deze Rondweg worden via wijkontsluitingswegen (ook wel inprikkers genaamd) de diverse wijken ontsloten. Tussen de wijken onderling bestaan in de meeste gevallen enkel langzaam verkeersverbindingen; het gemotoriseerd verkeer dient van de Rondweg gebruik te maken om van de ene wijk in de andere te komen. Door dit systeem zijn de wijken verkeersluw, hetgeen de veiligheid in hoge mate ten goede komt. Via de wijkontsluitingswegen zijn de buurtontsluitingswegen toegankelijk, die weer een kleiner deel van de gehele wijk ontsluiten. De woon- en parkeerstraten vormen het laatste deel van de hiërarchische structuur en geven direct toegang tot de woningen. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

10 10 Het woongebied wordt vanuit de Mossen, voor de auto slechts uit oostelijke richting ontsloten. Aan de westzijde van het eiland wordt een keerlus voor vuilniswagens en overig verkeer gemaakt. Voorbij de keerlus is de Beusichemseweg slechts toegankelijk voor langzaam verkeer. In het verleden zijn voor Houten Vinex parkeernormen vastgesteld. De parkeernormen zijn gebaseerd op landelijke kengetallen en aangevuld met locatiespecifieke gegevens, onder andere gebaseerd op: Nachtelijke parkeerschouwen in recent gerealiseerde wijken en in oudere wijken. Dit onderzoek leverde het beeld op dat in Houten Vinex het autobezit in het algemeen hoger is dan in het oudere Houten (Houten-Noord). Aanname voor het effect dat de nabijheid van het station Castellum heeft op het autobezit. Om dit effect te bepalen is op basis van ervaringen elders en een vergelijking met in Houten Centrum werkelijk waargenomen situatie een nieuwe normering vastgesteld. De prijscategorie van de voorgenomen te bouwen woningen op de locatie Beusichemseweg/Rietplas is koop (duur). De aan te houden parkeernorm is daarom 1,9 parkeerplaatsen per woning. Daarvan moet minimaal 0,5 p.p. in het openbaar gebied worden aangelegd om uitwisseling voor bezoekers mogelijk te maken. Bij elke woning worden op eigen terrein 2 opstelplaatsen voor auto s gemaakt. Langs de fietsstraat is ruimte gecreëerd voor ca. 11 diepe haaksparkeerplaatsen. Het parkeren langs de fietsstraat kan veilig worden afgewikkeld, omdat bij het uitrijden een uitrijdstrook is gecreëerd ten behoeve van het overzicht over het fietspad. Hierbij moet worden aangetekend dat de intensiteit ten behoeve van bezoekers zeer laag zal zijn (feestjes, bezoekers). 2.5 Proces De voorgestelde plannen passen binnen de gewenste richting zoals deze tijdens het ontwikkelingsproces met meerdere belanghebbenden is overeengekomen. De verkaveling geeft invulling aan de projectdoelstellingen door een aantrekkelijk herkenningspunt in Houten-Zuid te maken en door het aanbieden van exclusief wonen aan het water. Tevens houdt de verkaveling rekening met afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar, waarbij van belang is dat beide partijen de ontwikkeling van het plan en de woningen uitvoerbaar vinden. Ook houdt de proefverkaveling rekening met de resultaten van de consultatieavond, waarbij onder andere doorzichten en het realiseren van vrijstaande woningen belangrijke punten waren. Na de inspraakperiode heeft de gemeente het plan verkleind van 24 naar 21 woningen om de hoofdkritiek van de inspraakreacties op te heffen, namelijk dat met de proefverkaveling te ver de plas in gebouwd werd. Voorts is omwille van de verkoopbaarheid het aantal woningen verder verkleind van 21 naar in totaal 18 woningen. Om de verkaveling mogelijk te maken is een wijzigingsplan opgesteld die het juridisch mogelijk maakt om de woning- en watergrenzen uit het geldende bestemmingsplan te verleggen. Aan de noordoever worden zowel de woning- als watergrenzen verlegd, aan de zuidoever is enkel de watergrens verruimd.

11 11 Reden hiervoor is dat de woningkavels op de noordoever en de bestaande woningkavel Beusichemseweg 14 nu deels gelegen zijn binnen de bestemming water. De noordelijke woningen kunnen slechts gemaakt worden als er een bestemmingsgrenswijziging plaatsvindt tussen water en woongebied. Het verlies aan wateroppervlak aan de noordzijde wordt ruim gecompenseerd door aan de zuidzijde water te bestemmen ter plaatse van de watergangen tussen de eilanden. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

12 12 HOOFDSTUK 3: MILIEUASPECTEN 3.1 Inleiding Met het oog op de voorgestelde ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met milieutechnische aspecten en archeologie. Enerzijds dient te worden nagegaan hoe de milieutechnische aspecten en archeologie zich verhouden tot de voorgenomen ontwikkelingen. Anderzijds moet worden onderzocht welke effecten te verwachten zijn in verband met de nieuwe plannen. De resultaten worden hieronder beschreven. 3.2 Duurzame energie, duurzaam bouwen Met de ontwikkelaar is overleg gaande over te nemen extra milieumaatregelen in de woning. De maatregelen zullen in het vervolgproces en bij de uitwerking en verdere detaillering van de woningen meegenomen worden. Er zullen opties worden aangeboden waarin kopers gebruik kunnen maken van duurzame energie, zoals zonneboilers, systemen voor warmte- en koudeopslag en extra isolatiepakketten 3.3 Water Met het hoogheemraadschap is in het kader van de watertoets regelmatig en recent overleg geweest over de waterhuishouding. Dit overleg wordt doorgezet bij de verdere detaillering van het plan. Gedurende de inspraakperiode zal een formeel advies worden gevraagd. Maatregelen in het plan, die van belang zijn voor de waterhuishouding zijn: De schiereilanden aan de zuidzijde worden gevormd door buiten de huidige oever stalen damwanden te slaan, de gevormde kuip op te vullen met zand, ter plaatse van de huidige oever het terrein op te hogen met zand tot het toekomstig maaiveldpeil en de schiereilanden af te werken met stortsteen. Aan het einde van de uitvoering zal de grond tussen de schiereilanden worden weggegraven. Aan de damwanden en stortsteenoevers zullen vlonders en zwemtrapjes e.d. worden bevestigd. Rondom de eilanden wordt een plasberm met rietgroei aangelegd. De woningen worden aangelegd met een vloerpeil op circa 200+NAP, de wegen op 240+NAP, de tuinen op 180+ NAP. Aan de noordzijde wordt de bestaande natuurlijke oever met rietkraag opnieuw gemodelleerd opdat de woningen en de wegen hier goed inpasbaar zijn. Plaatselijk wordt het bestaande maaiveld opgehoogd tot er een droge tuin op tenminste NAP kan worden gecreëerd. De doodlopende waterpartijen tussen de schiereilanden zijn breed genoeg voor doorstroming wanneer er wind op staat, waardoor vuilophoping minder snel ontstaat. Het plan is opgenomen in het vastgestelde waterhuishoudingplan 1 "Detaillering watersysteem Vinexlocatie Houten". Compensatie toename verhard oppervlak is dan ook niet nodig. 1 Detaillering watersysteem Vinexlocatie Houten; Grontmij;

13 13 Tijdens de bouw is aandacht nodig voor behoud van de zwemwaterkwaliteit, en veiligheid van zwemmers. Zwemmers moeten niet in de nabijheid van het bouwterrein kunnen komen. Het als zwemgebied aangewezen terrein bevindt zich nabij het recreatiestrand op ca. 300 meter van het plangebied. Dit houdt in dat: Bij de bouw de waterkwaliteit met name tijdens het zwemseizoen, op peil moet blijven. Voorkomen moet worden dat door grondwerk materiaal vanaf de bodem opdwarrelt en het water vertroebelt. Een maatregelenplan wenselijk is om vervuiling en calamiteiten te voorkomen of snel te kunnen bestrijden. 3.4 Bodem Door CSO adviesbureau uit Bunnik is een verkennend bodem-, water- en asfaltonderzoek 2 uitgevoerd. Hiervoor is een hypothese opgesteld met betrekking tot de verontreinigingssituatie. De hypothese luidt: 'Het gebied is onverdacht voor bodemverontreiniging met als aandachtspunt het mogelijk voorkomen van bestrijdingsmiddelen (OCB's) in de bovengrond'. De belangrijkste bevindingen uit het bodemonderzoek zijn onderstaand weergegeven: Plaatselijk zijn zwakke tot sterke bijmengingen met puin in de bovengrond aangetroffen; Zintuiglijk is zowel op het maaiveld als in de opgeboorde grond geen asbestverdacht materiaal aangetroffen; In de zintuiglijk schone bovengrond is maximaal een licht verhoogde gehalten aan kobalt, nikkel en/of som DDE aanwezig; In de sterk puinhoudende bovengrond is maximaal een licht verhoogde gehalte aan zink, PAK, som DDD en som DDE aanwezig en in de zwak puinhoudende bovengrond een licht verhoogde gehalte aan som DDE; In zowel de kleiige als de zandige ondergrond is maximaal een licht verhoogd gehalte aan kobalt en nikkel aanwezig; In het grondwater is maximaal een licht verhoogde concentratie barium aanwezig. De hypothese dat het terrein onverdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging dient forneel te worden verworpen vanwege de licht verhoogde gehaltes aan kobalt, nikkel, zink, PAK, som DDD en som DDE in de grond en licht verhoogde concentratie barium in het grondwater. Omdat het slechts licht verhoogde gehalten betreft, wordt een aanvullend onderzoek niet noodzakelijk geacht. De aangetoonde licht verhoogde gehalten brengen geen risico's met zich mee. Gesteld kan worden dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen gebruik van de locatie. De belangrijkste bevindingen uit het waterbodemonderzoek zijn onderstaand weergegeven: 2 In de waterbodem is een slibhoudende zandlaag van circa 0,1m aangetroffen; concept verkennend bodem-, water- en asfaltonderzoek; CSO adviesbureau, Bunnik; gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

14 14 De slibhoudende zandlaag voor de vakken 1 t/m 3 is beoordeeld als kwaliteitsklasse B. Het slib kan verspreid worden in zoet oppervlaktewater en is beoordeeld als kwaliteitsklasse vrij toepasbaar. De belangrijkste bevindingen uit het asfaltonderzoek zijn onderstaand weergegeven: Op de openbare weg (Beusichemseweg) op de onderzoekslocatie zijn tijdens de locatie- inspectie drie verschillende soorten asfalt onderscheiden; 1. Het asfalt op het westelijk gedeelte heeft een dikte van 9 cm. 2. Op het middelste gedeelte is een asfaltlaag van 21 cm dik aangetroffen met een funderingslaag van volledig baksteen (20 cm dik) gevolgd door een sterk baksteenhoudende kleilaag van 30 cm dik. 3. Op het oostelijke gedeelte van de openbare weg heeft het asfalt een dikte van 16 cm; In alle asfaltlagen van asfaltkern A01 is de PAKmarkertest negatief uitgevallen. Hiermee kan worden aangenomen dat het asfalt hier niet teerhoudend is. Het asfalt kan worden hergebruikt; In de asfaltlagen van asfaltkernen A02 en A03 is de PAKmarkertest positief uitgevallen. De HPLC-analyse van de verschillende lagen bevestigen de teerhoudendheid van het asfalt ter plaatse van de asfaltkernen A02 en A03. Het asfalt ter plaatse van asfaltkernen A02 en A03 kan niet worden hergebruikt. 3.5 Geluidhinder De wegen in het gebied worden wegen in een 30 km/u zone. Voor deze wegen is geen akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting nodig, doch slechts naar de binnenwaarde van het geluid. Onderzoeken naar geluidshinder van omliggende (spoor-)wegen zijn voorts niet nodig op deze locatie vanwege de grote afstand (ca. 300 meter) tot de Rondweg en de spoorlijn (900 m). 3.6 Bedrijven Onderzoeken naar geur- of andere hinder van bedrijven zijn niet nodig op deze locatie vanwege het ontbreken van hinderlijke bedrijven in de omgeving. 3.7 Luchtkwaliteit Onderzoeken naar luchtkwaliteit zijn niet nodig op deze locatie, omdat vanwege de geringe omvang van het project het project niet in betekenende mate de luchtkwaliteit beïnvloedt. 3.8 Archeologie Onderzoeken naar archeologie zijn niet nodig op deze locatie, omdat het gebied ligt in een zone met lage verwachtingswaarde. Ook is met de Rijksdienst Cultureel Erfgoed afgesproken dat in Houten Zuid buiten de archeologische monumenten voldoende onderzoek is gedaan naar archeologische resten in de ondergrond. De bouw van het woongebied zal geen invloed hebben op

15 15 het peil van het oppervlaktewater van de Rietplas. Als het oppervlaktewaterpeil niet verandert, verandert ook het peil van het grondwater onder het archeologisch monument onder het park aan de Heidetuin-Binnentuin niet. De bouw van het woongebied heeft dus geen invloed op het archeologisch monument. Afbeelding 8: Buiten de rode, oranje en gele gebieden heeft het terrein een lage archeologische verwachtingswaarde 3.9 Flora en Fauna Voor het zuidelijk gebied is door bureau De Groene Ruimte in 2007 een quickscan 3 flora en fauna gemaakt. In 2010 is door bureau De Groene Ruimte een onderzoek 4 verricht in het gehele projectgebied. De conclusies hieruit zijn: 3 4 Geen streng beschermde soorten waargenomen en verwacht Wel licht beschermde soorten > zorgplicht Vanuit Flora- en Faunawet geen beletselen Riet belangrijk voor watervogels, steltlopers Zorgplicht : geen nesten verstoren, dieren verplaatsen, landschapselementen tijdens werkzaamheden niet aantasten riet terugbrengen Quickscan Houten Zuid; De Groene Ruimte; 2007 Quickscan Beusichemseweg, De Groene Ruimte; mei 2010 gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

16 16 Hierbij zijn de volgende kanttekeningen gemaakt: 1. Werkzaamheden moeten zo worden uitgevoerd dat planten en dieren, op en buiten de werklocatie, zo min mogelijk worden verstoord; 2. De periode van uitvoering dient zo gekozen te worden, dat dieren zo min mogelijk worden verstoord. Zo mogen geen bewoonde vogelnesten worden verstoord. Aanwezige dieren (algemene soorten, en soorten zonder bijzondere beschermingsstatus) worden weggevangen of op een onschadelijke wijze verdreven naar een geschikt biotoop. Aanbevolen wordt om de bouwplanning tijdig ecologisch te laten toetsen; daarbij wordt nagegaan of de voorgenomen werkzaamheden beschermde soorten dreigt te verstoren en zo ja, hoe daar zowel ecologisch als vanuit de Flora- en faunawet mee kan worden omgegaan. De eventueel daaruit voortvloeiende voorzorgsmaatregelen kunnen als een ecologisch werkplan worden gebundeld en vervolgens in de totale bouwplanning worden geïmplementeerd. De voorgestelde maatregelen worden in het vervolgtraject opgevolgd. Aan de noordzijde zullen delen van de natuurinrichting intact blijven, delen worden opnieuw ingericht met een natuurdoelstelling zoals rietoevers en wilgenlanden en andere delen verdwijnen voor woningkavels. Ook op diverse plekken aan de zuidzijde zullen brede rietstroken worden ingericht tussen de plas en de nieuwe kavels. De verkleining van het groengebied is een onvermijdelijk gevolg van de keuze voor laagbouw. Toch blijft er met de rietoevers en de (nieuw) in te richten wilgenlanden voldoende ruimte over voor een natuurlijke inrichting Veiligheid Externe veiligheid Onderzoeken naar externe veiligheid zijn niet nodig op deze locatie, vanwege de grote afstand tot transportassen van gevaarlijke stoffen (spoorlijn ligt op 900 meter uit de locatie), buisleidingen met gevaarlijke stoffen en gevaarlijke inrichtingen (deze zijn in Houten Zuid Oost niet aanwezig). Brand- inbraak- en sociale veiligheid Het gebied zal worden ontwikkeld, zoals heel Houten Zuid, volgens de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De proefverkaveling is reeds met goed gevolg getoetst aan de eisen van het keurmerk. Ook de woningen zijn met positief resultaat getoetst. De nog te nemen maatregelen met betrekking tot brand- en inbraakveiligheid zullen uitgewerkt zijn bij de besluitvorming over het bouwplan. Gezien de al lopende voorbereidingen op deze onderwerpen worden hieruit geen beletselen voor het nu voorliggende plan verwacht

17 17 HOOFDSTUK 4: UITVOERBAARHEID 4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Consultatiebijeenkomst 2009 In 2009 is een consultatiebijeenkomst georganiseerd over het voornemen om woningen te bouwen aan de Oosterlaak- en Rietplas. Tijdens deze bijeenkomst is onder andere een kaart met randvoorwaarden (m.b.t het minimum en maximum aantal woningen, maximale bouwhoogtes, aantallen parkeerplaatsen, de ontsluiting van het verkeer, enz.) van het gebied gepresenteerd. Daarnaast werden een aantal referentiebeelden getoond waarbij omwonenden uitgenodigd werden om met behulp van rode en groene stickers hun voorkeuren aan te geven ten aanzien van de aspecten stedenbouw, architectuur, openbare ruimte, relatie met het water en buitenruimte. Hieruit kwam naar voren dat wandvorming, hoogbouw en bouwen in de plas ongewenst zijn, en vrijstaande woningen met behoud van doorzichten tussen de Oosterlaak- en Rietplas in een groene en rustige woonomgeving gewenst zijn. De opmerkingen en wensen van omwonenden hebben, tezamen met de inbreng van de ontwikkelaar en vakdeskundigen, gediend als inbreng bij het maken van het stedebouwkundig plan. Inspraak De proefverkaveling, het beeldkwaliteitsplan en het wijzigingsplan hebben vervolgens vanaf 25 februari tot 7 april 2010 ter inzage gelegen waarbij eenieder inspraakreacties c.q. zienswijzen kon indienen. De hoofdlijn van de inspraakreacties is dat veel bewoners van de Rivier- en Rimpelmos kritisch reageren omdat ze menen dat hun woongenot onaanvaardbaar wordt aangetast omdat recreatiemogelijkheden op de plas verdwijnen, beloftes over niet wijzigen van de bestemmingsgrens worden gebroken en dat de gemeente geen rekening houdt met de resultaten van de consultatiebijeenkomst in 2009 zoals het niet bouwen in de plas en het creëren van doorzichten. Uit de Vlondertuin daarentegen zijn ook complimenten voor het plan. Ook de welstandscommissie is positief over het stedenbouwkundig plan. Vanuit de Meren wordt weinig gereageerd. Ook zijn er enkelen die de aantasting van de natuur aan de noordzijde willen voorkomen. Uit een vervolggesprek tussen het college en een delegatie van insprekers uit Rivier- en Rimpelmos bleek dat er eensluidendheid was bij de insprekers tegen het verschuiven van de bestemmingsgrens tussen water en woningen, maar niet over de meest wenselijke verkaveling van het gebied. Eind juni ontving de gemeente een petitie van circa 100 omwonenden, waarin gepleit werd voor het onderzoeken van 2 alternatieven: 1. het bouwen van 5 vrijstaande woningen, en gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

18 18 2. het min of meer kopiëren van het woonproject aan de Vlondertuin naar de locatie Oosterlaak-/Rietplas. Antwoord op inspraakreacties Om het draagvlak voor het plan te vergroten, is een alternatieve proefverkaveling gemaakt, die rekening hield met de inspraakreacties, voortbouwde op het lopende planproces en aanvaardbare financiële gevolgen had. Alternatieve proefverkaveling Er werd gekozen voor een variant met 21 woningen, waardoor het mogelijk is aan de zuidzijde binnen de bestemmingsplangrens te blijven. Weliswaar leidt dit voor de gemeente tot opbrengstenderving, het doet wel recht aan het Akkoord op Hoofdlijnen met de ontwikkelaar en de nadere detaillering hiervan in februari De overeenkomst hoeft niet opengebroken te worden, met alle risico s van dien. Voor de gemeente blijven de kosten beperkt zonder verdere financiële risico s. Later in het proces is het aantal woningen in verband met de verkoopbaarheid nog bijgesteld tot 18 woningen, zonder verdere financiële gevolgen voor de gemeente. De proefverkaveling is op de volgende punten aangepast: het aantal woningen is verkleind van 24 naar 18 woningen de woningen worden dichter op de Beusichemseweg gebouwd; de bestemmingsgrens aan de zuidzijde hoeft niet gewijzigd te worden'; de groenstrook langs de Beusichemseweg is verkleind; rond de woningen worden rietoevers gecreëerd rond de noordelijke woningen worden opnieuw wilgenlanden aangelegd; de woningen worden uitgevoerd met rieten kappen; de parkeerplaatsen worden geoptimaliseerd: in plaats van het eerder voorgestelde langsparkeren worden extra lange haaksparkeerplaatsen langs de fietsstraat aangelegd; het aanleggen van openbare parkeerplaatsen op de eilanden is niet wenselijk, omdat deze parkeerplaatsen niet openbaar genoeg zijn. 4.2 de eilanden zijn met ca. 2m versmald t.o.v. de verkaveling met 21 woningen. Economische uitvoerbaarheid Tussen februari 2009 en september 2009 is een proefverkaveling ontwikkeld. Tussen september 2009 en februari 2010 is nader onderzoek gedaan naar de technische en financiële uitvoerbaarheid van de proefverkaveling, met name het bouwen van woningen op deze locatie aan het water. Hieruit is naar voren gekomen dat het plan technisch en financieel uitvoerbaar is.

19 19 HOOFDSTUK 5: JURIDISCHE ASPECTEN 5.1 Planologisch juridisch kader Het plangebied ligt in het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBHV). Een groot deel van de locatie is daarin bestemd voor Woongebied b. Dit is een globale, door burgemeester en wethouders uit te werken, bestemming zoals bedoeld in het destijds geldende artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Een ander deel van het uitwerkingsplan is in het GBHV bestemd voor Water. Het verkavelingsplan voor het Woongebied Oosterlaak-Rietplas is na overleg met omwonenden en belanghebbenden tot stand gekomen. Dit heeft geleid tot een stedenbouwkundige opzet die niet geheel past binnen de bestemming Woongebied b en gedeeltelijk de bestemming Water beslaat. Om de woonontwikkeling Oosterlaak-Rietplas alsnog geheel binnen de uit te werken bestemming Woongebied b te brengen, is besloten gebruik te maken van de mogelijkheid om de grens tussen de bestemmingen Woongebied b en Water te wijzigen. De grenswijziging leidt tot een zodanige uitwisseling van gronden, dat de oppervlakte van beide bestemmingen vrijwel gelijk blijft. De procedure tot wijziging van het bestemmingsplan is begin 2010 gestart. Op 1 juli 2008 de Wet op de Ruimtelijke Ordening vervangen door de Wet ruimtelijke ordening. In die wet is de bevoegdheid tot uitwerking van globale bestemmingen onverkort gehandhaafd. Voor uitwerkingsplannen geldt niet de verplichting van digitale vormgeving en beschikbaarstelling. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Als gevolg hiervan zijn de voordien in de Wet ruimtelijke ordening geregelde binnenplanse en buitenplanse ontheffingsmogelijkheden onder de Wabo komen te vallen. Hierdoor is de terminologie veranderd en worden de afwijkingsbesluiten aangeduid als omgevingsvergunning. In de voorliggende regels is een binnenplans afwijkingsbesluit mogelijk gemaakt, dat derhalve wordt aangeduid als omgevingsvergunning. De uitwerkingsbevoegdheid richt zich op het tot stand brengen van een gedetailleerde en bindende bestemmingsregeling voor het uit te werken gebied. In het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex zijn de voorwaarden voor de uitwerking benoemd. Het uitwerkingsplan komt daarmee in de plaats van de globale bestemming en is na inwerkingtreding een onderdeel van het GBHV. Algemene bepalingen zoals opgenomen in de voorschriften van het GBHV gelden ook voor het voorliggende uitwerkingsplan. 5.2 Keuze planmethodiek In het uitwerkingsplan is sprake van een gedetailleerde bestemmingsregeling. De plankaart vormt samen met deze regels het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'

20 Bestemmingen Het uitwerkingsplan is gebaseerd op na de consultatie van omwonenden en belanghebbenden opgestelde verkavelingsstudies en een beeldkwaliteitstudie. In het plan worden 5 bestemmingen onderscheiden. In alfabetische volgorde zijn dit de bestemmingen: Groen, Tuin, Verkeer, Water en Wonen. Groen (artikel 3) Deze bestemming heeft betrekking het openbaar groen in het plangebied. Over het algemeen gaat het om groenstroken van beperkte omvang, gelegen langs de openbare wegen en paden en langs het water. Voor de bestemming geldt een beperkte bouwmogelijkheid met bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals afscheidingen, kunstwerken en dergelijke. Tuin (artikel 4) De bestemming Tuin is opgenomen voor die gronden bij de woningen, die onbebouwd dienen te blijven en bedoeld zijn als verblijfsruimte in de vorm van tuinen, terrassen e.d. Aan- en bijgebouwen zijn hier niet toegestaan. Erfafscheidingen en vergelijkbare bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn wel toegestaan tot een hoogte van 1m. Een deel van de voor Tuin bestemde gronden is gereserveerd voor het parkeren. Op de plankaart zijn de beoogde parkeerplekken door middel van een nadere aanduiding aangegeven. In de specifieke gebruiksregels is een en ander juridisch verankerd. Per woning moeten 2 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig zijn. Verkeer (artikel 5) Deze bestemming geldt voor de openbare verkeersruimte in het plangebied. Binnen de bestemming zijn de meest voorkomende vormen van verkeer en verblijf toegelaten. Door middel van de inrichting en de toepassing van de verkeerswetgeving wordt concreet inhoud gegeven aan het gebruik dat voor de openbare ruimte wenselijk wordt geacht. De bebouwingsmogelijkheden zijn ook bij deze bestemming beperkt en afgestemd op de functie. Water (artikel 6) Voor het water binnen het uitwerkingsgebied is de bestemming Water opgenomen. Behalve het water met bijbehorende voorzieningen, zoals oevers e.d., is in de regels een bouwmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van vlonders aangrenzend aan de tuinen en erven bij de woningen. Verder is binnen deze bestemming de bouw van een brug in de Beusichemseweg mogelijk gemaakt. Tot slot zijn stroken water grenzend aan de woonpercelen aangewezen voor waterzuiverende beplanting. Met deze aanwijzing wordt een bijdrage geleverd aan een ecologisch verantwoord waterbeheer. Wonen-Vrijstaand (artikel 7) Deze bestemming vormt de basis voor de woonfunctie in het plangebied. Omdat alle woningen vrijstaand worden gebouwd is gekozen voor een hierop toegesneden bestemmingsregeling. Behalve woningen zijn aan- en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

21 21 In de bouwregels is bepaald dat alleen vrijstaande woningen gebouwd mogen worden. Deze zijn toegestaan in het bouwvlak dat is aangegeven op de plankaart. De bouwhoogte varieert van 4 m tot 11 m. De gedifferentieerde bouwhoogte, zoals aangegeven in verbeelding, is uitgangspunt. Voor de lagere bouwmassa s van 4 m en 7 m wordt uitgegaan van platte daken. Mocht in de toekomst blijken dat er grote behoefte bestaat aan toepassing van schuine daken dat biedt de in de regels opgenomen afwijkingsbevoegdheid (omgevingsvergunning) mogelijkheden. De ruimte buiten het bouwvlak is bedoeld als erf waarop aan- en bijgebouwen tot een oppervlakte van 50 m2 kunnen worden gebouwd met een goothoogte van maximaal 3 m en een maximale hoogte van 6 m. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in beperkte mate toegelaten. gemeente Houten uitwerkingsplan GBHV: 'Woongebied Oosterlaak- / Rietplas'