Cluster : regelgeving Nummer : 6 Portefeuillehouder : Will Bakema Datum vergadering : 13 juli 2015

Transcriptie

1 Voorstel Cluster : regelgeving Nummer : 6 Portefeuillehouder : Will Bakema Datum vergadering : 13 juli 2015 Onderwerp : vaststellen bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Bad, Wellness- en Sparesort) Inleiding Algemeen Er is een aanvraag ingediend om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen voor de locatie van het voormalige zwembad aan de Molenweg in Nes. Het bestemmingsplan maakt de bouw van een wellnessresort mogelijk; een uitbreiding van het bestaande Westcord hotel Noordsee met wellness in de bestaande koepels en hotelsuites in nieuwe gebouwen. Het wellnessresort wordt ontwikkeld door een projectontwikkelaar en daarna overgedragen aan Westcord, die het gehele resort gaat exploiteren. Het plan is in goed overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente uitgewerkt. Een wellnessresort geeft invulling aan een gemeentelijk speerpunt van beleid. Het wellnessresort wordt gerealiseerd op het terrein van het voormalige zwembad (Aqua Plaza) en krijgt een verbinding met het bestaande hotel Noordsee. Dit betekent dat de Molenweg en meer infrastructuur moet worden verlegd, en moet er grond van de gemeente worden aangekocht. Er is een conceptovereenkomst opgesteld waarin afspraken worden gemaakt tussen de ontwikkelaar en de gemeente. Bestemmingsplan De locatie valt deels binnen het plangebied van de beheersverordening Strandweg Nes, vastgesteld d.d. 24 juni De beheersverordening verwijst naar het voorheen geldende bestemmingsplan Strandweg Nes e.o waarin het voormalige zwembad de bestemming recreatieconcentratiegebied met de aanduiding zwembad heeft. De gronden zijn o.a. bestemd voor een overdekt zwembad en een kuuroord. Deels valt het projectgebied in de beheersverordening Recreatieterrein Buren, vastgesteld d.d. 24 juni De beheersverordening verwijst naar het voorheen geldende bestemmingsplan De Vleijen waarin de gronden o.a. de bestemming intensieve dagrekreatievoorzieningen hebben. Het project voor de bouw van een bad, wellness- en sparesort levert op verschillende onderdelen strijd op met de geldende beheersverordeningen. Dit betekent dat een nieuw bestemmingsplan moet worden vastgesteld om het project planologisch mogelijk te maken. Gemeentelijke beleid In de Structuurvisie Ameland, vastgesteld d.d. 28 november 2011, is tussen Nes en Buren een themagericht zoekgebied opgenomen. In deze gebieden wil de gemeente Ameland in de komende periode ruimte bieden aan ontwikkelingen die de toeristische aantrekkingskracht kwalitatief versterken en de economische basis van het eiland verbreden. Gedacht wordt aan de ontwikkeling van recreatieve, sport en/of onderwijsvoorzieningen die voldoen aan de wens tot meer luxe en innovativiteit. Deze voorzieningen zijn onderscheidend, hebben een toegevoegde waarde, bieden een verbreding van de economie en daarmee nieuwe vormen van werkgelegenheid. Het zou hierbij kunnen gaan om: - Ontwikkeling/uitbreiding van (hoogwaardige) sportvoorzieningen; - Ontwikkeling van een sauna, kuuroord of wellnesscentrum; - Het faciliteren van een specialistische (hoger) onderwijsvoorziening. In de nota verblijfsrecreatie Ruimte voor diversiteit staat dat op de locatie van het voormalige zwembad Aqua Plaza, onder voorwaarden een hoogwaardige hotelaccommodatie mogelijk is, mits: - het noodzakelijk is, omdat een beleidsspeerpunt dan wel een gewenste nieuwe ontwikkeling niet uitvoerbaar is zonder de directe aanwezigheid van een nieuwe hotelaccommodatie; - het bouwplan ook in architectonische zin van toegevoegde waarde is; - het hotel gericht is op een hoger marktsegment. Dit betekent het bieden van veel comfort zoals wellness, fitness etc. en gefocust moet zijn op de toerist met een groter bestedingspatroon; - er sprake is van een bedrijfsmatig exploitatie. 1

2 Principeverzoek In de raadsvergadering van 17 december 2012 is door de gemeenteraad een positief standpunt ingenomen over het project voor de ontwikkeling van een Thermen/Wellness/Spa hotel als uitbreiding van het huidige hotel Noordsee. Daarna hebben de initiatiefnemers een formele aanvraag voorbereid om een bestemmingsplan vast te stellen. Gedurende de voorbereidingsperiode is steeds overleg geweest met de gemeente. Uiteindelijk is een formele aanvraag ingediend om een bestemmingsplan vast te stellen. Locatiebezoeken In de periode tussen de beginseluitspraak in 2012 en het moment dat een formele aanvraag is ingediend, is de raad geïnformeerd en betrokken bij het project. In oktober 2013 is een delegatie van de raad uitgenodigd om het projectgebied ter plaatse te bezoeken. Recent is tijdens een themabijeenkomst het plan toegelicht, inclusief voorlopige ontwerpen en het projectgebied. Gewijzigd plan Tijdens de themabijeenkomst is toegelicht dat de ontwikkelaar voor het project grond moet aankopen van de gemeente. Deels is deze grond nodig om gebouwen op te bouwen, en deels is het nodig voor parkeervoorzieningen en terreininrichting. Op advies van het college heeft de ontwikkelaar het plan zodanig aangepast dat de benodigde grond voor de gebouwen zoveel mogelijk is teruggebracht. Overeenkomst In de af te sluiten exploitatieovereenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente Ameland worden afspraken gemaakt omtrent de plankosten, planning, fasering, planschade, bedrijfsmatige exploitatie, het verrekenen van daarvoor te maken kosten tussen partijen en afspraken gemaakt over de grondoverdracht. De fasering van de uitvoering wordt in de overeenkomst vastgelegd zodat de herinrichting van de openbare ruimte en het verleggen van de Molenweg, en de bouwstroom goed op elkaar aansluiten en er zekerheid is over de uitvoering. Daarnaast staat in de overeenkomst dat het project wordt ontwikkeld door de projectontwikkelaar en na voltooiing in het geheel als turnkeyproject aan Westcord Hotels wordt overgedragen. De exploitatieovereenkomst wordt door partijen ondertekend nadat de raad heeft besloten in te stemmen met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan en voordat het bestemmingsplan formeel in procedure wordt gebracht. Na de behandeling van het raadsvoorstel in de commissievergadering en voor de raadsvergadering wordt de conceptovereenkomst voor de gemeenteraad beschikbaar gesteld zodat raadsleden kennis kunnen nemen van de inhoud van de conceptovereenkomst. Na de behandeling van het voorstel in de raadsvergadering zal het college de gemeenteraad in de gelegenheid stellen wensen en bedenkingen kenbaar te maken over de exploitatieovereenkomst, voordat de overeenkomst wordt ondertekend. Procedure De gemeenteraad is bevoegd om een bestemmingsplan vast te stellen, het college is belast met de voorbereiding. Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met het voorbereiden van een nieuw bestemmingsplan volgt vooroverleg met de overlegpartners, de formele terinzageperiode en besluitvorming door de raad. Daarnaast wordt de exploitatieovereenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente afgesloten. Raadscommissie 1 juni 2015 Het voorstel is besproken in de vergadering van de raadscommissie van 1 juni In die vergadering zijn door de commissieleden vragen gesteld die door de portefeuillehouder, met ambtelijke ondersteuning, zijn beantwoord. Een aantal gedetailleerde en technische vragen zijn na de vergadering uitgezocht. Daarnaast is het concept bestemmingsplan op een aantal punten aangepast en gecorrigeerd. - Kadastrale percelen. In 2012 is aanvankelijk door een meerderheid van de raad de kanttekening gemaakt dat op eigen terrein gebouwd moet worden. Bij de tweede, definitieve behandeling van het principeverzoek is door een meerderheid van de raad een positief standpunt ingenomen, inclusief het bouwen buiten eigen terrein. Op basis van die uitspraak heeft de initiatiefnemer, in overleg met de gemeente, het plan verder uitgewerkt tot een conceptbestemmingsplan zoals dat nu voorligt. Dit betekent dat deels buiten het eigen terrein wordt gebouwd, maar dat dit tot een minimum is beperkt. Daarnaast is vanuit de gemeente richting de ontwikkelaar de eis opgelegd dat de bestaande Molenweg wordt gekocht, en dat voor een deel van de aan te leggen parkeerplaatsen grond van de gemeente moet worden gekocht. - Bouwlagen en bouwhoogte, koepels en units. In de principeuitspraak heeft de raad het standpunt ingenomen dat de bouwhoogte van de lodges tot 2 bouwlagen beperkt moet blijven. Die eis/dat 2

3 uitgangspunt is in het conceptbestemmingsplan vertaald middels een maximale goot- en nokhoogte. Via deze bepalingen is een goede stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing mogelijk. In onze bestemmingsplannen is het maximum aantal bouwlagen nergens vastgelegd, maar wel de goot- en nokhoogte. - Peil. Uit nader onderzoek blijkt dat de terreinhoogte van het plangebied nagenoeg gelijk is aan de hoogte van de Strandweg ter hoogte van de huidige entree van hotel Noordsee. Hierdoor kan in de regels van het bestemmingsplan de maximale nok- en goothoogte van de hotelunits met 1 m worden verlaagd. De definitie van het begrip peil is gecorrigeerd. - Capaciteit nutsvoorzieningen. Dit is nagevraagd bij de betreffende vakafdeling (civieltechniek). Het gemeentelijk hoofdriool loopt tot de entree van het voormalige zwembad. De capaciteit van het gemeentelijk hoofdriool is voldoende om het afvalwater in de toekomstige situatie te verwerken. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de aanleg van riolering op het eigen terrein, en moet de kosten daarvan zelf betalen. Overige nutsvoorzieningen vallen onder de desbetreffende netbeheerders. - Te verkopen grond in oppervlakte. De totaal te verkopen grond is m2, te verdelen in bouwgrond en parkeerruimte/overig. Een alternatief is dat de gemeente zelf het eigendom houdt van het fietspad/toegangsweg aan de noordkant van het plangebied, zodat het een openbaar pad blijft. In deze alternatieve oplossing hoeft er minder grond te worden verkocht, namelijk m2. - Aansluiting op Strandweg, kosten en veiligheid. De nieuwe aansluiting van de Molenweg op de Strandweg wordt ter advisering voorgelegd aan de werkgroep verkeer (is onlangs al als vooroverleg plan in die werkgroep besproken). Het verleggen van de Molenweg is voor rekening van de ontwikkelaar, inclusief deze aansluiting op de Strandweg. Een veilige en goede aansluiting is uiteraard vereist, en wordt in de overeenkomst vastgelegd. - Er is een molenbiotoop in het conceptbestemmingsplan opgenomen, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan Strandweg Nes e.o. Raadsvergadering 29 juni 2015 Tijdens de raadsvergadering is door de (meerderheid) van de raad besloten de behandeling van het voorstel uit te stellen tot 13 juli De raad heeft ons college opgeroepen om in overleg met de initiatiefnemers te treden om de laatste knelpunten te bespreken die een aantal raadsleden hebben met het conceptbestemmingsplan. Specifiek gaat het om de bouwhoogte, de bouwlagen en bouwen binnen de eigen kadastrale percelen. Wij hebben overleg gehad met de initiatiefnemers en zij hebben ingestemd met een aanpassing van de hoogte, het bouwplan (twee bouwlagen), en bouwen op eigen terrein. Bij de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan werd tot nu toe uitgegaan van het masterplan (Search oktober 2012) waarover de raad in meerderheid een positieve beginseluitspraak heeft gedaan. In dat masterplan hadden de gebouwen langs het water een hoogte van 10,5 meter vanaf peil. Gelet op het standpunt van een deel van de huidige gemeenteraad, die daar nu en destijds ook een andere opvatting over had, heeft de initiatiefnemer besloten de bovenste hotelkamer te laten vervallen en daarnaast kritisch gekeken naar het ontwerp en kan de bruto/netto verhouding worden verbeterd. Ondanks dat de initiatiefnemer van mening is dat hiermee de kwaliteit iets terug moet, gaat men akkoord met een bouwhoogte van 8,5 meter met maximaal twee bouwlagen. (8,5 meter is een standaard hoogte die in onze gemeente wordt gebruikt voor woningen en recreatiewoningen.) De raad heeft destijds besloten dat de gemiddelde onderlinge afstand tussen de gebouwen langs het water ten minste 15 meter moet zijn. Met dit gegeven, in samenhang met het benodigd bouwvolume ten behoeve van hotelbedden voor de exploitatie, werd een deel van de bebouwing buiten eigen terrein geprojecteerd. Ook hier geldt dat de raad daar in december 2012 een positief standpunt heeft ingenomen, maar dat een deel van de raad daar toen een andere opvatting over had en ook nu nog heeft. Door de minimale onderlinge afstand tussen de hotelunits te verkleinen tot 12 meter kan de bebouwing geheel op eigen terrein plaatsvinden. Met een onderlinge afstand van minimaal 12 m is nog steeds sprake van een goed ruimtelijk beeld en een goede stedenbouwkundige structuur. De ontwikkelaar is volledig eigenaar van de grond waarop de hotelunits worden gebouwd, inclusief het perceel langs de bestaande oostelijke oever (Nes, A, 4129). Dit perceel maakte juridisch gezien altijd onderdeel uit van het voormalige zwembad, via een recht van erfpacht en opstal. De vorige eigenaar van het zwembad is uiteindelijk volledig eigenaar geworden. De huidige eigenaar/ontwikkelaar heeft het zwembad met de grond aldus inclusief het perceel langs de oever gekocht. Voor het overige blijft het plan ongewijzigd. Gelet op de behandeling van het voorstel in de raadscommissie en de oproep van uw raad in de vergadering van 29 juni rekenen wij erop dat met de laatste aanpassingen het project brede steun kan krijgen en dat uw raad instemt met het voorontwerp bestemmingsplan. 3

4 Advies 1. Instemmen met het voorontwerp bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Bad, Wellness- en Sparesort) en inspraak verlenen. Argumenten 1.1 Het project past in het gemeentelijk beleid. De ontwikkeling van een wellnesscomplex in combinatie met een hotelaccommodatie past in het beleid en voldoet aan de geformuleerde speerpunten zoals vastgesteld in de Structuurvisie Ameland en in de nota verblijfsrecreatie. 1.2 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag is voorzien van een toelichting waaruit blijkt dat het project past binnen de geldende planologische kaders en uitgangspunten van provincie Fryslân en de gemeente Ameland. Ook is het project getoetst aan verschillende omgevingsaspecten zoals milieu, ecologie, archeologie en water. De conclusies in de toelichting worden overgenomen. 1.3 Voor een breed draagvlak is het belangrijk dat de gemeenteraad in hoofdzaak instemt met het voorontwerpbestemmingsplan. Voordat over het bestemmingsplan advies wordt gevraagd en het plan in procedure wordt gebracht is het belangrijk dat de gemeenteraad zich uitspreekt over het voorontwerpbestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt een planologische ontwikkeling mogelijk waarbij voor diverse partijen en de gemeente grote belangen spelen, en daarvoor is breed draagvlak nodig. 1.4 Het is belangrijk om burgers en maatschappelijke organisaties te betrekken bij de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan. De gemeenteraad moet formeel besluiten inspraak te verlenen. Kosten en dekking Totale kosten: Jaar Bedrag Eenmalige kosten Structurele kosten Dekking aanwezig: Bedrag Product Grootboekrekening Ten laste van exploitatie Dekking niet aanwezig: Bedrag Product Grootboekrekening Kredietaanvraag Raad Eerste begrotingswijziging Tweede begrotingswijziging Blijkt bij jaarrekening Toelichting Aanvrager krijgt een aanslag voor de betaling van de verschuldigde leges. In de af te sluiten exploitatieovereenkomst worden afspraken gemaakt over het verrekenen van kosten en grondoverdracht. Kanttekeningen Het appartementengebouw aan de zuidkant van hotel Noordsee (gebouw 3) is buiten het plangebied van het bestemmingsplan gelaten. Deze appartementen maken geen onderdeel uit van het hotelcomplex, het is particulier eigendom. Dit appartementengebouw wordt in het nieuwe bestemmingsplan Recreatieterreinen Nes opgenomen. 4

5 Communicatie Na besluitvorming wordt eerst advies gevraagd aan de overlegpartners. Daarna wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. De ter inzage legging wordt bekendgemaakt in de Staatscourant, de Gemeente Info, via de gemeentelijke website en via de landelijke website Planning en uitvoering Nadat het vooroverleg is afgerond en het bestemmingsplan in ontwerp ter inzage heeft gelegen is de gemeenteraad bevoegd om het bestemmingsplan vast te stellen. 5

6 Besluit Cluster : regelgeving Nummer : 6 Portefeuillehouder : Will Bakema Datum vergadering : 13 juli 2015 Onderwerp : vaststellen bestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Bad, Wellness- en Sparesort) De raad van de gemeente Ameland, Overwegende - Dat een aanvraag is ingediend om een bestemmingsplan vast te stellen voor het gebied van en rondom het voormalige zwembad aan de Molenweg 18 en het hotel op het adres Strandweg 42 in Nes; - Dat de motivering voor deze aanvraag bestaat uit het plan om het huidige hotel uit te breiden en hierbij een Bad, Wellness- en Sparesort te realiseren; - Dat het projectgebied valt binnen de beheersverordeningen Strandweg Nes en Recreatieterrein Buren (beiden vastgesteld d.d. 24 juni 2013); - Dat het project niet geheel past binnen de geldende beheersverordeningen; - Dat de aanvraag is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing waarin de conclusie wordt getrokken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening; - Dat de gemeente uit eerste onderzoek niet is gebleken van doorslaggevende planologische beletselen; - Dat het college is belast met het voorbereiden van het bestemmingsplan volgens wettelijk voorgeschreven procedure; - Dat het gewenst is om, voorafgaand aan de wettelijk voorgeschreven procedure, belanghebbenden en ingezetenen te betrekken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan; - Gelet op de behandeling van het voorstel in de commissievergadering d.d. 1 juni 2015; besluit - In te stemmen met het voorontwerpbestemmingsplan Nes - Strandweg 42 (Bad, Wellness- en Sparesort) onder de volgende voorwaarden: 1. Er wordt op eigen terrein gebouwd, de bouwvlakken worden daarop aangepast 2. De maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak H-2b langs het water wordt 8,5 meter en de gebouwen hebben maximaal twee bouwlagen 3. De gemiddelde onderlinge afstand tussen de gebouwen langs het water is ten minste 12 meter - Op grond van de inspraakverordening inspraak te verlenen op het voorontwerpbestemmingsplan Nes Strandweg 42. Ballum, 13 juli 2015 Albert de Hoop voorzitter Jacqueline Metz griffier 6