Jaarrekeningen 2013 en voortgangsrapportage herstructurering vastgoed cv's

Transcriptie

1 Wethouder van Stedelijke Economie, Zorg en Havens en Wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur drs. K.P. Klein en J. Wijsmuller Gemeente Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS december 2014 Jaarrekeningen 2013 en voortgangsrapportage herstructurering vastgoed cv's Geachte voorzitter, Met deze commissiebrief informeren wij u graag over de jaarrekening 2013 en de herstructurering van de vastgoed cv s. 1. Inleiding Staedion en de Gemeente Den Haag zijn samen eigenaar van een drietal commanditaire vennootschappen (CV s) gericht op het beheren en verbeteren van vastgoed. Het betreft: - Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt / Oude Centrum BV/CV - - Zoals gebruikelijk worden de jaarstukken van deze vennootschappen vertrouwelijk beschikbaar gesteld aan de commissieleden. In het vervolg van deze commissiebrief willen wij u graag informeren over de voortgang van de herstructurering van deze vennootschappen. Recent heeft het college namelijk het Beleidskader Verbonden Partijen vastgesteld. Met dit beleidskader wordt het toezicht op verbonden partijen aangescherpt. Er moet periodiek worden bekeken of de huidige verbonden partijen nog steeds de juiste instrumenten zijn om de publieke belangen te dienen. Zodoende is de vaststelling van de jaarrekeningen een gepast moment om vanuit het gemeentelijk perspectief kritisch naar het bestaansrecht van deze verbonden partijen te kijken. In een eerder stadium heeft Staedion de nadrukkelijke wens geuit om het aantal deelnemingen terug te brengen. Dit leidt tot een herstructurering van de genoemde vennootschappen. Alvorens in te gaan op de herstructurering wordt eerst beknopt ingegaan op de historische context van deze vennootschappen. Peter van den Broek

2 DSO/ Historie In 2004 heeft de gemeente besloten tot verkoop Woningbeheer NV en NV Stedelijk Belang. Dit waren vastgoedvennootschappen waarin de gemeente respectievelijk 100% en 99,8% zeggenschap had. Een deel van de portefeuille kon vanwege de maatschappelijke of strategische waarde voor de gemeente niet op de markt worden verkocht. Om vanuit de gemeente de regie te kunnen houden over dit maatschappelijke en strategische vastgoed zijn er drie commanditaire vennootschappen opgericht. In 2003 is gekozen voor een CV-constructie vanwege de financiële en fiscale voordelen voor de gemeente. Kort gezegd komt het erop neer dat de gemeente de facto de zeggenschap in handen heeft bij de en de, terwijl het financieel risico was ondergebracht bij NV Stedelijk Belang. Kern van de commanditaire vennootschap (CV) is dat het maatschappelijke en strategische vastgoed niet is verkocht, maar door toenmalige eigenaren van het vastgoed Woningbeheer NV, NV Stedelijk Belang en de gemeente is ingebracht in de CV. Er is geen koopsom betaald. Wel heeft de CV een schuld aan de inbrenger, waarover jaarlijks een rentevergoeding wordt betaald. De gemeente is vanaf het begin betrokken bij elk van deze CV s. De samenwerkingspartner is echter gewijzigd als gevolg van de liquidatie van Woningbeheer NV en de verkoop van NV Stedelijk Belang. De gemeente heeft de houder van de 0,2% zeggenschap in NV Stedelijk Belang te weten Staedion bereid gevonden om het belang van de gemeente tegen een financiële vergoeding over te nemen. Dit heeft ertoe geleidt dat Staedion de samenwerkingspartner is geworden in de drie CV s. Staedion heeft bij de aankoop van NV Stedelijk Belang wel verzocht om de zeggenschap op basis van gelijkwaardigheid vorm te geven. 3. Maatschappelijke doelstelling Op grond van het vastgestelde Beleidskader Verbonden Partijen dient de vraag beantwoord te worden of de drie commanditaire vennootschappen nog steeds de juiste instrumenten zijn om de publieke belangen te dienen. Bezien vanuit het publieke belang verschilt de bestaansrecht per CV: Bij de oprichting heeft de Winkelpanden Den Haag CV een duidelijke taak meegekregen; 1) het wegwerken van achterstallig onderhoud, 2) het zorg dragen voor een passende branchering en 3) leegstand te voorkomen. De voorbije jaren is hard gewerkt aan de uitvoering van deze taak. Dit heeft geresulteerd in een verbeterde leefbaarheid en aantrekkingskracht, zoals bij het Tesselseplein. De opgave die resteert betreft een vijftal locaties: Hoefkade 35, Wagenstraat 179, Stationsweg 69, Stationsweg 75 en Boekhorstraat 101a. Deze locaties zijn gelegen in het gebied van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum. Overdracht van deze panden aan de WOM is mogelijk. Daarmee heeft de Winkelpanden de bij oprichting beoogde maatschappelijke doelstelling gerealiseerd. Desalniettemin zijn er nog voldoende uitdagingen in het kader van het gemeentelijk detailhandelsbeleid, waarin de Winkelpanden Den Haag CV mogelijk een rol van betekenis kan vervullen. Tien jaar is de Starterspanden Den Haag CV opgericht om in te spelen op de vraag van startende ondernemers naar flexibele huurovereenkomsten met aantrekkelijke huurtarieven. Inmiddels worden dergelijke huurovereenkomsten ruimschoots aangeboden door de markt. De toegenomen vastgoedleegstand en de waardedaling hebben kansen gecreëerd voor startende Haagse ondernemers. De functie van de Starterspanden is daarmee in feite overgenomen door de markt. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum BV/CV De aanpak van deze wijkontwikkelingsmaatschappij kenmerkt zich door een pandgewijze en kleinschalige aanpak in de Stationsbuurt - Oude Centrum. Met deze werkwijze is een flink aantal rotte kiezen aangepakt. Deze successen zijn op straat zichtbaar en hebben een positieve invloed op de wijk.

3 DSO/ Ondanks de inspanningen zijn nog niet alle rotte kiezen en strategische locaties aangepakt. Het college heeft er in het coalitieakkoord voor gekozen om de WOM en de aanpak van de rotte kiezen en strategische locaties voort te zetten. 4. Herstructurering In de afgelopen maanden zijn de mogelijkheden voor herstructurering door Staedion en de gemeente verder verkend. De stand van zaken is per verbonden partij als volgt: De aanpak van de rotte kiezen in het gebied Stationsbuurt Oude Centrum moet gewaarborgd zijn. Daartoe dienen desbetreffende winkelpanden te worden overgedragen aan de WOM. Het resterende vastgoed kan worden afgestoten Tegelijkertijd zijn er winkelgebieden die een impuls behoeven, zoals de winkelgebieden Noordeinde en Boekhorststraat. In de komende periode wordt onderzocht of de Winkelpanden Den Haag CV voor deze opgave een waardevol instrument kan zijn. In de eerste helft van 2015 vindt besluitvorming over de toekomst van de Winkelpanden Den Haag CV plaats. Het vastgoed kan worden afgestoten. Uitzondering hierop is de Televisiestraat 2-4 (de Schilde). Op initiatief van de gemeente is een prijsvraag uitgeschreven voor stadslandbouw in De Schilde. De plannen van het Zwitserse bedrijf Urban Farmers om stadslandbouw te realiseren in De Schilde zijn in een vergevorderd stadium. De huurovereenkomst is reeds getekend. De verwachting is dat begin 2015 Urban Farmers een definitief vestigingsbesluit neemt. Met een positief besluit van Urban Farmers heeft Den Haag iets unieks in handen. Een uniek project waarin een voormalig kantoorgebouw op commerciële schaal wordt gebruikt voor een viskwekerij en de verbouw van groenten. Op dit moment worden de mogelijkheden verkend om De Schilde verder te ontwikkelen tot een centrum gericht op binnenstedelijke voedselproductie en Cleantech (verzamelnaam voor vormen van technologie die bijdragen aan een schoner milieu en/of zorgen voor energiebesparing). Een innovatieve vorm van kantoortransformatie. Het definitieve besluit over de toekomst van de wordt gebaseerd op de beslissing van Urban Farmers en het daarmee samenhangende businessplan Duurzaamheidscentrum. Een besluit tot herstructurering kan naar verwachting in de eerste helft van 2015 plaats vinden. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum Staedion en de gemeente hebben het voornemen uitgesproken om de samenwerking te continueren. Op dit moment wordt gewerkt aan een actualisering van het beleid en het werkprogramma voor de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum BV/CV. De commissie Ruimte wordt hierover separaat geïnformeerd. De herstructurering is beperkt tot de overname van een vijftal panden uit de Winkelpanden Den Haag CV door de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum BV/CV. 5. Implementatie herstructurering De voorgestane herstructurering wordt gefaseerd uitgevoerd. Als eerste wordt uitvoering gegeven aan het afstoten van het bezit van de en de (uitgezonderd De Schilde). Voor de implementatie van de herstructurering dient de vastgoedportefeuille van de Winkelpanden Den Haag CV te worden afgestoten. Staedion en de gemeente hebben gezocht naar de meest effectieve strategie. Staedion wenst een spoedige uitvoering van de herstructurering. Verkoop op de markt kan geruime tijd in beslag nemen. Derhalve heeft het de voorkeur om de panden terug te leveren aan de oorspronkelijke inbrengers. In de oprichtingsakten zijn hiervoor geen voorwaarden gesteld.

4 DSO/ Derhalve heeft het de voorkeur om, conform het gemeentelijke vastgoedbeleid, de panden tegen actuele taxatiewaarde terug te leveren aan de oorspronkelijke inbrenger. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een taxatierapport van een onafhankelijke makelaar. Deze taxatiewaarde wordt verrekend met de oorspronkelijke inbrengwaarde, zodat de schuld van de CV aan de inbrengers wordt afgelost. De vastgoedportefeuille van de Winkelpanden Den Haag CV is vertrouwelijk toegezonden aan de commissie. In deze bijlage is vermeld door welke partij en tegen welke waarde het pand oorspronkelijk is ingebracht. Ook is de taxatiewaarde vermeld die is gehanteerd in de jaarrekening Een eventuele waardeverschil als gevolg van de actuele taxaties voor het boekjaar 2014 wordt verrekend. De gemeente neemt ook haar oorspronkelijke inbreng terug. Het betreft Stationsweg 69/75 en Wagenstraat 179. Aangezien de herontwikkeling van deze panden in handen wordt gegeven van de WOM worden deze panden direct door de gemeente ingebracht in de Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum. Het financieel rendement verschilt sterk per commanditaire vennootschap. Ondanks dat de Winkelpanden Den Haag BV/CV niet is opgericht met een winstoogmerk is er sprake van een positief rendement. De investeringen hebben geleid tot een waardevermeerdering die zich nu uitbetaalt. Na het afstoten van het vastgoed kan het eigen vermogen van de worden uitgekeerd aan Staedion en de gemeente. In de komende periode wordt beoordeeld of de als waardevol instrument kan worden ingezet in het detailhandelsbeleid. Op basis daarvan dient ook een besluit te worden genomen over de aanwending van het gemeentelijk aandeel in het resultaat. Het standpunt van Staedion is vooralsnog dat zij wensen uit te treden uit de. Het definitieve besluit tot liquidatie dan wel voortzetting van de wordt aangehouden tot het finale vestigingsbesluit van Urban Farmers in De Schilde. Vooruitlopend hierop wordt, gelet op het feit dat er in Den Haag voldoende ruimte is voor startende ondernemers, een koper gezocht voor de vastgoedportefeuille (exclusief De Schilde). Bij de herstructurering van de speelt mee dat de financiële positie van de minder gunstig is dan bij de. Het faciliteren van startende ondernemers met flexibele huurovereenkomsten en lage huren heeft een drukkend effect op het rendement van de Starterspanden Den Haag CV. De economische crisis heeft geleid tot hogere leegstandscijfers. En de waardedaling op de kantorenmarkt heeft een negatief effect op de marktwaarde van het incourante kantoorpand in de portefeuille, de Televisiestraat 2/4 (De Schilde). Beide trends zijn terug te zien in de afgelopen jaarrekeningen. De transformatie van het pand De Schilde biedt daarom niet alleen kansen voor duurzaamheidsinitiatieven in Den Haag, maar het biedt ook kansen voor een duurzame en op termijn financieel rendabele exploitatie van het gebouw. Op dit moment staat de exploitatie onder druk als gevolg van de leegstand door de crisis en de flexibele en lage startershuren. Verkoop in de huidige staat is niet in lijn met het gemeentelijk beleid, waarin vastgoedeigenaren in Den Haag worden gestimuleerd om kantorenleegstand te bestrijden. Verkopen aan Staedion is ook geen optie. De toezichthouder op de coöperaties geeft Staedion hiervoor geen toestemming. Vanwege bestemmingsplan, voorschriften en regelgeving is het niet mogelijk om het pand te transformeren naar woningbouw. De Fruitweg heeft als bestemming bedrijventerrein. De gemeentelijke beleidsnota inzake bedrijventerreinen geeft aan dat wonen niet is toegestaan op het bedrijventerrein Fruitweg. Ook de Provincie Zuid-Holland is tegen woningbouw op dit bedrijventerrein. Dit is mede ingegeven door milieuregels met betrekking tot luchtkwaliteit, geluidshinder en externe veiligheid.

5 DSO/ Daarom zijn de inspanningen gericht op de innovatieve transformatie van De Schilde in een centrum voor binnenstedelijke voedselproductie en Cleantech. Een unieke proeftuin voor duurzaamheidsconcepten. Maar wel met het oogmerk om over 10 jaar rendabel te zijn, zodat het pand alsnog kan worden verkocht aan een private eigenaar. De verhuring aan Urban Farmers is een belangrijke impuls voor het slagen van een dergelijk concept. Vooruitlopend daarop wordt gewerkt aan een businessplan voor de exploitatie van De Schilde als duurzaamheidscentrum. Uitgangspunt voor dit businessplan is dat Staedion uittreedt uit de Starterspanden Den Haag BV/CV. De gemeente continueert de exploitatie van De Schilde als duurzaamheidscentrum. Er wordt gezocht naar partners die willen participeren in de met het oogmerk om het pand dan wel de vennootschap op termijn over te nemen. Urban Farmers heeft aangegeven op termijn interesse te hebben in koop van het pand. Indien Urban Farmers onverhoopt besluit af te zien van het project en/of er geen levensvatbaar businessplan is voor De Schilde dan treden Staedion en de gemeente opnieuw met elkaar in overleg over de toekomst van De Schilde en de CV. Voor de herontwikkeling van De Schilde tot starterscentrum heeft de twee leningen afgesloten bij de Gemeente Den Haag. De beschikt over voldoende liquide middelen om de gemeentelijke lening voor de herontwikkeling van De Schilde ter grootte van conform de overeenkomst af te lossen. De tweede lening ter grootte van ,00 wordt met een jaar verlengd tegen marktconforme condities, zodat de aflossing van deze lening kan worden betrokken bij de besluitvorming over de toekomst van de Starterspanden Den Haag BV/CV en De Schilde. De verwachting is dat in de eerste helft van 2015 nadere besluitvorming kan plaats vinden over de toekomst van De Schilde en de. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke Economie, Zorg en Havens, Karsten Klein de wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur Joris Wijsmuller