DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

Transcriptie

1 Zaaknummer: S21-11 Datum uitspraak: woensdag 2 juli 2014 Plaats uitspraak: Zaandam DE RIJDENDE RECHTER in het geschil tussen: A.Tuntelder te Benneveld, verder te noemen: huurder, tegen: A.C. Reiding en H.J. Mager te Benneveld, verder te noemen verhuurder, Bindend Advies gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van huurder is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van verhuurder opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 23 april 2014, welke is gehouden te Barneveld.

2 Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde huurwoning en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Nadat de procedure was afgesloten hebben partijen aan de secretaris laten weten dat huurder het gehuurde op 18 mei 2014 heeft verlaten en dat hij nog een bedrag groot 695,-- aan verhuurder heeft betaald. Verzocht is om daarmee bij de beslissing rekening te houden. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Met ingang van 1 november 2013 heeft verhuurder aan huurder verhuurd de zelfstandige woonruimte met aanhorigheden gelegen te Benneveld aan de Bennevelderstraat 13A. Het betreft het achterste gedeelte van een woonboerderij met meerdere (deels) overdekte terrassen en tuin, inclusief medegebruik van een gedeelte van de kapschuur. 2. De huurovereenkomst is, behoudens de mogelijkheid van verlenging, aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot en met 31 oktober De overeengekomen, maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs bedraagt 895,-- per maand. Volgens het huurcontract moet huurder een borgsom van 895,-- storten. Dat heeft hij gedaan. 3. In artikel 14 van het huurcontract is bepaald dat huurder bemiddelingskosten verschuldigd is aan een bemiddelingskantoor. Dat kantoor heeft verhuurder ter zake gefactureerd voor een bedrag groot 541,48. Huurder heeft geweigerd te betalen. 4. In artikel 12 van het huurcontract is bepaald, dat verhuurder nog een aantal werkzaamheden zal uitvoeren, te weten werkzaamheden aan de

3 douchewand, het aansluiten van een kachel, het aanbrengen van een nieuwe toiletbril, reparatie van de schuifdeurdorpel, vervanging van kapotte lampjes en het in de olie/was zetten van het parket. 5. Na aanvang van de huur heeft verhuurder renovatiewerkzaamheden laten verrichten aan de kapschuur. Die hebben ongeveer 3 weken geduurd, gedurende welke tijd huurder geen gebruik kon maken van tuin, oprit en kapschuur. Een medewerker van het aannemingsbedrijf heeft daarbij een aan huurder toebehorende balk uit de schuur gehaald en verwerkt. De waarde van die balk is 55, Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003). In artikel 6.4 van deze bepalingen is vastgelegd, dat huurder op zijn kosten moet zorgen voor een onderhoudsabonnement voor de centrale verwarming. Verhuurder heeft echter 102,-- moeten voorschieten voor het CV onderhoudsabonnement. 7. In artikel 15 van genoemde Algemene bepalingen is geregeld dat de kosten van gas, water en licht voor rekening van huurder komen. Aanvankelijk is verhuurder toch gefactureerd voor deze kosten, maar dat is later rechtgetrokken. 8. In artikel 8.1 van de hiervoor bedoelde Algemene bepalingen is geregeld dat huurder moet zorgen voor behoorlijk tuinonderhoud, terwijl in artikel 8.3 de in artikel 3.1 tot en met 3.14 opgenomen regeling van overeenkomstige toepassing wordt verklaard, welke regeling kort samengevat verbiedt om zonder toestemming van verhuurder veranderingen aan te brengen in het gehuurde. In artikel 11 van het huurcontract wordt huurder speciaal op laatstgenoemde regeling gewezen, met de toevoeging dat verhuurder achterstallig onderhoud op kosten van huurder door derden kan laten verhelpen. Toen huurder het gehuurde betrok, verkeerde de door huurder te onderhouden tuin in een verwaarloosde toestand. Huurder heeft daarom flink in de tuin gewerkt. In dat verband heeft hij zonder toestemming van verhuurder een boom verplaatst, waaraan huurder een heel speciale band had (nagedachtenis van de vader van verhuurder Mager). Na en vanwege de uitvoering van de hiervoor onder 5. bedoelde renovatiewerkzaamheden was de tuin dusdanig in het ongerede geraakt, dat huurder daar weer hard in heeft moeten werken om de tuin weer enigszins in orde te krijgen. 9. Huurder bleek vanwege een gelegd loonbeslag niet in staat om de huur over de maand april tijdig te voldoen. Hij heeft slechts 200,-- betaald. Daarvan

4 is echter 102,-- verrekend met de hiervoor onder 6. bedoelde, door verhuurder voorgeschoten kosten CV-onderhoud, zodat in werkelijkheid slechts 98,-- huur is betaald. Ten tijde van de hoorzitting was de huurschuld van 797,-- nog altijd niet aangezuiverd. Nadien is echter alsnog 695,-- betaald, zodat nog te betalen resteert een bedrag groot 102, In artikel 19 van meergenoemde Algemene bepalingen is de opzegging van de huur geregeld. Deze moet bij aangetekende brief of deurwaardersexploot geschieden, met ingang van de dag waarop de lopende huur moet worden betaald en met een opzeggingstermijn van (in dit geval) een maand. Verhuurder heeft bij gelegenheid van de hoorzitting echter laten weten dat huurder op elk gewenst ogenblik mag vertrekken, mits hij de huur over de lopende maand voldoet. De vordering van huurder. Huurder vordert in de bindend adviesovereenkomst kort gezegd nog betaling van de volgende bedragen: een bedrag groot 100,-- voor het opknappen van de tuin; een bedrag groot 55,-- wegens de balk; een bedrag groot 895,-- wegens terug te ontvangen borg; een bedrag groot 300,-- wegens verhuisvergoeding; een bedrag groot PM wegens huurvermindering wegens gederfd huurgenot. Daarnaast wil huurder de hiervoor onder 3. bedoelde, in artikel 14 van het huurcontract opgenomen, betalingsverplichting ongedaan maken evenals een verbod aan verhuurder om via bekenden druk op hem uit te oefenen. De tegenvordering van verhuurder. Verhuurder vordert in de bindend adviesovereenkomst kort gezegd dat huurder wordt verplicht om per direct de verschuldigde huur te betalen met beëindiging van de huurovereenkomst per 30 april a.s., althans, zoals de rijdende rechter begrijpt, zo spoedig mogelijk.

5 Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen streven kennelijk beiden naar een zo spoedig mogelijke beëindiging van het huurcontract, maar twisten over de afwikkeling daarvan. In zoverre na afsluiting van de procedure nog nieuwe eisen en/of standpunten naar voren zijn gebracht, kan de rijdende rechter daarop niet beslissen, nu een en ander geen onderwerp van het partijdebat is geweest. Het enige dat van de rijdende rechter kan en mag worden verwacht is, dat hij op verzoek van partijen rekening houdt met de ontruiming van het gehuurde en de nabetaling van 695,--. Standpunten van partijen. Het standpunt van huurder komt, voor zover thans nog van belang, kort samengevat en voor zover thans nog van belang op het volgende neer. Huurder meent om te beginnen dat hij recht heeft op verrekening van de borgsom met de nog door hem te betalen huur. Huurder maakt verder aanspraak op betaling van 100,-- wegens het op orde brengen van de bij aanvang van de huur zwaar verwaarloosde tuin, die tijdens de renovatiewerkzaamheden weer in het ongerede is geraakt. Aanvankelijk was door verhuurder een tegemoetkoming in de huur toegezegd voor deze moeite, maar daarvan is niets terecht gekomen. Huurder maakt tevens aanspraak op vergoeding van de balk ad 55,--. Huurder wenst daarnaast een door de rijdende rechter te bepalen vergoeding te ontvangen (de rijdende rechter begrijpt dat hij huurvermindering wil) wegens gederfd woongenot. Dat gederfde woongenot bestaat uit de overlast van de renovatie van de kapschuur, het in dat verband schenden van zijn privacy, en het niet herstellen van gebreken. Huurder wil tenslotte bewerkstelligen, dat hij wordt bevrijd van de verplichting om bemiddelingskosten te betalen en maakt tenslotte aanspraak op een verhuisvergoeding van 300,--.

6 Het standpunt van verhuurder komt kort samengevat en voor zover thans nog van belang op het volgende neer. De borgsom wordt pas na het einde van de huur terugbetaald, als blijkt dat huurder het gehuurde in behoorlijke staat heeft opgeleverd. Anders dan door huurder aangevoerd, heeft deze geen aanspraak op een vergoeding wegens het opknappen van de tuin, al was het maar omdat de tuin er thans niet beter uitziet dan bij aanvang van de huur. Overigens heeft huurder al een tegemoetkoming ontvangen, omdat hij al voor aanvang van de huur het gehuurde in mocht om het woon-klaar te maken. De door huurder geclaimde balk moet inderdaad worden vergoed. 55,-- komt verhuurder redelijk voor. Gederfd woongenot is niet aan de orde. De geplande reparaties staan allemaal in de planning en worden op korte termijn uitgevoerd. Verhuurder staat buiten de bemiddelingskosten, die huurder aan het bemiddelingskantoor moet betalen. Indien de huurovereenkomst in goed overleg wordt beëindigd, dan wil verhuurder best een verhuiskostenvergoeding betalen. De gevorderde 300,-- vindt verhuurder teveel; hij wil slechts 75,-- betalen. Beoordeling van het geschil. Beëindiging huurovereenkomst, huurschuld. Voorop gesteld moet worden dat beide partijen de huurovereenkomst zo snel mogelijk, in elk geval voortijdig, wilden beëindigen. Verhuurder heeft bij gelegenheid van de hoorzitting uitdrukkelijk afstand gedaan van zijn rechten vanwege vroegtijdige beëindiging van de huur, waaraan hij gehouden mag worden. Dat betekent dat verhuurder genoegen moet nemen met beëindiging van de huur per eind mei 2014 en dat huurder de huur tot en met laatstgenoemde datum moet betalen. De nog door huurder te betalen huur moet vervolgens als volgt worden berekend:

7 Ten tijde van de hoorzitting bedroeg de huurschuld 895,-- -/- 200,-- (betaald) + 102,-- (voorgeschoten onderhoudsabonnement CV) = 797,--. Nadat huurder nog 695,-- had betaald resteerde dus nog door hem te betalen 102,--. Daarbij moet worden opgeteld de huur over de maand mei 2014 ad 895,-- zodat in totaal nog aan huur verschuldigd is 997,--. Borgsom. Uiteraard was het beter geweest als partijen waren overgegaan tot een gezamenlijke eindinspectie, maar die is kennelijk vooral vanwege de gerezen onmin tussen partijen achterwege gebleven. Bij gelegenheid van het locatiebezoek zijn echter geen beschadigingen en dergelijke gemeld of gezien, die aanleiding zouden kunnen geven tot het inhouden van de borgsom ad 895,--. Daarom zal de rijdende rechter beslissen dat huurder deze borgsom mag verrekenen met wat hij nog aan verhuurder verschuldigd is. Mocht nadien toch nog blijken van schade die voor rekening van huurder komt, dan staat het verhuurder echter vrij om die alsnog in rechte op huurder te verhalen. Verhuiskosten. Omdat ook huurder zelf akkoord ging met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, valt niet goed in te zien op welke grond hij aanspraak zou mogen maken op een verhuiskostenvergoeding. Nu verhuurder hem ter zake echter een bedrag groot 75,-- heeft toegezegd, mag verhuurder ook aan die toezegging worden gehouden. De balk. Huurder heeft tevens onbetwist recht op vergoeding van een bedrag groot 55,-- wegens de balk. Opknappen van de tuin. Volgens het huurcontract en de toepasselijke algemene huurbepalingen was huurder verantwoordelijk voor een behoorlijk onderhoud van de tuin. Aangenomen al dat de tuin er bij aanvang van de huur veel slechter uitzag dan nu het geval is, ontbreekt een rechtsgrond voor het toekennen van een vergoeding aan huurder wegens het bij aanvang van de huur en na de renovatiewerkzaamheden op orde brengen van de tuin.

8 Gederfd woongenot. Het staat buiten kijf dat verhuurder verplicht was om gebreken in het gehuurde te herstellen, evenals hij verplicht was om de tussen partijen in artikel 12 van het huurcontract overeengekomen werkzaamheden uit te voeren. Tijdens de bezichtiging van het gehuurde en tijdens de hoorzitting is de rijdende rechter gebleken dat verhuurder daaraan wat betreft de volgende posten niet had voldaan: kapotte WC-bril, aansluiten van de kachel en reparatie schuifpui. Gelet op de beëindiging van de huur heeft huurder natuurlijk geen belang meer bij het alsnog uitvoeren van die werkzaamheden. Wel heeft huurder volgens het bepaalde in artikel van het Burgerlijk Wetboek wellicht aanspraak op een vermindering van de huurprijs wegens vermindering van het woongenot, wegens het niet verrichten van de hiervoor bedoelde werkzaamheden en/of het verstoren van zijn woongenot door de uitvoering van werkzaamheden aan de kapschuur. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Volgens de wetsgeschiedenis van laatstgenoemd wetsartikel moet dit artikel restrictief worden toegepast en bestaat alleen aanspraak op huurvermindering in gevallen van een substantiële aantasting van het woongenot. Naar het oordeel van de rijdende rechter is daarvan in dit geval geen sprake geweest. Er bestaat dus geen recht op huurprijsvermindering. Bejegening. De rijdende rechter heeft moeten constateren dat verhuurder derden bij deze zaak heeft betrokken, onder meer door het vragen om inlichtingen over huurder. Daarvan kan huurder reputatieschade ondervinden. De rijdende rechter zal verhuurder verbieden om daar mee door te gaan. Het komt de rijdende rechter verstandig voor, om ook huurder een dergelijk verbod te geven, ter voorkoming van verdere escalatie in de toekomst. De bemiddelingskosten. Aan huurder moet worden toegegeven dat het bepaalde in de artikelen en 417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek verbieden, dat een bemiddelaar loon berekent aan de huurder, als de bemiddelaar zich ook laat betalen door de verhuurder. Als dit in deze zaak het geval was, hoeft huurder dat dus ook niet te

9 betalen. Nu de bemiddelaar niet in deze procedure is betrokken, kan de rijdende rechter daarover geen bindende beslissing nemen. Wel moet worden vastgesteld, dat verhuurder daar in elk geval buiten staat, nu hij geen betaling eist. Samenvatting. Gelet op al het voorgaande moet worden vastgesteld dat de huurovereenkomst per 31 mei 2014 rechtsgeldig is geëindigd. Huurder is verschuldigd 997,-- waarop in mindering strekt ( 895,-- (borgsom) + 75,-- (verhuiskosten) + 55,-- (balk) =) 1.025,-- zodat huurder per saldo nog recht heeft op terugbetaling van 28,--. Partijen dienen zich verder te onthouden van het betrekken van derden in de onderhavige zaak, evenals in de afwikkeling daarvan, Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. B E S L I S S I N G Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst per 31 mei 2014 is geëindigd. Verhuurder moet binnen 14 dagen na vandaag aan huurder betalen de somma van 28,--. Bij gebreke daarvan loopt daarover de wettelijke rente vanaf vandaag. Partijen wordt verboden om op welke wijze dan ook derden te betrekken in de onderhavige zaak, evenals de afwikkeling daarvan, meer in het bijzonder door het geven van ruchtbaarheid aan de zaak jegens derden en/of het algemene publiek en/of het openlijk jegens derden en/of het algemene publiek uiten van negatieve gevoelens jegens de ander, op straffe van verbeurte van een boete aan de andere partij van 250,-- per overtreding, met een maximum van ,--. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

10 Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 2 juli Bindend adviseur Secretaris mr F.M. Visser. mr C.M. Sharif