Contracten voor bepaalde tijd

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Contracten voor bepaalde tijd Effecten op de dynamiek in de sociale huursector

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving EINDRAPPORT Contracten voor bepaalde tijd Effecten op de dynamiek in de sociale huursector Opdrachtgever Gemeente Amsterdam, Dienst WZS Auteurs Steven Kromhout Jeroen Buitendijk Rapportnummer P26470 Uitgave 20 november 2013 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 1 12C 1011 AB Amsterdam [email protected]

4 Inhoud 1 Inleiding Huurcontracten voor bepaalde tijd Leeswijzer 2 2 Inzicht in de woonduur Woonduur van huurders Blijven zitten of verhuizen 5 3 Effectverkenning Het simulatiemodel Beleidsscenario s Effecten op de dynamiek Einde contractduur 12 4 Conclusies 14

5 1 Inleiding De gemeente en woningcorporaties in Amsterdam zoeken samen naar manieren om meer dynamiek in de sociale huursector te krijgen en de voorraad daardoor efficië n- ter te kunnen benutten. Eén van de ideeën die naar voren zijn gekomen uit de gesprekken over dynamisering is het invoeren van huurcontracten voor bepaalde tijd bij een substantieel deel van de sociale verhuringen. Hierdoor zouden deze woningen sneller weer op de markt komen en kunnen meer woningzoekenden bediend worden dan nu het geval is. De gemeente heeft aan RIGO gevraagd om een verkenning uit te voeren van de effecten van huurcontracten voor bepaalde tijd. De gemeente is vooral benieuwd naar de mate waarin de mutatiegraad zou toenemen en de gevolgen voor huurders. In paragraaf 1.1 gaan we dieper in op het idee van de huurcontracten voor bepaalde tijd. Paragraaf 1.2 bevat een leeswijzer voor de rest van het rapport. 1.1 Huurcontracten voor bepaalde tijd Het idee van huurcontracten voor bepaalde tijd is niet nieuw. Sinds enkele jaren wordt door studentenhuisvesters woonruimte verhuurd met zogenaamde camp uscontracten: na afloop van de studie worden studenten geacht hun wooneenheid te verl a- ten. In 2006 heeft deze contractvorm een wettelijke basis gekregen. Het belangrijkste doel van het campuscontract was om meer studentenhuisvesting beschikbaar te kri j- gen. De kwantitatieve effecten hiervan zijn nog niet in beeld gebracht. Bij de evalu a- tie die het Rijk in 2010 heeft laten uitvoeren, was het daarvoor nog te vroeg. Wel bleek (volgens de verhuurders) dat studenten met een campuscontract eerder antic i- peren op een volgende verhuizing 1. In 2011 zijn Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale gestart met een experiment met huurcontracten voor bepaalde tijd voor niet-studenten van 18 tot 22 jaar. Deze jongerencontracten lopen af wanneer de huurders 26 jaar zijn geworden. Al leen kleine woningen (maximaal 45 m²) die in WoningNet gelabeld zijn als jongerenwoning wo r- den met een jongerencontract verhuurd. Jongeren die een woning met een jongerencontract accepteren, behouden de inschrijfduur die ze hebben opgebouwd. Het huidige voorstel voor huurcontracten voor bepaalde tijd is geïnspireerd op de campus- en jongerencontracten. Het verschil zit vooral in de schaal waarop de co n- tracten voor bepaalde tijd worden ingevoerd. Het idee is nu om huurcontracten voor bepaalde tijd voor een veel groter deel van het aanbod en de woningzoekenden in te zetten: ongeveer een derde van de verhuringen zou een contract voor bepaalde tijd krijgen. Hierdoor ontstaan er binnen het aanbod twee segmenten met verschillende snelheden: 1 Evaluatie campuscontracten. Companen i.o.v. Ministerie van VROM, DG WWI, augustus

6 A. Een derde deel van de sociale voorraad met dynamische huurcontracten. Woningen hoeven niet de allerbeste kwaliteit te hebben; Vooral bedoeld voor starters en doorstromers die snel een woning nodig he b- ben, of woningzoekenden die wachten op een buitenkansje (loting); Kan ook dienen als vangnet (bij scheiding of andere zaken). B. Twee derde deel van de sociale voorraad met vaste huurcontracten. Bestemd voor woningzoekenden die best kunnen en willen wachten; Specifiek geschikt voor grote gezinnen en ouderen; Ook GGZ-cliënten moeten in dit deel van de voorraad terecht kunnen. Volgens de huidige voorstellen krijgen de nieuwe huurders aanvankelijk een huurco n- tract voor vijf jaar aangeboden. Zij behouden hun opgebouwde woon- of inschrijfduur en kunnen tijdens de contractduur nog vijf jaar extra woonduur sparen, waarmee ze na afloop van het contract een andere woning kunnen huren. Of ze vertrekken naar een particuliere huur- of koopwoning. Er wordt nog nagedacht over een achtervang Voor huurders die echt geen andere keuze hebben, bijvoorbeeld een eenmalige verlenging van het huurcontract met nog eens vijf jaar. Vooralsnog is niet duidelijk hoe bepaald wordt wie in aanmerking komt voor de achtervang. 1.2 Leeswijzer De kern van het onderzoek bestaat uit een simulatie van de dynamiek in de s ociale huurvoorraad in Amsterdam waarin de kans dat een huurder verhuist en een woning vrijkomt (mede) afhankelijk is van de woonduur van de huurders. Om deze simulatie te kunnen opzetten, hebben we allereerst inzicht nodig in de woonduur van huurders. In hoofdstuk 2 gaan we daarop in. Vervolgens kunnen we met behulp van simulatietechnieken de effecten van de huurcontracten voor bepaalde tijd verkennen. Dat doen we in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 trekken we conclusies. 2

7 Aantal huishoudens 2 Inzicht in de woonduur De huurcontracten voor bepaalde tijd hebben alleen effect als huurders langer dan vijf jaar dezelfde woning huren. Voor de effectverkenning is het daarom cruciaal om inzicht te krijgen in de woonduur van huurders. Met de woonduur bedoelen we hier de periode dat een huishouden in dezelfde huurwoning woont. De Gemeente Amsterdam (O+S) beschikt over een bestand waarin gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie zijn gekoppeld aan gegevens over de woningvoo r- raad. In dit bestand is per adres ook de woonduur bekend. Om inzicht te krijgen in de woonduur van huurders van corporatiewoningen hebben we O+S gevraagd om b e- standen te leveren met daarin de woonduur van alle huishoudens die op 1 januari in zelfstandige corporatiewoningen (incl. vrije sector) wonen, uitgesplitst naar: Aantal kamers: 1 of 2 kamers, 3 kamers, 4 of meer kamers; Leeftijd hoofdbewoner: tot 35, 35 tot 50, 50 tot 65 en 65+; Samenstelling huishouden: alleenstaand, samenwonend zonder kinderen, samenwonend met kinderen, eenoudergezin en overig. Deze gegevens hebben we ontvangen voor de jaren 2010 tot en met Woonduur van huurders In figuur 2-1 is voor alle corporatiewoningen in Amsterdam de woonduur van de bewoners op 1 januari 2013 afgebeeld. De figuur laat dus niet de totale woond uur bij verhuizing zien. Naarmate de woonduur hoger wordt, neemt het aantal huurders af, omdat steeds meer huishoudens op een gegeven moment verhuizen. figuur 2-1 Aantal huurders van co rporatie woningen in Amste rdam, naa r woo n- duur op huid ige ad res in jaren, 1 januari Huidige woonduur op adres in jaren 3

8 figuur 2-2 Woonduur van huurders van co rpora tiew oningen in Amste rda m, naar aantal ka me rs, leeftijd en huishoudensamenste lling, in klassen 1 of 2 kamers 3 kamers 4 of meer kamers 0-34 jaar jaar jaar 65 jaar en ouder Stellen Gezinnen Eenoudergezinnen Alleenwonenden Rest 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 tot 40 jaar 40 jaar of meer totaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% De woonduur van bewoners van corporatiewoningen hangt samen met de kenmerken van de woning en van het huishouden. In figuur 2-2 is te zien dat bewoners van kleine woningen vaak minder lang op het huidige adres wonen dan de bewoners van grotere woningen. Van de huurders van 1- en 2-kamerwoningen woont 38% er minder dan 5 jaar, bij de woningen met 4 of meer kamers bedraagt dit percentage 23%. Jongeren (tot 35 jaar) wonen veel vaker nog maar kort in hun huidige woning dan vijftigers en 65-plussers. Dit is deels een gevolg van het feit dat zij gezien hun leeftijd nog maar kort in hun woning kunnen wonen, maar wordt ook veroorzaakt doordat jongeren sneller achter elkaar stappen maken in hun wooncarrière. Uitgesplitst naar huishoudensamenstelling zijn de verschillen minder duidelijk. Huishoudens met kinderen wonen relatief vaak tussen 5 en 20 jaar in de huidige woning. De huishoudens met de langste woonduur (vaak ouderen) zijn oververtegenwoordigd bij de alleenstaanden en stellen. In totaal woont 31% van de huurders van corporatiewoningen minder dan vijf jaar in de huidige woning. Nog eens 20% woont 5 tot 10 jaar op hetzelfde adres. Bijna de helft van de bewoners van corporatiewoningen woont dus al 10 jaar of langer in d e- zelfde corporatiewoning. 4

9 Survival rate 2.2 Blijven zitten of verhuizen Door de gegevens van O+S over de woonduur van huishoudens op 1 januari voor ve r- schillende jaren te combineren, kunnen we de kans bepalen dat een huurder met een bepaalde woonduur het volgende jaar nog steeds dezelfde won ing zal huren: de survival rate. In figuur 2-3 is de survival rate van Amsterdamse huurders voor drie combinaties van jaren te zien. Naarmate de woonduur hoger wordt, stijgt de survival rate. De kans dat iemand ook het volgende jaar nog in dezelfde huurwoning woont, is dus groter naarmate de huurder er al langer woont. Het percentage van de huurders dat tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2013 is blijven wonen, is groter dan tussen 2010 en De mutatiekans is dus afgenomen: huurders zijn de laatste jaren minder gaan verhuizen. figuur 2-3 Su rv ival rate van huurders van co rpo ratiewoningen in Ams te rdam, naar woonduur en ka lend erjaa r 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82% % Door de bovenstaande kansen bij elkaar op te tellen, kunnen we de kans berekenen dat een huurder na x jaar nog in dezelfde huurwoning woont: de cumulatieve survival rate. Deze kans is afgebeeld in figuur 2-4. Op basis van de vergelijking tussen 2012 en 2013 kunnen we bijvoorbeeld zeggen dat van alle huurders die een corporatiewoning betrekken 30% na 16 jaar nog steeds in dezelfde woning woont. 5

10 Survival rate Cumulatieve survival rate figuur 2-4 Cu mulatie ve su rv ival ra te van huurders van corpora t iewoningen in Ams te rdam, naar woonduur en kalenderjaar 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% % 20% 10% 0% Eerder zagen we al dat huurders van de kleine woningen een kortere woonduur hebben dan huurders van grotere woningen. Dit zien we ook terug in de kans dat een huurder in de woning blijft wonen (figuur 2-5 en figuur 2-6). Bij huurders van kleine woningen is de kans dat ze in de woning blijven wonen kleiner dan bij huurders van grote corporatiewoningen. figuur 2-5 Su rv ival ra t e van huurders van co rpo ratiewoningen in Ams te rdam, naar woonduur en aantal kame rs 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82% 1 of 2 kamers 3 kamers 4 of meer kamers 80%

11 Cumulatieve survival rate figuur 2-6 Cu multatieve s urv iva l rate van huurders van corpo ratiewon ingen in Ams te rdam, naar woonduur en aanta l kame rs 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 1 of 2 kamers 3 kamers 4 of meer kamers 20% 10% 0% Het omgekeerde van de survival rate is de kans dat de huurder verhuist en de woning vrijkomt: de mutatiekans. Deze kans vormt de basis voor het simulatiemodel dat we in hoofdstuk 3 gebruiken om de effecten van huurcontracten voor bepaalde tijd in beeld te brengen. Het inzicht in de woonduur heeft ons geleerd dat het verstandig is om daarbij onderscheid te maken naar aantal kamers van de woning. 7

12 3 Effectverkenning In het vorige hoofdstuk hebben we een inschatting gemaakt van de kans dat een huurder van een corporatiewoning na verloop van tijd verhuist en de woning vri j- komt. Op basis van deze mutatiekansen hebben we een simulatiemodel ingericht waarin de instroom en uitstroom in de sociale huursector simuleren. In dit hoofdstuk geven we een korte toelichting op het model en laten vervolgens de resultaten van verschillende beleidsscenario s zien. 3.1 Het simulatiemodel De basis van het model wordt gevormd door een simulatie van de huidige dynamiek in de sociale huursector. We beginnen in jaar t=0 met de huidige woningvoorraad die bewoond wordt door huurders met een geschatte woonduurverdeling. Op basis van de kans dat een huurder met een bepaalde woonduur verhuist, laten we huurders verhuizen en daarmee woningen vrijkomen. De verhuurder kan de woningen vervolgens opnieuw verhuren of kiezen voor verkoop of sloop. Op basis van cijfers uit de jaarboeken van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties schatten we dat ongeveer 1 op 6 vrijkomende woningen (17%) aan de huurvoorraad wordt onttrokken. Wanneer de vrijkomende woningen opnieuw worden verhuurd, komen er huurders in met een woonduur van 0. In de volgende jaren (t = 1, 2, 3, etc.) doen we hetzelfde. Elk jaar krijgen de huurders er een jaar woonduur bij en wordt opnieuw bepaald welke huurders verhuizen. Om het effect van huurcontracten voor bepaalde tijd in beeld te kunnen brengen hebben we een knop in het model ingebouwd, waarmee we de huurcontracten na 5 of 10 jaar woonduur kunnen beëindigen. De kans dat een huurder met deze woo n- duur verhuist, wordt dan 100%. De output van het model laat vervolgens zien welk effect dit heeft op de mutatiegraad en het aantal woningen dat verhuurd kan worden. De huurcontracten voor bepaalde tijd zullen voor een beperkt deel van het aanbod gelden. In het model kunnen we het percentage van de woningen met een beperkte contractduur variëren. Dit kan per aanbodsegment, waarbij we onderscheid maken naar aantal kamers (1 of 2; 3; 4 of meer). Dit is van belang, omdat a) vooral kleine woningen zullen worden verhuurd met een huurcontract voor bepaalde tijd (zie Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.) en b) de mutatiekansen groter zijn naarmate het aantal kamers kleiner is (zie 2.2). Door in het model per aanbodsegment in stellen hoeveel procent van het v erhuurbare aanbod met een huurcontract voor bepaalde tijd wordt verhuurd en met welke contractduur (5 of 10 jaar), kunnen we de effecten van verschillende beleidsscenario s laten zien. De output van het model bestaat uit de ontwikkeling van de mutatiegraad, het verhuurbare aanbod en de samenstelling van de groep huishoudens die na afloop van de contractduur moet verhuizen. N.B. De uitkomsten moeten niet gelezen worden als 8

13 voorspelling van de toekomst maar als een beperkte verkenning van effecten, waarbij overige ontwikkelingen zoveel mogelijk buiten beschouwing zijn gelaten. 3.2 Beleidsscenario s Uitgangspunt voor alle beleidsscenario s is dat één op de zes vrijkomende huurwoni n- gen wordt verkocht of gesloopt en dat ongeveer een derde van het resterende aa n- bod met een contract voor bepaalde tijd wordt verhuurd. Nieuwbouw blijft in deze effectverkenning buiten beschouwing: we richten ons op de bestaande voorraad in In deze rapportage hebben we ervoor gekozen de effecten van 4 beleidsscenario s te laten zien en deze af te zetten tegen een 0-scenario dat uitgaat van de huidige situatie (zie tabel 3-1). In de scenario s 1, 2 en 3 worden de huurcontracten voor bepaalde tijd voor maximaal 5 jaar afgesloten, bij scenario 4 bedraagt de contractduur 10 jaar. Verder verschillen de scenario qua samenstelling van het aanbod dat met een huurcontract voor bepaalde tijd wordt verhuurd. tabel 3-1 Be le idsscena rio s naar contractduu r en percentage huurcont racten voor bepaalde t ijd per aanbodsegment Scenario Contractduur 1 en 2 kamers 3 kamers 4 kamers totaal 0 n.v.t. 0% 0% 0% 0% 1 5 jaar 100% 0% 0% 43% 2 5 jaar 50% 50% 0% 39% 3 5 jaar 33% 33% 33% 33% 4 10 jaar 33% 33% 33% 33% 3.3 Effecten op de dynamiek In figuur 3-1 t/m figuur 3-5 is voor elk scenario s de toekomstige ontwikkeling van de mutatiegraad en het aantal verhuringen weergegeven, uitgesplitst naar aantal k a- mers. In het nulscenario blijft de mutatiegraad vrijwel constant. Dat geldt niet voor het aa n- tal verhuringen, omdat één op de zes vrijkomende huurwoningen aan de huurvoo r- raad wordt onttrokken. Hierdoor daalt het huuraanbod tot 2040 met meer dan 25%, van ruim woningen naar bijna In scenario 1 worden alle 1- en 2-kamerwoningen met een huurcontract van vijf jaar verhuurd. In figuur 3-2 is te zien dat na vijf jaar de eerste contracten worden beëi n- digd en de mutatiegraad begint te stijgen. Ondanks het feit dat 1- en 2- kamerwoningen relatief vaak vrijkomen, duurt het lang voordat de hele voorraad van deze woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd wordt verhuurd. De mutatiegraad stijgt uiteindelijk van bijna 10% in 2013 naar 22% in Het aantal verhuurde 1- en 2-kamerwoningen verdubbelt hierdoor. Na 2028 stijgt het aanbod niet meer, omdat het effect van de stijgende mutatiegraad op termijn teniet gedaan wordt door de krimpende huurvoorraad. 9

14 In scenario 2 wordt de helft van alle woningen met 1, 2 of 3 kamers met een huurcontract van vijf jaar verhuurd. In figuur 3-3 is te zien dat de mutatiegraad van deze aanbodsegmenten stijgt, maar minder snel dan wanneer 100% van deze woni ngen met een huurcontract voor bepaalde tijd worden verhuurd. Het totale aantal verhuringen stijgt iets meer dan in scenario 1, omdat 3-kamerwoningen minder vaak vanzelf binnen 5 jaar vrijkomen dan 1- en 2-kamerswoningen. Net als in scenario 1 bereikt het aanbod in 2028 het hoogtepunt. In scenario 3 wordt in alle drie de aanbodsegmenten een derde van de woningen met een huurcontract van vijf jaar verhuurd. In figuur 3-4 is dan ook te zien dat de mutatiegraad in alle drie de segmenten stijgt. Omdat grotere woningen minder vaak vrijkomen duurt het wat langer voordat het effect van de huurcontracten voor bepaalde tijd in het aanbod terug te zien is. Het aanbod aan 1- en 2-kamerwoningen komt in 2040 lager uit dan in 2013, bij het aanbod aan 3- en 4-kamerwoningen geldt het omgekeerde. Scenario 4 ten slotte is gelijk aan scenario 3, met uitzondering van de contractduur: die is 10 jaar in plaats van 5 jaar. In figuur 3-5 is te zien dat de huurcontracten voor bepaalde tijd in dit scenario logischerwijs pas na 10 jaar effect hebben. De langzaam toenemende mutatiegraad kan de krimp van de huurvoorraad niet compenseren. Alleen bij de woningen met 4 kamers of meer neemt het aanbod toe ten opzichte van figuur 3-1 Effec t scena rio 0 op mu tatiegraad en huu raanbod naar aanbodseg ment 10

15 figuur 3-2 Effec t scena rio 1 op mu tatiegraad en huu raanbod naar aanbodseg ment figuur 3-3 Effec t scena rio 2 op mu tatiegraad en huu raanbod naar aanbodseg ment figuu r 3-4 Effect scena r io 3 op mutatieg raad en hu uraanbod naar aanbodseg ment 11

16 figuur 3-5 Effec t scena rio 4 op mu tatiegraad en huu raanbod naar aanbodseg ment 3.4 Einde contractduur De bovenstaande effecten op de dynamiek zijn het gevolg van verhuizingen van hui s- houdens die zonder de huurcontracten voor bepaalde tijd in de woning zouden blijven wonen. In figuur 3-6 t/m figuur 3-9 is per scenario te zien om wat voor huishoudens het gaat. figuur 3-6 Leef tijd en sa m enstelling huishoudens d ie mo et en v erhu izen, scen ario 1 16% 3% 14% 21% 30% 33% 0-34 jaar jaar jaar 65 jaar en ouder 72% 5% 6% Stellen Gezinnen Eenoudergezinnen Alleenwonenden Rest figuur 3-7 Leef tijd en sa m enstelling huishoudens d ie moet en v erhu izen, scen ario 2 22% 17% 28% 0-34 jaar jaar jaar 65 jaar en ouder 58% 4% 15% 11% 12% Stellen Gezinnen Eenoudergezinnen Alleenwonenden Rest 33% 12

17 figuur 3-8 Leef tijd en sa m enstelling huishouden s d ie moet en v erhu izen, scen ario 3 23% 14% 38% 25% 0-34 jaar jaar jaar 65 jaar en ouder 46% 7% 14% 15% 18% Stellen Gezinnen Eenoudergezinnen Alleenwonenden Rest figuur 3-9 Leef tijd en sa m enstelling huishoudens d ie moet en v erhu izen, scen ario 4 31% 18% 8% 43% 0-34 jaar jaar jaar 65 jaar en ouder 47% 6% 13% 16% 18% Stellen Gezinnen Eenoudergezinnen Alleenwonenden Rest Uit de figuren komt het volgende beeld. In scenario 1, waarin alle kleine woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd worden verhuurd, bestaat een relatief groot deel van de huishoudens die moeten verhuizen uit jonge alleenstaanden. Dat komt omdat deze groep vaak in kleine woningen woont. Wanneer ook grotere woningen met een huurcontract van vijf jaar worden aangeboden, zoals in scenario 2 en 3, zullen meer stellen en gezinnen in de leeftijd tussen 35 en 65 jaar tegen het einde van de contractduur aanlopen. Het meest opvallende verschil is tussen scenario 3 en 4. In beide gevallen wordt in alle aanbodsegmenten een derde van de woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd verhuurd: in scenario 3 voor 5 jaar en in scenario 4 voor 10 jaar. De hui s- houdensamenstelling van de huurders die moeten vertrekken is in beide scenario s vrijwel gelijk, maar de leeftijdsverdeling is erg verschillend: in scenario 4 is het aa n- deel jongeren veel kleiner dan in scenario 3. Dit verschil heeft twee oorzaken. In de eerste plaats geldt: hoe langer de contractduur, hoe groter de kans dat een jongere door ouder worden een leeftijdsklasse is opgeschoven. In de plaats zijn jongeren minder honkvast en verhuizen ze eerder uit zichzelf naar een andere woning. Jongeren lopen dus minder vaak tegen het einde van hun contractduur aan dan oudere huishoudens. 13

18 4 Conclusies Op basis van de voorgaande hoofdstukken kunnen we een aantal conclusies trekken. Uit de cijfers over de woonduur van huurders (hoofdstuk 2) komt het volgende beeld naar voren: Bijna de helft van de bewoners van corporatiewoningen in Amsterdam woont al 10 jaar of langer in dezelfde corporatiewoning. Vooral ouderen hebben vaak een lange woonduur. Kleine corporatiewoningen worden minder lang bewoond dan grote corporati e- woningen: 38% van de huurders van 1- en 2-kamerwoningen woont er minder dan 5 jaar. Naarmate huurders langer in een corporatiewoning wonen, wordt de kans dat ze binnen een jaar verhuizen kleiner. De effectverkenning van de huurcontracten voor bepaalde tijd (hoofdstuk 3) heeft de volgende bevindingen opgeleverd: Bij ongewijzigd beleid neemt het aantal verhuringen steeds verder af, omdat de voorraad krimpt als gevolg van verkoop en sloop, tenzij deze gecompenseerd wordt door nieuwbouw. Huurcontracten van vijf jaar kunnen de mutatiegraad fors verhogen, van ongeveer 7% naar ruim 10%. Het effect hiervan is pas op langere termijn in volle omvang te zien, omdat het een tijd duurt voordat een substantieel deel van de voorraad met een huurcontract voor bepaalde tijd is verhuurd. Grotere woningen hebben op dit moment een lagere mutatiegraad. Daardoor duurt het bij deze woningen langer voordat het effect van de huurcontracten voor bepaalde tijd zichtbaar is. Om dezelfde reden is het uiteindelijke effect op de dynamiek bij grote woningen groter dan bij kleinere woningen. Wanneer vooral kleine woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd worden verhuurd, lopen met name jonge alleenstaanden het risico om na afloop van hun contract te moeten verhuizen, terwijl het bij grotere woningen vaker om huishoudens in de gezinsfase zal gaan. Naarmate de contractduur langer is, zullen huishoudens (en met name jongeren) vaker uit zichzelf al zijn verhuisd en hebben de huurcontracten voor bepaalde tijd minder effect op de dynamiek. 14