s t e d e n b o u w k u n d i g e v o o r s c h r i f t e n

Transcriptie

1 s t e d e n b o u w k u n d i g e v o o r s c h r i f t e n Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van Francine Thewissen, waarnemend secretaris Mark Vos, burgemeester.... Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan voor openbaar onderzoek werd neergelegd van t.e.m Francine Thewissen, waarnemend secretaris Mark Vos, burgemeester. Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van Francine Thewissen, waarnemend secretaris Mark Vos, burgemeester. R U P Z o n e v r e e m d b e d r i j f H a e s e n De ontwerper : Josiane Merken, ruimtelijke planner.....

2 0. Algemene bepalingen Gebiedspecifieke bepalingen Zone voor wonen Zone voor lokaal bedrijf Groenbuffer 9 afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 1

3 0. ALGEMENE BEPALINGEN 0.1 BEPALINGEN AANGAANDE MILIEU - Verlichtingsarmaturen hebben een neerwaartse lichtverdeling en zijn niet hoger dan 10m. - Niveauwijzigingen andere dan functionele worden niet toegelaten. - Afvalstoffen, grondstoffen, niet-afgewerkte en afgewerkte producten mogen niet gestort of gestapeld worden in de groenbuffer. 0.2 BEPALINGEN AANGAANDE WATER - Bij de inrichting van de zones wordt verwezen naar de inhoud van de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie- en buffer- voorzieningen, en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Vlaamse Regering ), evenals alle latere wijzigingen. - Hemelwater moet steeds worden afgekoppeld. Enkel vervuild water mag afgevoerd worden naar de riolering. - Elk aansluitpunt op de openbare riolering wordt voorzien van een goed bereikbare toezichtsput. - Hemelwater zal in 1 instantie zoveel mogelijk herbruikt worden, in 2 instantie moet het resterende deel van het hemelwater gebufferd of geïnfiltreerd worden, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd wordt afgevoerd. Ook de plaatsing van de overloop van de hemelwaterput en de infiltratievoorziening moet aan dit principe voldoen. - Bij de toepassing van bergingsmaatregelen wordt gekozen voor open structuren zoals grachten of bekkens aan de oppervlakte. De open waterberging van het hemelwater i.f.v. het verhard oppervlakte van zone art zone voor lokaal bedrijf kan voorzien binnen de eigen zone (art.1.2.), of, in de zone tussen art groenbuffer en de zouw aan de zuidoostzijde, op de percelen 337c en 346f., doch nooit in de zone art.1.3. (groenbuffer). - Gezien in deze leemstreek niet gerekend kan worden op infiltratie van hemelwater, moet het uitloopdebiet dus worden gerealiseerd door vertraagde afvoer. Een buffering moet voorzien worden a rato van minimaal 400 m³/ha verharde oppervlakte en een maximaal uitloopdebiet van 2 l/s ha, waarbij reeds in deze fase een inschatting gemaakt wordt van de verharde oppervlakte binnen elke bestemmingszone. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 2

4 0.3 BEPALINGEN IN VERBAND MET ARCHEOLOGIE In het kader van het Verdrag van Valletta (1992) ter behoud van het archeologisch erfgoed, wordt het algemeen principe onderschreven om tijdig het noodzakelijk onderzoek te verrichten. Dit zal bij de vergunningaanvraag en de projectrealisatie van de diverse deelaspecten aan bod komen. Bodemverstorende maatregelen in uitvoering van het RUP dienen dan ook in dit kader besproken te worden met de intergemeentelijke archeologische dienst. Vooraleer over te gaan tot sanering- en opruimingswerken zal de gemeentelijk dienst op de hoogte gebracht worden, zodat de archeologische dienst maatregelen kan treffen om aanwezig te zijn en instructies te geven tijdens graafwerken. 0.4 BEPALINGEN AANGAANDE DUURZAAMHEID - Bij de inrichting van het terrein wordt er rekening gehouden met voorzieningen voor fietsen en carpooling. - Er zal indien mogelijk gebruik gemaakt worden van hernieuwbare energiebronnen, hergebruik van regenwater, groendaken en ecologisch verantwoorde bouwmaterialen. - Er wordt gestreefd naar een zo zuinig mogelijk ruimtegebruik voor wat betreft de benutting van de oppervlakte. - Uit de vergunningsaanvraag zal blijken dat de nodige maatregelen getroffen worden om tegemoet te komen aan bovengenoemde aspecten. 0.5 WERKEN VAN ALGEMEEN BELANG Werken van algemeen belang zijn altijd en overal toegelaten. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 3

5 1. GEBIEDSPECIFIEKE BEPALINGEN 1.1. Z O N E V O O R W O N E N categorie : wonen De visie op de zone voor landelijk wonen, met de bedrijfswoning als onderdeel van de bedrijfsactiviteit, wordt gezien als eenzelfde ruimtelijke invulling als de aansluitende woonzone. De bedrijfswoning betreft een bestaande halfopen bebouwing binnen landelijk woongebied, vergund in De naastliggende woning is van Dakhellingen, kroonlijsthoogte en nokhoogte van beide woningen werden reeds op elkaar afgestemd. Bij eventuele verbouwingen, uitbreidingen of nieuwbouw zal het harmonisch op elkaar aansluiten van beide woningen, en dit zowel naar materiaalgebruik als naar profielering, een doelstelling zijn. De zone tussen voorgevel en straat zal ingericht worden als voortuin, mits het aanbrengen van de nodige verhardingen i.f.v. toegangen, inritten en parkeerplaatsen. Bestemming Bedrijfswoning en eraan verwante activiteiten en voorzieningen. Nevenbestemmingen Kantoren, vrije beroepen en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, steeds gekoppeld aan de achterliggende en aansluitende bedrijvigheid. Niet toegestane bestemming Horeca. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: - de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen; - de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; - de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; - de bestaande of gewenste woondichtheid; - de inpassing in de omgeving. Bovenstaande elementen worden verwerkt in de motivatienota van de architect. Inrichting - In harmonie met de bestaande bebouwing en de omgeving. - Maximaal twee bouwlagen met een vrije dakvorm. - Maximale bouwdiepte op verdiep: 12m. - Bouwhoogte tot bovenkant goot, kroonlijst of dakrand: max. 7.00m. - Voorgevel op minstens 6.00m achter de rooilijn. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 4

6 1.1. Z O N E V O O R W O N E N categorie : wonen (vervolg) - Bebouwingsindex: 35%. - Enkel duurzame materialen: gevels: basismateriaal baksteen, natuursteen of andere esthetisch materialen - hellende daken: gebakken pannen / leien. - Bij een vergunningsaanvraag wordt zal een voorstel van inrichting een duidelijk beeld geven van de aanleg rond de woning, m.b. de reliëfwijzigingen, de aard en oppervlakte van de verhardingen, de toegangen, de beplantingen, de verlichting, Het verschil in peil tussen het gelijkvloers en het oorspronkelijk maaiveld wordt tot het minimum beperkt. Ophogingen, afgravingen van 45cm tot 100cm zijn toegestaan indien ze passen in de omgeving en verantwoord worden in het inplantingplan. Andere reliëfwijzigingen zijn vergunningsplichtig. Fasering Niet van toepassing. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 5

7 1.2. Z O N E V O O R L O K A A L B E D R I J F categorie : bedrijvigheid Reeds in 2007 werd een sectoraal BPA Zonevreemde Bedrijven opgesteld (MB ) waarin bedrijf Haesen werd opgenomen en behandeld. Bij de uiteindelijke beslissing werd het dossier echter volledig uitgesloten. De beslissing van het Ministerieel Besluit voor bedrijf Haesen luidde als volgt: Overwegende dat het bestemmingsplan en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften voor het deelplan Haesen Dakwerken voorziet in een bestemmingswijziging ter regularisatie van onvergunde activiteiten; dat bestendiging van de bedrijvigheid op deze locatie een onaanvaardbaar negatief landschappelijk en visueel effect heeft op de open ruimte; dat het planninggebied deels gelegen is in effectief overstromingsgevoelig gebied; dat een onderbouwde watertoets ontbreekt; dat dit deelplan ook niet kan aanvaard worden omwille van het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning, waardoor het niet voldoet aan de voorwaarden van de omzendbrief RO/2000/01; dat het bestemmingsplan van goedkeuring moet worden onthouden; Gezien er uitgegaan kan worden van een basis van vergunning, (m.n. van het deel gelegen binnen de woonzone), en van een vergund geachte situatie, dit gezien het magazijn dateert van 1964 (luchtfoto 1973), heeft de opmaak van dit RUP dan ook als doel om middels een inperking van de afbakening (open opslag) en het toevoegen van een aantal randvoorwaarden m.b.t. de waterproblematiek en de landschappelijke integratie, alsnog te komen tot een verantwoord juridisch kader voor dit zonevreemd en historisch gegroeid bedrijf. Afbakening bestaande bedrijvigheid Bestemming - Ambachtelijke bedrijven, kleine en middelgrote ondernemingen of werkplaatsen. - Langdurige open opslag, enkel mits niet zichtbaar vanaf het openbaar domein en de omliggende woonzone. Nevenbestemmingen - Kantoren, vrije beroepen en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, steeds gekoppeld aan de bijhorende bedrijvigheid. Niet toegestane bestemming Horeca en handel. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving en naar milieuoverlast de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: - de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen; - de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; - de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; - de bestaande of gewenste woondichtheid; - de inpassing in de omgeving. Bovenstaande elementen worden in de motivatienota van de architect ingeschat. Afbakening plangebied, ingeperkte zone Doelstelling: juridisch vastleggen van de bestemming van lokaal bedrijf. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 6

8 1.2. Z O N E V O O R L O K A A L B E D R I J F categorie : bedrijvigheid (vervolg) De huidige bebouwingsindex = - 35% (400m² t.o.v. 1230m² exclusief de overdekte opslag - 40% (400m²+55m²+35m² = 490m² t.o.v. 1230m²) inclusief overdekte opslag Gezien het planningsinitiatief erin bestaat de bedrijvenzone aanzienlijk in te perken (zie grafisch plan en ruimtebalans p.30 van de toelichtingsnota) met ongeveer 2281m² (rest nog een bedrijfsoppervlakte van 2305m²). Gezien de zone voor open opslag aanzienlijk verkleint, is het dan ook essentieel dat de oppervlakte van de overdekte opslag gehandhaafd kan blijven.. De verharding (huidige open opslag) en de ommuring die uit de bedrijfsvoering getrokken worden en buiten het plangebied komt te liggen, zal verwijderd worden en het reliëf zal worden teruggebracht tot de oorspronkelijke hoogte. De afstand tot de beek aan de oostzijde wordt verruimd tot 10m. Inrichting - Bebouwingsindex: 40%. - Het terrein kan voor 100% verhard worden mits het inpassen van het nodige volume voor waterbuffering. - Platte of lichthellende daken (max.15 ).. - Bouwhoogte, gemeten van het grondpeil tot onderkant kroonlijst of deksteen: maximaal 4.00 m. Afwijkingen op de bouwhoogte kunnen worden toegestaan indien de werking van de bedrijvigheid dit kan aantonen en indien een volumestudie, geplaatst t.o.v. de omliggende bebouwing, dit kan motiveren. - Kwalitatieve materialen, in harmonie met de voorliggende woning. - Een voorstel van inrichting wordt toegevoegd aan de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Hierin worden minstens de toegangen, de parking, de waterbuffering en de groenvoorzieningen aangegeven. - Splitsing van eigendom tussen bedrijfswoning en bedrijf is verboden. De maximale bouwhoogte is 4.00m. De loods is opgetrokken uit plaatmateriaal, donkergrijs geschilderd, aansluitend op de donkere baksteen van de kantoren. Eventuele renovatiewerken, verbouwingen of vernieuwbouw zullen steeds op een kwalitatieve manier gebeuren in harmonie met de voor- en omliggende bebouwing. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 7

9 1.2. Z O N E V O O R L O K A A L B E D R I J F categorie : bedrijvigheid (vervolg) Naar aanleiding van het negatieve advies van afdeling Waterlopen & Domeinen op het voorontwerp RUP Haesen (zie plenaire vergadering 18 november 2011) en naar aanleiding van het informeel overleg van 30 januari 2012, worden er maatregelen opgenomen om te garanderen dat de verloren gegane waterbuffering ten gevolge van de ophoging van het terrein gecompenseerd zal worden, met name het gedeelte boven 93m TAW), zijnde 1000m³/1300m³. Er wordt uitgegaan van het principe dat de oppervlakte, in eigendom, perceel 347A, en de oppervlakte die vrijkomt door de inperking van de bedrijvenzone, 347f/deel en 337c/deel zo af te graven totdat 1000m³ à 1300m³ extra buffering gecreëerd wordt voor regenwater en dit onder het overstromingsniveau, onder de 93m TAW. Hiervoor kunnen de percelen (zie gearceerde deel op plan hieronder), gelegen buiten de afbakening van het RUP ingeschakeld worden, m.n. 347a = 3138m², 346f = 1183m² en 337c = 1670m². Van 337c zal enkel het deel gelegen buiten het RUP afgegraven worden = ca.322m²). Dit resulteert in een totale af te graven oppervlakte van (3138m² m² + 322m²) ca. 4643m². Fasering Een stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen, constructies en verhardingen horende tot de zone voor lokaal bedrijf, zal pas afgeleverd worden nà: - het verwijderen van de niet vergunde constructies gelegen buiten de afbakening van het RUP, waaronder de ommuring uit snelbouwblokken; - de uitvoering van de maatregelen ter compensatie van de verloren gegane waterbuffering ten gevolge van de ophoging van de gronden m.n. de afgraving van de gearceerde zone op het grafisch plan tot onder de 93m TAW; - het aanbrengen van een laag zuivere teelaarde op de afgegraven zone.. De huidige bestemming van agrarisch gebied zal behouden blijven (conform advies departement Landbouw & Visserij) door de oppervlakte die aan het bedrijf wordt onttrokken volledig te saneren (uitgraven, opgevullen met zuivere grond zonder herkenbare inerte insluitsels en dan afgedekken met een laag teelaarde), zodat deze oppervlakte terug kan gebruikt worden voor beroepsmatige landbouwactiviteiten. Om te garanderen dat de waterbuffering voorafgaand aan het regularisatievergunning zal gerealiseerd worden, wordt in de voorschriften ingeschreven dat er geen vergunning verleend zal worden voordat de betreffende gronden i.f.v. de compensatie afgegraven zijn. Uitgangspunt is dat beide aspecten (afgraving / RUP) procedureel niet uit elkaar getrokken zullen worden. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 8

10 1.3. G R O E N B U F F E R categorie : bedrijvigheid De groenzone heeft een dichte structuur en een uitgesproken groen karakter. De zone wordt gezien als één dichte en continue buffer, in één geheel vormgegeven. De buffer is bedoeld als afschermend element naar het omliggende landschap, en tegelijk als streekeigen landschapselement, m.a.w. de buffer heeft ook een belangrijke landschapsintegrerende functie, er zullen dan ook geen andere functies in toegelaten worden. Bestemming Landschappelijke buffering en inkleding. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie en het onderhoud van de bestemming zijn toegelaten Inrichting - 90% autochtoon, keuze in overleg met de gemeentelijk milieudienst. - Geen verharding. - Een dichte beplanting wordt opgebouwd uit een combinatie van bodembedekkers en opgaand groen. Een combinatie van 30% bomen, gelijkmatig verdeeld over de ganse buffer, zodanig dat een gelijkopgaand groenscherm ontstaat - Bij reliëfverschillen moet er op toegezien worden dat maatregelen ter behoud en versteviging van het talud getroffen worden. Fasering De buffer wordt in zijn totaliteit aangelegd, gelijktijdig met de aanvraag tot regularisatie van de bedrijfslocatie. De compactheid staat i.f.v. een uitgesproken visuele afscherming voor elk seizoen. afdeling ruimtelijke ordening en leefmilieu _ j m e r k e n, stedenbouwkundige 9