Betaalbaar wonen in regio Alkmaar

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Betaalbaar wonen in regio Alkmaar De betaalbaarheid van het aanbod anno 2014

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Betaalbaar wonen in regio Alkmaar De betaalbaarheid van het aanbod anno 2014 Opdrachtgever WBV Langedijk, namens SVNK Auteurs Sjoerd Zeelenberg Elien Smeulders Steven Kromhout Rapportnummer P27310 Uitgave Maart 2014 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 1011 AB Amsterdam Postbus CV Amsterdam

4 Inhoud 1 Inleiding De doelgroepen Leeswijzer 3 2 Over betaalbaarheid De Nibud-benadering Nibud-advieshuren Financieringslastnormen Normen per doelgroep 7 3 De vraag: woningzoekenden Woningzoekenden: het WoON Doelgroepen 10 4 Het aanbod: betaalbare woningen Voorraad en aanbod in de corporatiesector Aanbod in de koopsector 20 5 Confrontatie: betaalbaarheid in de regio Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Middeninkomens 26 Bijlage 1 Huurtoeslaggrenzen in

5 1 Inleiding De corporaties in de regio Alkmaar willen weten wat de feitelijke situatie is met betrekking tot de betaalbaarheid van het wonen in de regio. Dit onderzoek brengt die feitelijk situatie in beeld. De betaalbaarheid van het wonen staat anno 2014 volop in de schijnwerpers. Diverse landelijke en lokale onderzoeken hebben duidelijk gemaakt dat de betaalbaarheid voor een steeds grotere groep huishoudens onder druk staat of komt te staan. Een combinatie van ontwikkelingen is hier debet aan, zoals het economisch slechtere tij en de dalende koopkracht in de afgelopen jaren; het einde van het inflatievolgende huurbeleid van het Rijk en de komst van inkomensafhankelijke huurverhogingen; de strengere financieringsnormen; of de stijgende aanvangshuren van corporatiewoningen (mede als gevolg van de invoering van de zogenaamde Donnerpunten en de toegenomen druk op corporatiefinanciën). De corporaties in Alkmaar hebben behoefte aan inzicht in de feitelijke si tuatie rondom de betaalbaarheid van het wonen in hun regio. Vandaar dit onderzoek. Betaalbaarheid van het wonen kan op verschillende manieren onderzocht worden. In dit onderzoek staat het perspectief van de woningzoekende centraal. Welke woningen kunnen woningzoekenden betalen die nu op de woningmarkt op zoek zijn naar een woning in regio Alkmaar? De nadruk ligt dus op de actuele vraag en het actuele aanbod 1. Bovendien is er voor gekozen om bij het in beeld brengen van de betaalbaarheid andere woonlasten (zoals energielasten) buiten beschouwing te laten. 1.1 De doelgroepen Dit onderzoek is gericht op de drie doelgroepen, die zijn afgebakend op basis van hun belastbaar huishoudeninkomen (2014): De primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag (zie de grenzen in bijlage 1). De secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot (= in 2011). De middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en (= in 2011). 1 Daarmee onderscheidt dit onderzoek zich van andere, meer klassieke woningbehoefteonderzoeken, waarin bijvoorbeeld de gewenste omvang van de kernvoorraad berekend wordt. Daarentegen vertoont de aanpak grote overeenkomst met het onderzoek Meer zicht op b e- taalbaarheid in Gooi en Vechtstreek, RIGO (2013). 2

6 De gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan bij regionale afspraken en bij landelijke regelgeving: de huurtoeslagregeling, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de staatssteunregeling voor woningcorporaties. Laatstgenoemde regeling houdt in dat woningcorporaties sinds 2011 verplicht zijn om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 699 in 2014) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. De betaalbaarheid en financieringsmogelijkheden voor huishoudens met middeninkomens krijgen daarom extra aandacht in dit rapport. 1.2 Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd. Allereerst gaan we in op de normen voor betaalbaar wonen die we hanteren in dit onderzoek. Deze normen base ren we op cijfers van het Nibud. Per doelgroep wordt benoemd welke prijsgrenzen we hanteren. In hoofdstuk 3 richten we ons op de vraagkant. Hoeveel en welke woningzoekenden willen in de regio Alkmaar wonen? En hoe verhouden de doelgroepen zich tot elkaar? Hoofdstuk 4 gaat in op de aanbodkant. Hoe is de voorraad huur - en koopwoningen opgebouwd en hoe is het aanbod verdeeld over de relevante prijsklassen? In hoofdstuk 5 confronteren we de uitkomsten van de eerdere hoofdstukken met e l- kaar. Hoe is de verhouding tussen vraag (woningzoekenden) en aanbod voor de ve r- schillende doelgroepen, uitgaande van de betaalbaarheidsnormen? 3

7 2 Over betaalbaarheid Wat is betaalbaarheid en wanneer woont iemand betaalbaar? Op deze vragen bestaat geen eenduidig antwoord. In dit onderzoek gaan we uit van cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De Nibudbenadering is veelgebruikt in de corporatiesector en daarbuiten. 2.1 De Nibud-benadering Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) houdt de uitgaven van hui s- houdens in Nederland bij en berekent hoeveel geld zij maandelijks kwijt zijn aan ve r- schillende uitgavenposten. Aan de hand van deze cijfers bere kent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van genormeerde bedragen voor alle overige uitg a- ven, overhoudt voor woonlasten. Nibud houdt hierbij vanzelfsprekend rekening met de werking van het sociale en fiscale stelsel, zoals bijvoorbeeld de hu ur- en zorgtoeslag. Het Nibud maakt onderscheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van CBS -cijfers over het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. De normbedragen die het Nibud hanteert bij haar adviezen, zijn het gemiddelde van de vaste basisbedragen en de inkomensafhankelijke voorbeeldbedragen. De ruimte voor woonlasten is gelijk aan het verschil tussen het netto inkomen en de normbedragen voor alle overige uitgaven (figuur 2-1). figuur 2-1 Schematische weerga ve van Nibud -bena dering van woonlasten Bron: Nibud Het Nibud past deze benadering onder meer toe bij het bepalen van advieshuren voor woningcorporaties (paragraaf 2.2) en het opstellen van de financieringslasttabellen voor de Nationale Hypotheek Garantie (paragraaf 2.3). 4

8 2.2 Nibud-advieshuren Het Nibud stelt regelmatig advieshuren op in opdracht van woningcorporaties. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het inkomen en de leeftijd, maar ook met het aantal volwassenen en kinderen in een huishouden. Hoe kleiner het h uishouden is, hoe hoger de (bruto) huur is die het Nibud als maximum adviseert. Ter illustratie zijn in figuur 2-2 de advieshuren voor één- en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen tot 65 jaar afgebeeld. Zo kan een alleenstaande met een bruto inkomen van een woning tot de huurtoeslaggrens ( 699 in 2014) betalen, terwijl een paar met hetzelfde bruto inkomen veel minder huur kan opbrengen. In figuur 2-2 is het effect van de huurtoeslagsystematiek duidelijk zichtbaar. Twee grenzen blijken erg belangrijk te zijn: de kwaliteitkortingsgrens ( 389) en de huurtoeslaggrens ( 699). Wanneer de huur hoger is dan de huurtoeslaggrens, krijgen huu r- ders geen huurtoeslag, ook als ze tot de primaire doelgroep behoren. Vanaf de kwaliteitkortingsgrens moeten huurtoeslagontvangers een steeds groter bedrag zelf bet a- len (zie bijlage 1). Die eigen bijdrage is in 2012 groter geworden als gevolg van rijk s- beleid: bezuinigingen op de huurtoeslag. Daarom ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) op de kwaliteitskortingsgrens. Naast de kwaliteitkortingsgrens en de huurtoeslaggrens spelen ook de aftopping s- grenzen ( 557 voor 1- en 2-persoonhuishoudens en 597 voor meerpersoonshuishoudens) een rol. Boven deze grenzen is de eigen bijdrage van huurtoeslagontvangers namelijk hoger dan onder deze grenzen. figuur 2-2 Nibud-ad vieshu ren (e xc lusie f huurtoeslag ) voor één - en tweep e r- soonshuishoudens zonder kinderen tussen 23 en 65 jaar, 2012 Bron: Nibud 5

9 2.3 Financieringslastnormen Voor de koopsector stelt het Nibud jaarlijks financieringslasttabellen op, die onder meer gebruikt worden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op basis van deze tabellen kan berekend worden hoeveel een huishouden gegeven zijn bruto i n- komen en leeftijd maximaal kan lenen voor de aankoop van een woning. Er wordt daarbij geen onderscheid gemaakt naar huishoudengrootte. Wel is van belang of het inkomen door één of meerdere personen wordt verdiend. Een tweede inkomen wordt namelijk niet volledig meegeteld. In figuur 2-3 is te zien hoeveel hypotheek een huishouden kan krijgen, afhankelijk van zijn bruto jaarinkomen. Daarbij is gerekend met de hypotheekrente die gebruikt wordt bij de toetsing door de Nationale Hypotheek Garantie. Te zien is dat de 65 - plussers bij hetzelfde bruto inkomen een hogere hypotheek kunnen krijgen dan hui s- houdens tot 65 jaar. In de praktijk zijn er maar weinig ouderen met een hoog bruto inkomen. Wanneer huishoudens de pensioengerechtigde leeftijd beginnen te nad e- ren, wordt er bij de toetsing al vanuit gegaan dat het inkomen na pensionering zal dalen en krijgen vijftigers en zestigers een lagere hypotheek dan jongere huisho u- dens. De maximale hypotheek is niet per definitie hetzelfde als de maximale koopsom. Wanneer een koper eigen vermogen inbrengt, kan hij een duurdere woning kopen dan de hoogte van de hypotheek. Bij een eventuele restschuld die de koper wil meefina n- cieren geldt het omgekeerde. Daarnaast spelen de kosten koper een rol. Door de strengere hypotheekregels kunnen kopers die in de toekomst niet meer meefinancieren en moeten ze daarvoor dus hun spaargeld aanboren. figuur 2-3 Maxima le hypo theek volgens financie r in gsnormen Nibud o.b.v. éé n inkomen, (toetsren t e: 5,25% ) Bron: Nibud 6

10 2.4 Normen per doelgroep Op basis van de cijfers van het Nibud kunnen we per doelgroep (zoals onderscheiden in paragraaf 1.1) normen onderscheiden met betrekking tot betaalbaarheid, maximale huurprijzen en hypotheeklasten. We werken hiervoor met afgeronde getallen, om schijnnauwkeurigheid te voorkomen. De advieshuren en maximale hypotheekbedr a- gen lopen binnen de doelgroepen sterk uiteen. Deze zijn namelijk afhankelijk van het precieze inkomen en de samenstelling van het huishouden. In figuur 2-4 is op basis van de advieshuren van het Nibud op een vereenvoudigde manier weergegeven welke huurprijzen betaalbaar zijn. Daarbij maken we onderscheid naar inkomensgroepen en tussen één- en meerpersoonshuishoudens. De groene huurprijzen zijn voor de gehele groep betaalbaar, de oranje huurprijzen voor een deel van de groep en de rode huurprijzen zijn voor de desbetreffende groep niet meer betaalbaar. Het schuin gearceerde deel is wel betaalbaar, maar in de praktijk veelal niet bereikbaar, als gevolg van de toewijzingsnorm die volgt uit de E u- ropese staatssteunbeschikking. De grenzen in de figuur sluiten aan bij de huurtoeslaggrens, de aftoppingsgrens en de kwaliteitskortingsgrens. figuur 2-4 Vereenvoud igd e wee rgave van betaalba r e huren per inko mensg roep > ps mps 1ps mps 1ps mps 1ps mps primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens voor hele groep voor hele groep betaalbaar betaalbaar voor deel van voor de deel van de groep betaalbaar groep betaalbaar voor hele groep voor niet hele groep niet betaalbaar betaalbaar (veelal) niet bereikbaar In tabel 2-1 is de maximale hypotheeksom per doelgroep weergegeven, op basis van de NHG-normen die in 2014 gehanteerd worden, bij een toetsrente van 5,0%. Voor 7

11 het afbakenen van betaalbare koopwoningen gaan we ervan uit dat woningzoekenden de kosten koper betalen met hun spaargeld en niet meefina ncieren in de hypotheek. We houden geen rekening met opgebouwd vermogen of restschulden uit de vorige woning. tabel 2-1 Maximale hypotheek per doelgroep Doelgroep Maximale hypotheek (NHG) Primaire doelgroep 1 ps. ( ): max ; > 1 ps. ( ): max Secundaire doelgroep max Middeninkomens max Primaire doelgroep Te zien is in figuur 2-4 dat alle huishoudens behorend tot de primaire doelgroep een huur tot de kwaliteitskortingsgrens ( 389) kunnen betalen (voor huishoudens met een minimuminkomen (bijstandsniveau) adviseert het Nibud een huur op de kwaliteitskortingsgrens). Alleen de huishoudens die qua inkomen tegen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag aan zitten, kunnen volgens het Nibud een huur tot de huurtoeslaggrens betalen. Huishoudens op bijstandsniveau kunnen geen hypotheek krijgen. Zij zijn dus volledig afhankelijk van de huursector (en daarbinnen het segment tot de kwaliteitkorting s- grens). De maximale hypotheek die huishoudens in de primaire doelgroep kunnen krijgen, bedraagt voor alleenstaanden en voor meerpersoonshuishoudens 2 (zie tabel 2-1). Dit betreft dus hypotheeksommen voor huishoudens die qua inkomen tegen de maximum-inkomensgrenzen van de huurtoeslag aan zitten (respectievelijk en ). Secundaire doelgroep Voor de secundaire doelgroep geldt dat zij allemaal een huurwoning met een huu r- prijs tot de eerste aftoppingsgrens kunnen betalen. De maximale huur die deze doelgroep kan betalen, is afhankelijk van de huishoudensamenstelling. Huishoudens die aan de bovenkant van de secundaire doelgroep zitten (dus net minder dan verdienen) hebben een maximale betaalbare huur van 850 (alleenstaanden) en 700 (meerpersoonshuishoudens). De maximale hypotheek voor de secundaire doelgroep bedraagt Wordt dit inkomen door meer dan één persoon verdiend, dan zal dit bedrag overigens aanme r- 2 Hierbij zijn we uit gegaan van huishoudens tot 65 jaar op basis van één inkomen. 8

12 kelijk lager liggen (zoals in 2.3 is toegelicht). Duurdere koopwoningen zijn voor deze huishoudens alleen te betalen als zij eigen vermogen inbrengen. Middeninkomens De middeninkomens hebben een inkomen tussen en Deze groep komt als gevolg van de Europese beschikking met betrekking tot staatssteun in princ i- pe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. De advieshuren voor deze groep variëren van 850 tot bij alleenstaanden en 700 tot 850 bij meerpersoonshuishoudens. De maximale hypotheek die hoort bij een inkomen van bedraagt Duurdere koopwoningen zijn voor deze huishoudens dus alleen te betalen als zij eigen vermogen inbrengen. 9

13 3 De vraag: woningzoekenden Dit hoofdstuk is gericht op de vraagkant: hoeveel huishoudens willen verhuizen naar de regio Alkmaar en wat zijn de kenmerken van deze huishoudens? Allereerst analyseren we in 3.1 hoeveel woningzoekenden er zijn en wat hun kenmerken zijn. Dat doen we aan de hand van het WoON Paragraaf 3.2 gaat in op de inkomenssituatie van de woningzoekenden. 3.1 Woningzoekenden: het WoON 2012 Volgens het Woononderzoek Nederland 2012 zijn er ruim huishoudens in Nederland die in de komende twee jaren naar een zelfstandige woning in de regio Alkmaar (inclusief Uitgeest) willen verhuizen 3. Deze verhuisgeneigden noemen we hierna woningzoekenden. De meeste woningzoekenden wonen al in de regio Alkmaar: 87%. Woningzoekenden van buiten de regio zijn relatief vaak stellen (40%) en gezinnen met kinderen (25%). Ten opzichte van de woningzoekenden die al in de regio wonen, zijn de woningzoekenden van buiten de regio wel wat ouder; zo is 65% ouder dan 45 jaar, tegenover 35% van de woningzoekenden die al in de regio wonen. De meeste potentiële vestigers komen uit de omliggende regio s. Ruim 70% van woningzoekenden zijn doorstromers op de woningmarkt: zij laten een zelfstandige woning achter. Bijna twee derde van die doorstromers bewoont een koopwoning. Een kwart van de woningzoekenden zijn starters. Zij wonen niet zelfstandig, maar delen woonruimte of wonen bij hun ouders. De overige 3% is semistarter: zij wonen zelfstandig, maar laten bij verhuizing geen lege woning achter. De grootste groep woningzoekenden betreft gezinnen met kinderen (38%). Paren en alleenstaanden vormen elk een kwart van de woningzoekenden. De overige hebben een andere samenstelling zoals eenouder of samenwonende vrienden/familie. Ongeveer de helft van de woningzoekenden is tussen de 25 en 45 jaar oud. Woningzoekenden tot 25 jaar vormen 15% van de woningzoekenden en circa 12% is ouder dan Doelgroepen De meerderheid van de woningzoekenden in de regio Alkmaar (52%) heeft een inkomen boven de grens van (zie figuur 3-1). Toch zoeken ook huishoudens met een lager inkomen naar woningen in deze regio: 3 Het gaat om 185 respondenten in het WoON Dat betekent dat bij de hier gerapporteerde percentages rekening moet worden gehouden met een afwijking van circa 5%-punt. 10

14 Ruim een kwart van de woningzoekenden behoort tot de primaire doelgroep, oftewel zo n huishoudens per jaar. Van hen is ruim de helft alleenstaand. Van de woningzoekenden uit de primaire doelgroep heeft ongeveer één op de twaalf (370 huishoudens) een bijstandsuitkering als belangrijkste inkomstenbron. Bijna een kwart van de primaire doelgroep heeft een arbeidsongeschiktheidsui t- kering en 750 huishoudens leven van een pensioen (17%). 12% van de woningzoekenden behoort tot de secundaire doelgroep, goed voor ongeveer huishoudens per jaar. Zo n 45% is een gezin met kinderen en een derde is een alleenstaande. 8% woningzoekenden heeft een middeninkomen: iets meer dan huishoudens per jaar. De verhuisgeneigde middeninkomens zijn voor het grootste gedee l- te paren of gezinnen met kinderen. Onder de hogere inkomens is meer dan de helft een gezin met kinderen, een de r- de een paar en slechts een klein deel is alleenstaand. figuur 3-1 Won ingzoekend en in de regio Alk maa r na ar doelgroep, per jaa r (bron: WoON ) In tabel 3-1 zijn de verhuisgeneigde huishoudens afgezet tegen alle huishoudens in de regio Alkmaar. Op die manier wordt duidelijk dat de primaire doelgroep en de hogere inkomens vaker verhuisgeneigd zijn dan de secundaire en middeninkomens. tabel 3-1 Verdeling inko m ensgroepen, alle ze lfstan dige hu ishoudens en ve rh ui s- geneigde hu ishoudens (b innen twee jaar) i n de regio Alk maar (b ron: Wo ON ) alle zelfstandige verhuisgeneigde huishoudens % huishoudens % % verhuisgeneigd primaire doelgroep % % 30% secundaire doelgroep % % 21% middeninkomens % % 18% hogere inkomens % % 30% totaal % % 27% 11

15 4 Het aanbod: betaalbare woningen In het vorige hoofdstuk is de vraagkant belicht; in dit hoofdstuk staat het aanbod centraal. Hoeveel woningen worden anno 2014 aangeboden in de regio Alkmaar die betaalbaar zijn voor de doelgroepen? In dit hoofdstuk maken we onderscheid tussen het aanbod aan corporatiewoningen (4.1) en het aanbod in de koopsector (4.2). De particuliere huursector laten we buiten beschouwing om twee redenen. In de eerste plaats omdat het om een zeer be perkt deel van het aanbod gaat, en in de tweede plaats omdat er geen bruikbare gegevens beschikbaar zijn. 4.1 Voorraad en aanbod in de corporatiesector Eind 2013 is een inventarisatie gehouden van het corporatiebezit in de regio Alkmaar. Aan alle woningcorporaties is gevraagd gegevens aan te leveren over de woningen die zij in hun bezit hebben. Daarbij is onder andere gevraagd wat de huidige huurprijs en huurprijs bij mutatie is, en welke woningen bij mutatie verkocht of gesloopt zullen worden. Van de 7 woningcorporaties met bezit in de regio Alkmaar hebben er 6 geg e- vens ter beschikking gesteld 4. In totaal omvat het bezit van de woningcorporaties in de regio Alkmaar (inclusief Uitgeest) zelfstandige woningen (per 1 januari 2014); zie tabel 4-1. Verkoop en sloop Niet alle corporatiewoningen worden opnieuw verhuurd als ze vrijkomen. Sommigen worden verkocht, anderen gesloopt. Dit is vastgelegd in de portefeuillestrategie van de corporaties 5. Bijna 10% van het corporatiebezit in de regio is aangemerkt voor verkoop bij mutatie ( verkoopvijver ): verkoop is pas aan de orde als de woning vrijkomt. Veruit de meeste van de te verkopen woningen staan in Alkmaar (65%), gevolgd door Langedijk (16%), Heerhugowaard (15%). Van de corporatiewoningen in de gemeente Schermer komt 30% in aanmerking voor verkoop. 240 corporatiewoningen staan op de nominatie om te worden gesloopt, bijna allemaal in Alkmaar. 4 5 De gegevens van woningcorporatie Mooiland ontbreken in het onderzoek: het gaat om circa 800 woningen. Kennemer Wonen beschikt op het moment van schrijven van de rapportage niet over een portefeuillestrategie waarin een koopvijver of een slooplijst (of de nominatie daarvoor) zijn opgenomen. Deze woningen zijn niet meegenomen in tabel 4-1. De aantallen in de verkoopvijver en nominatie voor sloop zijn in werkelijkheid dus iets groter. 12

16 tabel 4-1 Voo r raad ze lfstandige co rpora tie woningen, v erkoopvij ve r en stre ef h u- ren van ve rhuu rbare voo r raad, p er gemeente in voorraad 2014 verkoopvijver nominatie voor sloop verhuurbare voorraad % tot kwal. kortingsgrens % tot huurtoeslaggrens Alkmaar % 94% Bergen % 88% Castricum % 84% Graft-De Rijp % 100% Heerhugowaard % 96% Heiloo % 93% Langedijk % 98% Schermer % 100% Uitgeest % 84% totaal % 93% Huidige huren en streefhuren Ongeveer een op de vijf corporatiewoningen in de regio Alkmaar heeft op dit moment een huur onder de kwaliteitskortingsgrens ( 389 in 2014). In Uitgeest, Langedijk en Heerhugowaard ligt dit aandeel lager en in Bergen, Alkmaar en Castricum iets hoger. Vrijwel alle woningen hebben een huurprijs van onder de huurtoeslaggrens ( 699). Om te bepalen welke woningen betaalbaar zijn, gaan we uit van de streefhuren die de corporaties hebben aangegeven. Dit zijn de huren die de corporaties van plan zijn te vragen als de woning vrijkomt en opnieuw verhuurd wordt. Van zo n 1% van de w o- ningen is de streefhuur onbekend. Van de woningen die niet voor verkoop of sloop in aanmerking komen, heeft 93% een streefhuur tot de huurtoeslaggrens (zie figuur 4-1). Een groot deel van de voorraad blijft dus onder de huurtoeslaggrens. Wat wel verandert, zijn de lagere huren. Nog maar een klein deel (5%) van de verhuurbare voorraad heeft een streefhuur tot de kwaliteitskortingsgrens. 13

17 figuur 4-1 Verhuu rbare co rpora tie woningen, naa r h uurk lasse n o.b.v. s treefhu ur, per gemeente % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% onbekend vanaf 1000 euro tot 1000 euro tot 850 euro tot huurtoeslaggrens tot 1e aftoppingsgrens tot kwal.kortingsgrens In Schermer blijven relatief de meeste goedkope huurwoningen bestaan (11%); in Bergen en Langedijk de minste (2%). Ook in figuur 4-1 worden de verschillen in het streefhuurbeleid tussen gemeenten goed duidelijk. Het aandeel verhuurbare corpor a- tiewoningen tot de eerste aftoppingsgrens, bijvoorbeeld, varieert tussen ongeveer een kwart (Uitgeest en Graft-De Rijp) tot ruim 60% (Schermer). Uit de gegevens van de corporaties valt op te maken dat het streefhuurbeleid leidt tot een behoorlijke verhoging van het huurprijzenniveau en een afname van woningen in de laagste huurklassen. Dat effect is fraai zichtbaar in figuur 4-2, waarin per gemeente een vergelijking is gemaakt tussen het aandeel zelfstandige huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens in de huidige situatie (huidige kale huurprijs) en volgens het streefhuurbeleid. Voor de gehele regio geldt dat op basis van de huidige kale huurprijzen bijna 80% van de zelfstandige huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens zit. In het streefhuu r- beleid daalt dat aandeel naar 50%. Deze theoretische daling is het grootst in de g e- meenten Graft-De Rijp en Uitgeest. In figuur F in bijlage 2 is voor per gemeente te zien hoe de kale huurprijzen in de hu i- dige verhuurbare voorraad zich verhouden tot de streefhuur van die verhuurbare voorraad. Die figuur bevestigt het beeld dat het streefhuurbeleid van de corporaties leidt tot een forse verhoging van de huurprijzen. In figuur 4-5 tot en met figuur 4-7 zijn de verhuurbare corporatiewoningen aan de hand van hun streefhuren in kaart gebracht. 14

18 figuur 4-2 Ze lfstand ige hu urwoningen tot d e ee rste aftoppingsgrens ( 55 6 eu ro), op basis van hu id ige ka le hu urprijs en streefhuu r, percentage van totaa l, % 80% 70% 60% 50% huidige kale huur streefhuur verhuurbare voorraad 40% 30% 20% 10% 0% Relatie met kwaliteit De figuren en kaarten laten verschillen zien in de hoogte van de streefhuren tussen de gemeenten in de regio. Voor die verschillen zijn ten minste twee verklaringen denkbaar. In de eerste plaats natuurlijk het huurbeleid van de corporaties in de afzonderlijke gemeenten. De corporaties maken hierin hun eigen beleidsafwegingen, waardoor dezelfde woning in de ene gemeente een andere huurprijs kan krijgen dan in een andere gemeente. Zo weten we bijvoorbeeld dat niet alle corporaties gebruikmaken van de zogenaamde Donnerpunten (waarmee de maximale huurprijs wordt verhoogd). In de tweede plaats verklaart de kwaliteit van de voorraad de verschillen in huurpri j- zen van het aanbod tussen gemeenten. Juist in gemeenten als Alkmaar en Heerhug o- waard bevinden zich relatief veel woningen met een beperkte kwaliteit. Denk dan bijvoorbeeld aan (kleine) portiek-etagewoningen met één of twee slaapkamers. In de meer landelijke gemeenten in de regio (denk bijvoorbeeld aan Schermer, Langedijk, Bergen) vind je relatief veel grondgebonden sociale huurwoningen. Dit verschil in kwaliteit van de voorraad heeft natuurlijk consequenties voor de huurprijzen. Kwaliteit van de betaalbare voorraad Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid is het is het interessant om te kijken naar kwaliteit van de huurwoningen in de verschillende huurprijsklassen. Dat geldt in het bijzonder voor de positie van gezinnen. Zij zijn immers aangewezen op (betaalbare) grote of eengezinswoningen. De geïnventariseerde cijfers over de verhuurbare corporatievoorraad bevat ten informatie over de woningkenmerken. Van de gehele verhuurbare voorraad is het wonin g- 15

19 type bekend. Slechts van een klein aantal woningen weten we ook de oppe rvlakte. Daarom beperken we ons hier tot de relatie tussen huurprijsklasse (streefhuur) en woningtype in figuur 4-3 en figuur Te zien is in figuur 4-3 dat de streefhuur van verhuurbare eengezinswoningen gemiddeld genomen hoger ligt dan de meergezinswoningen. Meer dan de helft van de ve r- huurbare eengezinswoningen heeft een streefhuur tussen de eerste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens. Iets meer dan een vijfde heeft een streefhuur onder de ee r- ste aftoppingsgrens. Als we de figuur omdraaien (figuur 4-4) dan wordt duidelijk dat de verhuurbare voorraad tot de kwaliteitskortingsgrens vrijwel uitsluitend meergezinswoningen zijn. figuur 4-3 Verd eling ve rhuurbare corpo ratie won ing en naar won ingtype en streefhuu rk lassen, figuur 4-4 Verd eling ve rhuurbare corpo ratiewon ing en naar stree fhuurk lasse en woningtype, In bijlage 2 zijn wel figuren over oppervlakte opgenomen, maar de zeggingskracht hiervan voor de regio is beperkt. 16

20 figuur 4-5 Aandeel co rporatiewon ingen met een streefhuur to t de huu rtoes la g- grens (CBS -buurtindeling) 17

21 figuur 4-6 Verhuu rbare co rpora tie woningen me t ee n stre efhuur tot de kwa l i- teitskortingsgrens (CB S -b uurt indeling ) 18

22 figuur 4-7 Verhuu rbare co rpora tie woningen me t ee n stre efhuur in vr ije sec to r to t (C BS-buu rt indeling ) 19

23 Aanbod Voor een woningzoekende die nu een woning zoekt, is niet zozeer de voorraad van belang, als wel het aanbod: de woningen die daadwerkelijk beschikbaar komen. Om een inschatting te maken van het aanbod hebben we gebruikgemaakt van de woningen die in het afgelopen jaar zijn vrijgekomen. In totaal hebben er in 2013 ruim mutaties in de zelfstandige woningvoorraad van de corporaties plaatsgevonden. Woningen die bij mutatie verkocht worden, tellen we daarbij niet mee. Op basis van de mutatiegraad van vorig jaar schatten we het jaarlijks woningaanbod in de regio op woningen (tabel 4-2) 7. In tabel 4-2 is de verdeling van het jaarlijks aanbod te zien voor de huurprijsgrenzen die relevant zijn voor de betaalbaarheid. Er zijn relatief weinig corporatiewoningen met een huur tot de kwaliteitkortingsgrens: de advieshuur van het Nibud voor hui s- houdens op bijstandsniveau. 88% van het aanbod aan corporatiewoningen in de regio heeft een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. tabel 4-2 Jaarlij ks aanbod aan zelfs tandige corpo ra tiewon ingen naa r huurkla sse o.b.v. streefhuu r (excl. on bekend) tot tot eerste tot vanaf kwal.grens aftop. grens ht.grens tot 850 tot totaal Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Uitgeest Regio % 47% 34% 5% 1% 0% 100% 4.2 Aanbod in de koopsector Wat voor de huurvoorraad geldt, geldt evengoed voor de koopsector: we zijn vooral geïnteresseerd in het actuele aanbod en niet zozeer in de bestaande voorraad. Het gaat immers om de prijs van de woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn in de markt. De bestaande voorraad of recente transacties vormen echter geen goede afspiegeling van het aanbod. Dat komt omdat in de huidige woningmarkt het aanbod aan woni n- 7 Voor de woningen van Kennemer Wonen hebben we een inschatting gemaakt van de woni n- gen die, als gevolg van verkoop en sloop, niet beschikbaar komen nadat ze vrijkomen. 20

24 gen dat op enig moment te koop staat, het aantal verkochte woningen in een jaar overtreft. Daarom kiezen we ervoor om uit te gaan van het aanbod aan woningen die te koop worden aangeboden op Funda. Dat waren er begin 2014 iets meer van In tabel 4-3 en tabel 4-4 is het aanbod verdeeld over de afzonderlijke gemeenten en prijsklassen 8 (respectievelijk absoluut en relatief). Te zien is dat de meeste koopw o- ningen met een lage prijs te vinden zijn in Alkmaar en (op gepaste afstand) de gemeenten Castricum en Heerhugowaard. tabel 4-3 Aanbod koopwoningen op Funda naar ges chatte prijsklasse, in aantallen per gemeente, januari tot tot tot tot vanaf totaal Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Uitgeest Regio tabel 4-4 Aanbod koopwoningen op Funda naar ges chatte prijsklasse, in perc entages per gemeente, januari tot tot tot tot vanaf totaal Alkmaar <1% 12% 13% 29% 46% 100% Bergen <1% 2% 2% 6% 90% 100% Castricum <1% 6% 6% 13% 75% 100% Graft-De Rijp 0% 3% 1% 15% 81% 100% Heerhugowaard 0% 2% 9% 34% 54% 100% Heiloo 0% <1% 1% 14% 85% 100% Langedijk 1% 2% 4% 21% 73% 100% Schermer 0% 0% 8% 11% 81% 100% Uitgeest 0% 1% 4% 25% 70% 100% Regio <1% 6% 7% 22% 65% 100% 8 Transactieprijzen in Funda, met een correctie van 6,5% op de vraagprijzen. Bij woningen die v.o.n. verkocht worden, is de geschatte transactieprijs gelijk aan de vraagprijs. 21

25 In figuur 4-8 en figuur 4-9 is het aanbod aan koopwoningen op Funda in kaart gebracht aan de hand van de geschatte transactieprijzen. figuur 4-8 Aanbod koopwoningen op Funda me t ee n geschatte transactieprij s tot per buu rt (C BS -b uurt indeling ) 22

26 figuur 4-9 Aanbod koopwoningen op Funda me t ee n geschatte transactieprij s tot per buu rt (C BS -b uurt indeling ) 23

27 5 Confrontatie: betaalbaarheid in de regio De vorige hoofdstukken waren gewijd aan de vraag en het aanbod in de regio Alkmaar. Hoe verhouden die twee zich tot elkaar, uitgaande van de normen voor betaalbaarheid? In dit laatste hoofdstuk confronteren we vraag en aanbod met elkaar. Dit doen we per doelgroep. Daarbij maken we gebruik van de betaalbaarheidsnormen die in paragraaf 2.4 zijn toegelicht. 5.1 Primaire doelgroep Uit het WoON 2012 weten we dat er zo n huishoudens uit de primaire doe l- groep willen verhuizen naar de regio Alkmaar binnen nu en twee jaar. Jaarlijks gaat het dus om woningzoekenden. Uitgaande van de Nibud-advieshuren kunnen de huishoudens die een inkomen op bijstandsniveau hebben alleen huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens betalen. Het aanbod aan huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is beperkt in de regio Alkmaar. Naar verwachting worden jaarlijks 150 zelfstandige woningen met een huu r- prijs tot 389 toegewezen. De helft daarvan staat in Alkmaar. Woningzoe kenden uit de primaire doelgroep met een hoger inkomen dan het bijstandsniveau hebben meer keus. Zij kunnen een woning tot de huurtoeslaggrens betrekken. Dat zijn in totaal jaarlijks woningen (woningen tot de kwaliteitskortingsgrens meegerekend). tabel 5-1 Aanbod betaalb are huu rwoningen voo r d e primaire doelg roep tot kwaliteitkortingsgrens kwaliteitkortingsgrens tot huurtoeslaggrens boven huurtoeslaggrens (niet betaalbaar) Alkmaar 74 8% % 52 6% Bergen 0 0% % 12 10% Castricum 14 12% 98 81% 10 8% Graft-De Rijp 5 24% 16 76% 0 0% Heerhugowaard 43 12% % 44 12% Heiloo 9 8% % 9 8% Langedijk 4 1% % 1 0% Schermer 1 4% 22 96% 0 0% Uitgeest 0 0% % 9 8% Regio 150 7% % 136 6% De koopsector is voor de primaire doelgroep nauwelijks bereikbaar. Voor de eenpe r- soonshuishoudens is nagenoeg geen betaalbaar aanbod (tot ). Voor de mee r- persoonshuishoudens behorend tot de doelgroep is er enig aanbod in de koopsector, 24

28 maar dit is alleen betaalbaar indien zij een inkomen hebben dat dicht tegen de max i- male inkomensgrens voor de huurtoeslag zit. Al met al blijkt uit deze rekensom dat er onvoldoende betaalbaar aanbod in de regio Alkmaar is voor woningzoekenden uit de primaire doelgroep. Daarbij komt nog eens dat de primaire doelgroep concurreert met de secundaire doelgroep, die uit betaa l- baarheidsoogpunt ook aanspraak maakt op aanbod tot de huurtoeslaggrens. tabel 5-2 Aanbod betaalb are koopwon ingen voor d e primaire doelg roep vanaf (niet tot tot betaalbaar) Alkmaar 1 <1% % % Bergen 2 <1% 12 2% % Castricum 1 <1% 22 6% % Graft-De Rijp % 78 97% Heerhugowaard % % Heiloo <1% % Langedijk 3 <1% 9 2% % Schermer % Uitgeest <1% % Regio 7 <1% % 5.2 Secundaire doelgroep Uit het WoON 2012 weten we dat er jaarlijks zo n huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep willen verhuizen naar de regio Alkmaar (zie ook paragraaf 3.2). De huur die de alleenstaande huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep kunnen betalen, is afhankelijk van de huishoudenssamenstelling (zie 2.4). Voor alleenstaande in de secundaire doelgroep liggen de advieshuren tussen 550 en 850; de maximale advieshuur voor meerpersoonshuishoudens ligt op de huurtoeslaggrens ( 699). Te zien is in tabel 5-3 dat het totale aanbod huurwoningen tot 850 jaarlijks zo n is. Voor een groot deel zijn dit woningen onder de huurtoeslaggrens (1.860, zoals we zagen in tabel 5-1); dit zijn dus huurwoningen waar ook de primaire doelgroep aanspraak op maakt. Dit laatste geldt in het bijzonder voor de meerpersoon s- huishoudens behorend tot de secundaire inkomens: zij zijn, net als de primaire doelgroep, afhankelijk van het aanbod tot de huurtoeslaggrens. We weten dat de secu n- daire doelgroep voor bijna de helft uit gezinnen met kinderen bestaat. Eén van de drie huishoudens uit de secundaire doelgroep is alleenstaand. Zij zouden, indien zij in de bovenkant van die groep zitten, een woning tussen 700 en 850 kunnen betalen (dit zijn er naar verwachting ruim 100 per jaar). 25

29 Huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep kunnen in het beste geval financieren bij een hypotheekverstrekker 9. In dat segment worden zo n 533 woningen aangeboden per januari Al met al kunnen we concluderen dat de secundaire doelgroep, net als de primaire doelgroep, voornamelijk is aangewezen op betaalbare huurwoningen. tabel 5-3 Aanbod betaalb are huu rwoningen voo r d e secundaire doelg roep tot eerste aftoppingsgrens eerste aftoppingsgrens tot 850 meer dan 850 Alkmaar % % 7 1% Bergen 60 50% 62 51% 0 0% Castricum 69 57% 50 41% 3 2% Graft-De Rijp 10 48% 11 52% 0 0% Heerhugowaard % % 22 6% Heiloo 71 60% 46 39% 1 1% Langedijk % % 0 0% Schermer 12 52% 11 48% 0 0% Uitgeest 39 35% 72 65% 0 0% Regio % % 33 2% tabel 5-4 Aanbod betaalb are koopwon ingen voor d e secundaire doelg roep tot vanaf (niet betaalbaar) Alkmaar % % Bergen 27 4% % Castricum 45 12% % Graft-De Rijp 3 4% 77 96% Heerhugowaard 61 11% % Heiloo 4 2% % Langedijk 28 6% % Schermer 6 8% 73 92% Uitgeest 8 5% % Regio % % 5.3 Middeninkomens Tot slot de middeninkomens: de huishoudens met een inkomen tussen en Volgens het WoON 2012 zoeken er jaarlijks zo n huishoudens met een middeninkomen een woning in de regio Alkmaar. Deze huishoudens kunnen, als gevolg van de staatssteunregeling voor woningcorpor a- ties, in zeer beperkte mate terecht in sociale huurwoningen. In feite zijn die woningen 9 Dat is dus als zij een inkomen net onder hebben op basis van één inkomen. 26

30 niet bereikbaar voor de middeninkomens. Tegelijkertijd zijn hun financiële mogelij k- heden beperkt. De advieshuren voor alleenstaanden liggen tussen 850 en Voor meerpersoonshuishoudens worden huren tussen 700 en 850 geadviseerd. Als we de woningen tot de huurtoeslaggrens buiten beschouwing laten 10 omvat het betaalbare huuraanbod tot woningen en tot woningen. tabel 5-5 Aanbod bere ikb are en betaa lbare huurwo ningen voo r de m idden inkomens tot huurtoeslaggrens (niet bereikbaar) vrije sector tot tot 1000 vanaf (niet betaalbaar) Alkmaar % 45 5% 5 1% 2 0% Bergen % 12 10% 0 0% 0 0% Castricum % 7 6% 3 2% 0 0% Graft-De Rijp % 0 0% 0 0% 0 0% Heerhugowaard % 22 6% 22 6% 0 0% Heiloo % 8 7% 1 1% 0 0% Langedijk % 1 0% 0 0% 0 0% Schermer % 0 0% 0 0% 0 0% Uitgeest % 9 8% 0 0% 0 0% Regio % 103 5% 31 1% 2 0% De middeninkomens kunnen in het beste geval financieren bij een hyp o- theekverstrekker. Dat zijn in de regio Alkmaar zo n woningen, oftewel een de r- de van het totale aanbod. De middeninkomens zijn in de praktijk dus vooral aangewezen op het betaalbare koopaanbod. Op het eerste oog lijkt dat voldoende, al past hierbij de kanttekening dat ook de hogere inkomensgroepen hierop aanspraak maken. tabel 5-6 Aanbod betaalb are koopwon ing en voor d e midden inkomens tot vanaf (niet betaalbaar) Alkmaar % % Bergen 71 10% % Castricum 93 25% % Graft-De Rijp 15 19% 65 81% Heerhugowaard % % Heiloo 40 15% % Langedijk % % Schermer 15 19% 64 81% Uitgeest 49 30% % Regio % % 10 In de praktijk benutten een aantal corporaties in de regio Alkmaar de 10% om huishoudens met een inkomen tot te huisvesten. 27

31 5.4 Vergelijking Uit het voorgaande blijkt dat voor de drie doelgroepen het aanbod aan betaalbare woningen in de regio Alkmaar beperkt is. Bovendien is duidelijk geworden dat de doelgroepen met elkaar concurreren : ze maken (gedeeltelijk) aanspraak op hetzelfde aanbod. Voor welke groep is de situatie nu het meest nijpend? Om op die vraag antwoord te geven hebben we in tabel 5-7 en figuur 5-1 een vergelijking gemaakt tussen vraag en aanbod. Per doelgroep is te zien welk percentage van de woningzoekenden zij vormen en welk deel van het huur- en koopaanbod voor hen betaalbaar en bereikbaar is. tabel 5-7 Confrontatie vra ag en aanbod % van woningzoekenden % van huurwoningen % van koopwoningen bereikbaar en betaalbaar betaalbaar Primaire doelgroep 28% 7% tot 88% 0% tot 6% Secundaire doelgroep 12% 54% tot 93% 6% tot 13% Middeninkomens 8% 5% tot 6% 13% tot 35% figuur 5-1 Be taalba re en bere ikbaa r aanbod in de huur - en de koopsecto r bereikbaar voor hele doelgroep bereikbaar voor hoogste inkomens binnen doelgroep 28

32 Bij de tabel en figuur moet wel opgemerkt worden dat de aanbodsegmenten die voor de verschillende doelgroepen betaalbaar zijn (deels) overlappen. Verder moeten we rekening houden met de inkomensverschillen binnen de doelgroepen. Zo varieert het aandeel huurwoningen dat betaalbaar is voor de primaire doelgroep van 7% voor de huishoudens op bijstandsniveau tot 88% voor de huishoudens die qua inkomen aan de bovenkant van deze groep zitten. Dit wordt geïllustreerd in figuur 5-1. De dichte balken laten de aanbodsegmenten zien die voor de hele doelgroep bereik baar zijn, terwijl de open balken de segmenten aangeven die alleen voor de huishoudens met de hoogste inkomens binnen de betreffende doelgroep bereikbaar zijn. Conclusies Aan de hand van dit onderzoek kunnen we een aantal conclusies trekken. Als gevolg van het streefhuurbeleid van de corporaties worden de voorraad en het aanbod de komende jaren fors duurder. Dit heeft vanzelfsprekend consequenties voor de betaalbaarheid van het wonen in het algemeen; voor alle huu r- ders en woningzoekenden. Op het eerste oog blijkt uit de vergelijking dat huishoudens uit de secundaire doelgroep relatief veel keuzemogelijkheden hebben: een groot deel van het aanbod is voor hen bereikbaar en betaalbaar. Deze groep vormt 12% van de woningzoekenden. Zij hebben weliswaar geen recht op huurtoeslag maar kunnen toch een relatief groot deel van het huuraanbod (54 à 93%) betalen en worden niet gehinderd door de huurinkomensnormen. Deze groep moet echter concurreren met de primaire doelgroep. Kopen is voor de primaire doelgroep nagenoeg uitgesloten en de mogelijkheden binnen deze groep zijn sterk afhankelijk van de persoonlijke situatie. Echt penibel is de situatie voor woningzoekenden met een inkomen op bijstandsniveau. Het aanbod aan woningen met een huurprijs rond de kwalite itskortingsgrens is immers zeer beperkt. Voor de gezinnen in de primaire doelgroep is de situatie evenzeer penibel. Het goedkope aanbod is beperkt en dat geldt zeker voor de eengezinswoningen. Tot slot zorgen de grenzen van de huurtoeslagsystematiek en d e Europese staatssteunregeling ervoor dat de woningzoekenden die net boven deze grenzen zitten maar weinig mogelijkheden hebben. 29

33 Bijlage 1 Huurtoeslaggrenzen in 2014 Huishoudentype 2014 Eenpersoonshuishouden <65jr Meerpersoonshuishouden <65jr Eenpersoonshuishouden 65jr Meerpersoonshuishouden 65jr Huurgrenzen 2014 kwaliteitskortingsgrens 389,05 1e aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishoudens) 556,82 2e aftoppingsgrens (3- en meerpersoonshuishoudens) 596,75 huurtoeslaggrens 699,45 Berekeningsschema huurtoeslag 2014 < 23 jaar (z.kinderen) 1 persoon 2 of meer personen 3 of meer personen < 65 jaar 65+ WVG < 65 jaar 65+ WVG huurtoeslaggrens 699 2e aftoppingsgrens 597 1e aftoppingsgrens 557 helemaal geen huurtoeslag 40% 0% 40% 65% 65% 0% 40% 65% kwaliteitskortingsgrens % 100% 100% 100% basishuur 223 tot 227 0% 0% 0% 0% 30

34 Bijlage 2 voorraad Kenmerken verhuurbare Figuur A. Verdeling woningen naar woningtype en streefhuurklassen, verhuurbare voorraad regio Alkmaar Figuur B. Verdeling woningen naar streefhuurklassen en woningtype, verhuurbare voorraad regio Alkmaar

35 Figuur C. Verdeling woningen naar woonoppervlak (WWS) en woningtype, verhuu r- bare voorraad regio Alkmaar (N = WBV Langedijk, Alckmaer Wonen en Wooncompagnie 11 ) Figuur D. Verdeling woningen naar streefhuurklassen en woonoppervlak (WWS), verhuurbare voorraad regio Alkmaar (N = WBV Langedijk, Alckmaer Wonen en Wooncompagnie) 11 Alleen de genoemde corporaties hebben woonoppervlak op basis van WWS aangeleverd. 32

36 Figuur E. Aantal woningen naar streefhuurklassen en woningtype verhuurbare voorraad, regio Alkmaar, per gemeente tot kwal.grens tot 1e aftop. grens tot ht. grens tot 850 euro tot 1000 euro vanaf 1000 euro onbekend totaal Alkmaar EG MG onb Bergen (NH.) EG MG Castricum EG MG Graft-De Rijp EG MG Heerhugowaard EG MG Heiloo EG MG Langedijk EG MG onb Schermer EG MG Uitgeest EG MG totaal regio EG MG onb totaal

37 Figuur F. Verhuurbare corporatiewoningen, naar huurklassen o.b.v. huidige kale huurprijs en streefhuur, per gemeente