SCHEIDINGSVOORSTEL DAEB NIET-DAEB. Consultatiedocument voor gemeenten, huurdersorganisatie en huurders van maatschappelijk onroerend goed

Transcriptie

1 SCHEIDINGSVOORSTEL DAEB NIET-DAEB Consultatiedocument voor gemeenten, huurdersorganisatie en huurders van maatschappelijk onroerend goed

2 Inhoud 1. Inleiding Sité staat voor Demografische- en marktontwikkelingen Strategische doelstellingen Sité Keuze scheiding of splitsing Portefeuillestrategie Omvang DAEB portefeuille Omvang niet-daeb portefeuille Wensportefeuille op prijs, DAEB en niet-daeb Wensportefeuille op energieprestatie, DAEB en niet-daeb Transformatieopgave tot Exploitatiebeleid Governance Financieringsplan Financiering DAEB-tak Financiering niet-daeb-tak Interne lening Financiële ratio s Relatie prestatieafspraken en portefeuillestrategie Tot slot BIJLAGE 1 Overzicht bedrijfsonroerend goed Bronckhorst BIJLAGE 2 Overzicht woningen niet-daeb Doetinchem BIJLAGE 3 Overzicht bedrijfsonroerend goed Doetinchem

3 1. Inleiding Aanleiding en doel van document. Vanaf 1 juli 2015 is de herziene Woningwet van kracht. Hierin worden de nieuwe verhoudingen op de (sociale)huurwoningmarkt omschreven. In de wet is vastgelegd dat corporaties hun activiteiten per 1 januari 2018 gescheiden moeten hebben in maatschappelijke taken (Diensten van Algemeen Economisch Belang DAEB) en commerciële activiteiten (niet-daeb). De gedachte van deze scheiding van activiteiten is, dat de risico s van commerciële activiteiten niet mogen drukken op de volkshuisvestelijk opgave. Leeswijzer Om de scheiding goed vorm te geven, hebben we in de afgelopen maanden gewerkt aan het bepalen van de portefeuillestrategie, huurbeleid en financiële uitgangspunten. Deze onderdelen vindt u terug in dit document. We starten met inzicht in onze opgaven. Op basis daarvan hebben we een keuze gemaakt voor administratief scheiden. Vervolgens wordt aandacht besteedt aan de portefeuillestrategie van Sité en hoe de financiële levensvatbaarheid van beide takken is. Tot slot leggen we de relatie met de prestatieafspraken met de gemeente. Uw zienswijze Dit document geeft inzicht in de manier waarop Sité de scheiding van de DAEB en niet-daeb tak vorm wil geven. We vragen aan de gemeenten, onze huurdersorganisatie en huurders van maatschappelijk onroerend goed een zienswijze op de volgende zaken: - De keuze van Sité voor een administratieve scheiding - De overheveling van een beperkt aantal woningen naar het niet-daeb 2. Sité staat voor Sité Woondiensten staat voor goed en betaalbaar wonen, zodat iedereen (maar met name mensen met een kleine portemonnee) goed kan wonen in Doetinchem en Bronckhorst. Dit betekent dat we kwalitatief goede woningen met betaalbare woonlasten bieden die aansluiten bij de behoeften van huidige en toekomstige generaties. Met energiebesparende maatregelen tijdens onderhoud verlagen we de energierekening van onze klanten en blijven onze woningen comfortabel en van goede kwaliteit. Wij gaan voor leefbare buurten en wijken waar mensen zich thuis voelen. 3

4 3. Demografische- en marktontwikkelingen Demografische ontwikkelingen De Achterhoek, en ook Doetinchem, heeft te maken met demografische krimp. Alle gemeenten hebben te maken met een sterfteoverschot. De gemeente Bronckhorst heeft daarnaast ook een vertrekoverschot. Bij Doetinchem staat dat op 0 (evenveel vestigers als vertrekkers in 2015). Het aantal huishoudens stijgt nog wel licht tot ongeveer Daarna vindt ook een krimp van het aantal huishoudens plaats 1. Daarom wordt in regionaal verband al sinds enkele jaren gewerkt aan afspraken over het toevoegen van nieuwe woningen. Immers, te veel woningen zou leiden tot leegstand. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over duurzaamheid, kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid. Marktontwikkelingen Het merendeel van de vraag naar huurwoningen komt van 1- en 2-persoonshuishoudens met een huurtoeslaggerechtigd inkomen. Dat betekent dat wij die klanten moeten huisvesten in een woning met een huurprijs onder de 1 e aftoppingsgrens ( 586,68, prijspeil 2016). De druk op dit segment neemt toe. Meerpersoonshuishoudens met een huurtoeslaggerechtigd inkomen kunnen een woning huren tot de tweede aftoppingsgrens ( 628,76, prijspeil 2016). In totaal komt de vraag naar huurwoningen voor het grootste deel van huishoudens met een huurtoeslaggerechtigd inkomen. Een klein deel van de huurders die bij ons aanklopt, heeft een inkomen boven de huurtoeslaggrens (> voor alleenstaanden en > ca voor meerpersoonshuishoudens, prijspeil 2016). De verwachting is dat de vraag van huishoudens met een huurtoeslaggerechtigd inkomen ongeveer gelijk blijft. Een (tijdelijke) lichte stijging is te verwachten als gevolg van de verhoogde instroom van vergunninghouders. Ook de extramuralisering van zorginstellingen zorgt voor meer vraag naar woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De regionale afspraken in de regionale woonagenda, zijn vertaald in lokale woonagenda s. Zowel de gemeente Doetinchem als de gemeente Bronckhorst heeft een lokale woonagenda. Op basis van de lokale woonagenda maken Sité, gemeente en huurdersorganisatie prestatieafspraken. 1 Bron: Woningmarktmonitor Achterhoek

5 4. Strategische doelstellingen Sité Lichte groei voorraad Onze woningvoorraad is nu woningen groot, 576 staan in de gemeente Bronckhorst en staan in de gemeente Doetinchem. Onze voorraad woningen mag nog iets groeien, met de groei van het aantal huishoudens mee. De afspraak met de gemeente Doetinchem is dat we tot sociale huurwoningen toevoegen. Daarna maken we nadere afspraken over de wens van de gemeente om nog eens 200 sociale huurwoningen toe te voegen. Een en ander afhankelijk van (demografische- en markt)ontwikkelingen. In de gemeente Bronckhorst zijn geen toevoegingen gepland. Doelgroepen naar inkomen Sité ziet haar taak vooral in het huisvesten van huishoudens met een kleine portemonnee en of een zorgvraag. Ook de middeninkomens kunnen bij ons terecht voor een woning onder de huurtoeslaggrens ( 710,68). Wij zien een beperkte markt voor huurwoningen met een prijs hoger dan de liberalisatiegrens ( 710,68, prijspeil 2016). Sité bezit een klein aantal woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Wij hebben geen ambitie om de activiteiten in het niet-daeb verder uit te breiden. We willen onze voorraad zo veel mogelijk betaalbaar houden. Energieprestatie woningen Sité heeft de ambitie op energiedoelstellingen in tweeën gesplitst. Het eerste doel is om in 2020 gemiddeld een label B (energie index 1,25) te hebben over het bezit. Dit is een forse ambitie en sluit aan op het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving. Daarna, tot 2026, willen we de energieprestatie van onze woningen verbeteren tot 1,1 energie-index. Deze doelstellingen zijn verwoord in de portefeuillestrategie. Zie daarvoor verderop in dit document. 2 Stand per 14 juli 2016, inclusief opgeleverde nieuwbouw in

6 5. Keuze scheiding of splitsing Sité heeft geen ambitie in niet-daeb activiteiten. Wij kiezen voor de kerntaak van een corporatie en richten ons daarom op het verhuren, bouwen en beheren van woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Daarom kiezen we voor een administratieve scheiding. De activiteiten die in het niet-daeb vallen en nu in onze portefeuille zitten (verhuren van bedrijfsonroerend goed, parkeerplaatsen, woningen met een huur boven de liberalisatiegrens), vallen automatisch in de niet-daeb tak. 6. Portefeuillestrategie Sité heeft haar portefeuillestrategie in 2016 herzien. Dit heeft geleid tot twee wensportefeuilles die bepalend zijn voor het beleid de komende jaren: - Wensportefeuille op aantal en prijs - Wensportefeuille op energieprestatie De wensportefeuilles zijn tot stand gekomen op basis van analyse van externe ontwikkelingen 3, de vraag naar huurwoningen 4 en regionale volkshuisvestelijke afspraken. Dit zijn de onderwerpen waarop Sité in grote lijnen haar portefeuille stuurt. Daarnaast zijn er tal van andere onderwerpen die belangrijk zijn voor de kwaliteit en ontwikkeling van onze voorraad: grootte van de woning, geschiktheid voor senioren, vraag van jongeren, zorggeschikte woningen etc. Voordat we nader ingaan op de wensportefeuilles, hebben we hieronder eerst een overzicht opgenomen van ons DAEB-bezit. 6.1 Omvang DAEB portefeuille Onze DAEB portefeuille bestaat, na de eerste verplichte scheiding volgens de wettelijke voorschriften, uit woningen met een gereguleerd contract (7.635), maatschappelijk onroerend goed (MOG) (17), woonwagens (5) en standplaatsen (19). DAEB bezit na eerste scheiding Gemeente Doetinchem Gemeente Bronckhorst Woningen MOG Woonwagens Standplaatsen Tabel 1: Overzicht DAEB portefeuille 3 Demografische ontwikkelingen, wetgeving. 4 Eigen analyse van verhuringen en onderzoek uit 2014 door Atrivé naar de doelgroep 6

7 Op basis van de eerste, wettelijke scheiding staan er DAEB-woningen in de gemeente Doetinchem en 576 DAEB-woningen in de gemeente Bronckhorst. Daarnaast bevat de DAEBportefeuille enkele andere onderdelen: - maatschappelijk onroerend goed (bijvoorbeeld wijkcentrum, buurtkamer, verslavingsopvang) - Woonwagens - Standplaatsen voor woonwagens Overheveling van DAEB naar niet-daeb De wet biedt ons de mogelijkheid om extra woningen van DAEB naar niet-daeb over te hevelen als dat om volkshuisvestelijke- of financiële redenen nodig is. Sité heeft er voor gekozen om in totaal 227 woningen over te hevelen van het DAEB naar het niet DAEB. Het uitgangspunt voor overheveling was dat de kwaliteit van de woning een wat hogere huur rechtvaardigt. Er zijn drie redenen voor deze overheveling: 1. Middeninkomens huisvesten. De belangrijkste reden om woningen over te hevelen is gelegen in het feit dat het Sité de mogelijkheid geeft om met de woningen in de niet-daeb tak middeninkomens te huisvesten, die we in de DAEB-tak niet kunnen helpen. 2. Levensvatbaarheid niet-daeb tak. Daarnaast krijgt de niet-daeb tak hiermee voldoende body om levensvatbaar te zijn. 3. Beperken administratieve lasten. Tenslotte heeft overheveling van een totaal complex tevens als voordeel dat hele complexen in de niet-daeb tak vallen, waarmee de administratieve last tot een minimum wordt beperkt. De overheveling betekent niet persé dat de huurprijs van deze woningen op termijn boven de liberalisatiegrens uitkomt. Ook in de niet-daeb portefeuille mogen woningen een huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens. Na de overheveling van woningen uit het DAEB naar het niet-daeb, ziet de DAEB portefeuille er als volgt uit: DAEB Extra Totale DAEB Doetinchem Bronckhorst portefeuille na eerste scheiding overheveling portefeuille Woningen MOG Woonwagens Standplaatsen Tabel 2: Overzicht DAEB bezit na overheveling 7

8 6.2 Omvang niet-daeb portefeuille Onze niet-daeb portefeuille bestaat, na de eerste verplichte scheiding volgens de wettelijke voorschriften, uit woningen met een geliberaliseerd contract (117), bedrijfsonroerend goed (BOG) (51), parkeergelegenheden (842) en separaat verhuurde bergingen (79). Zoals eerder reeds aangegeven, hebben wij in zeer beperkte mate (227 woningen) gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wet ons biedt om extra woningen van DAEB naar niet-daeb over te hevelen. Voor de onderliggende argumentatie daarbij verwijzen wij naar de paragraaf omvang DAEB-portefeuille. In bijlage 1 vindt u een overzicht van onze BOG portefeuille in Bronckhorst. Bijlagen 2 en 3 zijn de overzichten van respectievelijk de niet DAEB woningen in Doeitnchem en de BOG portefeuille in Doetinchem. Woningen Niet-DAEB bezit na eerste scheiding Extra overheveling Totaal eenheden Gemeente Doetinchem Gemeente Bronckhorst BOG Parkeren Bergingen Tabel 6: Overzicht niet-daeb portefeuille 6.3 Wensportefeuille op prijs, DAEB en niet-daeb De wensportefeuille op prijs is gebaseerd op de ontwikkelingen in de doelgroep en de vraag naar huurwoningen. Om de wensportefeuille te bereiken, voorzien we gematigde huurverhogingen en verschuivingen van de ene naar de andere prijscategorie als gevolg van huurverhoging maar ook huurverlaging. In tabel 2 en 3 staat de wensportefeuille voor het DAEB gedeelte van het bezit van Sité, verdeeld over de gemeenten Doetinchem en Bronckhorst. Het merendeel van het bezit van Sité blijft in het betaalbare segment, ook na de administratieve scheiding. In tabel 4 staat de wensportefeuille voor het niet-daeb gedeelte van het bezit van Sité. Deze komt een-op-een overeen met de werkelijke portefeuille. In de gemeente Bronckhorst staan geen niet- DAEB woningen. Zoals reeds beschreven, hebben wij geen ambitie om onze niet-daeb portefeuille te laten groeien. Sterker nog, voor wat betreft het bedrijfsonroerend goed zullen we kansen die zich voordoen om de portefeuille te laten krimpen, serieus overwegen. De financiële middelen die we daarmee genereren, laten we ten goede laten komen aan onze opgave in het DAEB. 8

9 Onze wensportefeuille ten aanzien van de woningen is dan ook deze qua aantallen gelijk te houden aan wat we hebben. Doetinchem Wens Werkelijke portefeuille huur DAEB Goedkoop <= 409, Betaalbaar tot 1e aftoppingsgrens 409,93-586, Betaalbaar tot 2e aftoppingsgrens 586,69-628, Duur tot liberalisatiegrens 628,77-710, Boven liberalisatiegrens > 710, Overig Tabel 3: Overzicht van de DAEB portefeuille en wensportefeuille in Doetinchem Bronckhorst Wens Werkelijke portefeuille huur DAEB Goedkoop <= 409, Betaalbaar tot 1e aftoppingsgrens 409,93-586, Betaalbaar tot 2e aftoppingsgrens 586,69-628, Duur tot liberalisatiegrens 628,77-710, Boven liberalisatiegrens > 710, Overig Tabel 4: Overzicht van de DAEB portefeuille en wensportefeuille in Bronckhorst Doetinchem Wens Werkelijke portefeuille huur Niet-DAEB Goedkoop <= 409, Betaalbaar tot 1e aftoppingsgrens 409,93-586, Betaalbaar tot 2e aftoppingsgrens 586,69-628, Duur tot liberalisatiegrens 628,77-710, Boven liberalisatiegrens > 710, Overig Tabel 5: Overzicht van de niet-daeb portefeuille Doetinchem. In Bronckhorst staan geen niet-daeb woningen. 9

10 6.4 Wensportefeuille op energieprestatie, DAEB en niet-daeb Sité heeft de ambitie om in 2026 al haar woningen te hebben voorzien van maatregelen die leiden tot een groen label op energieprestatie. De uitwerking van de plannen (renovatie, nieuwbouw, sloop/vervangende nieuwbouw) volgt de komende jaren. Daarbij kijken we ook nadrukkelijk naar de balans tussen kosten van de ingreep en huurprijs voor onze huurders. Ook het plaatsen van zonnepanelen op daken van huurwoningen telt mee in het halen van deze ambitie. In tabel 3 is de ambitie inzichtelijk gemaakt. Wensportefeuille 2026 energieprestatie woningen index+labels EI-index A++ onder 0, ,9% 0,016 A+ tussen 0,6 en 0, ,0% 0,035 A tussen 0,8 en 1, ,9% 0,587 B tussen 1,2 en 1, ,1% 0,315 C tussen 1,4 en 1, ,1% 0,145 D tussen 1,8 en 2,1 0 0,0% 0,000 E tussen 2,1 en 2,4 0 0,0% 0,000 F tussen 2,4 en 2,7 0 0,0% 0,000 G >2,7 0 0,0% 0, , ,0% Tabel 6: Wensportefeuille energieprestatie voor DAEB en niet-daeb portefeuille Sité is met zowel de gemeente Bronckhorst als de gemeente Doetinchem in gesprek over reductie van de CO2 uitstoot. 10

11 7. Transformatieopgave tot 2026 Op basis van de begroting 2017 en meerjarenverkenning kunnen we een overzicht maken van de voorgenomen renovatie, sloop en nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit de afspraken die daarover zijn gemaakt met de gemeente Doetinchem en sloop vervangende nieuwbouw. In de wensportefeuille staat aangegeven dat Sité 300 woningen wil slopen. Na sloop vindt deels ook vervanging plaats van de gesloopte woningen. De renovatie en planmatig plus projecten volgen rechtstreeks uit ons strategisch voorraadbeleid. Het zwaartepunt van de renovaties ligt in de jaren : bedoeld om onze energie-ambitie index in 2020 te halen. Sloop Nieuwbouw Uitgebreide renovatie Planmatig+ renovatie Doetinchem Bronckhorst Tabel 7: transformatieopgave Exploitatiebeleid Het exploitatiebeleid is geënt op de volgende drie uitgangspunten: - Betaalbaarheid voor onze doelgroep. We doen dat onder anderen door een gematigde huurverhoging toe te passen; - Financieel gezond. Onze kasstroom moet voldoende zijn om aan de lopende verplichtingen te kunnen voldoen; - Investeringsruimte. We zorgen voor voldoende ruimte om elk jaar de noodzakelijke investeringen te kunnen doen in onze voorraad. Door op deze manier ons exploitatiebeleid vorm te geven, blijven we ook in de toekomst binnen de door de AW opgegeven kengetallen. 11

12 9. Governance Om te kunnen voldoen aan de eisen van interne en externe governance, hebben we een aantal zaken in onze bedrijfsvoering aangepast. De planning en control cyclus is aangepast op de DAEB tak en de niet-daeb tak. We rapporteren over beide takken apart. De begroting kent een DAEB gedeelte en een niet-daeb gedeelte en een geconsolideerd gedeelte waarin beide takken samen zijn opgenomen. De besluitvorming voor de DAEB en niet-daeb tak wordt apart opgesteld, indien noodzakelijk. De statuten en het reglement van de RvC zijn in juni 2016 aangepast en goedgekeurd door de AW. 10. Financieringsplan Procesmatig verandert er in onze organisatie rondom de financiering niets. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden blijven ongewijzigd en ons Treasury-statuut hebben we door een beperkt aantal kleine aanpassingen in lijn gebracht met de wettelijke voorschriften. Wij voldeden in de bestaande situatie in feite reeds aan de nieuwe wettelijke voorschriften. Ten aanzien van het concreet aantrekken van financiering voor onze plannen, verandert er wel iets: we maken onderscheid tussen de DAEB-tak en de niet-daeb Financiering DAEB-tak De financiering van de DAEB-tak blijft langs dezelfde lijnen lopen als de financiering van de totale corporatie vóór de scheiding. Hier vindt geen wijziging in de financieringsstrategie plaats. Dit betekent dus dat op basis van de 10-jarige prognose van de kasstromen, door het WSW geborgde financiering zal worden aangetrokken. De kasstroomprognose zal daarbij zodanig worden vormgegeven dat aan de vereisten van WSW en Aw wordt voldaan. De achtervang door gemeenten wordt actief gemonitord en is onderdeel van de prestatieafspraken Financiering niet-daeb-tak Voor de financieringsbehoefte in de niet-daeb-tak kunnen we niet langer gebruik maken van de WSW-borging, daarvoor zullen we in de markt op zoek moeten gaan naar commerciële financieringsvormen. Gezien onze zeer beperkte ambitie op dit vlak, verwachten we echter dat we daar weinig tot geen gebruik van zullen maken. Uitgangspunt bij de financiering van de niet-daebtak met vreemd vermogen is dan ook dat we dat tot een minimum willen beperken om de afhankelijkheid van de kapitaallasten binnen de exploitatie zo klein mogelijk te houden. 12

13 10.3 Interne lening Omdat het onmogelijk is om de niet-daeb van de ene op de andere dag volledig met commerciële leningen uit de markt te financieren, is in de wet de mogelijkheid opgenomen om een interne lening te verstrekken van de DAEB-tak aan de niet-daeb-tak. De hoogte van deze lening moet aan een aantal spelregels voldoen (zie ook hierna) en is primair bedoeld om de niet-daeb-tak een vloeiende start te laten maken. Volgens een vast te stellen schema zal de niet-daeb-tak rente en aflossing betalen over deze lening. De rente stellen we vast op de gemiddelde rentevoet van onze leningen vóór de scheiding. Daarmee bewerkstelligen we dat de niet-daeb-tak uit haar exploitatiekasstromen naar evenredigheid bijdraagt aan de rentelasten in de DAEB-tak en de DAEB-tak dus na de scheiding niet alleen hoeft op te draaien voor de rentelasten van de gehele corporatie zoals die er waren vóór de scheiding. De door ons in het verleden verkochte Koopgarant-woningen die volgens de wettelijke bepalingen in het niet-daeb moeten worden ondergebracht (64 in totaal), vormen een financieringsrisico. Het risico zit in de onzekerheid over het moment waarop de woningen weer aan ons aangeboden zullen worden en wij ze verplicht moeten terugnemen. Wij gaan met banken in overleg of zij deze tijdelijk financieringsbehoefte willen afdekken. Het uitgangspunt is namelijk dat deze woningen in principe weer opnieuw zullen worden verkocht, maar afhankelijk van de marktomstandigheden kan daar enige tijd tussen zitten. Tot het moment dat we dit concreet geregeld hebben, houden we een buffer aan in de liquide middelen van de niet-daeb ter grootte van het gemiddelde terugkoopbedrag van 3 woningen ( ). Als een corporatie kiest voor een administratieve scheiding, is in de wet nog een mogelijkheid opgenomen om ten behoeve van renovaties of herstructurering een tweede interne lening van de DAEB-tak aan de niet-daeb-tak te verstrekken. De hoogte van deze lening is ook weer aan bepaalde wettelijke spelregels gebonden en moet, evenals de eerder beschreven interne lening, via het voldoen van rente en aflossing uiteindelijk weer worden terugbetaald door de niet-daeb-tak. Deze mogelijkheid vormt voor ons primair een vangnet voor het geval in de toekomst onverwachte leegstand ontstaat in de BOG-portefeuille die slechts kan worden opgelost met omvangrijke fysieke ingrepen in de betreffende eenheden, of als grootschalige renovaties moeten worden uitgevoerd in ons niet-daeb-bezit die niet vanuit de reguliere kasstromen te financieren zijn. Bij de keuze van het extra overgehevelde bezit hebben we hier rekening mee gehouden. Om na de scheiding van DAEB en niet-daeb twee financieel levensvatbare onderdelen over te houden, heeft de Aw een aantal financiële ratio s opgesteld op basis waarvan zij de levensvatbaarheid zullen toetsen. Deze ratio s lichten we in de volgende paragraaf toe. 13

14 11. Financiële ratio s Centraal uitgangspunt bij de administratieve scheiding is dat zowel de DAEB-tak als ook de niet- DAEB-tak zelfstandig financierbaar en levensvatbaar zijn. Door onze externe toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), is een vijftal kengetallen gedefinieerd op basis waarvan de levensvatbaarheid en financierbaarheid zal worden getoetst. In de uitwerking van de kengetallen hanteert de Aw de volgende basisprincipes: De kijkrichting naar de DAEB en de niet-daeb tak is enkelvoudig (na scheiding zelfstandig levensvatbaar en financierbaar). Kasstromen staan in deze beoordeling centraal. Marktwaarde in verhuurde staat is het uitgangspunt voor solvabiliteit. Transparantie, eenduidigheid en eenvoud in de beoordelingssystematiek. De basis en doelstelling van ieder kengetal is in de onderstaande tabel weergegeven. Aspect van financiële continuïteit, levensvatbaarheid en financierbaarheid Corporatie genereert op korte en lange termijn voldoende operationele kasstromen om renteverplichtingen te voldoen, uitgaande van continuïteit in de exploitatie Het aandeel eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen van de corporatie is voldoende Corporatie genereert op lange termijn voldoende operationele kasstromen ten opzichte van de schuldpositie, uitgaande van continuïteit in de exploitatie Corporatie genereert op korte termijn voldoende operationele kasstromen om rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen, uitgaande van discontinuïteit in de exploitatie De verhouding tussen de schuldpositie en de onderpandwaarde van het bezit (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) is voldoende (laatste uitvalsbasis bij een slechte financiële positie) Kengetal ICR Solvabiliteit Loan To Value DSCR Dekkingsratio Basis Kasstroomprognose over eerstkomende 10 jaar Balansprognose over eerstkomende 5 jaar o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat waarbij eigen vermogen DAEB wordt onderscheiden naar een deel voor volkshuisvestelijke bestemming Schuld- en bedrijfswaardeprognose over de eerstkomende 5 jaar Kasstroomprognose over eerstkomende 10 jaar Balansprognose over eerstkomende vijfjaar o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat 14

15 Voor de DAEB en de niet-daeb-tak zijn door de AW afzonderlijke minimum- en/of maximum normen opgesteld waaraan we zullen moeten voldoen. In onderstaande tabel zijn deze normen opgenomen. De kengetallen zijn op basis van de begroting voor het jaar 2016 al eens uitgerekend. Daaruit konden we concluderen dan de administratieve scheiding twee levensvatbare takken oplevert, op basis van de kengetallen zoals hieronder staan. De kengetallen op basis van de begroting 2017 zijn nog niet bekend. Naar verwachting zijn die eind oktober beschikbaar. Indien gewenst, kunnen wij die aan u toesturen. ICR Minimum Maximum DSCR Minimum Maximum DAEB 1,4 n.v.t. DAEB 1,0 n.v.t. Niet-DAEB 1,8 n.v.t. Niet-DAEB 1,0 n.v.t. Solvabiliteit Minimum Maximum Dekkingsratio Minimum Maximum DAEB 20% n.v.t. DAEB n.v.t. 70% Niet-DAEB 40% 60% Niet-DAEB n.v.t. 70% Loan To Value Minimum Maximum DAEB n.v.t. 75% Niet-DAEB n.v.t. 75% Onze voorgenomen portefeuillestrategie is de basis waarop we de financiële begroting hebben doorgerekend. We zorgen er daarbij voor dat de waarden van deze kengetallen in onze meerjarenprognose voldoen aan de eisen die de Aw daaraan stelt. Op grond van een eerste doorrekening op hoofdlijnen kunnen we concluderen dat ons scheidingsvoorstel leidt tot zowel een levensvatbare DAEB-tak als ook een levensvatbare niet-daeb-tak. 15

16 12. Relatie prestatieafspraken en portefeuillestrategie Gemeente Bronckhorst: De prestatieafspraken met de gemeente Bronckhorst zijn in de maak op basis van onder anderen de lokale woonagenda van de gemeente en het bod 2017 van Sité. In de prestatieafspraken maken we afspraken over betaalbaarheid van woningen, kwaliteit van het bezit van Sité in Bronckhorst en duurzaamheid. Gemeente Doetinchem: In de prestatieafspraken van 2016 (en de afspraken in de maak voor 2017) staan duidelijke afspraken over de aantallen toe te voegen sociale huurwoningen en de renovatieplannen van Sité. Over de betaalbaarheid is afgesproken dat Sité zorgt voor voldoende betaalbare huurwoningen en dat de actieve wachttijd niet langer is dan 1 jaar. Tevens zijn in de prestatieafspraken doelstellingen over duurzaamheid opgenomen. Onder andere de doelstelling van Sité om in 2020 een gemiddeld energielabel B te hebben over haar gehele bezit. We zijn daarover continu met elkaar in gesprek. 13. Tot slot Concluderend kunnen we vaststellen dat het strategisch portefeuilleplan en de voorgenomen administratieve scheiding, leiden tot twee financieel gezonde takken. De voorgenomen doelen uit het portefeuilleplan zijn goed uitvoerbaar. 16

17 BIJLAGE 1 Overzicht bedrijfsonroerend goed Bronckhorst Overzicht van 7 verhuureenheden bedrijfsonroerendgoed in Bronckhorst straatnaam huisnr. subnr postcode plaats type Burg van Panhuysbrink 1 A 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink 1 B 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink 1 C 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink 1 D 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink 1 E 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte Burg van Panhuysbrink 1 F 6997 AA HOOG KEPPEL Bedrijfsruimte 17

18 BIJLAGE 2 Overzicht woningen niet-daeb Doetinchem Overzicht van woningen in Doetinchem in de niet-daeb tak Straatnaam Aantal woningen Ampsen 1 Aragon 6 Asterstraat 9 Atjehstraat 1 Bastinglaan 1 Bezelhorstweg 2 Bosstraat 7 Caenstraat 1 Churchillstraat 1 Coopsstraat 16 De Gaullestraat 4 De Groot van Embdenstr 12 Dichterseweg 12 Doctor Huber Noodtstraat 1 Duval Slothouwerstraat 15 Ebro 23 Geleijnsestraat 17 Hof van Oxford 17 Holterweg 1 Horstingstraat 18 Houtsmastraat 1 Klaproosstraat 2 Koperen Kees 26 Kreuzenstraat 9 Lange Huitinkstraat 1 Maas 3 Marsmanstraat 1 Muurbloemstraat 1 Nachtegaalstraat 1 Navarra 4 Nieuweweg 1 Oder 4 Oude Rozengaardseweg 6 Paardenbloemstraat 1 Pinksterbloemstraat 1 18

19 Rooseveltstraat 4 Rozenstraat 1 Ruimzichtlaan 44 Terborgseweg 18 Tiber 4 Tirol 10 Van Starkenborghstraat 5 Volbedastraat 21 Wallis 5 Wilhelminastraat 1 Zjoekowstraat 4 TOTAAL

20 BIJLAGE 3 Overzicht bedrijfsonroerend goed Doetinchem Overzicht van 44 verhuureenheden bedrijfsonroerend goed in Doetinchem in de niet-daeb tak straatnaam huisnr. subnr postcode plaats type Eduard Schilderinkstraat 204 A 7002 JM DOETINCHEM Kantoorruimte Eduard Schilderinkstraat 21 A 7002 JB DOETINCHEM Kantoorruimte Eduard Schilderinkstraat 308 A 7002 JS DOETINCHEM Kantoorruimte Houtsmastraat 2 A 7002 KE DOETINCHEM Kantoorruimte Amphionstraat 32 A 7001 DN DOETINCHEM Bedrijfsruimte Amphionstraat 32 B 7001 DN DOETINCHEM Bedrijfsruimte Amphionstraat DP DOETINCHEM Bedrijfsruimte Hof van Parijs JE DOETINCHEM Kantoorruimte Hof van Rome JW DOETINCHEM Kantoorruimte Keppelseweg CG DOETINCHEM Bedrijfsruimte Keppelseweg CG DOETINCHEM Bedrijfsruimte Nieuweweg DE DOETINCHEM Bedrijfsruimte Weustenstraat HK DOETINCHEM Bedrijfsruimte Kapoeniestraat CB DOETINCHEM Bedrijfsruimte van Cappellestraat ZC DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat 15 A 7001 BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte van Cappellestraat ZA DOETINCHEM Bedrijfsruimte van Cappellestraat ZC DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Grutstraat BW DOETINCHEM Bedrijfsruimte Korte Kapoeniestraat CA DOETINCHEM Bedrijfsruimte Kapoeniestraat CB DOETINCHEM Bedrijfsruimte Korte Kapoeniestraat CA DOETINCHEM Bedrijfsruimte Korte Kapoeniestraat CA DOETINCHEM Bedrijfsruimte Mullerstraat 46 B 7009 DT DOETINCHEM Bedrijfsruimte Dichterseweg AD DOETINCHEM Bedrijfsruimte Burg. de Bruijnstraat AV DOETINCHEM Bedrijfsruimte Brouwerskamp 31 C EP DOETINCHEM Bedrijfsruimte Brouwerskamp 31 C EP DOETINCHEM Bedrijfsruimte 20

21 De Bongerd NJ DOETINCHEM Bedrijfsruimte Schubertlaan MC DOETINCHEM Bedrijfsruimte Schubertlaan MC DOETINCHEM Bedrijfsruimte Schubertlaan 26 A 7002 MC DOETINCHEM Bedrijfsruimte Ruimzichtlaan 2 A 7001 CG DOETINCHEM Bedrijfsruimte Koperen Kees 1 A 7001 CG DOETINCHEM Bedrijfsruimte Rozengaardseweg DP DOETINCHEM Bedrijfsruimte Doctor Huber Noodtstraat DV DOETINCHEM Bedrijfsruimte Blikslagerstraat MK GAANDEREN Bedrijfsruimte 21