De waardering van direct vastgoed

Transcriptie

1 De waardering van direct vastgoed IPD /IVBN/VBA research seminar wordt vastgoed nog wel gewaardeerd? mr Arnoud L.M. Vlak IPD Nederland 2 oktober 2012 IPD 2012 ipd.com 1

2 Inhoudsopgave 1. Terugblik IPD/IVBN/VBA seminar Waardeontwikkeling Nederlands institutioneel verbonden vastgoed in (inter)nationaal perspectief 3. Verkoopprijs versus taxatiewaarde: IPD/RICS onderzoek 4. Transaction linked indices 5. Wat missen we? 6. The proof is in the eating IPD 2012 ipd.com 2

3 1a. Terugblik IPD/IVBN/VBA research seminar 2011 Eerste opzet kapitaalvereisten Solvency II voor vastgoed IPD 2012 ipd.com 3

4 1b. Terugblik IPD/IVBN/VBA research seminar 2011 Vertrouwen gebaseerd op toetsbare feiten: transparantie Onzekerheid over waarderingen bij externe toezichthouders Onzekerheid over rendement/risico relatie van investeringen in vastgoed bij eindbeleggers Onzekerheid over aannemelijkheid inputvariabelen en onderlinge vergelijkbaarheid taxaties bij vastgoedbeleggers en financiers IPD 2012 ipd.com 4

5 2a. Waardeontwikkeling Nederlands vastgoed IPD/ROZ kwartaalindex sinds ultimo December 2007 = Inflatie Contracthuur Alle sectoren Winkels Kantoren Woningen 75 Kwartaalindex (Q2 2012: 87% van jaarindex) IPD 2012 ipd.com 5

6 2b. Waardeontwikkeling in internationaal perspectief Alle sectoren, waarde eind 2000 = 100 France Germany Netherlands UK IPD 2012 ipd.com 6

7 2c. Waardeontwikkeling in internationaal perspectief Kantoren, waarde eind 2000 = 100 France Germany Netherlands UK IPD 2012 ipd.com 7

8 2d. Waardeontwikkeling in internationaal perspectief Winkels, waarde eind 2000 = 100 France Germany Netherlands UK IPD 2012 ipd.com 8

9 2e. Waardeontwikkeling in internationaal perspectief Woningen, waarde eind 2000 = 100 France Germany Netherlands UK IPD 2012 ipd.com 9

10 2f. Waardeontwikkeling in internationaal perspectief Direct rendement, Kantoren France Germany Netherlands UK USA Global Pan-European Southern Europe Winkels France Germany Netherlands UK USA Global Pan-European Southern Europe Kantoren Winkels IPD 2012 ipd.com 10

11 3a. Verkoopprijs versus taxatiewaarde IPD/RICS onderzoek Gemiddelde absolute afwijking Verschil tussen gecorrigeerde taxatiewaarde en de gerealiseerde verkoopprijs op universumniveau. Gaat voorbij aan saldering van positieve en negatieve verschillen. Indicator nauwkeurigheid van taxaties. Gemiddelde richtingsverschil Verschil tussen gecorrigeerde taxatiewaarde en de gerealiseerde verkoopprijs op universumniveau. Saldeert positieve en negatieve verschillen. Indicator over- of onderwaardering van het universum. Gewogen gemiddelde Bij gewogen gemiddelden wordt ermee rekening gehouden dat een object met een grotere kapitaalswaarde zwaarder meeweegt dan een object met een kleinere kapitaalswaarde. In deze presentatie worden alleen de gewogen gemiddelden gebruikt. IPD 2012 ipd.com 11

12 3b. Verkoopprijs versus taxatiewaarde Resultaten Nederland Absolute afwijking : nauwkeurigheid 25% 20% 15% 10% Totaal Winkels Kantoren Woningen 5% 0% IPD 2012 ipd.com 12

13 3c. Verkoopprijs versus taxatiewaarde Resultaten Nederland 2011 Absolute afwijking : nauwkeurigheid % van transacties 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% % 38% van transacties beneden gecorrigeerde taxatie % van transacties boven gecorrigeerde taxatie <-30% -30 en -20%-20 en -10% -10 en 0% 0 en 10% 10 en 20% 20 en 30% >30% IPD 2012 ipd.com 13

14 3d. Verkoopprijs versus taxatiewaarde Resultaten Nederland 2011 Absolute afwijking: nauwkeurigheid 100% 90% 80% % van transacties 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% buiten +/-20% van taxatie binnen +/- 20% van taxatie binnen +/- 15% van taxatie binnen +/- 10% van taxaties IPD 2012 ipd.com 14

15 3e. Verkoopprijs versus taxatiewaarde Resultaten Nederland Richtingsverschil: over- of onderwaardering 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% IPD/ROZ indirect rendement Richtingsverschil Lineair (Richtingsverschil) Overgewaardeerd II Ondergewaardeerd IPD 2012 ipd.com 15

16 3f. Verkoopprijs versus taxatiewaarde Conclusies Taxatienauwkeurigheid In 2011 significante afname absolute afwijking in vergelijking tot voorgaande jaren. Trend: toename nauwkeurigheid door de jaren heen. Over- of onderwaardering Door de jaren heen een significante daling van de onderwaardering. Grote uitslagen in de aanloop naar en door de crisis heen. Sectoren Kantoren blijken niet af te wijken van de overige sectoren. Voorzichtigheid hierbij is geboden: in 2011 gaat het om slechts 16 geregistreerde transacties. Beschikbare gegevens Gegevens over deze verkopen zijn al beschikbaar op geaggregeerd niveau op kwartaalbasis > 2011 : 150 verkooptransacties IPD 2012 ipd.com 16

17 4a. Transaction linked indices Introductie Taxatiegebaseerde indices Smoothing Lagging Transactie gebaseerde indices Repeat sales methodologie Te weinig waarnemingen Gecombineerde aanpak Transaction linked indices Regressie analyse van kenmerken Update van taxaties Met name geschikt voor ALM studies; niet voor performancemeting IPD 2012 ipd.com 17

18 4b. Transaction linked indices Resultaten Nederland 120 Index waarde december 2005 = Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Taxatie gebaseerde index Transaction Linked Index IPD 2012 ipd.com 18

19 4c. Transaction linked indices Resultaten Nederland in internationaal perspectief Volatiliteit van de op taxatie gebaseerde IPD-indices met de Transaction Linked Indices. St. dev % 15 VBI 10 TLI % Denemarken Frankrijk Duitsland Ierland Nederland Noorwegen Zweden Zwitserland Verenigd Koninkrijk Tail Values at Risk metingen van IPD op taxaties gebaseerde en Transaction Linked. Zuid-Europa VBI TLI IPD 2012 ipd.com 19

20 5a. Missen we wat? Vertrouwen gebaseerd op toetsbare feiten: transparantie Onzekerheid over waarderingen bij externe toezichthouders Onzekerheid over rendement/risico relatie van investeringen in vastgoed bij eindbeleggers Onzekerheid over aannemelijkheid inputvariabelen en onderlinge vergelijkbaarheid taxaties bij vastgoedbeleggers en financiers IPD 2012 ipd.com 20

21 5b. Missen we wat? Op feiten gebaseerde toetsbare informatie over waarderingen en transacties is gefragmenteerd, beperkt beschikbaar en beperkt onderling vergelijkbaar Taxatie databases: - NVM Taxatie Management Instituut (TMI) - IPD Taxatie Management Support (TMS) - Individuele taxatiekantoren & vastgoedeigenaren Transactie databases: - beperkt aantal inputvariabelen - transacties onderling beperkt vergelijkbaar - Kadaster, Vastgoedjournaal, Realnext, Vastgoedmarkt, Stivad, Neprom, individuele makelaarskantoren en vastgoedeigenaren IPD performance database: - beperkt aantal taxatie inputvariabelen - taxaties onderling beperkt vergelijkbaar - koppeling met slechts beperkt deel van in de markt waargenomen transacties IPD 2012 ipd.com 21

22 5c. Missen we wat? Oplossingen-I A. Uniformering definities input- en outputvariabelen waarmee vastgoedtaxaties en transacties worden gerapporteerd B. Uniformering rekenregels waarmee inputvariabelen van taxaties met elkaar worden verbonden (standaardisatie van de modelmatige omgeving * waarin taxaties worden opgebouwd) C. DCF-methodiek leidend maken voor het opbouwen en rapporteren van taxaties. BAR/NAR-methodiek leidend maken voor market evidence *) Taxeren in gestandaardiseerde en dus modelmatige omgeving modelmatig taxeren IPD 2012 ipd.com 22

23 5d. Missen we wat? Oplossingen-II D. Creatie van een partijen onafhankelijk uitwisselingspunt waarop beleggings- & verhuurtransacties worden gerapporteerd, gevalideerd (=getoetst aan definities input- & outputvariabelen) en geclausuleerd openbaar gemaakt E. Creatie van een partijen onafhankelijk uitwisselingspunt waarop taxaties worden gerapporteerd, gevalideerd (=getoetst aan definities input- & outputvariabelen en desgewenst op marktaannemelijk) en geclausuleerd openbaar gemaakt IPD 2012 ipd.com 23

24 5e. Missen we wat? Oplossing-III F. Rapporteren waarde en waardeontwikkeling op basis van geuniformeerde definities input-, outputvariabelen en rekenregels opent mogelijkheid ceteris paribus analyse: a. welke variabelen hebben op welk woment, welke invloed op waarde b. op niveau van een enkel object, geografisch gebied, segment, gehele markt c. van kwartaal op kwartaal/jaar op jaar G. Rapporteren taxaties en transacties op basis van geuniformeerde definities input- en outputvariabelen opent mogelijkheid statistisch verantwoorde toetsing taxaties aan relevante market evidence, mits transactieuitwisselingspunt IPD 2012 ipd.com 24

25 6a. The proof is in the eating Zijn de geschetste oplossingen voor bevordering vertrouwen in vastgoedbeleggingen n utopie? Nee! IPD/aeDex Portefeuille Analyse, Benchmark & Index Service is eerder op deze basis opgezet IPD 2012 ipd.com 25

26 6b. The proof is in the eating Inzicht in drivers van waardeontwikkeling > IPD/aeDex waarderingsanalyse in % 4.00% 3.85% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% 0.60% -2.76% -0.80% Residu Overdrachtsbelasting Verkoopwaardestijging Verkoopwaarde Mutatiegraden Exit yields Disconteringsvoet Max. redelijk & markthuur Contracthuur -2.63% -6.00% -8.00% IPD 2012 ipd.com 26

27 6c. The proof is in the eating Inzicht in drivers van waardeontwikkeling > IPD/aeDex: geografische verschillen 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 3.85% 3.85% 3.85% 0.60% 0.71% 0.62% -2.76% -2.83% -2.20% -0.80% -0.12% -1.48% -1.27% -2.63% -2.41% Residu Overdrachtsbelasting Verkoopwaardestijging Verkoopwaarde Mutatiegraden Exit yields Disconteringsvoet Max. redelijk & markthuur Contracthuur -8% Totaal Schaars Niet-schaars IPD 2012 ipd.com 27

28 6c. The proof is in the eating Inzicht in drivers van waardeontwikkeling > IPD/aeDex: willekeurige portefeuille % Overdrachtsbelasting 4% Verkoopwaardestijging 2% 0% Vrije verkoopwaarde Max redelijke huur Contracthuur -2% -4% -6% Disconteringsvoet: IRS en toeslag op IRS Exit yield uitponden Mutatiegraad uitponden Waardemutatie IPD 2012 ipd.com 28

29 Bedankt voor uw aandacht IPD Nederland Busplein KV Almere Nederland Tel: Fax: Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2012 ipd.com 29