DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2007

Transcriptie

1 DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2007 INHOUD Voorwoord De missie en visie van Dudok Wonen 1 Wij bieden kansen voor beweging 1.1 Woningvoorraad (bestaand bezit) Analyse woningportefeuille Verkoop en aankoop 1.2 Huur en verhuur (sociale en vrije sector) Woonruimteverdeling Mutatiegraad Vrije sector verhuur Bijzondere verhuringen Huurtoeslag Huurverhoging Geschillenadviescommissie Huurachterstanden Overlast Ontruimingen 1.3 Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Aantallen sloop Goedkoop bouwen Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling 1.4 Technisch beheer Onderhoud Projecten groot onderhoud 2 Wij bieden kansen aan mensen 2.1 Kooparrangementen definitief pagina 1 van 159

2 Kengetallen Sociale koop Koop Goedkoop Verzilverd Wonen 2.2 Splitsing appartementen 2.3 Huur op Maat 2.2 Speciale doelgroepen Daklozenopvang Sociaal Pension Crisisopvang Tweede Kansbeleid Overlastbemiddeling 3 Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi 3.1 Herstructurering Vitaliteit herstructureringsgebieden 3.2 Herstructureringsgebieden Hilversum Bussum Naarden Vitale Binnensteden - Wonen boven winkels 3.3 Cultureel erfgoed Gooi en Vechtstreek Gemeentelijke monumenten Hilversum Classificatie cultureel erfgoed Melkfabriek Bensdorpfabriek Fortwachterswoning Pampus Verbonden aan de Gooi en Vechtstreek 3.4 Het Jongerenjaar 2008 Jongerenbestuur 4 Wij bieden kansen aan partners 4.1 Innovatieve projecten definitief pagina 2 van 159

3 Woonwensenmodel WoonEnergie Glasvezelnetwerk Klimaatcorporatie 4.2 Samenwerking met onze klanten HuurdersBelangenVereniging Bewonerscommissies 4.3 Partner voor zorg- en welzijnssector 4.4 Overzicht zorg- en welzijnsprojecten in ontwikkeling De Egelantier Zorgcentrum Zuiderheide Woondienstenzone Van Riebeeck / Zorgcentrum Gooierserf Zorgcentrum Veenstaete Namaste Woondienstenzone Naarden West Ravelijn De Heul Sociaal Pension 4.5 Stakeholders Dudok Wonen Toneelvoorstelling Verkocht! Overleg belanghouders 4.6 Samenwerking met externe partijen 4.7 Overige verbindingen Verenigingen van eigenaren Beheer voor derden Deelneming in andere rechtspersonen 5 Kansen voor onze organisatie 5.1 Visitatie als middel voor transparantie 5.2 Personeel en Organisatie Kernwaarden en bedrijfscultuur definitief pagina 3 van 159

4 Organisatieveranderingen Langdurig zieken Ziekteverzuim Organogram Aandachtsgebieden Verslag Ondernemingsraad 2007 Integriteitprotocol Mobiliteitsregeling Beoordelingssystematiek Organisatieverandering Jaarplannen 5.4 Verslag van de Raad van Commissarissen 6 Financieel beleid en beheer 6.1 Algemeen 6.2 Financiële continuïteit 6.3 De juiste allocatie van de middelen 6.4 De rechtspersonen 6.5 Toelichting jaarresultaat na belastingen 6.6 Solvabiliteit, liquiditeit en treasury 6.7 Bedrijfswaarde 6.8 Risico-analyse 6.9 Aedex 6.10 Tot slot 7 Verklaringen 7.1 Balans Activa definitief pagina 4 van 159

5 Passiva 7.2 Winst en verliesrekening 8 Samenvatting Jaarverslag 2007 Bijlagen Kengetallen Projectenoverzicht Dudok Ontwikkeling Adressen te verkopen woningen Colofon definitief pagina 5 van 159

6 Voorwoord Het jaar 2007 was in meerdere opzichten een historisch jaar. Voor Dudok Wonen in positieve zin. Voor de sector in zijn totaliteit was het een dieptepunt. Wat Dudok Wonen betreft was de definitieve uitrol van Sociale Koop een memorabel moment. Sinds juli 2007 komt er bijna elke werkdag één huishouden bij dat gebruik maakt van een betaalbaar kooparrangement. En dat is niet alleen zo in 2007, maar ook in de komende jaren. Naast huurderscorporatie worden we dus ook steeds meer een koperscorporatie. Natuurlijk krijgen ook onze huurders alle aandacht. Het aantal complexen dat wordt opgeknapt, is enorm gestegen. De helft van onze woningen in Hilversum wordt verbeterd of is de verbetering in voorbereiding. In Bussum leidt de opknapbeurt van het Josephpark tot zichtbare resultaten. Met de 'De Bazel Revisited' methode maken we in het Bussumse Godelindekwartier gebruik van de methode die we in Hilversum hebben gebruikt onder de naam 'Dudok Revisited' (Liebergen). In beide steden zijn met deze aanpak in 2007 spectaculair mooie, en historisch verantwoorde woningen opgeleverd. Dit resultaat doet ons uitkijken naar de aanpak van circa duizend woningen van architecten Dudok (en tijdgenoten) in de Hilversumse Bloemenbuurt en de buurten rondom Liebergen. Het overleg met de bewoners hierover verloopt zeer bemoedigend. Voor kwetsbare groepen zijn ook een aantal mooie stappen gezet. Het experiment 'Tweede Kansbeleid' verloopt succesvol. De huisvesting van asielzoekers die onder de pardonregeling vallen, is samen met andere partijen goed opgepakt. De bouw van het Sociaal Pension is gestart. Hierbij heeft ook Hilversum te maken met veel verzet uit de buurt. Ook wij zien dat de tolerantie ten opzichte van dit soort huisvestingsprojecten steeds meer afneemt. Een betreurenswaardige ontwikkeling. De aanloop naar Het Jongerenjaar 2008 verliep voortvarender dan we in de verste verte konden hopen. Met het Jongerenjaar wilden wij de ontgroening van de regio in 2008 op de maatschappelijke en politieke agenda krijgen. Dit is echter al gelukt voordat het Jongerenjaar was aangebroken. Dat succes is mede te danken aan de inzet van een nieuw, talentvol Jongerenbestuur, de ontluikende samenwerking met het onderwijs (ROC) en de samenwerking met andere corporaties. In 2008 moeten we laten zien waar dit succes toe kan leiden. definitief pagina 6 van 159

7 Op landelijk niveau is sprake van een aantal dramatische ontwikkelingen. En dat terwijl 2007 zo mooi begon met het door de corporaties gezamenlijk opgestelde 'Antwoord aan de samenleving'. Daarin toonden de corporaties een hoog ambitieniveau op het gebied van betaalbaarheid, energiebesparing, bouwproductie, kwetsbare groepen en de wijkaanpak. Het antwoord van het kabinet kwam per ommegaande. De huren mogen nauwelijks meer stijgen, corporaties gaan volledig vennootschapsbelasting betalen en corporaties buiten de zogenaamde 40 Vogelaarwijken moeten geld overmaken aan hun collega's in de 40 wijken. Het effect is dat landelijk jaarlijks een half miljard euro corporatiekapitaal aan de volkshuisvesting wordt onttrokken. Dat kost Dudok Wonen ca. 2 miljoen per jaar. En daar komt voor ons nog bovenop een jaarlijkse heffing van bijna een half miljoen voor de 40 wijken. De gevolgen van dit nieuwe rijksbeleid zijn ongetwijfeld groot. Het zet grote spanning op het 'systeem van toelating'. Toelating levert corporaties nauwelijks meer voordelen, wel grote nadelen op. De legitimiteit van de toezichthoudende rol van de Rijksoverheid staat ter discussie nu zij het 'systeem van toelating' gebruikt om corporatiekapitaal naar de staatskas te laten vloeien. Voor Dudok Wonen roept dit de vraag op of zij - voor het realiseren van haar sociale doelstellingen - niet beter buiten het 'systeem van toelating' kan gaan opereren. Er zijn al corporaties die tot zo'n conclusie zijn gekomen. Het lijkt er dus op dat de Rijksoverheid met haar koerswijziging definitief de bijl heeft gezet aan de wortels van een tot voor kort uniek en succesvol systeem. Leon Bobbe Directeur-bestuurder, mei 2008 definitief pagina 7 van 159

8 De missie van Dudok Wonen De mens: het bieden van goede huisvesting en het perspectief op een passende wooncarrière. Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. De dienstverlening: voor onze klanten streven we naar optimale keuzevrijheid op het gebied van eigendomsvormen en gebruik en herinrichting van de woning. De stad/regio: we nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek en het behoud van het culturele erfgoed. De visie van Dudok Wonen Wij bieden kansen Kansen voor mensen Wij zijn er voor mensen die iets van hun leven willen maken. Die daar moeite voor willen doen en zelf initiatief tonen. Wij bieden mensen de kans op zelfredzaamheid, om te beginnen op de woningmarkt. Vanzelfsprekend zijn wij er altijd ook voor mensen die het zelf (even) niet kunnen redden: hen laten wij nooit in de steek! Kansen op beweging Wij maken wonen voor iedereen betaalbaar. Zowel in huur als in koop. Zodat mensen weer perspectief krijgen, in beweging kúnnen komen. Wooncarrière kunnen maken. Waardoor er weer dynamiek op de woningmarkt ontstaat. Wij verbreden het aanbod Kansen om te kopen Wij bieden mensen met lagere inkomens de kans op een betaalbare koopwoning. Waardoor ook zij de kans krijgen om kapitaal op te bouwen, om zelf keuzes te kunnen maken in het leven. De kans om hun talenten in te zetten: ten gunste van hun eigen woning en hun eigen woonomgeving. Kansen voor wijken Mensen die de kans grijpen om te kopen, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit is niet alleen goed voor mensen, maar ook voor wijken. Wijken worden weer voor iedereen toegankelijk, veelkleuriger en vitaler. definitief pagina 8 van 159

9 Wij zijn duurzaam verbonden Kansen voor het Gooi Wij voelen ons duurzaam verbonden met onze regio en met de mensen die hier wonen. Wij gebruiken kansen om te bouwen. Nieuwe kansen geven wij aan oude gebouwen. Wijken verbeteren we met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij binden en verbinden mensen. Wij zijn inzetbaar voor verandering Kansen voor partners Wij grijpen zelf ook kansen en investeren graag in innovatieve projecten. Wij zetten onszelf én onze verzilverde stenen graag in ten behoeve van de realisatie van goede ideeën uit onze omgeving. Daarom nodigen we onze partners van harte uit om het initiatief te nemen: gebruik ons! definitief pagina 9 van 159

10 Hoofdstuk 1 Wij bieden kansen voor beweging Van corporaties wordt verwacht dat zij meer bouwen, bijzondere doelgroepen bedienen en sneller herstructureren. Het ontwikkelingsbedrijf van Dudok Wonen, Dudok Ontwikkeling, toont zich als een gesmeerde acquisitiemachine en productief bouw- en ontwikkelingsbedrijf om zo de dynamiek en daarmee de kansen op de woningmarkt te vergroten. Ambities : Het aanbod van onze woningen moet zodanig breed zijn dat mensen een passende wooncarrière kunnen maken. Daarom wordt gestreefd naar: o een voorraad die voor ten minste zestig procent uit goedkope woningen bestaat (lager dan 491); o de vrije sector (middeldure huurmarkt van circa 621 tot 1300 per maand) een integraal en substantieel deel te laten uitmaken van onze woningportefeuille, namelijk circa tien procent; De verwerving en/of nieuwbouw van ten minste honderd woningen per jaar, waaronder gebouwen voor bijzondere doelgroepen, zoals dak- en thuislozen, woonwagenbewoners en jongeren, en voor begeleid wonen; Het vergroten van de veiligheid in panden voor jongeren. 1.1 Woningvoorraad (bestaand bezit) De visie op de woningportefeuille is in februari vastgesteld. In deze visie is uitgewerkt hoe het woningbezit van Dudok Wonen de komende jaren ingezet wordt om de doelstellingen te behalen gebaseerd op de empowermentgedachte. Voor de huidige woningvoorraad betekent dit dat ongeveer de helft van het bezit geschikt is voor verkoop (zie bijlage: Lijst voor verkoop van 3227 aangewezen woningen) en dat de andere helft in de verhuur blijft. In 2007 heeft de afdeling Vastgoed voor een aantal complexen een visie opgesteld. Een visie geeft het toekomstbeeld aan voor een complex. Een visie kan resulteren in een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren door Dudok Ontwikkeling, of het opstellen van een onderhoudsplan door de afdeling Wonen. Voor de volgende complexen is een visie in 2007 opgesteld: - Röntgenstraat te Hilversum, complex Edisonplein, Morsestraat, Voltastraat en omgeving te Hilversum, complex Vaartweg te Bussum, complex Julius-, Besselstraat en omgeving, complex 146. definitief pagina 10 van 159

11 Verkoop en aankoop De doorstroming op de woningmarkt bevorderen, het financieren van herstructureringsprojecten en bewoners helpen met vermogensopbouw. Drie belangrijke redenen voor Dudok Wonen om woningen te verkopen. Door bewoners met lagere en middeninkomens de keuze te geven om te kopen, wordt hun zelfredzaamheid op de woningmarkt vergroot. Hiertoe biedt Dudok Wonen bewoners verschillende mogelijkheden in de vorm van de producten Sociale Koop, Koop Goedkoop en Verzilverd Wonen. In hoofdstuk 2 komen wij hier uitgebreid op terug. 1.2 Huur en verhuur Woonruimteverdeling Dit jaar is de woonruimteverdeling in de regio Gooi en Vechtstreek geëvalueerd. Vanuit de evaluatie is een aantal aanbevelingen gedaan. De belangrijkste waren: In plaats van 30% wordt in de toekomst 35% aan jongeren tot 30 jaar aangeboden. Aan de BBSH doelgroep wordt het percentage toe te wijzen woningen opgehoogd tot 60%. Het toewijzingssysteem is toe aan een nieuwe frisse blik. Daarvoor is de werkgroep Een brede kijk op de woonruimteverdeling opgericht. Het aantal keren dat onze woningen aangeboden worden voor dat ze geaccepteerd worden, stijgt licht (zie tabel) Aanbiedingsresultaat 2,9 2,95 3,06 Mutatiegraad De mutatiegraad in 2007 bedroeg 8,25%. Dit is als volgt opgebouwd: Overzicht mutaties tot en met 4e kwartaal 2007 Aantallen via MPM Plaats/omschrijving MPM In % Verkoop Wisselwon. Herstructurering Nieuwbouw Bussum 161 7, Hilversum 346 8, Naarden 60 6, Totaal 567 8, T/m 3e kwartaal , Van de 81 verkochte woningen zijn 54 verkopen aan zittende huurders. Het is daarmee vooral een administratieve mutatie. Een echte verhuizing vindt niet plaats. Mede hierdoor valt het percentage hoger uit dan begroot (7 %). De mutatiegraad zonder deze 54 verkopen aan zittende huurders zou 7,46 zijn. Daarnaast wordt de mutatiegraad beïnvloed door het hoge aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen (132 stuks). definitief pagina 11 van 159

12 Vrije sector Sommige vrijkomende woningen in dit segment worden geadverteerd op Dit heeft geleid tot een snellere verhuring en afname van de leegstand. Bijzondere verhuur Dit jaar zijn 76 bijzondere verhuringen uitgevoerd. In Hilversum waren dat er 46, in Bussum 16 en in Naarden 14. Naast de reguliere statushouders wordt inmiddels ook invulling gegeven aan de uitvoering van de pardonregeling. In 2007 zijn 7 pardonners gehuisvest. De overige bijzondere verhuringen hebben betrekking op SV-urgenten, vestigers en tijdelijke verhuringen. Bussum Hilversum Naarden Vestigers Statushouders Pardonregeling SV-urgenten Urgenten Tijdelijke verhuur Overige bijzondere doelgroepen 2%-regeling Totaal Huurtoeslag Op 1 juli 2007 zijn we gestopt met de verwerking van huurtoeslag in onze huurincassosystematiek. Huurverhoging Op 1 juli 2007 hebben al onze woningen een huurverhoging van 1,1% gekregen. Dit is gelijk aan het inflatiepercentage over Omdat we deze huurverhoging ook voor de geliberaliseerde voorraad hebben doorgevoerd, zitten we bedrijfsbreed onder de huurverhoging die het ministerie van VROM heeft afgekondigd. Geschillenadviescommissie Als klanten er met Dudok Wonen niet meer uit komen, kunnen zij terecht bij de geschillenadviescommissie. De geschillenadviescommissie is een onafhankelijke commissie, bestaande uit drie leden. definitief pagina 12 van 159

13 Per 1 januari 2007 is op voordracht namens de HuurdersBelangenVereniging mevrouw E. R. Dijksma-Potjer als nieuw lid benoemd in de commissie. Mevrouw Dijksma volgt daarmee de heer C.H. Letter op. Naast mevrouw Dijksma, bestaat de commissie uit mevrouw M.A.W. Smeekes (voordracht namens de directie van Dudok Wonen) secretaris van de commissie en de heer H. Bos (voordracht namens de twee commissieleden van de GAC) voorzitter van de commissie. Op voordracht van beide andere leden is de heer Bos herbenoemd voor een periode van drie jaar. In 2007 heeft de geschillenadviescommissie twee zaken in behandeling genomen. Eén zaak betrof geluidsoverlast, de ander de staat van de woning aan het eind van de huurovereenkomst. In beide gevallen vond de commissie de klachten van de huurders gegrond. De directie heeft de adviezen van de geschillenadviescommissie gevolgd. Huurachterstanden Per 31 december 2007 bedroeg de huurachterstand 0,81%. Dit is boven de norm (0,7%). In het laatste kwartaal van 2007 is een groot aantal betalingsregelingen afgesloten. In december 2007 is een herijkt huurincasso-beleid gepresenteerd. Dudok Wonen gaat de huurders sneller aanmanen, zodat zij geen hoge huurschuld kunnen opbouwen. Het nieuwe beleid wordt in het eerste kwartaal van 2008 geïmplementeerd. Overlast Vertrekpunt in onze overlastprocedure is dat woongedrag een verantwoordelijkheid is en blijft van de bewoners zelf. Pas als het de bewoners niet lukt om een oplossing te vinden probeert Dudok Wonen te ondersteunen. In een aantal gevallen is hierbij gebruik gemaakt van Burenbemiddeling, een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties, politie, thuiszorg, Versa/SIS en de gemeente. Als ook dat niet het gewenste resultaat tot gevolg heeft, kan er juridische ondersteuning in worden geroepen. De laatste stap in de overlastprocedure is om via een kantonprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. In Hilversum zijn in 2007 om die reden 10 huurovereenkomsten beëindigd. Ontruimingen en Tweede Kansbeleid In 2007 hebben in totaal 16 ontruimingen plaatsgevonden, waarvan 11 in Hilversum, 3 in Bussum en 2 in Naarden. Bij het voorkomen van huisuitzetting wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van het Tweede Kansbeleid. Zeven huurders hebben in 2007 gebruik gemaakt van het Tweede Kansbeleid. Meer hierover in hoofdstuk 2. definitief pagina 13 van 159

14 Woonfraude, onrechtmatige bewoning Dudok Wonen is alert op onrechtmatige bewoning, illegale onderverhuur, onrechtmatig gebruik van de woning etc. Zodra er signalen zijn dat daar sprake van is dan wordt er onderzoek gedaan. In 2007 is met name veel aandacht besteed aan het oprollen van Hennepplantages. In 2006 is hiervoor een convenant met politie, gemeente Hilversum, Nuon, belastingdienst, Openbaar Ministerie en de andere corporaties getekend. Uitwerking hiervan vond plaats in Dit heeft ertoe geleid dat de politie vier hennepkwekerijen in onze woningen heeft opgerold. Daarna is in drie gevallen in overleg met de huurder het huurcontract beëindigd. In één geval is een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst gestart die geleid heeft tot beëindiging. 1.3 Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Dudok Ontwikkeling heeft de afgelopen periode haar omvangrijke projectenportefeuille nog eens flink uitgebreid. Het aantal projecten dat in aanbouw en ontwikkeling is, stijgt jaarlijks. Wat hierbij opvalt, is het meer dan evenredige aantal projecten op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Het gestelde doel om ten minste honderd woningen per jaar te bouwen is ook in 2007 ruimschoots gehaald: in Hilversum en Bussum werden in totaal 154 huurwoningen opgeleverd. Er zijn 30 woningen gebouwd voor de vrije sector in de verwachting dat dit de doorstroming zal bevorderen. 130 woningen zijn afkomstig uit herstructurering. Zie voor het totaaloverzicht van in 2007 opgeleverde woningen de bijlagen. Aantallen sloop In 2007 zijn er geen woningen en winkels gesloopt. Goedkoop bouwen Dudok Wonen heeft zich tot doel gesteld om 30% van haar nieuwbouw in de categorie goedkoop te bouwen. Deze doelstelling is ook in 2007 ruimschoots behaald. Vastgesteld is dat niet per jaar, maar per periode van vijf jaar wordt bekeken of deze goedkoop, betaalbaar en duur zijn gehaald. Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling In 2007 heeft Dudok Ontwikkeling diverse nieuwbouwprojecten in het kader van uitbreiding en herstructurering opgeleverd. Zie de bijlagen voor een overzicht van deze projecten. definitief pagina 14 van 159

15 1.4 Technisch Beheer Onderhoud De twee vestigingen zijn verantwoordelijk voor het mutatieonderhoud. De afdeling Technisch beheer is verantwoordelijk voor het klachtenonderhoud en het voorbereiden en uitvoeren van planmatig onderhoud en contractonderhoud, vastgelegd in de jaarbegroting Het totaal van planmatig onderhoud is te onderscheiden in regulier, cyclisch uit te voeren planmatig onderhoud, zoals het periodiek schilderen van complexen, het vervangen van cvketels, liften, etc. en de projecten grootonderhoud. Projecten Groot Onderhoud In 2007 zijn onderstaande projecten voorbereid, opgestart en uitgevoerd, waarbij het behoud en de versterking van het Gooi s cultuurerfgoed mede richtingbepalend is geweest voor het programma van eisen. Complex 084 Johannes Huslaan: Project 162(160) woningen Johannes Huslaan (Hilversum) Dit complex bestaat uit twee flatgebouwen met elk negen verdiepingen, bestaande uit hoofdzakelijk 4-kamerappartementen. Doel van de aanpak is de gebouwen geschikt te maken voor bewoning voor een brede doelgroep, met specifiek aandacht voor senioren. De werkzaamheden betreffen een combinatie van groot onderhoud en revitalisering, waarbij tevens de toegankelijkheid van het gebouw wordt verbeterd. De entree wordt vergroot, met als consequentie dat bij allebei de flats de driekamerwoning op de eerste verdieping komt te vervallen. De werkzaamheden zijn gestart in februari Ondanks goede voorbereidingen bleek de impact op het woongenot van de bewoners groter dan verwacht. Aan het eind van 2007 waren alle werkzaamheden in en aan de woningen gereed en is het opknappen van galerijen, trappenhuizen en de liftvernieuwing in volle gang. Als laatste staat de vernieuwing en vergroting van de entrees gepland. De oplevering is nu voorzien in juni/juli Complex 090 Hoge Naarderweg: Project villa Hoge Naarderweg 22 kamers en 2 appartementen (Hilversum) Deze villa uit 1896 is nu bestemd voor jongenhuisvesting. De architect is de uit Hilversum afkomstige D. Kuiper. De villa Hoge Naarderweg heeft weliswaar geen beschermde status, maar is waardevol om als tijdsbeeld te behouden. Om die reden is besloten de bouwkundige aanpak te richten op het terugbrengen van de architectonische kenmerken, zoals bedoeld door de architect. De werkzaamheden aan dit complex zijn in mei 2007 afgerond. definitief pagina 15 van 159

16 Complex 145 Mussenstraat (Hilversum) Dit betreft een wooncomplex uit 1931 dat is ontworpen door architect Dudok. Dit complex is weliswaar niet aangewezen als gemeentelijk monument maar Dudok Wonen heeft, mede in het kader van het voorgenomen groot onderhoud, dit complex als waardevol cultureel erfgoed beschouwd. Er is daarom besloten extra te investeren in het terugbrengen en versterken van de destijds door architect Dudok ontworpen details, zoals de kozijnen, ramen en deuren. De maatregelen hebben geen gevolgen voor de huurprijs. Ook zijn aan de bewoners verbeteringspakketten aangeboden. De werkzaamheden, gestart in 2006, zijn in juni 2007 afgerond. Complex 147 Eksterstraat e.o.(hilversum) Dit wooncomplex is gebouwd in 1932 en is ontworpen door architect Dudok. Het is in hoge mate vergelijkbaar met het complex Mussenstraat. Aan dit complex kent Dudok Wonen dezelfde cultuurhistorische waarde toe als aan het complex Mussenstraat. Het bestaat uit 59 eengezinswoningen. Doel van de aanpak is de woningen een levensduurverlenging van ten minste 25 jaar te geven, waarbij de woningen aan de voorzijde in de lijn van de Dudok-bouwstijl worden teruggebracht. De werkzaamheden bestaan uit isolatie maatregelen aan het dak en het plaatsen van nieuwe ramen met dubbelglas, gevelreiniging en daar waarnodig herstel van het voegwerk. Daarnaast wordt bewoners de keuze geboden om de keuken, badkamer en toilet uit te laten voeren. Ook wordt tegen huurverhoging een pakket aan geriefsverbeteringen aangeboden. De start van het werk is in april 2008, met een voorziene afronding in het 4 e kwartaal Complex 201/202 Vaartweg e.o. (Bussum) De voorbereidingen zijn uit capaciteitsoverwegingen niet in 2007 opgestart, nu voorzien medio Complex 305 Kol. Verveerstraat e.o. Project 139 woningen Kol. Verveerstraat e.o. (Naarden) Dit project heeft als doel om de achterzijde uit te bouwen en de badkamers op te waarderen bij (gepland) 25 woningen. Door een langere voorbereidingstijd van het in kaart brengen van de diverse verbeteringspakketten is de uitvoering nu voorzien in het voorjaar van definitief pagina 16 van 159

17 Ambities en prestaties gematcht? De voorraad goedkope woningen is 79%. Daarmee voldoet Dudok Wonen dus ruimschoots aan de ambitie van een goedkope voorraad van 60%; Dudok Ontwikkeling heeft de afgelopen periode haar omvangrijke projectenportefeuille flink uitgebreid. Het aantal projecten dat in aanbouw en ontwikkeling is, stijgt jaarlijks. Wat hierbij opvalt, is het meer dan evenredige aantal projecten op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Het gestelde doel om ten minste honderd woningen per jaar te bouwen is ook in 2007 ruimschoots gehaald: in Hilversum en Bussum werden in totaal 154 huurwoningen opgeleverd. Er zijn 30 woningen gebouwd voor de vrije sector in de verwachting dat dit de doorstroming zal bevorderen. 130 woningen zijn afkomstig uit herstructurering. Zie voor het totaaloverzicht van in 2007 opgeleverde woningen de bijlagen. Dudok Wonen heeft er in 2006 voor gekozen om uitbreiding van het segment vrije sector woningen vooral via nieuwbouw te laten plaatsvinden. Dus minder via upgrading van de bestaande voorraad. In 2007 zijn 30 woningen gebouwd in de vrije sector. Of daarmee eind 2008 de gewenste 10% vrije sector wordt gehaald, hangt af van de voortgang van een aantal omvangrijke nieuwbouwlocaties in Hilversum; Voor alle jongerenpanden zijn, waar nodig, in 2006 plannen opgesteld ter verbetering van de brandveiligheid. Deze zijn in 2007 grotendeels uitgevoerd. Voor alle jongerenpanden in Hilversum is een actuele gebruikersvergunning van kracht. De daarop betrekking hebbende uit te voeren aanpassingen zijn in 2007 uitgevoerd. definitief pagina 17 van 159

18 Hoofdstuk 2 Wij bieden kansen aan mensen Dudok Wonen wil mensen met lagere en midden inkomens kansen bieden om te kopen om zo hun zelfredzaamheid op de woningmarkt te vergroten. Daarom streven wij naar eigendomsneutraliteit en bieden wij zowel koop- als huurarrangementen in uiteenlopende prijsklassen. Ook bijzondere doelgroepen, zoals daklozen en huurders die niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, bieden wij volop kansen. Voor deze huurders hebben wij het Tweede Kansbeleid ontwikkeld, waarmee wij dakloosheid willen voorkomen. Ambities : Ontwikkeling Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek; Vergroten toegankelijkheid van koopwoningmarkt voor lagere inkomens met behulp van betaalbare kooparrangementen; o een eigendomsneutraal huisvestingsaanbod. Oriëntatie op ontwikkeling en/of toepassing van nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen. Onderzoek naar mogelijkheden voor huurprijzen die meer inkomensgerelateerd zijn. 2.1 Kooparrangementen De kengetallen Dudok Wonen heeft de ambitie om - naast huurderscorporatie ook steeds meer een koperscorporatie te worden. Vanaf 2005 beschikt Dudok Wonen al over Koop Goedkoop. In 2007 is daar Sociale Koop aan toegevoegd. Indien een huurwoning wordt verkocht, gebeurt dat in principe met behulp van één van deze betaalbare kooparrangementen. De volgende aantallen woningen zijn in 2007 verkocht: Verkopen in aantallen Actueel boekjaar Sociale Koop 54 (64)* Koop Goedkoop 23 (26)* Vrije verkoop 4 (4)* Totaal 81 (94)* *tussen haakjes de verkopen (koopaktes) die niet meer in 2007, maar in 2008 transporteren definitief pagina 18 van 159

19 Daarnaast zijn nog twee woningen aangekocht en doorverkocht met Sociale Koop. Dudok Wonen maakt ook gebruik van Verzilverd Wonen. Hierbij wordt in feite de omgekeerde weg gevolgd: een koopwoning van een oudere eigenaar wordt gekocht en in een huur-achtige constructie aan dezelfde bewoner beschikbaar gesteld. In 2007 zijn er twee woningen verzilverd. Dat brengt het totaal aantal Verzilverd Wonen woningen op zeventien. Sociale Koop In maart 2007 zijn wij gestart met de verkoop van woningen met de Sociale Koop-formule. Deze nieuwe vorm van verkoop is door ons, in samenwerking met drie andere corporaties in het jaar ervoor ontwikkeld. Met Sociale Koop worden woningen eindelijk betaalbaar voor starters en lagere inkomensgroepen. Anders dan bij andere koopvarianten kunnen woningen gekocht worden voor ongeveer 1/3 van de totaalwaarde. Voorwaarde is dat minimaal 50% van de opstalwaarde (dit is de totaalwaarde min de grondwaarde) door de koper betaald wordt. Hiermee wordt kopen zelfs voor de laagste inkomens haalbaar. Meer betalen kan ook. Zo kan de koper zijn aankoopbedrag aanpassen aan zijn financiële situatie. Mocht het inkomen na verloop van tijd stijgen dan kan hij tussentijds ook delen extra aankopen. Het niet betaalde gedeelte betaalt hij terug wanneer hij wil, maar in ieder geval bij verkoop van de woning. Dit gedeelte wordt verhoogd of verlaagd met de waardestijging of daling van de regionale Woning Waarde Index van het kadaster. Zo kan men bij Sociale Koop zelf bepalen hoeveel men per maand aan woonlasten wil betalen. Door de rente voor lange tijd vast te zetten blijven de woonlasten beheersbaar. Huurverhogingen zijn verleden tijd. Doordat de koper een keuze heeft om ook een hoger bedrag te betalen is het ook een middel om scheefwoners in beweging te krijgen. De eerste resultaten laten zien dat met name de jonge kopers met een iets hoger inkomen (maar vaak nog wel te laag voor de gewone koopmarkt) ook geneigd zijn een groter aandeel van de woning te betalen. Zij kiezen daarmee voor kopen naar vermogen. Door een groter deel te betalen profiteren zij ook meer van eventuele vermogensopbouw door waardestijging in de toekomst. Sociale Koop kent geen verplichting voor de koper om de woning terug te verkopen aan de woningcorporatie. Dit betekent dat er geen discussies ontstaan over de waarde of waardevermeerderingen (door gemaakte investeringen) van de woning. Het geld dat de woning opgebracht heeft, kan bovendien direct geïnvesteerd worden in het bouwen van nieuwe (betaalbare) woningen. Reserveren voor terugkoop is immers niet nodig. Bijkomend voordeel is dat er gemengde wijken ontstaan van koop en huur. Echte corporatiewijken (mogelijk toekomstige achterstandswijken) zijn er dan niet meer. Door het inzetten van de middelen uit verkoop, kan Dudok Wonen op termijn anderhalf keer zoveel mensen betaalbaar huisvesten. definitief pagina 19 van 159

20 Sociale Koop wordt op vier manieren door Dudok Wonen ingezet: a. Sociale Koop Onze woningvoorraad Een groot deel van onze woningvoorraad is aangewezen om te verkopen aan de zittende bewoner. De huurder kan kopen maar kan ook blijven huren. Ruim 500 huurders hebben in 2007 een aanbod gehad. b. Sociale Koop - Andere Woning Sociale Koop Andere Woning geeft kopers de mogelijkheid om in plaats van de eigen huurwoning een andere woning te kiezen. Men kan met dezelfde Sociale Koopconstructie (minimaal 50% van de opstalwaarde betalen) een woning op de vrije markt kopen. De corporatie volgt de bewoner in de wens waar hij wil wonen. Ook dit komt de leefbaarheid van de wijken ten goede. Bovendien hoeft de huurder niet op eindeloze wachtlijsten te staan om de woning van zijn dromen te kunnen bemachtigen. De hypotheeklasten hoeven daarbij niet hoger te zijn dan de huur die hij betaalt. c. Sociale Koop - Vangnet Doordat Sociale Koop ook (of juist) aantrekkelijk is voor lage inkomens wordt het ook ingezet voor urgentiegevallen, uitplaatsingen of vangnetsituaties. Mensen met een bescheiden beurs kunnen op de koopmarkt met de steun van Sociale Koop over het algemeen snel (veel sneller dan in de huur) een woning naar hun wens vinden. d. Sociale Koop Particulier Opdrachtgeverschap Het project Particulier Opdrachtgeverschap Sociale Koop (ik bouw mijn huis in Almere) is in het 3e kwartaal opgestart. Huurders van Dudok Wonen kunnen hiermee naar eigen idee en met behulp van Sociale Koop een woning bouwen in Almere. Alle 8000 huurders hebben hiervoor een aanbod gekregen. Na een excursie naar Enschede, waar Particulier Opdrachtgeverschap in voltooide vorm te bezichtigen is, meldden zich een 45-tal geïnteresseerden. Daar bleven ca. 29 serieuze kandidaten van over. Voor de bewoners zijn de financiële risico s bij dit project groter dan bij normale Sociale Koop. Om die reden zijn alle serieuze kandidaten van te voren gescreend door de banken waarmee we samenwerkten. Negen huurders hebben zich uiteindelijk ingeschreven bij de gemeente Almere. Ook wordt bouwbegeleiding door een gespecialiseerd bureau verplicht gesteld. De kosten hiervoor worden (grotendeels) betaald door de gemeente Almere. In 2008 zal de toewijzing van de kavels plaatsvinden. definitief pagina 20 van 159

21 Sociale Koop - Pilotfase Nadat de stichting Nationale Hypotheek Garantie zich verbonden had aan het experiment Sociale Koop en de (nieuwe) verkoopprocessen waren vastgesteld, kon op 16 maart 2007 de aftrap gegeven worden voor de eerste fase Sociale Koop. Ca. 100 aanbiedingen werden gedaan aan huurders in vier daartoe geselecteerde straten. De bewoners kregen de keuze om met Sociale Koop de eigen huurwoning te kopen of te kiezen voor een andere woning die te koop werd aangeboden in de Gooi en Vechtstreek of Almere. Dit mocht een woning zijn die vrij op de markt werd aangeboden. Ca. 20% van de bewoners ging over tot koop van de woning. De meerderheid koos ervoor om het minimale bedrag van 50% van de opstalwaarde te betalen. Een groot deel van de kopers had zonder Sociale Koop niet tot koop van een woning over kunnen gaan. Toch was er ook een enkeling die ervoor koos om de volledige waarde van de woning te betalen. De huurders die niet op Sociale Koop ingingen, gaven over het algemeen de hoge leeftijd aan als reden. Ook waren er enkele huurders die (bijvoorbeeld vanwege uitstaande leningen al dan niet in combinatie met een uitkering) geen hypotheek konden krijgen. Vanwege de relatieve onbekendheid van het product was er ook een aantal spijtoptanten die pas in een later stadium gebruik maakten van het aanbod. Uit een tussenevaluatie van de eerste 100 aanbiedingen blijkt dat gemiddeld 47% van de totaalwaarde van de woning werd betaald. Kopers benutten gemiddeld 68% van hun financieringscapaciteit. Verder bleek dat naarmate het inkomen hoger was men over het algemeen ook een groter aandeel betaalde. Dit gold overigens minder voor de oudere bewoners. Ouderen bleken meer te kiezen voor lagere maandlasten. Jongere kopers vonden vermogensvorming op termijn belangrijker en kozen dus meer voor zover het inkomen het toeliet voor het betalen van een groter aandeel in de woning. Nagenoeg alle kopers gaven aan verbouwingen in en aan de woning te gaan realiseren. Als reden om tot (Sociale) koop over te gaan, werd de wens voor een eigen woning en de lage maandlasten het meest genoemd. De in 2007 verkochte woningen zijn allemaal gelegen in de gemeente Hilversum. De leeftijden van de kopers varieerden van 26 tot 75 jaar. Koop Goedkoop Bij Koop Goedkoop betaalt de koper de opstal en niet de grond. Hierdoor worden woningen (e.e.a. afhankelijk van de grondprijzen ter plekke) ca. 30% goedkoper. Voor de grond wordt door de koper een vergoeding (canon) betaald, die echter in 10 jaar wordt opgebouwd. Het definitief pagina 21 van 159

22 eerste jaar betaalt men niets, het tweede jaar 10% tot in het 11 e jaar de volledige canon betaald wordt. De canon is aftrekbaar van de belasting. Bij doorverkoop kan de volgende koper opnieuw gebruik maken van de kortingsregeling. Hierdoor blijven deze woningen (blijvend) aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt. Zonder uitzondering worden deze woningen dan ook verkocht aan starters, jongeren en gescheiden mensen. Zoekers die op de gewone koopmarkt niet slagen omdat hun inkomen dat niet toelaat. Dudok Wonen heeft ervoor gekozen haar lege woningen via Koop Goedkoop aan te bieden. Deze woningen voorzien in een gat in de markt. Over het algemeen zijn de woningen snel verkocht. Koop Goedkoop (verkoop bij mutatie) De voor verkoop gelabelde woningen werden bij mutatie verkocht met de Koop Goedkoopformule. Alle (23) woningen zijn in 2007 verkocht aan starters op de (koop)woningenmarkt. Bijna alle kopers kwamen uit de gemeente waarin de woning te koop aangeboden werd. De enkele koper die niet uit de gemeente afkomstig was, kwam uit de directe omgeving en dus uit de Gooi en Vechtstreek. De gemiddelde leeftijd van de kopers was 31 jaar. De verkochte woningen varieerden in koopsom van tot De gemiddelde koopsom was ca Kopers waren veelal stellen die samen gingen wonen, gescheiden mensen of starters. 2.2 Splitsing appartementen In het 4 e kwartaal is gestart met een inventarisatie van de te splitsen appartementen. Deze zullen in 2008 te koop aangeboden worden. Na een eerste screening zijn de technische belemmeringen zoveel mogelijk in kaart gebracht. Aan de hand hiervan is een planning gemaakt welke appartementen het eerst gesplitst zullen gaan worden. In het vierde kwartaal is de eerste opdracht voor splitsing van de eerste complexen aan de notaris verstrekt. 2.3 Huur op Maat In het collegeprogramma van de gemeente Hilversum is opgenomen dat burgemeester en wethouders graag gezamenlijk met de corporaties willen kijken naar mogelijkheden als aanpassings- of gewenningsbijdragen om het wonen in herstructureringswijken betaalbaar te houden. In het voorjaar van 2007 heeft het College een brief verstuurd met het verzoek om gezamenlijk hier naar te kijken. De Alliantie Gooi en Vechtstreek en Dudok Wonen hebben samen dit signaal opgepakt. Gezamenlijk hebben zij besloten om in samenwerking met de gemeente een experiment te starten met huurkorting in herstructureringsgebieden. Het startdocument van het experiment dat de betaalbaarheid van Hilversumse herstructureringswijken garandeert, is door Dudok Wonen, De Alliantie Gooi en Vechtstreek en de wethouder vastgesteld. Het plan is aan het eind van de zomer voorgelegd aan de raadscommissie en daarop is een positieve reactie ontvangen. definitief pagina 22 van 159

23 Landelijk is de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) met een aantal corporaties gestart met een experiment Huur op Maat. Het Hilversumse experiment heeft zich daar bij aangesloten om zo ook toestemming te verkrijgen van het ministerie van VROM voor het lokale experiment. Het jaar 2008 zal worden gebruikt ter voorbereiding en 1 januari 2009 gaat het experiment daadwerkelijk van start. 2.4 Speciale doelgroepen Daklozenopvang Samen met Aedes vereniging van wooncorporaties en andere corporaties uit het WoonNetwerk maken wij ons hard voor het oplossen van huisvestingsproblemen van daklozen in heel Nederland. Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er is onder meer een Meldpunt Daklozen in het leven geroepen. Via dit telefoonnummer worden meldingen doorgegeven waarna een speciale hulpbrigade kan worden ingezet. In 2007 zijn geen meldingen via het meldpunt binnengekomen. Sociaal Pension In 2006 is gestart met de bouw van het Sociaal Pension in Hilversum voor onder meer de opvang van passanten. De nieuwbouw vervangt de locatie aan de A. Fokkerweg. Meer over dit project in hoofdstuk 4. Crisisopvang Vanuit een villa van Dudok Wonen verzorgt maatschappij Zandbergen met 8 kamers de crisisopvang van Bureau Jeugdzorg plus permanent toezicht en ondersteuning. Tweede Kansbeleid Huurders die hun eigen problematiek (zoals betalingsachterstanden, schulden of gedrags- en persoonlijkheidsproblemen) niet kunnen of willen zien, komen meestal niet in een regulier hulpverleningstraject terecht. Met steeds verder toenemende problemen lijkt huisuitzetting onvermijdelijk. Het Tweede Kansbeleid maakt voor deze groeiende groep huurders het verschil, met als belangrijkste doel het voorkomen van dakloosheid. Door te dreigen met huisuitzetting dwingen we huurders hun laatste kans op het behouden van de woning aan te grijpen. Met professionele hulp, gericht op hun specifieke problematiek, krijgen ze met het Tweede Kansbeleid de kans hun leven weer op orde te brengen. Dankzij dit beleid is het aantal huisuitzettingen in de regio Gooi en Vechtstreek het afgelopen jaar met de helft afgenomen. In het Tweede Kansbeleid werken een groot aantal organisaties samen, waaronder de woningcorporaties in de Gooi en Vechtstreek, RIBW, GGD Vangnet en Advies, Versa, Thuiszorg en de Staatsbank Midden Nederland. Het beleid wordt gefinancierd door de woningcorporaties. definitief pagina 23 van 159

24 Overlastbemiddeling Woongedrag is de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. Dudok Wonen bemiddelt dan ook alleen als het bewoners zelf niet lukt om tot een oplossing voor overlast te komen, met als laatste redmiddel het inroepen van juridische ondersteuning. Omdat voorkomen beter is dan genezen, neemt Dudok Wonen alle overlastmeldingen serieus. Ook zorgen wij ervoor zo snel mogelijk het gesprek met de betrokkenen aan te gaan. Hierbij werken we samen met de politie en welzijnsinstellingen. In wijkoverleggen wordt besproken wat er gebeurt in de verschillende wijken. In dit kader nemen wij deel aan het Buurtbemiddelingsproject, dat Dudok Wonen ook meefinanciert. Dit is een samenwerkingsverband tussen gemeente, politie, welzijnsinstellingen en de drie corporaties in Hilversum. Komen bewoners onderling niet uit buurtproblemen en kunnen politie en woningcorporaties de problemen ook niet oplossen, dan kunnen zij daar terecht. Bewoners moeten zelf willen dat het probleem wordt opgelost en concreet aangeven waar de schoen wringt. Als onafhankelijke partij kunnen de medewerkers van Buurtbemiddeling bewoners tot elkaar brengen. Door het maken en naleven van goede afspraken wordt geprobeerd weer een leefbare situatie te creëren. Ambities gematcht? Samen met de andere corporaties en welzijninstellingen is in 2006 het Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek gestart. Bij Dudok Wonen hebben in bewoners hiervan gebruik gemaakt; 2007 was het jaar van Sociale Koop. Na een succesvolle afronding van het experiment in Hilversum heeft een verdere uitrol plaatsgevonden. Ruim 500 huurders hebben Sociale Koop aangeboden gekregen, hiervan zijn in huurders overgegaan tot koop. Daarnaast bleken onze Koop Goedkoopwoningen, die op de markt verkocht worden, nog steeds in een grote vraag te voorzien. Hiervan zijn er in verkocht. Daarnaast hebben onze huurders de kans gekregen om met behulp van Sociale Koop in Almere zelf hun huis te gaan bouwen. Deze kans hebben negen huurders aangegrepen. Onze stakeholders in de zorg en welzijn (zie hoofdstuk 4) hebben momenteel geen wens om nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen te ontwikkelen. Vooralsnog wordt uitsluitend gewerkt aan het verbeteren en verbreden van bestaande arrangementen en woonconcepten; Samen met de Alliantie Gooi en Vechtstreek is Dudok Wonen in 2007 gestart met een experiment met huurkorting in herstructureringsgebieden. Het plan is voorgelegd aan de raadscommissie en daarop is een positieve reactie ontvangen. Het Hilversumse experiment heeft zich aangesloten bij het landelijke SEV-experiment Huur op Maat. In 2008 vinden de voorbereidingen plaats, in 2009 gaat het experiment starten. definitief pagina 24 van 159

25 Hoofdstuk 3 Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi Dudok Wonen voelt zich duurzaam verbonden met de regio en de mensen die er wonen. Met name in wijken waar de sociale of economische vitaliteit in het gedrang komt, grijpen wij kansen aan om te bouwen en geven wij volop nieuwe kansen aan oude gebouwen. Wijken worden verbeterd met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de stad en haar inwoners zeer serieus. Dudok Wonen bindt en verbindt mensen en houdt daarbij altijd de gewenste vitaliteit voor ogen. Ook bieden wij mensen de kans hun talenten in te zetten ten gunste van de eigen woning en woonomgeving. Mensen die de geboden kansen benutten, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit komt niet alleen de mensen ten goede, ook de wijken profiteren hiervan. Wijken worden veelkleuriger, vitaler en bovenal weer toegankelijk voor iedereen. Ambities : Onze ambities richten zich de komende periode op een aantal herstructureringsgebieden, de binnensteden van Hilversum en Bussum. Herstructurering in Liebergen (Hilversum) wordt afgerond; Herstructurering in Hilversum Noord en de Bussumse Godelindebuurt gaat verder; Zorgvuldige omgang met het culturele erfgoed dat in ons bezit is. Daartoe ontwikkelen we een classificatiesysteem voor cultureel erfgoed en een hiermee samenhangend beleid voor verbetering van dit erfgoed; Het verwerven van enkele panden in binnensteden voor Wonen boven winkels ; Onderzoek van de meest wenselijke aanpak van de bestaande woningen aan het Zwaluwplein en de Bloemenbuurt in Hilversum; Het ontwikkelen van een actief stadsvernieuwingsbeleid voor de herontwikkeling aan de Larenseweg en omgeving in Hilversum; Herontwikkeling van historisch erfgoed, namelijk een oude fabriek in Bussum. Dit ambitieuze project betreft de ontwikkeling van circa 140 woningen en ongeveer m2 commerciële ruimten. 3.1 Herstructurering Samen met bewoners, gemeenten en andere corporaties in de wijk streeft Dudok Wonen naar een integrale aanpak van wijken en woningen die niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen. Dit is vooral van toepassing op vooroorlogse wijken, waarin de staat van de woningen soms zo slecht is dat met goed onderhoud geen afdoend resultaat kan worden bereikt. definitief pagina 25 van 159

26 Vitaliteit herstructureringsgebieden Voor bewoners kan het vervelend zijn om in een wijk te wonen waar sloopwerkzaamheden aan de gang zijn en waar veel leegstand ontstaat. Daarom hecht Dudok Wonen veel waarde aan het handhaven van de leefbaarheid of vitaliteit in herstructureringsgebieden. Hiervoor maken wij onder meer gebruik van buurtconciërges. Dudok Wonen betaalt jaarlijks een bedrag aan Stichting SIS waarvoor buurtconciërges kleine klussen in de buurt uitvoeren. Zo kunnen zij werkervaring opdoen, bijvoorbeeld met het opschonen van tuinen, leegruimen van woningen, het houden van looprondes en vooral het bijtijds signaleren van overlastsituaties. In 2007 heeft Dudok Wonen geïnvesteerd in leefbaarheidsprojecten. Dit is 50% van het totaal begrote bedrag. Over het algemeen is hierbij sprake van kleinere projecten, zoals het plaatsen van een afsluitbaar hek in het kader van veiligheid, het aanbrengen van achterpadverlichting, extra onderhoud aan diverse buitenterreinen en investeringen in gemeenschappelijke ruimten (o.a. trappenhuizen). Voor het TV-programma Hart in Actie (SBS6) zijn er tuinwerkzaamheden uitgevoerd in Bussum. Deze bijzondere actie was bedoeld voor een bewoner die zeer ernstig ziek was. Helaas is de bewoner kort na de opnames gestorven. 3.2 Herstructureringsgebieden Hilversum Mezenstraat en omgeving Dit complex bestaat uit 59 eengezinswoningen. Doel van de aanpak is de woningen een levensduurverlenging van ten minste 25 jaar te geven, waarbij de woningen aan de voorzijde in de lijn van de Dudok bouwstijl worden teruggebracht. De werkzaamheden bestaan uit isolatiemaatregelen aan het dak en het plaatsen van nieuwe ramen met dubbelglas, gevelreiniging en daar waarnodig herstel van het voegwerk. Daarnaast wordt bewoners de keuze geboden om de keuken, badkamer en toilet mee uit te laten voeren. Ook wordt tegen huurverhoging een pakket aan geriefsverbeteringen aangeboden. De start van het werk is in april Hilversum Noord, Lieven de Keylaan Ook in Hilversum Noord, maar separaat van de herstructureringsplannen, wordt de woondienstenzone rond het gebied Lieven de Keylaan ontwikkeld. De trekker is de Alliantie Gooi en Vechtstreek. Dudok Ontwikkeling ontwikkelt samen met de Alliantie Ontwikkeling zorgwoningen in de huur- en koopsfeer. Zowel in de buurt als in de gemeenteraad worden vraagtekens gezet bij de massaliteit van de ontwikkeling. Dit laatste heeft ertoe geleid dat het College besloten heeft het plan ingrijpend te wijzigen. Dit zal voornamelijk gevolgen hebben voor het totaal aantal te bouwen woningen op de locatie. Ondanks deze wijzigingen zal het plan naar verwachting nog een lange juridische weg te gaan hebben. definitief pagina 26 van 159

27 Liebergen De bouw van de woningen in het kader van het project Dudok Revisited (Liebergen), in totaal ruim 250 woningen, vordert gestaag. Ter afsluiting van het project wordt gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de meest wenselijke aanpak van een deel van complex Van t Hoffstraat en omgeving. Het is de bedoeling om de monumentale uitstraling te behouden en de detaillering van de jaren dertig weer terug te brengen. Besloten is een deel van de woningen in het complex aan de bewoners te koop aan te bieden. Daarnaast heeft overleg met het College plaatsgevonden over het slopen van een beperkt deel van de woningen in dit complex. De sloopoptie is vooralsnog verlaten. Ingezet wordt op restauratie van de aanvankelijk te slopen woningen. De weerstand tegen sloop maakt het noodzakelijk eerst de weg van restauratie te kiezen om verdere vertraging in het project te voorkomen. Het overleg met de bewoners start binnenkort. Eind 2006 is gestart met de bouw van het nieuwe complex dat moet resulteren in het Ooievaarplein. De start van de bouw is medio februari 2007 gevierd. De oplevering vindt begin 2008 plaats. Goed opdrachtgeverschap Samen met de gemeente Hilversum heeft Dudok Ontwikkeling deelgenomen aan de Gouden Piramide, de rijksprijs voor goed opdrachtgeverschap. Het project Dudok Revisited is met de 14 beste genomineerden opgenomen in het jaarboek. Bloemenkwartier De aanpak van het Bloemenkwartier in Hilversum Zuid is met het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek begonnen. Het betreft een wijk van ongeveer 650 woningen van cultuurhistorisch groot belang. De woningen zijn ontworpen in de stijl van de vroege Amsterdamse school door de architecten Dudok, Wormser en Vorkink. De aanpak zal zeker tien jaar in beslag gaan nemen. De gemeente wil het gebied tot gemeentemonument verheffen. Ook de aanpak van de openbare ruimte zal veel aandacht vragen. De voorlopige afronding van de gesprekken met de bewoners heeft in december plaatsgevonden. De Buurtvisie is in boekvorm door de bewoners aan de gemeente en aan de corporaties aangeboden. Volgens planning zal in het eerste halfjaar van 2008 de haalbaarheidsstudie worden afgerond. In dit project wordt samengewerkt met de gemeente, de Alliantie Gooi en Vechtstreek en Gooi en Omstreken. De bijeenkomsten met de bewoners hebben in een goede sfeer plaatsgevonden. Dudok Ontwikkeling heeft prof. Hans Ruijssenaars gevraagd het supervisorschap voor deze ontwikkeling op zich te nemen. Met Hans Ruijssenaars is ook in Liebergen succesvol samengewerkt. definitief pagina 27 van 159

28 Bussum Godelindebuurt Met de bewonersvereniging van de Godelindebuurt en het gemeentebestuur is overeenstemming over de gefaseerde uitvoering van de herstructureringsplannen. Een vijftal blokken woningen blijft vooralsnog voor een periode van 10 jaar staan. Hieraan wordt een onderhoudsplan uitgevoerd. De bewoners hebben met ingang van januari 2005 stadsvernieuwingsurgentie. Het eerste blok gerestaureerde woningen is eind 2006 opgeleverd. De volgende blokken die deel uitmaken van de eerste fase worden in 2008 opgeleverd. Over de verdere planontwikkeling in relatie tot de stijgende kosten vindt overleg met de aannemer plaats. Dit overleg moet leiden tot een rationeler aanpak van het project en beter beheersbare kosten. Jan Bottemastraat Er wordt een studie verricht naar de toekomstmogelijkheden van de Airey-woningen, een bouwsysteem uit de wederopbouwperiode. De start van het haalbaarheidsonderzoek is gepland voor de tweede helft van De gemeente Bussum verleent een ISV bijdrage. Josephpark Deze woningen liggen aan De Peppels, De Berken en Laarderweg. In overleg met de bewonerscommissie is besloten de buitenschil van de 83 woningen op te knappen en vervolgens de woningen via Sociale Koop aan de zittende huurders aan te bieden. Een bijzondere samenwerking tussen de bewoners en Dudok Wonen. Met de ondertekening van een intentieverklaring op 29 januari 2007 tijdens een feestavond is dit plan officieel gestart. Onder het motto Josephpark pakt kansen is het doel tot een vitale buurt te komen na afronding van het project. In januari 2008 zijn de werkzaamheden aan de buitenschil gestart. Dit loopt door tot juni. Kopers krijgen de beschikking over om te investeren in de woning. Bewoners die willen blijven huren, kunnen via het Woonwensenmodel verbeteringen in de woning aanvragen. Naarden Herstructurering Amersfoortsestraatweg Er wordt gewerkt aan de herontwikkeling van het Motel aan de Amersfoortsestraatweg. Voor deze locatie is op verzoek van het gemeentebestuur een totaalvisie gemaakt. Het voorlopig ontwerp van Kokon architecten is met de gemeente besproken en goedgekeurd. Ook de welstandscommissie heeft het ontwerp goedgekeurd. De bewoners zijn inmiddels, op een enkeling na, met behulp van stadsvernieuwingsurgentie voorzien van andere huisvesting. De bestemmingsplanprocedure is gestart. definitief pagina 28 van 159

29 Het pand wordt nu tijdelijk gebruikt door de brandweer, politie en hondenbrigade als oefenlocatie. Herontwikkeling Dortsmanplein Samen met Woningstichting Naarden is een plan ontwikkeld voor de voormalige brandweerkazerne aan het Dortsmanplein. Het plan voorziet in sloop van de huidige opstallen en het bouwen van 12 appartementen voor jongeren en ouderen. Het plan is getekend door Rosbach architecten uit Amsterdam en past voortreffelijk in het historische beeld van de vesting Naarden. Met Woningstichting Naarden is overeengekomen dat Dudok Wonen de nieuwe woningen in eigendom neemt. De bouwvergunning is aangevraagd en wordt naar verwachting begin 2008 verleend. Vitale Binnensteden Wonen Boven Winkels Hilversum Over een drietal mogelijke en veelbelovende locaties worden onderhandelingen gevoerd. Er is een stuurgroep ingesteld waarin naast Dudok Wonen het gemeentebestuur en de ondernemersvereniging STRO participeren. De werkzaamheden worden voor een deel verricht door Binnenstadsperspectief, een gespecialiseerd adviesbureau voor wonen boven winkels. De onderhandelingen over een specifieke locatie zijn afgebroken nadat de eigenaar een derde partij een koopoptie heeft verstrekt. Bussum In opdracht van Dudok Ontwikkeling is een inventarisatie gemaakt van de mogelijkheden voor wonen boven winkels in Bussum. Het rapport is aan het gemeentebestuur aangeboden. In november 2007 is een convenant gesloten tussen de gemeente Bussum en Dudok Wonen, waarin de samenwerking bij de ontwikkeling van dit project geregeld is. De gemeente Bussum heeft een ISV bijdrage verstrekt. Het convenant heeft een looptijd van tien jaar. 3.3 Cultureel erfgoed Gooi en Vechtstreek Gemeentelijke monumenten Hilversum Met de gemeente Hilversum is in 2007 overleg gevoerd over de mogelijke aanwijzing van 850 woningen tot gemeentemonument. Sinds 2005 worden er gesprekken gevoerd over dit traject. De gemeente heeft in 2007 de Beleidsnota Monumenten, Van zorg tot kans, vastgesteld. Waarna in september het plan van aanpak om te komen tot de definitieve aanwijzing van de gemeentemonumenten is opgesteld. Dudok Wonen heeft vervolgens de conceptlijst van de gemeentelijke monumenten met de redengevende omschrijving ontvangen. Voor een groot deel van de 850 woningen (ca. 650 woningen) loopt een haalbaarheidsonderzoek bij Dudok Ontwikkeling, waarbij de monumentale elementen in beeld definitief pagina 29 van 159

30 worden gebracht, alsmede wordt getoetst of de gewenste toekomstvisie voor het complex of de woning mogelijk is. Classificatie cultureel erfgoed Een deel van de woningen die behoren tot het cultureel erfgoed van Dudok Wonen zijn in 2007 geclassificeerd als classificatie 3 en 4. Classificatie 3 betreft woningen die architectonisch en stedenbouwkundig waardevol zijn. Deze woningen blijven in bezit van Dudok Wonen. Classificatie 4 zijn woningen die in aanmerking komen voor verkoop, waarbij architectonische elementen van met name de gevel behouden blijven, door het gebruik van een kettingbeding. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn voor drie gebieden in Hilversum gebiedsvisies gemaakt, namelijk voor: 1. Reigerstraat 2. Jupiterstraat 3. Stalpaertstraat Hierin zijn aspecten van het gebied beschreven, evenals het mogelijk terugbrengen van architectonische elementen aan de woningen. Melkfabriek In de door de gemeenteraad vastgestelde Wijkschets Hilversum Oost speelt de revitalisatie van de Larenseweg een hoofdrol. De herontwikkeling van de Campina melkfabriek aan de Larenseweg speelt hierin een belangrijke rol. De gemeente wil de fabriek de monumentenstatus geven en slechts zeer beperkt aanvullende nieuwbouw toestaan. Het plan voor woningen in diverse prijsklassen wordt aangevuld met een aantal publieksfuncties in de bestaande monumentale gebouwen. Dudok Wonen is inmiddels eigenaar van het monument. Voor de komende periode is een conserveringsplan ontwikkeld. In de plannen wordt gerekend met circa 60 woningen in de huur- en koopsfeer in uiteenlopende prijsklassen. Voor de publieksfuncties in de fabriek wordt met de gemeente onderhandeld over de komst van een basisschool en kinderopvang. Daarnaast wordt een prijsvraag georganiseerd voor de invulling van de fabriekshal. De woningen zijn nu in het stadium van voorlopig ontwerp. Het streven is gericht op start van de bouw begin Bensdorpfabriek De herontwikkeling van de Bensdorpfabriek in Bussum, samen met AM Wonen is in het stadium van definitief ontwerp. De risico s voor de beide ontwikkelaars met betrekking tot de externe veiligheid zijn inmiddels voldoende in kaart gebracht. Eind oktober 2007 zijn de plannen in Definitief Ontwerp besproken in de raadscommissie Ruimte. De raad is in meerderheid voor de plannen. Het overleg met de omwonenden is afgesloten. Op verzoek van de burgemeester zal het Bussumse gemeentebestuur onderzoeken of er een politieke meerderheid te vinden is om de omwonenden tegemoet te komen in hun bezwaren tegen de bouw van het meest zuidelijke gebouw. definitief pagina 30 van 159

31 Fortwachterswoning Pampus Samen met Woningstichting De Key restaureert Dudok Wonen de Fortwachterswoning op het Forteiland Pampus. Dit eiland is een prominent onderdeel van de Stelling van Amsterdam en staat op de werelderfgoedlijst van Unesco. In 2008 wordt de woning opgeleverd. Verbonden aan de Gooi en Vechtstreek Woongenot gaat om meer dan alleen het wonen in een fraaie woning. Ook onze woonomgeving bepaalt of wij met plezier thuiskomen. Dudok Wonen voelt zich medeverantwoordelijk voor de vitaliteit van de Gooi en Vechtstreek. Gesponsord zijn Museum Hilversum, Hilversum Alive, Dudok Muziektent, Het Nederlands Vestingmuseum en Bussum Cultureel. 3.4 Het Jongerenjaar 2008 In 2007 zijn de voorbereidingen gestart voor Het Jongerenjaar Dudok Wonen werkt aan een sociaal en economisch vitale Gooi- en Vechtstreek. De toenemende vergrijzing en ontgroening van t Gooi is een bedreiging voor de vitaliteit van de regio. Als wooncorporatie kunnen wij hier iets aan doen door de jongerenhuisvesting in de regio te optimaliseren. Vanuit verschillende hoeken komen geluiden dat jongeren moeilijk aan beschikbare en betaalbare woonruimte komen in t Gooi. Zo kwam uit onderzoek 1 van de gemeente Hilversum (2007) onder jongeren tot 23 jaar naar voren dat jongeren nauwelijks aan woonruimte komen. Om hier aandacht voor te vragen hebben wij Het Jongerenjaar 2008 uitgeroepen. Gedurende heel 2008 zullen we hier op allerlei manieren ruchtbaarheid aangeven. Ook streven we ernaar om 80% van onze vrijkomende huurwoningen aan jongeren toe te wijzen. Inmiddels werken we in het Jongerenjaar samen met Woningstichting Naarden en de Alliantie Gooi en Vechtstreek. Jongerenbestuur Het nieuwe Jongerenbestuur van Dudok Wonen helpt ons bij Het Jongerenjaar Het bestuur bestaat uit vijf enthousiaste en zeer gemotiveerde jongeren in de leeftijd van 17 tot 22 jaar. Zij maken zich hard voor het tekort aan jongerenhuisvesting in 't Gooi. In een plan van aanpak beschrijven ze hun creatieve ideeën en oplossingen voor het tekort aan jongerenwoningen. In december hebben zij het plan aan de directeur-bestuurder overhandigd. In 2008 gaat het Jongerenbestuur haar plannen uitvoeren. 1 Onderzoek is te downloaden van definitief pagina 31 van 159

32 Ambities en prestaties gematcht? De bouw van de woningen in het kader Dudok Revisited vordert gestaag. Totaal worden er ruim 250 woningen gebouwd. Ter afsluiting van dit project is gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de meest wenselijke aanpak van een deel van complex Van t Hoffstraat en omgeving. Het haalbaarheidsonderzoek voor de herstructurering van Hilversum Noord is in uitvoering. Ook in Hilversum Noord, maar separaat van de herstructureringsplannen wordt de woondienstenzone rond het gebied Lieven de Keylaan ontwikkeld. Dudok Ontwikkeling ontwikkelt samen met de Alliantie Ontwikkeling zorgwoningen in de huur- en koopsfeer. De herstructurering van de Godelindebuurt is in volle gang; in 2007 is hard gebouwd aan de blokken woningen die deel uitmaken van de eerste fase. in 2008 worden deze opgeleverd. In de Bloemenbuurt in Hilversum Zuid is in 2007 begonnen met het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek. Deze zal het eerste half jaar van 2008 afgerond worden. Het betreft een wijk van ongeveer 650 woningen van cultuurhistorisch groot belang. De aanpak zal zeker tien jaar in beslag nemen. Met de bewoners van het Zwaluwplein en omgeving (Hilversum) heeft een aantal bijeenkomsten plaatsgevonden. Uit het bouwkundig onderzoek blijkt dat de woningen van matige tot slechte kwaliteit zijn. Ingezet wordt op tijdelijke huisvesting van de bewoners met stadsvernieuwingsurgentie in de zojuist gereed gekomen woningen aan de Merelstraat en Valkstraat (Dudok Revisited). Zowel bewoners als gemeente hebben positief gereageerd op deze plannen. Volgens de classificatie cultureel erfgoed is een deel van de woningen die behoren tot het cultureel erfgoed van Dudok Wonen het afgelopen jaar geclassificeerd als woningen die architectonisch en stedenbouwkundig waardevol zijn. Deze woningen blijven in bezit. Op basis van de classificatie zijn voor Hilversum drie gebiedsvisies gemaakt. In Hilversum zijn onderhandelingen gevoerd over drie locaties waar het project Wonen boven Winkels uitgevoerd kan worden. In Bussum is een inventarisatie gemaakt van de mogelijkheden van Wonen boven Winkels, deze is aangeboden aan het gemeentebestuur. In 2007 hebben de gemeente Bussum en Dudok Wonen een convenant gesloten waarin de samenwerking tussen beide partijen wordt geregeld. Dudok Wonen heeft de Campina melkfabriek aan de Larenseweg (Hilversum) aangekocht. De herontwikkeling van deze fabriek speelt een belangrijke rol in de door de gemeenteraad vastgestelde Wijkschets Hilversum Oost. Er is inmiddels een plan ontwikkeld met een belangrijke plaats voor woningbouw. De woningen zijn nu in het stadium van een voorlopig ontwerp. Verwacht wordt dat de bouw begin 2009 zal starten. De herontwikkeling van de Bensdorpfabriek in Bussum vordert gestaag. definitief pagina 32 van 159

33 Hoofdstuk 4 Wij bieden kansen aan partners Dudok Wonen biedt haar partners kansen, maar grijpt zelf ook kansen. Zo investeren wij graag in innovatieve projecten, zoals het Woonwensenmodel en het glasvezelnetwerk in Het Gooi. Wij zetten onszelf en onze verzilverde stenen graag in voor de realisatie van goede ideeën uit onze omgeving. Wij vragen van onze partners dan ook dat zij het initiatief nemen om hiervoor van ons gebruik te maken. Ambities : In 2007 is de organisatie voldoende uitgerust voor het woonwensenmodel (de klant wordt gefaciliteerd bij het realiseren van woningverbeteringen of -veranderingen); Onderhoud en verbetering vindt steeds meer op een organische wijze plaats (minder per complex, meer per woning); In 2006 kunnen al onze bewoners gebruikmaken van WoonEnergie; Er wordt actief en zonodig ook materieel geïnvesteerd in de totstandkoming van een glasvezelnetwerk in Het Gooi; internet- en telefoonopties worden waar mogelijk uitgebouwd zodat klanten veel vanuit hun woning kunnen regelen; Investeren in maatschappelijk vastgoed indien gewenst door gemeente of instellingen voor zorg, welzijn en onderwijs; Actieve ontwikkeling van de door de gemeenten Hilversum, Bussum en Naarden en zorginstellingen gewenste woondienstenzones en wijksteunpunten; Bij onze bestaande woningen in woondienstenzones worden mogelijkheden benut om woningen toegankelijker (bijvoorbeeld drempelloos) te maken; Herstructurering en de ontwikkeling van een nieuwe woondienstenzone in Tuindorp Keverdijk in Naarden. 4.1 Innovatieve projecten Woonwensenmodel Voor onze klanten streven we naar optimale keuzevrijheid op het gebied van gebruik en inrichting van de woning. Als een verandering een win/win situatie oplevert voor zowel de huurder als Dudok Wonen dan bieden we expertise, een financiële bijdrage en de uitvoering aan: het Woonwensenmodel. Het Woonwensenmodel geeft bewoners o.a. de mogelijkheid om grotere bouwkundige ingrepen te laten realiseren, zoals een uitbouw, serre of dakkapel. Daarnaast kunnen huurders er voor kiezen om de keuken en/of sanitair te laten vervangen of om dat zelf te doen. In feite biedt het Woonwensenmodel de huurder een veelheid aan keuzes definitief pagina 33 van 159

34 waardoor zij zelf afwegingen kunnen maken. Met het Woonwensenmodel heeft de huurder invloed op: - het moment waarop hij voorzieningen wil vervangen of realiseren; - het kwaliteits- en uitrustingsniveau (binnen een bepaalde bandbreedte). Hier gaat de huurder dan wel voor betalen. Dit past in onze visie van empoweren. Als huurders financieel investeren in een waardevermeerderende woonwens, dan is Dudok Wonen bereid om een forse korting daar tegenover te stellen. Een huurder investeert alleen als hij het bedrag dat hij moet betalen in één keer betaalt. In 2007 heeft Dudok Wonen het Woonwensenmodel verder uitgewerkt. WoonEnergie De klanten van Dudok Wonen kunnen kiezen voor WoonEnergie. Woningcorporaties uit het hele land hebben de inkoop van energie gebundeld en WoonEnergie opgericht om hun klanten tegen gunstige voorwaarden goedkope energie aan te kunnen bieden. De prijzen van WoonEnergie behoren tot de drie laagste van vergelijkbare aanbiedingen. In het begin van 2007 heeft WoonEnergie een andere leverancier gekozen. Centrica kwam in de plaats van Cogas. Deze overstap heeft tot een stroom van klachten geleid. Systeemtechnisch lukte het niet om de klanten vloeiend over te zetten van Cogas naar Centrica. WoonEnergie heeft hard gewerkt om alles op orde te krijgen, met als resultaat dat er sinds juni 2007 geen klachten meer zijn binnengekomen. De centrale wervingsactie van oktober 2007 heeft een respons op de mailing geleverd van bijna 6%, en het aantal nieuwe klanten was 150. Op 31 december 2007 waren 1800 (schatting van WoonEnergie) klanten aangesloten op WoonEnergie. Glasvezelnetwerk Er zijn ruim 5000 woningen aangesloten op het glasvezelnet op 31 december Om dit te vieren is er een evenement vol workshops en demonstraties georganiseerd met de samenwerkende partijen Woningstichting Naarden, XMS en GNEM. Dit evenement is goed bezocht. Bezoekers waren enthousiast over de snelheid en mogelijkheden van glasvezel. In 2008 worden de laatste nog aan te sluiten woningen nagelopen en aangesloten. Het aantal abonnementen op 31 december 2007 staat op 786. Klimaatcorporatie Dudok Wonen handelt al langere tijd naar het thema duurzaamheid en heeft voor het jaar 2008 het thema nadrukkelijk op de agenda gezet. Daarvoor zijn in 2007 en eerder reeds voorbereidingen getroffen die hieronder beschreven staan. definitief pagina 34 van 159

35 FSC-hout In oktober 2006 heeft Dudok Wonen het convenant FSC-hout ondertekend, waarin het gebruik van FSC-hout in nieuwbouw en renovatie is vastgelegd. In navolging daarop heeft Dudok Wonen in maart 2007 deelgenomen aan een vierdaagse conferentie in Jakarta, waar een declaration of commitment is getekend. Met deze verklaring spreken zowel woningcorporaties, het Nederlandse bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties zich uit om de samenwerking te intensiveren met de Indonesische boseigenaren, houthandelaren, overheid en maatschappelijke organisaties. Concreet is toegezegd dat 38 corporaties (waaronder Dudok Wonen) uitsluitend FSC-hout gaan gebruiken bij de bouw van meer dan woningen in de komende vijf jaar. WoonEnergie Dudok Wonen biedt huurders voordelig groene stroom aan via WoonEnergie. Ook Dudok Wonen zelf gebruikt groene stroom voor haar kantoren en het collectieve elektriciteitsverbruik in woningcomplexen. Kopiëren, printen, faxen Dudok Wonen streeft naar een steeds milieubewuster en duurzamer facilitair beheer van de organisatie. Wij doen dit door de aanschaf van installaties en materialen die het milieu minder belasten, minder afval opleveren en opnieuw te gebruiken zijn. Sinds 2006 wordt gewerkt met afdelingsmulitifunctionals waardoor er veel minder fax, scan, kopieer en printapparaten in de organisatie staan. Sinds 2007 is het mogelijk om faxen digitaal te verzenden en ontvangen. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van toners die zo schoon zijn dat ze niet meer tot het chemisch afval worden gerekend. Ook wordt alleen nog maar 100% gerecycled kopieerpapier gebruikt. Kantoor inkoop Momenteel worden proeven genomen met duurzame kantoorartikelen. Catering In het bedrijfsrestaurant wordt voor een groot deel gewerkt met biologische producten. Gekoeld water wordt geleverd door op de waterleiding aangesloten tapwaterapparaten. In 2008 wordt onderzocht of de drankenautomaten kunnen worden gevuld met biologische of duurzaam verbouwde koffie. Schoonmaak De schoonmaakwerkzaamheden in Hilversum zijn uitbesteed aan een organisatie die voornamelijk met biologisch afbreekbare en verantwoorde schoonmaakmiddelen werkt. Ook de papierwaren zijn van gerecycled papier. Mobiliteit Dudok Wonen heeft bewust gekozen voor een kantoorlocatie vlak bij een treinstation. Een treinabonnement wordt geheel door Dudok Wonen vergoed. Tot 2008 was het nog toegestaan om bedrijfswagens of leasewagens tot milieucategorie D aan te schaffen. Vanaf 2008 is dit alleen nog toegestaan tot milieucategorie C (dus alleen nog A en B categorie). Daarnaast is een aantal bedrijfsfietsen beschikbaar gesteld voor algemeen zakelijk gebruik en wordt het definitief pagina 35 van 159

36 fietsgebruik voor woon-werkverkeer gestimuleerd door het belastingvrij verstrekken van een fiets via het Dudok Fietsenplan. Gebouwinstallaties Het kantoor in Hilversum is voorzien van lichtsensoren die automatisch het licht uitschakelen zodra een ruimte 10 minuten niet wordt gebruikt. Tevens is elke verdieping voorzien van zonekoeling in plaats van individuele airconditioners. Voor het nieuwe kantoor in Bussum (2009) wordt onderzocht welke milieubesparende maatregelen we kunnen realiseren. Bedrijfsafval Dudok Wonen heeft al jaren gescheiden afvalstromen voor papier, chemisch- en restafval. In 2008 zal hier ook nog een aparte afvalstroom voor GFT aan worden toegevoegd. Werkgroep Klimaat In 2007 is een werkgroep Klimaat in het leven geroepen. De werkgroep Klimaat heeft in 2007 een start gemaakt met het formuleren van de visie van Dudok Wonen op duurzaam energiegebruik. Deze visie zal worden uitgewerkt in een meerjarenplan, waarin de activiteiten van Dudok Wonen in de komende jaren beschreven staan. In 2008 wordt hier verder aan gewerkt. 4.2 Samenwerking met onze klanten HuurdersBelangenVereniging Met onze huurdersorganisatie, de HuurdersBelangenVereniging, is 11 keer overleg gevoerd. Onderwerpen waarover advies is gevraagd zijn: jaarlijkse huurverhoging, beleid bij schotelantennes, Woonwensenmodel en nieuwe (bijzondere) huurcontracten. Op al deze aanvragen is positief geadviseerd. Ook over onze visie op de woningportefeuille is advies gevraagd. Omdat de HuurdersBelangenVereniging de implicaties van dit stuk niet konden overzien, hebben ze zich onthouden van advies. Daarnaast zijn er met enige regelmaat medewerkers van Dudok gevraagd om een deel van onze werkwijze te presenteren. Zo zijn het jaarverslag, het jaarplan, Sociale Koop, de meerjaren onderhoudsbegroting en de nieuwbouwopgave toegelicht. Bewonerscommissies Bij Dudok Wonen zijn 26 bewonerscommissies actief. Daar waar groot onderhoudsprojecten revitalisatie- en renovatieprojecten liepen, is intensief contact geweest met de commissies. Daar waar geen bijzonderheden waren, hebben we als Dudok Wonen geen initiatief genomen voor vergaderingen. Wel is er een commissie opgericht in nieuwbouwcomplex De Heul in Bussum en zijn twee commissies aan de Minckelersstraat en Kamerlingh Onnesweg (Maranatha) samengevoegd. definitief pagina 36 van 159

37 4.3 Partner voor zorg- en welzijnssector Om te kunnen profiteren van elkaars specifieke kennis en deskundigheid sluiten partijen in de woon-, welzijns-, zorg- en onderwijssector steeds vaker samenwerkingsovereenkomsten. Het behoud van de eigen individualiteit is hierbij erg belangrijk. Momenteel zijn wij een van de grootste leveranciers van vastgoed voor zorginstellingen, met veel activiteiten in woondienstenzones. Dudok Wonen heeft zowel met de gemeente Hilversum als de gemeente Bussum prestatie- en procesafspraken gemaakt over de totstandkoming van woondienstenzones en wijksteunpunten in de Gooi en Vechtstreek. Hierbij ligt de focus in Hilversum op het ontwikkelen van woondienstenzones en in Bussum op de ontwikkeling van wijksteunpunten. 4.4 Overzicht zorg en Welzijnprojecten in Ontwikkeling De Egelantier Een haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van zorgcentrum De Egelantier en de omliggende woningen is afgerond. Ten behoeve van dit onderzoek is een intentieovereenkomst met De Basis/Hilverzorg gesloten. Het onderzoek gaat uit van een gefaseerde herontwikkeling, waarbij delen van De Egelantier tijdelijk zullen worden benut voor andere doeleinden. Architectenbureau Molenaar en Van Winden heeft een schetsontwerp uitgewerkt. Dit ontwerp is door de adviseurs van de zorginstelling en door de kostendeskundige van Dudok Wonen op financiële haalbaarheid getoetst. In overleg met de zorgaanbieder dient nog een optimalisatie plaats te vinden van het aantal meters ten behoeve van de zorg. Na afronding van de interne besluitvorming kan het plan in overleg met de gemeente in procedure gebracht worden. Met de gemeente is ambtelijk overeenstemming over de stedenbouwkundige uitgangspunten. Het plan voorziet in zorgappartementen, aanleunwoningen en woningen voor verpleegzorg. Een en ander wordt ontwikkeld volgens de principes van het scheiden van wonen en zorg. De tijdelijke huisvesting van de bewoners van De Egelantier en de bijbehorende aanleunwoningen is punt van zorg. Deze problematiek is besproken met de in Hilversum Zuid opererende zorginstellingen en het gemeentebestuur. Uit deze overleggen is een aantal mogelijkheden naar voren gekomen voor tijdelijke huisvesting die momenteel worden onderzocht op haalbaarheid. Zorgcentrum Zuiderheide De functionaliteit van Zorgcentrum Zuiderheide schiet ernstig tekort. Met het bestuur van Zorgpalet Gooi en Vecht, de exploitant van Zuiderheide is een projectorganisatie opgezet om het herontwikkelingstraject te begeleiden. Zuiderheide staat op de bouwprioriteitenlijst van definitief pagina 37 van 159

38 het College Bouw Zorgvoorzieningen. Met de directies van Zuiderheide, De Egelantier en het gemeentebestuur is een intentieovereenkomst gesloten over de gezamenlijke ontwikkeling van een woondienstenzone in Hilversum Zuid. In deze overeenkomst is de taakverdeling tussen De Egelantier en Zuiderheide vastgelegd. In het ontwikkelingsmodel wordt de toekomst van de 185 aanleunwoningen rond Zuiderheide betrokken. De architect voor deze ambitieuze transformatieplannen is Liesbeth van der Pol. Woondienstenzone Van Riebeeckkwartier / Zorgcentrum Gooierserf De haalbaarheidsstudie naar de ontwikkeling van een woondienstenzone en de herontwikkeling van een aantal locaties in het Van Riebeeckkwartier is opnieuw gestart nadat uit overleg met de buurt was gebleken dat er grote oppositie was tegen de verplaatsing van de VMBO school. In de laatste maand is een drietal alternatieven getekend en uitgerekend waarover nu met de gemeente gesproken wordt. De stijgende bouwkosten spelen ook dit plan parten. Er is een formele projectstructuur ingesteld waarbij Dudok Ontwikkeling als ontwikkelaar de uitvoering coördineert. De regierol ligt bij het College. In dit kader is door de gemeente een externe procesmanager aangesteld. De buurtvisie, waarbij bewoners van het gebied hun mening hebben gegeven, is afgerond. Nu wordt bezien in hoeverre de mening van de buurtbewoners leidt tot aanpassing van de plannen. De herontwikkeling van Gooiers Erf is gepland na de start van de bouw van Veenstaete in Kortenhoef. Een eerste inspraakbijeenkomst voor de bewoners van Gooiers Erf en voor de omwonenden heeft plaatsgevonden. Zorgcentrum Veenstaete In samenwerking met Auxillium Zorg en Welzijn (nu Inovum), locatie zorgcentrum Veenstaete te Kortenhoef is een nieuwbouwplan ontwikkeld door Lupgens en partners. Wonen en zorg worden gescheiden. De intentie is dat Dudok Wonen het ontwikkelde plan en de gronden overneemt met de verplichting de nieuwbouw te realiseren. In het nieuw te bouwen complex is plaats voor zorgwoningen, verpleeghuisplaatsen, een HOED met apotheek, fysiotherapeutische behandeling en een vestiging van de Rabobank. In de afgelopen periode is het plan door Dudok Ontwikkeling intensief doorgelicht en doorgerekend. Met Auxillium is overeengekomen dat onder regie van Dudok Ontwikkeling het gehele project opnieuw wordt uitgerekend. Tevens wordt de ruimtelijke indeling van het plan ingrijpend herzien. Ook de plattegronden en de woningdifferentiatie worden kritisch beoordeeld. Deze exercitie moet er toe leiden dat er een haalbaar plan ontstaat waarvan de bouw in 2008 start. Namaste Op het terrein van Sherpa, instelling voor verstandelijk gehandicapten, is in overleg met De Open Ankh een plan ontwikkeld voor de bouw van 43 appartementen ten behoeve van de regionale woningmarkt. definitief pagina 38 van 159

39 Hiermee wordt een begin gemaakt, vooruitlopend op wijziging van het bestemmingsplan met het transformeren van de terreinen van Sherpa en Amerpoort tot een reguliere woonwijk. Het bouwplan is uitvoeringsgereed. De interne besluitvorming is afgerond. De contractstukken worden in gereedheid gebracht. De start van de bouw kan in het voorjaar van 2008 plaatsvinden. Woondienstenzone Naarden West In samenwerking met het gemeentebestuur, Zorgpalet Gooi en Vecht en Woningstichting Naarden wordt gewerkt aan de voorbereidingen van een woondienstenzone in Naarden West. Op uitnodiging van het gemeentebestuur is door Dudok Ontwikkeling ten behoeve van de vormgeving van de woondienstenzone een visiedocument geproduceerd. Deze visie is door het college als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling overgenomen. De herontwikkeling van de 16 bejaardenwoningen en de sociaal-culturele centra in het centraal deel van tuindorp Keverdijk komt hiermee aanzienlijk dichterbij. Er is een communicatieplan ontwikkeld ten behoeve van de organisatie van het overleg met omwonenden, huurders en de gemeente in al zijn geledingen. Ravelijn In overleg met Zorgpalet Gooi en Vecht, het gemeentebestuur en Woningstichting Naarden is een bieding voorbereid op het seniorencomplex De Ravelijn. Door een drietal makelaars/taxateurs is een bindende prijs voor de verkoop van het complex aan de gemeente voorgesteld. De gemeente verkoopt het complex vervolgens door aan de beide corporaties. Het complex zal vervolgens na een ingrijpende verbouwing een plaats krijgen in de geplande woondienstenzones in Bussum/Naarden. De definitieve prijs is in augustus 2007 bekend geworden. De eigenaar is met de gevolgde procedure bij nader inzien niet gelukkig. Na een half jaar van slepende onderhandelingen is nu besloten de rechter om een uitspraak te vragen. De Heul De bouw van 65 zorgappartementen, een wijkcentrum en een wijksteunpunt op het terrein van het voormalige zorgcentrum De Heul in Bussum is afgerond. De woningen zijn opgeleverd en zijn allemaal verhuurd. De officiële opening wacht nog steeds op de afronding van de opzet van het Grand Café door de gemeente en een beoogd exploitant. Sociaal pension De bouw van het sociaal pension en 27 woningen voor starters aan de Neuweg in Hilversum is half september 2006 formeel gestart op basis van de aanwezige bruikbare bouwvergunning. De officiële start van de bouw is in april 2007 gevierd. Dat is ruim tien jaar na de eerste schetsplannen voor een sociaal pension op deze plaats. De oplevering vindt plaats in april definitief pagina 39 van 159

40 4.5 Stakeholders Dudok Wonen De stakeholders van Dudok Wonen zijn: HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen (zie ook hoofdstuk 4.2); gemeente Hilversum; gemeente Bussum; gemeente Naarden; zorg- en welzijnsinstellingen. Onderwijsinstellingen, makelaars, woningcorporaties in de regio, projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers beschouwt Dudok Wonen niet als stakeholders, maar als belangrijke zakenpartners. Toneelvoorstelling Verkocht! Met belanghouders is in 2007 geen dialoogronde aangegaan. De belanghouders zijn getrakteerd op de toneelvoorstelling Verkocht! Geen powerpoint-presentaties in saaie vergaderruimtes, maar emotionele liedjes en vurige dialogen in een spetterende theatertent. Op deze manier is de missie van Dudok Wonen in het najaar van 2007 uitgedragen. Via de muziektheatervoorstelling Verkocht! zijn stakeholders, medewerkers en huurders meegenomen in de wereld van Dudok Wonen. Het theaterstuk was speciaal geschreven voor Dudok Wonen en had als concreet doel draagvlak te verkrijgen voor haar missie. Overleg belanghouders Natuurlijk heeft er veelvuldig overleg met belanghouders over projecten, samenwerking en convenanten plaatsgevonden. In het Belanghoudersverslag zijn de resultaten met belanghouders weergegeven. 4.6 Samenwerking met externe partijen Met het oog op risicodaling zoeken wij bij projecten met een hoger risicoprofiel, naar de juiste partner om mee samen te werken. Dudok Wonen vindt het belangrijk een duurzame relatie op te bouwen waarin partners op elkaar kunnen vertrouwen op basis van kwaliteit en wederkerigheid. Zo prefereren wij voor de uitvoering van onze projecten een lijst met geselecteerde partners boven een openbare aanbesteding. Een bewuste keuze. Dudok Wonen participeert vier à vijf keer per jaar in een regio-overleg met de wethouders en corporatiedirecteuren uit de regio Gooi en Vechtstreek. Gemeente Hilversum: Periodiek (vier keer per jaar) wordt overlegd met de Hilversumse wethouder en corporaties. Dudok Wonen heeft in 2006 meegewerkt aan de totstandkoming van een nieuwe gemeentelijke Woonvisie. De gemeente Hilversum gaat deze Woonvisie en het collegeprogramma vertalen naar een investeringsopgave. De corporaties worden definitief pagina 40 van 159

41 gevraagd hierop een bod te doen. Hilversum is een van de experimentgemeenten van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). De gemeente en de corporaties zullen in de aanloop naar het bod samenwerken om te komen tot een logische en bruikbare opzet van de investeringsopgave. Dudok Wonen heeft zich verbonden aan de nota Stedelijke vernieuwing Deze nota gaat over de herstructurering van Hilversum Noord en de wijk Over het spoor. De herstructurering is in 2007 in volle gang. Gemeente Bussum: Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt, de gemeente Bussum wil hiermee wachten totdat zij eerst zelf een lokale woonvisie heeft opgesteld. In het kader van de samenwerkingsovereenkomst uitvoeringsprogramma Wonen, Welzijn en Zorg bouwt Dudok Wonen het loket/wijksteunpunt Plus en De Heul. Deze projecten zijn voorwaarden scheppend, zodat zorg- en welzijnsinstellingen hun werk kunnen doen. Eind 2007 is met de gemeente Bussum een convenant afgesloten betreffende Wonen boven winkels (zie paragraaf 3.2). Overleg met de gemeente Bussum is frequent en vindt in hoofdzaak plaats op basis van actualiteit en projecten. Gemeente Naarden: Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt in afwachting van de vaststelling door de gemeente van de regionale en lokale woonvisie. Ter overbrugging van deze periode zijn werkafspraken opgesteld waarin is vastgelegd hoe en op welke punten partijen samenwerken. Versa-project Burenbemiddeling: woningcorporaties - waaronder Dudok Wonen - en gemeenten subsidiëren het Versa-project Burenbemiddeling dat in 2007 is geëvalueerd. Medewerkers van de vestiging Hilversum van Dudok Wonen kunnen zo overlastzaken die bemiddeling nodig hebben, overdragen aan het project. Gewest Gooi en Vechtstreek: In juli 2007 is het convenant woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek geëvalueerd. Het evaluatierapport voorziet in een aantal aanbevelingen. Bovendien wordt de looptijd van het huidige convenant met vier jaar verlengd. De evaluatie geeft aanleiding tot een bredere kijk op de woonruimteverdeling in de Gooi en Vechtstreek. In opdracht van de Regionale Volkshuisvestingscommissie is in het najaar een projectgroep bestaande uit ambtenaren en corporatievertegenwoordigers, gestart met het opstellen van een toekomstvisie op de woonruimteverdeling in de regio. In samenwerking met AM Wonen, Rabo Vastgoed en Matser Projectontwikkeling zijn in Hilversum en Bussum verschillende projecten in voorbereiding en uitvoering. Het gaat daarbij om vrije sector huur- en koopwoningen. VAC-Hilversum (Adviescommissie van de woningbouw): In 2007 heeft Dudok Wonen geen gebruik gemaakt van de expertise van VAC-Hilversum. VAC-Naarden-Bussum: In 2007 heeft Dudok Wonen bij een aantal projecten gebruik gemaakt van de expertise van VAC-Naarden-Bussum. Zorggroep Vivium: In 2007 zijn geen nieuwe initiatieven ontwikkeld. WoningNet: Woningcorporaties in de regio maken gebruik van de diensten van WoningNet. Regelmatig vindt in goede sfeer overleg plaats op uitvoerend, beleidsvormend en directieniveau. definitief pagina 41 van 159

42 Torenstad Verzilverd Wonen: De samenwerking met Torenstad Verzilverd Wonen verloopt goed. In 2007 zijn twee woningen verzilverd. WoonEnergie: Deze organisatie onderhandelt voor huurders van woningcorporaties met energieleveranciers van (groene) stroom en gas. Eind 2007 zijn 1800 klanten (schatting van WoonEnergie) van Dudok Wonen via ons aangesloten bij WoonEnergie. De samenwerking met Meeús en Nienaber makelaars en notariskantoor Van Hengstum Stolp verloopt goed en is onmisbaar bij het realiseren van projecten. Met andere makelaars in de regio wordt op incidentele basis samengewerkt. De samenwerking met makelaars De Jong Strankinga Ronk en notariskantoor Van Limburg Stirum verloopt goed. Aan de huurders van de woningen aan het Lutherhof is in samenwerking met dit bureau in 2007 opnieuw een koopaanbod gedaan. Het project Leerlingbouwplaatsen is in voorbereiding. Er is een geschikte bouwplaats in samenwerking met BK Bouw in de Oosterstraten in Hilversum waar het project kan plaatsvinden. De intentieverklaring voor Leerlingbouwplaatsen is in 2005 ondertekend door negen gemeenten in de Gooi en Vechtstreek en woningcorporatie Alliantie Gooi & Vechtstreek. Dudok Wonen neemt actief deel aan het WoonNetwerk, een samenwerkingsverband van vijftien maatschappelijk geïnspireerde corporaties. Behandelde thema s zijn onder meer het Antwoord aan de Samenleving, visitatie, Huur op Maat en Sociale Koop. Het WoonNetwerk probeert in haar werkwijze verder te kijken dan de waan van de dag, richting de toekomst. Dudok Wonen is lid van Aedes vereniging van woningcorporaties en neemt deel aan plaatselijke en regionale overlegvormen. Bovendien is Leon Bobbe lid van de ledenraad. De gezamenlijke gemeenten hebben in het vierde kwartaal van 2006 opdracht gegeven tot het opstellen van een nieuwe regionale woonvisie. De corporaties worden hierbij uitgebreid geconsulteerd door deelname aan een regionale projectgroep, bestaande uit gemeenteambtenaren en vertegenwoordigers van de corporaties. Ook Dudok Wonen heeft zitting gehad in deze projectgroep, die in het eerste kwartaal van 2007 voor de eerste keer bijeenkwam. RIGO Research en Advies heeft de projectgroep ondersteund bij de ontwikkeling van de visie. In december 2007 hebben de portefeuillehouders van de negen gemeenten de regionale woonvisie vastgesteld. In het eerste halfjaar van 2008 zal de nota ter instemming worden voorgelegd aan de raden van de afzonderlijke gemeenten. definitief pagina 42 van 159

43 4.7 Overige verbindingen Vereniging van Eigenaren Dudok Wonen maakt in 2007 deel uit van in totaal 18 verschillende Verenigingen van Eigenaren (VvE s): Hilversum - Kerkelanden XII, Willibrorduslaan Kerkelanden XII, Ludgeruslaan 37 - VvE Gijsbrechtstaete, G.v.Amstel 71 - Eksterstraat - Josephkerk - Noordse Bosje - Simon Stevinstaete - Faraday - Faraday stallingsgarage Bussum - de 5 Donjons, Amersfoortsestraatweg 69D9 - Frija - Betula Hoven - Landstraat Noord - Lindeschool - Nieuwe Brink - Vredekwartier 2 - Vredekwartier Beheer voor derden Dudok Wonen beheert 297 verhuureenheden voor derden. Dit zijn eigendommen van: gemeente Naarden; W.M. Ponstichting; Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Deelneming in andere rechtspersonen Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Dudok Wonen heeft twee bestuurszetels. De stichting is eigenaar van 26 appartementen met zorgabonnementen in Laren. Deze woningen zijn in beheer bij Dudok Wonen. De stichting heeft ten doel: Het samenbrengen van wonen en zorg in de meest uitgebreide zin. Alle overige activiteiten die een bijdrage kunnen leveren aan de verwezenlijking van dit doel. Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok maakt geen gebruik van financiële instrumenten. De stichting heeft geen personeel in dienst, maar bestaat enkel uit een bestuur van 3 personen. definitief pagina 43 van 159

44 De exploitatie 2007 van Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok Wonen heeft geleid tot een positief resultaat van ,55 ( ,75). Dit resultaat wordt ten gunste van de algemene reserve gebracht. Per bedraagt deze ,78 ( ,23). Van het balanstotaal per ad ,63 is ,65 als langlopende schuld aan Dudok Wonen opgenomen. Het betreft hier een lening met ingangsdatum 1 augustus 1997 met een looptijd van 50 jaar en een rente van 7,125 % per jaar. De eerste 10 jaar fixe, daarna een annuïteit. Rente herziening voor de eerste maal op 1 augustus De Stichting heeft te allen tijde de bevoegdheid om de lening geheel of gedeeltelijk af te lossen. Dudok Wonen is aandeelhouder van BOEi b.v. (staat voor Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed). BOEi is een niet op winstgerichte organisatie (non-profit) die op initiatief van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) is opgericht. Doelstelling is het bundelen van expertise en (financiële) middelen om daarmee herbestemming van monumenten mogelijk te maken. BOEi zet zich op zakelijke en gedreven wijze in voor het herbestemmen van monumenten. Daarvoor wordt expertise ingezet op het gebied van verhuur, conceptontwikkeling, cultuurhistorie, bouwkunde, bouwkosten en financiering. Kortom, alle expertise die nodig is om een gebouw een nieuwe levensvatbare toekomst te geven. BOEi beschikt over eigen vermogen van aandeelhouders en kan daarom investeren in combinatie met bijzondere fiscale faciliteiten en fondsenwerving. Met de erkenning door de RACM als restaurerende instelling is het mogelijk om (lastige) herbestemmingen aan te pakken. Ambities gematcht? Woonwensenmodel is geoperationaliseerd en er zijn 47 woonwensen gerealiseerd. In 2008 wordt het model geëvalueerd. Het onderhoud ín de woning geschiedt nauwelijks nog planmatig maar bij mutatie of op verzoek van de huurder. Wel wordt de buitenschil van de woning planmatig aangepakt. In 2006 hebben wij aan al onze bewoners het aanbod gedaan om gebruik te maken van WoonEnergie. In 2007 heeft nogmaals een centrale wervingsactie plaatsgevonden met een respons van 6%. Eind 2007 waren naar schatting 1800 huurders overgestapt naar WoonEnergie. De aanleg van een glasvezelnetwerk naar (bijna) al onze woningen is in volle gang. Eind 2007 waren ruim 5000 woningen aangesloten op het glasvezelnet. Om dit te vieren is een gevarieerd evenement georganiseerd. In 2008 worden de laatste nog aan te sluiten woningen nagelopen en aangesloten. definitief pagina 44 van 159

45 Dudok Wonen is één van de grootste investeerders in maatschappelijk vastgoed van de regio (zie 4.4. voor een uitgebreid overzicht van alle projecten). Een groot aantal projecten is in ontwikkeling. Wij maken aan onze stakeholders kenbaar dat wij voor het doen van investeringen in maatschappelijk vastgoed continu aanspreekbaar zijn. Het benutten van kansen in (her)ontwikkeling van locaties is een on-going proces, de aankoop van de Campinafabriek is daar een mooi voorbeeld van. Dudok Wonen kijkt nog niet gestructureerd naar de mogelijkheden om bij onze bestaande woningen in woondienstenzones de mogelijkheden te benutten om woningen toegankelijker (bijvoorbeeld drempelloos) te maken. Incidenteel, bijvoorbeeld bij het opknappen van de twee grote flats aan de J. Huslaan in Hilversum, is hier wel veel aandacht aan besteed. In samenwerking met het gemeentebestuur, Zorgpalet Gooi en Vecht en Woningstichting Naarden wordt gewerkt aan de voorbereidingen van een woondienstenzone in Naarden West. Op uitnodiging van het gemeentebestuur is door Dudok Ontwikkeling ten behoeve van de vormgeving van de woondienstenzone een visiedocument geproduceerd. Deze visie is door het College als uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling overgenomen. De herontwikkeling van de 16 bejaardenwoningen en de sociaal-culturele centra in het centraal deel van tuindorp Keverdijk komt hiermee aanzienlijk dichterbij. Er is een communicatieplan ontwikkeld ten behoeve van de organisatie van het overleg met omwonenden, huurders en de gemeente in al zijn geledingen. Het project wordt nu zo concreet dat niet alleen de wethouder voor zorg en welzijn in de stuurgroep participeert, maar dat ook de wethouder wonen en ruimtelijke ordening aan de stuurgroep gaat deelnemen. definitief pagina 45 van 159

46 Hoofdstuk 5 Kansen voor onze organisatie Dudok Wonen wil kansen bieden. Kansen voor haar klanten, de Gooi en Vechtstreek, maar ook voor haar medewerkers. Hiervoor is de afgelopen jaren een brede basis gelegd. Het bieden van kansen vormt dan ook de leidraad voor onze motieven, die het uitgangspunt zijn voor al onze inspanningen op het gebied van wonen. Natuurlijk zien wij ook kansen voor onze organisatie om zich verder te ontwikkelen. Zo hebben we in 2007 deelgenomen aan een nieuw, mede door Dudok Wonen geïnitieerd, visitatiesysteem, met als doel het verkrijgen van een gestructureerde beoordeling over het maatschappelijk presteren van onze corporatie. Ambities Slagvaardig, dus korte heldere lijnen; Een ondernemende bedrijfscultuur; Ruimte voor persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers; Transparant in onze prestaties; Goed intern toezicht; KWH wordt heroverd. 5.1 Visitatie als middel voor transparantie Dudok Wonen is een ambitieuze organisatie die de lat zeker hoog genoeg legt. Haar maatschappelijke prestaties zijn goed. Tot deze conclusie komt een onafhankelijke visitatiecommissie in het rapport dat zij begin 2007 presenteerde. Samen met elf andere wooncorporaties onderwierp Dudok Wonen zich als eerste in het land aan een grondig visitatie-onderzoek. Volgens de visitatiecommissie levert Dudok Wonen bijzondere prestaties om betaalbare woningen te garanderen. De grote bouwproductie van Dudok Wonen ziet men als een uitstekende prestatie. Belanghebbenden van de corporatie, zoals de huurdersverenigingen, maatschappelijke organisaties en gemeenten, zijn tevreden over de maatschappelijke inspanningen van Dudok Wonen. Verder heeft de corporatie een goede reputatie als het gaat om de actualiteit van haar visie. Dudok Wonen staat bij deze organisaties bekend als een corporatie die innovatief is en vooruitstrevend in het bedenken van nieuwe (woon)concepten. Vooral de zorg- en welzijnsinstellingen kennen een hoog gemiddeld cijfer toe aan de inspanningen van Dudok Wonen. Diezelfde organisaties zijn echter kritisch als het gaat om de inspraak, participatie en communicatie in hun richting. Daarin schiet Dudok Wonen op een aantal gebieden te kort. De visitatiecommissie constateert wel dat Dudok Wonen streeft naar verbeteringen op dit gebied. definitief pagina 46 van 159

47 Dudok Wonen wordt gezien als een financieel gezonde corporatie waarbij de loonkosten duidelijk lager zijn dan bij andere corporaties. Gezien de grote investeringen die Dudok Wonen pleegt, wordt er wel op gewezen dat men in de toekomst afhankelijker wordt van de verkoop van woningen. 5.2 Personeel en Organisatie Kernwaarden en bedrijfscultuur Verantwoordelijk, enthousiast, open en ondernemend. Dat zijn de kernwaarden van Dudok Wonen. De kernwaarden zijn organisatiebreed hetzelfde en behoren door alle medewerkers te worden onderschreven en gedragen. De kernwaarden vormen een belangrijk element in de jaarlijkse beoordelingscyclus en bij de werving van nieuw personeel. Organisatieveranderingen Afdeling Planning & Control Afdeling Planning & Control (P&C) is in 2007 getransformeerd naar afdeling CSI om de volgende redenen: - Van afdeling CSI verwachten we een adviesrol bij het verbeteren van de Administratieve Organisatie en instrumenten voor een betere kostenbeheersing. - Er is behoefte aan ontwikkeling van scenario s op financieel economisch beleid. De visie op de toekomst van de organisatie, waarbij de ontwikkelingsportefeuille en verkoop van bezit belangrijke uitgangspunten zijn. Deze dient te worden geborgd door een dynamische financiële onderbouwing bij afdeling CSI. - En is er behoefte aan meer leesbare management informatie. De leidinggevende van P&C en twee medewerkers van deze afdeling hebben Dudok Wonen eind 2007 verlaten. We zijn op zoek gegaan naar een nieuwe leidinggevende, Manager CSI en medewerkers, Bedrijfsanalisten met zwaardere kwaliteiten voor deze afdeling. Afdeling Ontwikkeling De projectmanagers Ontwikkeling worden sinds oktober 2007 aangestuurd door een Manager Projectontwikkeling. definitief pagina 47 van 159

48 Afdeling Vastgoed De Projectmakelaar valt onder de afdeling Vastgoed. In 2007 is de makelaardij uitgebreid en heet nu Projectmakelaardij. Er heeft een uitbreiding plaatsgevonden met een assistentprojectmakelaar, een ondersteuner en een voorbereider projectmakelaardij. Tevens is op interim-basis een deeltijdkracht aangetrokken. Daarnaast is de intern doorgestroomde beleidsadviseur Vastgoed vervangen en is de afdeling uitgebreid met een beleidsadviseur. Interne doorstroming - Een Projectmanager is per 1 september 2007 benoemd tot Ontwikkelingsmanager. - Een Communicatieadviseur is per 1 januari 2007 benoemd tot Manager Communicatie - De Teammanager Secretariaat is per 1 januari 2008 benoemd tot jr. Personeelsadviseur na vertrek van de medewerker Personeel & Organisatie. Een Management Assistente is doorgegroeid naar de functie van Teammanager Secretariaat. Vervolgens ontstond er een vacature Management Assistente. - Medewerker Klanteninformatie Hilversum is per 1 juni 2007 benoemd tot Projectondersteuner Ontwikkeling. - Beleidsadviseur Vastgoed is per 1 september 2007 benoemd tot Secretaris. Ze valt hiermee direct onder de directeur-bestuurder. Langdurig zieken Een drietal medewerkers zijn langdurig ziek en daarvoor is het afgelopen jaar een passende oplossing gezocht. Ziekteverzuim Begin 2007 begonnen we met een ziekteverzuimpercentage van 5,71% incl. zwangerschapsverlof en 4,19% excl. zwangerschapsverlof. Eind 2007 zitten we helaas op 5,96 exclusief zwangerschapsverlof. Dit is meer dan onze doelstelling van 5% ziekteverzuimpercentage. definitief pagina 48 van 159

49 Aandachtsgebieden 2007 A) Projectmatig werken De organisatie is in verandering, ook de omgeving verandert snel. De rol van de corporatie is aan het verschuiven. Dit heeft betekenis voor de manier waarop de corporatie te werk gaat. Steeds meer integraal en met de wijk, de klant en het projectresultaat als uitgangspunt en steeds minder met het eigen product als leidend thema. Projectmatig werken hoort hierbij. In dit kader van dit zijn in 2007 actiepunten geformuleerd. Een extern deskundige is gevraagd in kaart te brengen hoe projectmatig werken een positie krijgt die past bij een organisatie in beweging. Bij Dudok Wonen willen we projectmatig werken door de hele organisatie heen doorontwikkelen. Met name bij het Projectbureau Wonen, Technisch beheer en Ontwikkeling. Het heeft ook verbindingen in de hele organisatie. Er zijn al verschillende initiatieven gepleegd zoals het geven van een training Projectmatig werken bij het Projectbureau. Het Projectbureau is in 2006 begonnen met een training Projectmatig werken. In 2007 is het tijd voor een volgende stap die het niveau van afzonderlijke interventies overstijgt. B) Integriteitsprotocol Na een zoektocht binnen het MT en samen met de leidinggevenden is duidelijk geworden dat een formulering over waarden en normen goed aansluit bij onze organisatie. Wel bestaat er behoefte om nadere regels op te stellen over de wijze van omgang betreffende het aannemen van uitnodigingen en attenties. In 2008 krijgt dit onderwerp een vervolg. C) Mobiliteitsregeling Verminderen van het gebruik van milieubelastende vervoersmiddelen, bevorderen van het gebruik van Openbaar Vervoer of fiets. Het realiseren van een efficiënt, kostenbewust en milieuontziend beleid op het gebied van vervoer van Dudok Wonen medewerkers. Met deze regeling heeft Dudok Wonen ook een eigen fietsregeling, waarbij de medewerker een fiets mag kopen en zijn netto reiskosten voor de komende 3 jaar inlevert. D) Leidinggevende als motor van de organisatie Dit thema is in 2007 meer geconcretiseerd. We houden 4 tot 6x per jaar een managementcafé, waarbij de leidinggevenden met elkaar om de tafel zitten. De bijeenkomsten lopen gelijk met de beleidscyclus. E) Afdeling Wonen in beweging De organisatie moet worden aangepast op de toekomst van Dudok Wonen. Namelijk de verschuiving van een louter verhurende en ontwikkelende corporatie, naar een huurders- én koperscorporatie. Dit zal in 2008 vertaald worden in de organisatiestructuur. Hierin willen we verandering aanbrengen zodat we de klant nog specifieker kunnen begeleiden in zijn wooncarrière. definitief pagina 49 van 159

50 F) Dienstverlening, KWH 2007 Stond voor wat betreft de KWH meting helemaal in het teken van de telefonische bereikbaarheid. In de vorige KWH meting had Dudok Wonen dat onderdeel niet gehaald. Eind januari 2007 is er een interne telefoonaudit gehouden waarover alle leidinggevenden uitgebreid zijn gerapporteerd. Deze audit was beperkt van opzet en richtte zich met name op de gebieden die verbetering behoefden. Daarna is er een telefonische proefmeting door KWH/Telan gehouden. De resultaten daarvan klonken als een klok: gemiddeld een 7,7. Eind 2007 is Dudok Wonen gemeten op de labelonderdelen: bellen, woning onderhouden, woning veranderen, woning verlaten en klachtafhandelen. Begin 2008 hebben we een positieve uitslag ontvangen: Dudok Wonen heeft het KWH-label gekregen. Organogram definitief pagina 50 van 159