Werkplan Polymer Science Park Zwolle'

Transcriptie

1 Werkplan Polymer Science Park Zwolle' Routebeschrijving voor een masterplan Gemeente Zwolle Provincie Overijssel DSM Powder Coatings Resins Vishay Holtkamp Projectontwikkeling Oost NV BMC April 2012 Anton Bos Feddo Zielstra Correspondentienummer:

2 INHOUD HOOFDSTUK 1 INLEIDING Ontwikkeling Polymer Science Park Zwolle vraagt om masterplan Masterplan biedt kader voor ontwikkeling en afspraken Werkplan 3 HOOFDSTUK 2 UITVOERING MASTERPLAN Programma van Eisen Startnotitie Stedenbouwkundig plan Planeconomische verkenning Ontwikkel- & uitvoeringsstrategie samenwerkingsovereenkomst 7 HOOFDSTUK 3 PROCES & PLANNING Projectinrichting Processtappen Planning Kosten Communicatieplan 13 1/17

3 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Ontwikkeling Polymer Science Park Zwolle vraagt om masterplan DSM Powder Coatings Resins heeft het initiatief genomen om te komen tot de ontwikkeling van een Polymer Science Park (PSP) op haar terreinen aan de Ceintuurbaan te Zwolle. Dit initiatief heeft geleid tot een eerste gezamenlijke ontwikkeling van een laboratorium. De gemeente Zwolle en provincie Overijssel hebben bijgedragen aan dit initiatief. Om tot een integrale campusontwikkeling te komen is door DSM Powder Coatings Resins, Vishay en Holtkamp Projectontwikkeling een ruimtelijke visie opgesteld (21 juli 2010). De gemeente Zwolle is enthousiast over de campus-ontwikkeling en heeft aangegeven de eerste ideeën een goede basis te vinden voor de geambieerde campusontwikkeling. Wel geeft de gemeente Zwolle aan dat de rol van de gemeente faciliterend zal zijn en dat de ontwikkeling getrokken dient te worden door marktpartijen. Een campusontwikkeling vraagt om de inzet van meerdere partijen met diverse belangen. Primair draait het om de bedrijven en onderwijs- en kennisinstellingen die de campus als een middel zien voor open innovatie, businessdevelopment en het verbinden van onderwijs en bedrijfsleven. Om tot een campusontwikkeling te komen is locatie- en vastgoedontwikkeling nodig; vaak kiezen bedrijven ervoor om hiertoe geëigende partijen (ontwikkelaars en/of beleggers) uit te nodigen. Tenslotte vraagt de ontwikkeling van een campus om de medewerking van de overheid. De uitdaging is nu om vanuit deze krachtige ontwikkelingen tot een samenbindend plan en een afsprakenkader te komen zodat de ontwikkeling op een resultaatgerichte en gezamenlijk gedragen manier kan worden doorgezet. Het gezamenlijk opstellen van een masterplan, inclusief haalbaarheidsanalyse en ontwikkelstrategie vormt de start van een dergelijk langjarige planmatige aanpak. Dit masterplan biedt een wenkend perspectief en kan daarmee partijen verleiden om te participeren in de campusontwikkeling. Verder biedt het een kader om tot nadere afspraken over de rolverdeling tussen betrokkenen te komen. 2/17

4 1.2 Masterplan biedt kader voor ontwikkeling en afspraken Het resultaat van de masterplanfase bestaat uit de volgende samenhangende producten: Een masterplan waarin de ruimtelijke en functionele hoofdopzet van de campus wordt beschreven. Dit masterplan dient te voldoen aan de eisen die door de huidige en toekomstige bedrijven en instellingen worden gesteld aan de campus en aan de randvoorwaarden die vanuit de overheid worden gesteld. Een planeconomische verkenning waarin de financiële haalbaarheid van de campusontwikkeling wordt onderzocht en op basis waarvan partijen kunnen besluiten om al dan niet te participeren in de ontwikkeling. Verder biedt deze verkenning de basis voor afspraken met de gemeentelijke overheid. Een ontwikkel- & uitvoeringsstrategie. De ontwikkeling van de campus vraagt om participatie van risicodragende partijen in locatie- en vastgoedontwikkeling. De huidige eigenaren zullen met deze partijen tot overeenstemming moeten komen over een mogelijke overdracht van posities en de wijze waarop zij op de campus worden ingepast. Verder is het van belang om concrete, eenduidige afspraken met de gemeentelijke overheid te maken over de rol die de overheid inneemt en de wijze waarop zij in planologisch-juridische zin medewerking verleent. Een samenwerkingsovereenkomst. De afspraken tussen partijen rondom de locatieontwikkeling worden uiteindelijk vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Deze wordt gesloten tussen de huidige eigenaren, de eventueel te selecteren ontwikkelaars/beleggers en de gemeente. 1.3 Werkplan Dit werkplan beschrijft de werkzaamheden (inhoudelijk als procesmatig) die moeten worden verricht om tot de 4 producten te komen zoals beschreven in paragraaf 1.2 In hoofdstuk 2 zal het masterplan, de planeconomische verkenning, de ontwikkel- & uitvoeringsstrategie en tenslotte de samenwerkingsovereenkomst aan bod komen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 3 aangegeven wat de processtappen zullen zijn, hoe de projectinrichting eruit komt te zien en wat de bijbehorende planning is. Het werkplan moet worden gezien als een beschrijving van de route. Deze route ligt echter niet vast. Als tijdens de rit bepaald wordt om een andere weg in te slaan is dat mogelijk, mits het gedaan wordt in goed overleg met alle betrokken partijen. 3/17

5 Hoofdstuk 2 Uitvoering Masterplan 2.1 Programma van Eisen Een ontwikkeling van een Polymer Science Park is niet alleen het idee van DSM. Zowel bedrijven en instellingen als de Hogeschool Windesheim, de provincie Overijssel, de gemeente Zwolle, ROC Deltion en Wavin steunen een campusontwikkeling. Een campus ontwikkel je immers niet alleen, dat doe je samen om een zo breed mogelijke instelling te creëren. Om inzicht te krijgen in de specifieke vestigingsfactoren van bedrijven en instellingen die zich op de Campus zouden willen vestigen zullen we potentiële partijen in het begin nadrukkelijk betrekken bij het opstellen van het PvE. Dit zorgt er voor dat we een costum-made ontwikkeling kunnen vormgeven, maar ook dat we inzicht krijgen in de haalbaarheid en bovendien mogelijk in deze fase potentiële partijen al kunnen verleiden. Dit betekent dat het ontwikkelen van een Campus in feite een iteratief proces inhoudt tussen potentiële bewoners en gebruikers van de campus en haar faciliteiten en de ontwikkelaar/exploitant van de Campus. De uitdaging is om zodanig onderscheidende vestigingsfactoren aan te bieden dat bedrijven en instellingen bereid zijn zich op de Campus te vestigen. Deze vestigingsfactoren bestaan uit: een aantrekkelijke, onderscheidende locatie, waarbij ook aandacht is voor het beheer van deze locatie; flexibel vastgoed; shared facilities en services; een inhoudelijk programma gericht op gezamenlijke kennisontwikkeling, innovatie en acquisitie; campusmanagement. Om te komen tot een Programma van Eisen (PvE) voor een campusontwikkeling is het daarom noodzaak om deze op te stellen door alle (mogelijke) campusparticipanten. Door voorafgaand te inventariseren wat elke partij verlangt en wil inbrengen in de campusontwikkeling, zorgt ervoor dat het uiteindelijke masterplan breed gedragen zal worden. Het PvE beschrijft de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ruimtelijke en functionele hoofdopzet van het Polymer Science Park. Hierbij is de rol van Vishay van belang. Vishay heeft op dit moment aangegeven dat verschillende scenario s voor hen mogelijk zijn, van blijven op het huidige terrein in de huidige vorm tot volledig vertrek van het bedrijf uit het plangebied. Deze 4/17

6 scenario s zullen in het Masterplan duidelijk uitgewerkt dienen te worden in verschillende ontwikkelmodellen. Het Polymer Science Park zal een groeimodel zijn. De gehele campus zal niet in een keer ontwikkeld worden, maar wordt een verschillende fasen gerealiseerd worden. Het is daarom ook onmogelijk om een definitief PvE op te stellen. Dit PvE zal moeten kunnen meegroeien met de ontwikkeling die de campus de komende jaren door gaat maken. Omdat het PvE door meerdere partijen moet worden opgesteld is het verstandig om dit te doen in een zogenaamd gezamenlijk Programma Atelier. Bij dit atelier zal ook de stedenbouwkundige aanwezig zijn. Dit is gewenst omdat het er een flexibel PvE wordt opgesteld. Doordat de stedenbouwkundige vanaf het begin bij het proces betrokken is, is hij beter in staat om het PvE te vertalen naar een strategisch masterplan. Tevens zal de stedenbouwkundige tijdens het Programma Atelier de deelnemers inspiratiebeelden voorleggen, om tijdens deze fase te kunnen bepalen welk ruimtelijk karakter het Polymer Science Park moet krijgen. Om te zorgen voor een breed draagvlak onder de mogelijke campusparticipanten is het verstandig dat dit atelier georganiseerd wordt vanuit de gemeente Zwolle en/of provincie Overijssel. Het Programma Atelier vindt plaats in twee sessies. De eerste sessie zal in het teken staan van de aftrap, verkenning en inventarisatie van de wensen en uitgangspunten van de (mogelijk) betrokken partners. Na de eerste sessie zal een campusexcursie georganiseerd worden. Alle deelnemers van het Programma Atelier zullen hiervoor worden uitgenodigd. Tijdens deze excursie zal mogelijk een drietal campusconcepten worden bezocht in Nederland. In de tweede sessies zal een analyse worden gegeven van sessie 1 en de excursie en zal op basis hiervan het concept Programma van Eisen worden gepresenteerd. De reacties en input uit het totale Programma Atelier worden gebundeld en verwerkt tot het definitieve Programma van Eisen voor het Polymer Science Park. 2.2 Startnotitie Het college van B&W is in januari jl. bij DSM op bezoek geweest en heeft aangegeven het initiatief van harte te ondersteunen. Deze ontwikkeling biedt volgens het college grote kansen voor Zwolle en de regio. Daarom is in juli 2011 door de gemeente Zwolle een startnotitie (zie bijlage 1) opgesteld. Deze startnotitie is een analyse van de uitgangspunten en belemmeringen die vanuit overheidsbeleid en wet- en regelgeving van invloed zijn op campusontwikkeling. Deze startnotitie betreft de realisatie van het ruimtelijke 5/17

7 eindbeeld en zal onderdeel uit maken van het Programma van Eisen zoals beschreven in paragraaf 2.1 Het in de startnotitie beschreven resultaat van de ontwikkeling is de volledige realisatie van het Polymer Science Park. DSM heeft in samenwerking met Vishay en Holtkamp projectontwikkeling reeds een ruimtelijke visie laten opstellen voor de campusontwikkeling. Deze visie bevat een aantal veelbelovende onderdelen, echter vindt de gemeente het van belang dat de betrokken partijen de business case rond krijgen, voordat de gemeente uiteindelijk een samenwerkingsovereenkomst sluit. De masterplanfase is de fase om deze business case sluitend te krijgen. Naast het belang van een sluitende business case beschrijft de startnotitie dat het van belang is zo spoedig mogelijk te komen met een Programma van Eisen om te kunnen bepalen of het programma passend en wenselijk is op de locatie aan de Ceintuurbaan. Daarnaast zijn de volgende uitgangspunten en/of thema s beschreven die in het masterplan verwerkt dienen te worden: Stedenbouw Milieu, externe veiligheid Ontsluiting Cultuurhistorie Molenbiotoop Juridisch planologisch 2.3 Stedenbouwkundig plan Als de stappen, zoals beschreven in de voorgaande paragraven, zijn gezet en de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de campusontwikkeling helder zijn. Is het zaak om het Programma van Eisen en de opgestelde startnotitie te vertalen naar een stedenbouwkundig plan, op VO niveau. Dit plan dient opgesteld te worden door de stedenbouwkundige. De stappen die dienen gezet te worden om tot het stedenbouwkundig plan te komen zijn: Gebiedsvisie: Ruimtelijke inventarisatie en analyse van de huidige plek Vertaling van PvE naar verschillende ontwikkelmodellen Keuze voor hoofdmodel Uitwerking hoofdmodel (inclusief verkeerskundig ontsluitingsplan en beeldkwaliteitsplan) Continue check met PvE + Startnotitie Terugkoppeling over het ruimtelijk ontwerp zal in het Ontwerp Atelier plaatsvinden, dit Atelier bestaat uit meerdere sessies. 6/17

8 Het definitieve ontwerp is een flexibel plan met verschillende ontwikkelrichtingen. We kunnen op dit moment immers niet bepalen hoe de komende 10 jaar de ontwikkeling van de campus zal geschieden. Daarom is het verstandig een flexibel plan te genereren dat kan inspelen op programmatische veranderingen in de toekomst. 2.4 Planeconomische verkenning Niet alleen het ruimtelijk ontwerp maakt een Masterplan. De haalbaarheid van een campusontwikkeling valt of staat bij een gedegen exploitatie en een goede planeconomische doorrekening. Daarom zal na afloop van elke sessie van het Ontwerp Atelier de uitkomsten doorgerekend worden. Op deze manier wordt het tekenen met het rekenen gekoppeld en zal het resulteren in een realistisch plan. 2.5 Ontwikkel- & uitvoeringsstrategie Parallel aan de totstandkoming, onderzoeken de initiatiefnemers welke rol zij willen en kunnen vervullen in de ontwikkeling van de campus. Op dit moment zijn partijen reeds overeengekomen dat Holtkamp Projectontwikkeling een eerste bieding uit brengt op basis van een realistisch en haalbaar Masterplan. Deze bieding zal door Vishay en DSM worden getoetst op marktconformiteit. Als blijkt uit deze toetsing dat het bod marktconform is zullen partijen in onderhandeling gaan en toe werken naar een samenwerkingsovereenkomst om hetgeen beschreven staat in het Masterplan te realiseren. Mocht blijken dat het bod niet marktconform is of dat HPO na afronding van het masterplan geen bod uit wil brengen, zullen DSM en Vishay op zoek gaan naar een nieuwe ontwikkelaar en/of belegger die bereid en in staat is om het Polymer Science Park tot ontwikkeling te brengen. HPO zal dan worden betaald voor zijn bijdrage aan het masterplan. Over deze betaling zijn reeds afspraken gemaakt tussen DSM, Vishay en HPO. Ook met de gemeente Zwolle zullen verkenningen over hun rol en de wijze waarop we deze verankeren plaatsvinden. BMC zal hierin een adviserende rol vervullen. Deze fase kan starten zodra meer helderheid bestaat over de hoofdlijnen van het masterplan en de financiële consequenties ervan. 2.6 samenwerkingsovereenkomst Het sluitstuk van de masterplanfase bestaat uit een samenwerkingsovereenkomst tussen die partijen die gezamenlijk de ontwikkeling van het Polymer Science Park voor hun rekening nemen. In ieder geval zullen hierin rollen zijn weggelegd voor de huidige eigenaren, marktpartijen en de gemeente. 7/17

9 Hoofdstuk 3 Proces & Planning Dit hoofdstuk geeft het een inzicht hoe de projectorganisatie ingericht zou moeten zijn. Daarnaast beschrijft het de verschillende processtappen die genomen dienen te worden om tot het masterplan Polymer Science Park te komen. Vervolgens wordt uit een gezet hoe het masterplan in de tijd gerealiseerd wordt. 3.1 Projectinrichting Omdat er diverse partijen betrokken zullen zijn bij het opstellen van het masterplan is noodzakelijk om een degelijk overlegstructuur te bepalen. Daarnaast dient voorafgaand de beslismomenten te worden bepaald. Hieronder is de opzet van de projectorganisatie voor de totstandkoming van het masterplan weergegeven. 8/17

10 De projectorganisatie voor het masterplan kent twee niveaus: een regiegroep en een projectgroep. De regiegroep fungeert als opdrachtgever naar het projectteam. Binnen de projectgroep zullen alle relevante disciplines werken aan een integraal masterplan. Tevens zal het projectteam de diverse werkvormen (paragraaf 3.2) voorbereiden. Deze resultaatgerichte, compacte werkvormen moeten leiden tot een integraal, door alle partijen gedragen plan. De projectgroep zoekt ook op ambtelijk niveau naar afstemming met de gemeente Zwolle. Doordat de gemeente Zwolle een projectleider hiervoor heeft aangewezen is er een korte lijn voor de projectmanager met het ambtelijk apparaat. Tijdens dit proces zal de stuurgroep op een drietal momenten strategische beslissingen nemen. In de stuurgroep zullen naast de bestuurders van de private partijen ook de bestuurders van de publieke partijen als de provincie en gemeente zitting nemen. Wij adviseren parallel aan de totstandkoming van het masterplan een structuur op te zetten voor de inhoudelijke totstandkoming van de brede campus ; onder leiding van de PSP richten bedrijven, instellingen en overheden zich hier op de invulling van het inhoudelijke deel van de campusontwikkeling. Het is van belang om de verbinding tussen deze beide sporen goed te borgen. Tevens zal parallel een traject doorlopen worden om te komen tot de selectie van een of meerdere marktpartijen die met de huidige eigenaren, de toekomstige campusbewoners en de overheid tot afspraken over de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van de campus dienen te komen. Dit traject wordt getrokken door de heer Holtkamp. Ook hiervoor geldt dat dit traject in nauwe afstemming met de masterplanvorming tot stand dient te komen. De regiegroep is verantwoordelijk voor de samenhang tussen de verschillende sporen en de sturing op hoofdlijnen van het masterplan. 3.2 Processtappen In de schema s op de volgende pagina zijn de verschillende processtappen weergegeven om te komen tot de inhoudelijk documenten zoals beschreven in hoofdstuk 2. Tevens is aangegeven op welke momenten de regiegroep bijeenkomt en wanneer de stuurgroep strategische beslissingen dient te nemen. In het proces zijn ook zogenaamde Go/No-Go momenten opgenomen. Tijdens deze momenten wordt bepaald of er op dat moment voldoende draagvlak en vertrouwen is om te komen tot een haalbaar plan. Mocht dit niet zo zijn zal het proces worden beëindigd door de regiegroep en stuurgroep en worden de ingehuurde adviseurs betaald tot op het moment van het beëindigingbesluit. 9/17

11 10/17

12 11/17

13 3.3 Planning De inhoudelijke en processtappen die genomen moeten worden om te komen tot het masterplan kosten tijd. In onderstaande planning is uiteen gezet dat dit masterplan met de in dit werkplan beschreven methodiek in een half jaar tijd gerealiseerd kan worden. we ek *PA 1 RG *PA 2 *E XC RG RG RG SG *OA 1 RG *OA 2 RG *OA 3 RG SG SG RG legenda *PA 1 programma atelier 1 *PA 2 programma atelier 2 *E XC excursie * OA 1 ontwerp atelier 1 * OA 2 ontwerp atelier 2 * OA 3 ontwerp atelier 3 voorbe reidingstijd afronden PvE Stuurgroep vergadering rekenen regiegroep vergadering Uitgaande van een start op 1 december 2011 zal het masterplan voor 1 juli 2012 gerealiseerd zijn. Omdat de planning uitgaat van een planning zonder vakantie- en feestdagen zijn er 4 extra weken aan toegevoegd. 3.4 Kosten De betrokken partijen dragen ieder voor zich de aan hun zijde gemaakte interne kosten. Naast de eigen gemaakte interne kosten dienen voor het opstellen van het plan ook externe kosten gemaakt te worden voor de inhuur van adviseurs. In onderstaand schema is aangegeven welke adviseurs moeten worden ingehuurd om tot een gedegen masterplan te komen: projectmanagement; stedebouw; planeconomie / ontwikkelstrategie; juridisch-planologisch; evt deelonderzoeken. De externe kosten worden niet eerder gemaakt dan na akkoordverklaring door de partijen die zitting hebben in de regiegroep, waarbij BMC een adviesrol vervult voor de opdrachtformulering. 12/17

14 Als uiteindelijk een samenwerkingsovereenkomst wordt ondertekend voor de uitvoering van het masterplan worden de kosten van externe adviseurs waarmee de stuurgroep heeft ingestemd ten laste gebracht van de grondexploitatie. 3.5 Communicatieplan Met vele partijen een Masterplan opstellen en dit Masterplan onder de aandacht brengen vraagt om goed gestroomlijnde communicatie. Het is raadzaam om daarom een communicatieplan op te stellen aan het begin van het proces. Dit plan wordt opgesteld door de projectmanager in samenspraak met de communicatieadviseurs van de betrokken partijen. Het communicatieplan bestaat uit twee hoofddelen: 1. Communicatie van stakeholders 2. Branding van de nieuwe Campus Communicatie van stakeholders In het communicatieplan wordt in ieder geval op de volgende doelgroepen ingegaan: - de eigenaren van de gronden in het plangebied; - de provincie en rijk; - de verschillende belanghebbende organisaties; - omwonenden en belanghebbenden. Beschreven wordt hoe de doelgroepen benaderd dienen te worden, via welke kanalen zij communiceren en welke informatie al dan niet verspreid kan worden. Branding van de nieuwe campus De nieuwe campus moet naamsbekendheid krijgen voor de mogelijke gebruikers en bewoners. Het moet aantrekkelijk zijn om hier te vestigen. Deze aantrekkelijkheid komt voort uit het masterplan. Echter dient nagedacht hoe je het masterplan vertaald naar een goede promotiecampagne. Dit dient in het communicatieplan uitgewerkt te worden. 13/17

15 Bijlage 1 Startnotitie Polymer Science Park concept d.d. 14 juli /17

16 15/17

17 16/17

18 17/17