Anders denken, anders doen

Transcriptie

1 1 Anders denken, anders doen De kracht van duurzaamheid en kwaliteit iedereen een thuis

2 Verkort jaarverslag 2012 Volksbelang Karel de Grotestraat 59 Postbus BE Wijk bij Duurstede T F E info@volksbelangwbd.nl W

3 3 Inleiding Hoe houden we onze ambities zo veel mogelijk overeind? Die vraag beheerste ons denken en doen in 2012, waarbij wij sterk afhankelijk waren van de ontwikkelingen in Den Haag. Kabinet Rutte-1 viel, er werd een Lenteakkoord gesloten en kabinet Rutte-II trad aan: de beleidsvoornemens bleven veranderen. We rekenden verschillende scenario s door, wat verschillende financiële uitkomsten opleverde. Dat al dat rekenwerk bijzonder tijdrovend is, vonden we geen probleem: dat is gewoon ons werk. Wat ons daarbij echter stak, is dat de regering het overheidstekort op huurders afwentelt zonder een duurzaam perspectief voor de woningmarkt te bieden. Om onze ambities overeind te houden, hebben we in 2012 nóg meer gefocust op duurzaamheid en kwaliteit. De interne organisatie is op orde. Het onderhoud gebeurt efficiënter zonder dat we concessies doen aan de kwaliteit van het woningbezit. We kijken kritisch naar investeringen. Nieuwbouw kan verspilling zijn, als de woningen niet aansluiten op de te verwachten vraag. Renovatie, het verlengen van de levensduur van woningen, kan dan een duurzamer alternatief zijn. De vraag zien we verder verschuiven: van eengezinswoningen naar levensloopbestendige woningen. Daar spelen we gericht op in met nieuwbouwprojecten. Helaas moesten we enkele van deze projecten om financiële redenen afblazen. Overheidsbezuinigingen en minder nieuwbouw: symptomen van de crisis. Achter de crisis voltrekt zich een ingrijpende verandering: de overgang naar een samenleving gebaseerd op duurzaamheid en kwaliteit. Denken in welvaart en groei zal plaatsmaken voor het denken in welzijn. Volgens het CBS krijgt Nederland in de komende veertig jaar 1 miljoen inwoners én ruim 5 miljoen huishoudens lees woningen erbij. Dat zijn meer woonlasten die door minder mensen opgebracht moeten worden. Dat is geen realistisch scenario. We kunnen onszelf beter afvragen hoeveel woonoppervlak we écht nodig hebben om goed te kunnen leven. De duurzame samenleving krijgt vorm in horizontale netwerken en coöperatieve verbindingen. Overal in Nederland ontstaan vernieuwende initiatieven. Dicht bij huis zijn dat bijvoorbeeld Gouden Buurt, het Droomhuis en de EigenWijkse Energie Coöperatie. Een mooi voorbeeld is ook Oranjepoort: een initiatief van en voor de burgers van Langbroek dat de gemeente Wijk bij Duurstede en Volksbelang faciliteren. Hoe gaat Volksbelang acteren in de veranderende maatschappij? We hebben onze nieuwe rollen doordacht aan de hand van de kernthema s kennis delen, maatwerk en samenwerken. Onze visie hebben we neergelegd in een boekje dat onze belanghouders hopelijk zal inspireren. Nu de overheidsbezuinigingen onze belanghouders ook hard treffen, zullen we nog meer op elkaar aangewezen zijn. Neem de vergrijzing en de gezinsverdunning. Achter een voordeur wonen straks minder mensen. Steeds vaker hebben zij een welzijns- of een zorgvraag. Zelfstandig blijven wonen of begeleid wonen in de buurt? Samen met belanghouders zullen we daar inventieve oplossingen voor moeten vinden. Gelukkig maakt crisis vindingrijk. De kunst is om te zien wat écht belangrijk is. Dan blijft Wijk bij Duurstede een fantastische plaats om te leven

4 4 Samen met bewoners maken we werk van een prettige leefomgeving. We stimuleren hen om initiatieven voor verbetering van de leefbaarheid te nemen. In de bewonerscommissies zijn zij actief betrokken bij projecten in hun wijk of straat. Bewoners Nieuwe klachtenprocedure Klachten van bewoners nemen we serieus. De in 2012 opgestelde klachtenprocedure moet ons sneller inzicht geven in de aard van de klacht, zodat we effectiever actie kunnen ondernemen. De nieuwe klachtenprocedure wordt in 2013 ingevoerd. Maatschappij Meer huurachterstanden Steeds meer huurders kampen met financiële problemen. Het aantal huurachterstanden steeg in 2012 met 11,5%. Huurachterstand ontstaat bijvoorbeeld wanneer men werkloos wordt en de tijd tot de eerste betaling van de uitkering niet kan overbruggen. Volksbelang wil huurachterstanden voorkomen én huurders helpen om betalingsproblemen op te lossen. Onze con- Volksbelang sulenten werken daartoe samen met het Signaleringsnetwerk, het Bureau Sociale Raadslieden, Schuldhulpverlening en de Regionale Sociale Dienst. Overleg met huurdersbelangenvereniging Over zaken die alle huurders aangaan, overleggen we met de Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV). De samenwerking is goed. Begin 2012 heeft Volksbelang samen met de HBV en de gemeente Wijk bij Duurstede een brief naar Den Haag gestuurd om onze bezwaren tegen het wetsvoorstel kooprecht kenbaar te maken. Wij verwachten dat het kooprecht voor zowel huurders als corporaties nadelige gevolgen zal hebben: minder sociale huurwoningen in goede wijken en een versnipperd woningbezit.

5 5 Bewonerscommissies In de bewonerscommissies denken bewoners mee over de inrichting van hun woon- en leefomgeving. Volksbelang kent vijf permanente commissies voor de bewoners van appartementen rond het Dorestad Plantsoen (Romeinenbaanflats), de Karel Martelstraat, Veilingmeester, Jacob van Ruisdaelstraat en de Dirk Fock- en Agricolastraat. Daarnaast hadden we in 2012 tijdelijke bewonerscommissies voor: Radboutstraat en omgeving; we overlegden met bewoners over het grootonderhoudsplan; Steenstraat 15 t/m 85; overleg over de nieuwbouw en de tijdelijke herhuisvesting; Ringoven e.o; overleg over planmatig onderhoud en de benodigde tijdelijke voorzieningen; Gerrit Achterbergstraat e.o; overleg over de aanleg van een nieuw achterpad en de mogelijkheid tot uitbreiding van de achtertuin. Verschillende agenda s met één en dezelfde uitkomst: bewoners en Volksbelang hebben het overleg als positief ervaren. Gouden Buur Spaarpas Huurders die zich aan de met Volksbelang gemaakte afspraken houden, belonen we via de Gouden Buur Spaarpas. In 2010 had 66% van de huurders de pas; eind 2012 was 75% pashouder. Huurders spaarden punten met een totale waarde van ,-. Zij kunnen die verzilveren bij de winkeliers die aangesloten zijn bij de Hart van Wijk Klantenspaarpas. Gouden Buurt buurtpanels Voor Gouden Buurt initiatieven hanteren we een nieuwe werkwijze. Voortaan kan elke individuele huurder ideeën indienen voor de besteding van het Gouden Buurt budget. Een initiatief dat aan de criteria voldoet en concreet is uitgewerkt, wordt gehonoreerd. Via een opvallende ansichtkaart hebben we bewoners over de nieuwe werkwijze geïnformeerd. Het aantal ingediende en uitgewerkte initiatieven was beperkt; de variëteit ervan was echter positief. De volgende initiatieven zijn gehonoreerd en uitgevoerd: een sociale sofa in de Noorderwaard, de bewoners maken een mozaïekbank; een kunstwerk in de Engk dat bewoners in het kader van de nieuwbouw van het E&E Gasthuis tot stand brengen; koffieochtenden voor allochtone vrouwen (hieraan waren geen kosten verbonden); de aanschaf van een hogedrukreiniger waarmee bewoners van de Witlastraat samen met de beheerder de flatentree hebben schoongemaakt; bloembakken waarmee het buurtpanel van De Geer de buurt heeft opgevrolijkt. Aan twee initiatieven wordt nog gewerkt: een moestuin op de Kombuis en een extra oversteekplaats op de Zandweg. Bewoners Noorderwaard maken gezamenlijk een kleurrijke mozaïekbank

6 6 Maatschappij Volksbelang wil huurders en woningzoekenden geschikte woningen bieden. In de komende jaren is er vooral behoefte aan ouderenwoningen, appartementen met lift en benedenwoningen. Om hierin te voorzien, bouwen wij nieuwe woningen. Daarbij houden wij rekening met onze financiële mogelijkheden. Positie middeninkomens Huurwoningen zijn uitsluitend toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. Volksbelang bood huishoudens met een middeninkomen in 2012 de mogelijkheid te reageren op vrijkomende woningen met een huurprijs boven 561,98. Zij hebben dat echter niet gedaan. Van 25% in 2010 en 6% in 2011 zijn de toewijzingen aan huishoudens met een middeninkomen tot 0% gedaald. Samen met - inmiddels nog - twee collega-corporaties wil Volksbelang een wooncoöperatie oprichten voor duurzame verhuur aan de groep huishoudens met een middeninkomen. In 2011 hebben we van de minister toestemming gekregen om dit in de vorm van een SEV-experiment te doen. Het haalbaarheidsonderzoek is in 2012 afgerond. We zoeken nu investeerders. Relatie met belanghouders Goede relaties met onze belanghouders zijn essentieel voor het realiseren van onze maatschappelijke doelstelling. Wij zijn actief betrokken bij branchevereniging Aedes, het MKW (platform van Volksbelang Aedes voor middelgrote en kleine corporaties), het Regionaal Platform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de Stichting Woonruimteverdeling Utrecht (SWRU). Daarnaast werken wij uiteraard intensief samen met de gemeente Wijk bij Duurstede. Met de gemeente hadden wij voor 2011 en 2012 een lokale maatwerkovereenkomst gesloten; in 2012 sloten we bovendien een overeenkomst voor de toewijzing van 35 appartementen in de multifunctionele accommodatie Oranjepoort te Langbroek. In het kader van de WMO is Volksbelang vertegenwoordigd in de ambtelijke commissie BTBV (Bereikbaarheid, Toegankelijkheid, Bruikbaarheid, Veiligheid). Bouwprogramma Volksbelang heeft (nog) relatief veel nieuwbouwprojecten lopen. Hieronder bespreken we het nieuwbouwprogramma. De nieuwbouwprojecten die we met zorgpartners uitvoeren, bespreken we in het hoofdstuk Partners. De Engk Vier verouderde portiekflats zonder lift aan de Steenstraat (36 appartementen) worden in twee fases vervangen door levensloopbestendige appartementen met lift. Eind 2012 is de bouw van de eerste fase gestart. De Geer Blokland realiseert het sociale deel van het plan voor nieuwbouwwijk De Geer 2. Volksbelang neemt hiervan 39 sociale huurwoningen en 18 sociale koopwoningen af. Eind 2012 waren alle sociale koopwoningen verkocht en waren 9 huurwoningen gereed voor verhuur. De overige 30 huurwoningen kwamen begin 2013 beschikbaar. Zandweg/Hoogstraat Aan de Hoogstraat maken 26 verouderde eengezinswoningen plaats voor 42 appartementen. Voor het eerste deelproject van dit plan zijn in woningen (Hoogstraat 75 t/m 85) gesloopt. Ze worden vervangen door 4 gelijkvloerse woningen en 5 bovenwoningen met entresol. De aanbesteding is in 2012 gehouden; aannemer Goldewijk uit Doetinchem heeft deze selectie gewonnen. Er is behoefte aan woningen die geschikt zijn voor jong en oud

7 7 Frankenhof Samen met de gemeente willen wij de locatie van het oude postkantoor (hoek Steenstraat/Karel de Grotestraat) herontwikkelen. De tot dusver gemaakte plannen - combineren van woningbouw met multifunctionele accommodatie - pakken echter te duur uit. In de komende jaren wordt onderzocht hoe herontwikkeling binnen het in 2012 vastgestelde structuurplan wel kan plaatsvinden. Ontwikkelingen op de Wijkse woningmarkt De druk op de Wijkse woningmarkt is afgenomen, wat onder meer blijkt uit de volgende gegevens: Het aantal actief woningzoekenden daalde de afgelopen jaren Wijk bij Duurstede Regio Utrecht Totaal Tabel: woningzoekenden naar herkomst Op WoningNet werden meer woningen aangeboden: 86 in 2012 tegen 79 in Van de 110 toegewezen woningen werd 65% via WoningNet verhuurd aan gewone woningzoekenden. De overige 35% hebben wij verhuurd aan huishoudens met een urgentieverklaring, statushouders en huishoudens met een hardheidsclausule. Het college van B en W kan een hardheidsclausule toekennen aan een woningzoekende die in schrijnende omstandigheden verkeert, maar niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Huisvestingsbehoeften De vergrijzing schrijdt voort in Wijk bij Duurstede. In 2032 zal 31% van de inwoners ouder zijn dan 65 jaar; nu is dat 13%. Ouderen zullen steeds langer zelfstandig blijven wonen. We houden rekening met een toenemende vraag naar nultredenwoningen en naar woningen waarin lichte vormen van zorg geboden kunnen worden. Dit houdt in dat Volksbelang in de nieuwbouw focust op levensloopbestendige woningen (=geschikt voor jong en oud). We houden de vinger aan de pols. Om beter zicht te krijgen op de toekomstige huisvestingsbehoeften hielden we in 2012 een woningmarktonderzoek. De uitkomsten bevestigden het ons bekende beeld: in Wijk bij Duurstede is vooral behoefte aan ouderenwoningen, appartementen met lift en benedenwoningen. Deze woningtypen zijn ondervertegenwoordigd in het aanbod; daarentegen is er een overschot rij- en bovenwoningen. Op basis van de verhuiswensen die mensen opgeven, verwachten we tekorten op de huurmarkt. Extra woningen zijn vooral in de huursector nodig, zo blijkt uit het woningonderzoek. Concrete bouwopgaaf Als het aantal inwoners in de gemeente gelijk moet blijven, zal Wijk bij Duurstede er volgens onze berekeningen jaarlijks 90 woningen bij moeten krijgen. Reden: achter een voordeur wonen gemiddeld steeds minder mensen (gezinsverdunning). Blijft het aantal woningen gelijk, dan zal ten gevolge van de gezinsverdunning het aantal inwoners in Wijk dalen. Vanwege de financiële situatie hebben we het bouwprogramma bijgesteld. Volgens de huidige planning zal Volksbelang tot woningen slopen en 163 woningen bouwen Wijk bij Duurstede 30,9% 28,4% 18,0% 18,1% 21,1% 22,5% Regio Utrecht 3,7% 2,0% 1,6% 2,0% 1,4% 2,3% Totaal 8,2% 6,0% 4,1% 3,8% 3,8% 5,1% Tabel: slaagkans van woningzoekenden op de Wijkse woningmarkt naar herkomst

8 8 Bij het bouwen en beheren van de woningen werken wij samen met onze ketenpartners. Verduurzaming en doelmatig onderhoud zijn daarbij speerpunten. Samen met zorg- en welzijnspartners realiseren wij woonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen en ouderen met een zorgvraag. Zo bouwen we gezamenlijk in Langbroek het nieuwe dorpshart Oranjepoort. Ketenpartners Duurzaam ontwikkelen De woningvoorraad van Volksbelang wordt groener. De energie-index is verbeterd: van 1,63 in 2011 tot 1,61 in Strategisch voorraadbeheer Strategisch voorraadbeheer is een instrument dat ons helpt om optimale beheerbeslissingen te nemen. Elke twee jaar screenen we alle clusters aan de hand van een set indicatoren. Afwijkende uitkomsten kunnen aanleiding zijn om de bestaande beheerstrategie aan te passen. In 2013 zal de screening weer plaatsvinden. Kapitaal Verkoop van woningen Bestaande woningen Verkoop van woningen uit de voorraad is een van de beheer strategieën die we inzetten. In 2012 zijn tien bestaande woningen verkocht; de gemiddelde verkoopprijs per woning bedroeg ,-. Drie woningen werden als Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) verkocht; de andere zeven werden voor 100% eigendom van de kopers. Om extra liquide middelen te genereren, heeft Volksbelang 128 extra adressen aangewezen voor verkoop. De zittende huurders blijken (nog) niet geïnteresseerd in aankoop van hun huurwoning. Wegens gebrek aan belangstelling ging de geplande informatieavond over koopmogelijkheden niet door. Nieuwbouw In 2012 werden 18 koopappartementen in de Geer (Pomona) opgeleverd, die inmiddels allemaal verkocht zijn. In 2013 wor-

9 9 den in de Steenstraat 20 verkoopappartementen gerealiseerd. Voor 8 van de appartementen zijn voorlopige koopcontracten gesloten. Onderhoud Volksbelang heeft de verschillende vormen van onderhoud scherper gedefinieerd. Er wordt nu consequent gerapporteerd over de staat van elke woning en de aard van het vereiste onderhoud. Daardoor kunnen wij de kosten beter beheersen én doelmatiger werken aan kwalitatief goede woningen. Uitgevoerde onderhoudsprojecten Diverse specialisten, waaronder schilders, aannemers en installateurs, hebben in 2012 onder meer de volgende projecten uitgevoerd: Ringoven, Friese Steen, Zeeuwse Steen e.o Diverse onderhoudswerkzaamheden aan 75 woningen aan de Ringoven, Friese Steen, Zeeuwse Steen e.o. Aan de buitenzijde werden kozijnen, ramen en deuren geschilderd. In overleg met de bewonerscommissie stelden we hiervoor drie kleurenpaletten samen, waaruit bewoners konden kiezen. Zij hebben dat erg gewaardeerd. Aan de binnenzijde van 56 woningen zijn keuken, douche en/ of toiletruimte en leidingwerk vernieuwd. Ook hierbij zijn keuzes geboden, o.a. voor verhoogd of hangend toilet, oven, magnetron en vaatwasser in de keuken. Veel bewoners maakten er gebruik van. Dirk Fockstraat 2 t/m 84 Sloop van de 42 portiekwoningen met vervangende nieuwbouw bleek na nieuwe berekeningen niet haalbaar. De portiekwoningen zullen worden gerenoveerd. De meeste bewoners vinden dit positief. Via de bewonerscommissie gaan zij meedenken over de renovatieplannen. Karel Martelstraat 1 t/m 93 Wegens op de actualiteit afgestemde prioriteiten zijn de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden naar 2016 verschoven. We hebben dit per brief aan de bewoners meegedeeld. Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat Dit onderhouds- en renovatieproject voor 58 woningen werd eind 2012 afgesloten. Samen met bewoners en aannemers hebben we een gezellig stamppotbuffet gehouden om dit te vieren. Bewoners zijn zeer positief, zowel over de uitvoering van het traject als over het resultaat: een frisse uitstraling, extra comfort en besparing van energiekosten. Projecten voor wonen en zorg Droomhuis Het initiatief van ouders van meervoudig gehandicapte kinderen is nu werkelijkheid. In 2012 trokken de eerste bewoners in het Droomhuis. Elke bewoner heeft een eigen zorgappartement. Daarnaast zijn er onder meer twee gezamenlijke huiskamers, een gezamenlijke keuken en een tuin waar bewoners veilig kunnen verblijven. Een uniek voorbeeld van vraaggestuurd bouwen. Langbroek Op diverse plaatsen zijn schilderwerken uitgevoerd, onder meer in de Klein Jagersteinstraat en Gerrit Achterbergstraat. Ook werden de kunststof kozijnen gereinigd. Renovatieprojecten Van Brederostraat e.o. Volksbelang wilde hier 20 woningen renoveren, 10 woningen slopen en vervangende nieuwbouw plegen. Na nieuwe berekeningen bleek dit niet haalbaar. In plaats daarvan gaan we de 30 woningen in 2014 renoveren, wat de meeste bewoners toejuichen. De renovatieplannen ontwikkelen we in samenspraak met de hiervoor opgerichte bewonerscommissie. Oranjepoort Langbroek krijgt een nieuw dorpshart dat Oranjepoort gaat heten. In de multifunctionele accommodatie Oranjepoort ontmoeten wonen, zorg, welzijn en ontspanning elkaar. De bewoners van de 35 geplande appartementen zullen straks genieten van een veilige en levendige omgeving met voorzieningen dichtbij. Zorg kan op afroep worden geleverd. De omgevingsvergunning is afgegeven en de aanbesteding heeft plaatsgevonden. We verwachten dat dit bijzondere project een initiatief van en voor bewoners van Langbroek in 2013 van start gaat. Wonen, zorg, welzijn en ontspanning ontmoeten elkaar in Oranjepoort

10 10 Onduidelijkheid over het regeringsbeleid bepaalde het beeld in Als gevolg van de strubbelingen in Den Haag wisten we nooit waar we precies aan toe waren. Gelukkig hebben we 2012 goed kunnen afsluiten: de financiën zijn gezond. Kapitaal Financieel perspectief Het kabinet Rutte-1 viel, er kwam een Lenteakkoord en uiteindelijk trad het kabinet Rutte-2 aan, dat in 2013 het Woonakkoord sloot. Het wisselende regeringsbeleid noopte tot het doorrekenen van verschillende scenario s, waarin de verhuurderheffing de grootste impact op de bedrijfsvoering heeft. De verhuurderheffing gaat in 2014 in en zal jaarlijks oplopen tot miljoen euro in Een ander belangrijk gegeven is dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de saneringsheffing voor 2013 heeft verhoogd naar 4% van de jaarlijkse huuromzet. Via de saneringsheffing dragen alle woningcorporaties bij aan een oplossing van de financiële problemen bij alle corporaties, waaronder Vestia. Voor Volksbelang zou het gaan om een bedrag van ,-. Voor 2012 werden meerdere begrotingen opgesteld; ook voor 2013 hebben we de begroting twee keer vastgesteld. Dat hebben we zeer zorgvuldig gedaan. Ook al nemen onze investeringsmogelijkheden af, we hebben zo veel mogelijk willen vasthouden aan ons doel: mooi en betaalbaar wonen voor iedereen in Wijk bij Duurstede. Besparing op onderhoudskosten Handhaving van kwaliteit en doelmatiger besteden van het onderhoudsbudget was het devies in Daartoe hebben we onder meer de verschillende vormen van onderhoud scherper gedefinieerd. Per saldo hebben we een substantiële besparing weten te realiseren, die als volgt tot stand kwam: De verhuurderheffing heeft grote impact op de bedrijfsvoering

11 11 (Dynamisch) mutatieonderhoud De kosten vielen lager uit dan begroot. Enerzijds komt dit doordat we de periode waarbinnen dynamisch onderhoud mag plaatsvinden, hebben verkort: van 3 jaar tot 1 jaar voorafgaand aan het geplande onderhoud. Anderzijds verhuisden er minder huishoudens dan we hadden verwacht. Planmatig onderhoud Hieraan is minder uitgegeven dan begroot. Scherpe controle op offertes leidde ertoe dat opdrachtnemers in een aantal gevallen hun begrotingen bijstelden. Daarnaast namen minder bewoners deel aan binnenrenovaties dan we hadden begroot. Dagelijks onderhoud Deze post was ,- hoger dan begroot. Dit komt doordat kosten die eerder ten onrechte tot het incidenteel onderhoud werden gerekend, nu correct als dagelijks onderhoud zijn aangemerkt. Contractonderhoud Het contractonderhoud pakte relatief voordelig uit, onder meer doordat servicepartners de btw-verhoging van 19% naar 21% niet of slechts gedeeltelijk doorberekenden. Incidenteel onderhoud Door de scherpere afbakening t.o.v. dagelijks onderhoud was deze post veel lager dan vorig jaar: van ,- in 2011 tot ,- in Inkomensafhankelijk huurbeleid De inkomensafhankelijke huurverhogingen waaruit corporaties de verhuurderheffing moeten bekostigen, zijn definitief vastgesteld. Door dit nieuwe huurbeleid komt de betaalbaarheid van wonen steeds verder onder druk te staan. Huurders met een inkomen van ,- en hoger krijgen in 2013 en volgende jaren te maken met forse huurverhogingen. Het idee is dat zij daardoor zullen besluiten om te verhuizen naar een koopwoning. Vervolgens worden de huren verlaagd en komen de woningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. Het inrekenen van deze verlaging geeft de bedrijfswaarde - dat is onze verdiencapaciteit - van de betreffende woningen een grillig karakter. Financieel gezond Waarborgen van de financiële continuïteit was een belangrijk doel in Daartoe hebben wij de beheerkosten en de onderhoudskosten verlaagd. Daarnaast hebben wij het investeringsprogramma bijgesteld. Minder nieuwbouw betekent dat we meer inzetten op renovatie: we verlengen de levensduur van goede woningen. We hebben deze maatregelen verwerkt in de aangepaste begroting 2012 die we in mei hebben ingediend bij het CFV. Mede op basis van deze begroting is het CFV tot het oordeel gekomen dat Volksbelang in de komende drie jaar financieel gezond is.

12 12 Een veranderende samenleving, een nieuwe tijd. Welke rol gaan we hierin spelen? De medewerkers van Volksbelang hebben daar samen over nagedacht. Het resultaat: een nieuwe visie voor Volksbelang. De visie is compact weergegeven in een boekje dat we onze belanghouders gaan aanbieden. Volksbelang Nieuwe visie voor een nieuwe tijd Alle medewerkers van Volksbelang werden uitgenodigd om deel te nemen aan het visietraject, waaraan ook de leden van de raad van commissarissen een belangrijke bijdrage leverden. Kijkend naar kansen en uitdagingen, hebben we stilgestaan bij onze kwaliteiten en onze verbeterpunten. In verbinding met belanghouders willen we duurzaam vernieuwend beheren, zodat we ook in de toekomst iedereen een thuis kunnen bieden. Daartoe gaan we inzetten op drie kernpunten: samenwerken, kennisdelen en maatwerk. Ketenpartners Samenwerken De samenleving verandert steeds sneller en wordt alsmaar complexer. Samenwerking is ons antwoord op deze ontwikkeling. Kapitaal Intern willen we elkaar vinden in de gezamenlijke koers, door ervoor te zorgen dat ieders taken en verantwoordelijkheden helder zijn. Extern willen we een lokaal kenniscentrum worden, dat samen met bewoners, partners en belanghouders oplossingen voor woonvraagstukken ontwikkelt. Kennisdelen De nieuwe samenleving zal veel meer horizontaal en veel minder hiërarchisch vorm krijgen. Een samenleving waarin mensen en organisaties zelf de verbindingen leggen die zij nodig hebben om hun ambities te kunnen waarmaken. Er zullen nieuwe netwerken met knooppunten ontstaan. Volksbelang wil zich ontwikkelen tot een netwerkorganisatie die een knooppunt is op het gebied van wonen. De nieuwe samenleving zal meer horizontaal en minder hiërarchisch zijn

13 13 Maatwerk Mensen willen producten en diensten die afgestemd zijn op hun behoeften. Zij willen meebeslissen en niet afhankelijk zijn van de woonproducten en -diensten die standaard worden aangeboden. Volksbelang kan hierbij een rol spelen als bruggenbouwer. We overzien het assortiment en kunnen een passende benadering kiezen. Als bruggenbouwer wordt het onze taak om binnen de mogelijkheden maatwerk te leveren aan bewoners, partners en belanghouders. Visietafels In juni 2012 hebben we belanghouders geconsulteerd aan de kleine visietafels. De grote visietafels met bredere vertegenwoordiging hebben we dit jaar niet gehouden, omdat we ons wilden concentreren op het tot stand brengen van de nieuwe visie. Coöperatief ondernemen Volksbelang is een corporatie die de coöperatieve gedachte omhelst, zonder de rechtsvorm van een coöperatie. Die is niet toegestaan omdat de wetgever vreest voor het weglekken van maatschappelijk kapitaal. (Dit bezwaar geldt overigens niet voor de wooncoöperatie voor de middeninkomens die we hopen te realiseren.) De Bestuurstafel, waaraan de raad van commissarissen en de directeur samen besluiten over de visie en de koers, geeft uitdrukking aan het coöperatieve karakter van Volksbelang. Directie en MT vormen het directieoverleg. Samen met medewerkers en staf vertalen zij de visie en de koers in beleid en uitvoering. Andere voorbeelden van onze coöperatieve attitude zijn Gouden Buurt en vraaggestuurd bouwen. Nieuwe informatiekanalen WoningNet heeft de Woonkrant afgeschaft en informeert woningzoekenden voortaan via de vernieuwde site. Tevens kunnen woningzoekenden zich gratis abonneren op een digitale nieuwsbrief. De bij WoningNet betrokken corporaties gebruiken daarnaast Facebook om tips, nieuws en wetenswaardigheden te delen. Volksbelang schakelt in een rustiger tempo over op een meer digitale informatievoorziening. De eerste stap was de nieuwe site die in december live ging. De site is fris en overzichtelijk; huurders kunnen gemakkelijk informatie vinden. Tevens hielden we een enquête: we stuurden onze huurders een wenskaart voor de feestdagen. Op de kaart, die ze kosteloos konden retourneren, konden huurders hun adres invullen en aangeven welke sociale media ze volgen. De respons was goed en helpt ons om huurders meer op maat te informeren.

14 14 Toelichting Winst- en verliesrekening De resultatenrekening laat een lagere opbrengst zien ten opzichte van de begroting. Er zijn minder woningen verkocht dan gepland. De bedrijfslasten zijn hoger dan begroot, dat komt door het opnemen van afschrijving in de bedrijfslasten. Winst en verliesrekening 2012 Realisatie Begroting Verschil Werkelijk Bedragen x Bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten Financieel resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De waardemutatie van de bedrijfswaarde is het gevolg van het inrekenen van een minimale levensduur van 15 jaar. Het is niet nodig gebleken om een afboeking investering te boeken. Het resultaat deelneming is niet begroot. Waardemutatie bedrijfswaarde Afboeking investering Belastingen Resultaat deelneming Resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen Toelichting Transparantieschema Het transparantieschema laat zien hoeveel geld er beschikbaar is voor maatschappelijke investeringen. De beschikbaarheid hangt af van de gewenste groei van het eigen vermogen. Uit het overzicht blijkt dat er in 2012 voldoende Eigen vermogen beschikbaar is voor de maatschappelijke activiteiten. Transparantieschema Herkomst 5,25% over (Bedrijfswaarde MVA Leningen) Huurpotentie (verschil markt- en feitelijke huur) Netto opbrengst verkoop Totaal Besteding Gewenste groei eigen vermogen Leefbaarheid Huurafslag (niet gerealiseerde huuropbrengst) Korting bij verkoop Onrendabele toppen Benodigd saldo Te besteden saldo (-/- is tekort) minimaal vereist vermogen is ca. 25 miljoen (of 20% van het balanstotaal) Toelichting Balans De woningen met een huurprijs lager dan 664,66 worden opgenomen onder Vaste activa Sociaal. Deze worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (= verdiencapaciteit). De woningen met een huurprijs hoger dan 664,66 worden opgenomen onder Vaste activa Commercieel. Deze worden gewaardeerd tegen de marktwaarde (= uitpondwaarde). Balans Bedragen x Vaste activa Sociaal Vaste activa Commercieel Overige activa Vlottende activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen verlieslatende contracten Langlopende schulden Vlottende passiva Totaal passiva

15 15 Ontwikkeling Eigen vermogen en solvabiliteit jaarrekening 2012 en verder Eigen vermogen begroting Eigen vermogen jaarrekening Solvabiliteit begroting % 20% 21% 23% Solvabiliteit jaarrekening % 32% 35% 35% Ontwikkeling eigen vermogen en solvabiliteit X % 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% jaar Eigen vermogen begroting 2012 Eigen vermogen jaarrekening 2012 Toelichting Ontwikkeling eigen vermogen en solvabiliteit Het eigen vermogen in 2012 is hoger dan begroot. De oorzaak is de invoering van de vernieuwde RJ 645. Volgens de nieuwe regels mogen de uitgaven voor de verhuurderheffing niet meegenomen worden in de berekening van de bedrijfswaarde. In de begroting voor 2012 was deze heffing wel ingerekend. Het verschil in waarde is ruim 26 miljoen positief. De overige verschillen worden veroorzaakt door de (verplichte) levensduurverlenging van verschillende clusters en de wijziging in de afschrijvingsmethode. De afschrijving is nu lineair, dit was annuïtair. Solvabiliteit begroting 2012 Solvabiliteit jaarrekening 2012 Uitgaven leefbaarheid Buurtbeheerders (1,5 FTE) Consulenten (0,8 FTE) Technische voorzieningen Leefbaarheid algemeen Klantwaardering (Gouden Buur) -465 Totaal Toelichting Uitgaven leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheid bestaan voornamelijk uit personeelskosten. De buurtbeheerders houden toezicht op de buurten en signaleren eventuele problemen. Het project Gouden Buur levert de huurders voordeel op. In 2012 zijn de punten die huurders niet opgehaald hebben door Volksbelang teruggenomen. Daardoor is er een klein voordeel behaald.

16