Factory Outlet Center Zuidbroek. Effecten op omliggende gemeenten

Transcriptie

1 Factory Outlet Center Zuidbroek Effecten op omliggende gemeenten

2 Factory Outlet Center Zuidbroek Effecten op omliggende gemeenten Opdrachtgever: Gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Oldambt, Stadskanaal, Veendam, Kamer van Koophandel Noord-Nederland Projectnummer: Datum: Broekhuis Rijs Advisering Postadres: Wederik LX Zuidhorn Tel. ( ) info@broekhuisrijs.nl Internet : Broekhuis Rijs Advisering 2

3 Inhoud 1 Inleiding 4 2 Factory Outlets Algemeen beeld 2.2 Planontwikkeling Zuidbroek 2.3 Outlet centers elders 3 Analyse huidige Outlet centers FOC s afzonderlijk 3.2 Overeenkomsten en verschillen met Zuidbroek 4 Effecten op de omgeving Detailhandel 4.2 Werkgelegenheid 4.3 Overige effecten 5 FOC Zuidbroek en het ruimtelijke ordeningsbeleid 29 6 Samenvatting en conclusies 33 Broekhuis Rijs Advisering 3

4 1 Inleiding Binnen de grenzen van de gemeente Menterwolde bestaan plannen voor de ontwikkeling van een Factory Outlet Center (FOC). Sinds 2007 zijn al diverse rapportages geschreven over dit onderwerp. De beoogde locatie ligt direct aan de snelweg A-7 van de stad Groningen naar Winschoten en Duitsland, vlakbij de kruising met de N33. Het FOC is gepland op bedrijventerrein De Gouden Driehoek, ter hoogte van Zuidbroek. Het plan omvat de realisatie van een nagemaakt oud-hollands vestingstadje met in de startfase circa 80 winkels, uiteindelijk wellicht doorgroeiend naar 200 winkels. De totale oppervlakte van de winkels zal in eerste instantie circa m2 bedragen. De initiatiefnemers gaan vooralsnog uit van een jaarlijkse totale omzet van 50 miljoen euro. Om dit te realiseren zullen volgens de initiatiefnemers 600 nieuwe banen geschapen worden. Over de plannen is al op diverse bestuurlijke niveaus van gedachten gewisseld. Door de ligging buiten de normale winkelstructuur is sprake van veel discussie en is een zorgvuldige afweging gewenst. Ook op andere locaties in Nederland hebben deze discussies gespeeld en spelen deze discussies nu ook, zoals bij Zoetermeer op de zogenaamde Bleizolocatie. Tot op heden is al het nodige onderzoek verricht naar het FOC in Zuidbroek zelf, maar er is nog weinig gekeken naar de gevolgen van de komst van een FOC op de detailhandel en werkgelegenheid in omliggende kernen als Hoogezand-Sappemeer, Winschoten, Veendam en Stadskanaal. De provincie Groningen moet uiteindelijk een planologische ontheffing verlenen om het FOC op de locatie bij Zuidbroek mogelijk te maken. Op 13 maart 2012 is er een hoorzitting bij de provincie Groningen over dit onderwerp. Vanwege de beperkte tijd tot deze hoorzitting hebt u ons verzocht om in een rapportage op hoofdlijnen de belangrijkste effecten van een FOC bij Zuidbroek op de omliggende kernen in beeld te brengen. Doelstelling Het doel van de effectanalyse op hoofdlijnen is meerledig. Het gaat in eerste instantie om het krijgen van inzicht in de actuele situatie van de reeds ontwikkelde outlet centers in Nederland en omgeving en vervolgens het in beeld brengen van de te verwachten effecten op de detailhandel en de werkgelegenheid in de omliggende gemeenten. De centrale vraag kan als volgt worden omschreven: Wat zijn op hoofdlijnen de gevolgen van de realisatie van een Factory Outlet Center bij Zuidbroek op de werkgelegenheid en detailhandel in de omliggende gemeenten van de provincie Groningen. Hoe past een FOC binnen de huidige kaders van de ruimtelijke ordening? Broekhuis Rijs Advisering 4

5 Deze vraag kan geconcretiseerd worden in de volgende deelvragen: 1. Waaruit bestaat het initiatief voor het FOC Zuidbroek? Een aantal onderwerpen die hierbij aan bod komen zijn onder meer de omvang, de branchering, de ligging, de benodigde kritische massa ed. 2. Wat zijn de verschillen en overeenkomsten met andere FOC s in Nederland (zoals in Lelystad, Roermond en Roosendaal) en met andere nog te ontwikkelen FOC s (zoals bij Amsterdam en Zoetermeer)? Wat is het onderscheidend vermogen van het FOC Zuidbroek? 3. Wat zijn per saldo de effecten op de werkgelegenheid voor de regio, bij voorkeur uitgesplitst per gemeente? Welk type werkgelegenheid levert het FOC Zuidbroek op? Hoe verhoudt het geprognosticeerde aantal fte s zich tot de standaard productiviteitscijfers van het CBS, voor de te verwachten branches? 4. Wat zijn de effecten van de realisatie van het FOC Zuidbroek op het voorzieningenaanbod, de detailhandel en de centrumontwikkelingen in de omliggende gemeenten? Bij de detailhandel wordt behalve naar het totaal aanbod specifiek gekeken naar die sectoren, die in het FOC aanwezig zullen zijn, zoals de modesector, de sportsector en de schoenenbranche. Ook de huidige en te verwachten leegstand komt aan bod, evenals het effect op het investeringsklimaat in de centra van de omliggende gemeenten. 5. Welke afwegingen spelen een rol bij de ontwikkeling van een FOC binnen de kaders van de ruimtelijke ordening? Hoe ziet het huidige provinciale beleid eruit in relatie tot een FOC? Op welke gronden wordt hiervan afgeweken? 6. Wanneer het FOC gerealiseerd gaat worden, hoe kan dan ongewenste branchevervaging worden tegengegaan? Welke juridische mogelijkheden bestaan hiervoor? Leeswijzer Om deze vragen te kunnen beantwoorden wordt in hoofdstuk 2 een overzicht gegeven van FOC s en de specifieke situatie in Zuidbroek. Tevens volgt een omschrijving van FOC s in Nederland en nabije omgeving. In hoofdstuk 3 volgt een analyse van de inmiddels aanwezige FOC s, waarbij de verschillen en overeenkomsten met Zuidbroek worden aangegeven. In hoofdstuk 4 komen de effecten van de realisatie van FOC Zuidbroek op diverse aspecten aan de orde; met name wordt ingezoomd op de effecten voor de werkgelegenheid en de detailhandel. Beleidsaspecten komen in hoofdstuk 5 aan de orde, waarbij ook Broekhuis Rijs Advisering 5

6 bekeken wordt welke mogelijkheden aanwezig zijn bij eventuele leegstand in het FOC. Tot slot worden de belangrijkste conclusies in hoofdstuk 6 op een rij gezet. Broekhuis Rijs Advisering 6

7 2 Factory Outlets (FOC s) 2.1 Algemeen beeld Het fenomeen van Factory Outlets (FOC s) is in de jaren zeventig ontstaan in Amerika en van daaruit in de jaren negentig naar Europa over gewaaid, met een eerste vestiging in het Verenigd Koninkrijk. Momenteel zijn er enkele grote spelers actief in Europa, zoals McArthurGlen met een twintigtal centra verspreid over Europa, en Stable International. Wikipedia definieert een FOC als een concentratie winkels waar fabrikanten en handelaren partijen goederen tegen hoge korting verkopen aan consumenten. Vaak gaat het om voorraden artikelen die uit de winkels worden teruggehaald omdat er een nieuwe collectie wordt geïntroduceerd. Deze centra liggen over het algemeen buiten de stad, zijn goed bereikbaar en bieden veel parkeergelegenheid. De meeste FOC s worden gefaseerd gebouwd, vooral om de marktrisico s te beperken. De meeste FOC s bieden de bezoekers een dagje uit. Zo wordt aandacht besteed aan pull activiteiten voor kinderen en horeca. Een gezellige, ietwat gemaakte architectuur vervolmaakt de beleving vanuit de bezoekers. Het accent in een FOC ligt vooral op de zaterdag en zondag. Randvoorwaarden Voor het slagen van de ontwikkeling van een FOC moet aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan. Een eerste zeer belangrijke voorwaarde is dat er voldoende potentiële bezoekers binnen een straal van 1 uur rijden te vinden zijn. Hoewel de definitie van het begrip voldoende nogal varieert wordt over het algemeen uitgegaan van minimaal 6 miljoen inwoners binnen een uur reistijd. Een andere vuistregel gaat uit van 6 tot 8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 kilometer. Bij voorkeur is binnen deze straal dan geen ander FOC aanwezig. Aangezien de meeste bezoekers met de auto komen is een goede bereikbaarheid van groot belang. Een locatie nabij een snelweg en een directe afrit is van groot belang. Daarom zijn de oorspronkelijke FOC s op perifere locaties te vinden waar ook veel ruimte is voor de aanleg van veel parkeerplaatsen. Bezoekers moeten eenvoudig een plaats voor hun auto kunnen vinden. Deze bezoekers moeten voldoende aanbod kunnen vinden om niet eenmalig een bezoek te brengen, minimaal is m² aan winkelvloeroppervlakte noodzakelijk. Maar de grens voor de kritische massa lijkt de afgelopen tijd omhoog te zijn gegaan; de kleinere FOC s kwamen lastiger van de grond en trokken onvoldoende bezoekers. Daarnaast is de leisurefunctie (vermaak) van belang: niet alleen moet functionele mode gekocht kunnen worden, maar er moet ook een aanvullende Broekhuis Rijs Advisering 7

8 toeristisch / recreative vermaakcomponent aanwezig zijn. Vaak worden dan ook de FOC s gecombineerd met andere voorzieningen, zoals bijvoorbeeld de Bataviawerf en het water in Lelystad, of de nabijheid van de binnenstad van Roermond. Als laatste, maar zeker niet als minst belangrijke voorwaarde noemen we een consistent en onderscheidend concept. Het betreft hier zowel de uitstraling als de invulling met branches. De uitstraling heeft vooral te maken met een thematische voorziening waaraan vanaf de opening van de outlet moet worden vastgehouden. De invulling is die waarvoor de outlet is opgezet, namelijk afgeprijsde merkkleding; andere branches of type winkels horen hier niet thuis. Als hieraan niet wordt vastgehouden verwatert het concept en neemt de aantrekkingskracht af. 2.2 Outlet centers elders Er zijn momenteel drie FOC s in Nederland. De eerste outlet in Nederland opende in 2001 en is Batavia Stad in Lelystad. Binnen een reisafstand van 1 uur wonen 5,9 miljoen mensen. Een aanzienlijk deel van de Randstad valt hier binnen. Momenteel heeft Batavia Stad een totale winkelvloeroppervlakte van m². Er zijn ruim 100 winkels, met mainstream merken als Adidas, Levi s, Hugo Boss en Calvin Klein. Echt hoogwaardige merken zoals D&G en Armani zijn beperkt aanwezig. Stable International is de exploitant van dit FOC. Batavia Stad is opgezet als vestingstad, compleet met een zware stadsmuur, stadspoorten en klinkerstraten. De winkels bestaan uit een reeks individuele houten winkelgebouwtjes. Batavia Stad heeft een quasi authentieke architectonische uitstraling. Het trekt jaarlijks ongeveer 2,2 miljoen bezoekers. Iets later in 2001 is het Designer Outlet Center (DOC) in Roermond geopend. Dit DOC kent na de laatste uitbreiding een iets grotere omvang dan die van Lelystad en trekt aanzienlijk meer bezoekers: bijna 3,8 miljoen ten opzichte van de ruim twee miljoen van Lelystad. Dit komt met name vanwege de locatie: België en een deel van Duitsland liggen binnen handbereik. Binnen een straal van één uur rijden wonen maar liefst bijna 15 miljoen mensen. Een groot deel van het Duitse Roergebied valt hierbinnen. Momenteel wordt gewerkt aan een Broekhuis Rijs Advisering 8

9 uitbreiding van ongeveer m², waarmee het centrum uitkomt op een grootte van m². Het winkelcentrum telt ruim 120 winkels en is één van de succesvolste FOC s. Het winkelgebied is met het stadscentrum van Roermond verbonden door een voetgangerstunnel onder de N280. Het merendeel van de bezoekers komt uit Duitsland en vooral in de weekenden ontstaan opstoppingen en files naar de stad toe. Het outletcentrum ligt langs de N280, die in 2008 is uitgebreid tot een vierbaansweg tot aan de Duitse grens waar deze weg aansluit op de Duitse A52. Het aanbod in Roermond is exclusiever dan het aanbod in Lelystad; naast bijvoorbeeld Hugo Boss zijn ook merken als Prada en Gucci vertegenwoordigd. De DOC in Roermond maakt deel uit van de McGregor Groep. Verder is opvallend dat meerdere merken specifiek op de Duitse markt gericht zijn, zoals Daniël Hecter, Kunert en Seidensticker. Het derde outlet center is Rosada, de factory outlet in Roosendaal. Rosada werd geopend in 2006 en ligt even buiten Roosendaal, naast recreatiepark De Stok. Rosada is duidelijk kleiner dan de andere twee, ongeveer m², met een zestigtal winkels. Rosada trekt jaarlijks ruim 1 miljoen bezoekers. Binnen een afstand van een uur rijden liggen steden als Rotterdam, Den Haag, Utrecht (bijna), Eindhoven en Antwerpen. Het aanbod van Rosada kent veel algemeen landelijk aanwezige merken. Echt exclusieve merken ontbreken vrijwel geheel. Het centrum wordt net als Batavia Stad geëxploiteerd door Stable International. Rosada heeft vanaf het begin te Broekhuis Rijs Advisering 9

10 kampen gehad met de nodige aanloopproblemen. Er is sprake van enige leegstand van winkels. Naast de drie Nederlandse FOC s zijn twee Duitse outlets in de nabijheid c.q. invloedssfeer van Zuidbroek aanwezig. Als eerste is dit het Ochtum Park bij Bremen/Stuhr. Een Outlet Center met ongeveer 40 winkels, en circa m² groot. Het aanbod is hier niet erg exclusief, maar meer middle-of-the-road. Als belangrijke pull factor is vlakbij een IKEA gevestigd. De ligging is nabij de afrit van de Duitse A-1. Ook het Euregio Center Ochtrup is een concurrent van Zuidbroek. Ochtrup ligt vlak over de grens bij Enschede. Dit Outlet Center is nog klein in vergelijking met de andere, m², echter heeft als belangrijk voordeel dat het geheel overdekt is. Momenteel wordt gewerkt aan de uitbreiding van het centrum naar m². Na voltooiing in de loop van dit jaar is het van vergelijkbare grootte met Rosada. Er worden op dit moment bijna 50 merken aangeboden; dit zal uitgebreid worden naar meer dan 80 merken. In Nederland zijn er naast Zuidbroek plannen voor nog twee FOC s, en wel in Zoetermeer/Bleiswijk (Bleizo) en één in Halfweg, genaamd Sugar City. De Bleizo locatie wordt ook ontwikkeld door Stable International, die daarmee een derde FOC in Nederland wil realiseren. Bleizo zal in de eerste fase m² groot worden, met een uitbreidingswens naar m2. De locatie ligt midden in de Randstad, waardoor het bezoekerspotentieel aanzienlijk is. Binnen een uur reistijd wonen meer dan 9 miljoen mensen. Wel is ook hier sprake van overlap met de andere FOC s. Het verwachte aantal bezoekers wordt hier geschat op 3,9 miljoen op jaarbasis. De ontwikkeling bij Halfweg, van Cobraspen, behelst in totaal m² winkelvloeroppervlakte. Deze locatie ligt onder de rook van Amsterdam, aan de noordkant van de Randstad. Ook hier zal sprake zijn van overlap met bestaande FOC s, met name met Batavia Stad. Broekhuis Rijs Advisering 10

11 Kaart 1 Locaties FOC s in Nederland en deel Duitsland 2.3 Planontwikkeling Zuidbroek De voorgenomen FOC Zuidbroek maakt deel uit van het bedrijventerrein Zuidbroek. De locatie ligt in de oksel van de A7 met de N33. In de studie van GMA (Gesellschaft für Markt und Absatzforschung) wordt uitgegaan van een assortiment van in totaal m² dat een omzet kan genereren van euro per m², oftewel een omzet van maximaal 60 miljoen euro. Broekhuis Rijs Advisering 11

12 Het aantal winkelunits is nog niet definitief bekend. De oorspronkelijke plannen waren gericht op winkels. In recente plannen echter wordt een aantal van 220 winkels genoemd; wij gaan vooralsnog uit van 80 outlets. De gemiddelde winkelgrootte van de drie bestaande Outlet Centra in Nederland is ongeveer 180 m². Daarmee zal het aantal winkels in Zuidbroek meer in de buurt komen van de oorspronkelijke aantallen. Een aantal van 220 winkelunits is te vergelijken met het gezamenlijke aanbod van de FOC s van Roermond en Lelystad samen, en lijkt voor de situatie in Zuidbroek niet realistisch. Oorspronkelijk werd bij de planvorming voor het FOC Zuidbroek gedacht aan verkoop van mode en aanverwante artikelen, alleen gericht op het hogere segment. Momenteel wordt gesproken over een wat breder aanbod dat meer passend is bij de regio, met merken zoals Hugo Boss en Gaastra. Bij de verdeling over de branches wordt er van uitgegaan van 70% van het aanbod uit kleding & mode bestaat, 20% uit sport en schoenen en de resterende 10% uit overige branches. Dit is vergelijkbaar met andere FOC s. In de rapportages over het FOC Zuidbroek is niet veel terug te vinden over het onderscheidend vermogen van het FOC Zuidbroek ten opzichte van overige FOC s. Getracht zal worden om zoveel mogelijk merken te voeren die niet direct concurreren met die in de omliggende FOC s. Aangezien het hier om een drietal FOC s gaat, zal dat lastig worden. Het ligt voor de hand dat Zuidbroek zich evenals Roermond sterk op de Duitse markt zal richten. Hier moet dan ook een aanzienlijke bezoekersstroom vandaan komen. Maar op dit punt zal ook sterk de concurrentie met de andere twee FOC s in Duitsland (Bremen en Ochtrup) worden gevoeld. In sommige plannen wordt gesproken van een overdekt winkelcentrum, waarmee het FOC een echte slechtweer voorziening zou worden. Het is ons echter niet duidelijk is of dit ook werkelijk uitgevoerd gaat worden. Door de intitiatiefnemers van het FOC Zuidbroek wordt verondersteld dat het nieuwe winkelcentrum 600 banen oplevert. Onbekend is of dit aantal daadwerkelijke fte s zijn of dat dit het geheel aan parttimers, zomerkrachten en fulltime arbeidsplaatsen is. Het meest waarschijnlijk is dat het gaat om het totaal aantal banen en niet de fte s. Hierop wordt later in paragraaf 4.2 verder op ingegaan. Het aantal beoogde bezoekers op jaarbasis is in de eerste plannen niet vermeld. De rapportage van Goudappel Coffeng maakt melding van circa 1,5 miljoen bezoekers per jaar. Aangezien de ontwikkeling in Zuidbroek door de oogharen heen te vergelijken is met de bestaande FOC in Roosendaal, zal het aantal dicht in de buurt komen van ruim 1,5 miljoen per jaar. Gezien de gemiddelde besteding per bezoeker van ongeveer 30 euro, zal de jaaromzet bij dit aantal bezoekers waarschijnlijk aanzienlijk lager liggen dan de te berekenen 60 miljoen uit de studie van GMA. Voor 60 miljoen omzet zijn zo n 2 miljoen bezoekers op jaarbasis nodig. Broekhuis Rijs Advisering 12

13 Ontwikkeling versus randvoorwaarden De voorgenomen ontwikkeling scoort goed op de aspecten bereikbaarheid en beschikbare ruimte. De beoogde locatie ligt bij belangrijke uitvalswegen aan de A7. Deze A7 is een belangrijke uitvalsroute voor Duitse toeristen. De locatie in Zuidbroek is ongeveer 60 hectare groot, waardoor er is dus veel ruimte voor parkeren is. Het aantal potentiële bezoekers dat binnen een uur rijden van de locatie woont, is slechts een derde van de geadviseerde aantallen. Binnen een straal van een uur rijden wonen iets meer dan 2 miljoen mensen (bron Goudappel Coffeng). Het geadviseerde bezoekerspotentieel van 6 miljoen ligt rondom de locatie van Zuidbroek buiten de grens van anderhalf uur rijden. Op 1,5 uur rijden (reistijd over de weg) wonen 5,4 miljoen inwoners (bron: Goudappel Coffeng). Als uitgegaan zou worden van een straal waarbinnen 6 miljoen consumenten wonen, dan bestaat potentieel bestaat echter voor meer dan de helft uit Duitse bezoekers. Aangezien dit potentieel ook direct de keuze heeft uit de FOC s van Stuhr en Ochtrup, is het maar de vraag waar de meeste Duitse potentiële bezoekers vaker gebruik van gaan maken: van de twee Duitse, of van de Nederlandse outlet. Het FOC Zuidbroek verwacht dat maar liefst 45% van de bezoekers van buiten de grens van 60 minuten rijden komt. In dit gebied hebben de inwoners dus keus uit 3 andere outlets. Het FOC Batavia Stad ligt op ongeveer anderhalf uur rijden van de locatie bij Zuidbroek; de rijtijd tussen Zuidbroek en het FOC in Stuhr (Bremen) ligt eveneens op 1,5 uur en het FOC in Ochtrup (Duitsland) ligt zelfs op nog iets kortere afstand. Voor FOC s is de nabijheid van een toeristische trekpleister in de directe nabijheid van belang. De leisure functie bepaalt mede de aantrekkelijkheid voor consumenten. In de nabijheid van de locatie is evenwel geen sprake van een grote toeristisch recreatieve voorziening, zoals de scheepswerf en wateractiviteiten van Batavia Stad in Lelystad. De belangrijkste aantrekkende voorziening in de regio is de stad Groningen, op 23 kilometer afstand. Overigens trekt het oosten van Groningen wel Duitsers om te shoppen, vooral Winschoten profiteert hiervan. Het is echter de vraag of door het FOC nieuwe bezoekers getrokken worden, of dat de bezoekers dan alleen voor het FOC kiezen of voor de combinatie. Als laatste, maar zeker niet als minst belangrijke voorwaarde noemen we het onderscheidend vermogen van het FOC. De beoogde ontwikkeling behelst de bouw van een historiserend stadje op een bedrijventerrein. Een dergelijke ontwikkeling geeft het FOC een duidelijk eigen gezicht. Wij verwachten niet dat de invulling van het centrum een echt onderscheidend vermogen heeft ten opzichte van de reeds bestaande FOC s. Broekhuis Rijs Advisering 13

14 3. Analyse huidige aanbod FOC s In dit hoofdstuk geven we in eerste instantie inzage in de effecten, die de bestaande FOC s hebben gehad op de omgeving. Daarna kijken we welke overeenkomsten er bestaan tussen de verschillende FOC s en het plan in Zuidbroek, en welke verschillen er te noteren zijn. 3.1 FOC s afzonderlijk Batavia Stad-Lelystad Rondom Batavia Stad zijn diverse onderzoeken verricht naar het effect ervan (met name door Goudappel Coffeng). Tijdens de onderzoeken is echter vaak sprake geweest van bouwactiviteiten in het hoofdwinkelcentrum van Lelystad, en ook in de omgeving (Almere en Dronten). Dit geeft altijd aanleiding tot verschuivingen van koopkracht, waardoor de effecten niet altijd direct aan het FOC zijn toe te schrijven. Uiteindelijk is het Stadshart van Lelystad in 2010 vernieuwd heropend. Hierna zijn nog geen onderzoeksresultaten gepubliceerd. Toch is een aantal effecten wel duidelijk geworden. Gebleken is dat de oriëntatie van de eigen bevolking op het Stadshart in de mode- en sportbranche sinds 2000 (dus voor opening van Batavia Stad) tot 2008 is afgenomen met 6 tot 18% (afhankelijk van de branche). Er is dus sprake van een verschuiving van de eigen stadscentra (Stadshart en Lelycentre) naar de factory-outlet en naar andere winkelgebieden in de omgeving. Een tweede waarneembaar feit is dat sinds de opening van het FOC jaarlijks gemiddeld 10% meer bezoekers van verder dan 30 minuten reisafstand de combinatie maken van een bezoek aan Batavia Stad en een ander nabijgelegen winkelgebied. Ook is in het Stadshart sprake van meer bezoekers van buiten de eigen gemeente dan voor de opening van Batavia Stad. De percentages variëren van 7 tot 14%. Hierbij dient wel opgemerkt te worden, dat in de omgeving van Lelystad (met name Almere en Zeewolde) veel nieuwbouw is gepleegd, met een bevolkingstoename tot gevolg. Op het gebied van het winkelaanbod in het Stadshart van Lelystad is gebleken dat de opening van Batavia Stad nauwelijks aanleiding heeft gegeven tot grote mutaties in het aantal winkels of specifieker mode- en sportzaken. Wel is te zien, dat het aandeel discountzaken en het mainstreamaanbod is toegenomen. Het directe combinatiebezoek ligt niet erg hoog in Lelystad, maar de bekendheid van Lelystad op grotere afstand is als gevolg van het FOC wel toegenomen. Verder blijft het aanbieden van een dagje uit combinatie met overige voorzieningen, zoals de Bataviawerf erg belangrijk. Designer Ouletcenter (DOC) Roermond Dit outletcenter ligt vlak naast de historische binnenstad, op loopafstand. In de directe omgeving zijn tevens een bioscoop, horecazaken en een amusementshal te vinden. Het combinatiebezoek van het DOC en de binnenstad ligt daardoor ook hoog, op 45%. BRO schat in dat meer dan een kwart van de bezoekers, die de combinatie maken, van meer dan 30 minuten Broekhuis Rijs Advisering 14

15 reisafstand afkomstig is, en anders de binnenstad van Roermond niet zou bezoeken. In een onderzoek van DHV in de eerste fase (2003, bij m2 wvo) wordt geconcludeerd dat er sinds de komst van het FOC geen structurele verschuivingen hebben plaatsgevonden ten opzichte van de bestaande detailhandelsstructuur. Wel was sprake van een verschuiving in de marktaandelen ten nadele van het centrum van Roermond en de omliggende streekcentra. De modische branches in het centrum van Roermond hadden te maken met een omzetdaling van 0 tot 5%, terwijl dit in de omliggende centra 2 tot 3% bedroeg; in de sportbranche lag het verlies op gemiddeld 5% in de regio. Het aantal bezoekers in de binnenstad van Roermond is met 11% toegenomen; de detailhandelsbestedingen zijn evenwel niet toegenomen, de horecaomzet wel. Dit beeld is in later onderzoek (BRO 2009) ook naar voren gekomen. De aantrekkingskracht van Roermond is fors gegroeid; de oriëntatie op het DOC èn op de binnenstad is toegenomen. Van alle bezoekers aan het DOC komt 55% uit Duitsland. Over het effect op de segmentering in de branches in de binnenstad van Roermond zijn geen gegevens bekend. Rosada-Roosendaal Deze outlet ligt naast Recreatiepark De Stok. De Stok is ingevuld met onder meer een zwembad, een golfbaan, een kart center, een kinderspeelparadijs en een indoorskidive. Rosada is pas in 2006 geopend en over de uitwisseling met het recreatiepark zijn nog weinig concrete onderzoeksgegevens bekend. De FOC ligt op ongeveer 2 kilometer afstand van het stadscentrum. Uit de binnenstadmonitor van de gemeente blijkt dat er nagenoeg geen verschuiving heeft opgetreden in het aantal binnenstadbezoeken sinds de komst van de outlet. Hierbij dient wel bedacht te worden, dat Rosada met aanzienlijke aanloopproblemen te maken heeft gehad en dat het totaal aantal bezoekers op een veel lager niveau ligt dan in Roermond of Lelystad. Bleizo-gepland FOC De plannenmakers van Bleizo gaan uit van een aanvullend marktsegment. Zo wordt op de hogere klasse gemikt, met merken als Gucci en Prada. Ook zal dit FOC semipermanent overdekt worden met een eigentijdse vormgeving. Naast de factory-outlet gaan de ontwikkelaars uit van de aanleg van een leisure park en kantoren. Het park wordt goed bereikbaar met de auto en met het openbaar Broekhuis Rijs Advisering 15

16 vervoer. Voorlopig is de vestiging van FOC Bleizo van de baan; de provincie is van mening dat er meer onderzoek nodig is naar de gevolgen voor de omgeving. Volgens het onderzoek uit 2011 van BRO naar de gevolgen zullen de dichtstbij gelegen winkelgebieden positieve gevolgen ondervinden van het FOC, maar ook negatieve. Per saldo zal het stadshart van Zoetermeer te maken krijgen met een omzetverlies van 2.5 tot 3% in de totale detailhandel en het centrum van Berkel en Rodenrijs met 3.5 tot 4%. Voor het centrum van Den Haag wordt een lichte groei (max. 0.7%) verwacht, voor het centrum van Rotterdam een daling van 1%. Voor de mode- en sportbranche specifiek wordt voor de direct omliggende gemeenten een gemiddelde omzetdaling van 7% geschat; voor de schoenenbranche ca. 4%. In de belangrijkste winkelgebieden zal naar verwachting het percentage nog iets hoger liggen. Samenvattend wordt zichtbaar, dat de verschillende FOC s in meer of mindere mate negatieve effecten laten zien in verschillende marktsegmenten (zoals modisch en sport) van de detailhandel in de reguliere winkelcentra in de omgeving. Dit heeft tot nu toe echter nog niet geleid tot structurele aantasting van de verzorgingssstructuur. Hierbij dient wel aangetekend te worden dat de effecten van de economische recessie tot nu toe niet in de rapportages in beeld gebracht zijn. De komst van een FOC leidt bij de bestaande FOC s wel tot positieve effecten op overige voorzieningen, zoals horeca en leisure. De FOC s hebben hier een sterke aanjaagfunctie voor met name leisure en horeca functies, mits aanwezig. Met name wanneer een FOC nabij een historisch centrum ligt, zoals bij Roermond. Daar zijn de positieve effecten groter dan bij bijvoorbeeld Lelystad. 3.2 Overeenkomsten en verschillen met Zuidbroek Uit de vergelijkingen met de overige FOC s komt naar voren, dat er in feite weinig overeenkomsten aanwezig zijn met de situatie in Zuidbroek. De overeenkomst zit vooral in de zichtbaarheid en bereikbaarheid. Die is ook in Zuidbroek prima door de ligging aan de A-7. Verder is vooral sprake van veel verschillen. Wellicht het belangrijkste is het directe bezoekerspotentieel. Zowel binnen 30 minuten reisafstand als binnen een uur wonen in de omgeving van Zuidbroek veel minder mensen dan het geval is bij de andere FOC s. Bij Lelystad is het inwonertal binnen 30 minuten vergelijkbaar met Zuidbroek, maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door het veel hogere inwonertal tussen 30 en 60 minuten reisafstand. Binnen de straal van 30 minuten wonen rond Zuidbroek inwoners, rond Lelystad mensen, rond Roermond 2,4 miljoen en rond Bleizo 3,6 miljoen. Tussen 30 en 60 minuten liggen deze getallen voor Zuidbroek op 1,5 miljoen, voor Lelystad op 5,4 miljoen, voor Roermond op 12,4 miljoen en voor Bleizo op 5,8 miljoen. Dit zijn aanzienlijke verschillen. Bovendien ligt Zuidbroek zelf in een deel van het land waar sprake is van bevolkingskrimp. Broekhuis Rijs Advisering 16

17 Gezien het geringe inwonertal in de nabije omgeving zal het FOC Zuidbroek veel bezoekers van grotere afstand moeten aantrekken. De initiatiefnemers denken 70% van de bezoekers uit de straal van buiten de 30 minuten reisafstand te halen; in Lelystad ligt dit percentage op 65%, in Roermond op 55% en in Bleizo verwacht men 50% uit dit gebied. Het achterland van Zuidbroek telt relatief evenmin veel inwoners. Desondanks verwacht het FOC Zuidbroek dat maar liefst 45% van de bezoekers van buiten de grens van 60 minuten rijden komt. In dit gebied hebben de inwoners ook de keus uit 3 andere outlets. Voor bezoekers van grotere afstand gaat het naast een interessant en onderscheidend FOC ook heel sterk om een dagje uit; overige voorzieningen op het gebied van leisure zijn voor deze groep belangrijker dan voor mensen die dichterbij wonen. Een grote toeristische component ontbreekt echter in en rond Zuidbroek. Bij de andere FOC s is deze wel aanwezig. Wel komen veel Duitsers via de A7 naar en van de Waddeneilanden en de stad Groningen, maar van veel meer toerisme is geen sprake. Broekhuis Rijs Advisering 17

18 4. Effecten op de omgeving In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de te verwachten effecten van een FOC in Zuidbroek op een aantal aspecten. Het uitgangspunt is, dat het FOC in Zuidbroek gaat functioneren zoals de initiatiefnemers verwachten; dit betekent derhalve een omzetniveau van 50 tot 60 miljoen op jaarbasis. De effectanalyse vindt plaats met betrekking tot de volgende aspecten: de effecten op de detailhandel en de horeca de effecten op de werkgelegenheid overige effecten, waaronder het imago, het investeringsklimaat in de omliggende gemeenten en de leefbaarheid 4.1 Detailhandel en horeca In deze paragraaf geven we met behulp van berekeningen aan wat de gevolgen van de realisatie van een FOC bij Zuidbroek op het omliggende gebied is. Alvorens hiertoe over te gaan is het van belang om een aantal andere aspecten te benoemen. De winkels die direct hinder zullen vinden, zijn de winkels in de omgeving die in dezelfde branches als het FOC actief zijn, met name de mode- en sportbranche. Binnen deze branches zet het FOC vooral in op het midden/hoog en hoge segment. Aanvankelijk zou het FOC zich vooral op het hoge segment richten, inmiddels is dit dus bijgesteld. In de omgeving van het FOC bestaat het aanbod uit alle segmenten, met een groter aanbod in het lage en middensegment. In de stad Groningen is het modische aanbod breder en ligt het accent vooral op het segment midden en midden/hoog. De effecten van het FOC zullen in de hele modebranche merkbaar zijn. Vooral het midden en hoge segment zal in eerste instantie de effecten van een FOC merken. Het gaat hierbij in veel gevallen om bepalende winkels met een onderscheidend vermogen in de verzorgingsstructuur van de omliggende kernen. De winkels, die rechtstreeks met het FOC zullen concurreren zijn vooral te vinden in de grotere kernen, en dan met name in de centrale winkelgebieden. Het gaat dan om Winschoten, Veendam en Hoogezand-Sappemeer, alsmede om de stad Groningen. Op iets grotere afstand gaat het om onder meer Stadskanaal en Delfzijl/ Appingedam. Broekhuis Rijs Advisering 18

19 Voor de detailhandel kan op verschillende manieren berekend worden wat het effect van een nieuw FOC zal zijn op aanwezige detailhandelsvestigingen in de omgeving. Hierbij is het noodzakelijk om bepaalde aannames te doen. Deze aannames kunnen per rapportage verschillen, en veranderen bovendien in de tijd. Goudappel Coffeng heeft in 2009 in opdracht van de gemeente Menterwolde een effectanalyse uitgevoerd voor FOC Zuidbroek. Voor de modebranche (inclusief sport) is voor de stad Groningen en een aantal grotere kernen in de omgeving specifiek aangegeven welk percentage aan marktverdringing zal gaan ontstaan, uitgaande van maximaal 60 miljoen omzet in het FOC (bron: rapport GC, pagina 26). In tabel 1 maken we gebruik van de cijfers van Goudappel Coffeng voor wat betreft het aandeel in omzet van de FOC. Tabel 1 Effecten van FOC Zuidbroek voor omliggende kernen Omvang mode/sport in m² wvo Aandeel in omzet FOC Omzetclaim FOC Omzetclaim Percentage marktverdringing Verdringing in m² wvo Stad Groningen % 6.1mln. 472,5 mln. 1,3% Veendam ,5% 2.7 mln. 49,5 mln. 5,4% 894 Winschoten % 3.0 mln. 53,2 mln. 5,7% H-Sappemeer % 1.5 mln. 32,0 mln. 4,7% 511 Stadskanaal % 0.8 mln. 55,5 mln. 1,4% 255 Delfzijl % 0.4 mln. 27,6 mln. 1,4% 128 overige % 0.8 mln. 60,5 mln. 1,3% 255 Totaal % 15.2 mln. 750,8 mln. 2,0% Tabel 1 geeft in kolom 1 een overzicht van het huidige aanbod in de branches mode en sport in m² winkelvloeroppervlak per kern. In kolom 2 hebben we de verdeling van de aandelen in omzet van de FOC over de regionale kernen gelijk gelaten met de gegevens van Goudappel Coffeng. Om de leesbaarheid te bevorderen zijn we uitgegaan van de gemiddelde cijfers van Goudappel Coffeng, en niet van een min/max-variant. Voor de regio gaan we, net als Goudappel Coffeng, uit van een omzetclaim van 15,2 miljoen. We hebben voor de regionale kernen (en dus niet voor de stad Groningen), ten opzichte van Goudappel Coffeng, een aanpassing doorgevoerd voor de vloerproductiviteit. Landelijk is de vloerproductiviteit gemiddeld 2.800,-- in de modezaken, in de schoenenzaken 2.300,-- en in de sportzaken 2.600,--. Goudappel Coffeng is uitgegaan van 3.000,-- voor de grotere kernen. Aangezien uit onze kennis van de regionale markt is gebleken dat de vloerproductiviteit in het Noorden van het land, en specifiek in deze kernen lager ligt dan het landelijk gemiddelde, gaan we uit van gemiddelde van een Broekhuis Rijs Advisering 19

20 2.500,--. In de tabel hebben we de getallen inclusief BTW doorgevoerd, dus voor de stad Groningen 5.950,-- en voor de overige kernen 2.975,--. De aanpassing van de vloerproductiviteit heeft effect op de marktverdringing. Door onze aanpassing komt het percentage verdringing hoger te liggen dan door Goudappel Coffeng is verondersteld. In kolom 4 wordt de omzetclaim ( het aantal m² mode en sport vermenigvuldigd met de benodigde vloerproductiviteit) weergegeven. Vervolgens worden in de kolommen 5 en 6 de belangrijkste conclusies voor de verschillende kernen weergegeven. Het percentage marktverdringing in de branches mode en sport staat in kolom 5. Het effect op de m² winkelvloeroppervlak staat in kolom 6. Geconcludeerd kan worden dat de effecten voor Winschoten, Veendam en Hoogezand-Sappemeer het hoogst is. Het percentage ligt tussen de 4,7 en 5,7% marktverdringing. In de laatste kolom staat aangegeven over welke metrages het dan gaat. Voor de kernen Winschoten en Veendam gaat het om minimaal 900 à m². In modetermen betekent dit al snel 4 tot 6 winkelvestigingen. Voor Hoogezand-Sappemeer komt de rekensom uit op minimaal 500 m² hetgeen gaat om 2 à 4 winkels, en voor Stadskanaal op 255 m², ongeveer 2 winkels. Wanneer de percentages waar het FOC de omzet vandaan gaat halen veranderen, minder uit de stad Groningen en meer uit de omliggende kernen, dan veranderen de cijfers voor Veendam, Winschoten, Hoogezand-Sappemeer, en Stadskanaal snel in negatieve zin. Van nog groter belang dan het gemiddelde percentage is het effect op de aanwezige winkels in het specifieke midden en hoge segment van de branche. Het midden tot hoge segment is in de omliggende kernen relatief gering in omvang, maar daardoor is het effect daar juist extra groot. In het volgende overzicht hebben we een doorrekening gemaakt op basis van dezelfde gegevens van het FOC, waarbij we uitsluitend het aantal meters in het midden/hogere segment in de kernen hebben meegenomen. Tabel 2 Effecten FOC op de branches modisch en sport midden en hoge segment omvang mode/sport m² wvo in midden en hoge segment Aandeel in omzet FOC Percentage marktverdringing Verdringing in m² wvo Stad Groningen % 1,3 % Veendam ,5% 21,5% 894 Winschoten % 22,9% H-Sappemeer % 19,0% 511 Stadskanaal % 5,5% 255 Delfzijl % 5,5% 128 overige % 1,3% 255 Broekhuis Rijs Advisering 20

21 We gaan hierbij uit van de aanname dat het midden en hoge segment ongeveer 25% van het huidige totale aanbod omvat. Voor de stad Groningen gaan we uit van 50%. Op basis van deze aanname blijkt dat ruim 20% van het totale aanbod in de branche modisch midden en hoog in de drie dichtst bij gelegen kernen zal verdwijnen. Wanneer het aantal m² in het marktsegment midden en hoog lager ligt, gaan de percentages verder omhoog en omgekeerd. De aantrekkelijkheid van de regionale centra zal door het verdwijnen van een deel van de branches modisch en sport in het midden en hoge segment afnemen hetgeen het bezoekmotief van de consument van de verschillende regionale centra zal gaan beïnvloeden. Uiteindelijk zal het effect naar verwachting dus nog veel groter kunnen zijn dan de berekende effecten voor de modische- en sportbranche. Voor de overige gevolgen van het verdwijnen van winkels in het centrale winkelgebied verwijzen we naar hoofdstuk 4.3. Een andere manier om de effecten van het FOC te berekenen is mogelijk met behulp van de landelijke bestedingcijfers in de betrokken branches. Op basis van de inwonertallen binnen de reiszones (bron Goudappel Coffeng) kunnen de totale bestedingen berekend worden (zie hieronder). Hierbij is geen correctie toegepast voor het inkomensniveau in het noorden van het land. Tabel 3 Bestedingspotentieel in afstandscategorieën Besteding per hoofd kleding & mode schoenen sport overig nietdagelijks NL in incl. btw Bestedingspotentieel ( mln.) kleding & mode schoenen sport overig nietdagelijks 0-30 min wv <15 min ov.< 30 min min Op basis van de totale bestedingen in het gebied per branche, kunnen we ook de marktaandelen berekenen die in het gebied gehaald moeten worden bij de aangegeven omzet per branche in het FOC. We gaan hier weer uit van de gegeven 60 miljoen omzet op totaalniveau. Tabel 4 Marktaandelen benodigd per afstandscategorie Marktaandelen max. kleding & mode schoenen sport overig nietdagelijks 0-30 min. 3,07% 3,29% 3,12% 6,52% wv. < 15 min. 7,84% 8,38% 7,96% 16,63% overig < 30 min. 2,01% 2,14% 2,04% 4,26% min. 0,92% 0,98% 0,93% 1,95% Broekhuis Rijs Advisering 21

22 Uiteindelijk zal het marktaandeel van het FOC in het gebied binnen de 15 minuten reisafstand ongeveer 8% bedragen voor de belangrijkste drie branches. Binnen de zone van 15 minuten liggen als grotere kernen Winschoten, Veendam en Hoogezand-Sappemeer. De stad Groningen ligt er net buiten. Deze getallen komen ook overeen met de eerder getoonde uitkomsten inzake de marktverdringing in tabel 1. In de hoofdwinkelgebieden vlakbij zal het hoger liggen, richting de 9 à 10%. Het gaat hier om het centrum van Winschoten, Veendam en Hoogezand- Sappemeer. Maar ook Stadskanaal, Appingedam en Delfzijl zullen het nodige hiervan merken. Verder kunnen dezelfde doorrekeningen gemaakt worden voor het specifieke hogere segment, zoals hiervoor ook gedaan is. Combinatiebezoek Volgens de plannen van de initiatiefnemers zullen naast het retailaanbod ook nog andere voorzieningen worden gerealiseerd, waaronder leisurevoorzieningen. Het doel hiervan is de verblijfsduur op het FOC te verlengen, en de aantrekkingskracht van het FOC te verhogen. Bij andere FOC s is ook één of zijn meerdere andere trekkers aanwezig. In Roermond is dit het eigen centrumgebied, bij Batavia Stad de haven met historische schepen (Batavia Werf en Nieuw Land Museum) en in Roosendaal ligt het FOC naast recreatiepark De Stok. Onduidelijk is wat de inhoud en de aantrekkingskracht van de leisurevoorzieningen voor het FOC Zuidbroek zal zijn. Uit onderzoeken bij Batavia Stad en Roermond is gebleken, dat bezoekers van het FOC ook de binnenstad bezoeken. In Roermond gaat bijna 45% naast het DOC ook naar de binnenstad; in Lelystad ligt dit percentage op ongeveer 20%. Opgemerkt moet wel worden dat een deel hiervan anders ook naar de binnenstad gaat, omdat ze uit de omgeving afkomstig zijn. Naar de inschatting van BRO zal meer dan een kwart (Roermond) en ongeveer 10% (Lelystad) van de bezoekers van het FOC de binnenstad bezoeken, terwijl ze dat anders niet zouden doen. De situatie in Zuidbroek wijkt hier op een paar wezenlijke onderdelen vanaf. In de eerste plaats zal het combinatiebezoek in Groningen verdeeld worden over meerdere kernen, want er ligt (met uitzondering van de stad Groningen) niet één grote kern vlakbij het FOC Zuidbroek. Ten tweede is de omvang van de verschillende kernen relatief beperkt, terwijl grote attracties in welke vorm dan ook ontbreken. We verwachten dan ook een maximaal synergie-effect van 5% voor de kernen samen. Op een totaal aantal FOC bezoekers van 1,5 miljoen gaat het dus om maximaal mensen op jaarbasis, die wellicht ook een ander winkelgebied gaan bezoeken. Uit onderzoek in Roermond blijkt dat de bestedingen van deze consumenten vervolgens vooral in de horeca worden gedaan. Dit aantal zal dan verdeeld worden over de verschillende kernen, waaronder de stad Groningen. Naar onze inschatting zal het positieve effect op kernen als Veendam, Stadskanaal en Hoogezand-Sappemeer marginaal zijn. Wellicht kan in Winschoten nog sprake zijn van enige synergie, maar ook hier Broekhuis Rijs Advisering 22

23 zal het beperkt blijven tot maximaal enkele procenten. Spin-off s van de vestigingen in het FOC in de omliggende kernen zijn ook niet te verwachten. Op basis van de berekeningen uit deze paragraaf kan de conclusie worden getrokken dat er sprake zal zijn van een redelijk fors verdringingseffect op het marktsegment modisch en sport. De positieve effecten van combinatiebezoeken wegen voor de omliggende kernen niet op tegen de nadelige gevolgen van de realisatie van het FOC Zuidbroek. Er zal in de detailhandel dus sprake zijn van marktverdringing waarbij de getallen uit tabel 1 en 2 voor zich spreken. Voor de horecasector in de omliggende kernen verwachten wij geen substantiele effecten door de komst van het FOC te Zuidbroek. 4.2 Werkgelegenheid Over het soort werkgelegenheid in FOC s is inmiddels wel het nodige bekend. Veel is vergelijkbaar met de gangbare mode- en sportzaken. Zo is sprake van relatief veel parttimers, relatief veel vrouwen, jong personeel, en een relatief hoog aandeel mensen met een lagere of middelbare opleiding. Toch zijn er een paar verschillen met de normale modezaken; één daarvan is het druktebeeld over de week en over het jaar. Een Factory Outlet is ook op zondag geopend; het weekend is heel druk, terwijl het begin van de week veel rustiger is dan elders in een stadscentrum. Daarnaast is er over het hele jaar gezien ook een ander druktebeeld; in de zomermaanden is sprake van veel meer drukte. Gezien het toeristische karakter van een FOC is dit wel verklaarbaar. Een ander belangrijk verschil is de segmentering in het aanbod van modezaken. In een stad is er een algemeen aanbod van het lagere tot hoge segment, waarbij in de ene plaats het accent net anders ligt dan in de andere. In een FOC ligt het accent sterk op het midden/hoog tot hoge segment. Dit vraagt om meer of andere kwaliteiten van de werknemers. Tot slot is specifiek voor Roermond, en dat geldt vanzelfsprekend ook voor een locatie als Zuidbroek, een belangrijk aandachtspunt bij de werkgelegenheid de taal; omdat men zich sterk richt op Duitsland is een goede beheersing van de Duitse taal een vereiste, zeker wanneer het winkels in het hogere segment betreft. Broekhuis Rijs Advisering 23

24 Over de effecten op de werkgelegenheid is nog niet veel gepubliceerd. Goudappel Coffeng maakt in haar rapport gewag van het feit, dat in de bestaande FOC s in Europa ongeveer 300 tot 700 fulltime equivalenten (fte s) zijn gerealiseerd. Hierbij wordt gedoeld op directe werkgelegenheid. Exploitanten nemen als vuistregel aan, dat voor elke m² wvo in een FOC ongeveer 400 fte s nodig zijn. Dit zou voor Zuidbroek dan neerkomen op een aantal van 600 fte s. Goudappel Coffeng noemt in haar rapport een aantal van ca. 500 fte s in de eerste fase. Ecorys spreekt in haar rapportage van 2011 over een netto aantal van 225 tot 500 additionele banen. Berekeningen of harde bronnen ontbreken evenwel in deze rapportages. BRO geeft in haar rapport over Bleizo aan, dat in Lelystad het FOC inmiddels 700 directe arbeidsplaatsen heeft opgeleverd, waarbij niet duidelijk is of het hier om fte s of arbeidsplaatsen gaat (dus inclusief parttimers). Bronnen ter plekke spreken over 500 tot 700 arbeidsplaatsen in totaal. Werkgelegenheid is onder te verdelen in tijdelijk en structureel; de tijdelijke heeft met name te maken met de bouwfase van het FOC. Deze laten we hier verder buiten beschouwing. Bij de structurele werkgelegenheid kunnen we onderscheid maken in directe en indirecte werkgelegenheid; bij directe werkgelegenheid gaat het vooral om de arbeidskrachten in de winkels. De indirecte werkgelegenheid is een afgeleide van dit directe werk; hieronder vallen onder andere de schoonmaakbranche en de beveiliging. Structurele directe arbeidsplaatsen zijn voor de regio van groot belang voor de lange termijn. In onderstaand schema is op basis van landelijke kengetallen van de HBD (op basis van cijfers van het CBS) een berekening gemaakt van het aantal benodigde arbeidsplaatsen. Voor genoemde branches is bekend wat landelijk gezien de omzet per fte is (excl. btw). Tabel 5 Aantal fte s op basis van omzet Branche omzet per fte (in ) omzetclaim min (in ) omzetclaim max (in ) Fte min Fte max Mode mln mln Schoenen mln. 8.0 mln Sport mln. 4.0 mln Overig mln. 6.0 mln subtotaal mln mln detailhandel minus omzetverlies mln mln / werkgelegenheid in de regio TOTAAL mln mln Broekhuis Rijs Advisering 24

25 Wij geven de berekening inclusief btw omdat de omzetclaim ook omzet inclusief btw betreft. Het gaat om cijfers van het jaar De ontwikkelaars van het FOC Zuidbroek nemen de branches schoenen en sport samen (20%); wij hebben een uitsplitsing gemaakt; de gemiddelde verhouding is 2/3 schoenen en 1/3 sport. In kolom 1 van tabel 5 staat per branche de omzet per fte in weergegeven. In de twee volgende kolommen staat de minimale en de maximale omzetclaim van het FOC Zuidbroek vermeld. De maximale omzet bedraagt 60 miljoen. Op basis van de berekening is te zien, dat het aantal benodigde fte s in Zuidbroek op maximaal 300 zal liggen; dat is in de maximale situatie het geval bij een omzetniveau van 60 mln. op jaarbasis. Voor het omzetverlies hebben we in dit overzicht gebruik gemaakt van het door Goudappel Coffeng genoemde bedrag aan omzetverlies in de omgeving; volgens onze eigen aannames (zie hiervoor) zal dit bedrag hoger liggen. Rekening houdend met een verlies van 81 arbeidsplaatsen in de regio resulteert netto een maximum aantal van ruim 200 nieuwe arbeidsplaatsen. Het mogelijk verdwijnen van werkgelegenheid in de omliggende kernen door het verzwakken van de centra / centrumdelen hebben wij hier niet meegenomen. Naar onze mening zal echter het maximale omzetniveau niet gehaald worden. Als we uitgaan van een naar ons idee meer realistisch scenario van 1,5 miljoen bezoekers met een gemiddelde besteding van 30,-- resulteert dit in een omzet van 45 miljoen. Een doorrekening met 45 miljoen omzet, en slechts 10 miljoen omzetverlies in de regio levert netto 175 fte op. In de berekening hebben we de landelijke cijfers gehanteerd alsmede de opgegeven omzetclaim van de ontwikkelaar. Bij de omzetclaim hebben we eerder in dit rapport al kritische opmerkingen gemaakt. Ook bij de gemiddelde omzet per fte willen we nog een paar opmerkingen plaatsen. Gemiddeld ligt de vloerproductiviteit (en dus ook de omzet) in het noorden van het land lager dan elders. Deels wordt dit veroorzaakt door de grotere oppervlaktes die beschikbaar zijn. Naar verwachting zal in het geval van het FOC hiervan geen sprake zijn, aangezien de oppervlaktes per vestiging beperkt in omvang blijven. Wel is sprake van lagere totale lasten (onder meer grondkosten) waardoor dit een dempend effect heeft op de benodigde vloerproductiviteit. Uiteindelijk zal dan ook de omzet per fte iets lager kunnen zijn. Hierdoor zal het aantal fte s dat nodig is lager uitvallen. Een andere simpele rekensom met betrekking tot de werkgelegenheid is eveneens te maken. In vergelijkbare modezaken (ook in andere FOC s) is vaak sprake van 3 à 4 fte s (volgens HBD is dit landelijk 3.2 fte). Wanneer dit gecombineerd wordt met het aantal van 80 winkels komen we uit op maximaal 280 volledige arbeidskrachten. Als daar de in te leveren arbeidsplaatsen vanaf gehaald worden, komen we eveneens op maximaal 200 fte s uit. Broekhuis Rijs Advisering 25

26 Naast de directe werkgelegenheid zal er sprake zijn van indirecte werkgelegenheid. Hiervoor zijn geen harde cijfers voorhanden, maar als vuistregel kan een factor van 0,2 tot 0,3 gehanteerd worden. Op basis van 200 fte s betekent dit indicatief een indirecte werkgelegenheid van ongeveer 50 fte. Het uiteindelijke effect op de werkgelegenheid zal grotendeels afhangen van het succes van het FOC. Als het FOC Zuidbroek succesvol is, zal het meer arbeidsplaatsen leveren, maar zal het effect op de omgeving groter zijn. De arbeidsplaatsen zullen zoveel mogelijk gevuld worden met mensen uit de directe omgeving. In eerste instantie zullen ze bij bestaande winkels en bij de werkzoekenden vandaan gehaald worden. De bestaande ondernemers in het midden tot hogere segment zullen een deel van hun mensen zien vertrekken. Maar het is de vraag of voldoende gekwalificeerd personeel in de omgeving aanwezig is; mogelijk zal personeel uit de stad Groningen gehaald worden. 4.3 Overige effecten De komst van een FOC zal in meer of mindere mate leiden tot het vertrek van ondernemers vanuit de omliggende kernen. Hiervoor hebben we al aangegeven dat het vooral zal gaan om winkels in het centrale winkelgebied, vaak onderscheidende winkels op belangrijke locaties. Hoewel de detailhandel een dynamische sector is, geeft het vertrek van ondernemers uit het hart van winkelgebieden wel te denken. De kans dat deze specifieke locaties in de huidige tijd nog opgevuld gaan worden is klein. Op dit moment is immers al sprake van aanzienlijke leegstand. Leegstand is een toenemend probleem in Nederland, en zeker in het noorden van het land. Deze leegstand beperkt zich niet uitsluitend tot kleine winkelgebieden en aanloopstraten, maar komt ook voor in de hoofdcentra. Alleen in Hoogezand-Sappemeer in winkelgebied De Hooge Meeren ligt het leegstandspercentage onder de 10%. Door allerlei trends en ontwikkelingen staat de huidige winkelstructuur al fors onder druk. Zo is de overbewinkeling in combinatie met bevolkingskrimp een heel duidelijke oorzaak. Het inwonertal in het noorden en oosten van Groningen is dalende; de prognoses wijzen uit dat dit proces zich de komende jaren zal voortzetten. Andere oorzaken zijn onder meer de opkomst van het internetwinkelen en de vergrijzing; veel ondernemers hebben geen opvolger meer, waardoor winkels ook gaan verdwijnen. Broekhuis Rijs Advisering 26

27 Door de huidige leegstand vallen inmiddels in meerdere kernen gaten in de winkelstructuur, en is het steeds lastiger om panden weer verhuurd te krijgen. In een tijd, waarin de winkelbeleving, het vermaak en de sfeer steeds bepalender worden in de keuze van het winkelgebied, zijn dit zorgelijke signalen. Wanneer door de komst van het FOC nog meer panden leeg komen te staan geeft dit geen uitnodigend beeld. Ook potentiële nieuwkomers zullen afgeschrikt worden. Om het tij te keren en om op tijd voorbereid te zijn op de bevolkingskrimp wordt in de regio flink gewerkt aan het versterken van het winkelgebied, waarbij het vooral gaat om het compact houden van centra. Alleen dan kan het gebied aantrekkelijk blijven. Wanneer afstanden te groot worden of er zijn te weinig winkelpanden aaneengesloten dan nodigt dat niet uit tot een langer verblijf. Door het vertrek van modewinkels in de omliggende kernen gebeurt meer dan alleen het wegvallen van enkele winkels. Het betreft specifieke modewinkels in een bepaald marktsegment in het centraal winkelgebied. Niet zelden betreft het hier geen ketenbedrijven maar lokale ondernemers, die mede de sfeer en het beeld in een centrum bepalen. Door hun vertrek verandert het karakter van een winkelgebied. Hierdoor zal de leefbaarheid van de regionale kernen eerder afnemen dan toenemen. Huidige bezoekers uit de regio zullen opnieuw een afweging maken waar ze gaan winkelen. Als de aantrekkelijkheid van de huidige winkelgebieden afneemt door o.a. een grotere leegstand, dan zullen ze mogelijk vaker kiezen voor andere winkelgebieden met een beter verblijfsklimaat, zoals de stad Groningen of het FOC. Op de lange termijn zullen de keuzemogelijkheden voor de inwoners van Oost-Groningen afnemen. Op dit moment zijn er diverse plannen voor het versterken van de winkelcentra in de verschillende kernen. Zowel de stad Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Winschoten, Veendam, Stadskanaal, Delfzijl en Appingedam zijn bezig met het versterken van hun centrumpositie voor de nabije toekomst. Veelal betekent dit een lastige herstructureringsopgave met minder m² detailhandel. Wanneer het FOC gerealiseerd gaat worden verwachten wij dat het investeringsklimaat zal gaan veranderen. Het vinden van investeerders en ondernemers die in de kernen van steden willen investeren zal lastiger worden. Zeker in de modebranche waar al sprake is van overbewinkeling zal het klimaat zich naar verwachting niet gunstig ontwikkelen. Op de lange termijn zullen nog altijd Broekhuis Rijs Advisering 27