FOC Zuidbroek - Toelich- ting effectanalyse

Transcriptie

1 Gemeente Menterwolde Eindrapport FOC Zuidbroek - Toelich- ting effectanalyse Reactie op rapportage Broekhuis Rijs

2 Gemeente Menterwolde Eindrapport FOC Zuidbroek - Toelichting ef- fectanalyse Reactie op rapportage Broekhuis Rijs Datum 11 maart 2012 MTW004/Hft Kenmerk Eerste versie goudappel@goudappel.nl

3 Documentatiepagina Opdrachtgever(s) Gemeente Menterwolde Eindrapport Titel rapport FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse Reactie op rapportage Broekhuis Rijs Kenmerk MTW004/Hft Datum publicatie 11 maart 2012 Projectteam opdrachtgever(s) Dhr. G. Kolhorn en dhr. H. Flap Projectteam Goudappel Coffeng Tim van Huffelen en Marc Stemerding Projectomschrijving Een reactie op de rapportage van Broekhuis Rijs Advisering over de effecten op de omliggende gemeenten Trefwoorden Factory outlet center, Zuidbroek, Effectanalyse

4 Inhoud Pagina 1 Inleiding 1 2 Beschrijving FOC Randvoorwaarden voor FOC s Randvoorwaarden locatie Zuidbroek 3 3 Effecten op omgeving Ervaringen elders Bezoekers binnen bereik Vergelijking effecten Broekhuis Rijs Advisering 9 4 Werkgelegenheid 11 5 Conclusies Randvoorwaarden Effecten 13

5 1 Inleiding In opdracht van de gemeente Menterwolde heeft Goudappel Coffeng BV het rapport Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek' (9 juli 2009) opgesteld. Dit rapport behandelt de vraag wat de kansrijkheid is van een Factory Outlet Centrum (FOC) in de gemeente Menterwolde. Onlangs is de discussie rond de komst van het Factory Outlet Center weer opgebloeid. Zo heeft het bureau Broekhuis Rijs Advisering (BRA) in opdracht van de gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Oldambt, Stadskanaal, Veendam en de Kamer van Koophandel Noord-Nederland een rapport opgesteld, getiteld: Factory Outlet Center Zuidbroek, Effecten op omliggende gemeenten (projectnummer , datum ). De gemeente Menterwolde heeft aan Goudappel Coffeng gevraagd om in een zeer kort tijdsbestek een reactie op de rapportage van BRA te formuleren. Wij gaan daarom evenals als BRA uit van de voorliggende cijfers uit onze oorspronkelijke rapportage. Het is mogelijk dat cijfers enigszins zijn veranderd, nieuwe informatie is vanwege tijdsgebrek niet in deze rapportage opgenomen. BRA heeft een vrij uitgebreide rapportage opgesteld, wij staan in dit rapport stil bij de meest relevante passages. In deze korte rapportage treft u onze toelichting aan op de volgende thema s: Het principe FOC (hoofdstuk 2); De effectanalyse op de bestaande detailhandel, waaronder de direct omliggende gemeenten (hoofdstuk 3); De werkgelegenheidseffecten (hoofdstuk 4); De conclusies (hoofdstuk 5). FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 1

6 2 Beschrijving FOC 2.1 Randvoorwaarden voor FOC s In onze rapportage hebben wij een aantal randvoorwaarden geformuleerd welke als richtlijn gelden voor een succesvolle exploitatie. Deze richtlijnen zijn gebaseerd op onze ervaring met onderzoek bij de in Nederland gerealiseerde FOC s. Zo hebben wij haalbaarheids- en effectanalyses uitgevoerd in Lelystad (Batavia Stad) en Roosendaal (Rosada) en hebben wij ook voor Roermond (DOC) de nodige analyses gedaan. In Lelystad beschikken wij tevens over de unieke monitoring van de effectanalyse van Batavia Stad op het koopgedrag en winkelbestand. Wij hebben hiervoor reeds de 0- tot en met 4-meting uitgevoerd en momenteel vindt de 5-meting plaats. Helaas zijn de onderzoeksresultaten nog niet bekend om voor deze publicatie te gebruiken. Tot slot hebben wij voor diverse locaties in Nederland en België haalbaarheids- en effectanalyses voor vergelijkbare winkelconcepten uitgevoerd. De door ons opgesteld randvoorwaarden gelden als richtlijnen waaraan voldaan dient te worden, al spelen voor elke locatie vanzelfsprekend locatiespecifieke kenmerken. Zo zijn gerenommeerde onderzoeksbureaus als BRO 1 en Ecorys 2 in hun rapportages tevens uitgegaan van dezelfde randvoorwaarden voor de ontwikkeling van een FOC en hebben zij dit getoetst aan de locatiespecifieke situatie. Voor de realisatie van een FOC in Zuidbroek betreft het de volgende randvoorwaarden: voldoende kritische massa (minimaal m² wvo), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot m² wvo) locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving 1 Effectenanalyse Factory Outlet Center Bleizo, BRO, 24 januari FOC Zuidbroek, Second opinion op bestaande onderzoeken, Ecorys, 22 februari FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 2

7 combinatiemogelijkheden met complementaire functies als horeca en leisure aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken goed en intensief management en ruim budget voor marketing en promotie 2.2 Randvoorwaarden locatie Zuidbroek Evenals in de rapportage van BRA staan wij kort stil in hoeverre de geplande ontwikkeling in FOC voldoet aan de randvoorwaarden en lichten wij toe op welke wijze verschillen in beide rapportages verklaard kunnen worden. Voldoende kritische massa (minimaal m² netto verkoopoppervlakte), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie Hieraan voldoet de locatie, dit meldt ook BRA. Belangrijk nuanceverschil is dat BRA meerdere malen benadrukt dat vanwege het midden en hoge segment van het aanbod vooral ook winkels in het midden en hoge segment directe effecten ondervinden. Deels is dit weliswaar correct, maar gezien de lagere prijzen voor de merkproducten bij het FOC trekt het voor een groot deel publiek uit de middenklasse en eventueel iets lagere klasse. De hoogwaardige winkels zullen het overgrote deel van hun klanten behouden, aangezien zij zich onderscheiden in serviceverlening en daarnaast deze klandizie juist voor hoogwaardigheid kiest vanwege nieuwe collecties. Locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot a m² netto verkoopoppervlakte) Wordt aan voldaan. BRA en Goudappel Coffeng komen tot dezelfde conclusie. Locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer De locatie is gunstig gelegen nabij de A7 en N33. De autobereikbaarheid is via afslag Zuidbroek in orde. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is nu nog niet aanwezig. Via station Zuidbroek zijn wel mogelijkheden aanwezig om dit adequaat te ontwikkelen. BRA en Goudappel Coffeng komen tot dezelfde conclusie. Verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km Hieraan wordt deels voldaan. In paragraaf 3.2 wordt nader op de marktkansen en effecten ingegaan op basis van het aantal inwoners binnen 90 autominuten (circa 120 kilometer). Belangrijk is te vermelden dat op basis van geactualiseerde gegevens het aantal inwoners binnen 90 minuten op circa 5,7 miljoen inwoners ligt. Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat ondanks een relatief dunbevolkte gebied er voldoende marktmogelijkheden zijn om een outlet center rendabel te exploiteren. Belangrijk argument is dat de benodigde omzet lager ligt dan in andere Nederlandse winkelgebieden, mede vanwege de lagere grondwaarde in Oost-Groningen. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 3

8 BRA benoemt dat een groot deel van de bezoekers vanaf verder dan 60 minuten rijden afkomstig dient te zijn en dat daar de concurrentie met de outlet centra in onder meer Lelystad, Stuhr en Ochtrup groter wordt. Dit klopt, maar zoals ook in Roermond blijkt zijn Duitse consumenten bereid grote afstanden af te leggen om dergelijke winkelconcepten te bezoeken en fungeert de grens niet als barrière. Bovendien zijn de FOC s in Stuhr en Ochtrup van aanzienlijk kleinere omvang dan de geplande ontwikkeling in Zuidbroek, ondanks de geplande uitbreiding in Ochtrup. Het is correct dat enige concurrentie optreedt binnen verzorgingsgebieden, maar de daadwerkelijk te behalen aantallen consumenten betreffen slechts een marginaal deel van de bevolking in het verzorgingsgebied tussen minuten. De verzorgingsgebieden tussen de FOC s overlappen elkaar slechts gedeeltelijk. Zoals benadrukt in onze oorspronkelijke analyse blijven hierdoor de concurrentie- en verdringsingseffecten marginaal. Feit blijft dat in Noord-Nederland momenteel een FOC ontbreekt, waardoor een locatie in de provincie Groningen qua verzorgingsgebieden te rechtvaardigen is. Goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving Zichtbaarheid en herkenbaarheid zijn realiseerbaar in een aantrekkelijke omgeving. Combinatie met complementaire functies als horeca en leisure Winkelondersteunende horeca maakt deel uit van de planvorming. Dit is van groot belang om de verblijfstijd te verlengen en een aantrekkelijke omgeving te zijn voor een dag(deel) uitgaan. Daarnaast biedt de locatie mogelijkheden voor combinatiebezoeken met bestaande winkelgebieden als Groningen, Winschoten en in mindere mate Veendam. Duitse (dag)toeristen komen hier nu al voor naar Groningen en kunnen deze combinatie blijven maken. Om bezoekers daadwerkelijk te verleiden de combinatie tussen het FOC en een ander winkelgebied te maken, is wel marketing en informatievoorziening noodzakelijk. Aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance De plannen van Revascom zijn om een soort Village te maken welke wellicht geheel overdekt wordt. De uitstraling en ambiance van Maasmechelen fungeren als voorbeeld. Omdat het om een nieuw te ontwikkelen concept gaat, behoort het absoluut tot de mogelijkheden om het geheel sfeervol te ontwikkelen, zodat een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat. BRA benadrukt dat zij verwachten dat het onderscheidend vermogen beperkt blijft, omdat zij inschatten dat de invulling van het centrum niet echt onderscheidend is ten opzichte van de reeds bestaande FOC s. Wij delen de gedachte dat het essentieel is om een uniek winkelconcept in Noord-Nederland neer te zetten om daadwerkelijk consumenten over een grote afstand aan te trekken. Hiervoor zijn hoogwaardige en unieke merknamen van belang, waarbij het zich specifiek richten op de Duitse markt via Duitse merkbedrijven succesvol blijkt. Desondanks is het noodzakelijk een uniek winkelconcept in Noord-Nederland neer te zetten, dat hier enige overlap zit met assortimenten zoals in Roermond of Maasmechelen hoeft geen probleem te zijn. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 4

9 BRA gaat nog verder door de locatie in Zuidbroek vooral te spiegelen aan het minst functionerende FOC in Nederland: Rosada in Roosendaal. Zoals wij in onze oorspronkelijke rapportage reeds hebben opgenomen, gaan wij uit van voorzichtige aannames qua bezoekersaantallen in het begin. Desondanks is de verwachting dat de initiatiefnemers voldoende marktkennis hebben om te leren van de bestaande FOC s en een voldoende onderscheidend concept in de markt weten te zetten. Waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen Zowel BRA als wijzelf hebben benadrukt dat het essentieel is om een waterdicht juridisch kader te creëren om daadwerkelijk een FOC op de locatie te ontwikkelen welke ook na verloop van tijd dezelfde functie heeft. BRA is hier uitgebreid op ingegaan (hoofdstuk 5), waarbij zij onderstrepen dat dit kader juridisch ingewikkeld in elkaar zit. Onze ervaring is dat het bij de huidige FOC s duidelijk is afgesproken. Voor het FOC in Zuidbroek geldt dat hiervoor nadere inspanning vereist is en regulering en controle op de assortimenten noodzakelijk is. Goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken Goed en intensief management en ruim budget voor marketing en promotie De ontwikkelingscombinatie heeft de nodige ervaring in de retailmarkt. De ervaring leert dat vooral FOC s die door een (internationaal) ervaren ontwikkelaar op het gebied van FOC s ingevuld worden, economisch beter functioneren. Daarom is het van groot belang dat een adequaat management met voldoende marketing en promotie gaat plaatsvinden. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 5

10 3 Effecten op omgeving 3.1 Ervaringen elders Zoals in alle rapporten wordt benadrukt is de monitoringsreeks in Lelystad de meest structurele om uitspraken te doen over de effecten van het FOC op het winkeltraject. De meest relevante zaken hieruit zijn: Het aanbod in de relevante branches (kleding, schoenen, sport) is sinds de opening van Batavia Stad niet afgenomen in het centrum. In 2010 is met de realisatie van de Promesse zelfs een flinke uitbreiding van het Stadshart van Lelystad geweest in branches die tevens in Batavia Stad te vinden zijn. De koopkrachtoriëntatie van inwoners uit Lelystad op het eigen Stadshart is enigszins afgenomen in de betreffende artikelgroepen. Deze percentages blijven echter beperkt en zijn in lijn met de landelijke trend. Zie bijvoorbeeld ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad ( waarin centrumgebieden terrein verliezen vanwege vooral internetaankopen en een bredere oriëntatie van inwoners. Deze afname aan koopkrachtorientatie is niet direct toe te wijzen aan de komst van Batavia Stad. In het Stadshart van Lelystad heeft een groei van het aantal consumenten van buiten de gemeente plaatsgevonden. Deze groei in toevloeiing hangt voor een deel samen met de komst van Batavia Stad. Uit het onderzoek in 2008 is gebleken dat 15% van de bezoekers in het Stadshart op dezelfde dag naar Batavia Stad is geweest. Naast de analyse van Batavia Stad is ook voor de andere outlet centra in Nederland enige informatie naar de effectanalyse beschikbaar: In DOC Roermond is het bezoekersaantal in het centrum toegenomen, maar zijn de bestedingen in kleding en mode en sportartikelen licht afgenomen sinds de opening van het FOC. Wel is het winkelaanbod fors uitgebreid. Vooral Duitse consumenten blijken bereid grote afstanden af te leggen; dit biedt kansen voor de locatie in Oost- Groningen. In Roosendaal is de bezoekfrequentie in het centrum gelijk gebleven en combineert 22% van de binnenstadsbezoekers dit met een bezoek aan Rosada. Ecorys benadrukt in hun rapportage (p.10) dat in de omliggende regio s van een FOC het totale winkelaanbod in de relevante branches tussen fors is toegeno- FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 6

11 men. De komst van een outlet center leidt zodoende niet tot directe sluiting van winkels in de directe omgeving. BRA (p. 16) concludeert dat bij bestaande outlet centra de effecten op de commerciële omgeving vooral positief zijn gebleken. De huidige economische verslechtering is echter een zorgpunt en zijn in de huidige rapportages nog niet in beeld gebracht. Wij kunnen daar op basis van onze huidige gegevens weinig over zeggen. Wel willen wij de aandacht vestigen op de rapportage van Ecorys. Zij zijn uitgebreid ingegaan op de leegstand en het winkelaanbod in de provincie Groningen. Feit is dat momenteel de situatie in veel Groningse gemeenten vanwege krimp, Internetbestedingen en de economische recessie steeds nijpender wordt. De leegstand neemt toe en veel winkelgebieden werken aan een herstructureringsopgave. Naar onze mening zorgt de komst van een FOC weliswaar voor enige verdringingseffecten (zie paragraaf 3.3), maar blijkt uit onderzoeken uit het verleden dat directe leegstandgroei niet aan de realisatie van een FOC is toe te schrijven. Tot slot is het van belang op te merken dat de meeste winkelgebieden geen concurrentie ondervinden van een FOC. Grootschalige concentraties (meubelboulevards), buurtcentra en kleine centrumgebieden staan weliswaar onder druk, maar kennen geen bestedingsafname bij de komst van een FOC. Slechts de (middel)grote centrumgebieden met modisch aanbod merken effecten bij realisatie van een FOC. Zoals eerder opgemerkt in deze rapportage zijn niet alleen de hoogwaardige winkelvoorzieningen, die direct concurreren, maar tevens winkelvoorzieningen in het middensegment en net daaronder. Immers, het aanbod in een FOC concurreert qua prijspeil op dat niveau. Tevens is het belangrijk te vermelden dat een FOC merkenwinkels betreft, die momenteel slechts in zeer beperkte mate in de provincie Groningen voorkomen, zeker nauwelijks buiten de Stad Groningen. 3.2 Bezoekers binnen bereik In de haalbaarheids- en effectanalyse is vooral het te behalen marktaandeel per reistijdzone van belang. Wij hebben derhalve onze analyse van het verzorgingsbereik uit 2009 geactualiseerd. Hieruit blijkt dat wij in de actuele situatie (2012) tot 5,7 miljoen inwoners komen binnen 90 minuten reistijd (in 2009 tot 5,4 miljoen). De nieuwe berekening 3 is 3 De indeling van het door ons beschreven verzorgingsbereik is gebaseerd op verkeersmodellen met reistijden tijdens daluren (buiten de spits) gekoppeld aan de demografische data op postcodeniveau. Dit betekent een zeer verfijnde weergave van de inwoneraantallen per reistijdzone. Voor meer informatie hierover, zie ook Belangrijk om te vermelden is dat dit een andere methode is dan het hanteren van de hemelsbrede afstand. Door het gebruik van de verkeersmodelgegevens wordt rekening gehouden met de kwaliteit van het wegennetwerk. Hierbij kan worden gedacht aan een verschil in snelheden op verschillende wegen en de aanwezigheid van verkeerslichten. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 7

12 gebaseerd op enerzijds het verkeersmodel met infrastructurele wijzigingen en vernieuwde reistijden en anderzijds een actualisering van de demografische gegevens opgenomen. In tabel 3.1 en figuur 3.1 zijn de actuele aantallen weergegeven. Tabel 1 laat ook de cijfers zien die gehanteerd zijn in het rapport uit Te zien valt dat het aantal mensen dat binnen 90 minuten het FOC kan bereiken, is toegenomen met ruim personen, ofwel ruim 6%. Deze toename is vooral binnen Nederland te vinden (ruim 9% groei tegen ruim 3% in Duitsland). Deze toename is de combinatie van het demografische effect (meer inwoners) en een beter wegverkeerssysteem. zone in autominuten Nederland Duitsland totaal < < < < < < totaal heden totaal Tabel 3.1: Inwoneraantal reistijdzones rondom Zuidbroek Figuur 3.1: Autoreistijden (in minuten) vanaf Zuidbroek - De Gouden Driehoek FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 8

13 3.3 Vergelijking effecten Broekhuis Rijs Advisering Wij hebben in 2009 een zo realistisch mogelijk beeld geschetst van de kernen waar de omzet van het FOC van afkomstig is en komen tot bijbehorende marktverdringingspercentages (tabel 5.7 en 5.9). BRA heeft onze analyse kritisch bekeken en verondersteld dat de effecten voor de omliggende kernen (vooral Veendam, Hoogezand-Sappemeer en Winschoten) nog vele malen groter zijn. De effectanalyse van BRA lijkt echter vrij eenzijdig gericht op het creëren van zo groot mogelijke negatieve effecten voor genoemde kernen. De volgende verschillen in berekening liggen ten grondslag aan de verschillen tussen de berekening van BRA (tabel 2, pagina 20) en Goudappel Coffeng (tabel 5.7 en 5.9, pagina 29). BRA gaat uit van een enigszins afwijkende omzet per m² wvo. Hoe lager de omzet per m² in een winkelgebied, hoe lager de totale omzetclaim voor een winkelgebied. Als er vanuit een lagere omzetclaim dezelfde omzet voor het FOC wordt berekend, dan gaat dit procentueel om een hoger verdringingspercentage. Zoals eerder genoemd richt BRA zich volledig op het middensegment en hoge segment. Door voor dit hoogwaardige segment slechts een klein aandeel van het totale aanbod te nemen, is het logisch dat de omzetclaim van dit hoogwaardige aanbod veel kleiner is. Derhalve lijken de percentages uit tabel 2 schrikbarend, maar gaat dit om dezelfde omzet. Wij hebben toegelicht dat het FOC ook concurreert met het ondergemiddelde marktsegment waardoor deze analyse niet geschikt is. Bovendien heeft BRA het percentage marktverdringing direct gekoppeld aan het aantal winkelmeters dat hiermee verloren zou gaan. Deze analyse lijkt wat kort door de bocht. Immers, een bepaald percentage marktverdringing zorgt weliswaar voor minder omzet, maar dit zegt niet dat de aanwezige winkels direct de activiteiten dienen te beëindigen. Immers, de grondwaarde in dit gebied van Nederland ligt vele malen lager evenals de gemiddelde vloerproductiviteit. Een kleine verslechtering hierin is niet direct door te vertalen in het verlies van winkelmeters. Kortom, BRA heeft onderzoekstechnisch gezocht naar een berekening om hoge verdringingspercentages te presenteren. Wij zijn het erover eens, dat in bepaalde mate verdringing plaatsvindt, maar in onze ogen ligt onze berekening ui 2009 nog steeds dichterbij de waarheid. In tabel 4 (pagina 21) verbijzondert BRA bovendien de analyse van het FOC door onze berekening in de reistijdzone tot 30 minuten op te delen in twee aparte zones: 0-15 minuten en minuten. Omdat er weinig mensen binnen een kwartier reisafstand wonen, komt BRA logischerwijs tot hogere benodigde marktaandelen in dit gebied. Naar onze mening is een dergelijke fijnmazige analyse voor een functie als een FOC niet geschikt. Het is immers geen regulier winkelcentrum waar men meerdere keren per week naar toe gaat. Bovendien wonen in het gebied tot 15 minuten erg weinig mensen en FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 9

14 veronderstelt BRA dat toch veel omzet direct uit dit gebied afkomstig is. Onze ervaring is dat het binnen een half uur reistijd een meer realistische berekening geeft en in onze analyse hebben wij voldoende toelichting gegeven op de effecten per winkelgebied. Als laatste punt in de effectanalyse verschillen de inzichten in het combinatiebezoek. BRA gaat uit van hooguit 5%, terwijl wij in ons oorspronkelijk rapport ook een combinatie van circa 15% als realistisch achten, uitgaande van voorzichtige aannames in de bezoekersaantallen. Onze argumentatie hiervoor: In bestaande FOC s (Batavia Stad, Rosada) is ook al een vergelijkbaar of hoger combinatiebezoek aanwezig, terwijl tijdens de onderzoeken de te combineren winkelgebieden in Roosendaal en Lelystad niet zeer aantrekkelijk zijn. Vooral de Stad Groningen en Winschoten worden nu al door veel toeristen en Duitsers bezocht. Voor hen ligt een combinatiebezoek zeker voor de hand. Om de combinatiebezoeken daadwerkelijk te realiseren zijn goede marketingcampagnes en informatievoorziening noodzakelijk. Samenvattend BRA heeft op alle punten de verdringingseffecten aan de hoge kant voorgesteld, hoger dan wij in onze rapportage van 2009 hebben gedaan. Naar ons inzicht hebben wij toen een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt en geldt deze in grote lijnen nog steeds. Natuurlijk kan pas bij definitieve conceptontwikkeling daadwerkelijk worden getoetst of het concept voldoende onderscheidend is ten opzichte van het reguliere aanbod en of combinatiebezoeken daadwerkelijk gemaakt gaan worden. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 10

15 4 Werkgelegenheid Wat betreft werkgelegenheid maakt BRA een analyse op basis van landelijke kengetallen voor de betreffende branches. In een FOC blijkt echter dat het aantal werknemers per m² en in veel gevallen het aantal werknemers bij een bepaalde omzet hoger ligt. Dit komt enerzijds doordat een FOC uit veel verschillende winkels bestaat met veelal een kleine omvang, waardoor per winkel al een groter aantal werknemers nodig is. Anderzijds is een FOC zeven dagen per week geopend en ook buiten de piektijden dienen de winkels van voldoende personeel te zijn voorzien. De berekening van BRA is zodoende aan de lage kant. De ervaring bij FOC s leert dat het relatief veel werknemers per m² oplevert. Daarnaast hebben wij in hoofdstuk 3 uitgelegd dat de negatieve effecten voor omliggende winkelcentra niet al te groot zijn. Het verlies van 80 werknemers als gevolg van verdringingseffecten in bestaande winkelgebieden, zoals vermeld door BRA, lijkt daarom aan de hoge kant. Het gewenste opleidingsniveau van de werknemers verschilt. Het gaat niet alleen om hoogwaardige serviceverlening, maar ook om reguliere kledingverkoop waar geen hoge opleidingseisen aan verbonden zijn. Het spreken van de Duitse taal is inderdaad een pre. Zoals in onze oorspronkelijke rapportage benadrukt, betreft het vooral parttime banen. Onze conclusie is dat het gezien de ervaringen bij overige FOC s in Nederland haalbaar is richting de 500 werknemers directe werkgelegenheid te gaan. Op indirecte werkgelegenheid gaan wij in deze rapportage niet nader in. Overigens merkt BRA terecht op dat het daadwerkelijke aantal werknemers afhankelijk is van het succes van het FOC. Wanneer het concept succesvol blijkt te zijn, zal de banencreatie hoger zijn. Bovendien verwachten wij bij een succesvol concept niet rechtstreeks grotere verdringingseffecten voor omliggende centra, maar vooral dat consumenten vanuit grotere afstand worden aangetrokken. Immers, bij een aantrekkelijk winkelgebied neemt het verzorgingsgebied snel toe. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 11

16 5 Conclusies 5.1 Randvoorwaarden aarden Zowel in onze oorspronkelijke rapportage uit 2009 als in deze rapportage hebben wij op basis van onze expertise bij alle FOC s in Nederland een situatieschets gemaakt van de randvoorwaarden. Dit gaat om de volgende voorwaarden: voldoende kritische massa (minimaal m² wvo), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot m² wvo) locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving combinatiemogelijkheden met complementaire functies als horeca en leisure aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken goed en intensief management en ruim budget voor marketing en promotie Voor al deze voorwaarden geldt dat de locatie in Zuidbroek hieraan voldoet of dat er voldoende mogelijkheden zijn bij een succesvolle exploitatie hieraan te voldoen. Slechts aan de voorwaarde van 6-8 miljoen mensen binnen 120 kilometer wordt rekentechnisch niet volledig voldaan. De richtlijn van 6-8 miljoen inwoners is een indicatie die geldt voor de bestaande FOC s. In onze actuele berekening in hoofdstuk 3 van deze notitie blijkt dat circa 5,7 miljoen inwoners binnen 90 minuten autoreistijd woonachtig zijn. Dit is weliswaar iets minder dan de gestelde 6 miljoen, maar dat wil niet zeggen dat het niet voldoen aan deze indicatieve richtlijn een haalbare exploitatie van een FOC in de weg staat. De hiernavolgende nuances dienen hierbij in aanmerking te worden genomen: Het verwachte omzetniveau waarmee is gerekend, is gezien de ligging en grondprijs in Oost-Groningen lager dan bij andere Factory Outlet Centra. Dat betekent dat de benodigde omzet lager is. Het te behalen marktaandeel uit de verschillende reistijdzones is hierdoor lager dan bij andere Outlet Centra. Hierdoor is een iets kleinere kritische FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 12

17 massa qua inwoneraantal in vergelijking met de bestaande Outlet Centra op te vangen. Er is geringe concurrentie met andere grote Factory Outlet Centra in de wijde regio. Het dichtstbijzijnde grote Factory Outlet Center is Batavia Stad in Lelystad. Voor andere grote Outlet Centra geldt dat de onderlinge concurrentie heviger is, omdat deze dichter bij elkaar gelegen zijn. Dat betekent dat in Zuidbroek een kleiner deel van de inwoners binnen 90 minuten naar andere Outlet Centra zal gaan. Het bestedingspotentieel vanuit het toerisme kan een forse impuls aan het FOC geven, waardoor ook een deel van de consumenten van buiten de 90 minuten -zone aangetrokken kan worden. In Groningen en de rest van Noord-Nederland is het verblijfs- en dagtoerisme een belangrijke economische pijler, zoals wij in onze rapportage in 2009 hebben benadrukt. De aanwezige toeristenstroom van 2,4 miljoen overnachtingen en 31,3 miljoen dagtochten per jaar in de provincie Groningen zorgt voor voldoende draagvlak om 5% van de totale omzet van het FOC te realiseren. Zoals tevens in onze rapportage in 2009 is benadrukt, levert de komst van een FOC goede mogelijkheden voor toeristen op om een bezoek aan het FOC in Zuidbroek te combineren met een bezoek aan één van de grote winkelgebieden in de provincie. Voldoende inwoners binnen 90 minuten is slechts een van de randvoorwaarden voor de haalbaarheid van een FOC. Andere randvoorwaarden zoals een gunstige ligging, de kwaliteit van het aanbod, aanvullende horecavoorzieningen, een goed verblijfsklimaat, een goede exploitatie en goede parkeermogelijkheden zijn eveneens van essentieel belang voor een rendabel functionerend FOC. 5.2 Effecten Wat betreft de economische haalbaarheid van een FOC in Zuidbroek en de effecten op de voorzieningenstructuur, wordt het volgende geconcludeerd: Er zijn voldoende marktmogelijkheden voor de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek aanwezig. Het marktverdringingseffect van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek is beperkt. Dit effect is het grootst voor de modische sector in het primaire verzorgingsgebied (< 30 autominuten) en bedraagt voor deze sector gemiddeld 3%. Broekhuis Rijs Advisering (BRA) komt weliswaar tot hogere verdringingseffecten, maar kiest hiervoor een andere methodiek waardoor de percentages opvallend hoog lijken terwijl het om dezelfde effecten op de financiële omzet gaat. Bovendien hebben wij in hoofdstuk 3 aangedragen waarom BRA op een aantal punten de verdringingseffecten overschat. Naast een marktverdringingseffect voor de modische sector is er ook sprake van een synergie-effect. Naar verwachting zullen circa bezoekers van het FOC een bezoek aan het outlet center combineren met een bezoek aan voorzieningen in de regio van Zuidbroek. Voor de modische sector in de regio zullen de marktverdringingseffecten iets groter zijn dan de synergie-effecten. Dit negatieve saldo is echter gering en bedraagt maximaal circa 4% voor de modewinkels in Veendam. Voor de overige branches en voorzieningen in Zuidbroek en omgeving geldt dat geen sprake zal zijn van marktverdringingseffecten, maar uitsluitend van synergie-effecten. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 13

18 Los van deze synergie-effecten geldt dat de ontwikkeling van een outlet center zorgt voor veel publiciteit, de regio op de kaart kan zetten en kan dienen als katalysator voor andere ontwikkelingen. Het FOC levert een directe werkgelegenheid op van circa 500 fte. Dit zijn circa 135 voltijd banen en circa 730 deeltijd banen. Tegenover deze directe werkgelegenheidseffecten van het FOC kan enig werkgelegenheidsverlies worden gezet als gevolg van de lichte omzetdaling bij de modische winkels in de omgeving. Op basis van de omvang van deze omzetdaling gaat het hier om circa 50 tot 60 fte s bij de modewinkels. Ook hier dient bedacht te worden dat voor andere winkels en voor de horeca alleen sprake kan zijn van extra werkgelegenheid, omdat voor deze functies alleen maar sprake is van synergie en geen marktverdringingseffecten optreden. FOC Zuidbroek - Toelichting effectanalyse 14

19 Vestiging Deventer Snipperlingsdijk BJ Deventer T +31 (0570) F +31 (0570) Postbus AD Deventer goudappel@goudappel.nl