VGF 1741 UIT HET PARLEMENT

Transcriptie

1 CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent VGF 1741 UIT HET PARLEMENT Vastgoedcijfers Officiële vastgoedstatistieken ingrijpend gewijzigd Hét officiële referentiepunt voor wat de Belgische vastgoedprijzen en het aantal transacties betreft, zijn de statistieken die op geregelde tijdstippen worden vrijgegeven door de Algemene Directie Statistiek (een subdivisie binnen de FOD Economie). Hoewel de media op basis van heel wat verschillende datareeksen (notariaat, ratingbureaus, cijfers van vastgoedgroeperingen, ) berichten over de actuele trends op de vastgoedmarkt, is het toch altijd wachten op wat de FOD Economie publiceert voor een definitief overzicht. Het belang van deze bron mag dus geenszins onderschat worden. De ADS-gegevens zijn bovendien verreweg het meest volledig. Ze worden immers opgemaakt aan de hand van de verkoopakten die door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD, beter gekend als het kadaster) worden geregistreerd. Zo biedt de ADS het meest exhaustieve en alomvattende beeld van de evoluties op de Belgische vastgoedmarkt (de secundaire markt van bestaande woningen, met uitsluiting van verkopen van nieuwbouw (onder het BTW-stelsel)). Keerzijde van de medaille is wel dat de statistieken vrij laat beschikbaar worden. De notarisbarometer kan dichter op de bal spelen, omdat de dataverzameling nauwer aansluit bij het effectieve verkoopmoment. De notarissen registreren de gegevens immers op het ogenblik dat zij een onderhandse verkoopovereenkomst ontvangen. De Algemene Directie Statistiek moet wachten op de registratie van de authentieke akte. Het resultaat: voor het tweede kwartaal van 2018 (apriljuni) werd de notarisbarometer gepubliceerd op 19 juli 2018, terwijl de statistieken van de ADS pas op 27 september 2018 openbaar werden gemaakt. Anderzijds verschilt de mate van detail sterk. De notarisbarometer bevat enkel gemiddelde prijzen, maximaal tot op provinciaal niveau. In de ADS-statistieken kan men voor elke gemeente met representatieve cijfers prijzen en het aantal transacties opzoeken. Wie geïnteresseerd is in een historisch overzicht of evoluties op langere termijn kan bij ADS vrij ver teruggaan in de tijd. En, wat het aantal transacties betreft, kan men in de overheidsstatistieken concrete cijfers terugvinden, in plaats van louter een index van de vastgoedactiviteit. Conclusie: voor éénieder die in eerste lijn of zelfs indirect betrokken is bij de vastgoedmarkt, blijven de ADS-statistieken een essentiële bron. CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /

2 Ingrijpende hervorming eind september 2018 Doorheen de jaren zijn er binnen de ADS-datareeksen heel wat wijzigingen doorgevoerd. Dat is nu geculmineerd in een vrij radicale omvorming. Concreet zullen de statistieken die worden vrijgegeven er voortaan helemaal anders uitzien. Zo baseert men zich inzake woningtypologie niet langer op het kadasterplan maar wel op de inhoud van de verkoopakte. Dat heeft onder meer tot gevolg dat de villa s niet meer afzonderlijk worden opgenomen. De motivatie daarachter is dat de aanduiding als villa niet altijd 100% betrouwbaar was. Wat voor panden als villa werden beschouwd was immers afhankelijk van een subjectieve inschatting door de schatter van het Kadaster. Bovendien kan het perfect dat de informatie uit het kadasterplan ondertussen achterhaald is. Dat kan nooit het geval zijn voor de omschrijving in de verkoopakte: die is steeds actueel. Vandaar de omschakeling. Voortaan wordt niet langer een onderscheid gemaakt tussen gewone woonhuizen, villa s (waaronder naast landhuizen ook bungalows, ) en appartementen (met inbegrip van kamers en studio s). In de plaats daarvan wordt er nu voor de huizen gedifferentieerd naargelang het aantal gevels. Rijhuizen (2 gevels) en halfopen bebouwingen (3 gevels) worden daarbij afgezet tegenover open bebouwingen (4 gevels). De appartementen/meergezinswoningen blijven een afzonderlijke categorie. In de nieuwe methodologische toelichting wordt geen melding gemaakt van een extra uitzuivering van appartementen versus kamers en studio s. We kunnen dus veronderstellen dat met appartementen nog steeds naar alle types meergezinswoningen wordt gerefereerd. Een andere wijziging is dat de ADS-data alleen nog betrekking heeft op de secundaire markt. Schijnbaar zaten er in de oude reeksen toch een aantal verkopen van nieuwbouw, zij het zeer fragmentarisch en met weinig accurate gegevens. Voortaan worden alle verkopen van nieuwbouw actief weggefilterd. Sinds begin 2015 worden er geen cijfers meer vrijgegeven rond de verkopen van bouwgronden. Eind september werd definitief bevestigd dat we hieromtrent ook geen nieuwe gegevens meer moeten verwachten. De reden daarvoor is dat in het kadaster een groot deel van de gronden aan een restcategorie wordt toegewezen. Voor meer dan 50% van alle verkochte gronden is daardoor niet geweten of het gaat om landbouwgrond, industriegrond, bouwgrond, Op zich is dat vreemd aangezien in de verkoopakte toch steeds (conform de bijzondere informatieplicht VCRO) de meest recente stedenbouwkundige bestemming moet worden vermeld. Schijnbaar wordt dit echter niet geregistreerd. Dus: voor bouwgrondprijzen zullen we ons de komende jaren niet tot de ADS of tot het kadaster kunnen wenden. Hetzelfde geldt voor niet-residentieel vastgoed. Want, niet-residentiële onroerende goederen worden volgens ADS vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen (met verschillende bestemmingen) voor één totaalprijs, waardoor de prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden valt. CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /

3 Opmerkelijk is dat de gemiddelde prijzen niet meer gepubliceerd worden. De raadpleegbare bestanden op de ADS-website bevatten alleen nog de mediaanprijzen, tezamen met de percentielprijzen en het aantal transacties. Volgens ADS is dat beter, omdat de mediaan niet wordt beïnvloed door extreem hoge of extreem lage prijzen (uitschieters). Nadelig aan de overschakeling is tenslotte dat de nieuwe datareeksen beperkt zijn tot de periode van begin 2010 tot heden. ADS stelt dat men niet verder kan teruggaan in de tijd, omdat de oudere brongegevens dikwijls onvolledig zijn (bvb. geen duidelijke vermelding van de aard van het goed in de verkoopakte). De mogelijkheden om tendensen doorheen de tijd te bestuderen en in kaart te brengen worden daarmee aanzienlijk beknopt. Dit terwijl men vroeger zicht kreeg tot Wat zeggen de nieuwe cijfers op vlak van het aantal transacties? Vooreerst dat het voorjaar 2018, ondanks de gevreesde negatieve impact van de hervorming van het Vlaams verkooprecht, grote kans maakt om een record inzake vastgoedactiviteit op de secundaire markt te vestigen. In totaal werden er in Vlaanderen transacties geregistreerd, amper 699 minder dan in de eerste twee kwartalen van Te verwachten valt dat dit aantal later nog naar boven zal gecorrigeerd worden. Omdat het kadaster vaak vertraging oploopt bij de registratie van verkoopakten is het gebruikelijk dat bij latere vrijgaves het aantal transacties nog wat toeneemt dient zich zodoende aan als een bijzonder sterk jaar. Ervan uitgaande dat effectief een aantal verkopen werden uitgesteld tot na 1 juni omwille van de hervorming van het verkooprecht belooft 2018 een recordjaar te worden. Sowieso valt op dat sinds 2016 continu de grens van verkopen in de eerste jaarhelft vlot wordt overstegen. Bekijken we de cijfers meer globaal, dan wordt de trend van appartementisering enigszins bevestigd. In 2017 was 27,26% van de verkochte bestaande woningen een appartement. In 2010 was dat nog minder dan 25%. Op zich is deze trend natuurlijk niet nieuw: ze bleek ook overduidelijk (misschien zelfs nog sterker) uit de oude statistieken. En, de cijfers zijn niet geheel in verhouding met de mate waarin de volledige markt verappartementiseert. Want, die tendens is nog veel sterker aanwezig in het nieuwbouwsegment dat in de ADS-data buiten beschouwing blijft. Nieuw is dat we de vergelijking kunnen maken tussen open bebouwingen versus halfopen bebouwingen en rijhuizen. Daaruit blijkt dat het percentage verkopen van open bebouwingen quasi gelijk blijft: 22,74% in 2010 en 22,97% in De toename van het aandeel van de appartementen gaat dan ook hoofdzakelijk ten koste van de rijhuizen en de halfopen bebouwingen. Het aandeel verkopen in die categorie is gezakt met 2,6%. Voor 2015 was de helft van alle verkochte panden een rijhuis of een halfopen bebouwing. Sedertdien wordt de kaap van 50% echter niet meer gehaald. CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /

4 Appartementen Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing) Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing) Wat zeggen de nieuwe cijfers op vlak van de woningprijzen? De beslissing van de Algemene Directie Statistieken om voortaan te werken met de mediaanprijzen heeft een sterke impact op hoe de woningprijzen in de pers zullen worden voorgesteld. Bij de open bebouwingen en de appartementen liggen de mediaanprijzen immers ca. 14% lager dan de gemiddelde prijzen, wat an sich bewijst dat de gemiddelde prijzen inderdaad in belangrijke mate naar boven worden geduwd door het (zeer) dure segment. Bij de halfopen bebouwingen en de rijhuizen is het verschil kleiner (ca. 6%), wat te verklaren valt doordat er bij deze typologieën veel minder luxepanden aanwezig zijn. Het is uiteraard niet omdat er een ander criterium wordt gebruikt op statistisch vlak dat de concrete marktomstandigheden veranderd zouden zijn. Om één en ander in de juiste context te plaatsen is het dan ook interessant om naar de evolutie doorheen de tijd te kijken. Dan ziet men onmiddellijk hoe in relatieve termen de evolutie van de mediaan woningprijzen quasi volledig spoort met de stijging van de gemiddelde woningprijzen. Tussen het eerste kwartaal van 2010 en het tweede kwartaal van 2018 zijn bijvoorbeeld de gemiddelde woningprijzen van appartementen gestegen met 25,6% (van tot ). Over diezelfde periode zijn de mediaanprijzen toegenomen met exact 25% (van tot Het stijgingspercentage is met andere woorden nagenoeg identiek. Hetzelfde geldt voor de andere woningtypes (halfopen bebouwingen en rijhuizen: 28% vs. 25%; open bebouwingen: 19,4% vs. 18,3%). CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /

5 Het is dus allerminst zo dat de overschakeling naar een andere indicator het beeld van de vastgoedmarkt ingrijpend zou gaan wijzigen. Weliswaar zullen de prijsstijgingen in nominale termen (harde euro s) lager lijken te liggen, maar van zodra men kijkt naar een procentuele stijging is de overschakeling eigenlijk zonder noemenswaardig gevolg Alle huizen Open bebouwingen Alle huizen-gemiddelde Open bebouwingen-gemiddelde Rijhuizen en halfopen bebouwingen Appartementen Rijhuizen en halfopen bebouwingen-gemiddelde Appartementen-gemiddelde Dankzij de nieuwe methodologie van de Algemene Directie Statistiek hebben we nu wel zicht op het verschil in prijsevolutie tussen rijhuizen en halfopen bebouwingen enerzijds en open bebouwingen anderzijds. Zoals verwacht kon worden, constateren we hier een vrij grote prijskloof. In mediaanprijzen bedraagt het verschil ( voor rijhuizen en halfopen bebouwingen versus voor vrijstaande woningen). Kijken we naar de gemiddelde prijzen, dan is het verschil nog groter, bijna De appartementen blijven ondertussen het goedkoopste woningtype, met een mediaanprijs van en een gemiddelde prijs van Toch valt op dat procentueel de prijzen van appartementen (een stuk) sneller stijgen dan deze van vrijstaande bebouwingen (sinds Q1 2010: +25% vs. ca. +19%). Hetzelfde geldt voor halfopen bebouwingen en rijhuizen (ca. 25%). De redenen hiervoor zullen echter sterk verschillen naargelang het woningtype. Bij de rijhuizen en halfopen bebouwingen speelt vooral een tendens van een krimpend aanbod. Meer en meer van dit type woningen verdwijnen uit de markt, wat de prijs van de resterende panden door een spel van vraag en aanbod kan opdrijven. Kijken we naar het segment van de appartementen, dan kan meespelen dat het recent gerealiseerd nieuwbouwaanbod, dat van hogere kwaliteit is, stilaan de weg begint te vinden naar herverkoop. CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /

6 Geen uniforme Vlaamse woningmarkt De cijfers die hierboven werden gepresenteerd hadden betrekking op het volledige Vlaamse gewest. Er bestaat echter niet één uniforme Vlaamse woningmarkt. Eerder moeten we spreken van een lappendeken aan regionale woningmarkten, met een aantal gemeenschappelijke factoren (fiscaliteit, rentestand, ). De tendensen op het terrein kunnen dus sterk verschillen naargelang men inzoomt op één bepaalde gemeente of streek. Het bestek van deze beknopte toelichting laat niet toe om hier in verder detail op in te gaan. Wel vinden we het belangrijk om een korte blik te geven op de meest actuele stand van zaken in de Vlaamse gemeenten. In de volgende tabellen wordt daarom een lijst meegegeven van het aantal transacties, alsook de mediaanprijzen en de gemiddelde woningprijzen voor alle Vlaamse gemeenten, gerangschikt volgens provindie. Bron: PB ADS dd ; CIB Studiedienst/VGF 1741 Uit het parlement /