Super Winkel Fonds. Kenmerken Super Winkel Fonds

Transcriptie

1 SUPER WINKEL FONDS Super Winkel Fonds Kenmerken Super Winkel Fonds Ca m 2, 6 wijkwinkelcentra met 7 supermarkten en 20 solitaire supermarkten Fondsvermogen: waarde vastgoed 135,2 miljoen, waarvan 89 miljoen hypotheek Rabobank Cijfers & Trends (39e jaargang editie 2014/2015) Het Super Winkel Fonds kent geen specifieke looptijd. Het enthousiasme en vertrouwen van de participanten heeft tot deze emissie geleid Bezettingsgraad 98,8% Verwacht direct rendement ca.11% per jaar Het grootste en enige vastgoedfonds van Nederland waarin particulieren rechtstreeks kunnen beleggen in 27 supermarkten Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten 5,4 jaar Het Super Winkel Fonds van Annexum heeft een historie vanaf 2008 met een stabiel direct beleggersresultaat Deelname vanaf 200 certificaten, exclusief 1% emissiekosten Supermarkten in Nederland Supermarktketens zijn over het algemeen grotere solvabele partijen. Ahold is met Albert Heijn marktleider en heeft totaal 994 vestigingen in Nederland (35% van het marktaandeel). De Superunie is verdeeld over veel verschillende supermarktketens maar werkt samen als één inkooporganisatie. Onder andere ketens als Plus, Nettorama, Hoogvliet, Vomar, Jan Linders, Deen, Dirk van de Broek, Spar, Poiesz, Boni en Coop zijn hierin vertegenwoordigd. 1 Deze inkooporganisatie bundelt bijna 30% van de inkoop. De supermarktbranche wordt gekenmerkt door een grote bedrijfsdynamiek. Het afgelopen decennium kende meerdere prijsoorlogen en (vijandige) overnames. Meest recent is de overname door Jumbo van het grotere C1000. Ongeveer 130 winkels zijn doorverkocht aan Albert Heijn (ruim 80) en Coop (ruim 50). 2 Trends & ontwikkeling Supermarkten De gemiddelde jaarlijkse omzetgroei bij super markten is sinds 2008 stabiel. De supermarktomzet neemt in naar verwachting met 2% toe. Supermarkten vergroten assortiment en ontwikkelen nieuwe type locaties en webshops. De verwachting is dat online blijft groeien richting een omzetaandeel van 10-15% in Het belang van voeding in de totale bestedingen van consumenten is het afgelopen decennium weer geleidelijk toegenomen. Voeding en een gezond leefpatroon krijgen veel aandacht. Hierdoor wordt door supermarkten geëxperimenteerd met gezonde initiatieven. Technologieën als mobiel internet, social media en health tools stellen supermarkten in staat om op veranderende klantbehoeften in te spelen. Over het fonds Het Super Winkel Fonds is een naamloze vennootschap en een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal naar Nederlands recht. De doelstelling van het Super Winkel Fonds is het beleggen van haar vermogen in onroerende zaken in Nederland conform haar beleggingsbeleid, zodanig dat de risico s daarvan zoveel mogelijk worden gespreid, teneinde de certificaathouders in de opbrengst te doen delen. Dit met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van fiscale beleggingsinstelling. Het Super Winkel Fonds zal in beginsel volledig in Vastgoed beleggen.

2 Het fonds kent een onbepaalde looptijd. Buiten beëindiging van het fonds kan een certificaathouder het indirect beleggersrendement realiseren door zijn certificaten te verkopen aan een derde of deze te laten inkopen door het fonds. Hierbij bestaat het risico dat een Certificaathouder zijn Certificaten niet, of slechts tegen een prijs die onder de Handelswaarde ligt, kan verkopen. Indien de verkoopprijs lager ligt dan de handelswaarde gaat het verschil ten koste van het Indirect beleggersrendement. Tevens strekken de kosten die met de verkoop van certificaten gepaard gaan in mindering op het Indirect beleggersrendement. Tweemaal per jaar zullen de beschikbare contanten uit het direct resultaat worden uitgekeerd aan de certificaathouders. Naar verwachting in december van elk jaar vindt een voorlopige uitkering plaats over het dan lopende boekjaar, gevolgd door een slotuitkering, naar verwachting in juni. Fondsinformatie Super Winkel Fonds Het Super Winkel Fonds bestaat uit zes (wijk)winkelcentra in respectievelijk: Den Haag (Parijsplein), Zwolle (Maagjesbolwerk), Utrecht (De Gagelhof), Drachten (De Wiken), Kerkrade (Carboonplein) en Panningen (Pastoor Huijbenplein), die samen zeven supermarkten bevatten. Daarnaast bestaat de portefeuille uit 20 solitaire supermarkten, verspreid over Nederland. Het object Maagjesbolwerk te Zwolle omvat tevens een kantoorpand met een verhuurbaar oppervlak van circa m2, een parkeergarage met ca. 480 parkeerplaatsen en een horecagelegenheid. Het totale oppervlak van het vastgoed in het Vastgoedfonds bedraagt circa m². Totale waarde In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de portefeuille per 1 maart Behoudens reguliere indexering van de huurinkomsten zijn sindsdien geen materiële wijzigingen in de portefeuille opgetreden. Object Type m 2 Huurinkomsten (per ) 1. Nassaulaan, Harderwijk Supermarkt Jumbo Marktplein, Borne Supermarkt Albert Heijn Torenweidelaan, Oostburg Supermarkt/Retail Albert Heijn Voorthuizerstraat, Putten Supermarkt Albert Heijn Bellamystraat/Alvarezlaan, Terneuzen Supermarkt/Retail Albert Heijn Hondsrug, Utrecht Supermarkt Albert Heijn Vlietskant, Leerdam Supermarkt Albert Heijn Parkstraat, Neunen Supermarkt Albert Heijn De Smidse, Moordrecht Supermarkt Albert Heijn, Aldi Arnhemseweg, Amersfoort Supermarkt Plus Dwarswyk, Drachten Supermarkt/Retail Poiesz, Albert Heijn Overtoom, Amsterdam Supermarkt Albert Heijn Vincent van Goghstraat, Nuenen Supermarkt Jan Linders Molenstraat, Zevenbergen Supermarkt Albert Heijn Maria Gorettiplein, Kerkrade Supermarkt Plus, Aldi Zandvoortselaan, Heemstede Supermarkt Albert Heijn Prins Bernhardweg, Lochem Supermarkt Albert Heijn Maagjesbolwerk/Jufferenwal, Zwolle Retail/Parking Media Markt, Q-park Parijsplein, Den Haag Supermarkt/Retail Lidl, Albert Heijn Gagelhof, Utrecht Supermarkt/Retail Dirk Carboonplein, Kerkrade Supermarkt/Retail Albert Heijn Venne/Vissersdijk, Winschoten Retail Diverse winkels G.A.Soetemanweg, Pernis Supermarkt Plus Huis te Veldelaan, Maasland Supermarkt Albert Heijn Pastoor Huijbenplein, Panningen Supermarkt/Retail Lidl

3 De huurders Huurders van het Super Winkel Fonds vastgoed zijn bekende foodretailers als Albert Heijn, Jumbo, Lidl, Plus, Aldi en Dirk. Deze retailers boeken allemaal gezonde resultaten. Andere huurders zijn onder andere: Mediamarkt, Qpark, Kruidvat, Poiesz en Jan Linders. Huurcontracten De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bedraagt 5,4 jaar per 31 december De huur vervalkalender wordt hierna schematisch weergegeven (welke huurstroom eindigt vanwege de expiratie van de huurovereenkomst). Annual Expiring Rent 3 M 2.4 M Jaarlijks aflopende huurcontracten (in euro) Financiering Hoofdsom: 89,0 miljoen Looptijd: 5 jaar (met een verlenging van 2 jaar mits bij minimaal gelijkblijvende waarde van het Vastgoed en een gemiddelde looptijd van de huurcontracten van tenminste 5 jaar 6 maanden voor het verstrijken van de looptijd) Rente: Referentierente + 1,85% opslag (referentierente: 5 jaars ISDAFIX B op het moment dat de lening ingaat; tenminste 0%). Uitgaande van de huidige rentestand van de referentierente komt dit overeen met een totale rente van circa 1,9% Aflossing: 3,6 miljoen over de eerste 15 maanden, daarna 2% per jaar 1.8 M 1.2 M 600 K Amersfoort Bezetting De gemiddelde bezetting ten opzichte van eind 2015 is licht gestegen van 96,5% naar 98,8%. Op basis van de huurinkomsten is Ahold met circa 46,6% de grootste huurder binnen het vastgoedfonds. Utrecht Beleggingsbeleid Het Vastgoedfonds zal in beginsel, onder andere door middel van dochterondernemingen, volledig in Nederlands Vastgoed beleggen. Eventuele uitbreiding van de beleggingsportefeuille dient te bestaan uit: supermarktvastgoed en/of; winkelcentra of winkelstrips waarin tenminste een supermarkt is of wordt gevestigd, en waarvan tenminste 60% van de huuropbrengst afkomstig is van de supermarkt(en). Zwolle Harderwijk Nuenen

4 Rendementsprognose Het fonds moet als Fiscale Beleggingsinstelling jaarlijks het door haar gerealiseerde direct beleggingsresultaat (gemiddeld ca. 11%) uitkeren aan haar aandeelhouders. Het beleid van Super Winkel Fonds is om dit in cash uit te keren. Op basis van aannames in de rendementsprognose is dit gemiddeld ruim 8% op jaarbasis, aangezien een deel gebruikt moet worden voor aflossing aan de bank. Dit deel van gemiddeld ca. 3% op jaarbasis wordt uitgekeerd in certificaten. Door deze uitkering neemt het aantal certificaten waarmee u deelneemt in het fonds toe, en wordt het risicoprofiel van het fonds verlaagd door een lagere verhouding van de financiering ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Hieronder wordt schematisch weergegeven hoe de verwachte cashuitkeringen en de waardeontwikkeling is, gebaseerd op een deelname van Waardeontwikkeling Waardeontwikkeling belegging bij een deelname van Waarde belegging Gecumuleerd cash dividens Opslag Deelname Waarde belegging einde periode Waarde belegging begin van de periode Deelname Opslag Direct belggingsresultaat* Afschrijvingskosten Cash dividend Waarde belegging einde periode *Direct beleggingsrsultaat bedraagt gemiddeld circa 11% per jaar Kijk voor nadere toelichting op deze berekening en risico s in het prospectus en op Waarde belegging einde periode Aantal certificaten inclusief ontvangen stockdividend Vermenigvuldigen x x x x x x (Koers) waarde per certificaat einde periode 28,82 28,37 27,93 27,51 27,10 26,94 Waarde belegging einde periode (aantal x koers) Waarde belegging + gecumuleerd cash dividend Waarde belegging einde periode Gecumuleerd cash dividend Waarde belegging + gecumuleerd cash dividend De schema s zijn gebaseerd op de rendementsprognose zoals opgenomen in het prospectus. Enkele uitgangspunten worden in nevenstaand schema nader toegelicht.

5 Deelnamesom Als deelnamesom is de handelswaarde gehanteerd die gold t/m 29 juli 2016 vermeerderd met de vaste opslag van 2,50 per certificaat. Deze vergoeding is voor kosten die gepaard zijn gegaan met de structurering van het fonds en de verwerving van de portefeuille, welke voor rekening zijn gekomen van (de huidige certificaathouders van) Super Winkel Fonds. Deze opslag is vastgesteld in samenspraak met de Raad van Commissarissen van het fonds en de huidige certificaathouders. Een belangrijke overweging hierbij is, dat de opslag redelijk is in vergelijking met de kosten die normaal gesproken gepaard gaan met de structurering van een nieuw fonds en de verwerving van een vergelijkbare beleggingsportefeuille. De opslag komt rechtstreeks ten gunste van het Super Winkel Fonds. Inflatie Bij het berekenen van de toekomstige huuropbrengsten en exploitatiekosten is uitgegaan van een inflatie van gemiddeld 1% per jaar. Leegstand Als veronderstelling over de toekomstige leegstand is jaarlijks 4,0% van de verwachte huuropbrengsten opgenomen in de prognoses. De huidige leegstand is ca.1,2%. Waardeontwikkeling vastgoed In de prognoses is voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een constante waarde van het vastgoed, en dus geen waardeontwikkeling in lijn met de inflatie. Mocht het vastgoed de verwachte inflatie van gemiddeld 1% per jaar volgen, dan zou dit een verbetering van de waardeontwikkeling van de deelname tot gevolg hebben, wat overeenkomt met gemiddeld ca. 2,5% per jaar. Disclaimer De in deze brochure opgenomen informatie betreft een toelichting op de rendementsprognose zoals opgenomen in het door de AFM goedgekeurde prospectus van het Super Winkel Fonds. Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Alleen het prospectus d.d. 19 mei 2016 is bindend. De veronderstellingen op deze pagina zijn gebaseerd op de informatie die Annexum op dit moment ter beschikking stelt. Beleggen is niet zonder risico s. Kijk voor een uitgebreide beschrijving van gebruikte veronderstellingen, prognoses en risico s in het prospectus. Deelname details Deelname is mogelijk vanaf 200 certificaten. De prijs per certificaat wordt per eerste van de maand bekend gemaakt. Kijk hiervoor op de website De prijs is exclusief 1% emissiekosten. De uitkering is 2 keer per jaar. Verhandelbaarheid Teneinde de verhandelbaarheid van de certificaten te vergroten wordt de mogelijkheid geboden om de certificaten te noteren op de Nederlandsche Participatie Exchange B.V. ( NPEX ). Dit is een online handelsplatform voor effecten, een zogenaamde secundaire markt. NPEX is het eerste handelsplatform waar beleggers rechtstreeks toegang toe hebben via een eigen rekening. Aangesloten beleggers kunnen via een veilingmethodiek onderling stukken kopen en verkopen. Indien er een transactie tot stand komt is zowel de koper als de verkoper een percentage (0,5%) over de transactieprijs verschuldigd aan NPEX, zoals omschreven in het NPEX reglement. Risico s Beleggen in Super Winkel Fonds brengt risico s met zich mee die voortvloeien uit de beleggingsportefeuille en uit de fondsstructuur. Deze risico s kunnen tot gevolg hebben dat het verwachte rendement niet wordt behaald of de waarde van de belegging kan dalen, in het ergste geval tot nihil. De voornaamste risico s zijn: het marktrisico, rendementsrisico, financierings- en renterisico, verhuur- en leegstandrisico, fiscaal risico, inflatierisico, risico s samenhangend met de beheerder, concentratierisico, risico op huurprijsherziening, risico mutaties beleggingsportefeuille, risico op onvoldoende belangstelling van de emissie, liquiditeitsrisico, tegenpartij risico, wet- en regelgeving risico en algemeen vastgoedrisico. De voornaamste risico s die specifiek betrekking hebben op de supermarktbeleggingen van het fonds: risico op verkleining verzorgingsgebied supermarkt, verminderde concurrentie vraagzijde verhuurmarkt door consolidatie supermarktbranche, risico ongeschiktheid portfolio door schaalvergroting en risico op bestemmingsplanwijzigingen. Gezien de onbepaalde looptijd van het fonds wordt gewezen op het risico dat de certificaten beperkt verhandelbaar zijn en Super Winkel Fonds niet verplicht is tot het inkopen van certificaten. Beleggers die deelname in het fonds overwegen wordt geadviseerd kennis te nemen van deze de risico s, die in het prospectus uitgebreid worden beschreven.

6 Betrokken partijen Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Thomas R. Malthusstraat JR Amsterdam Notaris (vastgoed) Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat ED Amsterdam Juridisch adviseur & notaris (corporate) Allen & Overy LLP Apollolaan AB Amsterdam Externe Accountant Ernst & Young Accountants LLP Antonio Vivaldistraat HP Amsterdam Over Annexum Het Super Winkel Fonds is ontwikkeld en wordt beheerd door Annexum. Annexum is gespecialiseerd in het structureren, plaatsen en beheren van vastgoedbeleggingsproducten voor de particuliere en institutionele markt. Annexum bestaat sinds 2000 en is met 0,8 miljard onder beheer een voortrekker in het transparant maken van beleggingsproducten voor de particuliere belegger. De producten van Annexum omvatten zowel kantoren, winkels als woningen maar ook bijzondere producten als Dutch Microfund en het nieuwe verhuurconcept FlexOffiZ. Annexum is gehuisvest in het World Trade Center te Amsterdam. Op 13 februari 2006 is door de AFM een vergunning verleend aan Annexum als bedoeld in artikel 2:65 van de Wft. Deze vergunning ziet toe op het beheer van beleggingsinstellingen. Taxateur DTZ Zadelhoff v.o.f. Parnassusweg LZ Amsterdam Technisch adviseur Bilfinger Real Estate B.V. Buitenveldertselaan VA Amsterdam Secundaire markt Nederlandsche Participatie Exchange B.V. Saturnusstraat AH Den Haag Bewaarder SGG Depositary B.V. Hoogoorddreef BA Amsterdam ANNEXUM Strawinskylaan 485 (World Trade Center, G-Toren) 1077 XX Amsterdam Telefoon: Fax: info@annexum.nl De in deze brochure opgenomen informatie is gebaseerd op de situatie op 19 mei 2016 en kan aan verandering onderhevig zijn. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Deze brochure bevat een beknopte weergave van het aanbod en kan daardoor niet volledig de belegging beschrijven. Alleen de inhoud van het prospectus d.d.19 mei 2016 is bindend. Hierin worden zowel de kansen als de risico s uitgebreid beschreven. Het prospectus kan worden gedownload via De beheerder van de beleggingsinstelling Super Winkel Fonds N.V., Annexum Beheer B.V., is opgenomen in het register van de AFM.